האם אפשר לפצל נכס ל"נכסים" שונים המסווגים בצו המסים המקומי על פי סיווגים שונים בהתאם לשימושים הנעשים בחלק קטן של הנכס הכולל ? עיקר טענות העותרת היו: (1) חריגה מן התעריף המרבי שבתקנות; (2) פיצול סיווגים אסור; (3) תעריף בלתי סביר לסיווגי משנה בית המשפט ציין כי בהעדר תשתית עובדתית מתאימה יש לדחות את השגות העותרת על תקינות פיצול הסיווגים. ההשגה הקיפה הן סוגיות עובדתיות שעל החלטת מנהל הארנונה בהן ניתן להשיג בערר והן סוגיות של אי חוקיות שאותן ניתן להעלות במסגרת עתירה מנהלית פשיטא שקודם להגשת העתירה מוצדק שהעותרת תבקש לבחון את עמדת הרשות המנהלית ביחס להשגותיה. ##להלן פסק דין בנושא פיצול נכס לצורכי ארנונה:## על מדוכת הדיון השיפוטי ניצבת סוגיית אפשרות פיצול נכס ל"נכסים" שונים המסווגים בצו המסים המקומי על פי סיווגים שונים בהתאם לשימושים הנעשים בחלק קטן של הנכס הכולל. הנסיבות העותרת, קונטאל הנדסה מכשור בע"מ (להלן: "העותרת") מחזיקה בנכס מבונה בשטח של 2500 מ"ר לערך, בתחומי השיפוט של עיריית פתח תקווה (להלן: "העירייה"). לצורך תשלומי ארנונה לעירייה נחלק השטח למספר "נכסים" בהתאם לשימושים שונים. בשנת 2006 ביצעה העירייה סקר מדידות ובדיקת שימושים בנכסי העותרת. הסקר גילה, לסברת העירייה, שחלק מנכסי העותרת אינם מחויבים בתשלומי ארנונה בשיעורים המותאמים לדין. על כן ביצעה העירייה, לקראת שנת המס 2008, "התאמה" למציאות (מבחינת גודל וסיווג) של חיובי הארנונה שהוטלו על נכסי העותרת. חברה מסוימת שפעלה בשם העותרת הגישה ביום 28.3.08 השגה למנהל הארנונה שעניינה, בין היתר, באי חוקיות הפיצול והסיווג המחודשים של הנכסים. ביום 1.5.08 דחה מנהל הארנונה את ההשגה. העותרת הגישה ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה ובו זמנית (23.6.08) הגישה את העתירה דנן שצירה סוגיות שאינן מצווית בסמכות ועדת הערר. עיקר טענות העותרת בפי העותרת שלושה ראשי טענה: (1) חריגה מן התעריף המרבי שבתקנות; (2) פיצול סיווגים אסור; (3) תעריף בלתי סביר לסיווגי משנה. חריגה מן התעריף המרבי שבתקנות למן שנת 1985 הוגבלו סמכויות הרשויות המקומיות בהעלאת שיעורי הארנונה המוטלת על נכסים בתחום שיפוטן. חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) תשנ"ב - 1992 [להלן: "חוק ההסדרים"] הסמיך את הרשויות המקומיות להטיל ארנונה כללית על נכסים בתחום שיפוטן שתחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו. שרי האוצר והפנים הוסמכו לקבוע בתקנות את "סוגי הנכסים" וכללים בדבר חישוב שטחו של נכס, השימוש בו וסיווגו לצורך קביעת הארנונה [סעיף 8 לחוק ההסדרים]. מכוח חוק ההסדרים הותקנו מדי שנה בשנה תקנות שהגדירו את סוגי הנכסים וקבעו תעריפים מרביים לכל סוג. תקנת ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות) תשס"ז - 2007 (להלן: "תקנות ההסדרים") קבעו 12 סוגי נכסים ולצדם ננקב תעריף מרבי למ"ר. כך לעניין הסיווג: "משרד, שירותים ומסחר" נקבע תעריף מרבי של 308.84 ש"ח למ"ר ולעניין הסיווג: "תעשייה" נקבע תעריף מרבי של 133.10 ש"ח למ"ר. מבנה צו המסים ארנונה כללית לשנת 2007 של עיריית פתח תקווה (להלן: "צו המסים") כולל פרק של תעריפים (פרק 2) ופרק של הגדרות (פרק 3). התעריף הקבוע ל"תעשייה" הוא 130.49 ש"ח למ"ר; התעריף הקבוע ל"מחסנים" הוא 147.31 והתעריף הקבוע ל"משרדים באזורי תעשייה" הוא 206.3 ש"ח למ"ר. פרק ההגדרות מגדיר את הביטוי "תעשייה" ומייחס אליו סוגים שונים של מפעלים, לרבות בתי תוכנה שזה, כנראה, עסקה של העותרת (סעיף 3.4 לצו המסים). מהגדרה זו נגזרות הגדרות משנה שונות ובהן "מחסנים", שבכללם גם "מחסנים בתעשייה" (סעיף 3.4.1.7) ו"משרדים במבני תעשייה" (סעיף 3.4.3.1). חרף העובדה שהגדרות המשנה נגזרות מן ההגדרה הראשית של "תעשייה" מחויבים "מחסנים בתעשייה" ו-"משרדים במבני תעשייה" בתעריפים גבוהים בהרבה מן התעריף המרבי ל"תעשייה". העותרת גורסת שבמבנה זה דבקה אי חוקיות. שכן בתקנות ההסדרים נקבע הסיווג "תעשייה" שהתעריף המרבי הקבוע לצדו הוא, כאמור, 133.10 ש"ח למ"ר. הדין אינו מתיר לקבוע, במסגרת צו המסים, ל"תעשייה" תעריף גבוה מן התעריף המרבי. צו המסים נהג כך ביחס ל"תעשייה" אך לא כך נהג בעניין "מחסנים" ו"משרדים במבני תעשייה" שהם נגזרות של הסיווג הראשי "תעשייה". לנגזרות אלה יוחד תעריף גבוה מתעריף "תעשיה" שבצו המסים וגבוה מן התעריף המרבי ל"תעשייה" שבתקנות ההסדרים. פיצול סיווגים אסור העותרת אינה חולקת על סמכותה של העירייה לקבוע , סיווגי משנה במסגרתו של כל סיווג ראשי מותאם לסיווגים הקבועים בתקנות ההסדרים. למשל, אפשר שבמסגרת הסיווג הראשי של "תעשייה" ייקבע סיווג משנה של "מחסנים בתעשייה" או "משרדים במבני תעשייה". אלא שבעשותה כן מוגבלת העירייה בתעריף המרבי של הסיווג הראשי ("תעשייה") הכלול בתקנות ההסדרים. בעניין דנן נמצא שהתעריף לסיווגי המשנה גבוה מן התעריף לסיווג הראשי וגבוה מן התעריף המרבי שבתקנות. יטען הטוען ש"מחסנים בתעשייה" ו-"משרדים במבני תעשייה" אינם נגזרים מן הסיווג "תעשיה" אלא נגזרים מן הסיווג הראשי "משרדים שירותים ומסחר" וכי התעריף שנקבע לסיווגי משנה אלה מותאם לתעריף המרבי של הסיווג הראשי הקבוע אף הוא בתקנות ההסדרים. אף העותרת תשיב בשלושה טיעונים. ראשית הלכה פסוקה היא כי שימושים טפלים בנכס המשרתים את הנכס העיקרי הולכים אחר הנכס בהקשר לתעריף הארנונה החל עליהם. פיצול חלקי הנכס השונים מבחינת תעריפי הארנונה ייעשה רק במקום שחלקיו השונים של הנכס מנוצלים לתכליות עצמאיות שונות [בר"ם 9205/05 עיריית טבריה נ' היפרשוק (להלן: "פס"ד היפרשוק"); בר"ם 5299/05 עיריית רמת גן נ' חן, ; ע"א 8838/02 גולדהמר נ' עיריית חיפה, ]. כך הדבר גם בעניין דנן שכן המשרדים והמחסנים משרתים את התכלית העיקרית של הנכס העיקרי ואין להם שימוש עצמאי נפרד. שנית, החוק מנחה שהארנונה תחושב בהתאם לסוג הנכס והשימוש בו (סעיף 8 לחוק ההסדרים ותקנה 1 לתקנות ההסדרים). השימוש בנכסים שבמחלוקת הוא לתכלית של תעשייה. על כן על פי הוראת הדין יש לקבוע להם תעריף שהוא כתעריף "תעשייה" או נגזר הימנו. שלישית, המחסנים והמשרדים במבני התעשייה מוגדרים בפרק ההגדרות שבצו המסים תחת ההגדרה של הסיווג הראשי - "תעשייה". ההגדרות, לפי תוכנן, מתאימות לשימוש בנכסים (מחסנים או משרדים) למטרות הלוגיסטיות או האדמיניסטרטיביות של השימוש התעשייתי העיקרי. אין הן מתאימות לשימוש העשוי להיכלל בסיווג משרדים שירותים מסחר. תעריף בלתי סביר לסיווגי משנה תכליתו של ייחוד תעריף לסיווגי משנה אינה יכולה להיות אלא לשם הקלה ולא לשם הכבדת הנטל הכלכלי על משלם הארנונה. שכן בדרך כלל התועלת הכלכלית המופקת מן הנכסים שבגדר סיווגי המשנה נמוכה מזו המופקת מן הנכס המשמש לתכלית העיקרית. כך מחסנים המשמשים מפעל תעשייתי הם בעלי תועלת משנית בהפקת הרווח והוא הדבר גם במשרדי ההנהלה. עיון בצו המסים מגלה תופעה בלתי סבירה של קביעת תעריף לשימושי המשנה שיעילותם הכלכלית מופחתת העולה בשיעור ניכר על התעריף שנקבע לשימוש העיקרי. אי סבירות התעריף שנקבע בצו המסים נלמדת גם מהשוואה לצווי המסים ש/ל רשויות מקומיות סמוכות (בני ברק, קריית אונו, רמת השרון, ראש העין, תל אביב, גבעתיים, רמת גן ועוד). עיקר טיעוני העירייה בפי העירייה טיעון משולש כפול. בראשונה הציגה העירייה שלושה טעמים לדחיית העתירה על סִפַּה ובשנייה הציגה שלושה טעמים לדחיית העתירה גופה. טעמים לדחייה על הסף העירייה טוענת לדחיית העתירה על ספה מחמת שיהוי, חוסר סמכות עניינית וכפילות הליכים. שיהוי שומת הארנונה נשלחה לעותרת בינואר 2008. העתירה הוגשה ביוני 2008. לפי הדין יש להגיש עתירה לא יאוחר מ-45 ימים מיום שנודעה לעותר ההחלטה מושא העתירה. מועד הגשת העתירה מאוחר ב-5 חודשים ממועד משלוח השומה; היינו "שיהוי כבד" של יותר מ-שלושה חודשים. חוסר סמכות עניינית טענת העותרת לעניין פיצול הנכס לסיווגי משנה מצויה בגדרו של סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו - 1976 הקובע את תחומי הבירור של השגות על חיובי ארנונה במסגרת הליכי השגה וערר. על העותרת להוכיח את טענתה העובדתית ששימושי ה"משרדים בתעשייה" וה"מחסנים לתעשייה" הם עם המבנה העיקרי ונטמעים בו. זו שאלה עובדתית שאין עמה חשיבות ציבורית כללית ועל כן אין להעלות אותה במסגרתה של עתירה מנהלית, אלא יש לנהלה בנתיבי השגה וערר [ע"א 4452/00 ט.ט טכנולוגיה מתקדמת נ' עיריית טירת הכרמל פ"ד נו(2) 773; רע"א 2425/99 עיריית נס ציונה נ' ייזום והשקעות פ"ד נד(4) 481 (להלן: "פס"ד ייזום"); ע"א 10977/03 דור אנרגיה בע"מ נ' עריית בני ברק, ]. כפילות הליכים העותרת נקטה גם הליכי השגה וערר. היא לא המתינה להחלטת ועדת הערר והקדימה לה את הגשת העתירה דנן. כבר נפסק כי אין מקום לניהול הליכים כפולים וכי יש להקדים את מיצוי ההליך לפני ועדת הערר. אי מיצוי הליכים עלול להוליך למחיקת העתירה [עת"מ (חי') 1284/03 מקורות נ' מ.א מנשה; פס"ד ייזום, ] . טעמים לדחיית העתירה גופה לגוף העתירה טוענת העירייה שפיצול הנכס לסיווגי משנה נעשה כדין; התעריפים שנקבעו בצו המסם הלומים את הוראות הדין ושאין יסוד להתערבות בית המשפט בשיקול הדעת של הרשות המנהלית. תקינות הסיווגים העירייה טוענת לתקינות סיווגי המשנה (משרדים" ו-"מחסנים" שערכה. שכן העיקרון הקבוע בחוק הוא שהארנונה מחושבת על פי השימוש בנכס למעשה. אין הצדקה לחייב נכס בתעריף "תעשייה" אם לא נעשה בו שימוש תעשייתי. לפי זה ניתן לחייב בתעריף "משרד" או "מחסן" - גם כשאלה ממוקמים במבנה רב תכליתי - משום השימוש המופרד שלהם מן שימוש במותר הנכס (שעשוי להיות מרבית הנכס). אכן מתקיים כלל ש"הטפל הולך אחר העיקר" אולם במה דברים אמורים? בנכס אחד שבחלקיו השונים משמשים בערבוביה שימושים שונים; היינו הטפל נעדר "עצמאות" ועל כן הוא הולך אחר העיקר. אולם בנסיבות שבהן ניתן לקיים הפרדה בין נכס לנכס ייחשב כל אחד מן הנכסים על פי השימוש המיוחד לו [בג"ץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים פ"ד מז(1) 793 (להלן: "פס"ד דשנים"); בר"ע (ב"ש) 28/90 אגד אגודה שיתופית לתחבורה נ' עיריית דימונה, ]. חוקיות התעריפים העירייה דוחה את טענת העותרת שתעריפי הנכסים ששימושיהם "משרד" ו"מחסן" אינם תואמים את התעריף המרבי שבתקנות ההסדרים. השימוש המוגדר בנכסים אלה "משייך" אותם אל הסיווג הראשי "משרדים, שירותים ומסחר" שבתקנות ההסדרים (ולא לסיווג "תעשייה"). מכאן שהתעריף שנקבע לסיווגי משנה אלה צריך להלום את התעריף המרבי לסיווג הראשי "משרדים,שירותים ומסחר" שבתקנות. על פי התבוננות זו ברי שיש מתאם בין צו המסים לבין תקנות ההסדרים. מרחב שיקול הדעת של הרשות שיקול הדעת של הרשות המנהלית אינו עומד לביקורת בית המשפט כל עוד הוא מצוי בתוך ד' אמות הסבירות וכל עוד לא נפל בו פגם מן הפגמים העלולים לפסלו. בדנן נהיר ובריר שפעולות העירייה, לרבות פעילותה בהתקנת צו המסים, מושתתות על אדני דין והיגיון גם יחד. לפיכך אינו דין שבית המשפט יתערב בהן והדברים ידועים. דיון דחיית טענות הסף שלוש טענות הסף אינן מצדיקות את דחיית העתירה בלי דיון בה לגופה. טענת שיהוי אינה נכונה במישור העובדתי. אכן דרישת תשלום הארנונה הומצאה לעותרת בינואר 2008 , אולם העותרת הגישה ביום 28.3.08 השגה אל מנהל הארנונה. ההשגה הקיפה הן סוגיות עובדתיות שעל החלטת מנהל הארנונה בהן ניתן להשיג בערר והן סוגיות של אי חוקיות שאותן ניתן להעלות במסגרת עתירה מנהלית. פשיטא שקודם להגשת העתירה מוצדק שהעותרת תבקש לבחון את עמדת הרשות המנהלית ביחס להשגותיה (ואכן מקצת ההשגה השיגה את תכליתה). ההחלטה בהשגה ניתנה ביום 1.5.08 והעתירה הוגשה 45 ימים לאחר שההחלטה התקבלה אצל העותרת; היינו העתירה הוגשה במועד. טענת חוסר סמכות עניינית נכונה בכל הנוגע לבירור סוגיות של עובדה. להלן אראה כי העותרת לא פרשה תשתית מתאימה לבירור עובדתי וככל הנראה גם לא התכוונה לבירור כזה. מנגד טענות החותרות מתחת לפני חוקיות תעריפי הסיווגים השונים וכן פרשנות הדין וצו המסים הן במובהק בגדר סמכות בית המשפט לעניינים מנהליים. ניתן היה לראות ממש מסוים בטענת כפילות ההליכים אלמלא הגישה הצינית, בדרך כלל, של הרשויות המקומיות. מחד גיסא הללו נוהגות לטעון לפני ועדות הערר שהן נעדרות סמכות לדון בטענות החותרות מתחת לשורש החוקיות של דרישות תשלומי הארנונה ושמסגרת הסמכות של ועדות הערר מוגדרת בקפידה בתקנות. מאידך גיסא הן נוהגות לטעון לפני בתי המשפט טענות של אי מיצי הליכים (כלומר שיש להקדים לעתירה הליכי השגה וערר) ושנטיית הפסיקה היא להרחבת מסגרת הסמכות של ועדות הערר. בדידן הווית עובדה. טענות התגובה של העירייה מאופיינות בגישה כפולת פנים סותרת ונסתרת כזאת. העותרת ביקשה להימנע מן המטוטלת הדיונית שבין ועדת הערר לבין בית המשפט ועל כן אחזה בזה (ערר) וגם בזו (עתירה). אי אפשר להתגולל עליה בטענה של הליכים כפולים. כללו של דבר טענות הסף נדחות. דיון בגוף העתירה חוקיות התעריפים צו המסים מגדיר "מחסן בתעשייה" ו"משרדים במבני תעשייה ומלאכה" במסגרת פרק ההגדרה של הסיווג הראשי "תעשייה" (בעניין "מחסן בתעשייה" מאמצת ההגדרה את הגדרת מחסנים שבפרק "משרדים שירותים ומסחר"). אלא שבאורח חד-חד ערכי מפנה פרק ההגדרה, בהקשר לנכסים הללו, לתעריף הנגזר מתעריף "משרדים, שירותים ומסחר" ולא לתעריף הנגזר מתעריף "תעשייה". בהינתן שהנכס מורכב ממכלול נכסים המרכיבים "מבנה רב תכליתי" - אין בסיס לטענת אי החוקיות הנטענת כלפי התעריפים. התעריפים נגזרים מן הסיווג הראשי "משרדים, שירותים ומסחר" ואינם עולים על התעריף המרבי הקבוע לסיווג זה בתקנות ההסדרים. לרשות המקומית חרות הקבועה בחוק ההסדרים לקבוע את תעריפי הארנונה לנכסים השונים, בין היתר בהתאם לשימוש הנעשה בהם. כך פסק בית המשפט העליון: ...נקבע בעבר הכלל כי במתקן רב תכליתי, שניתן להפריד בין חלקיו השונים, ייעשה סיווג הנכס לצרכי ארנונה לפי השימוש והתכלית של כל חלק בנפרד [פס"ד היפרשוק; פס"ד דשנים, 816]. מכאן נובע שהעירייה הייתה מוסמכת לקבוע ל"מחסנים" ול"משרדים" הממוקמים במבנה תעשייה אך אינם חלק אינטגראלי של תהליך תעשייתי כלשהו , תעריף העולה בקנה אחד עם התעריף המרבי שנקבע בתקנות ל"משרדים, שירותים ומסחר" . כל עוד התעריף אינו חורג מ-ד' אמות התחימה החוקית, שאלת סבירותו של התעריף נעדרת כל משקל. על כן גם אין גם מקום להשוואה עם רשויות מקומיות אחרות. מסקנת פרק זה מבוססת על ההנחה שמכלול הנכסים מהווה "מבנה רב תכליתי". אם אין מדובר במבנה כזה עשויה שאלת תקינות הסיווגים לקבל תפנית שלילית. לכך אפנה עתה. תקינות הסיווגים בעקבות פס"ד דשנים ודומיו התהווה צורך לקבוע אמות מבחן המאפיינות "מבנה רב תכליתי" אל מול מבנה הכולל יחידות שלשימושים שונים המיועדים כולם לתכלית אחת. ..אימץ .בית {ה}משפט [העליון]...את המבחנים שנקבעו בפסיקת בתי המשפט המחוזיים להכרעה בשאלה מתי תסווגנה יחידות שטח סמוכות תחת סיווגים נפרדים ומתי תסווגנה תחת סיווג אחד, על אף שבכל יחידת שטח מתנהלת פעילות אחרת. לעניין זה אומצו שני מבחנים, שאינם מהווים רשימה סגורה. המבחן האחד הוא בחינת קיומה של זיקה בין היחידות השונות, שאם היא קיימת אז יש לראות במתקן הרב התכליתי נכס אחד לצרכי סיווג הארנונה. המבחן האחר שאומץ הוא האם השימוש בחלק ספציפי של הנכס הכרחי למהות הארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו [פס"ד היפרשוק; בר"ם 1715/05 מגנזי נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה, ]. על מנת להכריע בשאלת תקינות פיצול הסיווגים יש להעביר את נכסי העותרת דרך מנסרה ומסננת המורכבת משתי אמות המבחן הללו. מהלך זה מצריך בירור עובדתי ובחינת המציאות המתקיימת בשטח הלכה למעשה. כבר ציינתי שהעתירה לוקה בחסר כבד של פרישת יריעת נתוני עובדה הכרחיים. דוק ועיין בעתירה ולא תמצא בה אמירה בדבר מהות הפעילות התעשייתית המתבצעת בנכס העיקרי (זולת ציון אגבי שמדובר ב"בית תוכנה") ובעיקר לא תמצא אמירות בדבר זיקת הנכסים המוגדרים כמחסנים או משרדים אל תהליכי הייצור התעשייתי. אין כל נתון על סוג הסחורה או הפריטים המאוחסנים, אם בכלל, במחסנים ומהי זיקתם של פריטים אלה, אם בכלל, אל "בית התוכנה" ואל הפעילות המתבצעת בו. אין כל נתון על הפעילות המתבצעת בנכסים המוגדרים כ"משרדים" ועל זיקתם לבית התוכנה ולפעילות שבו (שגם זו, כאמו, אינה מבוארת). אין תימה שהתצהיר הקצרצר לתמיכת העתירה שנחתם בידי מנהלת הכספים של העותרת, אינו חושף אפילו טפח מן היריעה העובדתית הנדרשת והלכה למעשה אין בו תמיכה לכל עובדה שהיא. הייתי יכול לחשוב שהשימוש בפועל בנכסים הולם את מבחניו של "מבנה רב תכליתי" ולא של מבנה חד-תכליתי שבו "הטפל הולך אחר העיקר". שהרי ככל הנראה ההבחנה בין השימושים השונים ובין הנכסים השונים לא באה לעלום לראשונה בשנת 2008. כנראה גם בשנים שקדמו לכך הייתה ההבחנה האמורה. הבדיקה שערכה העירייה בשנת 2006 הסתכמה בשינוי היקפי השטחים המנוצלים לתכליות השונות. הפיצול לא נוצר לראשונה בעקבות הבדיקה. ניתן להניח שגם בשנים שקדמו חויבו הנכסים על פי השימוש בפועל ולא היה להם שיוך "תעשייתי" בלבד. אלא שבגדרה של עתירה זו אין מקום ל"הערכות" או "הנחות" או "מחשבות". העותרת נושאת בנטל השכנוע. היה עליה לבסס את התשתית העובדתית הנדרשת. היא לא עשתה כן. ייתכן שהעותרת כיוונה את הערר שהגישה לשם העלאת טענות העובדה ובירורן. אלא שכאמור עד עצם היום הזה אין לפניי דבר בעניין קביעות עובדה שיצאו, אם יצאו, מלפני ועדת הערר. בהעדר תשתית עובדתית מתאימה עליי לדחות את השגות העותרת על תקינות פיצול הסיווגים. מרחב שיקול הדעת של הרשות המסקנה העולה מן הפרק הקודם מייתרת את הצורך ואת היכולת לבחון את סוגיית סבירות החלטת הרשות המנהלית. התוצאה העתירה נדחית. העותרת תשלם למשיבה הוצאות בסך 30,000 ₪. ארנונהפיצול דירה / מקרקעין