קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא עתירה כנגד חיוב ארנונה רטרואקטיבי: עתירה מינהלית כנגד חיוב ארנונה. העותרת (להלן: "מפגש אנטבה"), חברה אשר בבעלותה מבנה המצוי ברחוב החרושת 32 באור יהודה, הידוע כגוש 6481, חלקות 92 וחלק מחלקה 2 (להלן: "הנכס"). המשיבה הינה הרשות המקומית בה מצוי הנכס. בעתירה נתבקש להורות כי דרישות חיוב רטרואקטיביות שנשלחו למפגש אנטבה בשנת 2007, בגין השנים 2002-2006 אינן חוקיות, ועל כן בטלות. כן מבקשת מפגש אנטבה להורות על ביטול חיוב שנשלח לה בשנת 2006 לשנים 2005-2006 בגין שטחים משותפים בבניין, אף הוא לאור היותו רטרואקטיבי. רקע עובדתי: בבעלות העותרת מבנה, אשר הוקם על ידה ומושכר כיום לחברות מתעשיות עתירות הידע. ביום 26.3.02, התקבל טופס 4 לכל קומות המרתף (מצורף כנספח ו' לכתב התשובה לעתירה), המהוות את קומות החניון התת-קרקעי. ביום זה התקבל גם טופס 4 לקומה שנייה ושלישית מעל קומה מפולשת (נספח ז' לכתב התשובה לעתירה). מכתב התשובה לעתירה עולה, כי בחודש מרץ 2002, הודיעה העותרת למשיבה כי קיבלה טופס 4 לקומות 2 ו-3 וכן שהחלה לעשות שימוש במפלס החניה 1-. בעקבות כך חויבה העותרת בארנונה בגין שטחים אלו. ביום 26.5.02 ביצעה המשיבה מדידות של כל השטחים הבנויים בנכס (ממצאי המדידה מצורפים כנספח ב' לעתירה המתוקנת), וזאת לצורך קביעת גודל השטח לחיוב בארנונה. בתחילת שנת 2003 סיכמה העותרת עם ראש העיר, כי קומה 1- תחויב באופן חלקי, כך שהשטח מעל 500 מ"ר לא יחויב בארנונה (תצהירו של מר יצחק בוכובזה, ראש העיר דאז, מצורף כנספח 1 לעתירה). העותרת שילמה תשלומי ארנונה בהתאם לכך, זאת החל מיום 1.4.02. ביום 9.10.05 פנתה העותרת למשיבה, והודיעה כי החל מיום 9.9.05 השכירה גם את קומות 2 ו-2-. ממועד זה, חויבה העותרת בארנונה גם בגין שטחים אלו. בחודש ינואר 2007 הושכרה קומה 3-, וממועד זה החלה העותרת להיות מחויבת בגינה. מתשובת המשיבה עולה, כי במועד מסוים בשנת 2006 גילתה כי טופס 4 לכל שטחי המרתף ניתן עוד בשנת 2002. עקב כך, פנתה למנהל העותרת בדרישה להסברים, מדוע לא הובא לידיעתה בשלב מוקדם יותר קיומו של הטופס. לאחר שהסברי העותרת לא הניחו את דעתה, שלחה המשיבה לעותרת ביום 31.5.07, הודעת על פרטי השומה בגין קומות החניון התת-קרקעי (נספח א' לכתב התשובה), אליה צירפה טבלה המפרטת את החיובים בגין כל קומה (נספח יד' לכתב התשובה): קומה 1- - חיוב החל מ-1/4/2002 עד 31/12/05 בגין שטח של 1967 מ"ר (החלק מעל 500 מ"ר שלא חויב). סך החיוב עמד על 207,285 ₪. קומה 2- - חיוב החל מ 1/4/02 עד 7/9/05 בגין שטח של 2217 מ"ר. סך החיוב עמד על 194,204.90 ₪. קומה 3- - חיוב החל מ-1/4/02 עד 31/12/06 בגין שטח של 2217 מ"ר. סך החיוב עמד על 308,356.57 ₪. ביום 21.6.07 שלחה המשיבה דרישת תשלום חוב בסך של 709,846.77 ₪, בהתאם להודעת פרטי השומה. עוד לפני כן, ביום 6.2.06 שלחה המשיבה דרישת חיוב על שנים 2006-2002, בגין חלקה של העותרת בשטחים המשותפים. החיובים הנ"ל כללו גם הפרשי ריבית והצמדה. העותרת הגישה את עתירתה, המבקשת לבטל את הודעות החיוב, ביום ה-30.8.07. דיון: טרם נבחן את הטענות לגופן, נידרש לטענות מקדמיות שהעלתה המשיבה בדבר אי מיצוי הליכים, מעשה בית דין, השתק, שיהוי והעדר ניקיון כפיים. אי מיצוי הליכים, מעשה בית דין והשתק: המשיבה טוענת, כי על טענות העותרת להתברר בהליך של השגה וערר, ורק במידה וידחו נתונה לה הרשות לפנות לבית משפט זה. משביכרה העותרת לפנות לבית משפט זה, ולא טרחה לבקש הארכת מועד להגשת ערר - הפכה השומה לחלוטה, ונוצר מעשה בית דין והשתק. גם כאשר פתוחה בפני נישום דרך ההשגה, אפשר שלא תיסגר בפניו הדלת לפנות לבית המשפט, לו נתונה הסמכות לדון בעתירה גם כאשר קבע המחוקק מסלול דיון חלופי. סמכות זו לא תופעל כדבר שבשגרה, אלא כאשר עסקינן בנושאים בעלי חשיבות עקרונית, שאינן מסמכות ועדות השומה וועדות הערר,המעוררים שאלות משפטיות אשר באופן טבעי לבית המשפט המומחיות להידרש להן (ראו: ע"א 6971/93 עיריית רמת גן נ' קרשין, פ"ד נ(5) 478, 481 (1997) להלן: "פרשת עיריית רמת גן") . כזו היא העתירה שלפני. בבסיס עתירה זו הטענה היא כי החיובים שהוטלו על מפגש אנטבה פסולים, בשל היותם רטרואקטיביים. כן נטען כי חלק מהחיוב (הנוגע לקומה 1-) פסול גם הוא מהסיבה שמהווה הפרה של הבטחה שלטונית אשר ניתנה על ידי ראש העיר. שתי השאלות הללו, חוקיותו של החיוב בשל היותו רטרואקטיבי ועניין ההבטחה השלטונית - מעוררים שאלות משפטיות עקרוניות, אשר מקומן להתברר בבית משפט זה. אין עסקינן בטענות בנושאים עובדתיים טכניים - אשר ככלל הסמכות להכריע בהן נתונה לועדת הערר, אלא בסוגיות עקרוניות בעלות חשיבות ציבורית כללית. לעניים זה יפים דברי כב' השופט אנגלרד בע"א 4452/00 ט.ט טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, 781-780 (2002) (להלן: "פרשת עיריית טירת הכרמל") : "פתיחת הערכאות השיפוטיות הרגילות בפני החייב בתשלום ארנונה נתונה כעת לשיקול-דעתו של בית-המשפט. כאשר מועלית בפניו טענה המנויה בסעיף 3 לחוק הערר, יש לשקול אם להתיר את העלאתה. נראה כי בנושאים עובדתיים וטכניים תהיה הנטייה להגביל את האזרח להליכי ההשגה המינהלית. בירור עניינים אלה בקשר לחיובי ארנונה הוא פשוט ונוח יותר במסגרת הגופים המינהליים-מקצועיים. גופים אלה ערוכים לבירור שאלות מסוג זה המצריכות לעתים עריכת מדידות ובדיקת המצב בשטח. לעומת זאת בנושאים עקרוניים ובנושאים בעלי חשיבות כללית וחשיבות ציבורית, הרשות להעלות טענות מסוג זה בערכאות השיפוטיות הרגילות תינתן ביתר קלות... חברת ט.ט. קבלה בבית-המשפט המחוזי גם כנגד חיובה הרטרואקטיבי בתשלומי ארנונה, בהתאם למדידה שבוצעה בשנת 1997. נראה כי בית-המשפט המחוזי לא נתן את דעתו על טענה זו. לטעמי, היה מקום להתיר לחברת ט.ט. להעלות טענה זו. מדובר בטענה משפטית שהיא בעלת אופי עקרוני. גם אם היא נכנסת לגדר סעיף 3(א)(2) לחוק הערר - ואיני משוכנע כי היא אכן נכנסת לגדרו - ראויה היא לבירור בבית-המשפט האזרחי". אשר על כן, דין הטענה בדבר אי מיצוי הליכים נדחית. מכאן גם נדחות טענות המשיבה כי נוצר מעשה בית דין והשתק, וזאת כיוון שהשומה לא הפכה לחלוטה. היעדר ניקיון כפיים: המשיבה מלינה על כך כי העותרת לא צירפה את כל המסמכים הרלוונטיים לעתירתה, ובכך דבק בה רבב של חוסר תום לב והיעדר ניקיון כפיים. בין המסמכים אשר המשיבה טוענת כי הוסתרו מבית המשפט: השגה שהוגשה על ידי העותרת למנהל הארנונה, דרישת תשלום בגין השטחים המשותפים מיום 6.2.06, טופס 4 שהתקבל לקמות החנייה התת-קרקעיות, פנייתה של המשיבה לעותרת מיום 5.6.02, סיכום ישיבה עם ראש העיר מיום 5.3.03, הצהרת העותרת בדבר השכרת מקומות חנייה, וכן מכתב העותרת מיום 5.6.05 למשיבה ובו היא טוענת כי לא התקבלו טפסי 4 לקומות הקרקע + קומות א' ו-ב'. סבורני, כי אין באי צירופם של מסמכים אלו, כדי להטיל פגם בהתנהלות העותרת. העותרת תיארה בפירוט ובבהירות את השתלשלות העניינים, ולא הטעתה את בית המשפט ביחס לעובדות המהותיות אשר לא היו שנויות במחלוקת. העותרת לא הסתירה כי ניתנו טפסי 4 לקומות החנייה התת-קרקעיות עוד בשנת 2002, אלא ציינה זאת בפירוש בעתירתה. ודאי שגם הזכירה את החיוב שנשלח לה באשר לשטחים המשותפים, שכן חלק מעתירתה באה לתקוף את חוקיותו. לכן - באי צירופם של מסמכים אלו אין כדי לפגום בעתירתה. באשר ליתר המסמכים, גם אם חסר מסמך כזה או אחר, אין בכך כדי להצדיק נקיטת צעד כה קיצוני של סילוק העתירה על הסף, בייחוד כאשר מרבית המסמכים החסרים כלל אינם רלוונטיים לסוגיות שבמחלוקת. אשר על כן, דין טענת היעדר ניקיון כפיים - להידחות. שיהוי: טענה מקדמית אחרונה הינה טענת השיהוי. זו נטענה על ידי המשיבה בסתמיות ובהיעדר פירוט. בכל מקרה, העותרת הוכיחה כי הודעת החיוב ביחס לקומות החנייה נשלחה אליה ביום ה-21.6.07, והעתירה הוגשה קצת יותר מחודשיים לאחר מכן, ב-30.8.07 - זאת בתוך מועד הפגרה. מכאן כי שקדה כראוי על זכויותיה, והגישה את העתירה בזמן סביר לאחר קבלת הודעת החיוב. ודאי שאם בוחנים את טענת השיהוי על רקע מרכיביה - השיהוי הסובייקטיבי, השיהוי האובייקטיבי ומידת הפגיעה בעקרונות של צדק (ראו: בג"צ 940/04 אבו טיר נ' המפקד הצבאי באזור יהודה ושומרון, , 12 (24.11.04)), מוצאים כי אין במקרה דנן מקום להעלותה. התנהלות העותרת מלמדת כי לא ויתרה על זכויותיה, ובהגשת העתירה תוך חודשיים ממועד החיוב האחרון לא נגרם כל נזק לאינטרסים ציבוריים. יש לדחות גם את טענת המשיבה כי העותרת השתהתה בהעלאת טענותיה כנגד חיובה בגין חלקה בשטחים המשותפים. מקובלת עליי טענת העותרת, שלא נסתרה על ידי המשיבה, כי לאחר שנשלחה הודעת החיוב ביום 6.2.02, היא ניהלה עם העירייה מגעים, ומשאלו מוצו הוגשה העתירה. מכאן כי לא מדובר בשיהוי ניכר, וממילא לא ראוי שהמשיבה תעלה טענת שיהוי כנגד חיובים אלו, אשר טרחה לשלוח אותם באיחור של כמעט 5(!) שנים. בנוסף, מתבקש הדבר כי העותרת תעלה את כל טענותיה לעניין החיובים הרטרואקטיביים בעתירה אחת, כפי שאכן עשתה, ובכך לא נגרם כל נזק למשיבה, אף נהפוך הוא. משסילקנו את הטענות המקדמיות שהעלתה המשיבה, נעבור לבחון את העתירה לגופה. העותרת טוענת כאמור לבטלות החיובים הנוגעים לקומות 2-, 3- ו-1-, וכן בנוגע לשטחים המשותפים. כמו כן מלינה העותרת כנגד חוקיות החיוב בריבית והצמדה. להלן נדון בסוגיות כסדרן. קומות 2-, ו-3-: בתקופה שבין ה-1/4/02 ל-7/9/05 לא שילמה העותרת ארנונה בגין שטח קומת החניון 2-, ובתקופה שבין ה-1/4/02 ל-31/12/06 לא שילמה ארנונה בגין שטח חניון 3-. טופס 4 לשטחים אלו התקבל ביום 26.3.02. בתמצית, טוענת העותרת כי בדין לא חויבו קומות אלו, וזאת לאחר הפעלת שיקול דעת מינהלי על ידי המשיבה עצמה. לשיטתה של העותרת, קומות אלו הושמשו רק במועד מאוחר יותר, ובתקופות הנ"ל לא היו במצב הניתן לשימוש, שכן עמדו בשיממונם בטרם נמסרו למחזיקים השונים. קיומו של טופס 4 אינו מעיד בהכרח כי ניתן היה להשתמש בשטחים לייעודם. העותרת מצביעה על מדידה שערכה המשיבה בנכס בחודש מאי 2002, לאחר שהתקבל טופס 4, כראייה לכך כי המשיבה החליטה לפטור שטחים אלו על רקע שיקול דעת שהפעילה, בלא קשר לקיומו של טופס 4. כמו כן, מלינה העותרת כי מדובר בשומה רטרואקטיבית, הסותרת את עיקרון החוקיות, עיקרון הסופית ופוגעת באינטרס ההסתמכות שלה. היא סבורה כי מקרה זה אינו מהווה חריג המאפשר למשיבה לחייבה באופן רטרואקטיבי. באשר לטענת המשיבה כי הסתירה קיומו של טופס 4 - טוענת העותרת כי מדובר בטופס שמונפק על ידי המשיבה עצמה, ולכן לא ניתן לטעון להסתרתו על ידה. המשיבה מצידה גורסת כי היעדר החיוב של קומות 2-, ו-3-, נבע אך ורק מכך שהוטעתה לחשוב על ידי העותרת כי לשטחים אלו לא הוצא טופס 4. זו הסיבה הבלעדית להיעדר החיוב, ולא משום העובדה כי שטחים אלו היו במצב בלתי ניתן לשימוש. המשיבה סבורה כי העותרת ניצלה את הגינותה, שכן על אף שזכותה היה לחייב שטחים אלו עוד במועד המדידה בחודש מאי 2002, היא בחרה שלא לעשות כן עד שיתקבל טופס 4, בעוד שבפועל העותרת הסתירה ממנה כי הטופס ניתן חודשיים קודם לכן. משכך, סבורה המשיבה כי מתקיימות נסיבות מיוחדות, המאפשרות הטלת חיוב רטרואקטיבי, שכן האשמה בהיעדר החיוב רובצת על הנישום, אשר הטעה את הרשות בפרט מהותי. אין חולק, כי טופס 4 לקומות 2-, ו-3- ניתן במרץ 2002. העותרת לא מציינת כי עניין זה הובא על ידה לידיעת המשיבה, במהלך כל השנים הרלוונטיות לעתירה. האם, בנסיבות דנן, ניתן לטעון כי העותרת הטעתה את המשיבה? יש לענות על שאלה זו בשלילה. טופס 4 מוצא על ידי הרשות עצמה, ובאופן ספציפי על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה, שהיא מועדות העירייה - המשיבה, אשר ענייניה מנוהלים במסגרת מחלקותיה השונות. העירייה טוענת כי העותרת הטעתה אותה באשר לקיומו של טופס - אשר היא עצמה אחראית על הוצאתו. צא ולמד, כי טענתה של העירייה הינה שיד ימין שלה אינה יודעת מה עושה יד שמאל. בכל עירייה המתנהלת באופן סביר, לא ייתכן כי הגופים השונים בה לא יהיו מסונכרנים, ולא ידאגו להעביר האחד לשני עדכונים שונים הנדרשים לביצוע עבודתם התקינה. על הרשות מוטלת החובה להתנהל באופן ראוי ויעיל, לטובת כלל אזרחיה, וזו אך דרישה מינימאלית כי תהיה מודעת לקיומם של אישורים שהוצאו על ידה. אל לה להשליך על הנישום את האחריות למחדליה, וודאי שאין מנהל הארנונה רשאי להסתמך כי הנישום ידאג להעביר לו דיווחים שוטפים בדבר אישורים אשר הוצאו על ידי זרוע אחרת באותה עירייה. טענתה של המשיבה כי טופס 4 מהווה אינדיקציה כי המבנה ראוי לשימוש, מאירה באור שלילי אף יותר את התנהלותה. שהרי, אם המשיבה סבורה כך, כיצד היא לא דואגת לכך שמנהל הארנונה, האחראי לכך כי מבנים יחויבו החל מהיותם שמישים, יעודכן באופן שוטף על ידי הועדה המקומית כאשר מוצא למבנה מסוים טופס כזה? מדיניות שיפוטית ראויה מחייבת להטיל על הרשות את החובה להתנהל תחת סטנדרטים נאותים. העירייה איננה יכולה לסמוך על כך כי הנישומים יבצעו את עבודתם של פקידיה. ודוק: כדי לבחון האם אי גילוייו של טופס 4 מהווה הטעיה, יש לבחון את התנהלות העותרת במשקפי "הנישום הסביר". אין להטיל עליה חובות מופרזות, אשר אינן מידתיות ואף אינן עולות בקנה אחד עם חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. סבורני, כי הנישום הסביר, אינו צריך להניח מראש כי הזרועות השונות של אותה רשות נמנעים מלקיים ביניהם תקשורת, ובשל כך אינם מודעים לפעולות הנעשות על ידם. אשר על כן, ולאור מבחני הסבירות והמידתיות, יש להסיק כי "אי גילויו" של טופס 4 על ידי העותרת אינו מהווה הטעיית הרשות. ויוער, כי כשם שלציבור בכללותו יש אינטרס בגביית מס אמת, כך יש לו אינטרס לא פחות עוצמתי, כי העיריות ינוהלו באופן תקין וראוי. ובכלל, נשאלת השאלה באיזה דרך ואופן היה על העותרת לידע את המשיבה כי נתקבל אצלה טופס 4. מסקנה זו, בדבר היעדר ההטעיה מטעם הנישום, משליכה במישרין על גורלו של החיוב הרטרואקטיבי. בחוק לא הוקנתה לעירייה סמכות מפורשת לחייב בתשלום ארנונה רטרואקטיבי. עם זאת, ההלכה הפסוקה התירה לעיריות לעשות כן, אך זאת לא בכל מקרה שהוא, אלא רק תחת התקיימות נסיבות מיוחדות. שכן, כאשר מדובר בשינוי רטרואקטיבי, ולא פרוספקטיבי, מתחזק מאוד אינטרס ההסתמכות והסופיות של הנישום. רק במקרים חריגים תוכל הרשות להטיל מס ארנונה למפרע, כאשר חשיבות רבה תינתן לשאלה האם הטעות נגרמה בשל הטעייה מכוונת מצד האזרח. במידה והתשובה על כך חיובית, תקום בדר"כ ההצדקה להטלת חיוב רטרואקטיבי (ראו: רע"א 187/05 נעמה נסייר נ' עיריית נצרת עילית, (20.6.10); עת"מ 255/07 איזוטופ בע"מ נ' עיריית אשדוד, (22.5.08)). כיוון שבמקרה דנן העותרת התנהלה באופן סביר, ולא הטעתה את הרשות, לא מתקיימות נסיבות המיוחדות המצדיקות הטלת חיוב רטרואקטיבי. אשר על כן, שומת הארנונה הרטרואקטיבית אשר נשלחה לקומות 2-, ו 3-, אינה חוקית, ולפיכך בטלה. קומה -1: באשר לקומה 1- השאלה שונה, והיא האם הפטורים שנהנתה מהם העותרת ניתנו בחוסר סמכות, ובאופן שסתר את הוראות תקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג - 1993 (להלן: תקנות ההסדרים) ו/או פקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: פקודת העיריות). אין חולק, כי המשיבה סיכמה עם ראש העירייה דאז, מר יצחק בוכובזה, כי תחויב בארנונה רק בגין חלק מקומה 1- - בשטח של 500 מ"ר. יתרת שטח הקומה היה פטור באופן מלא ולאחר מכן חלקי בין השנים 2004-2002. בתצהירו של מר בוכובזה הוא מודה בקיומו של הסכם לפיו מרתף חנייה 1- ייהנה מפטורים מארנונה בגין השטח שמעל 500 מ"ר. בעתירה נכתב כי בשנים 2002 ו-2003 החלק מעבר ל-500 מ"ר לא חויב כלל בארנונה ובשנת 2004 חויב באופן חלקי. בתשובתה לעתירה, מתייחסת המשיבה על פני עמודים רבים לאפשרותה לחזור בה מההסכמה "הבלתי חוקית", לאור סברתה כי היא נדרשה את אישורם של שרי הפנים והאוצר, ו/או של הממונה על המחוז במשרד הפנים, ו/או של הגזבר. עוד טענה כי הפטור לנכס ניתן למשך שנתיים באופן מלא בניגוד להוראות חוק ההסדרים, אך לא התייחסה באופן ספציפי לטענת העותרת כי בחלק מהשנים ניתן הפטור בגין נכס שאינו ראוי לשימוש, ורק בחלק מהזמן ניתן פטור בגין נכס ריק, שגם הוא הופחת באופן מדורג על פי התקנות. כמו כן, רק במספר שורות בודדות התייחסה המשיבה לטענה מרכזית של העותרת כי מדובר בפעולה שגרתית של העירייה אשר לא דרשה אישורים מיוחדים, שכן הפטורים שניתנו מעוגנים בחוק. דומה כי המשיבה האריכה רבות במקומות בהם לא היה צורך, וקימצה במילים במקומות בהם נדרש פירוט. בטיעוני המשיבה לא מצאתי דבר היכול ללמד כי האישורים של הגזבר, היו דרושים לצורך מתן ההנחה, וכי לא ניתנו במסגרת תפקידו ועל פי הוראות החוק. אין כל רבותא בטיעונים המפורטים של המשיבה בעניין נפקותה של הסכמה/חוזה מינהלי בלתי חוקי, ו/או תקפותה של הבטחה מינהלית אשר ניתנה בחוסר סמכות, משלא הוכח כלל יסוד אי החוקיות. המשיבה טענה בעלמא, וללא כל סימוכין, כי לא ניתן היה לפטור חלק מהקומה, מאחר ומדובר ביחידה אחת שלא ניתן לפצלה. דא עקא, סעיף 269 לפקודת העיריות מגדיר "בניין" גם "חלק מבניין", משמע - הפקודה מכירה באפשרות כי הנכס יפוצל באופן שרק חלקו יחויב בארנונה. לעניין זה יפים דברי המלומד ה. רוסטוביץ' בספרו ארנונה עירונית (עמ' 331): "בבניינים חדשים ניתן למצוא חלקי קומות של חלל פתוח. כל עוד לא נסתיימה בנייתו של חלק פלוני בבניין, אין להשית על המחזיק ארנונה, שכן חלק זה הוא "אדמת בניין". זאת ועוד, בשורה ארוכה של פסקי הדין, שאל חלקם הפנתה העותרת, נקבע כי בנכס המחולק למספר דירות - ניתן לפטור דירה מסוימת, ולחייב דירה אחרת (ראו: ע"ש 3077/44 גולדנברג נ' מנהל הארנונה מועצה אזורית שומרון [פורסם ב-lawdata] (1.8.05); ע"ש 5262/97 ברגמן נ' מנהל הארנונה בעיריית קרית ים, [פורסם בתקדין] (23.4.98)). סבורני כי ניתן לגזור ממקרים אלו גזירה שווה לעניינו. אין הבדל מהותי בין מתן פטור לדירה מסוימת, בעוד שיתר הדירות בנכס מחויבות, לבין מתן פטור לחלק מקומת חנייה, בעוד שחלק אחר בה מחויב. כאן וכאן התוצאה זהה - חלק מהנכס מחויב וחלק פטור. ומכאן לא הייתה כל מניעה חוקית לפצל את הקומה ולחייבה באופן חלקי, כפי שנעשה בין השנים 2004-2002. המשיבה אף העלתה טענה, במשפט בודד, כי הפטור ניתן במשך שנתיים בגין נכס ריק בניגוד לתקנות חוק ההסדרים, המחייבות הפחתה מדורגת בשיעור הפטור. טענה זו נטענה על דרך הסתם וללא פירוט. המשיבה כלל לא התייחסה, ולבטח שלא סתרה את טענת העותרת, שגובתה על ידי ראש העיר לשעבר, כי במהלך שנת 2002 ניתן הפטור בגין נכס שאינו ראוי לשימוש, בשנת 2003 - 6 חודשים בגין נכס שאינו ראוי לשימוש ו-6 חודשים בגין פטור בשיעור מלא כנכס ריק, ובשנת 2004 -6 חודשים בגין פטור כנכס ריק בשיעור 66.6% ו-6 חודשים בגין פטור זה בשיעור של 50%. ודוק: בהתאם לתקנה 13 לתקנות ההסדרים, בסמכותה של העירייה היה להעניק פטורים לנכס ריק בשיעורים דלעיל, ובנוסף הפטורים בגין נכס לא ראוי לשימוש ניתנו בהתאם לסמכותה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות. משמע - ההפטרים שניתנו לנכס לא דרשו כל אישורים מיוחדים, והיו מצויים במסגרת סמכותה של המשיבה. כמו כן, אין המדובר בהתחייבות כספית של העירייה, הדורשת את חתימתם של הגזבר וראש העירייה על פי סעיף 203 לפקודת העיריות, משעסקינן בפעולה בהתאם לתקנות ההסדרים ופקודת העיריות. לפיכך, יש לדחות את טענות המשיבה לעניין הצורך באישור גורמים ממשלתיים, ו/או הצורך בחתימתם של הגזבר וראש העיר. רק במידה והיה מדובר בהנחה מארנונה אשר לא הייתה מעוגנת במסגרת סמכות ועל פי החוק ניתן היה לבסס טענות אלו. אין יסוד לטענת המשיבה כי אף גורם בעירייה לא היה מוסמך להעניק לעותרת את הפטורים, אשר מבוססים בדין. אלא שדיוננו בעניין זה אינו יכול להסתיים כאן, משלא התברר די הצורך האם ההסכמה שהושגה עם ראש העיר, קיבלה את אישורה של מועצת העיר. כידוע, בהתאם להוראות תקנות ההסדרים (סעיף 12(ג)), הגורם המוסמך לאשר הנחות מארנונה בגין פטור מנכס ריק הינה מועצת העיר. כך בסעיף: "מועצה רשאית לקבוע הנחה בשיעור כמפורט להלן, למחזיק של בנין ריק שאין משתמשים בו במשך תקופה מצטברת..." המשיבה לא ציינה בפירוש כי לא ניתן אישור כזה, אלא התמקדה אך ורק בטענותיה כי נדרשו אישורים, מאחר ולטענתה לראש העיר, ו/או לכל גורם אחר בה לא הייתה כלל הייתה סמכות לאשר הנחות כאלו ללא האישורים לעיל. עם זאת, גם העותרת לא הביאה ראייה פוזיטיבית, ממנה ניתן ללמוד כי התקבל אישור המועצה לפטורים שניתנו. ניתן היה להחיל את חזקת התקינות המינהלית, ולקבוע כי בהיעדר ראייה לסתור יש להניח כי ניתן אישור מועצה כדין (ראו: ע"א 6066/97 עיריית תל-אביב-יפו נ' אבן אור פסגת רוממה בע"מ, פ"ד נד(3) 749, 755; ע"פ 1088/86 מחמוד נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הגליל המזרחי, פ"ד מד(2) 417, 419). עם זאת, למען הסר ספק, אדון בעניין תוך הנחה כי לא התקבל אישור המועצה להנחה שניתנה, ולפיכך עסקינן במצב בו הפטור בגין נכס ריק שניתן לעותרים היה "לא חוקי". בנסיבות אלו, מתעוררת השאלה האם המשיבה יכולה לדרוש השבה, לאור העובדה כי מדובר בחוזה מינהלי/הסכמה מינהלית בלתי חוקית, ו/או הבטחה מינהלית חסרת נפקות. לאחרונה, ניתן על ידי בית המשפט העליון, פסק דין אשר התווה את העקרונות המרכזיים על פיהם יש לבחון האם רשות מקומית יכולה לחזור בה מהסכמה ליתן פטור מארנונה, בטענה כי ניתנה בחוסר סמכות (ראו: עע"מ 5666/09 עיריית פתח תקווה נ' ישיר איי.די.איי חברה לביטוח בע"מ, (21.6.11) להלן: "פרשת עיריית פתח תקווה"). במקרה הנ"ל, טענה חברת הביטוח כי עיריית פתח תקווה הבטיחה ליתן לה הנחת ארנונה, אשר אינה מעוגנת במסגרת סמכותה המפורשת בדין, במידה ותעביר את משרדיה לעיר. העירייה טענה כי ההסכמה ניתנה בניגוד לאמור בתקנות ההסדרים, ו/או בפקודת העיריות. נפסק כי חוזה מינהלי, כמו כל חוזה, כפוף לדיני החוזים הכלליים, ובכללם להסדר הקבוע בסעיפים 30 ו-31 לחוק החוזים (חלק כללי) - התשל"ג 1973 להלן: ("חוק החוזים"). סעיף 30 קובע: "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור - בטל." סעיף 31 מסייג את תוצאת הבטלות מסעיף 30 וקובע כי במקרים בהם צד קיים את חיובו במסגרת החוזה הבלתי חוקי, באפשרותו של בית המשפט לפטור אותו מהשבה באופן חלקי או מלא: "הוראות סעיפים 19 ו-21 יחולו, בשינויים המחייבים, גם על בטלותו של חוזה לפי פרק זה, אולם בבטלות לפי סעיף 30 רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מהחובה לפי סעיף 21, כולה או מקצתה, ובמידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה - לחייב את הצד השני בקיום החיוב שכנגד, כולו או מקצתו." בנוסף, כיוון שעל החוזה מינהלי חלים במקביל לצד כללי המשפט הפרטי גם כללי המשפט המינהלי, רשאי בית המשפט להשתמש בדוקטרינת "הבטלות היחסית", ולפטור על פיה צד מחובת ההשבה על אף שהחוזה המינהלי נגוע בפגם של היעדר חוקיות (ראו: ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עיריית ירושלים, , (21.6.09)). אם כן, מה יהיו הפרמטרים המרכזיים על פיהם נבחן האם יש מקום להפעיל "שיקולי צדק" ו/או האם יש מקום להשתמש ב"דוקטרינת הבטלות היחסית" כדי לפטור את הנישום מחובת ההשבה? בפרשת עיריית פתח תקווה (עמ' 14) נאמר: "במסגרת שיקולי הצדק, על בית המשפט להתחשב באינטרס הציבורי שבמניעת ביצועם של חוזים בלתי חוקיים ובהרתעת הציבור מפני כריתתם. על בית המשפט להתחשב גם בתכלית הספציפית של החוק שהחוזה עומד בניגוד אליו, לאמור: האינטרס הציבורי לא מגולם רק ברצון הכללי למנוע כריתה של חוזים בלתי חוקיים, אלא גם באינטרס המסוים שהחוק הספציפי נועד להגשים. פרמטר מרכזי העומד ביסוד הבחינה של האינטרס הציבורי הוא דרגת החומרה של אי החוקיות. מן העבר השני, על בית המשפט להתחשב גם ב"צדק הפרטי" שבין הצדדים הקונקרטיים. בית המשפט צריך לשקול, בין היתר, את מידת "האשמה" של הצדדים לחוזה, לרבות התנהגות הצדדים ותום הלב שלהם; את מידת הביצוע של החוזה הפסול ואת מידת ההסתמכות של הצד השני לחוזה" יישום פרמטרים אלו על המקרה דנן, מביאני למסקנה כי יש מקום להפעיל שיקולי צדק, ולפטור את העותרת מתשלום ארנונה מעבר למה ששולם על ידה. ובמה דברים אמורים? ראשית, עוצמת האי חוקיות של החוזה/ההסכמה חלשה. העירייה כאורגן הייתה מוסמכת להעניק את הפטורים לקומה 1-, בהתאם לסמכותה על פי תקנות ההסדרים ופקודת העיריות. לא נדרש כאמור כל אישור מגורמים חיצוניים אליה. לשם השוואה, בפרשת עיריית פתח תקווה דובר על "אי חוקיות משולשת" - היעדר חתימות של הגזבר וראש העיר על פי סעיף 203 לפקודת העיריות, אי אישור שרי הפנים והאוצר וכן אי אישור המועצה. במקרה דנן, שני הראשונים אינם נחוצים. אמת הדבר, כי גם לאישור המועצה ישנה חשיבות, שכן הוא מהווה מנגנון בקרה פנימי הנועד לוודא שכל חוזה שחותמת הרשות יאושר בידי הגורמים המתאימים. עם זאת, במקרה בו הנישום ממילא זכאי לפטור על פי הדין, ואין המדובר בהנחה "מיוחדת", היעדר אישור המועצה אינו מביא את דרגת האי החוקיות לרמה גבוהה. שנית, בחינת ה"צדק הפרטי" שבין הצדדים נוטה בבירור לטובת העותרת. זאת לנוכח תום ליבה בעניין זה. העותרת פעלה באופן גלוי ותקין לחלוטין, משהגיעה להסכמות עם האורגן הבכיר ביותר של המשיבה, שעימו ניהלה מגעים בתום לב. העירייה שלחה לה חיובים בהתאם להסכמות האמורות, ועתה, מקץ 5 שנים(!), היא מנסה לנער חוצנה מהן. הרשות היא נאמן הציבור, ועליה להתנהל עם האזרחים באופן הוגן והגון שאם לא תעשה כן יפגע אמון הציבור בה. התנהלותה זו של המשיבה, אשר חזרה בה מהסכמות לאחר 5 שנים שבהם פעלה על פיהם, מגלה חוסר תום לב מובהק, ואף אינה הולמת רשות ציבורית מתוקנת. שלישית, ברור כי העותרת שינתה את מצבה לרעה בעקבות התנהגות המשיבה, ומידת ההסתמכות שלה על ההסכם הייתה גבוהה. כאמור, לא רק שההסכמה הושגה מול הגורם הבכיר ביותר של המשיבה, אלא שבפועל שני הצדדים התנהלו לפיו תקופה ארוכה. בנסיבות דנן, לא הייתה באפשרותה של העותרת להעלות על דעתה כי בעתיד תחזור בה המשיבה, ותחייבה על השטח שהיה פטור בעבר. לכן גם לא ניתן להטיל לפתחה "אשמה", שכן לא הייתה כל סיבה שתחשוב כי ההסכמות אינן חוקיות. ובעיקר - ניתן להניח ברמת סבירות גבוהה כי העותרת כלכלה את צעדיה העסקיים לנוכח ההסכמות האמורות, וסביר כי לו יכלה לצפות את המצב אליו נקלעה, הייתה פועלת להשמיש ולהשכיר את השטח מוקדם יותר. כעת היא יוצאת קירחת מכאן ומכאן - גם השטח לא הושכר, וגם נשלל ממנה הפטור בגין נכס ריק. תוצאה זו ראוי למונעה - ולכן יש ליתן משקל משמעותי לאינטרס ההסתמכות והסופיות, וזאת אף בהתחשב בתקופה הארוכה בה חויבה העותרת בשיעורים המופחתים. בשולי הדברים, אתייחס לטענת המשיבה כי הסיכום עם ראש העירייה אינו מהווה חוזה, שכן הוא חסר מסוימות, קונקרטיזציה וגמירות דעת. אין לקבל טענה זו. העותרת פירטה את ההסכמות, ודבריה נתמכו בתצהירו של הגורם מולו הושג ההסדר - ראש העיר. במשך שנים הצדדים אף פעלו לפי ההסכמות האמורות. דברים אלו אומרים דרשני, ומהווים הוכחה מספקת כי ההסכמות התגבשו לכלל חוזה. לנוכח כל האמור לעיל, סבורני כי יש להעדיף את אינטרס ההסתמכות והסופיות של העותרת, אל מול האינטרסים המתנגשים האחרים. אשר על כן, אני מורה כי החיובים הרטרואקטיביים שנשלחו אליה בגין קומה זו - בטלים. השטחים המשותפים: חיוב זה, הוטל בגין חלקה בשטח המשותף של קומת הכניסה. הודעת החיוב נשלחה לעותרת ביום ה-6.2.06 (נספח ד' לכתב התשובה). מדובר בחיוב רטרואקטיבי, שכן הוא מתייחס לשנים 2006-2002, בהם העותרת לא חויבה בגין חלקה. המשיבה לא התייחסה לגופן של טענות העותרת באשר לחיובים אלו, ולא סיפקה כל הסבר מדוע נשלח החיוב לשנים 2005-2002 רק בשנת 2006. היא הסתפקה בהעלאת הטענה כי העותרת השתהתה בטענותיה לגבי חיוב זה, טענה שכאמור נדחתה על ידי במסגרת הדיון בטענות המקדמיות. אין חולק כי העותרת לא חויבה בארנונה בגין חלקה בשטח המשותף, בשל טעות של המשיבה. דא עקא, משעסקינן בחיוב רטרואקטיבי, הכלל הוא כי אין הרשות המקומית רשאית להטילו, אלא אם התקיימו נסיבות מיוחדות. כלל זה נכון גם למקרים בהם היעדר החיוב נבע מטעות טכנית (ראו: ה"פ 365/99 מקורות חברת מים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"מ, תשס"ב (2) 625, 635 (2002)). המשיבה כלל לא התייחסה לגוף הטענות באשר לחיוב זה, וממילא לא הצביעה על נסיבה מיוחדת המאפשרת את החיוב. שומה כי יד בית המשפט תהיה קפוצה במתן היתר לחיוב רטרואקטיבי, והדבר לא יינתן כדבר שבשגרה. בייחוד הדברים אמורים כאשר מדובר בחיוב מופחת שנבע מרשלנותה של העירייה, ולא כתוצאה מהטעייה של הנישום. במקרים כגון דא יש להעדיף את אינטרס ההסתמכות של הנישום על פני האינטרסים הנוגדים, ולהותיר את השומה על כנה, אף על פי שהיא בחוסר. זאת לאור ההנחה כי העותרת לא יכלה לצפות את האפשרות כי תחויב באופן רטרואקטיבי בגין השטחים הללו, ולא היה באפשרותה לכלכל בהתאם את צעדיה העסקיים. אל לה למשיבה להטיל לפתחה של העותרת את האחריות להיעדר החיוב בגין השטחים המשותפים. העותרת לא נהגה בעניין זה בכל מרמה, או הטעיה או הסתרה, היעדר החיוב נבע בשל מחדלה של המשיבה. בנסיבות אלו, בהן החיוב לשניים 2005-2002 נשלח רק בשנת 2006, עיקרון החוקיות, ואינטרס ההסתמכות והסופיות גוברים על האינטרסים בגביית מס אמת והגדלת הקופה הציבורית. יפים לעניין זה דבריה של כב' השופטת שטרסברג כהן בע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נד(2) 433, 452-451 (2000), בו נדונה חוקיות חיוב רטרואקטיבי שנשלח בשנת 1993, לשנים שבין 1993-1986 : "עקרון החוקיות מורה לי כי ככלל אין החוק מטיל חיובים באופן רטרואקטיבי אלא אם נאמר כך במפורש. כלל זה נכון במיוחד לגבי חיובי מס (ע"א 225/56 עירית חולון נ' שורץ [16], בעמ' 217-218; א' נמדר דיני מסים [מסי הכנסה] [23], בעמ' 34). כאשר רצה המחוקק לאפשר תיקון שומת מס באופן רטרואקטיבי, הוא עיגן זאת בחוק תוך קביעת מגבלות חמורות... בפקודת העיריות לא הוקנתה סמכות לתקן שומת ארנונה באופן רטרואקטיבי. כיוון שכך ולאור האמור לעיל, ידנו תהא קפוצה במתן אפשרות לתקן שומת ארנונה באופן רטרואקטיבי... אל מול האינטרס הציבורי האינטרס של מקורות, המושתת על עקרון סופיות החלטותיה של המועצה... עמדתה של המועצה כל השנים, כמוה כהחלטה בדבר מתן פטור למקורות מארנונה, זו גם דעתו של היועץ המשפטי לממשלה. למקורות עומד גם אינטרס ההסתמכות. היא ניהלה את עסקיה בהנחה שאינה חייבת בתשלום ארנונה בגין תעלת המוביל הארצי ובגין השטחים שלצדה. היא לא הביאה הוצאות אלה בחשבון במסגרת הסדר ההתחשבנות בינה לבין הממשלה. לפיכך יש לקבל את טענת מקורות, שלא נסתרה, כי היא אכן הסתמכה על המצג על-ידי מחדל שהוצג על-ידי המועצה במשך השנים וכלכלה ענייניה בהתאם. תהיה זו פגיעה קשה בה אם השינוי בהחלטה יחול רטרואקטיבית. במצב דברים זה, אין זה ראוי לאפשר למועצה להטיל על מקורות ארנונה לשנים שקדמו לדרישה מ-1993." (לעניין זה ראו גם : עמ"נ 221/02 שילוח חברה לביטוח בע"מ נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה, , 4-3 (29.12.03)). אשר על כן, החיוב בגין השטחים המשותפים ביחס לשנים 2005-2002 אינו חוקי, ודינו בטלות. באשר לחיוב שנשלח לשנת 2006, לא מצאתי כל עילה לבטלו. בנסיבות העניין, בהן העותרת נהנתה מהיעדר החיוב לשנים 2005-2002, שנבע מתוך טעות, אין זה ראוי לפטור אותה גם מהחיוב לשנת 2006, גם אם זה נשלח בחודש פברואר, ולא בתחילת השנה. העותרת הייתה יכולה לתכנן את צעדיה לשנת 2006 בהתאם לחיוב זה, ומכאן לא נגרמה לה פגיעה כלשהי. אשר על כן, אני מורה כי החיובים הרטרואקטיביים לשנים 2005-2002 בגין השטחים המשותפים הוטלו שלא כדין ודינם בטלות. שומת הארנונה לשנת 2006 בגין אותם שטחים - תקפה. החיובים בריבית: העותרת הלינה כי המשיבה חייבה אותה לשלם ריבית והצמדה בגין "פיגור" בתשלומי הארנונה, זאת החל מהמועד שלשיטתה אמורה הייתה העותרת לחוב בהם. לטענת העותרת פיגור בתשלומים אינו יכול להיווצר טרם יצירת החיוב, ולכן אין זה הגיוני כי תחויב לשלם ריבית והצמדה בגין התקופה טרם משלוח הודעות החיוב. לנוכח התוצאה אליה הגעתי באשר לבטלות החיובים באשר לקומה 1-, השטחים המשותפים, וקומות ו-2-, ו-3- מתבטלים מאליהם חיובי הריבית וההצמדה ביחס אליהם, ולכן מתייתר הדיון בעניין זה. סוף דבר: דין העתירה להתקבל במלואה, למעט הבקשה לביטול החיוב לשנת 2006 בגין השטחים המשותפים. חיובי הארנונה הרטרואקטיביים בגין קומה 1-, בגין השטחים המשותפים - לשנים 2005-2002 ובגין קומות 2-,ו-3- - בטלים. לנוכח התוצאה אליה הגעתי, ולנוכח ההתנהלות הבלתי תקינה של הרשות במקרה דנן, הוצאות העתירה בסך 35,000 ₪ יוטלו על המשיבה. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית, מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל. רטרואקטיביותארנונה