קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אי בדיקת מצב הנכס במינהל בעסקת מקרקעין: רקע עובדתי וטענות הצדדים: 1. ענייננו בתביעה לפיצויים בגין רשלנות הנתבע, עורך דין במקצועו, בגין טיפול בעסקת מקרקעין לרכישת נכס ע"י התובע מאת עליזה ומשה מור (להלן: "מור"), כשמדובר בוילה בשכונת רוממה 8, גבעת המורה, הידועה גם כחלקה 34( מגרש 8) בגוש 17119 מאדמות עפולה ( להלן :"הוילה" או "הנכס"). 2. ביום 02.09.96 נחתם זיכרון דברים (להלן: "זיכרון הדברים") בין התובע לבין מור, בו הוסכם כי מור ימכרו לתובע את הוילה שהיתה בהליכי בניה ובבעלותם של מור. באותו מעמד שילם התובע למור מקדמה בסך של 100,000 ₪ על חשבון מחיר הנכס. 3. תקופה קצרה לאחר חתימת זיכרון הדברים פנו הצדדים אל הנתבע על מנת שיערוך עבורם הסכם מכר למכירת הנכס, ואכן ביום 28.10.96 חתמו התובע ומור על הסכם המכר (להלן: "ההסכם" או "החוזה"). 4. בהסכם הצהיר מור במבוא להסכם כי הנכס נקי מכל חוב, משכון, משכנתא או זכות צד ג' מכל סוג שהיא, וכי הנכס מהוון. 5. התובע טוען כי הנתבע, שייצג את שני הצדדים בעת עריכת ההסכם, לא דאג לצרף להסכם את אישור הזכויות ממינהל מקרקעי ישראל, אשר מעיד על זכויות מור בנכס, לא טרח כלל לבדוק את זכויותיהם של מור במינהל, וכן לא דאג לצרף אישור מבנק הפועלים המעיד על גובה חוב המשכנתא של מור. 6. התובע שילם לנתבע את שכר טרחתו במלואו עבור הטיפול בעסקת המכר בסך של 2,856 ₪. 7. התובע טוען כי עד למועד החתימה על הסכם המכר הוא שילם למור סך של 80,000 דולר. 8. על פי ההסכם, לתובע נותר לשלם שני תשלומים, האחד עד יום 06.11.96 בסך השווה ל- 54,000 דולר כנגד אישור סילוק המשכנתא הרובצת על הנכס, והשני עד יום 1.12.96 בסך השווה ל- 16,000 דולר בכפוף לקבלת אישור עיריית עפולה על תשלום המסים. 9. התובע טוען, כי בהתאם להנחיות הנתבע הכין הוא שתי המחאות מראש ללא ציון הסכום על מנת שכשישולם הכסף למור, אפשר יהיה להוסיף את הסכום הנכון לפי שער הדולר של יום התשלום. 10. ביום 06.11.96 (מועד התשלום הקבוע בהסכם) סירב התובע להעביר למור את הסכום האמור משלא נתקבל אישור סילוק המשכנתא הרובצת על הנכס, וכך גם ביום 1.12.96. באותה תקופה פנה התובע בפניות חוזרות ונשנות הן לנתבע והן למור על מנת להסדיר את העניין, אולם דבר לא קרה. 11. לאחר תקופה מסויימת, מצאו מור נכס אחר אותו ביקשו לרכוש, וביום 23.12.96 התעתדו מור ומוכרי הנכס, אבני אורנה, הורוביץ דבור ונדב דורון ( להלן : "אבני") לחתום על הסכם הרכישה. 12. התובע טוען, כי ביום 23.12.96 בשעות הערב התקשר אליו הנתבע וביקש ממנו שיגיע למשרדו ויביא איתו את יתרת שני התשלומים בהתאם לסעיף 3 להסכם המכר בשתי ההמחאות שהוכנו מראש על ידי התובע. התובע הוסיף להמחאות את גובה הסכום לפי שער הדולר באותו היום ויצא למשרד הנתבע. שם הוא פגש את מור ואת אבני שהמתינו לו. הנתבע הסביר לתובע כי מור עומדים לרכוש את הדירה מאבני ובאופן זה יהיה למור נכס חדש אליו תיגרר המשכנתא שעל הנכס. כן הסביר הנתבע לתובע באותו מעמד כי על מנת שניתן יהיה לבצע את העסקה, היה על התובע לשלם במקום את יתרת התשלומים למור, אחרת לא ניתן יהיה לסלק את המשכנתא מהנכס נשוא המחלוקת. 13. התובע טוען כי הוא חשש מאוד לשלם את יתרת התמורה ללא קבלת אישור סילוק המשכנתא כאמור בהסכם המכר, אך הנתבע שיכנע אותו והבטיח לו כי תהליך גרירת המשכנתא הינו ענין של מה בכך, וכי על התובע ליתן למור את יתרת התמורה, אחרת לא ייחתם הסכם המכר עם אבני, וכך לא תיגרר המשכנתא מהנכס, לפיכך מסר התובע למור באותו מעמד את שתי ההמחאות, וההמחאות נפרעו מחשבון התובע כבר למחרת ביום 24.12.96. 14. התובע טוען, כי על אף האמור לעיל לא פעל הנתבע להעברת הזכויות מאבני למור, וכפועל יוצא גם לא פעל לגרירת המשכנתא מהנכס, על מנת שניתן יהיה לרשום הזכויות בנכס על שם התובע. 15. בשלב מאוחר יותר, התברר כנטען לתובע כי מור היה מחוסר אמצעים, ולאור עובדה זו הציע לו הנתבע לבצע עבורו עבודות שיפוץ בביתו של הנתבע בתל אביב במקום לשלם למור עבור השיפוץ, וכי הנתבע ישלם במקום מור את מס הרכישה בגין הדירה שנרכשה על ידי מור, וכך דאג הנתבע להעביר הזכויות בדירת אבני על שם מור. 16. התובע תבע את מור לקבלת פיצויים מוסכמים בגין הפרת הסכם המכר, קיבל פסק דין כנגדם, ופתח בהליכי הוצאה לפועל. התובע עזר כנטען למור להיפטר מחובותיו לבנק ולמינהל, בהכירו כי רק עזרה זו תגרום להעברת הזכויות בנכס על שמו שלו. 17. התובע הגיש המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בנצרת שמספרה ה"פ 216/01 (מחוזי נצרת) ובה ביקש ליתן צו לרשום את הנכס על שמו. בסעיף 4 לכתב התשובה שהגישה "ערים חברה לפיתוח עירוני בע"מ" טענה היא כי "המבקש לא בדק את מצב הזכויות בנכס. אילו היה בודק המבקש את מצב הזכויות בנכס במינהל מקרקעי ישראל, היה מגלה כי למשיבים הפורמליים (הכוונה למור) חוב כלפי המשיבה וכי המשיב 4 (הכוונה למינהל מקרקעי ישראל) לא יעביר את הזכויות בנכס ללא תשלום מלוא הסכומים עבור דמי פיתוח עבור המשיבה". 18. התובע טוען כי בעקבות מחדלו של הנתבע מלברר את המצב המשפטי של הנכס, לא גילה הנתבע כי בנוסף לחובם של מור למינהל, ובנוסף לחוב המשכנתא, הוטלו עיקולים על הנכס, וחלקם עוד בטרם נחתם הסכם המכר, כשביום 14.10.96 הוטל עיקול על הנכס לטובת מר מאיר אילן, והעיקול הגיע למשרדי מינהל מקרקעי ישראל ביום 28.10.96, וביום 27.10.96 הוטל עיקול לטובת בנק המזרחי המאוחד בע"מ, וביום 31.10.99 הוטל עיקול על הנכס לטובת "ערים". לטענתו של התובע החוב לערים על הנכס היה קיים עוד טרם החתימה על הסכם המכר, והיה מתגלה לעיני הנתבע אילו טרח לברר במינהל את מצב הזכויות במועד. 19. מונתה כונסת נכסים לנכס מטעם הבנק, להסדרת תשלום פיגורי המשכנתא וגרירתה לדירה של מור, והצדדים הגיעו להסכם פשרה לפיו ישלם התובע לבנק במקום מור סך של 37,000 ₪, והסכום אכן שולם. 20. התובע טוען כי מעיון בפלט מצב הזכויות שהוציא הוא ממינהל מקרקעי ישראל ביום 04.03.99 עולה כי הנתבע מעולם לא הגיש בקשה להעברת הזכויות בנכס על שם התובע. 21. רק ביום 02.06.02 ניתן פסק דין בהמרצת הפתיחה בבית המשפט המחוזי, בו התקבלה הבקשה, והוצהר כי התובע הינו בעל הזכויות בנכס, וכי העיקולים בטלים ומבוטלים. לאור פסק דין זה הגיע התובע להסדר עם "ערים" לפיו ישלם התובע ל"ערים" במקום מור סך של 68,000 ₪ לסילוק חובם של מור ולהסרת התנגדותה של "ערים" להעברת הזכויות בנכס על שם התובע, והתובע אכן שילם סכום זה. 22. ביום 16.02.04 (כשבע וחצי שנים לאחר חתימת ההסכם) נרשמו הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין על שם התובע. 23. הנתבע הכחיש את הטענות המועלות על ידי התובע, וטען כי התובע היה צריך לשלם את יתרת התמורה כנגד אישור על סילוק המשכנתא, ואעפ"י כן מיהר התובע מיוזמתו לשלם למור את יתרת התמורה בסכום של 70,000 דולר, אף שלא קיבל אישור על סילוק המשכנתא, וכל זאת בניגוד לתנאי החוזה. 24. הנתבע טוען כי התובע הטעה אותו בכך שלא מסר לו את פרטי זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים ועל כך ששולמו במסגרתו תשלומים על חשבון העסקה. לטענתו, על זיכרון הדברים נודע לו רק לאחר שהוגשה תביעה קודמת נגדו ע"י התובע בבית משפט השלום בעפולה. 25. הנתבע טוען כי הוא הבהיר לתובע את פרטי החוזה ולא ברור מדוע פעל התובע כפי שפעל. כן הוא טען כי אין יסוד למסקנות התובע על פיהן לא בדק הנתבע את מצב הזכויות בנכס במינהל ובבנק הפועלים. לטענתו, העיקולים היו בטלים מלכתחילה ואינם תופסים, והינם נדחים מפני עסקת המקרקעין שערך התובע לפני כן ואשר גוברת עליהם, ולא היה לעיקולים כל תוקף משפטי בעת הטלתם. מה גם שבבדיקה לפני עריכת החוזה במינהל לא ניתן היה לגלותם, שכן הגיעו למינהל לאחר חתימת החוזה, והעיקולים הזמניים לא אושרו מאוחר יותר. 26. הנתבע טוען כי לא היו רשומים בספרי המינהל כל עיקולים לטובת "ערים" בגין חובו של מור בגין דמי פיתוח שחב הוא לחברה. 27. הנתבע טוען כי התובע התנגד לעיקולים שהוטלו על הנכס ע"י בנק המזרחי בשל חובות של מור, ולאחר שנדרש להשיב לעיקול אצל המחזיק, טען התובע בהודעתו ללשכת ההוצל"פ כי כבר שילם את כל הסכומים למור עד יום 01.12.96, וזאת בניגוד לטענה כי ביום 23.12.96 ייעץ לו הנתבע לשלם את היתרה למור חרף אי שחרור המשכנתא. 28. התנהלו שתי ישיבות הוכחות. מטעם התובע העידו בפניי עו"ד עאמר עזאיזה, מר מור יוסף משה והתובע בעצמו. מטעם הנתבע העידה הגב' אורנה בוחבוט והנתבע עצמו. ב"כ הצדדים הגישו את סיכומיהם בכתב. דיון ומסקנות : 29. התיישנות אתייחס תחילה לטענת ההתיישנות, שעל אף שנדונה היא וניתנה בה החלטה מפורטת ביום 04.11.07 בחר ב"כ הנתבע להעלותה שוב בסיכומיו. 30. עדותו של עו"ד עזאיזה שטיפל בתביעה שהוגשה לבית משפט השלום בעפולה כנגד מור (2014/98) לקבלת פיצויים מוסכמים, הותירה עלי רושם אמין ומהימן. מאותה עדות עולה כי התביעה של התובע כנגד מור הוגשה ביום 25.06.98, ואז התובע לא האשים את הנתבע על אי העברת המשכנתא, ותבע רק את מור על כך שהפרו את תנאי החוזה (ראה עמוד 1 לעדותו מיום 28.01.10). מאותה עדות עולה כי התובע באותו שלב היה עדיין משתף פעולה עם הנתבע, ומנסים יחד להביא את מור לקיים אחר התנאים של החוזה ולהביא לרישום הנכס על שם התובע (ראה עמוד 4 לעדותו מיום 28.01.10). 31. כך לא הוכח בפניי כי התובע ידע, או היה ביכולתו לדעת אז, על קיום הרשלנות הנטענת מצד הנתבע במועד חתימת ההסכם כנטען על ידי הנתבע, כשעילת הרשלנות נתגלתה רק ביום מינוי כונסת הנכסים ביום 19.07.98, ורק במועד זה נודע לתובע כי גם הנתבע אשם בסחבת ובנזקים שנגרמו לו ולא רק מור (מפנה להחלטתי בעניין מיום 04.11.07). 32. לפיכך, עד לאחר הגשת התביעה של התובע כנגד מור בבית משפט השלום בעפולה, לא הפנה התובע עדיין אצבע מאשימה כלפי הנתבע, ולא ידע על כך שהוא התרשל כנטען בטיפול בעסקת המכר שבוצעה, כך שיש להחיל את סעיף 8 לחוק ההתיישנות לפיו מניין תקופת ההתיישנות תתחיל מהיום שבו נודעו לתובע העובדות המהוות את עילת הרשלנות. 33. יתרה מכך, בפסק הדין של בית המשפט המחוזי נקבע כי "המבקש לא ידע כלל על קיומו של עיקול המשיב ( הכוונה " בנק המזרחי המאוחד"). (ראה עמוד 13 שורות 28-29 לה"פ 216/01). יש בכך השתק לעניין טענות הנתבע באשר לידיעת התובע אודות אותו עיקול כפי שהועלה על ידו בסיכומים. 34. כאמור בהחלטתי מיום 04.11.07 קבעתי כי עילת התביעה אינה עצם כריתת הסכם המכר כי אם הרשלנות הנטענת של הנתבע כפועל יוצא מייצוג התובע בעסקת המקרקעין האמורה, ובאשר לטענות הנתבע כי הנזק התגבש ביום חתימת הסכם המכר, ראה החלטתי בעניין מיום 04.11.07. חובת עורך דין כלפי לקוחותיו: 35. הלכה ידועה היא כי עורך דין אשר מקבל על עצמו ייצוגו של לקוח בעניין מסוים, נוצר מצג, בין אם במפורש ובין אם מכללא, כי לאותו עורך דין יש את הידע והמיומנות הנדרשים במקצועו כעורך דין לביצוע העבודה, וכי הוא ישתמש בהם ויפעילם לטובת עניינו של הלקוח ( ראה ע"א 37/89 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446, 462 (להלן: "פס"ד לוי"). 36. על מנת להטיל אחריות על עורך הדין בגין עוולת הרשלנות חייבים להתקיים היסודות המגבשים את העולה, דהיינו, קיומה של חובת זהירות מושגית וחובת זהירות קונקרטית כלפי אותו לקוח, הפרתן של חובות הזהירות תוך גרימת נזק לתובע, וכן קשר סיבתי בין הפרת חובות זהירות לנזק הנטען. לאור זאת, על הלקוח להראות כי אלמלא מעשיו או מחדליו הרשלניים של עורך הדין, היה נמנע נזקו הנטען (ראה פס"ד לוי לעיל עמ' 461-462). 37. אין חולק כי עורך דין המייצג לקוח חב כלפיו חובת זהירות. הוא מחוייב להגן על ענייניו, ולפעול עבורו במיומנות מקצועיות ונאמנות. אמות המידה הראויות לעניין מיומנות ומקצועיות עורך הדין ניתן לשאוב הן מן ההלכה הפסוקה באשר לרמת המיומנות והזהירות הנדרשת מבעל מקצוע כלפי מי שהוא חב חובה כלפיו, הן מחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961, והן מכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986, (ר' פס"ד לוי, עמ' 462). יחד עם זאת חובת הזהירות המוטלת על עורך הדין אינה מוחלטת, כך שלא כל טעות שבשיקול דעת מצד עורך הדין מהווה רשלנות מקצועית (ראה ע"א 4707/90 מירוקס ואח' נ' חברת ברנוביץ נכסים והשכרה בע"מ ואח', בעמ' 25). לא כל כישלון של עורך דין ייתפס כהפרת חובת הזהירות, ובסופו של דבר בחינת סבירות התנהגותו של עורך הדין תיקבע לאור נסיבותיו של כל מקרה ומקרה (ר' פס"ד לוי, עמ' 464-465). ומהכלל אל הפרט: 38. לאחר בחינת חומר הראיות ועדויות הצדדים שנשמעו בפניי הגעתי למסקנה כי עו"ד גורן אכן התרשל במילוי חלקו בביצוע עסקת המקרקעין, אפרט. נטען על ידי התובע כי הנתבע ידע על זיכרון הדברים שנחתם ביום 02.09.96 בין התובע למור, כשהנתבע טען כי לא ידע על קיומו, וכי הצדדים פנו אליו והתעקשו על ביצוע העסקה באותו יום שנחתם החוזה. בעדותו בפניי באותו עניין שינה הנתבע את גרסתו, תחילה הוא טען כי ידע על זכרון הדברים רק בהגשת התביעה הראשונה בבית משפט השלום בעפולה ( סעיף 8 לתצהירו) ואילו כשנשאל בחקירה הנגדית על ההתכתבות שהיתה לפני הגשת התביעה השיב כי אז הוא ידע על זיכרון הדברים, וכשנשאל מדוע בהתכתבויות אלו לא הכחיש את ידיעתו על זיכרון הדברים ענה כי לא רצה להיכנס לוויכוחים והיה לו חשוב להסדיר את התשלום (ראה עמוד 38 שורות 23-31 לפרוטוקול יום 13.07.10). תשובתו של הנתבע אינה ממצה בעיניי, ואין ביכולתי לקבלה, במיוחד כשמדובר באדם שהינו עורך דין במקצועו, ואשר מודע לכך כי משלא הכחיש את ידיעתו על קיום זיכרון הדברים באותה העת, יש בכך הודאה בידיעה על קיום זיכרון הדברים. התרשמותי היא אם כך כי הנתבע ידע גם ידע על קיומו של זיכרון הדברים, וכן על התשלום שהספיק התובע לשלם למור טרם חתימת ההסכם. בדיקת מצב הנכס: 39. הלכה פסוקה היא כי עו"ד המייצג לקוח בעסקת מקרקעין חייב לבדוק את פרטי הרישום של הנכס בלשכת רישום המקרקעין ובכל מוסד אחר הקשור לנושא, לרבות מינהל מקרקעי ישראל. בעניין זה אני מפנה לע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ. עו"ד אדוארד שוחט, פד"י מו(4) 529 (1992) שבו נפסק כי: "סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום, בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא לפי העניין (הועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)." 40. אין מחלוקת כי בעת עריכת הסכם המכר לא היה בפני הנתבע מסמך בכתב ממינהל מקרקעי ישראל אשר מעיד על מצב הזכויות בנכס. לטענתו, הפקידה במשרדו אז, גב' אורנה בוחבוט, בדקה במשרדי המינהל את מצב הזכויות בנכס, אולם לא הוציאה כל אישור על כך, כפי שעולה מעדותה (ראה עמוד 32 שורות 1-6 לפרוטוקול יום 13.07.10). עדותה של הגב' בוחבוט לא נמצאה אמינה בעיניי, ולא יכולתי להאמין לה שהיא אכן בדקה את המצב במינהל, כשלא הוצגה כל הוכחה על כך מצידה או מצד הנתבע בעניין כה מהותי. אינני מאמינה לגב' בוחבוט כי יכלה לזכור אחרי שנים רבות כי בדקה בעל פה את מצב הזכויות בנכס. בדיקת זכויות ברשויות היה חלק אינטגרלי מעבודתה אצל הנתבע, והיא עשתה כן עשרות אם לא מאות פעמים. כיצד אם כך תזכור היא כי דווקא באותה תקופה בדקה את הזכויות בנכס המדובר? יתרה מכך, עדותה לפיה היא השתמשה בקשריה עם עובדי המינהל, אשר הכניסו אותה שלא בשעות קבלת קהל, (בדקו עבורה את הזכויות בנכס בעל פה, אך לא הוציאו עבורה מסמך בכתב ) עדות זו אינה הגיונית, לא סבירה, ולא מתקבלת על הדעת. גם אם נאמין לגב' בוחבוט, הרי שיטת העבודה של בדיקת זכויות בנכס בעל פה בלא הבאת מסמך בכתב על כך היא לכל הפחות לא ראויה או הולמת. מכל הנימוקים דלעיל, אינני מאמינה כלל כי גב' בוחבוט בדקה את מצב הזכויות במינהל עובר לחתימת החוזה. 41. הנתבע הודה בעדותו בפניי כי בעת עריכת הסכם המכר לא היה בפניו כל מסמך המעיד על כך שהנכס נקי מכל חוב, והוא הסתפק באמירה בעל פה של הפקידה שלו (ראה עמ' 35-36 לפרוטוקול), והמשיך והעיד כי אינו רואה בכך כל פסול!! (ראה עמוד 36 שורות 5-7 לפרוטוקול). 42. יתרה מכך, הנתבע העיד כי באותו יום של חתימת הסכם המכר פנו אליו הצדדים לראשונה, כשהכל נעשה באותו יום (ראה עמוד 35 שורות 17-22 לפרוטוקול). דהיינו, גם על פי גרסתו של הנתבע, באותו יום הוא גם הכין את החוזה, וגם החתים את הצדדים על ההסכם שכולל סעיף הצהרות שלא היה לנתבע כל אינדקציה לגבי אמיתות תוכנו. בנסיבות אלו לא ברור כיצד יספיק הנתבע לברר את מצב הנכס כנטען על ידו. הנתבע הודה כי בעת עריכת ההסכם לא היה בפניו אישור זכויות, ואילו אכן היה האישור שהוא צירף לתצהירו כנספח ג' מיום 26.01.95 היה נזהר עוד יותר בבדיקות (ראה עמוד 37 שורות 20-25). 43. נוסף לאמור לעיל חשוב לציין כי ביום 04.12.96 (נספח יב' לתצהיר התובע) בטרם העברת מלוא התמורה ע"י התובע למור כפי שיפורט בהמשך, מור הגיש השגה לשלטונות מס שבח, שם טען כי הוא נקלע לקשיים כספיים קשים ושאין באפשרותו להשלים את בניית הבית שנמכר, כשהחתום על אישור החתימה בתצהיר התומך בהשגה היה לא אחר מאשר הנתבע. דהיינו, הנתבע ידע שמור נמצא במצב כלכלי קשה, ובחר שלא להודיע לתובע על כך, להיפך - הוא נתן לתובע לשלם את מלוא התמורה טרם שסולקה המשכנתא ויתר החובות של מור על הנכס. לכך אתייחס בהרחבה בהמשך. מכלל האמור לעיל, עולה כי הנתבע התרשל בעצם אי בדיקת הזכויות במנהל מקרקעי ישראל בעת החתימה על ההסכם. אילו עשה הנתבע את מלאכתו נאמנה ובדק את הנכס במינהל, סביר להניח שהיה מגלה כי קיים על הנכס חוב בגין דמי פיתוח לחברת "ערים" והיה מעדכן על כך את התובע, וחוסך ממנו כל ההתמודדות מול "ערים" בבתי המשפט, וכן היה חוסך ממנו לשלם ל"ערים" את החוב שרבץ על הנכס במקום מור. בדיקת יתרת חוב המשכנתא: 44. הוכח בפניי כי הנתבע התרשל עת לא בדק את יתרת חוב המשכנתא לסילוק על הנכס. 45. מעדותה של גב' אורנה בוחבוט (פקידתו של הנתבע) עולה שיטת עבודה לא תקינה ולא מקצועית בעניין בדיקת יתרת חוב המשכנתא, כך מעדותה עולה כי מסתמכים על הרשום באישור הזכויות על אף שזה לא מדויק, ורק לאחר חתימת ההסכם דואגים למכתב כוונת (עמוד 32 שורות 10-26 לפרוטוקול). גם הנתבע הודה בעדותו כי הוא לא בדק את יתרת חוב המשכנתא והסתמך על מידע שלא זכור לו מאיפה ידע אותו. הוא מודה שלא הוציא מכתב כוונות בטענה שהצדדים היו לחוצים לסיים את העסקה באותו יום (ראה עמוד 36 שורות 20-22 לפרוטוקול). הוא גם הודה במפורש שלא בדק את חובותיו של מור ברשם המשכונות (ראה עמוד 36 שורות 17-18 לפרוטוקול). 46. אינני יכולה לקבל את טענתו של הנתבע כי הוא לא הוציא מכתב כוונות מאחר והצדדים היו לחוצים לסיים את העסקה באותו יום, שכן טענה זו לא הוכחה. הן התובע והן מור העידו עדות מלאה ומפורטת, ולא עלה מעדויותיהם ומחקירתם כי ביום 28.10.96 היו לחוצים לסיים את העסקה, או כי הם ויתרו על הוצאת מכתב הכוונות לבנק. איני יכולה לקבל את עדותו של הנתבע כי ידע שגובה המשכנתא הינו סביב ה - 150,000 ש"ח (ראה עמוד 36 שורה 20), שכן מידע זה לא הוזכר בשום מסמך, וגם לא בתצהירו של הנתבע, כשלטענתו גם לא הוגש כל מסמך המעיד על כך. מתן בטוחה לכספים ששולמו על ידי התובע: 47. הנתבע התרשל בכך שלא דאג לתובע בכל בטוחה בגין הסכום של 80,000 דולר שכבר שולם על ידי התובע למור. הנתבע נשאל בחקירתו הנגדית (עמוד 38 שורות 19- 22) כדלקמן: "ש. על פי ההסכם הזה לרוכש לא נקנה שום בטוחה על הכסף שלו. ת. יום אחרי זה שולחים מכתב למינהל, וזו הבטוחה. ש. עשית את זה. ת. אני מניח לא זוכר בעל פה, זה דבר שבשגרה." לא ניתן להאמין לנתבע כי אכן עשה את הפעולה האמורה. לו אכן עשה את הפעולה כאמור, היה מציג העתק של אותו מסמך, ובמידה ולא היה ברשותו יכול היה לפנות אל המינהל ולבקש העתק של אותו מסמך. כן הוא נשאל על כך בחקירה הנגדית : " ש. לאחר חתימת ההסכם בין מור לתובע, מדוע לא הגשת מיד למינהל הערה שתרשם הערה לטובת התובע. ת. מי אמר שלא הגשתי, אמרתי שבשגרה אנו מדווחים על העסקה, סביר להניח שזה מה שעשינו. ש. יש מכתב שדיווחת. ת. לא, אך זה לא אומר שלא עשיתי את זה, התביעה היא בגין התשלום, התובע לא טען בעניין זה". (ראה עמוד 40 שורות 5-10 לפרוטוקול). גם כאן לא ניתן לקבל את גרסתו של הנתבע בגין דיווח למינהל על העסקה. טענה זו ניתנת להוכחה ע"י הצגת מסמך בכתב, ומשלא הציג הנתבע מסמך כאמור, חזקה שלא עשה כן כלל. 48. כידוע, גם אחרי העסקה נרשמו עיקולים על הנכס במינהל, ללא שהיה רשום שהנכס נמכר או עבר לתובע. גם במסמך מיום 04.03.99 ( נספח טז' לתצהיר התובע) עולה כי הנכס במינהל היה על שם מור, כשלא הוגשה כל בקשה עד לאותו מועד להעברת הזכויות בנכס על שם התובע. כשעומת הנתבע עם מידע זה השיב כי " כנראה שלא היתה עדיין בקשה" (ראה עמוד 42 שורות 26-28) וכך הודה הוא כי לא עשה אפילו פעולה אחת על מנת להגיש בקשה למינהל להעברת הזכויות (ראה שם שורות 25-28), או לדווח על העסקה למינהל. מעשיו או ליתר דיוק מחדליו אלו של הנתבע גרמו להסתבכויות מיותרות, הרי בהעדר כל רישום אצל המינהל על העסקה, נרשמו עיקולים על הנכס במינהל לאחר חתימת ההסכם. אילו העסקה היתה מדווחת כראוי למינהל, ואילו הנתבע הגיש בזמן אמת בקשה למינהל להעברת הנכס על שם התובע, לא היו נרשמים עיקולים על הנכס במינהל בגין חובותיו של מור לאחר השלמת העסקה מול התובע, והיתה נחסכת מהתובע כל ההתמודדות עם עיקולים אלו. ההסכם בין מור לאבני: 49. ההסכם בין מור לאבני נחתם ביום 23.12.96, על פיו רכש מור את דירת אבני. התובע טוען כי הוא לא שילם 54,000 דולר ביום 06.11.96 מאחר ולא הובא לו אישור על סילוק המשכנתא, וכך גם לא שילם 16,000 דולר ביום 1.12.96, אולם ביום חתימת ההסכם בין מור לאבני הוא שילם את הסכומים הנ"ל בשיקים למור, על פי בקשת והמלצת הנתבע, ומור בתורו העביר אותם הישר לאבני (ראה עמוד 15 שורות 4-6 לפרוטוקול, עמוד 16 שורות 7-10 ושורה 17). התובע טוען כאמור כי הנתבע שיכנע אותו לשלם את יתרת התמורה למור באותו יום כדי להשלים את העסקה בין מור לאבני, וכדי שהמשכנתא תיגרר לנכס של אבני כנטען. הנתבע מכחיש בכלל שקרא לתובע למשרדו באותו יום, או כי הגיע התובע בכלל למשרדו באותו יום, מכחיש כי שכנע את התובע לשלם למור את יתרת התמורה באותו יום, וטען כי התובע כבר העביר למור את יתרת התמורה לפני אותו יום ובמועדים הקבועים בהסכם. 50. הנתבע טען למעשה ההיפך, הוא טען כי ייעץ לתובע לא לשלם למור את יתרת התמורה עד לסילוק המשכנתא, והזהיר אותו שלא לעשות כן, אך התובע לא שמע לעצתו ושילם כנטען למור את יתרת התמורה בניגוד לעמדתו של הנתבע, ומשכך אין לתובע להלין אלא על עצמו. 51. גם בהנחה שאקבל את גרסתו דלעיל של הנתבע בפן העובדתי (ויובהר בהמשך כי איני מקבלת גרסה זו), הרי אין בכך כדי לפטור את הנתבע מכל אחריות. כבר נקבע בפסיקה כי ההבהרות ללקוח בנסיבות כאלו, שהלקוח פועל בניגוד לעצת עוה"ד תוך לקיחת סיכון לפגיעה באינטרסים שלו, אמורות להיעשות בכתב, ולא די בהבהרה או עצה בעל פה. 52. בת"א (מחוזי חיפה) 690/04 נגלר נ' י.ר. טסלר יזום תכנון ובנייה בע"מ קבע כב' השופט עמית כי: "על עו"ד המייצג לקוח, הנכון ליטול על עצמו סיכונים בניגוד להמלצתו המקצועית, להבהיר ללקוחו את הדברים ב'רחל בתך הקטנה'. דומני שראוי גם לעגן את הדברים במסמך שבו יפרט עורך הדין ללקוחות את הסיכונים הכרוכים בעסקה. מסמך מעין זה נחוץ במישור הראייתי, כדי למנוע בעתיד מחלוקת מה הוסבר ומה לא הוסבר... למסמך מעין זה יש ערך גם במישור המהותי, בכך שהוא מסב תשומת לב הלקוח לסיכונים שהוא נוטל על עצמו בעסקה". אין מחלוקת כי התובע לא עיגן שום דבר בכתב במקרה דנן. 53. לאחר ששמעתי את עדותו של מור, שוכנעתי באמינותה. אין המדובר באדם שיש לו אינטרס בתוצאות המשפט, שכבר נתבע על ידי התובע בגין הפרת ההסכם ביניהם, ועל אף זאת מעדותו עולה תמיכה בגרסת התובע. מעדותו של מור עולה כי התובע הוזמן לפגישה בין מור לאבני על מנת למסור את השיקים למור כדי להשלים את העסקה עם אבני וכדי שתהיה אפשרות לגרור את המשכנתא לנכס הנקנה על ידי אבני, וכך הוא העיד: "ש. מתי בן דוד הגיע לפגישה עם אבני. ת. קראו לו לבוא כי משפחת אבני היו לחוצים ורצו לסגור את העסקה בכל מחיר. ש. לא היה צריך את התובע, אם אתה החזקת בשיקים כמה ימים קודם, השיקים היו אצלך. אני אומר לך שאתה קיבלת את השיקים מהתובע לפני כן. ת. אז בשביל מה הוא בא? אני אומר לך שהתובע הגיע לשם. ש. בן דוד לא היה צריך להיות שם כי קיבלת כבר שני שיקים שהיו אצלך ואישרת שקיבלת אותם, יתר הסכום היה לך מהטוטו, ולא היית צריך את התובע באותו יום. ת. אז למה הוא בא? אני לא זוכר אם לא הייתי צריך את בן דוד באותה פגישה, אני זוכר שהוא כן הגיע. עובדה שהוא היה. משפחת אבני היו לחוצים לסגור את העסקה כי כל אחד בא ממקום אחר. כנראה שהיה משהו עם הכסף או השיקים ולכן הוא הגיע. אני לא זוכר. אך זוכר שבן דוד היה. ראיתי את משפחת אבני במשרד עו"ד גורן ופעם אחת לפני בדירה". (ראה עמוד 17 שורות 21-31 לפרוטוקול). 54. כך גם עולה מתצהירו של מור התומך בבקשה לתיקון כתב התביעה הקודמת שהוגשה על ידי התובע כנגד הנתבע בבית המשפט בעפולה ( נספח ט' לכתב התביעה), שם הוא מצהיר בסעיפים 7 ו-8 כי הנתבע "הסביר לבן דוד שאומנם את התשלום הוא אמור לשלם לאחר קבלת אישור סילוק המשכנתא, אך אין נכס אליו יכולה להיגרר המשכנתא ורק אם הוא ייתן את לי את הכסף אני אוכל לשלם אותו לאבני ולקנות את נכסם ויהיה נכס אליו תיגרר המשכנתא. בן דוד מאוד חשש לשלם את הכסף ללא קבלת האישור אבל עוה"ד פנה לפקידה שלו הגב' אורנה ואמר לה שתסביר לבן דוד באיזה קלות גוררים משכנתא ולאחר שבן דוד השתכנע הוא נתן לי את השיק ואני באותו מעמד ממש נתתי אותו לאבני. השיק הזה בכלל לא עבר בחשבון שלי". 55. אני מאמינה לתובע כי מסר את יתרת הכספים לידי מור ביום חתימת ההסכם בין מור לאבני, והחתים אותו על קבלות מתאריכים קודמים. השיקים נפרעו ביום 24.12.96 מה שמוכיח כי התשלום בוצע כטענת התובע ביום 23.12.96. 56. לא השתכנעתי מעדותה של גב' בוחבוט באשר למה שהתרחש באותה פגישה במשרד הנתבע. היא פירטה בפירוט רב את מה שהתרחש באותה פגישה, למרות שהפגישה אירעה 12 שנה לפני עריכת התצהיר. על אף שלטענתה אין לה כל קשר לעסקה, היא זכרה יותר מדי פרטים בקשר לאותה פגישה, מה שמעלה חשד באמיתות עדותה. היא העידה כי הנתבע לא הזמין את התובע לאותה פגישה ועדות זו איני יכולה לקבל. לטענתה הכסף נתקבל במזומן, כי היא ראתה רק מזומן ולא ראתה שיקים, וראתה שאבני מחלקים ביניהם כסף במזומן (ראה עמוד 33 שורות 5, 9-15 לפרוטוקול). עדות זו אינה מתיישבת עם העובדות שבתיק, כשידוע כי יום לאחר אותה עסקה ביום 24.12.96 נפרעו שני השיקים של התובע, והוכח בפניי כי לא מור הוא מי שפרע את השיקים כי אם העבירם ישירות לאבני. 57. גב' בחבוט גם העידה כי במידה והכסף נתקבל במזומן או בשיק היא נוהגת להחתים את המוכר על אישור קבלת הכספים, וכך גם עשתה במקרה דנן שהחתימה את אבני על קבלת הכספים ממור (ראה עמוד 33 שורות 16 -26 ), אולם אישור כזה לא הוצג על ידה או על ידי הנתבע כלל וכלל. 58. אין לקבל את טענת הנתבע כי התשלומים אכן בוצעו במועדים הרשומים בשיקים לפי תנאי החוזה, מאחר והסכומים תואמים לשער הדולר לתאריכים שנרשמו בשיקים. לטענתו הסכום של 142,560 ₪ נשוא השיק שהתאריך הנקוב בו הוא 06.11.96 מהווה 44,000 דולר לפי שער יציג של 3.248 ₪ שהינו השער של 05.11.96 , ואילו השיק של 52,000 ₪ שמועדו הנקוב הוא 1.12.96 מביא לסכום של כ 16,000 דולר על פי שער יציג ליום 29.11.06 שהינו 3.253. מעריכת החישובים עולה שהנתונים שהוצגו על ידי הנתבע לעיל אינם מדויקים, כך למשל 44,000 דולר * 3.248 ₪ = 142,912 ₪ ולא כנטען על ידי הנתבע, מה עוד שבמידה והסכומים שנטענים על ידי הנתבע אכן נכונים הרי אין הפרש משמעותי שיכול לתמוך בטענה כי השיקים נרשמו במועדים שונים. 59. יתרה מכך, כשנשאל התובע בקשר לעניין זה הוא השיב כי הוא לא היה מוטרד במידה ויש הפרש, וכן כי החישובים נערכו במשרד הנתבע לפי שער הדולר של אותו יום ( עמוד 29) וזאת על אף שהעיד בתחילת עדותו כי הוא ערך את החישובים לפני שיצא למשרד ( עמוד 28 שורות 20-21). לא ראיתי בסתירה זו סתירה מהותית שיורדת לשורשו של עניין, במיוחד לאור עדותו של מור לפיה נעשה החישוב של שער הדולר באותה פגישה מיום 23.12.96 (ראה עמוד 15 שורות 25-26 לפרוטוקול). לאור האמור לעיל, אני מקבלת את גרסת התובע לעניין אופן ההתרחשויות בפגישה מיום 23.12.96 במשרד הנתבע. בעניין תשובת המחזיק של התובע מוצג (נ/5): 60. ביום 9.12.96 קיבל התובע הודעה למחזיק על עיקול על ידי עו"ד עדינה ווייל לבנק מזרחי המאוחד. התובע העיד, ואני מקבלת את עדותו שנמצאה מהימנה ללא שהיו בה סתירות, כי הוא פנה לנתבע שהסביר לו שלא צריך להודיע כי בידו נותרו כספים לטובת מור, כי לפי ההסכם ביום 1.12.96 כבר לא היו אמורים להיות בידו כספים בכלל וכי התחייבות לשלם למור עד יום 1.12.96 כמוהה כמו תשלום בפועל (ראה עמוד 26 שורות 10-30 לפרוטוקול). התובע מסר את אותה גרסה בתצהיר שצורף להמרצת הפתיחה שהוגשה בבית המשפט המחוזי. ( ראה מוצג (נ/6)). אני מקבלת את גרסתו זו של התובע ומעדיפה אותה על פני גרסת הנתבע. 61. מהאמור לעיל עולה כי הנתבע שיכנע את התובע, ולכל הפחות התיר לו, לשלם למור את יתרת התמורה, טרם סילוק או גרירת המשכנתא, וטרם קבלת אישור על סילוק המשכנתא הרובצת על הנכס, וכן טרם קבלת אישור העיריה על תשלום המסים הרובצים על הנכס. הנתבע גם לא דאג ליתן בידי התובע כל בטוחה על כספו, ולא דאג לכל ערבויות. בכך התרשל הנתבע כלפי התובע, והפר את חובות הזהירות המושגית והקונקרטית כלפיו. 62. מעשיו או מחדליו דלעיל של הנתבע הביאו וגרמו להסתבכויות רבות בנוגע לנכס נשוא העסקה, הרי כידוע משנצבר חוב פיגורים על הנכס לחובת מור מונתה כונסת נכסים בתיק, והתובע כאמור נאלץ להתמודד עם כל ההליכים הללו לבדו על לא עוול בכפו, ולמרות שהוא שילם למור את כל התמורה בגין הנכס עוד טרם מינוי כונסת נכסים על הנכס. 63. כעת נבחן את יתר העיקולים שהוטלו על הנכס, ואת חובותיו של הנתבע בנוגע לכל עיקול ועיקול, כדלקמן: א. עיקול מאיר אילן: עיקול קיים על הנכס מיום 14.10.96 והוא בוטל ביום 21.9.00 משלא נתבקש אישור העיקול. (ראה נספח ד' לתצהיר הנתבע), כך שאילו בדק הנתבע את מצב הנכס באותו יום של עריכת ההסכם היה יודע על אותו עיקול, ובכך הוא התרשל. ב. עיקול בנק המזרחי: העיקול קיים על הנכס מיום 27.10.96 על פי פסק דין של בית משפט השלום בנהריה, והוא נרשם בספרי המינהל. ההודעה נתקבלה במינהל ביום 4.11.96, כך שביום חתימת ההסכם לא יכול היה הנתבע לדעת אודות קיומו של עיקול זה. ג. עיקול "ערים": עיקול שנתקבל ביום 03.11.99. חוב זה היה קיים לפני עריכת ההסכם והיה קיים במינהל טרם הטלת העיקול. גב' דובדבן ממינהל מקרקעי ישראל, הבהירה לנתבע כי על אף שחוזה המכר שנעשה בשנת 96 גובר על העיקול, המינהל לא יבצע את ההעברה ללא תשלום החוב של "ערים", ולכן היה על התובע לפנות בהמרצה כאמור לקבל פסק דין הצהרתי, כפי שעשה הוא בפועל. יתרה מכך, בסעיף 4 לכתב התשובה להמרצת הפתיחה שהגישה "ערים חברה לפיתוח עירוני בע"מ" טענה כי " המבקש לא בדק את מצב הזכויות בנכס. אילו היה בודק המבקש את מצב הזכויות בנכס במינהל מקרקעי ישראל, היה מגלה כי למשיבים הפורמליים ( הכוונה למור) חוב כלפי המשיבה וכי המשיב 4 (הכוונה למינהל מקרקעי ישראל) לא יעביר את הזכויות בנכס ללא תשלום מלוא הסכומים עבור דמי פיתוח עבור המשיבה. " סעיף 7 להסכם הפיתוח בין מור לערים קובע כי: "תנאי מוקדם לחתימת חוזה החכירה עם המינהל הוא ביצוע כל חיובי בונה לפי חוזה זה וקבלת אישורה של "ערים" על כך ". תנאי זה שיש בו כדי למנוע את העברת הזכויות ולמנוע חתימה על הסכם החכירה עם התובע חייב את התובע מן הסתם לשלם את חוב הפיתוח של מור לחברת "ערים" כדי להשלים את העברת הזכויות בנכס על שמו. 64. נוסף על כל האמור לעיל, לא ברור מדוע לקח לנתבע שנתיים לסיים את ביצוע עסקת מור ואבני. ההסבר היחיד שהנתבע נתן הוא ש:"מס שבח נצרת מאוד איטיים" ( ראה עמוד 42 שורות 8-11). הסבר זה אינו סביר ואינו משכנע כלל. 65. תמוהה התנהגותו של הנתבע עת שילם את מס הרכישה במקום מור, עבור העסקה בין מור לאבני, ובתמורה מור צבע לו את הדירה ( ראה עמוד 42 שורות 1- 7), כשהנתבע לא רואה כל פסול בהתנהגות זו, למרות שמדובר בהתנהגות שהינה בניגוד לכללי האתיקה האוסרים על קבלת שכר טרחה בשאינו כסף. 66. אין מחלוקת בין הצדדים כי עד מועד החתימה על הסכם המכר שילם התובע לידי מור סך השווה ל- 80,000 דולר (ראה עמוד 14 שורות 22-24), כשגובה חוב המשכנתא היה נמוך בהרבה מסך של 80,000 דולר שכבר שולמו למור. בנסיבות אלו היה על הנתבע להבטיח את זכות התובע, ולדאוג לכך כי המשכנתא תסולק במלואה (במקום לגרור אותה לנכס החדש) מאותם כספים, וכך לשחרר את הנכס עבור התובע. כשנשאל הנתבע על עניין זה בחקירה הנגדית, הוא השיב שהם היו נחושים בדעתם לקבל את ה- 80,000 דולר בהתחלה, "ולאור העובדה שסכום המשכנתא היה נמוך יחסית לשווי הדירה והתשלום השני הבטיח אותה, הייתי רגוע " ( ראה עמוד 38 שורה 14-18). הנתבע לא היה צריך להיות "רגוע", וכמי שייצג את שני הצדדים לעיסקה, היה צריך לדאוג לסילוק החובות על הנכס מהכספים הראשונים שמתקבלים מהקונה קרי, התובע, ולא להמתין לכספים הבאים העתידים להתקבל כדי לסלק את חובות הנכס ולשחרר אותו, הרי ידע הוא כי מור נמצא בקשיים כלכליים רבים, ידע שיש לו חובות רבים ונושים רבים, והיה בוודאי ער לאפשרות כי בגין חובות אלו יינקטו נגד מור הליכי גבייה ועיקולים, לרבות עיקולים על אותו נכס. "הרגיעה" של הנתבע בנסיבות אלו היתה מחדל רשלני שגרר אחריו בעיות וסיבוכים רבים. 67. ובכן, החששות התממשו כצפוי, וביום 16.07.98 מונתה עורכת דין דלית לב ככונסת נכסים על הנכס מטעם בנק הפועלים למשכנתאות, והתובע כידוע נאלץ לשלם לבנק הפועלים סכום מסויים במקום מור כדי לשחרר את הנכס. אילו היה הנתבע מעביר את דירת מור על שמו של התובע לפני 98 לא היתה מתמנה כונסת הנכסים על הנכס, ולא היה משלם התובע לבנק את אותו סכום. כמו כן לא היה מוטל עיקול על הנכס מטעם "ערים", וכן לא היה נאלץ התובע לשלם ל"ערים" סך של 68,000 ₪ על מנת לשחרר את העיקול כפי שצויין לעיל. כתוצאה מרשלנות הנתבע במקרה זה, נאלץ התובע כאמור לשאת בחלק מחובות מור לגופים שונים על מנת שיוכל להשלים את העברת הזכויות בנכס על שמו, ובכך נגרמו לו הנזקים שיפורטו בהמשך. 68. לאור כלל האמור לעיל, אני מקבלת את טענות התובע כי הנתבע התרשל במילוי חובותיו כעורך דין בעסקת המכר האמורה, וכתוצאה מכך נגרמו לתובע נזקים רבים. אשם תורם: 69. נשאלת השאלה אם לתובע היה אשם תורם בכל הנזקים וההסתבכויות שהיו. התובע אדם מבוסס, מבין עניין, מנוסה, ומתוחכם. נשאלת השאלה מדוע מצא הוא לנכון לשלם למור סכום כה גבוה עם חתימת זיכרון הדברים בלי לקבל כל בטוחה (למעט החתימה על זיכרון הדברים). 70. אומנם היה מחובתו של הנתבע לבדוק את מצב הזכויות והחובות על הנכס מרגע שפנו אליו הצדדים, אך הצדדים כבר ניהלו מו"מ, חתמו על זיכרון דברים, ואף שילם התובע למור סכום נכבד מתוך התמורה המוסכמת, הכל טרם הפנייה לנתבע. היה על התובע להיזהר יותר במעשיו, לנקוט משנה זהירות בעיסקה כה רצינית ומהותית, ולדאוג להבטיח את האינטרסים שלו. 71. יתרה מכך, גם התובע, גם מור, וגם הנתבע ידעו שרובץ חוב משכנתא על הנכס. התובע גם ידע שלא ניתן להעביר את הנכס על שמו טרם סילוק המשכנתא מהנכס. לא ברור מדוע גם הוא לא עמד על סילוק המשכנתא מתוך הכספים הראשונים ששילם או שהיה עליו לשלם למור, ומדוע הסכים להסתבך עם גרירת המשכנתא מהנכס לדירת אבני! 72. מהעדויות והראיות שבפניי עולה תמונה ברורה להתרחשויות במשך שנים רבות עד להעברת הנכס על שם התובע. נשאלת השאלה מדוע התובע מרגע שהתחיל לדאוג ולראות כי הנתבע אינו עושה את המוטל עליו, מדוע לא שכר את שירותיו של עו"ד אחר כדי להחליף את הנתבע, לנסות להציל את המצב, ואולי אף להקטין את נזקיו. לשאלה זו לא קבלתי מענה הולם או משכנע מצידו של התובע. 73. בנסיבות אלו, יש מקום להטיל על התובע אשם תורם בשיעור 20% מנזקיו. הנזקים: 74. כתוצאה מהתנהלותו של הנתבע, נגרמו לתובע טירחה וטרדה, הוצאות ונזקים ממוניים רבים. הוא ערב להלוואות של מור לסילוק חוב הפיגורים לבנק משכן, הוא שילם בעצמו סך של 37,000 ₪ כחלק מחוב הפיגורים, ולאחר סילוק חוב הפיגורים ניתן היה לגרור את המשכנתא לדירה החדשה של מור, אלא שאז הוטלו עיקולים על הנכס, וגרירת המשכנתא התאפשרה רק ביום 25.02.99 ואז גם בוטל כינוס הנכסים על הנכס ( נספח יד' -2 לכתב התביעה). 75. יתרה מכך, כתוצאה מהתנהלותו של הנתבע, שלא הבטיח את כספי התובע, ולא דאג להשלמת העיסקה במועד סביר, מה שפתח פתח להפרת החוזה ע"י מור כלפי התובע, נאלץ התובע ביוני 1998 לשכור את שירותיו של עו"ד עזאייזה בתביעה לפיצויים מוסכמים שהגיש כנגד מור על סך של 16,000 דולר. באותה תביעה לא הוגשה בקשת לקבלת רשות להתגונן וניתן פסק דין כנגד מור. התובע שילם לעו"ד עזאייזה שכר טרחתו, בסך 5,540 ₪ ביום 15.10.98. זהו אחד הנזקים שנגרמו לתובע בעקבות התרשלותו של הנתבע כלפיו. 76. כאמור סכום נוסף של התובע שילם 68,000 ₪ שהינו החוב של מור ל"ערים" , שכן מור היה חתום על הסכם פיתוח מיום 20.02.91 עם המינהל בו התחייב לשלם לערים את הסך האמור כתנאי להסכמת המינהל לחתום על הסכם פיתוח עם מור, ולכן התובע היה חייב לשלם סכום זה, כדי להשלים את העברת הנכס על שמו. 77. הזכויות בנכס נרשמו על שם התובע רק ביום 16.02.04, דהיינו, 7 שנים ו-4 חודשים אחרי חתימת ההסכם. לאור הסחבת וההסתבכויות שעבר בהן התובע כתוצאה ממעשיו וממחדליו של הנתבע כמפורט לעיל, נגרמה לתובע עוגמת נפש והפסד הנאה מהנכס במשך שנים רבות, ובנסיבות אלו יש בסכום של 50,000 ₪ כדי להוות פיצוי הולם בראש נזק זה. 78. התובע אף זכאי לקבל בחזרה 80% משכ"ט שהוא שילם לנתבע, משנקבע לעיל כי הנתבע התרשל כלפיו ולא עשה את המוטל עליו כעו"ד בעיסקת מקרקעין. 79. התובע זכאי לקבל מהנתבע 80% מסכומים נוספים זעומים בהם הוא נאלץ לשאת כמו: 2,022 מסים לעירית עפולה, 1,520 ₪ אגרה והוצאות לבנק משכן ו- 250 ₪ שכ"ט שמאי מקרקעין. 80. לסיכום, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע את הסכומים הבאים: א. סך של 54,400 ₪ (80% מהתשלום ל"ערים") בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.11.02 ועד יום התשלום בפועל. ב. סך של 29,600 ₪ (80% מהתשלום לבנק משכן) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 10.2.99 ועד יום התשלום בפועל. ג. סך של 4,432 ₪ (80% משכ"ט עו"ד עזאיזה) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.10.98 ועד יום התשלום בפועל. ד. סך של 1,617.6 ₪ (80% מהתשלום לעיריית עפולה) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 27.12.98 ועד יום התשלום בפועל. ה. סך של 2,284.8 ₪ (80% משכ"ט הנתבע) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 28.10.96 ועד יום התשלום בפועל. ו. סך של 1,216 ₪ (80% מהאגרה וההוצאות לבנק משכן) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 12.2.99 ועד יום התשלום בפועל. ז. סך של 200 ₪ (80% משכ"ט שמאי מקרקעין) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.2.99 ועד יום התשלום בפועל. ח. סך של 40,000 ₪ (80% מהפיצוי בגין אי הנאה) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 27.2.07 ועד יום התשלום בפועל. ט. הוצאות משפט בסך 8,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד יום התשלום בפועל. מקרקעיןעסקת מקרקעין