קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי לפי סעיף 197 בעל זכות חכירה שלא חתם על חוזה עם המינהל: זהו ערעור שהגיש המערער על החלטת ועדת ערר מחוז מרכז בערר מספר 59/07. העובדות 1. המשיבה הינה הוועדה המקומית אשר בתחומה אושרה התכנית הר/1200, אשר דבר אישורה למתן תוקף פורסם ביום 29.5.2003. 2. המערער, לטענתו, הוא חבר המושב "כפר מלל" ומחזיק בקרקע בחלקה 77 בגוש 6447 (להלן: "הנכס"), ולזכותו רשומה הערת אזהרה. 3. המערער הגיש תביעה לפיצוי כנגד המשיבה בגין פגיעה בנכס עקב אישור התוכנית על פי סעיף 197א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). 4. ביום 14.11.06 דחתה הוועדה המקומית את התביעה והמערער הגיש ערר לוועדת הערר מחוז מרכז. 5. ביום 25.1.09 ניתנה החלטה על ידי וועדת הערר הדוחה את הערר (להלן: "ההחלטה"). 6. על החלטה זו הוגש הערעור נשוא פסק דין זה. טענות המערער 7. לטענת המערער, הוא המחזיק והבעלים של זכות חכירה בנכס, אותה רכש בשנת 1990 מהחוכר המקורי, מר יהודה פוחיס. 8. המערער טוען כי החל מקבלת החזקה בנכס, בשנת 1991, ובמשך 18 שנים מאז ניסה לחתום על הסכם חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל על פי התנאים המצויים במרביתם של הסכמי חכירה שחודשו בין המינהל לבין מרבית המשקים במושב כפר מל"ל. 9. המערער מפנה לתכתובות בינו לבין המנהל המעידות, לטענתו, כי הוא בעל הזכויות בנכס ומשום כך זכאי הוא להגיש תביעה לפיצוי על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. המערער מוסיף כי אין למנוע ממנו את הזכות לפיצויים רק משום שלא חתם על חוזה עם המינהל מאחר והסיבה לאי החתימה על חוזה חכירה נעוצה בהתנהלותו של המינהל, הדורש ממנו לחתום על חוזה הכולל תנאי מקפח כדלקמן: "תאריך סיום החכירה הוא 14.9.2030 ללא זכות חידוש נוסף". המערער טוען כי לא הסכים לחתום על החוזה הכולל את התנאי הנ"ל, שכן יש בו משום וויתור על זכויותיו. מוסיף המערער וטוען כי אילו חתם על חוזה חכירה הכולל את התנאי הנ"ל, כפי שהציע לו המינהל בשנת 1998, הוא היה כיום בעל הזכויות בנכס. 10. המערער מציין כי הוא עובד משרד החוץ הישראלי, הוא שהה בשליחויות בנציגויות ישראל בחו"ל מסוף שנת 1998 ברצף עד אוגוסט 2003, ולאחר מכן מאוגוסט 2007, וגם בתקופת הביניים שהה בחו"ל במסגרת עבודתו פעמים רבות וממושכות, ולכן לא היה ביכולתו לעסוק כל העת בהתמודדות על זכויותיו מול המינהל. 11. העותר מבקש מבית המשפט להורות למשיבה לקבוע את שיעור הפיצוי ולשלמו לאחר שהמערער יחתום על הסכם חכירה עם המינהל, ולאחר שהמערער ימצה את ההליכים המשפטיים בעניין הפגיעה בקניינו ובזכויותיו בהליך נפרד מול המינהל. לחילופין, מתבקש ביהמ"ש לאפשר למערער לשמור על זכויותיו לשוב למשיבה עם חוזה חתום עם המינהל או עם פס"ד הצהרתי לפיו הוא בעל הזכות במקרקעין. במקרה כזה, יוכל המערער לקבל זכות טיעון לפיצוי ללא טענת שיהוי מצד המשיבה. 12. לטענת המערער שגתה ועדת הערר כאשר דחתה את הערר מבלי שדנה כלל בפגיעה בנכס מן הטעם כי כי לא נעשתה כלל העברת זכויות חוזיות בין המינהל לבין המערער. הועדה עצמה ציינה כי לפי פסיקתה בעבר, לצורך הוכחת זכויות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אין צורך בהוכחת רישום בפנקסי המקרקעין דווקא. 13. המערער מוסיף כי חוזה החכירה מוסיף לחול על דרך ההתנהגות והזכות לחידוש חוזה החכירה ל-49 שנים נוספות קיימת בחוזה החכירה שנחתם בין מר יהודה פוחיס לקק"ל. המערער מוסיף כי מע"צ מוכנה לפצותו בגין אותה יחידת משק בשל הפקעה לצורכי כביש. לצורכי התשלום בפועל נדרש המערער להציג חוזה חכירה חתום עם המינהל וכשיציג חוזה כזה יקבל ממע"צ את הפיצוי בפועל. טענות המשיבה 14. המשיבה טוענת כי המערער הפגין זילות כלפי סדרי הדין והציג במסגרת הערעור מסמכים שלא הוצגו בפני ועדת הערר והמשיבה. משום כך מתבקש ביהמ"ש שלא להתייחס למסמכים אלה. יתרה מכך - אין בנספחים שהוצגו בפני ועדת הערר כדי להצביע על זכות כלשהי של המערער בנכס, וכך גם קבעה ועדת הערר. 15. גם במסמכים שצורפו לראשונה לערעור אין עדות לקיומו של חוזה חכירה נכון למועד הקובע של התוכנית, היינו לשנת 2003, ואין גם אישור של המינהל לפיו בוצעה העברת זכויות מהחוכר יהודה פוחיס אל המערער. 16. ביום 18.11.08 ביקש המערער מוועדת הערר את "הקפאת התביעה" למשך שנה עד להסדרת זכויותיו בנכס אולם עד לסיום ההליכים בערעור, במשך למעלה משנתיים, לא הסדיר המערער את זכויותיו בנכס. התנהלות זו מעידה, לטענת המשיבה, כי כל רצונו של המערער הוא להמשיך ולהרוויח זמן על מנת לדאוג להסדרתה של זכות אשר אין לדעת בוודאות שאכן תוסדר. 17. המשיבה טוענת כי אין למערער כל זכות במקרקעין המקנה לו את האפשרות לתבוע פיצויים על פי סעיף 197א לחוק. המקרקעין הינם בבעלות קק"ל והחוכר הרשום הוא פוחיס יהודה, הרשום עוד משנת 1950. לטובת המערער רשומה הערת אזהרה על זכויות החוכר במקרקעין אך אין לו זכות בעלות או חכירה או כל זכות אחרת אשר נכנסת להגדרת סעיף 197(א) לחוק ביום תחילתה של התוכנית היינו 29.5.03. 18. במסגרת תביעה אזרחית שהגישו המערער ותובעים נוספים כנגד מינהל מקרעי ישראל (ת.א. 1986/01 של בית המשפט המחוזי בתל אביב) ניתן פסק דין בו נקבע, בין היתר, כי בין המערער לבין המינהל אין הסכם חכירה חתום ביחס לנכס. 19. המשיבה מוסיפה כי קבלת עמדת המערער תהווה תקדים לפיו תושבים בוועדות המקומיות ברחבי הארץ יגישו תביעה לקבל פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק גם כאשר הם אינם עומדים בתנאי סעיף 197 לחוק. עוד טוענת המשיבה כי קבלת טענות המערער תטיל על הוועדות המקומיות הוצאות כספיות אשר יכבידו על תקציביהן. לוועדה מקומית קיימת מסגרת תקציבית אשר תוכננה לתשלום כספים רק עבור מי שתובע פיצויים ועומד בתנאי החוק. 20. המשיבה עותרת לבית המשפט שלא לדון בטענה המשפטית אותה העלה המערער לפיה, בנסיבות המקרה דנן, אי חתימה על הסכם חכירה איננה מונעת מהמערער להיחשב כבעל זכויות בנכס. 21. המשיבה מבקשת לדחות את הערעור ולהותיר על כנה את החלטת וועדת הערר לפיה אין המערער זכאי לפיצוי בגין תביעתו לפי סעיף 197 לחוק. דיון 22. סעיף 197א לחוק התכנון והבנייה קובע כדלקמן: "נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200". אין חולק כי התובע אינו מחזיק בחוזה חתום עם המינהל, כפי שנקבע בפסק הדין בת.א (ת"א) 1986/01 שצויין לעיל. על התובע לפי סעיף 197 לחוק להוכיח כי המקרקעין נפגעו ע"י התכנית, וכי ביום תחילת התכנית הוא היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם (ראו ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ואח' פדי מו(4) 627, 643). הפסיקה קבעה כי הביטוי "בעל זכות בהם" כולל גם זכויות שאינן קנייניות במובן הצר. כך, למשל, בע"א 511/88 אריה מנדלבאום נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד מ"ד (3) 522), נאמר בסעיף 6 לפסק הדין: "בהקשר שלפנינו, היינו מתן פיצוי בגין פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית, ראינו, כי המחוקק בא לרבות על הבעלים ועל החוכר לדורות וקבע, כי זכות לקבלת פיצוי תהיה גם ל"בעל זכות בהם". ... "לשונו של החוק "בעל זכות בהם" רחבה דיה כדי לכלול זכויות שאינן זכויות קניין במובן הצר, ופרשנות רחבה במובן זה מתיישבת הן עם לשונו של החוק והן עם מטרתו להרחיב את מעגל הזכאים לפיצוי בגין פגיעה מעבר למעגל הצר של בעלי המקרקעין." כן ראה עמ"נ (נצ') 113/09 בולוס איברהים נ' ועדת ערר מכח חוק תכנון ובניה נצרת ואח' (ניתן ביום 12.01.10), שם נרשמה הערת אזהרה לזכותו של המערער אולם רישום הבעלות לא בוצע וחוזה עם המינהל לא הוצג בפני ועדת הערר . בית המשפט קבע כי לצורך הוכחת הזכויות במקרקעין לעניין סעיף 197 לחוק, אין צורך בהוכחת רישום בפנקסי המקרקעין דווקא. כך נכתב בפסק הדין (עמ' 6-7): "...האם די ברישום הערת אזהרה, או שיש צורך בביצוע הרישום בפועל על שם הקונה, או האם די בהצגת חוזה רכישה המהווה התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, לצורך תביעת פיצוי על פי סעיף זה." (סעיף 197א לחוק - ש.ג.). וכן: "..."בעל זכות" הוא מונח רחב יותר מ"בעל רשום" או "בעל זכות רשומה". לפיכך, הפיצויים צריכים להיות משולמים לא רק לבעלים הרשומים, ולא רק על פי הזכויות הרשומות, אלא גם על פי שאר הנתונים הצריכים לענין, הקובעים את מהות הזכות במקרקעין, ואת היקפה, לאותו מועד. זכות זאת כוללת גם זכויות שביושר שלא נרשמו בפנקסי המקרקעין (נמדר, פגיעה במקרקעין, פיצויים בגין נזקי תכנית, חושן למשפט 2002, עמ' 288)." ובעמוד 9: "…ראוי לראות במערער שהינו רוכש מקרקעין שבעלותו טרם נרשמה, כבעל זכות מעין קניינית הזכאי לפיצוי עקב פגיעתה של תכנית, זאת לאחר שהמערער יוכיח כי הינו בעל זכות כלכלית אשר נפגעה מהתוכנית." 23. ועדת הערר סברה כי העותר לא הוכיח את זכותו בנכס על אף שניתנו לו הזדמנויות רבות לעשות כן וכך קבעה: "...החלטנו בדיון מיום 12/10/2008 כי על ב"כ העורר להמציא את כל המסמכים שהוגשו בהליך המשפטי המתנהל מול מינהל מקרקעי ישראל תוך 14 יום. זאת על מנת ללמוד על טיב המחלוקת עם המינהל והאם יש בה כדי להשפיע על סוגית זכויותיו במקרקעין של העורר. גם בהחלטה זו לא עמד ב"כ העורר. רק ביום 18.11.08, לאחר תזכורת לפנים משורת הדין ממזכירות ועדת הערר, הוגש על ידיו מסמך שכותרתו: "צירוף מסמכים מטעם העורר" ובו נטען כי: 'בערעור הגיעו הצדדים לעסקה אשר איננה כוללת את יובל מלמוד...לפיכך כל החומר לגביו לא רלוונטי'. כן נטען כי: 'מעמדו של העורר לפי הפסיקה היא כמי שזכאי להירשם, דהיינו זכויות שביושר' ולבסוף התבקשה: 'הקפאת התביעה לתקופה של כשנה על מנת להסדיר את מעמדו כדין של העורר בהליך חילופי.'" (עמ' 10-11 להחלטת הועדה) לאחר מכן ניתנה החלטה נוספת להמציא מסמכים, וביום 20.11.08 הועברו ע"י ב"כ העורר העתק מפסק הדין (ת.א. 1986/01 הנ"ל) ומסמכי הערעור. אז התברר כי המערער אינו חתום, כאמור, על הסכם חכירה עם המנהל, כפי שנקבע בפסק הדין. על פסק הדין הוגש ערעור לבית משפט העליון אולם המערער לא היה צד לערעור זה. 24. ועדת הערר קבעה גם כי אין מדובר בענייננו בזכויות שביושר שכן לא קיים חוזה בין בעל המקרקעין (המינהל) לבין הקונה (המערער): "במקרה דנן אין אפילו זכות חוזית שעליה ניתן לבסס טענה של "זכות בעלות שביושר". לפיכך גם פסק הדין שציטט ב"כ העורר, במסמך שהגיש ביום 8.11.08, אין בו כדי לסייע בידיו. בפסק הדין נקבע בין היתר, כי זכות שביושר תוצרת הארץ קמה כאשר יש התחייבות בין המוכר-בעל הזכויות בנכס לבין הקונה. (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב, פ"ד נ"ג (4) 199) במקרה שלפנינו הוכח ההיפך - אין כל התחייבות ואין חוזה בין בעלי המקרקעין (ממ"י) לבין העורר ישנה רק הערת אזהרה הרשומה לטובתו. לא נעשתה כלל העברת זכויות חוזיות בין ממ"י לבין העורר. במקרים בהם הורחבה הזכות במקרקעין למי שאיננו רשום בפנקסי המקרקעין לא הייתה מחלוקת בין הצדדים לגבי עצם הזכות ולא היו אלו מקרים בהם מלכתחילה לא היה כלל חוזה בין בעלי הזכות במקרקעין לבין הקונה. יתירה מכך - לא זו בלבד שאין חוזה כזה הרי שנקבע במפורש בפ"ד של בית המשפט המחוזי כי ישנה מחלוקת בעניין החוזה. נקבע שם מפורשות כי העורר איננו חתום כלל על הסכם חכירה עם המינהל. העורר הוצא כליל מתחולת פסק הדין בשל כך, ולא הוגש על כך ערעור. אם כן, במקרה שלפנינו לא נחתם בשום שלב כל חוזה בין הבעל במקרקעין לבין העורר, אף לא מדובר בהארכה או אי הארכת חוזה חכירה שכן לא היה כלל כזה בנמצא. יתירה מכך - הוכח ונפסק כי לא רק שלא נחתם כל חוזה, אלא שהסיבה לכך היא כי ישנה מחלוקת בין בעלי הקרקע לעורר, כך שאין מדובר אף בטעות או הסח הדעת." (עמ' 13 להחלטת הועדה) המערער לא הסדיר את ענייניו עם המנהל, לא חתם על הסכם חכירה, לא פנה בהליכים משפטיים להצהרה על זכותו בנכס, לא הוצג אישור הסכם העברת זכויות בין המערער לבין החוכר המקורי ואף קיימת בין המערער לבין המינהל מחלוקת לגבי עצם הזכות. על-כן, ועל-אף הערת האזהרה הרשומה לזכותו של המערער, מצאה ועדת הערר כי המערער לא עמד בנטל להוכיח כי הוא בעל זכות במקרקעין. 25. לא מצאתי פגם בהחלטת ועדת הערר. החלטתה מבוססת על הראיות והמסמכים שהיו בפניה. המשיבה אפשרה למערער להגיש מסמכים להוכחת זכותו. המערער יכול היה לפתוח בהליכים משפטיים על הצהרת זכותו בנכס אם סרב לחתום עם המינהל על חוזה חכירה ומשלא עשה כן, החלטת וועדת הערר היא סבירה ואין מקום להתערב בה. צודקת המשיבה בטיעוניה המופיעים בסעיף 23 לסיכומים: "כיצד זה אמורה המשיבה 2, שהינה וועדה מקומית לתו"ב, להחליט על תשלום כספי ציבור על סמך תביעת פיצויים שהגיש המערער שאינו עונה על תנאי סעיף 197 נכון להיום הקובע, ואפילו נכון להיום!!! ומה יקרה אם הוועדה המקומית תשלם פיצויים סופו של דבר למערער, אך הוא לא יחתום על חוזה חכירה על (כך במקור - ש.ג.) המינהל מכל סיבה שהיא, הרי במקרה שכזה ישולמו כספי ציבור שלא כדין, והמערער יתעשר ללא כל צידוק חוקי". 26. בשנת 2008 ביקש המערער מוועדת הערר "הקפאת התביעה" לתקופה של שנה על מנת להסדיר את זכויותיו מול המינהל. מאז חלפו כשלוש שנים והמערער טרם הסדיר את זכויותיו. תחילת תוקפה של התוכנית הוא ביום 29. 5.03. המערער טוען כי הוא מנסה להסדיר את זכויותיו ולחתום על חוזה חכירה עם המינהל זה 18 שנה. אם סבר המערער כי החוזה המוצע על ידי המינהל מקפח אותו, היה עליו לפעול לאורך הזמן בכל דרך משפטית חוקית כדי להסדיר את זכויותיו. המערער לא עשה כן ואין לו אלא להלין על עצמו. 27. המערער מציין כי הוא נמצא זמן רב בחו"ל בשליחות המדינה, וכי מצב זה מקשה עליו להסדיר את ענייניו עם המינהל. גם אם קיים למערער קושי אובייקטיבי ממצב דברים זה, אין לקבל, לחלוטין, את הטענה לפיה שהייתו הרבה בחו"ל היא שמנעה ממנו לאורך שנים רבות להגיע להבנות עם המינהל ו/או להסדיר את זכויותיו בדרך משפטית אחרת. 28. בתגובת המשיבה נטען על ידה כי נספחים ב/1, ב/2, ב/3, ג' ו-ד' לכתב הערעור לא הוצגו על ידי המערער במהלך הדיון בפני וועדת הערר. טענה זו לא נסתרה על ידי המערער הן בדיון בפני והן בסיכומים. בפרוטוקול הדיון מיום 10.5.10, בעמ' 5 ציין ב"כ המערער כי "יש מחלוקת על מה שהוגש לוועדה ומה לא". אמירה כללית זו אינה מהווה הכחשה ברורה ובהירה לטענת המשיבה לפיה לא הוגשו המסמכים הנ"ל לוועדת הערר. יתרה מכך וחשוב מכך - המערער בסיכומיו לא סתר טיעון זה של המשיבה בעניין אי הגשת המסמכים לועדה, על אף שהכיר את טענת המשיבה וידע כי מדובר באחת מטענותיה המרכזיות. ככלל, אין לאפשר הגשת מסמכים נוספים בפני בית המשפט של הערעור. בית המשפט המינהלי ביושבו בערעור מינהלי בוחן את החלטת וועדת הערר, אם היא סבירה או אם נפל בה פגם לאור התשתית הראייתית שעמדה בפניה. המסמכים שצויינו לעיל לא עמדו בפני וועדת הערר ומשום כך אין הם יכולים להוות ראיות בערעור שבפנינו שכן בית המשפט המינהלי איננו הערכאה הראשונה שבפניו יש להגיש מסמכים. בנוסף על כך, בערעור שבפנינו לא הוגשה בקשה לצירוף מסמכים וחשוב מכך - וועדת הערר נתנה למערער הזדמנויות רבות להגשת מסמכים התומכים בעמדתו, והוא לא עשה כן . אי לכך אין ולא היה מקום להגיש את המסמכים שצורפו לראשונה במסגרת ערעור זה, והחלטת ועדת הערר נבחנת לאור המסמכים שהיו בפניה בעת מתן ההחלטה. 29. המערער טוען כי מע"צ מוכנה לפצותו בגין אותה יחידת משק בשל הפקעה לצורכי כביש. לצורך התשלום בפועל נדרש המערער להציג חוזה חתום עם המינהל ולכשיגיש חוזה זה בעתיד יקבל פיצוי בפועל. בכך מבקש המערער לחזק את טיעוניו בערעור. לא מצאתי בעובדה זו כדי לתמוך בעמדת המערער. הסכמתה של מע"צ לפצות את המערער, אם וכאשר יוצג בפניה חוזה חתום עם המינהל, איננה מכשירה את הכנסת המערער בגדרי סעיף 197 לחוק, כזכאי לפיצוי. 30. סוף דבר, הערעור נדחה. 31. המערער ישלם למשיבה הוצאות בסכום של 20,000 ₪ נושאי ריבית והצמדה מהיום ועד לתשלום בפועל. חכירהפיצוייםסעיף 197 לחוק התכנון והבניה