קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תנאים לאישור בקשה לתוספת קומה בבית מגורים: פתח דבר: העתירה דנן מופנית כנגד החלטת המשיבה 1 מיום 31.03.11, לפיה נדחה הערר שהגיש העותר בנוגע לתנאים אשר קבעה משיבה 2 לצורך אישור בקשתו לתוספת קומה בנכס הידוע כגוש 6136 חלקה 21, ברחוב חירותנו 25 בתל-אביב (להלן: "הנכס"). העותר, בעליו של הנכס דנן, פנה למשיבה 2 בבקשה למתן היתר בניה לקומה שנייה. המשיבה 2 התנתה את מתן ההיתר בכך שהעותר יהרוס את המדרגות החיצוניות בבנין, וזאת בנימוק ש"אי הריסת המדרגות מאפשרת הקמת יח"ד נוספת בניגוד לתב"ע החלה על המקום". בנוסף נקבע שיש לבטל את המרפסת המזרחית שכן היא חורגת מקו הבניין הצדדי. העותר כאמור לעיל, ערער על ההחלטה דנן בפני המשיבה 1 וטען, כי המדרגות החיצוניות הן קניינו הפרטי, הן נבנו בהיתר ודרושות לצרכיו. עוד טען כי אין להענישו על סמך האפשרות התיאורטית לפיה, באחד הימים הוא עלול לפעול בניגוד לחוק ולפצל את הבית לשתי יחידות דיור. לגבי המרפסת המזרחית נטען כי היא חלק מגג הבית הקיים. הועדה המחוזית דחתה את הערר שהגיש העותר וקבעה כדלקמן: א. טענת העותר שהמדרגות החיצוניות דרושות לו "תמוהה ובלתי סבירה"; ב. "אין מדובר במקרה שבו אנו חושדים בעורר כי הוא יפצל את דירתו, אלא כאמור, מדובר במציאות שבה ההיתר יוצר למעשה שתי דירות...". לפיכך הורתה משיבה 1 למשיבה 2 להוציא היתר בניה בשני שלבים. בשלב ראשון יוצא היתר להריסת המדרגות החיצוניות. בשלב השני, לאחר שמחלקת הפיקוח של הועדה המקומית תאשר כי המדרגות נהרסו ינתן היתר בניה לביצוע הבניה בקומה העליונה. מכאן העתירה שבפניי, במסגרתה התבקש בית המשפט לבטל את החלטת המשיבה 1 ולהורות למשיבה 2 להוציא לעותר היתר בנייה ללא תנאי. טיעוני ב"כ העותר: 1. המשיבות 1 ו- 2 טעו כשהתעלמו מהעובדה שהמדרגות החיצוניות הן חלק מהבית ונבנו כחוק. כן נטען כי המדרגות הן קניינו הפרטי של העותר כאשר זכות הקניין "כוללת את הזכות לנצל את הנכס הקרקעי ניצול טוטאלי מלבד כאשר הוא מסויג על ידי החוקים כגון חוק התכנון והבניה" (ראה: עמ' 2 לפרוטוקול מיום 02.10.11). עוד לדברי העותר, זכות הקניין היא זכות חוקתית ויש לתת לכך משקל מכריע. 2. ועדת הערר טעתה בקובעה שעצם בניית קומה שנייה תיצור יחידת דיור נפרדת. שכן שתי הקומות תהיינה מחוברות זו לזו במדרגות פנימיות. יתר על כן הנימוק דנן לא צויין כלל על ידי הועדה המקומית. מדובר בתוספת של ועדת הערר, המשיבה 2 קבעה כי אי הריסת המדרגות "מאפשרת הקמת יח"ד נוספת". 3. לדברי העותר על פי הפסיקה, אין למנוע היתר בניה רק בשל חשש לשימוש אסור בעתיד. זאת ועוד, דיני התכנון והבניה מאפשרים להגביל אדם בקניינו ואף להפקיע את רכושו, אך לא להתנות היתר בניה בהריסת חלק מבניין שנבנה כחוק. 4. יתר נימוקי העותר נגד תנאי ההריסה, ואשר פורטו בהודעת הערר לא נדונו כלל על ידי המשיבה 1 טענות כגון: הכבדה על תחזוקת מתקני הגג העליון (דוד שמש, "צלחת לוויינית", צנרת וכו') וביטול מחסן. טיעוני ב"כ המשיבה 1: 5. ב"כ המשיבה 1 הודיע לבית המשפט כי יש לראות בכתב התגובה שהגיש את הסיכומים מטעמו. 6. לדבריו, הלכה פסוקה היא כי בית המשפט המנהלי לא יחליף את שיקול דעתה של הרשות המוסמכת בשיקול דעתו, ועל מנת לבטל החלטת הרשות יש להצביע על פגם בתחום המנהלי. בית המשפט אינו יושב בהליך זה כערכאת ערעור על החלטות ועדת הערר, אלא כבית משפט הבוחן את ההחלטה בראי המשפט המנהלי, מבלי להידרש לבדיקת העובדות והשיקולים התכנוניים. 7. עוד נטען, כי המשיבה 1 שמעה ובחנה לעומק את טענות העותר הן בכתב והן בדיונים בעל-פה, ולאחר דיון מעמיק, בהחלטה מנומקת דחתה את הערר, וקבעה כי התנאי שנקבע על ידי המשיבה 2, לפיו יש להרוס את המדרגות החיצוניות, הינו סביר ונכון מבחינה תכנונית ועניינית, וצדקה המשיבה 1 כאשר קבעה, כי הלכה למעשה הותרת המדרגות החיצוניות במקומן יוצר למעשה שתי יחידות דיור, דבר הנוגד את התוכנית החלה על הנכס. 8. בענייננו על אף העובדה שהמדרגות החיצוניות נבנו בזמנו בהיתר, משהתבקש ההיתר לבניה על הגג להוספת קומה, הרי שהגג אליו הובילו המדרגות הללו ישמש קומה שנייה של המבנה, אשר לו מדרגות פנימיות, ובכך מתייתר הצורך במדרגות החיצוניות. 9. גם טענת העותר, לפיה, בכוונתו לטפח גינה על הגג, נשקלה ונדחתה לאחר שהמשיבה 1 הגיעה לכלל מסקנה כי השטח שיוותר לאחר הבניה הינו מצומצם ביותר, ועל כן אין כל הצדקה לאפשר גישה ישירה באמצעות מדרגות חיצוניות. 10. לדברי ב"כ המשיבה 1, העותר טועה בטענתו לפיה, המשיבה 1 איננה רשאית להעלות טענות שלא נטענו או שלא נידונו על-ידי המשיבה 2. המשיבה 1, בהיותה מוסד תכנוני, מוסמכת ואף מחוייבת לקבוע ממצאים תכנוניים. עליה להפעיל שיקול דעת עצמאי בעניינים תכנוניים ובהיותה מוסד תכנון, המחויב לפעול לטובת הכלל, אין להגביל את סמכותה רק לבדיקת חוקיות החלטות הועדה המקומית וסבירותן. 11. זאת ועוד, לטענת ב"כ המשיבה 1, במקרה דנן אין מדובר בטענה שהועלתה על-ידי המשיבה 1, שכן המשיבה 2 היא זו שהעלתה את הטענה לראשונה וקבעה כי יש להתנות את תוספת הבניה המבוקשת בהריסת המדרגות החיצוניות, ועל כך אף הוגש הערר נשוא הדיון. בעניין זה הפנה ב"כ המשיבה 1 להוראות תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר,תנאיו ואגרות) , תש"ל- 1970 (להלן: "התקנות"), תקנה 16 ותקנה 16 (א)(ג), לפיהן הועדה המקומית רשאית להתנות היתר בתנאים הכוללים, בין היתר, הריסת בנין, אשר יש לו קשר עם העבודה המוצעת. 12. באשר לטענת העותר לפיה ועדת הערר לא דנה בהכבדה על תחזוקת מתקני הגג העליון, ב"כ המשיבה 1 טען, כי משנקבע כי הותרת המדרגות החיצוניות במקומן יוצר למעשה שתי יחידות דיור דבר המנוגד לתוכניות החלות במקום, הרי שטענות כגון; ההכבדה על תחזוקת מתקני הגג, ביטול המחסן וחיזוק הקונסטרוקציה, דינן להידחות טיעוני ב"כ המשיבה 2: 13. ב"כ המשיבה 2 הודיעה אף היא לבית המשפט כי יש לראות בכתב התגובה שהגישה את הסיכומים מטעמה. 14. בתגובתה טענה ב"כ המשיבה 2 כי החלטת ועדת הערר הינה החלטה סבירה וראויה בנסיבות העניין, אשר ניתנה תוך התייחסות לשיקולים התכנוניים הנוגעים בדבר, ואין מקום להתערבות בית המשפט בהחלטה. 15. לדברי ב"כ המשיבה 2, ועדת הערר אימצה את מסקנות המשיבה 1 וקבעה כי חרף העובדה שהמדרגות החיצוניות נבנו בהיתר, הרי שהן נועדו בזמנו לאפשר שימוש בגג הפתוח ומשפונקציה זו מתייתרת לנוכח העובדה כי הגג ישמש כעת קומה שניה של בית העותר, ויבנו בין שתי הקומות מדרגות פנימיות, הרי שהועדה המקומית מוסמכת היתה להתנות את הבניה החדשה בהריסת המדרגות החיצוניות. דיון והכרעה: 16. לאחר ששמעתי את טיעוני הצדדים בעל-פה ובכתב מצאתי כי אין ממש בעתירה ודינה להדחות. 17. המשיבה 1 שמעה ובחנה את טענות העותר הן בעל-פה והן בכתב, ולאחר דיון בסוגיה ובהחלטה מנומקת דחתה את הערר מהטעם שהתנאי אשר קבעה המשיבה 2 לפיו, "יש להרוס את המדרגות החיצוניות, סביר ונכון מבחינה תכנונית ומבחינה עניינית" (ראה: החלטת ועדת הערר מיום 31.03.11). 18. בסיכומיו טען העותר כי "החשדת אזרח בכוונה לעבור עבירה נוגדת את יסודות שיטת המשפט ופותחת פתח לשרירות ושחיתות", אולם יודגש כי המשיבה 1 קבעה באופן נחרץ בהחלטתה, כי אין היא חושדת בעותר ובכוונותיו לפצל את הדירה שלא כדין. עם זאת מתן ההיתר, ללא הריסת המדרגות החיצוניות, יוצר דה-פקטו 2 יחידות דיור: "אין מדובר במקרה שבו אנו חושדים בעורר כי הוא יפצל את דירתו, אלא כאמור, מדובר במציאות שבה ההיתר יוצר למעשה שתי דירות, ולפיכך אנו בדעה כי התנאי שנקבע על ידי הועדה המקומית, כייש להרוס את המדרגות החיצוניות, סביר ונכון...". 19. בדיון בפני ועדת הערר טענה נציגת המשיבה 2, אינג' פרידה פיירשטיין כי התכנון החדש מאפשר בניית שלושה חדרים מעל קומת הקרקע ואין מניעה להוסיף להם מטבח. אם לא יהרסו המדרגות החיצוניות תתקבל יחידת דיור נפרדת. כך בלשונה: "הבקשה היא לתוספת קומה מעל קומת הקרקע. בשנת 1993 הוצא היתר שבו יש מדרגות, המובילות לגג. היה גג פתוח ללא כל בנייה...זו הייתה יחידה אחת, ומדובר היה במדרגות חיצוניות שלא הייתה כל מניעה לאשר. כרגע, כשעושים את הקומה השנייה, הגישה האפשרית היא דרך אותו גרם מדרגות חיצוניות. יש מדרגות פנימיות שהן צרות וקטנות מאוד- 80 ס"מ- לעומת המדגרות החיצוניות שהן רחבות. התכנון מאפשר שלושה חדרים פלוס חדר שירותים. אין מניעה לסדר באותו סלון גם מטבח ולקבל יחידת דיור נפרדת. יש מרפסת גג" (ראה: עמ' 2 להחלטת ועדת הערר הנ"ל). 20. באשר ל- עת"מ (ב"ש) 283/03- הילה גבעוני נ' ועדת הערר מחוז דרום ), אליו הפנתה המשיבה 2 בתשובתה לערר ואליו התייחס גם העותר. במקרה דנן היתה מחלוקת בין העותרים שטענו כי אין לפסול החלטה להיתר בניה עקב החשש שיעשה שימוש אסור בעתיד. ובין ועדת הערר אשר טענה כי הועדה איננה מנועה מלבחון את שאלת השימוש העתידי טרם מתן היתר הבניה. מאחר ואם הועדה תיאלץ לבחון את שאלת השימוש רק בדיעבד היא עלולה לעמוד בפני עובדות מוגמרות. כב' השופט הנדל קבע בענין זה: "סבורני שלא יהא נכון להציג את הפסיקה שהובאה זו מכאן וזו מכאן כמחלוקת פוסקים. מצד אחד אין הנחה שהמבקש היתר יפעל בניגוד לדין. אין לחשוד חשדות בעלמא. מהצד האחר אין להיתמם ולעצום עין. כאשר העובדות - וביחוד עובדות הבניה - מבססות טענה של כוונה לעשות שימוש אסור בעתיד, הועדה המקומית או ועדת הערר אינן חייבות להתעלם מהן רק מפני שמבקש ההיתר מצהיר שהדבר אינו נכון. הדוגמא בפנינו הינה מקרה מתאים ליישם את הכלל האמור. ועדת הערר הניחה תשתית עובדתית לחששותיה. הנמקה זו הינה סבירה והגיונית. כרשות מנהלית ועדת הערר יכולה להתבסס על ראיה מנהלית שאינה דורשת הוכחה שהיא, למשל, מעל לכל ספק סביר...על פי החומר שהוגש בפני ועדת הערר בהליך דנא יוצא כי לא מתקיימת עילה המצדיקה את קבלת העתירה. ועדת הערר אכן שקלה שיקולים תכנוניים רלוונטיים...ועדת הערר קיבלה החלטה שועדה סבירה יכולה היתה לקבל ולפיכך אל לבית המשפט המנהלי להתערב." 21. אין חולק על כך כי בזמנו נבנו המדרגות החיצוניות בהיתר והן קניינו של העותר. עם זאת באיזון הכולל שיש לערוך בין זכות הקניין של העותר ורצונו להוסיף קומה לביתו, לבין חוקי התכנון והבניה, לרבות התב"ע הרלוונטית ועמדתה של הועדה המקומית, אין ספק כי זכות הקנין איננה בלתי מוגבלת וחוקי התכנון והבניה מציבים גבולות לזכות זו. לעניין זה ראה: ע"א 3015/06 - מדינת ישראל נ' פנינה פינקלשטיין [( מיום 14.05.08)]. נפסק: "זכות הקנין של כל אדם במקרקעין שלו כפופה מכוח חוק התכנון והבניה למגבלות הבנייה שבחוק ושבתכניות המיתאר החלות על מקרקעין... ... כן ראו דברים שאמר השופט ס' ג'ובראן בעניין עבידאת: דיני הקניין משיבים על השאלה: מיהו הבעלים של הקרקע, כלומר מי, עלי חוק, מחזיק בקובץ הזכויות בקרקע. לעומת זאת חוקי התכנון והבנייה מעצבים את אופן השימוש בזכויות הקנייניות ומציבים להן גבולות" . 22. העותר בסיכומיו מפנה ל- ע"א 1216/98- אבוטבול נ' ועדת הערר (להלן: "פס"ד אבוטבול"), וטוען כי על פי פסק-הדין הנ"ל הרשות מוגבלת לבחינת התאמת הבקשה למתן היתר בניה לתוכנית הרלוונטית אשר חלה על המקרקעין. עם זאת, העותר מתעלם מהעובדה כי על פי התב"ע החלה באזור נשוא הדיון מותר לבנות קומה שנייה, אולם נאסר ליצור שתי יחידות דיור במבנה. כאמור התב"ע מתירה הרחבה ובניה של קומה נוספת מעל קומת הקרקע, אבל איננה מתירה יצירה שתי יחידות דיור נפרדות, ויש הבדל ברור בין הדברים. זאת ועוד, בפסק דין אבוטבול הנ"ל נקבע כי גם בתוכניות מתאר גמישות המאפשרות גמישות בתכנון עתידי עדיין יש צורך שהבנייה תתיישב לחלוטין עם התכלית העומדת ביסוד הענקת שיקול הדעת למתכנן העתידי. דהיינו- גם אם נקבע בתב"ע כי בעתיד ניתן יהיה להרחיב את המבנה ולבנות קומה שניה, התכלית שעמדה מאחורי הדברים הייתה הרחבת יחידת הדיור הקיימת ולא יצירת שתי יחידות דיור שניתן יהא לעשות בהם שימוש בעתיד. וכך נפסק: "אין להקל ראש בצורך בגמישותן של הוראות תכנון באזורים מודרניים, אלא שאין בכוחן של הוראות בתכנית המיתאר המאפשרות גמישות בתכנון בעתיד כדי להכשיר בנייה שאינה מתיישבת לחלוטין עם התכלית שעמדה ביסוד הענקת שיקול-הדעת למתכנן העתידי. כוחה של הוראת גמישות בתכנית מיתאר עשוי שיהא יפה אף לעניין התפתחויות תכנוניות שלא נצפו על-ידי המתכנן המקורי, ובלבד שהיה ניתן לסבור כי אילו היה מודע לקיומן, היה מכלילן במסגרת ההסמכה שהעניק למתכנן העתידי..." . 23. באשר לטענת העותר לפיה, המדרגות החיצוניות משמשות את דיירי הבית לצורכיהם האישיים, לרבות שינוע יומיומי של חומרים, כלים וגזם, וכי אל לה לרשות להתערב בצרכיו ובשימושיו של בעל הנכס. קבעה ועדת הערר ובצדק, כי העותר הוא זה שמבקש להוסיף קומה לנכס. כאשר פונה מבקש בבקשה להיתר בניה רשאית הרשות התכנונית להתנות תנאים למתן ההיתר. ואם התנאים שנקבעו נבחנו ונמצאו סבירים, הרי שבידי העותר הברירה לבצע את הבניה בתנאים שנקבעו. או להשאיר את המצב כמות שהוא, דהיינו, את המדרגות החיצוניות ולא לבצע את הבניה. 24. הנה כי כן, ככל שהעותר מעוניין בתוספת הבניה המבוקשת יהיה עליו להתאים את תוספת הבניה לתוכניות החלות במקום, הואיל ובמקרה דנן נקבע כי השארת המדרגות החיצוניות מובילה לתוצאה הבלתי נמנעת, לפיה תיווצרנה שתי יחידות דיור והדבר נוגד את התב"ע החלה באזור. אם ברצונו של העותר לבנות את הקומה העליונה יהיה עליו להתאים את המצב החדש לתוכניות החלות במקום, ולהרוס את המדרגות החיצוניות. לעניין סמכויות הועדה המקומית להתנות את ההיתר בהריסה של בניה קיימת ראה תקנה 16 (א) (ג) לתקנות התכנון והבניה (בקשות להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל- 1970: "(א) ועדה מקומית רשאית לתת היתר, לסרב לתתו, לתקנו, לשנותו, להתלותו או לבטלו לפי סעיף 216 לחוק וכן להתנות בו תנאים, ובין השאר בענינים אלה: ... (7) הריסתו של בנין אשר יש לו קשר עם העבודה המוצעת...". 25. הלכה פסוקה היא כי ככלל בית המשפט לא יתערב בשיקול דעתה של הרשות אלא אם נפל בו פגם ואף יטה לאמץ את פרשנותה של הרשות התכנונית, שכן הללו מבוססים על ידע וניסיון מקצועיים. ב- עת"מ (ת"א) 1317/06- ג'יימס בראט נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א קבע השופט מודריק בעניין דומה: "הלכה פסוקה היא שבית משפט זה אינו מוסמך על פי החוק ואינו מתאים על פי מהותו לשמש כמוסד תכנון. מכאן שבית המשפט לא יתערב בשיקול הדעת של רשות התכנון אלא אם נפל בו פגם משפטי או שהוא נפגם בשיקולים זרים או בחוסר סבירות (בג"צ 465/93 טריידט ס.א. נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד מח(2), 622, 635-636)...המחלוקת שבין העותרים לבין המשיבים סבה בעיקרה על השקפות שונות בעניין משמעותן של הוראות התב"ע ועל חילוקי דעות בהקשר לשאלת העובדה אם עקרונות התב"ע מיושמים כהלכה במתכונת הבניה המאושרת לפי ההיתר. בעניין פרשנות הוראות התב"ע עלי לתת את משפט הבכורה לרשות התכנונית. הפרשנות שלה עדיפה על הפרשנות של העותרים. עמד על כך פרופ' זמיר: ... במתן הפירוש, בית המשפט מייחס משקל לפירוש שנתנה הרשות המנהלית. הוא לוקח חשבון שהחוק הפקיד את הסמכות בידי הרשות, כחלק מן הרשות המבצעת, והטיל עליה את האחריות להפעלת הסמכות. הוא מודע לכך שהרשות היא בעלת כישורים להפעלת הסמכות, לעיתים אפילו בעלת מומחיות מיוחדת, והיא מתבססת על ניסיון מעשי. הוא מעריך את העובדה שהיא פועלת מתוך הכרות קרובה עם המצב בשטח... כל אלה יש בהם כדי להקנות משקל רב לדעתה באשר לפירוש החוק המקנה לה את הסמכות (י. זמיר הסמכות המנהלית, כרך א' 145). כאמור, במקרה דנן הרשות התכנונית שקלה את כל הנסיבות הרלוונטיות והחליטה ליתן היתר בניה, בתנאים שקבעה, לרבות הריסת המדרגות החיצוניות. בית משפט זה איננו משמש כמוסד תכנון על ובמקרה דנן לא יתערב בשיקול דעתה של הרשות התכנונית מאחר ולא נפל בו כל פגם משפטי, הוא לא נפגם בשיקולים זרים ואף לא בחוסר סבירות. 26. אי לכך ולאור כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה. העותר ישלם למשיבות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 20,000 ₪. 10,000 ₪ למשיבה 1 ו-10,000 ₪ למשיבה 2. הסכומים הנ"ל יוצמדו למדד יוקר המחייה ויישאו הפרשי הצמדה מהיום ועד התשלום בפועל. הוספת קומותבניהתוספת קומה