קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אי המצאת אישור עירייה - הפרת הסכם מכר: ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת ע' כהן) מיום 2.11.10 בת"א 4137/06, בגדרו נתקבלה תביעת משיבים 1-2 (להלן - כהן) נגד המערערת (להלן - רמות ארזים) לתשלום פיצויים מוסכמים בגין הפרת הסכם מכר, ונדחתה הודעה לצדדים שלישיים - הם משיבים 3 עד 6 - בעניין זה. העובדות עניינו של הערעור בנכס המצוי ברחוב משעול הדקלים 25 בשכונת רמות בירושלים (להלן - הנכס). הנכס הוקם בידי רמות ארזים ומצוי היה בבעלותה. בתקופה שבין יום 20.10.01 ליום 20.8.04 הושכר הנכס בידי רמות ארזים למשיבה 3, שנקראה באותה העת חברת עליון אינטראקטיב בע"מ. לימים שינתה משיבה 3 שמה למדיה סלייד בע"מ (להלן - מדיה סלייד). ביום 20.8.04, בעקבות הסכם פשרה שהושג בבית המשפט במסגרת תביעת פינוי, פינתה מדיה סלייד את הנכס. ביום 22.2.05 נחתם הסכם מכר בין רמות ארזים לבין כהן (להלן - ההסכם), אשר במסגרתו רכשו כהן את זכויות רמות ארזים בנכס. במסגרת ההסכם התחייבה רמות ארזים להמציא לכהן את המסמכים הדרושים לשם העברת הזכויות בנכס על שמם עד ליום 31.10.05. אחד המסמכים שנדרשו לשם העברת הזכויות בנכס היה, כמקובל, אישור הרשות המקומית - עיריית ירושלים, היא משיבה 6 - בדבר העדר חובות בגין הנכס (להלן - אישור העירייה). הלכה למעשה, לא הומצאה אישור העירייה לכהן במועד שהוסכם - 31.10.05, אלא רק ביום 22.5.06. ברקע העיכוב בהמצאת אישור העירייה לכהן נמצא קיומו של חוב ארנונה על הנכס, בגין התקופה בה פעלה מדיה סלייד בנכס. חוב זה נפרע ביום 4.5.06, לאחר הליך משפטי שנקטה רמות ארזים כנגד מדיה סלייד. כעבור זמן מה ממועד זה כיסו גם כהן את חוב הארנונה בגין התקופה שבה החזקה בנכס היתה בידיהם, ואזי ביום 22.5.06 ניתן לכהן האישור. כאמור, על פי הוראות ההסכם, היה על רמות ארזים להמציא לכהן את האישורים הנדרשים להעברת הנכס על שם כהן עד ליום 31.10.05. על פי האמור בהסכם, אי המצאת המסמכים במועד מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ומזכה את כהן בפיצוי בסכום השווה ל - 10% ממחיר הנכס, "כפיצוי קבוע, מוסכם ומוערך מראש". לנוכח זאת הגישו כהן נגד רמות ארזים את התובענה נושא ערעור זה, ובה עתרו לקבלת הפיצוי המוסכם. רמות ארזים מצידה הגישה הודעה לצד שלישי כנגד מדיה סלייד, בטענה כי הפרת ההסכם כלפי כהן נגרמה עקב מחדלי מדיה סלייד בכל הנוגע לתשלום חוב הארנונה, בגין התקופה בה עשתה זו שימוש בנכס. כנגד משיבים 4-5 נטען, כי הם ערבים להתחייבות מדיה סלייד, ומכאן ההודעה לצד שלישי כנגדם. כנגד משיבה 6, עיריית ירושלים, נטען כי העיכוב במתן אישור העירייה נבע ממעשים ומחדלים רשלניים מצד העירייה, המקימים לרמות ארזים עילת תביעה כלפיה, במסגרת הודעה לצד שלישי. פסק דינו של בית משפט קמא בפסק דינו דחה בית משפט קמא הן את התביעה והן את ההודעה לצד שלישי. אשר לחבותה של רמות ארזים קבע בית המשפט, כי רמות ארזים אכן הפרה את ההסכם, באי המצאת אישור עירייה במועד שהוסכם. כן נקבע כי כלפי העירייה רמות ארזים היא זו אשר חבה בתשלום הארנונה, גם בגין התקופה בה שהתה בנכס מדיה סלייד. זאת כיוון שרמות ארזים, כך נקבע, לא דיווחה לעירייה אודות חוזה השכירות מול מדיה סלייד (ואף לא דיווחה כלל על סיום בניית הנכס קודם לכן, אשר לא נרשם בעירייה אלא אגב סקר נכסים). בנוסף קבע בית המשפט קמא, כי אף אם חלקה רמות ארזים על חיוב הארנונה, יכולה היתה לשלם את החוב לפי דרישת העירייה לצורך המצאת אישור העירייה במועד, ולקיים לאחר מכן התדיינות מול העירייה, ולכן מדובר בהפרה ברורה מצד רמות ארזים. נוכח קביעות אלה נפסק, כי אין לזקוף לחובת כהן את העובדה ששילמו את חובם לארנונה אך ביום 22.5.06, אחר שעד סמוך למועד זה לא השלימה רמות ארזים את הטיפול בחוב הארנונה שהיה בתחום אחריותה. בית משפט קמא לא התערב בסכום הפיצוי המוסכם, בקובעו כי אין מדובר בסכום לא סביר לנוכח הנזק שעשויים היו הצדדים לצפותו בעת שהתקשרו בהסכם, ובפרט כאשר בפועל נגרם נזק בשל פגיעה ביכולת למכור את הנכס לקונה פוטנציאלי אשר התעניין בו. ההודעה לצד שלישי כלפי מדיה סלייד נדחתה אחר שנקבע, כי בהתאם להסכם בין מדיה סלייד לבין רמות ארזים, התשלום השוטף לעירייה בגין ארנונה היה אמור להיעשות בידי רמות ארזים, כאשר מדיה סלייד אמורה היתה לשלם לרמות ארזים בגין כך, לפי דרישתה. על רקע זה נקבע כי אין קשר סיבתי בין אי תשלום הסכום על ידי מדיה סלייד לרמות ארזים, ובין אי המצאת אישור העירייה, אשר היה יכול להינתן אילו מילאה רמות ארזים את חובתה ושילמה לעירייה את חוב הארנונה הרובץ עליה. משנדחתה ההודעה לצד שלישי כלפי מדיה סלייד, נדחתה גם ההודעה לצד שלישי כלפי משיבים 4-5. כאמור, ביחס למשיבים אלה נטען כי הינם ערבים לחובות מדיה סלייד. בית המשפט קמא מצא, כי יש ממש בטענה, כי ערבותם של משיבים 4 ו-5 התמצתה בקיום החיובים החוזיים של מדיה סלייד כלפי רמות ארזים, ולא התפרשה על חיובים נזיקיים, כנטען בהודעה לצד שלישי כלפי מדיה סלייד. אף ההודעה לצד שלישי כלפי העירייה נדחתה, ובית המשפט קבע, כי העירייה נהגה כדין כלפי רמות ארזים, משסירבה ליתן לה את אישור העירייה אודות העדר חובות. נקבע כי רמות ארזים לא הודיעה לעירייה על השכרת הנכס, כך שחוב הארנונה רבץ עליה, וכל עוד לא סולק - בדין נמנעה העירייה מלהנפיק את האישור. הערעור בערעורה משיגה רמות ארזים כנגד קבלת התביעה נגדה; כנגד הקביעה כי ההסכם הופר; כנגד שיעור הפיצוי שנפסק, אשר היה מקום, לטענתה, להפחתתו; וכנגד אי הטלת חבות על מדיה סלייד ומשיבים 4-5. בטיעונים בפני הוברר, כי אין רמות ארזים משיגה על הימנעות בית משפט קמא מהטלת חבות על עיריית ירושלים. כפי שיפורט להלן, אינני מקבלת את טענות רמות ארזים, ודין הערעור להידחות. שאלת הפרת ההסכם לשיטת רמות ארזים, פרשנות מתאימה של ההסכם מלמדת כי היא לא הפרה אותו כלל ועיקר. טיעון זה מבקש לסמוך עצמו על לשון סיפת סעיף 12(ב) להסכם, הקובעת את חובתה של רמות ארזים לספק לכהן מלוא האישורים הנדרשים לרישום זכויות עד ליום 31.10.05. כך נכתב בסיפת הסעיף: "על אף האמור לעיל, במקרה שבו יחול עיכוב או מניעה בהמצאת האישורים, כתוצאה מעיכוב ו/או מניעה בידי הרשויות השונות, יידחה המועד האמור לעיל עד להסרת העיכוב או המניעה". לטענת רמות ארזים סיפת סעיף 12(ב) מורה, כי כל אימת שהעירייה מעכבת או מונעת מתן האישור, נדחה המועד בו מחוייבת רמות ארזים להמציאו, גם אם העילה לעיכוב האישור או למניעתו נעוצה במעשיה ובמחדליה של רמות ארזים עצמה. בהקשר זה מפנה רמות ארזים להוראת סעיף 7(ב) להסכם הקובעת כך: "במידה ונבצר מהחברה למלא את התחייבותה לעיל, מסיבה שאינה תלויה בה ו/או שאין לחברה שליטה עליה, ידחה מועד הרישום בפרק הזמן השווה לתקופת המניעה ו/או העיכוב בתוספת זמן סביר...". על פי הנטען, כאשר חפצו מנסחי ההסכם לעסוק בדחייה הנובעת רק מסיבות שאינן תלויות ברמות ארזים ושלרמות ארזים אין עליהן שליטה, הורו כך במפורש, כפי שנעשה בסעיף 7(ב). סעיף 12(ב) איננו מאבחן בין הסיבות השונות ואיננו מייחד עצמו רק לסיבות שאינן בשליטת החברה, ומכאן כי פרשנותו הנכונה של ההסכם היא, כי רמות ארזים לא הפרה את ההסכם, כיוון שהעירייה היא אשר עיכבה ומנעה את מתן האישור, ואין נפקא מינה אם לרמות ארזים היתה שליטה על כך, אם לאו. אינני מקבלת טענה זו. הפרשנות המוצעת איננה מתקבלת על הדעת, שכן משמעותה היא מתן הכשר מוחלט, ללא הגבלת זמן, לכל מחדל של רמות ארזים בטיפול בקבלת האישורים הנדרשים להעברת הזכויות, מן הטעם שבאופן מעשי מנפיקי האישורים השונים הם אשר נמנעים מהנפקת האישור. כך, למשל, אילו נמנעה רמות ארזים מלדווח על העסקה לגורמי מיסוי מקרקעין, וכתוצאה מכך לא היה ניתן אישור נדרש להעברת זכויות, הרי שעל פי הפרשנות המוצעת, היה נדחה המועד להמצאת אישור זה בידי רמות ארזים עד שיונפק האישור, משום שמי שאיננו מנפיק את האישור היא רשות המיסים. פרשנות זו איננה סבירה, אין לה כל הגיון מסחרי והיא נגועה בחוסר תום לב. פרשנותו התכליתית של סיפת סעיף 12(ב), העולה בקנה אחד עם ניסוחו, היא כי הוא דוחה את המועד למסירת אישורים, אם נגרמים עיכוב או מניעה, רק שעה שהסרת המניעה או העיכוב מסורה בידי הרשויות השונות, ובידיהן בלבד. ההסכם קובע בבירור כי המועד להמצאת המסמכים, לרבות אישור עירייה, הוא 31.10.05. מועד זה נקבע בעת ההתקשרות בהסכם - 22.2.05 - כלומר, שמונה חודשים קודם מועד החיוב. חלפו שמונת החודשים ורמות ארזים לא קיימה חיוב זה. רק ביום 22.5.06 - במלוא יותר מחצי שנה למועד החיוב, ובחלוף יותר מחמישה עשר חודשים מחתימת ההסכם - הומצא אישור העירייה. מדובר בהפרה ברורה. מקובלת עלי מסקנת בית משפט קמא כי החובה לטפל בחוב הארנונה מול העירייה היתה מוטלת על רמות ארזים. זאת לא עמדה בכך במועד שיאפשר הנפקת אישור עירייה במועד המוסכם, ואין מקום להשגת רמות ארזים על פסק דינו של בית משפט קמא בעניין זה. לפיכך, משהשלמת המסמכים הנדרשים להעברת הזכויות נעשתה בחלוף יותר מחצי שנה לאחר המועד שנקבע לכך, ההסכם הופר הפרה אשר הצדדים הגדירו אותה כהפרה יסודית. אינני מקבלת אף את טענת רמות ארזים, לפיה כהן פרעו את חובם לארנונה אך ביום 22.5.06, ולכן האחריות לדחייה במועד קבלת האישור רובצת לפתחם. רמות ארזים לא הציגה בפני כהן את האישור במועד שהוסכם. בכך הפרה את התחייבותה וקמה זכות לפיצוי המוסכם. אמנם, אילו עשתה רמות ארזים את כל המוטל עליה במועד, וקבלת האישור היתה מתעכבת אך בשל מחדלי כהן, מובן כי לא ניתן היה לחייב את רמות ארזים בפיצוי מוסכם, בשל אשם תורם, או למעשה בשל אשם גורם של כהן. אלא שרמות ארזים לא עשתה את המוטל עליה ולא פרעה את חובה שלה, ולכן לא תוכל להציל עצמה מן הפיצוי עליו הסכימה בהסכם, בהתבסס על המועד בו פרעו כהן את חובם לעירייה. יתר על כן, בתצהיר מסביר משיב 1, מר אלי כהן, כי הארנונה שולמה בידיהם במועד ששולמה, אחר שעוד בחודש ספטמבר בשנת 2005 ביקש לשלם את הארנונה עבור הקומה העליונה של הנכס, שלא היתה מושכרת, והתברר לו כי הנכס מסווג בעירייה כמשרד. משכך, הגיש בקשה לשינוי סיווג הנכס למגורים ובמקביל להעברת הנכס על שמו ושם רעייתו בעירייה, ורק אחר כך חישוב חלקם בארנונה. כלומר, העיכוב בתשלום בידי כהן קשור בטבורו בעיכוב בהעברת רישום הזכויות הנכס בעירייה על שם כהן. משאלו הם פני הדברים, מתחזקת המסקנה כי יש לדחות את טענות רמות ארזים בעניין זה בשתי ידיים. שיעור הפיצוי לשיטת רמות ארזים, גם אם מדובר בהפרה, הרי שאין היא מצדיקה חיוב בפיצוי המוסכם במלואו, שכן מדובר באיחור לא ממושך בהמצאת מסמך אחד מאלו הנדרשים לרישום זכויות, אשר לא שינה דבר ממצבם של כהן, שכלל לא חשו לקבלו משהונפק, ולא ביצעו העברת זכויות בנכס עד עצם היום הזה. בענייננו קבעו הצדדים בהסכם הוראה לפיצויים מוסכמים, וכדבר סעיף 15(א) רישא לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970 (להלן - חוק התרופות), זכאים משיבים 1-2 לאותו שיעור פיצויים "ללא הוכחת נזק". משמעותו של סעיף 15 היא, כי הפיצוי המוסכם ייפסק ללא הוכחת נזק ואף אם בפועל לא נגרם נזק (ראו: ע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ נ' פישל, פ"ד מ(4) 319, 328-329 (1986); ע"א 4481/90 אהרון נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מ"ז(3) 427, 432-433 (1993)). על כן, המשיבים 1-2 לא היו חייבים להוכיח כל נזק בפועל שנגרם להם, מה גם שבית משפט קמא קבע, כי נגרם נזק בפועל. השאלה המכרעת היא, האם מדובר בפיצוי ששיעורו מקיים זיקה לנזק שניתן היה לצפותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה מן הסוג שאירעה בפועל (ע"א 539/92 זקן נ' זיזה, פ"ד מח(4) 89, 93 (1994); ע"א 126/84 יצחקי נ' שור, פ"ד ל"ח(3) 620, 626 (1984)). השימוש במונח "ניתן היה" מלמד על כך שהשאלה שלאורה יש לבחון את סבירות תניית הפיצוי, איננה מה צפו בפועל הצדדים בעת כריתת החוזה, אלא מה יכולים היו לצפות, באופן סביר, באותו שלב. לפיכך, בעת קביעת סוגי הנזק נושא תניית הפיצוי המוסכם, יש להתחשב במכלול הנסיבות האופפות את כריתת החוזה ולבחון אם לאורן ניתן היה לצפות התרחשותו של נזק מסוג מסוים כעניין אובייקטיבי. מסקנה זו מתחזקת לאור הלשון שנקט המחוקק בסעיף 10 לחוק התרופות. בסעיף זה מוזכרת באופן מפורש גם האלטרנטיבה לפיה, בעת כריתת החוזה, נצפה בפועל הנזק אשר נגרם על ידי ההפרה שהתרחשה. השמטת אלטרנטיבה זו בסעיף 15(א) לחוק התרופות איננה מקרית והיא משקפת התמקדות בנתונים אובייקטיביים, שיש בהם כדי לשמש יסוד לקביעה, כי ניתן היה לחזות מראש נזק פלוני בעת כריתת החוזה (ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' פרידמן, פ"ד מו(5) 257, 264-266 (1992)). בענייננו אנו, משנמצא כי רמות ארזים הפרה את ההסכם שנחתם עם משיבים 1-2 באופן שהוגדר על ידי הצדדים כהפרה יסודית, המקנה לצד השני סכום מסויים "כפיצוי מוסכם ומוערך מראש", כלשון סעיף 12 (ב) להסכם, הרי הכלל הוא שהצד הנפגע זכאי לקבל את הסכום המוסכם, ללא הוכחת נזק. זאת, בכפוף לסמכות להפחית מן הפיצוי המוסכם, אם מצא בית המשפט כי פיצוי זה נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לחזותו מראש (סעיף 15(א) לחוק התרופות). כפי שציין בית משפט קמא בפסק דינו, נטיית הפסיקה היא לכבד את רצון הצדדים שהובע בתנייה בדבר הפיצוי המוסכם, ולהימנע מהפחתה, אלא במקרי קיצון. כך נפסק, כי "כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, משאירים את הפיצוי המוסכם בתקפו" (ראו: ע"א 300/77 רוזנר נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבנין ופתוח בע"מ, פ"ד ל"ב(3) 682, 686 (1978)). הסמכות להתערבות היא שעה שהפיצוי עומד "ללא כל יחס סביר" (ראו גם: גבריאלה שלו ויהודה אדר, "תרופות בשל הפרת חיוב", קריית המשפט ו' (תשס"ו) 185, 222). בעניינו נקבע בידי בית משפט קמא, כי שיעור הפיצוי שנקבע (10% ממחיר הנכס) איננו כזה שנקבע "ללא כל יחס סביר" לנזק שניתן היה לצפותו. אינני רואה עילה להתערבות בקביעה זו. אמנם מדובר בפיצוי בשיעור גבוה, ואמנם ייתכן שבנסיבות העניין בפועל, לא נגרם לכהן נזק בשיעור זה. אך אין באמור כדי להצדיק אי כיבוד רצון הצדדים, כפי שהובע בהסכם, עליו חתמו שני הצדדים מרצון חופשי, ואשר על פיו הפיצוי "הקבוע, המוסכם והמוערך" יעמוד על 10% ממחיר הנכס. לעניין זה יוער, כי ההסכם כלל גם הסכמה בדבר פיצוי מוסכם באותו שיעור במקרה של ביטול ההסכם בידי רמות ארזים, מחמת איחור בתשלום בידי כהן, אשר לא תוקן לאחר התראה בת 10 ימים. בכל הנוגע לשיעור הפיצוי המוסכם התקיים איזון פנימי בהסכם, כפי שמצאו הצדדים לנכון לעשותו. זו היתה הסכמת הצדדים, ואותה יש לכבד, כל עוד אין היא מסווגת כ"נעדרת כל יחס סביר" לנזק הצפוי. במקרה דנן אין לסווג את הפיצוי המוסכם כנעדר כל יחס סביר, שכן מטבע הדברים, רוכש נכס מקרקעין עשוי לצפות נזקים של ממש שיגרמו לו כתוצאה מעיכוב בקבלת המסמכים הנדרשים לביצוע רישום הזכויות בנכס על שמו. מנקודת מבטו של הקונה, רישום הזכויות על שם הקונה הוא שלב חשוב ביותר. בטרם השלמת הרישום, פגיעותן של זכויותיו בנכס משמעותית ודורשת הגנות מיוחדות; עלולים להיווצר קשיים בשיעבוד הנכס ובקבלת הלוואות תוך הסתמכות על שיעבודים כל עוד לא נרשמו הזכויות על שמו; עסקאות בנכס תהיינה מורכבות יותר בשלב ביניים זה, כך שהסחירות נפגמת, וממילא אף שווי השוק עשוי לפחות. לנוכח כל אלו לא נראה כי מדובר בפיצוי מוסכם בלתי סביר. טוענת רמות ארזים כי חלפו שנים מן ההסכם ומתברר כי כהן לא מכרו את הנכס, אלא הם מעמידים אותו כהשקעה. כנטען, לנוכח העלייה במחירי הדירות, דחייה במועד מכירת הנכס, ככל שנגרמה, לא גרמה לנזק אלא לרווח, כך שהפיצוי שנפסק מופרז. אני דוחה טענה זו. כעולה מן ההלכות שצוטטו לעיל, הטענה כלל איננה ממין העניין. כאמור, סבירות תניית הפיצוי המוסכם נבחנת מנקודת המבט של מועד ההתקשרות בהסכם, ולא לפי ההתפתחויות בשטח בדיעבד. כשם שמחירי הדירות עלו, הם עשויים היו לרדת. כמו כן, פגיעה בסחירות ובאפשרות לממש נכס במועד מסויים, עשויה לגרום נזקים כספיים ניכרים, ואומדן הנזק שניתן היה להעריך שהוא אפשרי במועד ההתקשרות כ- 10% ממחיר הנכס איננו נעדר כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו. הדברים אמורים במשנה תוקף כאשר מדובר בנכס להשקעה. בנכס מסוג זה הסחירות חשובה ביותר, כמו גם היכולת לשעבד את הנכס ללא קושי. כך, פגם בסחירות, אשר יימנע השקעה חליפית או מימוש במועד אופטימלי לגישת המשקיע, עלול להסב למשקיע נזקים משמעותיים. הוא הדין בקשיי שיעבוד. בהקשר זה אין לקבל את טענת רמות ארזים, כי מסמך אחד בלבד מיני רבים עוכב, ומשכך יש להפחית מן הפיצוי המוסכם, המתייחס גם לעיכוב של מסמכים רבים. כפי שצויין לעיל, חלק נכבד מן הנזק הצפוי שבשל עיכוב מסמכים להעברת זכויות הינו בשל העיכוב ברישום והפגיעה בסחירות הנגזרת ממנו. בראי זה, דין פרוטה כדין מאה: מסמך בודד שהינו חיוני לביצוע העברת זכויות, מעכב את הרישום ופוגע בסחירות במידה דומה, אם לא זהה, לזו ששורת מסמכים חסרים גורמת. מטעם זה אינני רואה מקום לטענה בדבר אי סבירותה של תניית הפיצוי המוסכם, כ"תנית גורפת", וגם היא נדחית. עוד באשר לשיעור החיוב שהוטל על רמות ארזים - לטענת רמות ארזים נפלה שגגה בסכום שנפסק בפסק הדין - 187,400 ₪ - משום שההסכם מדבר על פיצוי בסך 10% מהתמורה, שעמדה על 1,742,800 ₪, כך שהיה מקום לפסוק סך של 174,280 ₪ בלבד. ראשית יוער כי עיון בדברים מלמד, כי שני הסכומים שהוצגו בידי ב"כ רמות ארזים זה מול זה (174,280 ₪ אל מול 187,400 ₪) הם סכומים המחושבים לנקודות זמן שונות, כך שהצגתם זה מול זה מטעה. הסכום הנמוך מביניהם הוא נכון למועד ההסכם, והסכום הגבוה נכון למועד הגשת התביעה, ביום 2.4.06. לדברי ב"כ כהן, שיערוך הסכום הנמוך, לו טוענת רמות ארזים, ממועד ההסכם עד למועד הגשת התביעה, מביא לסכום נמוך בכ- 500 ₪ מזה שנפסק. מוסיף ב"כ כהן ומבאר, כי הסכום שנתבע ונפסק חושב בהתאם להוראת סעיף 12(ב) להסכם, הקובעת כי שיעור הפיצוי המוסכם יהיה 10% ממחיר הנכס "לפי השער היציג", ובהתאם לכך נעשה שיערוך ממועד ההסכם למועד הגשת התביעה, על פי השינויים בשער היציג של הדולר. מכל מקום, טוען הוא, אין לשמוע מפי רמות ארזים טענה בדבר שיעורו המדויק של הפיצוי כפי שנפסק, אחר שרמות ארזים לא חלקה בפני בית משפט קמא על תחשיב שוויו של הפיצוי המוסכם. אכן מכתבי הטענות עולה כי רמות ארזים לא חלקה ולא ברמז על אופן חישוב הפיצוי המוסכם הנקוב בסעיף 12(ב) להסכם, כפי שכהן טענו לו בכתב תביעתם, בזיקה לשערו היציג של הדולר. משכך אין מקום לשמוע טענה מפיה בעניין זה בשלב הערעור. חבות מדיה סלייד ומשיבים 4-5 אינני מוצאת מקום להתערב אף במסקנת בית משפט קמא בדבר היעדר אחריות של מדיה סלייד ושל משיבים 4-5 לנזקיה של רמות ארזים, משחוייבה בתשלום הפיצויים המוסכמים לכהן. ראשית, בפסק דינו קבע בית משפט קמא, כי לאור מבנה ההסכם בין מדיה סלייד לבין רמות ארזים ואי הדיווח לעירייה אודות השכירות, חל חיוב הארנונה - כלפי העירייה - על רמות ארזים במישרין. מסקנה זו מקובלת עלי ולא מצאתי עילה להתערב בה. יתר על כן, והוא עיקר: כדי שתקום למדיה סלייד חבות נזיקית כלפי רמות ארזים, נדרש קשר סיבתי בין העוולה הנטענת - איחור במועד תשלום מדיה סלייד לרמות ארזים בגין הארנונה; לבין הנזק הנטען - החיוב שהוטל על רמות ארזים בגין פיצוי מוסכם. מדיה סלייד לא הוכיחה קיומו של קשר סיבתי כזה. כפי שציין בית משפט קמא, אין כל בסיס לקביעה כי המועד בו שילמה מדיה סלייד את החוב בגין הארנונה הוא שגרם לאיחורה של רמות ארזים בתשלום החוב לעירייה: כאמור, החוב לעירייה חל על רמות ארזים; רמות ארזים היא זו שלא שילמה את החוב במועד; כתוצאה ממחדלה זה של רמות ארזים הופרה התחייבות רמות ארזים כלפי כהן על פי ההסכם; כתוצאה מן ההפרה חוייבה רמות ארזים לשלם את הפיצוי המוסכם. רמות ארזים לא הוכיחה כי אי התשלום בידי מדיה סלייד הוא שגרם לה שלא לשלם את הארנונה, בה חבה היא עצמה, במועדה. רמות ארזים בחרה שלא לשלם את חוב הארנונה בעצמה עד למיצוי ההתדיינות מול מדיה סלייד, ומשכך בחרה, אין לה להלין אלא על עצמה. בחינת העניין דרך משקפי הקטנת נזק מובילה למסקנה דומה: רמות ארזים יכולה היתה להקטין את נזקיה ולהימנע מן הפיצוי המוסכם אילו שילמה את החוב שהיה על שמה בעירייה במועד הנדרש. בחירתה של רמות ארזים שלא להקטין את נזקה ולא לפרוע את החוב עד שלא ייפרע חובה של מדיה סלייד, היא שגרמה לחיובה של רמות ארזים בפיצוי המוסכם, ומוצדקת מסקנתה של בית משפט קמא, כי בנסיבות אלה לא קמה חבות למדיה סלייד. מקובלת עלי גם המסקנה, כי משכך גם למשיבים 4-5 לא קמה חבות, וכן העמדה כי ערבותם של אלו אינה משתרעת על החבות שמבקשת רמות ארזים לייחס למדיה סלייד כלפיה. הערה לפני סיום אף אם ניתן להבין לליבה של רמות ארזים, שכואבת חיוב כספי ניכר שהוטל עליה, בשל איחור בתשלום חוב ארנונה, שבסופו של דבר נפרע בידי גורם אחר (מדיה סלייד), עיון מדוקדק בעובדות המקרה ילמדנו כי אין מקום לטרונייתה על היותה בסיטואציה מעין זו. ניתוח הדברים מעלה, כי רמות ארזים חויבה כפי שחוייבה בתשלום לטובת כהן אחר שבחרה, כפי שקבע בית משפט קמא, שלא לדווח לעירייה על הסכם השכירות עם מדיה סלייד; אחר שבחרה להתקשר עם כהן בהסכם הכולל פיצוי מוסכם הדדי בשיעור המדובר; אחר שבחרה שלא לסלק את החוב הרובץ על שמה בעירייה במועד הנדרש לצורך הנפקת אישור העירייה במועד, תוך התדיינות בהמשך מול העירייה ומול מדיה סלייד. היו אלו בחירותיה של רמות ארזים שהביאו לחיובה בסכום בו חויבה בפסק הדין. אילו בחרה אחרת בכל אחת מן הנקודות האמורות, נראה כי לא היתה מגיעה למצב אליו הגיעה. אינני מקבלת אפוא את הטענה, כי פסק הדין מביא לתוצאה בלתי צודקת כלפי רמות ארזים, אך בשל התנהלות צדדים שלישיים. סוף דבר הערעור נדחה. לנוכח סך הפיצוי המוסכם בו חוייבה רמות ארזים, בצירוף עם סך ההוצאות שהושת עליה בידי בית משפט קמא, לא אמצה עימה את הדין בעניין ההוצאות בערכאה זו והיא תחוייב בהוצאות בסך 8,000 ₪ לטובת משיבים 1-2; בסך 8,000 ₪ לטובת משיבים 3-5; ובסך 8,000 ₪ לטובת משיבה 6. הפרת חוזהחוזהעירייההסכם מכר