קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערר על שומת שמאי מכריע: מבוא בפני ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז מרכז מיום 19.10.2010 (ערר 8005/10) בה נדחה ערר שהגישו המערערות על שומת השמאית המכריעה, הגב' דורית פריאל (להלן: "השומה", "השמאית", "החלטת ועדת הערר" בהתאמה). 2. בשומה נקבע, בהסתמך על הוראת המעבר בתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות והיתרים), (תיקון) התשס"ח - 2008 (ק.ת. 6670 מיום 30.4.2008) (להלן: "תקנות חישוב שטחים") כי שטחי המרפסות ביחידות הדיור נשוא השומה, מהווים חלק אינטגראלי משטחי יחידות הדיור ועל כן יש להתחשב בשטחים אלה במסגרת חיובי היטל השבחה. על קביעה זו עררו המערערות לוועדת הערר. וועדת הערר אימצה את פרשנותה של השמאית ומכאן הערעור שבפני, במסגרתו עותרות המערערות לקבל את הערעור, לבטל את החלטת וועדת הערר ולהורות על ביטול חיובן בהיטל השבחה בגין תוספת השטחים. העובדות הדרושות לעניין: 3. השמאית התבקשה לקבוע את היקף ההשבחה הנובעת ממימוש זכויות הבנייה לפי תוכניות רח/במ/6/189 ורח/מב/8/189 (להלן: התוכנית "הראשונה" ו"השנייה" בהתאמה). התכניות חלות על המקרקעין הידועים כגוש 3702 חלקות 392-398, המצויים ברח' האחים קיבוביץ ברחובות. התכנית הראשונה (שדבר אישורה למתן תוקף פורסם בילקוט הפרסומים 4154 מיום 28.10.93) משנה את תכנית רח/5/189 על ידי שינוי חלוקת המגרשים, הבינוי והוראות הבניה. התוכנית השנייה (אשר דבר אישורה למתן תוקף פורסם בילקוט הפרסומים 5790 מיום 2.4.08) מהווה תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 (להלן "חוק התו"ב"). בין מטרות התכנית השניה: "שינוי חלוקת שטחי הבניה בתכנית מבלי לשנות סך כל השטח הכולל לבנייה." השמאית קבעה כי היטל ההשבחה בגין התוכנית הראשונה מסתכם בסך של -.214,610 ₪ ובגין התוכנית השנייה בסך של -.566,545 ₪. 4. הערר, שהוגש על ידי המערערות, התייחס אך ורק לסעיף 10.5.2 בשומה, הדן בהשבחה בגין תוספת שטחים בתוכנית השנייה, שקבע כדלקמן: "תוספת שטחים שמאי המבקש (המערערות דכאן - ז.ב.) מחשב סה"כ השטחים העיקריים בהיתרי הבניה תוך הפרדה לשטח עיקרי ולשטח מרפסות (לא מרפסות שרות), וטוען כי בחישוב תוספת השטח אין להתחשב במרפסות אלה על רקע תקנות התכנון והבניה מ-30.4.2008 לפיהן מרפסת של 12 מ"ר אין להביא בחשבון. מאחר ובממוצע שטח מרפסת לדירה הוא 5.5 מ"ר אין להביא שטחים אלה בחשבון ולפיכך אין למעשה תוספת. לחילופין טוען שמאי המבקש כי יש להביא בחשבון המרפסת במקדם 0.3. מנגד טוען שמאי הועדה (המשיבה 2 דכאן - ז.ב.) כי [יש] לחשב שטח התוספת על בסיס חישוב כל השטחים העיקריים בהיתרים (כולל מרפסות מקורות אך לא מרפסות שרות) וסה"כ התוספת היא 456 מ"ר. התקנה המוזכרת ע"י שמאי המבקש אינה רלוונטית כי מדובר במרפסות שהן במהותן המשך החדרים. דיון והכרעה א. לעניין שטחי המרפסות: בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתר)(תיקון) התשס"ח 2008 (ק.ת 6670, 30/4/2008) "בבנייה לפי היתר שניתן...לפני יום התחילה...יחולו על מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין (בתקנת משנה זו - הגזוזטרה) הוראות מיוחדות:...גזוזטרה ששטחה עד 14 מטרים רבועים לא תבוא במניין השטח..." המרפסות בנכס הנדון אינן מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין. המרפסות (ואין מדובר במרפסות שירות) הן שטחים המהווים חלק אינטגרלי מיחידות הדיור כהמשך ישיר של חדרי המגורים וחדרי השינה בתוך קונטור הבניין ולפיכך אין תקנה זו חלה עליהן. מצב זה בא לידי ביטוי אף בשווי של מרפסות אלה..." החלטת ועדת הערר 5. בהתאם לפסיקה, היקף ההתערבות של וועדת ערר בהחלטת שמאי מכריע, אשר מונה על פי הוראות תיקון מס' 84 לחוק התו"ב, מצומצם ביותר ונועד רק למקרים יוצאי דופן בהם נפלו פגמים מהותיים או דופי חמור בשומה המכרעת. 6. אין להתיר, במסגרת הערר על החלטת שמאי מכריע, העלאת טענות חדשות וצירוף ראיות או מסמכים שלא עמדו בפני השמאי המכריע. 7. בחינת הסעיפים הרלוונטיים בדין ובשומה המכרעת לרבות תמונות המרפסות, מעלה כי שיקול הדעת המקצועי והפרשנות שניתנה על ידי השמאית המכריעה, סבירים ואף היו מתבקשים נוכח נסיבות הענין, במיוחד לאור העובדה שהמערערות הבהירו כי טענותיהן זהות לגבי הקומות העליונות, בהן אין מגרעת, ולגבי הקומות התחתונות, בהן יש מגרעת, ולכן "לא ברור כיצד בנסיבות הענין ניתן לראות במרפסות הנדונות מרפסות "הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבנין ובפרט כאשר לשיטתם (של המערערות - ז.ב.), אין כל הבדל בין המרפסות העליונות למרפסות התחתונות". עוד קבעה וועדת הערר כי, גם אם תיתכן, כטענת המערערות, פרשנות אחרת להוראות התקנות - על אף שוועדת הערר אינה סבורה כך- הרי שאין בפרשנות שניתנה על ידי השמאית המכריעה להגדרת "מרפסת" להבדיל מ"גזוזטרה" פרשנות שאינה סבירה המצדיקה את התערבות וועדת הערר. טענות המערערות 8. ועדת הערר טעתה הן בהיבט המשפטי והן בהיבט הדיוני. הטענות המועלות בערעור נשענות על טיעונים משפטיים מובהקים העולים מתשתית עובדתית קיימת לכן, אין מניעה מלעוררן לראשונה בשלב הערעור, כפי שנקבע ברע"א 7669/96, עיריית נהריה נ' נתן קזס, פ"ד נב(2) 214 (להלן: "פס"ד קזס"). 9. וועדת הערר אימצה פרשנות מוטעית ושגויה של השמאית. ההחלטה נעדרת הנמקה ממשית, מלבד הסבר מדוע על ועדת הערר להימנע מלהתערב בשומה מכרעת. נפלה טעות באימוץ הפרשנות שנתנה ועדת הערר למונחים "קיר חיצוני" ו"בליטה מקירות חיצוניים". סעיף 1 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התש"ל - 1970 (להלן "תקנות התו"ב") מגדיר קיר חיצון כ"קיר אשר אחד מצדדיו או יותר פונה אל אויר החוץ" ולכן, גם בנין א-סימטרי מדורג או בעל מגרעת (הידוע כ-H) הוא בנין שכל קירותיו הינם קירות חיצוניים והקריטריון היחיד לצורך קביעת קיר כקיר חיצוני הוא היות הקיר פונה לאויר החוץ. הקביעה אם יש לראות במרפסות "גזוזטרות" היא שאלה משפטית הנובעת מפרשנות הדין. אין בפנינו מחלוקת עובדתית - המידות, המראה והנתונים הפיזיים אינם שנויים במחלוקת ועל המחלוקת להיות מוכרעת בהתאם לתכלית התקנות החדשות, ולפי אמות מידה נורמטיביות. 10. ועדת הערר טעתה כשלא התערבה בקביעת השמאית וראתה בה עניין "מקצועי". הקביעה שהתערבות בהחלטות כגון זו, היא מצומצמת ומוגבלת, והכרעות השמאי הן חלוטות ואינן ניתנות לערעור אלא במקרים נדירים, היא שגויה. 11. עילת החיוב בהיטל השבחה, כפי שקבעה השמאית המכריעה, היא בגין 'תוספת שטחים' הנובעת מאישור התוכנית השנייה. התכנית השניה התירה שינוי חלוקת שטחי הבנייה המותרים מבלי לשנות את סך השטח הכולל המותר לבנייה ובהתאם שטח הבנייה לא שונה, ומכאן שאין לחייב בגין השבחה שמקורה בתוספת שטחים. 12. בהתאם לתכלית תקנות חישוב השטחים, ועל סמך ההחלטה שניתנה בערר (מרכז) 419/08, קבוצת עדי נ' הועדה לתכנון ובנייה נס ציונה, (מיום 26.5.2009), הגדרת גזוזטרה נבחנת על פי השימוש והסבירות כי הגזוזטרה תשמש לייעודה ולא תיסגר בעתיד. יש לתת למונח "בליטה מקירות חיצוניים" פירוש המקיים את תכליתו של הדין הנבחן ועל פי השימוש בפועל. מדובר במרפסות שיש להם שתי פאות בנויות, ושתי פאות הפונות לאוויר הפתוח, סגירתן היא עניין לא פשוט מבחינה הנדסית, המחייב בנייה של קיר גבוה הבולט לעין כל, שבנקל ניתן יהיה לגילוי על ידי רשויות האכיפה. מיקום המרפסות בתוך "פיר" פנימי, אין בו כדי לשנות את ייעוד המרפסות. 13. המערערות מפנות להיתרי בנייה שניתנו לחברת אזורים בניין (1965) ולמר משה קובלנסקי, כשי לתמוך בטענתן כי המשיבות ראו במרפסות המצויות מחוץ לקיר בניין חיצון כמרפסות, שאין לקחת בחשבון במניין שטחים הכלולים בשטח העיקרי, ומשכך הן מושתקות לטעון את ההיפך ולהחיל דין אחר בעניין המערערות. תשובת המשיבות 14. בהתאם לתוספת השלישית לחוק התו"ב, מסורה הסמכות והחובה בענייני היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולה בלבד. לפיכך, עיריית רחובות, המשיבה מס' 2 בערעור, חסרה כל מעמד סטטוטורי בסוגיה נשוא הערעור, ויש להורות על דחיית הערעור כנגדה מחמת היעדר יריבות. 15. לגופו של עניין, טוענות המשיבות כי פרשנות השמאית המכריעה, הינה פרשנות סבירה וראויה, ואין מקום לפרשנות המוצעת על ידי המערערות. עמדת השמאית המכריעה תואמת את הדין, ולא נפל בה פגם שמאי או משפטי. גם בהחלטת וועדת הערר לא נפל כל פגם, לנוכח סמכותה המצומצמת להתערב בהחלטת שמאי מכריע שניתנה בהתאם להוראות תיקון 84 לחוק התו"ב. הערר נשוא הדיון אינו מאפשר, לא כל שכן מחייב, התערבות כאמור. 16. בהתייחס לטענות החדשות המועלות לראשונה על ידי המערערות - דינן להימחק. התערבות ועדת ערר בהכרעת השמאית היא רק מקום שבשומה נפל פגם מהותי, ואין להביא בפני ערכאת הערעור טיעונים עובדתיים או משפטיים חדשים. לא ניתן לטעון לפגם מהותי בהחלטת השמאית, אם לא הובאו בפניה הטענות על בסיסן מבוקשת התערבות בית המשפט. הטענה לפיה ניתן לטעון לראשונה טענות עובדתיות ומשפטיות חדשות בדיון בגלגול שלישי באותה סוגיה, אינה נכונה, והדברים אינם עולים מפס"ד קזס, ממנו מבקשות המערערות להיבנות, שכן הדברים האמורים לא מכוונים להעלאת טענות עובדתיות חדשות בגלגול שלישי, ואף לא לטענות משפטיות אשר אינן עולות מטענות קודמות, והן בבחינת הרחבת חזית אסורה. 17. המרפסות נשוא הדיון אינן גזוזטראות, הבולטות מהקיר החיצוני של הבניין, כפי שטוענות המערערות ועל כן, אין מרפסות אלה מוחרגות ממניין השטחים העיקריים, ובדין חויבו המערערות בתשלום היטל השבחה בגינן. מדובר במרפסות הנמצאות בתוך גומחה, בקונטור הבניין, באופן המשלים בשטחן את קיר חזית הבניין ומהוות המשך לחדרי המגורים, בהתאם להגדרה בתקנות המאבחנת בין גזוזטרה למרפסת. תיקון תשס"ח של תקנות חישוב שטחים אליו מפנות המערערות מתייחס לגזוזטראות בלבד, והפטור מחישוב השטחים המעוגן בתקנה 2(ב)(1) לתקנות חישוב שטחים, אינו מתייחס למרפסות אחרות. שטחים אלה נותרו במניין שטחים עיקריים. 18. קביעת השמאית המכריעה נסמכת על הבחנה אדריכלית, כקביעה עובדתית, ולכן יש לדחות את הטענה שמדובר בהכרעה שהיא פרי הכרעה משפטית/פרשנית, החורגת מתחומי התמחותה הבלעדיים של השמאית. גבולות הביקורת השיפוטית על שומת שמאי הם מוגבלים ביותר, והם מקבלים משנה תוקף עם כניסת תיקון 84 לחוק התו"ב לתוקף, בעיקר כאשר ועדת הערר דנה בטענות לגופן, והחליטה שלא להתערב בהחלטת השמאית, בהיותה סבירה ונכונה בנסיבות העניין. לשמאי מכריע מעמד מעין שיפוטי להכריע שמאית ומשפטית במחלוקת גופא, וועדות הערר הן במעמד של ערכאת ערעור, על כל המשתמע מכך. סמכות וועדת הערר, להתערב בהחלטת שמאי מכריע, הייתה מצומצמת מלכתחילה לנושאים משפטיים וצומצמה עוד יותר עם כניסתו לתוקף של תיקון 84 חוק התו"ב. כעת תתערב ועדת הערר בהכרעת שמאי מכריע רק במקום שנפל פגם מהותי וקיצוני בשומה. אין מקום לטענה כי אומצה החלטת השמאית מבלי לדון בטענות גופן. ועדת הערר בענייננו שמעה את טענות הצדדים באריכות, דנה בטענות לגופן, וקבעה בסיומו של הליך כי אין עילה להתערבותה בהחלטה. משכך, הדברים אינם דומים לעובדות בעת"מ (ת"א) 199/09, הועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון נ' עיזבון המנוחה רחל כהנא ואח', (ניתן ביום 7.11.2010 ) (להלן: "עניין כהנא"), אליו מפנות המערערות. 19. גם אם תתקבל עמדת המערערות, אין לכך כל נפקות מעשית. תכלית העיסוק בשאלת סיווג מרפסות היא רק לצורך הכללת מרפסות בהוראות המעבר הקבועות בתיקון תשס"ח. תיקון התקנות לא חל בענייננו, באשר הוא מאוחר למועד פרסום התוכנית, שהוא המועד הקובע לצורך חישוב היטל השבחה. מכאן, שהדין החל הוא הוראת תקנה 4(ח) בנוסחה המקורי המעניק "פטור" מהכללת שטחי מרפסות במניין השטחים העיקריים רק מקום בו בנויות המרפסות בדילוג שתי קומות. היות ומדובר במרפסות הבנויות זו על זו, הרי שיש להביא שטחן במניין שטחי הבניה העיקריים ולחייב בהיטל השבחה, בשונה מהיתרי הבנייה שצורפו לכתב הערר והופקו לאחר יום 30.5.2008, הוא יום כניסת התקנות לתוקף. דיון והכרעה 20. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, במסמכים שצורפו להם, בעקרי הטעון ובתמונות המראות את הבנין נשוא השמאות ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים אני סבורה כי דין הערעור להתקבל בחלקו. טענה מקדמית 21. מקובלת עלי הטענה המקדמית שהועלתה על ידי המשיבות לפיה לא היה מקום לצרף את המשיבה 1, עירית רחובות, כמשיבה בערעור ויש לדחות את הערעור כנגדה מחוסר יריבות. עיריית רחובות היא אישיות משפטית נפרדת ושונה מהוועדה המקומית ואין לה מעמד בעתירה זו, היא לא היתה צד להליכים בפני השמאית המכריעה ובפני וועדת הערר ובערעור לא צוין מתוקף מה צורפה כמשיבה בערעור. לפיכך, לא היה מקום לצרפה לערעור ויש להורות על דחיית העתירה כנגדה. גבול ההתערבות של בית המשפט לעניינים מנהליים 22. אין מחלוקת כי בית משפט לעניינים מנהליים אינו בא בנעלי ועדת הערר, ואינו שם את שיקול דעתו במקום שיקול דעתה של וועדת הערר. סמכותו ותפקידו של בית המשפט לענינים מנהליים הוא לבחון את סבירות החלטת ועדת הערר או אם נפלה בה טעות (ראה ע"ש (ת"א) 215/00 הוועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת נ' סודרי ). גם בתשתית העובדתית עליה נסמכת החלטת ועדת הערר לא יתערב בית המשפט לעניינים מנהליים. רק במקרים יוצאי דופן בהם נמצא כי נפל פגם חמור בשיקול הדעת, או כאשר מתקיימות עילות ההתערבות במשפט המנהלי יתערב בית המשפט בקביעות עובדתיות, ובשיקול דעתם של ועדת הערר ושל השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותם (ראה לעניין זה עמ"נ 347/06, שטראוס שיווק בע"מ נ' מנהל הארנונה, (לא פורסם, , ניתן ביום 12.11.2006); עמ"נ 252/06, נכסי כלל חברה לביטוח בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב (לא פורסם, , ניתן ביום 5.2.2008) וכן עמ"נ 148/08, דחן בע"מ נ' עיריית פתח תקווה ואח', (לא פורסם, , ניתן ביום 9.6.2010)). אלא שבמקרה דנן, כפי שיובהר להלן, פרשנות המושג גזוזטרה איננה שאלה שמאית אלא שאלה פרשנית משפטית בה נתפסו השמאית המכריעה ולאחריה וועדת הערר לכלל טעות המחייבת את התערבותו של בית המשפט (ראה עניין כהנא). 23. אני דוחה את טענת המערערות לפיה וועדת הערר בחרה שלא להחליט תוך הסתמכות על ההלכה כי אין מתערבים בהחלטות המקצועיות של השמאי המכריע וכי רק באמירת אגב אמרה ועדת הערר כי החלטת השמאית המכריעה מבוססת על פרשנות אפשרית וסבירה . וועדת הערר אמנם סקרה באריכות וביסודיות את כללי ההתערבות של ועדת ערר בהחלטות שמאי מכריעה אך בסופו של יום לענייננו ציינה כי "רק אם יימצא כי מדובר במקרה חריג המחייב את התערבותנו, יהיה מקום לעשות כן. רק אם נפל פגם מהותי או דופי חמור בשיקול הדעת המקצועי של השמאית המכריעה, בקביעתה כי המרפסות הנדונות אינן גזוזטראות, יהא מקום להתערבותינו". וועדת הערר המשיכה וציינה כי עיון בדין ובשומה המכרעת במסמכים ובתשריטים הרלבנטיים, לרבות תמונות של המרפסות מעלה כי שיקול הדעת המקצועי והפרשנות שניתנה על ידי השמאית המכריעה סבירים ואף היו מתבקשים בנסיבות העניין. דהיינו, וועדת הערר סמכה ידיה על הפרשנות השמאית והמשפטית שניתנה על ידי השמאית המכריעה למונח "גזוזטרה". טענות עובדתיות חדשות 24. לא ניתן להעלות טענות עובדתיות חדשות שלא הובאו ולא נבחנו על ידי השמאי המכריע או בוועדת הערר. מקומן של טענות חדשות אותן מעלות המערערות בשלב הבאת הראיות בפני השמאית המכריעה, ומשלא הועלו שם דינן להימחק. בישיבה בפני השמאית המכריעה, ביקשו המערערות לצרף מסמכים, וצירופם הותר באופן חריג על ידי השמאית. בדיון פני ועדת הערר, ביקשו המערערות לטעון טענות חדשות שלא נטענו בפני השמאית, וועדת הערר סירבה וקבעה בעמ' 11 להחלטתה כי : " נעיר גם, מכח כל זאת, כי ככלל, אין גם לאפשר במסגרת ערר על שמאי מכריע, העלאת טענות חדשות וצירוף ראיות או מסמכים חדשים אשר לא עמדו ולא הוצגו בפני השמאית המכריעה..." אין מקום כי בית המשפט יתיר, בשלב זה של הדיון, העלאת טענות חדשות, שלא בא זכרן במשך כל ההתדיינות בין הצדדים, שכן לא מצאתי כי מדובר במקרה חריג ויוצא דופן המצדיק זאת. אפנה בעניין זה לא. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה עשירית: "טענה אשר לא נטענה לפני הערכאה הדיונית, שוב אין זכות לטוענה בערכאת הערעור, אלא במקרים חריגים ויוצאי דופן עד מאוד" לא מצאתי בפס"ד זקס אליו הפנו המערערות,שדן באפשרות של העלאת טענה משפטית חדשה בערכאת הערעור (להלבדיל מטענה עובדתית) כל חיזוק לטענתן בדבר יכולתן להעלות טענות עובדתיות חדשות בערכאת ערעור. והדבר הוא בבחינת הרחבת חזית, שבית משפט בשלב זה, לא יאפשר. 25. המערערות בחרו להביא בהודעת הערעור מספר דוגמאות בהן הוצאו היתרי בניה המאששים לטענתן את פרשנותן לתקנות חישוב שטחים. לאור האמור לעיל התעלמתי מדוגמאות אלה. פרשנות המונח "גזוזטרה" 26. בהתייחס לפרשנות המונח "גזוזטרה", אני סבורה כי השמאית המכריעה ולאחריה וועדת הערר נתפסו לכלל טעות בפרשנות משפטית. שאלת פרשנותם של מונחים בחוק ובכלל זה בתקנות חישוב שטחים אינה שאלה שמאית אלא שאלה פרשנית לשונית. השמאית המכריעה קבעה בשומתה כי: "המרפסות בנכס הנדון אינן מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין. המרפסות (ואין מדובר במרפסות שירות) הן שטחים המהווים חלק אינטגרלי מיחידות הדיור כהמשך ישיר של חדרי המגורים וחדרי השינה בתוך קונטור הבניין, ולפיכך אין תקנה זו חלה עליהן..." קביעת השמאית המכריעה כי המרפסות אינן בולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין מושתת על העובדה "שהמרפסות הן שטחים המהווים חלק אינטגרלי מיחידות הדיור כהמשך ישיר של חדרי המגורים וחדרי השינה בתוך קונטור הבנין". עובדות אלה (אשר אין חולק עליהן), אינן המבחן הקבוע בתקנות לצורך הגדרת המונח גזוזטרה. המבחן הקבוע בתקנות חישוב שטחים הוא "מרפסת בולטת מקיר חיצוני". קיר חיצוני מוגד בתקנות התו"ב כ"קיר אשר אחד מצדדיו או יותר פונה אל אויר החוץ". עיון בתמונות שהוצגו על ידי הצדדים ואף שולבו בתוך החלטת וועדת הערר, לא יכול לדעתי להותיר ספק כי המרפסות בבנין נשוא השומה אינן מקשה אחת. בעוד שבשלושת הקומות העליונות, המרפסות אינן בולטות מקיר חיצוני מאחר ופאותיהן הצדדיות בנויות ומהוות המשך ישיר לקירות חדרי הבית הרי שבשאר קומות הבנין המרפסות בולטות מקיר חיצוני מאחר ורק פאה צדדית אחת בנויה ומהווה המשך ישיר לקירות חדרי הבית ואילו שתי פאות, לרבות פאה צדדית אחת, חסרות. העובדה שהמרפסות נמצאות בתוך מגרעת איננה רלוונטית כלל לצורך סיווגן כמרפסות או גזוזטרות. תקנות חישוב שטחים מגדירות "גזוזטרה" ומאבחנות בין "גזוזטרה" ו"מרפסת". מרפסת איננה מוגדרת בתקנות חישוב שטחים ואף לא מצאתי הגדרה למונח זה בחוק ובתקנות העוסקים בתכנון ובניה. ואולם, מהגדרת המונח גזוזטרה עולה כי כל גזוזטרה היא מרפסת, אך לא כל מרפסת היא גזוזטרה. גזוזטרה היא מקרה פרטני של מרפסת ומוגדרת כמרפסת הבולטת מקירותיו החיצוניים של הבניין (מרפסת קונזולית). קבלת פרשנותן של המערערות - כי כל המפרסות, לרבות המרפסות בשלוש הקומות העליונות הן גזוזטרות - תאיין את ההבחנה בין מרפסת וגזוזטרה. האבחנה בין מרפסת לגזוזטרה מודגמת בצורה מיטבית בבנין נשוא השומה. בעוד שהמרפסות בשלוש הקומות העליונות אינן נכנסות להגדרת גזוזטרה בהיותן מרפסות שאינן בולטות מקירותיו החיצוניים של הבנין אלא תחומות בשתי דפנות צדדיות, הרי שהמרפסות בשאר קומות הבנין עונות להגדרת גזוזטרה. 27. לאור המסקנה אליה הגעתי, מתקבל הערעור באופן שהדיון יוחזר לשמאית המכריעה על מנת שתשוב ותשום את היטל ההשבחה. הערעור כנגד המשיבה 1 - עירית רחובות, נדחה מחוסר יריבות. לאור העובדה שהערעור כנגד משיבה 2 התקבל והערעור כנגד המשיבה 1 נדחה, אין צו להוצאות. שמאותעררשמאי מכריע