קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערעור על החלטת ועדת ערר מחוזית: 1. בפני ערר על החלטת וועדת הערר למחוז מרכז (להלן "ועדת הערר"), שאינה נושאת תאריך, בתיק ערר 9038/09 (להלן: "ההחלטה השניה"), בה נקבע כי החלטה קודמת של וועדת הערר מיום 2.6.10 (להלן: "ההחלטה הראשונה"), איננה החלטת ביניים, והיא ניתנת לערעור בהתאם למועדים הקבועים בחוק. 2. אלה העובדות הרלוונטיות: א. תכנית פת/13/1228 (להלן: "התכנית"), פורסמה למתן תוקף ביום 30.5.06 (י.פ. 5534). מטרתה, כמצוין בסעיף 8 לתקנות התכנית, הקמת שכונת מגורים בת 192 יחידות דיור בבניינים בני 12 קומות; שינוי יעוד מקרקע חקלאית לאזור מגורים מיוחד, שב"צ (שטח לבנייני ציבור - ז.ב.); שצ"פ (שטח ציבורי פתוח - ז.ב.) ודרכים; קביעת תכליות וזכויות בניה מותרות. התכנית חלה על גוש 6399 חלקה 281 (להלן: "חלקה 281" או "המקרקעין") והיא משתרעת על פני 21 דונם מצפון לשכונת "חן הצפון" הממוקמת בצפון מזרחה של העיר פתח תקווה. ב. המערערים מתגוררים בשכונת "חן הצפון", בששה בנייני מגורים בני 8 קומות כל אחד, הבנויים על חלק מחלקה 290 בגוש 6399, דירותיהם דירות גג או דירות הפונות לכיוון צפון. חלקה 290 גובלת עם המקרקעין מדרום. ג. ביום 27.5.09 הגישו המערערים למשיבה 1 - הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ת (להלן: "הוועדה המקומית"), תביעה לפיצויים, בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 (להלן: "התביעה" ו"חוק התו"ב" בהתאמה). לטענת המערערים, התכנית פוגעת בערך דירותיהם, בכך שהיא משנה את אופי סביבת מגוריהם הפסטורלית והופכת אותה לצפופה, רועשת, עתירת בעיות תחבורה וחניה ופוגעת בפרטיותם. הבניינים המוצעים חוסמים את הנוף, האוויר והאור לדירותיהם, ובזמן הבניה, הצפוי להיות ארוך, תגרם ירידה בזרם התקבולים. בתמיכה לטענותיהם- צרפו המערערים לתביעתם חוו"ד שמאי. ד. הוועדה המקומית דחתה את התביעה על הסף, הן מהטעם שהמערערים לא הרימו את הנטל להוכיח את הנזקים שנגרמו להם והן מהטעם שהתכנית אינה פוגעת בשווי דירותיהם אלא משביחה אותן. ה. על החלטת הוועדה המקומית הגישו המערערים את הערר 9038/09, נשוא הערעור שבפני. לערר צורפו בעלי המקרקעין, כמשיבים 2, בהיותם חתומים על כתב שיפוי בנוגע לתכנית, לטובת הוועדה המקומית. ו. ביום 2.6.10 נתנה ההחלטה הראשונה, בה דחתה ועדת הערר את מרבית התביעה, ומינתה שמאית מייעצת (הגב' דורית פריאל), על מנת שתיבחן שתי סוגיות בלבד: האחת - השפעת הדלתא של מספר הקומות בבניינים שייבנו על פי התוכנית (12 קומות) לעומת מספר הקומות בניינים בהם מתגוררים המערערים (8 קומות). השנייה - השפעת אי הבהירות התכנונית בנוגע לשימוש בשטח הציבורי של התכנית. ז. ביום 3.10.10 פנו המערערים לוועדת הערר וביקשו לדחות את "יתרת הערר" ובכך לייתר את הפניה לשמאית המייעצת ולסלול את דרכם להגשת ערעור מנהלי. הטעם לבקשתם הוסבר בסעיף 6 לבקשה: "בהתאם, הואיל וכידוע ההחלטה (הראשונה - ז.ב.) אינה ניתנת לערעור בהיותה החלטת ביניים, למען החסכון בזמן ובממון מכול המעורבים, ומשמקובל על העוררים כי ירידת הערך לענין הדלתא בלבד עשויה שלא לעבור את החסם הקיים בסעיף 200 לחוק כאמור - אין לעוררים אלא לבקש את דחיית "יתרת הערר" - לאמור אותו חלק מהערר שהינו מעבר לדלתא ואשר הופנה על ידי ועדה נכבדה זו בהחלטתה לבחינת שמאי מייעץ- כך שבסופו של יום ידחה הערר בכללותו" ח. במענה לבקשה, ניתנה ההחלטה השנייה של וועדת הערר ולהלן נוסחה: "החלטת וועדת הערר איננה החלטת ביניים. ככל שהעוררים אינם מעונינים מטעמיהם הם לקיים הליך אצל שמאי מייעץ, הרי שעומדת לפניהם כמובן הזכות לערער גם על כך כמו גם על ההחלטה גופה במסגרת המועדים הקבועים בחוק". ט. המערערים פנו פעם נוספת לוועדת הערר ובקשו מועדת הערר להבהיר אם ההחלטה השנייה דוחה את הערר כולו מכוח סעיף 198(ו)(3) לחוק התו"ב. וועדת הערר דחתה את הבקשה להבהרה. י. על ההחלטה השניה, ומכוחה על ההחלטה הראשונה מיום 2.6.10 הוגש הערעור שבפני. המערערים מבקשים לקבל את הערעור במובן זה שהערעור יופנה לשמאית המייעצת על מנת שתעריך את שיעור הפגיעה (בהתייחס לכל המערערים) - בהתאם לסעיף 197 לחוק התו"ב, מבלי להביא בחשבון "מדיניות" כזו או אחרת בדבר "ההתפתחות הטבעית של העיר" / "העדר זכות קנויה" וכיו"ב הגבלות אפריוריות וגורפות שקבעה וועדת הערר. 3. החלטת וועדת הערר מיום 2.6.10 (ההחלטה הראשונה): א. המערערים 12, 21, 24, 36, 61 ו-62 לא הוכיחו כי הם בעלי המקרקעין או בעלי זכות במקרקעין. אף על פי כן, ניתנה להם רשות לצרף מסמכים, תוך 14 יום מיום מתן ההחלטה ולהוכיח שהיו "בעל מקרקעין" או "בעל זכות במקרקעין" הזכאי להגיש תביעה על פי סעיף 197 לחוק התו"ב. ב. על פי מכלול התכניות, הארציות והמחוזיות, שחלו על המקרקעין עובר לאישורה של התכנית, נכללו המקרקעין בתחום לפיתוח עירוני. בתשריט המצורף לתמ"מ/21/3, חלקה 281, מצויה בתחום "הכתם הצהוב" המיועד לאזור פיתוח עירוני. כך גם בתשריט של תמ"א 35. מכאן שפיתוח עירוני היה צפוי. בהתייחס לטענת המערערים לפיה, על פי התכניות שחלו על המקרקעין, עובר לאישורה של התכנית, ייעוד המקרקעין היה לאזור נופש סביב יובלי נחל הירקון, מציינת ועדת הערר כי חלקה 281 נמצאת מחוץ לתחום תכנית תמ"מ/10/3, שהייתה מופקדת במועד הקובע, ומטרתה שמירת ריאה ירוקה ושטחי נופש סביב יובלי נחל הירקון. ג. הליכי התכנון לגבי החלקה נשוא התכנית וחלקת המערערים החלו במקביל והתייחסות מוסדות התכנון לחלקה 281 הייתה כאל השלמה לחלקת המערערים. ד. קיים צפי להתפתחות- פאתי העיר והעדר זכות קנויה כי פיתוח העיר ייעצר על מפתן בתי המערערים, כפי שנפסק בע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נגד גלעד ברעלי (להלן: "עניין ברעלי") ובערר 47/06 אמיר לירן נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראש העין (להלן: "עניין לירן"). ה. גם אם לא היה מדובר במקרקעין שנכללו בשטח המיועד לפיתוח עירוני בתכניות ארציות ומחוזיות, יש לצפות להתפתחות טבעית וצפויה של פאתי העיר והיה על המערערים לצפות כי ביתם לא יישאר "הקו האחרון" וכי העיר תתפתח צפונה מחלקתם. ו. בהינתן המצב התכנוני הקודם - מקרקעין הכלולים בשטח לפיתוח עירוני - אין מדובר בתכנון פוגעני או בתכנון שיש בו שינוי מהותי של אופי הסביבה והציפייה במקרה זה היא לבניה בגובה דומה של 8-9 קומות. אופן העמדת המבנים בתכנית מצביע על התחשבות והם תוכננו כך שאינם מול בנייני המערערים והם ממוקמים בקצה הצפוני של החלקה. מהנימוקים האמורים נדחתה תביעת המערערים בגין ראשי הנזק של פגיעה בנוף אור, אוויר ופרטיות. יחד עם זאת, מצאה הוועדה לנכון למנות שמאית מייעצת לבחינת המשמעות שיש לדלתא שבין הציפייה הסבירה ל-8-9 קומות לבין המצב התכנוני החדש של 12 קומות בגין ראשי הנזק של הגדלת עומסי התנועה, מצוקת חניה, רעש, שינויים במשטר הרוחות והצללה. וועדת הערר הנחתה את השמאית המייעצת להתחשב גם באלמנטים המשביחים בתכנית תוך לקיחה בחשבון את הוראות התכנית בכל הנוגע לנספחי התנועה. ז. באשר למבנה הציבור, קבעה וועדת הערר כי בהעדר מידע לעניין השימוש הציבורי שייעשה בו קיים חוסר וודאות לגבי מידת הפגיעה של המבנה ויש בחוסר המידע משום פגיעה מסוימת במקרקעי המערערים. על כן הועבר גם נושא זה לבחינת השמאית המייעצת. ח. התביעה לפיצוי במהלך ביצוע התכנית נדחתה. 4. טענות המערערים בערעור: יש לראות את הערר כערר שנדחה בכללותו עם מתן ההחלטה השניה, ומכאן שהערעור מתייחס לקביעות משפטיות מקצועיות של וועדת הערר במסגרת ההחלטה הראשונה שהייתה החלטת ביניים. ההליכים בפני וועדת הערר מתנהלים מכוחו של סעיף 198(ד) לחוק התו"ב במסגרת הכללים הקבועים בסעיף 198(ו) לחוק התו"ב. לפיכך, החלטה המעבירה עניין לשמאי מייעץ אינה יכולה להיות אלא החלטת ביניים לפי סעיף 198(ו)(2) לחוק התו"ב. מקום בו מונה שמאי מייעץ תינתן החלטה בערר רק לאחר הגשת חוות דעתו של השמאי המייעץ ולאחר שניתנה לצדדים הזדמנות לטעון בעניינה. ערעור מנהלי ניתן להגיש רק לאחר שניתנה החלטה סופית מכוח סעיף 198(ו)(3) לחוק התו"ב. מינוי שמאי מייעץ הינו חלק מההליך שתחילתו בהגשת הערר וסופו בהחלטה בערר, לאחר שהתקבלה חוות דעת השמאי המייעץ ונשמעו טענות הצדדים לגבי חוות הדעת. ג. לגופה של ההחלטה הראשונה טוענים המערערים: 1. מדיניות, על פיה כל תכנית המשקפת "פיתוח סביר של העיר" לא תהווה תכנית פוגעת, ללא קשר ומבלי שתיבדק הפגיעה לאשורה, כך שלבעל הקניין לא יהיה מזור גם אם אותו "פיתוח סביר" יפגע פגיעה עצומה במקרקעיו, תהפוך את סעיף 197 לחוק התו"ב לאות מתה. 2. המדיניות הנטענת, אינה עולה מלשון סעיף 197 לחוק התו"ב והיא סותרת מפורשות את הפסיקה; היא מערבת בין דיני התכנון והבניה לבין דיני הקניין, ומערבת בין הכלל הקבוע בסעיף 197 לחוק התו"ב ובין החריג המצוי בסעיף 200 לחוק התו"ב. 3. בתוכניות המתאר הארציות והמחוזיות, לא ניתן לזהות את חלקה 281 כמצויה באזור המוגדר כאזור ל"פיתוח עירוני". יתרה מכך, תוכניות המתאר הארציות והמחוזיות אינן כוללות הוראות מסוימות וקונקרטיות לעניין "הפיתוח העירוני" ובוודאי שאינן קובעות כי בתחום התכנית יוקמו בניינים בני 12 קומות. בתחום "פיתוח עירוני" מצויות גם גינות ציבוריות, דרכים, בנייה צמודה קרקע ועוד. תוכניות מתאר כוללות הוראות גמישות והסימונים בתכניות אלה משקפים מגמה כללית גרידא תוך שהמיקום המדויק, גודל, הגבולות, השימושים הפרטניים, זכויות הבניה (אם בכלל) וכו' נקבעים בתכנית מתאר מקומית/מפורטת שהיא למעשה התכנית נשוא הדיון. 4. לעניין הזכויות במקרקעין של המערערים 12, 21, 24, 36, 61 ו-62. מערערים אלה המציאו את העמוד הראשון של חוזה מכר, המעיד על רכישת הדירה על ידם שנים לפני המועד הקובע ונסח רישום המעיד על רישום הדירה הרלוונטית על שם אותה משפחה, לאחר המועד הקובע. די במסמכים אלה כדי להוכיח את זכותם במקרקעין במועד הקובע. שגתה ועדת הערר כאשר במסגרת החלטתה הראשונה מיום 2.6.10 הנחתה את אותם מערערים להמציא ראיות נוספות להוכחת זכותם. לחלופין, מתבקש בית המשפט ליתן ארכה נוספת לאיתור המסמכים. 5. תשובת המשיבים: א. המשיבה 1 - הוועדה המקומית: 1. דין הערעור להידחות על הסף. אם כטענת המערערים, ההחלטה הראשונה מהווה החלטת ביניים, דין הערעור להידחות על הסף מהטעם שטרם הגיע העת להגשתו. אם כטענת המשיבים ההחלטה הראשונה היא בחלקה החלטה סופית הניתנת לערעור, כפי שאף סברה וועדת הערר וכפי שנקבע בפסיקה אליה הפנו המשיבים, דין הערעור להידחות על הסף משום שחלף המועד להגשתו. 2. ככל שהערר מוגש כנגד ההחלטה הראשונה, הוא הוגש, כאמור, באיחור והמערערים לא הגישו בקשה להארכת מועד להגשת הערעור. משלא עשו כן, אפשרות זו נזנחה על ידם. 3. יש לדחות את ערעורם של המערערים 12, 21, 24, 36 61 ו-62 משום שלא הוכיחו את זכויותיהם בדירות, ואף ארכות שניתנו להם לצורך כך לא הועילו. 4. לגופן של הטענות, תומכת הוועדה המקומית בהחלטת וועדת הערר. לטענתה, המקרקעין בתחום התכנית היו מיועדים זה מכבר לפיתוח עירוני, והיה מקום לצפות שמול בנייני המגורים של המערערים יוקמו בניינים דומים, מה גם שאופן העמדת הבניינים בתוכנית כולל רווח נדיב בינם לבנייני המערערים ובינם לבין עצמם ומאפשר את המשך זרימת האוויר והאור לדירות המערערים. אין מקום לפצות את המערערים על פגיעתה של התכנית. הפסיקה מלמדת כי המתגורר בפאתי העיר, אינו יכול לצפות שהפיתוח ייעצר על סף דלתו. בדיקה פרטנית של התכנית אל מול אופי הסביבה, העלתה כי התכנית אינה משנה אופי הסביבה. נהפוך הוא, התכנית מקרינה (רוצה לומר משביחה - ז.ב.) על סביבתה הותיקה הכוללת גם את חלקת המערערים. 5. מן המפורסמות הוא שבית המשפט לעניינים מנהליים אינו מתערב בהחלטות מקצועיות של גופי התכנון אלא בוחן אם החלטותיהם מצויות במתחם הסבירות. ב. המשיבים 2 - בעלי המקרקעין: 1. הוועדה המקומית דחתה את תביעת המערערים לגופה, משום שהם לא הרימו את נטל הראייה ולא הוכיחו פגיעה במקרקעיהם (לא צורף תחשיב או עסקאות השוואה). וועדת הערר הסתמכה על חוות דעת מטעם הוועדה המקומית שקבעה כי התכנית לא רק שאינה פוגעת בחלקת המערערים אלא אף משביחה אותה. 2. יש לדחות את הערעור על הסף מאחר שהוגש באיחור. ההחלטה הראשונה ניתנה כחמישה חודשים לפני הגשת הערעור וניסיונם של המערערים לראות בהחלטה השניה החלטה הדוחה את הערעור בכללותו נדון לכישלון. 3. בחינת ההחלטה הראשונה מראה כי היא מכילה שני סוגי החלטות: האחת - דוחה את תביעת המערערים לגופה ומהווה סוף פסוק. החלטה זו התקבלה לאחר בחינת המצב התכנוני עובר לאישור התכנית משלא הראו המערערים כל פגיעה במקרקעיהם. אין בבדיקת השמאית המייעצת או בדיון בוועדה שיתקיים לאחר קבלת חוות דעתה כדי לשנות החלטה זו. השניה - החלטת ביניים בדבר מינוי שמאית מייעצת לבדיקת שתי הסוגיות הספציפיות בהן התבקשה לחוות דעתה ומתן הנחיות בקשר לעריכת חוות הדעת. 4. לאור הודעת המערערים כי אינם מעוניינים לפנות לשמאית המייעצת כיוון שהפגיעה שנגרמה למקרקעיהם חוסה בצלו של סעיף 200 לחוק התו"ב, על בית המשפט לדחות את הערעור ולהנחות את וועדת הערר לדחות את החלק שהועבר לבחינת השמאית המייעצת. 5. באשר למערערים 12, 21, 24, 36, 61, ו-62, הם לא עמדו בנטל להוכיח את זכותם במקרקעין ויש לדחות את ערעורם על הסף. 6. החלטת וועדת הערר ניתנה לאחר בחינה מדוקדקת ומקצועית של המצב התכנוני הקודם ולא בשל מדיניות כזו או אחרת. הנטל להוכיח קיומה של פגיעה מונח לפתחם של המערערים אשר לא עמדו בו. 7. בניגוד לטענת המערערים, התכנית דווקא השביחה את חלקת המערערים. 8. סעיף 197 לחוק התו"ב מעניק הגנה לזכות הקניין אך הגנה זו אינה מוחלטת ויש לאזן בינה לבין עקרונות אחרים של צדק חלוקתי; האינטרס הציבורי; הצורך בוודאות ושיקולי יעילות. דיון והכרעה 1. ההחלטה הראשונה מיום 2.6.10 - החלטת ביניים או החלטה סופית? א. אין מחלוקת כי חלק ההחלטה המורה להעביר שתי סוגיות לשמאית המייעצת מהווה החלטת ביניים. השאלה היא האם יתרת ההחלטה הראשונה אשר למעשה סיימה את הדיון בנושאים בהם נדחה הערר, היא החלטה סופית שהמועד לערער עליה חלף, או שאף יתרת ההחלטה היא חלק מהחלטת הביניים שהמועד לערער עליה הוא לאחר מתן ההחלטה הסופית בערר. ב. המסגרת הנורמטיבית ממנה יש לשאוב את התשובה מצויה בסעיף 198 סעיפים קטנים (ד) (ו) (ז) לחוק התו"ב, כפי שתוקן בתיקון מס' 84 וזו לשונו: "(ד) החליטה הועדה המקומית לדחות את התביעה, כולה או חלקה, או החליטה כי בנסיבות הענין אין זה מן הצדק לשלם פיצויים עקב הוראות סעיף 200, רשאי התובע או המשיב, לערור בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 45 ימים מיום המצאת החלטת הועדה המקומית כאמור בסעיף קטן (ב); יושב ראש ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה רשאי להאריך את התקופה האמורה מטעמים מיוחדים שיירשמו. (ה) ...... (ה1) .......... (ו) (1) דנה ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בערר לפי סעיפים קטנים (ד) או (ה), רשאית היא, בהחלטה מנומקת, לקבל את הערר או לדחותו, במלואו או בחלקו; (2) היה הערר לפי סעיף קטן (ד) בלבד, רשאית ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי, מתוך רשימת השמאים המכריעים, אשר יגיש לוועדת הערר חוות דעת בכתב בעניין הנוגע לערר (בחוק זה - שמאי מייעץ); (3) מונה שמאי מייעץ, תינתן החלטה בערר לאחר הגשת חוות דעתו, ובלבד שניתנה לצדדים הזדמנות לטעון את טענותיהם לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לעניין חוות הדעת; (4) ....... (ז) על החלטת יושב ראש ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לפי סעיפים קטנים (ד) או (ה)(4), ועל החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לפי סעיף קטן (ו)(1) או (3), ניתן לערער לבית משפט לעניינים מינהליים". (ההדגשה שלי - ז.ב.) ג. מקובלת עלי טענת המערערים כי החלטה המעבירה עניין הנוגע לערר לחוות דעת שמאי מייעץ יכולה להתקבל רק מכוח סעיף 198(ו)(2) לחוק התו"ב. החלטה כזו אינה החלטה בערר המקימה זכות להגיש ערעור מנהלי, לאור הוראת סעיף 198(ו)(3) המורה כי מקום בו מונה שמאי מייעץ תינתן החלטה בערר רק לאחר הגשת חוות דעתו של השמאי המייעץ ולאחר שניתנה לצדדים הזדמנות לטעון לעניינה. ד. בבר"ע 10275/04 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה -חיפה נגד אליהו צפדיה (להלן: "עניין צפדיה") נקבע על ידי כב' השופטת ביניש (כתוארה דאז): "לא בכדי נקבע בסעיף 198(ח) לחוק כי על החלטת וועדת הערר ניתן לערער לבית משפט לעניינים מנהליים ב"שאלה משפטית" בלבד ונוסחו שונה מלשונם של סעיפים 41 ו-52 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, הקובעים כי ניתן לערער בזכות על "פסק דין", להבדיל מ"החלטה אחרת". לשונו של סעיף 198(ח) הנ"ל מצביעה על מגמה לצמצם את זכות הערעור על החלטות ועדת הערר (השוו: עע"ם 4597/01 הוועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות" נ' גרמנוב, פ"ד נז(1) 331). במקרה דנן, מינוי השמאי המכריע אינו מסיים את הדיון, גם אם לאחר מתן החלטת השמאי המכריע הדיון אינו חוזר אל ועדת הערר אלא אם אחד הצדדים מחליט לערער על החלטה זו. לפיכך, כפי שציין בית המשפט קמא, נשמר האיזון שבין הצורך בקיום הליך מהיר ויעיל לבין שמירת זכות הערעור של הצדדים". פסה"ד בעניין צפדיה ניתן לפני תיקון 84 לחוק התו"ב (שתיקן בין השאר, את סעיף 198 לחוק התו"ב), אך מקל וחומר, כפי שיובהר להלן, ניתן להסיק כי אף לאחר התיקון, ואפילו ביתר שאת, אין זכות ערעור על החלטה שאינה מסיימת את הדיון כולו. בהתאם לדין הקודם (לפני תיקון 84), יכולה היתה ועדת הערר להפנות ענין להכרעתו של שמאי מכריע. אם בחרה ועדת הערר לעשות כן תם הדיון באותו ערר. בענין צפדיה נקבע כי לא ניתן לערער על החלטה המעבירה ענין לשמאי מכריע. לאחר קבלת הכרעת השמאי המכריע יכלו הצדדים, להגיש ערר נפרד וחדש בפני וועדת הערר ולערער גם על ההחלטה הקודמת שהעבירה את הענין להכרעת שמאי מכריע. עולה מהאמור כי אם בהתאם לדין הקודם, מכח המגמה לצמצם ערעורים על החלטות ביניים, נקבע בעניין צפדיה, כי לא ניתן להגיש ערעור על החלטה המעבירה עניין לבחינתו והכרעתו של שמאי מכריע אף שהחלטה זו סיימה את הדיון בערר, קל וחומר בענייננו כשמדובר בשלב אינטגראלי של אותו הליך שטרם הסתיים והענין הועבר לצורך קבלת חו"ד שמאי (בהבדל מהכרעת שמאי). ד. המשיבים מבקשים לאבחן בין עניין צפדיה לענייננו וטוענים כי עניין צפדיה עסק בערעור שהוגש כנגד עצם החלטתה של וועדת הערר להעביר את הדיון לשמאי מכריע ובכך להקדים את המאוחר, ואילו בענייננו מדובר בערעור על החלטה סופית של וועדת הערר לגופם של דברים. המשיבים מפנים לדברי כב' השופט מודריק בעמ"נ (ת"א) 269/07 בריגל צבי נגד הוועדה המקומית לתו"ב רמת השרון (להלן: "עניין בריגל") בו הסתמך כב' השופט מודריק על דברי ההסתייגות של כב' השופט ריבלין מענין צפדיה בבר"ע 4057/05 קופרמן נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון ואח' (להלן: "עניין קופרמן"). בעניין קופרמן (שאף הוא נידון לפני תיקון 84), דחה בית המשפט, מפי כב' השופט ריבלין, את הערעור כיוון שסבר כי, במידת הצורך, עוד ניתן יהיה בעתיד לקיים ברור ערעורי. בהערת אגב הוסיף כב' השופט ריבלין: "ואכן, "שאלת הפרשנות של הדיבור 'החלטה' אינה חייבת להיות אחידה לענין כל חיקוק וחיקוק..." ואחד המודדים לעניין זה הוא השאלה אם החלטת הביניים עלולה לגרום פגיעה שאין לה תקנה לאחד מבעלי הדין (עניין ברק הנ"ל). אציין, כי ניתן לסבור שנוסחו של סעיף 198(ח) אינו סוגר את הדלת באופן מוחלט והרמטי בפני קיום ביקורת ערעורית מיידית על החלטות שאינן מסיימות את ההליך באופן פורמאלי אך יש בהן כדי ליצור מצב בלתי-הדיר. גם ההחלטה בעניין צפדיה, כך נראה לי, אינה סותמת את הגולל על אפשרות כזו (השוו לדעות השונות, ביחס להחלטות בבית המשפט לתביעות קטנות, בפסק-הדין בעניין סרבוז הנ"ל). אולם אין לי צורך לקבוע מסמרות בעניין זה, כיוון שמכל מקום מקובלת עלי עמדתו של בית המשפט קמא, שסבר כי במקרה שלפנינו הדלתות עודן פתוחות וניתן יהיה - במידת הצורך - לקיים בירור ערעורי עתידי". אינני רואה עין בעין עם המשיבים את האבחנה לכאורה עליה הם מבקשים להצביע. בענייננו, כמו בעניין צפדיה, החלטתה הראשונה של וועדת הערר היא החלטת ביניים למרות שהיא מסיימת את הדיון בחלק מהערעור. בעניין צפדיה, החליטה וועדת הערר למנות שמאי מכריע לבחינת פגיעתה של תב"ע באיכות הסביבה. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה הגישה ערעור על החלטה זו בטענה כי ההחלטה למנות שמאי מכריע מהווה פסק דין חלקי, ולפיכך קמה לה זכות ערעור. בית המשפט, מפי כב' השופטת בייניש, קבע כמצוטט לעיל כי מגמתו של סעיף 198 (ח) כנוסחו באותה עת, לצמצם את זכות הערעור על החלטת וועדת הערר, ורק לאחר קבלת הכרעתו של השמאי המכריע יוכל מי מהצדדים להגיש ערר חדש ובמסגרת זו אף לערער על עצם ההחלטה למנות שמאי מכריע. בעניין קופרמן כמו בענייננו, קבעה וועדת הערר קביעות מסוימות ביחס לתכניות קודמות שחלו על המקרקעין וביחס למינוי שמאי מכריע על מנת שיקבע את ירידת הערך. המערער טען כי המצב התכנוני הקודם אינו כפי שקבעה וועדת הערר ויש לתקן בהתאם את ההנחיות לשמאי המכריע. בית המשפט לעניינים מנהליים דחה את הערעור על הסף בקבעו כי כלל לא קמה למערער זכות לערער על ההחלטה בהיותה החלטת ביניים של וועדת הערר. על החלטה זו הוגש הערעור לבית המשפט העליון שדחה את הערעור בהסתמך על פס"ד צפדיה, וקבע כי הדלתות עדין פתוחות בעתיד לברור ערעורי ואין בטענה בדבר חוסר יעילות כדי לשנות ממסקנה זו. בית המשפט הוסיף כי "נוסחו של סעיף 198 (ח) אינו סוגר את הדלת באופן מוחלט והרמטי מפני קיום בקורת ערעורית מיידית על החלטות שאינן מסיימות את ההליך באופן פורמאלי אך יש בהן כדי ליצור מצב בלתי הדיר". אין זה המצב בענייננו. ההחלטה הראשונה של ועדת הערר אינה יוצרת מצב בלתי הדיר ובמסגרת ערעור על ההחלטה הסופית של ועדת הערר, שתתקבל לאחר מתן חוות דעת השמאית המייעצת, ניתן יהיה לערער גם על ההחלטה הראשונה. בעניין בריגל, הרחיב בית המשפט את ה"סייג" עליו הצביע כב' השופט ריבלין בעניין קופרמן: "כשלעצמי הייתי מפרש את הבעות ההסתייגות המצוטטות למעלה מפי המשנה לנשיאה ריבלין כמתייחסות לנסיבות שבהן "החלטת הביניים" של וועדת הערר מסיימת את הדיון ברוב מנין או רוב בנין הערר ומותירה אפשרות לבירור המשך רק בעניין חלק קטן של הערר. שאם לא תאמר כן, אזי קוצו של יוד עלול להבחין בין "החלטת הביניים" ל"החלטה הסופית". לדעתי, קביעת זכות הערר על יסוד המדד הכמותי, כפי שהוצע בעניין בריגל, לא רק שהיא מרחיבה את הסייג שנקבע בענין קופרמן, היא גם משאירה מרווח של חוסר וודאות משפטית. כיצד נמדדת אותה כמות של סופיות הדיון, על ידי מי, ומהו קו הגבול למדידת "רוב מניין או רוב בניין" הערר. כב' השופט ריבלין בעניין קופרמן הציב מבחן עובדתי של "יצירת מצב בלתי הדיר" ובעניין בריגל לא הלך ביהמ"ש בדרך זו ויצר סייג חדש (ראה גם את עמ"נ (ת"א) 44422-03-10 האפוטרופוס הכללי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון) . לאור האמור, אני קובעת כי שגתה וועדת הערר כאשר קבעה כי ההחלטה הראשונה איננה החלטת ביניים. 2. האם החלטה השנייה היא החלטה המסיימת את הדיון? א. על שאלה זו יש לדעתי להשיב בחיוב. וועדת הערר ניסחה את החלטתה במילים הבאות: "החלטת וועדת הערר איננה החלטת ביניים. ככל שהעוררים אינם מעוניינים מטעמיהם הם לקיים הליך אצל שמאי מייעץ, הרי שעומדת לפניהם כמובן הזכות לערער גם על כך כמו גם על ההחלטה גופה במסגרת המועדים הקבועים בחוק" (ההדגשה שלי - ז.ב.) ב. הכל מסכימים כי ההחלטה להעביר עניינים מסוימים לבדיקת השמאית המייעצת תוך מתן הנחיות, היא החלטת ביניים שאינה מסיימת את הדיון ואינה ניתנת לערעור. החלטת ועדת הערר המסיימת את הדיון, עליה ניתן יהיה לערער, אמורה להינתן רק לאחר קבלת חוו"ד השמאית המייעצת. משקבעה וועדת הערר כי למערערים זכות "לערער גם על כך" גילתה את דעתה, גם אם לא נסחה זאת ברחל בתך הקטנה, כי היא מקבלת את בקשת המערערים לדחות את הערר כולו, שאם לא כן לא עמדה למערערים הזכות לערער על החלטת הביניים ואין אלא לראות בהחלטה זו החלטה הדוחה את הערר כולו ומכאן שהערעור הוגש בזמן. 3. דחיית הערר על יסוד מדיניות א. וועדת הערר בהחלטתה מציינת "לאחר שעיינו בתכניות הרלוונטיות (תמ"א 31, תמ"מ/21/3 ותמ"א 35- ז.ב.) תשריטיהן ובנספחים שצורפו לכתבי הטענות, סבורים אנו כי טעות בידי העוררים בטענתם כי על פי מצב תכנוני קודם, ניתן היה לצפות להמשך שטחים פתוחים מצפון לחלקתם, לרבות חלקה 281 היא החלקה נשוא התכנית החדשה", עוד קובעת הועדה כי גם אם המקרקעין לא היו כלולים בשטח לפיתוח עירוני הרי שעל פי מה שנקבע בפסיקה יש לצפות להתפתחות טבעית וצפויה של פאתי העיר ולפיכך היה על העוררים לצפות כי ביתם לא ישאר "הקו האחרון" וכי העיר תתפתח צפונה מחלקתם ומה שנותר לבחון הוא אם התכנון בתכנית החדשה הוא תכנון פוגעני או לא. ב. בקביעתה זו מסתמכת ועדת הערר על עניין ברעלי ועניין לורן. המערערים טוענים כי החלטת ועדת הערר ערבה בין זכות הקנין עליה ניתן להשיג בהגשת התנגדות לתכנית לבין הזכות לפיצוי אותה ניתן לתבוע על פי סעיף 197 לחוק התו"ב. לטענת המערערים הזכות הקנויה אליה כיוונה ועדת הערר, עניינה בהקשר הנדון בדיני התכנון והבנייה ובזכות ההתנגדות לתכנית ואילו הם, המערערים, אינם טוענים לזכות קנויה. טענתם היא לפגיעה בקניינם. עוד טוענים המערערים כי בהסתמכה על פס"ד ברעלי, עירבה וועדת הערר בין סעיף 197 ל-200 לחוק התו"ב. ג. אני סבורה כי וועדת הערר שגתה כאשר דחתה את הערר, באופן חלקי, בשל מדיניות גורפת לפיה הבר להתגורר בפאתי העיר צריך לצפות להתפתחות העיר ועל כן אינו זכאי לפיצוי על פגיעה במקרקעיו תוך שהסתמכה על ענין ברעלי וענין לירן. עניין ברעלי דן בשאלה - אם הפגיעה שנפגעו מקרקעין (לאחר שנקבע כי הם נפגעו) עוברים את מחסום "הסבירות" שבסעיף 200 לחוק התו"ב הקובע פטור מתשלום פיצויים גם אם נפגעו מקרקעין על ידי הוראות התכנית "ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". בענין ברעלי שקל בית המשפט, במסגרת השיקולים לענין סבירות הפגיעה גם את הציפיה של מי שבא להתגורר בפאתי העיר, להתפתחות העיר. אין המדובר בקביעה גורפת, אלא בבדיקה שנעשתה לגופה ולאחר שנקבע דבר קיומה של פגיעה ושיעורה. במקרה כזה, דהיינו מקום שנקבע שהיתה פגיעה, הנטל להוכיח כי המטרד אינו עובר את תחום הסביר מוטל על הוועדה המקומית, הטוענת כי המקרה אינו עובר את מחסום "הסבירות" של סעיף 200. יתרה מכך, גם אם הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר, עדיין יש צורך לבדוק אם, למרות האמור, מתקיימות נסיבות המצדיקות את מתן הפיצוי וכך אף נאמר בענין ברעלי: "כל מי שבא להתגורר במקום שקט בפאתי העיר צריך לקחת בחשבון שהעיר תתפתח, כבישים חדשים ייסללו, ורעש המכוניות ישיג גם אותו. זהו מטרד שכל תושב בעיר נחשף לו, ואין הציבור בעיר חייב לפצות עליו. תוצאה הכרחית היא של האיזון הראוי בין האינטרס הפרטי לבין האינטרס הציבורי. אך כך רק עד גבול מסוים. ונטל הראיה בעניין זה מוטל, כאמור, על המערערת: אם המערערת לא תצליח לשכנע את בית המשפט כי הפגיעה בגין מטרד הרעש, לאחר נקיטת אמצעים סבירים להקטנת המטרד, אינה עוברת את תחום הסביר וכי אין זה מן הצדק לשלם פיצויים בגין פגיעה זאת, יהיה המשיב זכאי לפיצויים. זהו עניין לבית המשפט להחליט בו בכל מקרה לפי נסיבות המקרה. וכך יעשה גם בית המשפט קמא במקרה שלפנינו. בהקשר זה יפים דברים שאמר השופט מלץ בע"א 210/88 [13] , בעמ' 641-642, וכך אמר: "...באיזון זה (בין האינטרס של הציבור לבין האינטרס של בעל זכות במקרקעין -י' ז') נקודת המוצא היא הזכות לפיצויים הגלומה בסעיף 197, בעוד ששלילת הפיצויים שבסעיף 200 היא החריג. חריג זה יש לפרש בצמצום, במיוחד לאור הכלל היסודי, לפיו בצדה של פגיעה בזכות קניינית של הפרט חייב להיות פיצוי ראוי. ... המסקנה היא, שאין לפרש את מושגי הסבירות והצדק, הנזכרים בסעיף 200 לחוק, בצורה מצרה, שתפגע יתר על המידה בכלל של פיצוי ראוי על פגיעה בזכות קניינית" (ההדגשה שלי - ז.ב.). בית המשפט, בענין ברעלי, החזיר את הדיון לערכאה קמא לצורך קביעת הפגיעה לפי סעיף 197, והוסיף כי יתכן שלאחר קביעת שיעור הפגיעה במסגרת סעיף 200, ימצא כי הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר. בעניין לורן הסתמכה וועדת הערר על עניין ברעלי תוך שהציגה את ענין ברעלי, כפי שעשתה בענייננו, כמדיניות כללית. מדיניות כללית זו כפי שקבעה ועדת הערר בענייננו לא התקבלה בפסיקת בית המשפט. בעניין עמ"נ 125/07 בן אמוץ נ' הוועדה המקומית שעניינו זהה לענייננו, קבעה כב' השופטת דותן: "וועדת הערר דחתה את הערעור על יסוד מדיניות שגיבשה שמטרתה המוצהרת היא צמצום מספר התביעות מקום שמדובר בהרחבת ישוב המתבצעת "בסבירות" כלשון וועדת הערר. מעיון בהחלטת ועדת הערר נראה כי מהעובדה שהרחבת היישוב התבצעה "בסבירות", למדה ועדת הערר שלא נגרמה פגיעה ממשית למערערים הראויה לפיצוי, ומכל מקום סברה שאין מקום "לקנוס" את הרשות המקומית. גישה זו אין לקבל. ראשית, יש להפריד בין שאלת עצם קיומה של פגיעה לשאלת סבירותה של הפגיעה. מדובר בשתי שאלות נפרדות, הנבחנות בשני שלבים שונים. ראשונה נבחנת שאלת עצם קיומה של פגיעה. המבחן הוא אובייקטיבי, באמצעות הערכת שמאי. ראו לעניין זה ע"א 1182/92 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' ברעלי ואח', פ"ד מט (1) 463, בעמ' 473-474: "וכיצד נמדדת פגיעה במקרקעין לפי המבחן האובייקטיבי? התשובה היא שהפגיעה נמדדת לפי שווי המקרקעין. לצורך זה יש לשום את שווי המקרקעין לפני שהתכנית נתקבלה ואת שווים לאחר שהתכנית נתקבלה... כדי לקבוע אם ירד ערכם של מקרקעין בשל פגיעה על-ידי תכנית וכמה ירד, נזקק בית המשפט להערכת שמאי...". בהמשך, נבחנת שאלת סבירותה של הפגיעה, לאור הערכת השמאי שנתקבלה בשלב הראשון. ראו לעניין זה דברים שנאמרו בהלכת פרי הארץ: "מכאן, שברוב רובם של המקרים, בבואנו להכריע אם הפגיעה הינה פגיעה סבירה לצורך האמור בסעיף 200, עלינו לבדוק את סבירותו של פרמטר פשוט, והוא אחוז ירידת הערך של מקרקעין. ירידת ערך זו, שכבר חושבה לצורך ה'פגיעה' במקרקעין האמורה בסעיף 197, אין לחשבה מחדש ואין לפרקה לגורמים" (ההדגשה הוספה, ש.ד.). שנית, יש להדגיש שחובת הפיצוי הקבועה בסעיף 197 לא נועדה "לקנוס" את הרשות, אלא לפצות את הפרט. יתר על כן, המחוקק מצא לנכון להגן על האינטרס של הרשות, המשקף את אינטרס הציבור, באמצעות הוראות סעיף 200. אין מקום להפר את האיזון שקבע המחוקק כפי שפורש בהלכה הפסוקה, ולחסום את דרכם של תובעים באמצעות קביעת מדיניות גורפת לפיה כל "הרחבה סבירה" משמעותה, מניה וביה, שאין פגיעה בבעלי המקרקעין. מסקנה זו נובעת מגישתו של בית המשפט העליון כפי שהובהרה בהלכת הורוויץ, שעה שנדחתה טענה לפיה פגיעה בשיעור מסוים קבוע לעולם תיחשב כפגיעה סבירה שאינה מזכה בפיצוי, וחייב את הרשות לבחון כל מקרה בהתאם לנסיבותיו: "הועדה המקומית מבקשת כי במסגרת הדיון הנוסף יידרש בית המשפט לטענתה שלפיה היא חייבת בתשלום הפיצויים רק בגין פגיעה העוברת את השיעור שייקבע לגביו שהוא סביר. ובמילים אחרות, שייקבע שפגיעה עד שיעור מסוים מערך הנכס לעולם תיחשב סבירה. אין לקבל טענה זו. כמובהר לעיל, תנאי הסבירות ייקבע לפי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה, ואין לקבוע שיעור שהוא יפה לכלל המקרים". ודוק, הדברים נאמרו ביחס לכללים אותם יש ליישם בבחינת סבירותה של הפגיעה בהתאם להוראות סעיף 200 לחוק. אדרבא ואדרבא, שיפים דברים אלו בכל הנוגע לבחינת עצם קיומה של הפגיעה בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק". בערר 259/204/99 איריס מרום ואח' נ' וועדת הערר דחתה וועדת הערר (בהרכב אחר) את הטענה בדבר קיומה של ציפייה כללית ששטחים חקלאיים המצויים בשולי הערים צפויים להפשרה: "אין אנו יכולים לקבל טענה זו, שכן, כאמור, בכתב הערר, נימוק זה עלול לרוקן כמעט מכל תוכן את הזכות הקבועה בסעיף 197 לחוק התו"ב. כמובן שציפיות שונות בדבר שינויי ייעוד אפשריים יתכן והיו קיימים ואולם מדובר לכל היותר בציפייה ערטילאית שאין לה אחיזה קונקרטית בתוכנית או באקט בעל תוקף סטטוטורי". ערעור שהוגש על החלטה זו ונדון בפני כב' השופטת גרסטל (כתוארה דאז) נדחה ונקבע על ידה: "הפרשנות המתבקשת על ידי המשיבה, לפיה יש להביא בחשבון את ציפיות המשיבים לירידת ערך המקרקעין שברשותם, אם המקרקעין הסמוכים הם שטח חקלאי, ורק עקב מדיניות כלכלית וערטילאית, אינה מתקבלת על הדעת. יש בה כדי לזרוע אי וודאות ואי יציבות ולהעביר את מרכז הכובד לתחום אפור נטול גבולות". על פי המתווה שהותווה בפס"ד ברעלי, יש לבחון תחילה את עצם קיומה של פגיעה ובכך עוסק סעיף 197. המבחן לעניין זה הוא אובייקטיבי בהתאם לשווי המקרקעין לפני התכנית הפוגעת לעומת שווים לאחר שאושרה התכנית הפוגעת. רק לאחר שנקבעת הפגיעה ושיעורה, נבחנת השאלה השניה בה עוסק סעיף 200 ונבחנית סבירותה של הפגיעה לצד שיקולי צדק. בעניין ברעלי, החזיר בית המשפט את הדיון לערכאה קמא לצורך קביעת שעור הפגיעה מכוח סעיף 197. בית המשפט הוסיף וציין כי יתכן שלאחר קביעת שיעור הפגיעה ימצא, במסגרת סעיף 200, כי הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר. בעניין לירן, הסתמכה וועדת הערר על החלטותיה בעניין ברעלי ובעניין ערר 186/06 בן אמוץ ואח' נגד וועדה מקומית לתו"ב מצפה אפק, . בעניין בן אמוץ, הוגש ערעור מנהלי (עמ"נ 125/07 שאוזכר לעיל), ובית המשפט קיבל את הערר והחזיר את הדיון לוועדת הערר לבחינה חוזרת. ד. העולה מהאמור הוא כי שגתה ועדת הערר כאשר קבעה כענין של מדיניות כי הציפיות להתפתחות העיר שוללת אפריורי את הזכות לפיצויים. 4. האם בחנה ועדת הערר את הפגיעה במקרקעין במקרה זה? א. המשיבות טוענות כי ועדת הערר בחנה בחינה מדוקדקת ומקצועית את המצב התכנוני הקודם ודחתה את התביעה בחלקה לא בשל מדיניות כזו או אחרת וכי המערערים לא עמדו בנטל להוכיח פגיעה במקרקעין. ב. ועדת הערר מציינת בהחלטתה כי בהינתן המצב התיכנוני הקודם של המקרקעין ככלולים בשטח לפיתוח עירוני קיימת ציפייה להתפתחות העיר ועל רקע הנחה זו יש לבחון אם מדובר בתכנון פוגעני המשנה את אופי הסביבה. כפי שכבר הוסבר לעיל, נתפסה ועדת הערר לכלל טעות בענין זה והקדימה את המאוחר. הכלל קבוע בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ולפיו על פגיעה במקרקעין יש לפצות. החריג לכלל מצוי בסעיף 200 לחוק. גם בהינתן מצב תכנוני קודם של שטח לפיתוח עירוני, אין להסיק מכך כי מדובר בבנייני מגורים בני מספר קומות. שטח עירוני כולל ייעודים רבים ומגוונים. על כן יש תחילה לבחון שעור הפגיעה במקרקעין ולאחר מכן לבדוק אם עברה הפגיעה את תחום הסבירות. אם התשובה לשאלה זו היא חיובית יש להמשיך ולבדוק אם קיימות במקרה זה נסיבות המצדיקות למרות האמור לפצות את הנפגע. ועדת הערר לא הלכה בדרך זו, אלא קבעה מראש כענין של מדיניות כי פיתוח עירוני הוא פיתוח שאינו חורג ממתחם הסבירות ואינו מזכה בפיצוי וזאת מבלי לבחון מה הפגיעה שפגעה התכנית במקרקעי המערערים (אם בכלל). בפני ועדת הערר, היו מונחות שתי חוות דעת (מטעם המערערים ומטעם הועדה המקומית). היא לא אימצה או דחתה איזה מחוות הדעת ובחרה שלא להתייחס אליהם לאור המדיניות שבחרה לילך בו. 5. המערערים 12, 21, 24, 36, 61 ו-62 א. ועדת הערר קבעה כי המערערים הנ"ל לא הצליחו להוכיח את זכותם במקרקעין, המקנה להם זכות לתבוע פיצוי על פי סעיף 197 לחוק התו"ב. לגבי המערערים ,12,21,24,36 ו-61 משום שלא צרפו את חוזה הרכישה, שנחתם לפני המועד הקובע, במלואו ומהעמוד הראשון שצורף לא ניתן ללמוד על פרטי הדירה הנרכשת, אלא על רצון הרוכש לרכוש דירה באחד מבנייני הפרויקט. רישום הדירה התבצע בשנת 2008 לאחר המועד הקובע ולכן לא ניתן לקבוע כי הדירה שנרכשה היא הדירה שנרשמה ויתכן שהדירה שנרכשה על פי עמוד החוזה שהוצג אינה הדירה שנרשמה בסופו של דבר. עורר 62, צרף לערר כתב המחאת זכויות משנת 2009 להסכם מכר משנת 2007. בעמוד הראשון של ההסכם שהוצג אף הוא מתוארת השתלשלות ענייני המכירה ורישום הערת אזהרה משנת 1998. ואולם, לא צורף נסח רישום ממנו ניתן היה ללמוד על הבעלים במועד הקובע. ב. בצדק דחתה ועדת הערר את עררם של המערערים הנ"ל, משלא6 הצליחו להוכיח באופן וודאי את היותם בעלי זכות במקרקעין במועד הקובע. 6. סוף דבר א. הדיון יוחזר לועדת הערר כדי שתקבע תחילה אם נפגעו המקרקעין בעקבות התכנית, בין אם על יסוד חוות הדעת המונחות בפניה ובין אם על ידי הפניית הענין כולו לשמאית המייעצת ורק לאחר מכן תבחן את שאלת סבירות הפגיעה בהתאם לסעיף 200 לחוק התו"ב. ב. באש למערערים 12, 21, 24, 36, 61 ו- 62, מאחר והדיון מוחזר ממילא לועדת הערר, לפנים משורת הדין, ניתנת להם ארכה נוספת של 15 יום להמציא את המסמכים הדרושים להוכחת זכותם. לא יוגשו המסמכים ידחה הערעור בעניינם. ג. המשיבות ישאו, בחלקים שווים, בהוצאות המערערים ובשכר טרחת עורך דינם בסך כולל של 25,000 ₪. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל. ערעורעררועדת ערר