קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא רישום מחזיק בנכס ללא ידיעתו: לפני ערעור על החלטת וועדת הערר לענייני ארנונה בעיריית תל-אביב-יפו, לפיה נדחו השגותיה של המערערת על שומות הארנונה שהוצאו לה בקשר עם נכס בן שלושה חדרים, המצוי ברח' לבונטין 3 בתל-אביב (להלן: "הנכס"). במוקד הערעור עומדת טענת המערערת, כי רישומה כמחזיקה של הנכס נעשה שלא בידיעתה או הסכמתה, על בסיס הסכם שכירות עליו חתום בנה, המחזיק בפועל, כי המשיב קיבל על כך הודעה בכתב בזמן אמת וכי היה עליו לשנות את הרישום בספריו בהתאם. 1. רקע הדברים המערערת, שרה צבי (דבי), הינה קשישה נכה, כבת תשעים והיא אמו של מר חיים אגמוני (דבי) ז"ל, אשר הלך לעולמו ביום 22.7.07 (להלן: "הבן המנוח"). ביום 12.6.01 נחתם הסכם שכירות בין הגב' רות קרסנר, היא בעלת הנכס, מצד אחד, לבין ש.ד.ר - מכללה לפקידות ע"י שרה דבי, מצד שני, בקשר עם הנכס. להסכם השכירות צורף כנספח "כתב הצהרה, התחייבות וערבות" חתום על ידי הבן המנוח, שם הצהיר הבן המנוח, כי הוא מיופה כוחה של אמו, המערערת, כי הוא מוסמך להתקשר בהסכם השכירות בשמה של המערערת תחת שם העסק ש.ד.ר - מכללה לפקידות וכי הוא חותם על הסכם השכירות בשמה של המערערת (ראו נספח מס' 2 לכתב התשובה לערעור). לטענת המערערת, על ההסכם חתם בנה המנוח, ללא הסכמתה וללא ידיעתה. ביום 13.07.01 נשלח למשיב מכתב, ככל הנראה על ידי הבן המנוח, בו נתבקש המשיב לרשום את המערערת כמחזיקת הנכס. על המכתב חתומה, כביכול, המערערת וצורף אליו הסכם השכירות, על נספחו (ראו נספח מס' 4 לכתב התשובה לערעור). לטענת המערערת, המכתב הנ"ל לא נחתם ע"י המערערת או מי מטעמה. בעקבות המכתב הנ"ל, נרשמה המערערת כמחזיקת הנכס החל מיום 1.6.01 (ראו נספח מס' 5 לכתב התשובה לערעור). ביום 16.11.03 הודיע הבן המנוח למשיב (נספח מס' 6 לכתב התשובה לערעור), כדלהלן: "1. ב- 12.6.01 חתמתי הסכם שכירות עם הגב' רות קרסנר מרחוב הנביאים 4 ת"א, והסכמנו כי החוזה יהיה על שם אימי בת 80 ובמידה והיא לא תסכים החוזה יהיה על שמי ראה פיסקה 2 לכתב הצהרה התחייבות וערבות מאותו יום. 2. בתקופה ההיא אימי היתה חולה והחוזה נחתם על ידי, יותר מאוחר שדיברתי איתה על חוזה השכירות הנ"ל היא לא הסכימה לחתום במקומי. 3. הודעתי מספר פעמים לעיריית ת"א כי יש להעביר את הארנונה על שמי ולא קיבלתי עד כה כל תשובה. 4. חוזה השכירות החתום עם הגב' קרסנר חתום ע"י חיים אגמוני וללא כל הסכמה של אימי הגב' דבי שרה. 5. אי לכך נבקשכם לתקן חוב הארנונה על שמי ולא על שם אמי. 6. יצויין גם, כי הייתי במבנה ברחוב לבונטין 3 עד ליום 30.4.02 סה"כ 10 חודשים. 7. נבקשכם לתקן את הארנונה על שמי ולהעביר לי את חשבון חוב ברחוב לבונטין 3 לתקופה שהייתי שם דהיינו 10 חודשים בלבד. 8. כל פעולות האכיפה שאתם מבצעים בגין חוב חשבון הארנונה הנ"ל צריך להיות על שמי בלבד. לאחר ביצוע פעולות אלה אשלח נציג מטעמי להסדיר את החוב." בעקבות פנייה זו, הוסיף המשיב את הבן המנוח כמחזיק נוסף בנכס, ביחד עם המערערת ולא הסיר את שמה של המערערת כמחזיקה (ראו נספח ג' לכתב הערר מיום 26.11.09). עם סיום תקופת השכירות, ביום 1.12.03, הוסב חשבון הארנונה על שם בעלת הנכס, הגב' קרסנר. ביום 15.12.08, זמן רב לאחר מות בנה, התוודעה המערערת להליכי גבייה מינהליים שננקטו נגדה בקשר עם חובות ארנונה בגין הנכס לתקופה שמיום 1.6.01 ועד ליום 1.12.03. השגה שהגישה המערערת ביום 21.10.09 על חיובה בארנונה נדחתה על ידי המשיב ביום 3.11.09 (ראו נספחים מס' 8 ו- 9 לכתב התשובה לערעור). משכך, הגישה המערערת ביום 26.11.09 ערר על החלטת המשיב, בו טענה, כי רישומה כמחזיקה של הנכס נעשה שלא בידיעתה או בהסכמתה, כי המשיב היה מודע לכך לכל המאוחר בחודש נובמבר 2003, כי המערערת כלל אינה מכירה את הנכס וכי הרישום נעשה שלא כדין על בסיס מסמך בו נכתב, מפורשות, כי אחר - במקרה דנן הבן המנוח- חתם בשמה שלא בסמכות (ראו נספח מס' 10 לכתב התשובה לערעור). ביום 2.3.10 התכנסה וועדת הערר לענייני ארנונה לדיון בערר שהגישה המערערת וביום 16.3.10 דחתה הוועדה את הערר (ראו, בהתאמה, נספחים מס' 11 ו-1 לכתב התשובה לערעור). ביום 7.4.10 הגישה המערערת את הערעור המינהלי דנן. 2. החלטת וועדת הערר וועדת הערר, כאמור, דחתה את הערר שהגישה המערערת על החלטת המשיב. באשר להודעת חילופי המחזיקים שנמסרה על ידי הבן המנוח ביום 13.7.01 קבעה וועדת הערר (סעיף 16 להחלטת וועדת הערר, נספח מס' 1 לכתב התשובה לערעור): "משעה שהמשיב קיבל הודעה על כך שהעוררת מחזיקה בנכס, בצירוף הסכם השכירות שנחזה להיות חתום על ידה, לא הייתה כל סיבה שלא לרשום אותה כמחזיקה. המשיב לא חייב היה לבצע בדיקה אקטיבית באשר לזהות המחזיק, והוא רשאי היה להסתמך על ההודעה שנמסרה לו, אשר גובתה בחוזה. המשיב אינו חייב לבחון את אמינותם של מוסרי ההודעות ואת אמינות ההודעות עצמן. למשיב אין את הכלים והאמצעים לעשות כן הואיל ובעירנו קיימים עשרות אלפי נכסים שמחזיקיהם מתחלפים מעת לעת, הדבר יהוו נטל כבד על המשיב, ויצריך כוח אדם ומשאבים רבים." באשר לטענת המערערת, לפיה החל מיום 16.11.03 ידע המשיב כי הבן המנוח הוא המחזיק וכי היה עליו לשנות את הרישום בספריו בהתאם, קבעה וועדת הערר סעיפים 17-19 להחלטתה): "שאלנו את עצמנו, עם זאת, האם צריך היה המשיב למחוק את שמה של העוררת, כאשר נשלחה אליו בחודש נובמבר 2003 הודעתו של חיים, על כך שהוא השתמש בזהותה של אמו ללא רשותה, וביקש להסיר את שמה מפנקסי העירייה. אלא שלהודעה זו, מיום 16.11.03, לא צרף חיים כל חוזה חדש בינו ובין בעל הנכס, שמעיד על כך שהחזקה אכן הועברה אליו, ולא הוגשה למשיב כל אסמכתא על כך שחיים הוא המחזיק בפועל בנכס. זאת ועוד, הודעתו זו של חיים נמסרה למשיב לקראת סיום תקופת ההחזקה בנכס (בחודש דצמבר 2003), כשכבר נוצרו חובות ארנונה בגין הנכס. לדידו של המשיב מחיקת שמה של העוררת והחלפתה בשמו של חיים, באופן רטרואקטיבי, היוותה סיכון ממשי לכך, שלא ניתן יהיה לגבות את חובות הארנונה שנוצרו בגין הנכס. הרי חיים לא ניגש ופרע את חובות הארנונה בגין הנכס, אלא רק ביקש לשחרר את אימו מחובות אלה. המשיב, בהיותו נאמן הציבור, נהג בזהירות ראויה, מתוך האינטרס הציבורי שתגבה ארנונה בגין נכס שהינו, לכל הדעות, בר חיוב. ברי כי יש לשלם ארנונה בגין הנכס, ובהחלט ניתן היה להסיק מהודעתו של חיים מיום 16.11.03, כי היא נועדה רק להתחמק מהתשלום ולא על מנת להסדיר את העניין. חיים העדיף, מחד, שלא לפרוע את החוב, ומאידך- ביקש למחוק את שמה של האם, כדי שלא ניתן יהיה לגבות גם ממנה. בכך, הציב חיים את המשיב בסיטואציה בלתי הוגנת, המטילה סיכון ניכר על המשיב. אף נושה סביר לא היה מוכן לפעול באופן שבו נדרש המשיב לפעול, ואנו סבורים כי אין הבדל לעניין זה בין נושה פרטי לבין נושה שהוא גוף ציבורי. לא זאת אף זו. צריך לזכור, שבפני העירייה מועלות טענות רבות של אנשים, שטוענים כי לא הם מחזיקים בנכס ולא הם חייבים בארנונה, כי אם זולתם. העירייה אינה צד לסכסוכים כאלה ואינה יכולה להיות צד להם. אדם הטוען שאינו מחזיק כי אם זולתו צריך לפעול כנגדו בהליכים משפטיים, ולא להפוך את העירייה לשופט.." בהמשך, התייחסה וועדת הערר לנסיבות הקיצוניות של המקרה דנן, בו נטען כי מי שזייף את חתימתה של המערערת הוא בנה (סעיף 19 להחלטתה): "..אכן, במקרה שלפנינו מדובר בנסיבות קיצוניות, שעה שהמחלוקת היא פנים משפחתית, ושעה שהניצים הם אם ובנה, שלימים גם הלך לעולמו. אלא שנסיבות חריגות אלה אינן משנות את העובדה, שהעירייה נגררה לפרשה זו, שלא בטובתה, ושלא העירייה היא שיצרה את הקושי שבו ניצבת העוררת כיום, אלא בנה חיים ז"ל. אם נפלה העוררת קורבן למעשה תרמית של בנה ז"ל, אין להטיל את הנטל הכספי הנובע ממעשי תרמית אלה על ציבור תושבי תל אביב-יפו. ויודגש: ויתור על ארנונה בגין הנכס משמעו, בהכרח, פגיעה בהכנסות העירייה, הנחוצות לשם מתן שירותים לתושבים. בנסיבות העניין, אין אנו בטוחים כלל שזו הדרך הצודקת." 3. טענות הצדדים המערערת טוענת, כי רישומה כמחזיקה של הנכס נעשה שלא בידיעתה או בהסכמתה, על בסיס מסמך בו נכתב מפורשות כי אחר, הוא הבן המנוח, חתם בשמה שלא בסמכות. המערערת טוענת עוד, כי המשיב היה מודע לעובדות אלו לכל המאוחר בחודש נובמבר 2003 ואולם הוא בחר שלא לשנות את הרישום כך שהבן המנוח של המערערת ייכנס בנעליה, אלא הוסיף את שמו של הבן המנוח לשמה של המערערת כמחזיקים במשותף וזאת על מנת לתפוס כיס נוסף להיפרע ממנו. בכך, לטענתה, פעל שלא כדין. המשיב טוען, כי החלטת וועדת הערר הינה החלטה נכונה ומנומקת, המעוגנת היטב הן בחומר הראיות שהוצג בפניה והן בדין. לטענתו, אין המדובר במקרה דנן בהחלטה שגויה החורגת ממתחם הסבירות, אשר רק היא מצדיקה התערבות של ערכאת הערעור. המשיב טוען עוד, כי הוא היה רשאי - ואף חייב - לפעול לפי הסכם השכירות שהומצא לו וכי לא חלה עליו חובה לבדוק את אמיתות ההסכם. המשיב מוסיף וטוען, כי המערערת לא ביקשה להביא ואף לא הביאה כל הוכחה לטענת הזיוף. 4. חובות הנישום וחובות העירייה בנוגע להחזקה בנכס לצרכי ארנונה המחלוקת העיקרית בתיק זה עניינה בשאלה, האם יש לראות במערערת כמי שהחזיקה בנכס בתקופה שמיום 1.6.01 ועד ליום 1.12.03, אם לאו. כידוע, החבות לשלם ארנונה לרשות המקומית בגין נכס, חלה על המחזיק בנכס בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. המחזיק מוגדר בסעיף 1 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "הפקודה") כך: "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון". על מנת לאפשר לעירייה להטיל את החיוב על המחזיק, מטילה פקודת העיריות על בעל הנכס או המחזיק בו, חובת הודעה על כל שינוי בהחזקה. סעיפים 325 ו- 326 לפקודה קובעים את ההוראות בדבר מתן הודעה לעירייה, כדלהלן: "325. חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה. 326. נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה". על פי סעיפי הפקודה, כאמור, מוטלת חובה על בעלים או על מחזיק של נכס, החייב בארנונה, להודיע בכתב לעירייה על חדילתו מהחזקת הנכס כתנאי לפקיעת חבותו בתשלום ארנונה עתידי בגין הנכס. כל עוד לא נמסרה הודעה, כאמור, יחויב אותו מחזיק או בעליו של הנכס בארנונה בגין הנכס. ביסוד ההסדר המטיל חובת מסירת הודעה כאמור על מחזיקים או בעלים של נכס, טמון הרציונאל כי הם בבחינת 'מונע הנזק הזול', באשר הנטל המוטל עליהם למסור הודעת חדילה הינו נטל קל בלבד. קביעה הפוכה, שלפיה על הרשויות המקומיות לבדוק, באופן אקטיבי, את זהות המחזיקים או הבעלים בכל נכס ונכס, על פני תקופות שונות, תטיל על הרשויות המקומיות נטל כבד מנשוא שעלותו גבוהה ביותר, הממומן מכספי הציבור (עוד לעניין תכלית ההסדר האמור, ראו, למשל עמ"נ 266/04 מנהל הארנונה בעירית תל-אביב-יפו נ' יצחק טרכטינגוט מיום 21.12.05) ובקשת רשות ערעור עליו שנדחתה, בר"ם 1008/06 יצחק טרכטינגוט נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב יפו, (מיום 16.10.06). לפיכך, בפסקי דין רבים ננקטה גישה המדקדקת ביישומו של ההסדר הקבוע בסעיפים 325-326 לפקודה, לפיו נזקף לחובתם של מחזיקים בנכס המחדל הכרוך באי מסירת הודעה על 'חדילת החזקה'. לפיכך, כל אימת שלא נשלחה הודעה בכתב כאמור, על ידי בעליו או מחזיקו של נכס, חויב הנישום לשאת בארנונה בגין הנכס. כך גם במקרה בו התברר כי בפועל היה בעלים או מחזיק אחר שהחזיק בנכס בתקופה הרלוונטית, שכן במצב דברים זה נקבע כי תרופת הנישום היא במישור היחסים שבינו לבין מי שהחזיק בפועל בנכס ולא במישור היחסים שבין הנישום הרשום כמחזיק לבין העירייה (ראו עע"מ 2611/08 שאול בנימין נ' עיריית תל-אביב (מיום 5.5.10); בר"ם 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (מיום 17.4.08, להלן: "עניין דור אנרגיה"). בעניין דור אנרגיה דן בית המשפט העליון בשאלה, האם ייתכנו נסיבות שבהן, למרות שלא עמד המחזיק או הבעלים של נכס בחובת ההודעה בכתב לעירייה על שחדל להיות הבעלים או המחזיק בנכס או על העברת הבעלות או החזקה לאחר, לא יחויב בתשלום ארנונה, וזאת משום שהעירייה התרשלה או משום שהעירייה ידעה (ידיעה קונסטרוקטיבית) על החדילה או ההעברה כאמור. כב' השופט דנציגר קבע, כי בשל חובת ההגינות המוטלת על הרשות המקומית, בהיותה רשות ציבורית, הרי שסעיפים 326-325 לפקודה: ".. אינם יכולים ליתן לרשות המקומית הכשר לנהוג תוך עצימת עיניים מוחלטת תוך התעלמות מנתונים הזועקים כי עליה לבדוק באופן אקטיבי בעצמה, האם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס מסוים.." (שם, עמ' 13). כב' השופט דנציגר קבע עוד, כי יתכנו נסיבות מיוחדות שבגינן תוטל על הרשות המקומית חובת הבדיקה של זהות המחזיק בנכס, הנוגעות, בין היתר לגובה החוב שהצטבר, משך הזמן שבמהלכו לא שולם חוב הארנונה ועוד. בנוסף לאמור ציין כב' השופט דנציגר, כי: "גם ידיעתן הפוזיטיבית של מחלקות אחרות של הרשות המקומית אודות הפסקת החזקה או הבעלות של הנישום בנכס, באמצעות הודעות בכתב שקיבלו אותן מחלקות, עשויה להיות אינדיקציה לכך שהרשות עצמה את עיניה והתרשלה באי בדיקת העובדות" (שם, עמ' 15). בניגוד לדעתו של כב' השופט דנציגר, ציינה כב' השופטת פרוקצ'יה, כי קיים קושי לשאוב מעקרון חובת ההגינות הכללית, המוטלת על הרשות הציבורית, חובה פרטנית שתוטל על הרשות המקומית, לבצע, במקרים מסוימים, בירור אובייקטיבי בדבר זהות המחזיק בנכס. יחד עם זאת, ציינה כב' השופטת פרוקצ'יה, כי היא מותירה בצריך עיון את השאלה: "האם תתכנה נסיבות חריגות שבהן ידיעה בפועל של הרשות המוסמכת המופקדת על עניין הארנונה בעיריה בדבר שינוי זהות המחזיק בנכס בתחומי הרשות, עשויה להוות תחליף להודעה בכתב מאת המחזיק, הנדרשת על פי הוראות סעיפים 325 ו326 לפקודת העיריות" (שם, עמ' 25-24). כב' השופטת ארבל ציינה, כי דעתה שונה מדעת כב' השופט דנציגר ואולם הוסיפה כי: "גם במצב דברים זה, נותרת, לטעמי, שאלה נוספת העומדת להכרעתנו, והיא האם תהיינה נסיבות אשר בהתקיימן יהיה מקום לראות את המחזיק היוצא כמי שמילא את חובתו על-פי סעיף 325 לפקודה, כך שלא יחוייב בתשלום בגין התקופה שבה לא החזיק בנכס בפועל, וזאת הגם שלא מסר הודעה בכתב כנדרש על שינוי זהות המחזיק בנכס. דעתי בשאלה זו הינה כי אמנם תיתכנה נסיבות שכאלה, הגם שהן תתקיימנה במקרים חריגים בלבד, ועיקרן הוא במצב בו המידע בדבר שינוי זהותו של המחזיק בנכס בפועל הגיע לידי הרשות המוסמכת לענייני ארנונה בעיריה, אך לא באמצעות הודעת המחזיק היוצא, כנדרש על-פי הוראת סעיף 325 לפקודה" (שם, עמ' 27-26). ובהמשך: "לענייננו, בנסיבות בהן ישנה ידיעה בפועל של הרשות המוסמכת לגביית הארנונה בדבר שינוי זהות המחזיק בנכס בפועל, החלטת העיריה להמשיך ולחייב את המחזיק היוצא הינה לא רק בלתי סבירה לטעמי, אלא אף אינה עולה בקנה אחד עם חובתה לנהוג בהגינות. גם אם נאמר כי המגבלה החוקית היחידה המוטלת על העיריה בבואה לגבות תשלומי ארנונה מתושביה הינה מגבלת התיישנות החוב, עדיין מחוייבת היא להתנהל בהגינות בעת גבייתם של תשלומים אלו. במקרים בהם קיימת ידיעה בפועל מצד העיריה אודות שינוי זהות המחזיק בנכס בפועל, ישיבתה בחיבוק ידיים, תוך שהיא נתלית בדרישת הכתב מכוח סעיף 325 לפקודה, וכל זאת כאשר חובו של המחזיק היוצא הולך ותופח, אינה מתיישבת, על פניו, עם חובת ההגינות המוטלת עליה. התנהגות מעין זו אינה הולמת את תפקידה של העיריה כנאמן הציבור" (שם, בעמ' 32). הנה כי כן, מעניין דור אנרגיה עולה, כי יתכנו נסיבות שבהן למרות שהמידע בדבר שינוי זהותו של המחזיק בנכס בפועל הגיע לרשות המקומית שלא על פי הוראת סעיף 325, ייחשב המחזיק היוצא כמי שמילא את חובתו על פי סעיף 325. בעע"מ 2611/08 שאול בנימין נ' עיריית תל-אביב (מיום 5.5.10), סקר כב' השופט רובינשטיין את העמדות השונות שהובאו במסגרת עניין דור אנרגיה, בציינו: "עצמי סבורני, על פי השכל הישר, כי אם אכן ידעה אל נכון המחלקה הרלבנטית על השינוי למעשה, די בכך לצורך תחילת הפעלתו של המנגנון לשינוי, ולמצער לבדיקה נוספת. ער אני לעומס המוטל על העוסקים בגביית ארנונה, בודאי במקום רב נכסים ורב תחלופה כמו תל-אביב. אך במקום שנפתח הפתח לבדיקה קלה יחסית נוכח ידיעתה הקונקרטית של הרשות, יש מקום למאמץ מצידה". לאור הפרשנות שניתנה בפסיקה לסעיפים 325-326 לפקודה, עליה עמדתי לעיל, ניתן לקבוע בוודאות, כי בשים לב להודעה שהומצאה למשיב ביום 13.7.01, רישום המערערת כמחזיקה בנכס אכן נעשה כדין. לעניין זה מקובלת עלי עמדת וועדת הערר, לפיה המשיב לא היה חייב לבצע בדיקה אקטיבית באשר לזהות המחזיק והוא רשאי היה להסתמך על ההודעה שנמסרה לו, אשר גובתה בהסכם. בהערת אגב אעיר, כי בד בבד עם האמור, היה על המשיב להמציא למערערת הודעה, לפיה נרשמה כמחזיקת הנכס. המצאת הודעה כאמור מאזנת בין הרצון להקל את הנטל המוטל על העירייה לגבות את המס, מחד גיסא, לבין החשש מפני מצב בו פלוני יודיע בכזב לעירייה שהנכס בבעלותו הושכר לאלמוני ואילו אלמוני לא יהיה מודע לדבר עד אשר יחויב בתשלום ארנונה, מאידך גיסא. הודעה למחזיק הנטען על העברת רישום החזקה יכולה למנוע זאת, כמו גם טענות שונות מפי המחזיק. ברם, עניין זה חורג ממסגרת דיוננו והצדדים לא טענו לעניין זה מאומה. עם זאת, אף שרישום המערערת כמחזיקת הנכס נעשה כדין, הרי שהמידע שבידי העירייה השתנה בעת קבלת הודעת הבן המנוח מיום 16.11.03. לפי הודעה זו, המערערת מעולם לא החזיקה בנכס והבן המנוח היה המחזיק בפועל בתקופה שמיום 1.6.01 ועד ליום 1.12.03. לפיכך מתעוררת השאלה, האם נהג המשיב כדין עת המשיך לחייב את העותרת בארנונה, ביחד עם הבן המנוח, על אף המידע שנמסר לו בעניין זה. לשיטתה של וועדת הערר, היה על הבן המנוח להמציא לעירייה הסכם שכירות או אסמכתא כלשהי לתמיכה בטענותיו. בכך שגתה וועדת הערר, באשר מלכתחילה היה בידי המשיב הסכם השכירות המקורי, על נספחו, ממנו עולה, כי מי שחתם על הסכם השכירות היה הבן המנוח ולא העותרת. הבן המנוח אף הפנה במכתבו מיום 16.11.03 להסכם זה. במצב דברים זה, יכול היה המשיב, בבדיקה קצרה, לעמוד על מצב הדברים לאשורו ולתקן את רישומיו בהתאם. כן יכול היה המשיב, כפי שקבע כב' השופט רובינשטיין, לפנות למערערת ולברר את העניין. יש לזכור, כי לצד חובתו של המשיב להטיל ארנונה ולפעול לגבייתה, עומדת גם חובתו לבדוק, במקרים חריגים כמו זה שלפניי, מי הוא המחזיק בנכס בעטיו נדרש תשלום הארנונה, היינו: מי הוא הנישום הנכון. עוד ציינה וועדת הערר בהחלטתה, כי שיקולי גבייה הצדיקו במקרה זה את הותרת המערערת כמחזיקה ביחד עם הבן המנוח. לנסיבות בהן העירייה ממשיכה לחייב את המחזיק היוצא עת ידועה לה זהות המחזיק בפועל וזאת בשל שיקולי גבייה, התייחסה כב' השופטת ארבל בהרחבה בעניין דור אנרגיה: "בנסיבות מעין אלה, בהן ישנה ידיעה בפועל של העיריה בדבר שינוי זהות המחזיק בנכס, החלטתה להמשיך ולחייב את המחזיק היוצא מעמידה במרכז אינטרס אחד - האינטרס של העיריה להמשיך ולגבות את הארנונה. לאינטרס זה פן ציבורי מובהק, היות שגביית הארנונה קשורה קשר הדוק ברמת השירותים שיקבלו תושבי הרשות המקומית. ואולם, החלטה מעין זו אינה מעניקה משקל ראוי לשני שיקולים מרכזיים אחרים: האחד הינו חובתה של העיריה להימנע מפגיעה בזכותו של הפרט שלא לצורך, ובפרט מפגיעה בזכותו לקניין - שנהנית ממעמד של זכות יסוד - וחובתה לנקוט, עד כמה שהדבר אפשרי, בדרך הפעולה אשר תמנע פגיעה כאמור.... השיקול השני אשר לא ניתן לו משקל ראוי במצב דברים שכזה הינו תכליתו של דבר החקיקה הרלוונטי, לפיה אין מקום להטיל על כתפי הרשות המקומית נטל אקטיבי לברר את זהות המחזיק בנכס בפועל. בנסיבות בהן ידוע לעיריה כי המחזיק היוצא כבר אינו מחזיק בנכס בתחומה, הרציונאל המטיל עליו את חובת ההודעה על חדילתו מלהחזיק בנכס אינו עומד עוד. החלטתה של העיריה להמשיך ולחייב את המחזיק היוצא על נכס שהיא יודעת שהוא אינו מחזיק בו אינה נותנת, אפוא, משקל ראוי לתכלית העומדת בבסיס סעיפים 325-326 לפקודה. תכליתם של סעיפים אלו איננה לאפשר לעיריה לברור את בעל החוב המועדף עליה, כי אם "לחסוך" מהעיריה את חובת הבירור האקטיבית בדבר זהותו של המחזיק בנכס בפועל. בנסיבות האמורות תכלית זו הוגשמה, מאחר ואין המחלקה הממונה על גביית הארנונה נדרשת לשום פעולה אקטיבית על מנת לברר את זהות המחזיק בפועל בנכס, הידועה לה ממילא. הנה כי כן, שקלולם של השיקולים הרלוונטיים מעלה כי החלטתה של העיריה להמשיך ולחייב את המחזיק היוצא בתשלום הארנונה בנסיבות בהן קיימת מצידה ידיעה בפועל כאמור, אינה סבירה ואינה מגשימה את תכלית החקיקה. משכך, במקרים שכאלה יהא זה מוצדק, לטעמי, לראות את המחזיק היוצא כמעין "מודיע קונסטרוקטיבי", קרי כמי שניתנה על-ידו הודעה בדבר חדילתו מלהחזיק בנכס בפועל, בהתאם לדרישה המוטלת עליו בסעיף 325 לפקודת העיריות" (שם, עמ' 30-31) הנה כי כן, החלטת המשיב להמשיך ולחייב את המערערת בארנונה בגין הנכס, על אף הודעת הבן המנוח מיום 16.11.03, לפיה המערערת מעולם לא החזיקה בנכס וזאת אך מפאת שיקולי גבייה, הינה החלטה שהתקבלה תוך אי מתן משקל ראוי לזכות הקניין של העותרת ולתכלית העומדת בבסיס סעיפים 325 ו-326 לפקודה. על כן, החלטת המשיב היא בלתי סבירה. הותרת המערערת כמחזיקה נוספת, כמעין ערבה לחובות בנה המנוח, הוא המחזיק בפועל, גם אינה מתיישבת, על פניו, עם חובת ההגינות המוטלת על המשיב כנאמן הציבור. 5. סוף דבר הערעור מתקבל. המשיב אינו רשאי לגבות מהמערערת את חוב הארנונה שנצבר מיום 1.6.01 ועד ליום 1.12.03 וכל הליכי הגביה בגינו יפסקו. המשיב ישלם למערערת את הוצאות המשפט בסכום של 15,000 ₪. סכום זה נפסק בהתחשב בכך שהמערערת ייצגה את עצמה. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. מחזיק בנכס