קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה בגין אי התקנת תשתיות לבדואים: 1. התובעת הגישה כנגד מנהל מקרקעי ישראל - המנהלה לקידום הבדואים בנגב (להלן: "הנתבע") תביעה כספית (חוזית ונזיקית) לתשלום סך של 1,677,679 ₪, בשל מחדלי הנתבע, לטענתה, באי התקנת תשתיות [עבור: מים, חשמל, מדרכות, כבישים וביוב] מסביב ובתוך מגרש שרכשה מהנתבע, הידוע כמגרש מס' 32 בשכונה 11 בישוב לקייה (להלן: "המגרש" או "מגרש התובעת"). 2. השתלשלות האירועים א. התובעת, הנמנית על בני השבט הבדואי אבו עמאר (להלן: "השבט"), התגוררה בעברה עם בני משפחתה באזור ערוער. ב. בחודש יוני בשנת 1995, נתן בית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, תוקף של פסק דין להסכם פשרה, בין נציגי השבט, עירית רהט ומנהלת הבדואים בנגב, במסגרת בג"צ 5120/94 ובג"צ 5345/94 (להלן: "הסכם הפשרה"), בו התחייב הנתבע, בין היתר, להקים עבור בני השבט, שכונת מגורים חדשה, לבנייה עצמית, בה יוקצו לבני השבט 200 מגרשים בני כדונם. כמו כן הוסכם כי בנוסף למגרשים האמורים תיכלל בשכונה החדשה שטחים עבור מבני ציבור, כבישים, מדרכות וכיו"ב, כנהוג וכמקובל בשכונותיה הותיקות של העיר לקייה (ראו סעיף 1 א' להסכם הפשרה - ת/1). במסגרת הסכם הפשרה, התחייב הנתבע, לסיים את הליכי התכנון והרישוי הסטטוטורי של השכונה החדשה "וכן תבצע את עבודות הפיתוח והתשתית בשטח...", בתוך 36 חודשים, לכל המאוחר מיום חתימת הסכם הפשרה (ראו סעיף 1 ג' להסכם הפשרה). בסעיף 2 להסכם הפשרה, התחייבה המדינה לדאוג לכך, שיסופקו לבני השבט, בשכונה החדשה, כל השירותים העירוניים והאחרים, ללא יוצא מן הכלל, בדומה לשירותים המוענקים לתושבים האחרים של העיר לקייה ובכללם חינוך, בריאות, ניקיון וכיוצ"ב. ג. לשם ביצוע עבודות הפיתוח והתשתיות הוציא הנתבע מכרז, באמצעות משרד הבינוי והשיכון, אשר בעקבותיו חתם ביום 22.03.1998, עם חברת כתנאני בע"מ חוזה מספר 99/67181/98 לביצוע עבודות הפיתוח ובניית התשתיות בשכונה החדשה. ד. ביום 11.10.99 נחתם בין הצדדים לתובענה חוזה פיתוח (ראו ת/9). התובעת בנתה על המגרש בית מגורים, בגודל של כ- 335 מ"ר (לא כולל מרפסות בשטח של 43 מ"ר), עבורה ועבור בני משפחתה. הבקשה להיתר בניה הינה מתאריך 05.12.1999 - נ/10, והיתר הבניה ניתן ביום 16.03.2000 - ת/11. בניית הבית הסתיימה בסוף שנת 2001 (להלן: "הבית"). ה. ביום 03.06.2004 חתמו הצדדים על חוזה חכירה ביחס למגרש, לתקופה של 49 שנים (להלן: "חוזה החכירה") (ראו ת/13). 3. טענות הצדדים התובעת טוענת כי הנתבע הפר את התחייבויותיו, בין היתר, בהתאם לחוזה החכירה, לפיו אמור היה הנתבע לדאוג לפיתוח הסביבתי של המגרש וחיבור המגרש לתשתיות השונות (בכללן: תשתיות הביוב, סלילת כביש גישה לבית המגורים, בניית מדרכות, הצבת תאורת רחוב, בניית חומה או גדר היקפית וכיוצ"ב), וכתוצאה - נאלצו התובעת ובני משפחתה להתגורר במשך שנים בבית ובמגרש שאינם ראויים למגורי אדם, נעדרי גישה ותשתיות בסיסיות, כאשר מי הביוב של כל הרחוב נשפכים לתוך מגרש התובעת. בנסיבות אלה, עותרת התובעת, כסעד עיקרי, לבטל את חוזה הפיתוח/החכירה, לפסוק לה פיצויים בגין עוגמת נפש וכן פיצויים נוספים לפי השווי המלא של הבית וזאת על מנת לאפשר לתובעת לבנות בית חלופי במקום אחר. לחלופין, מבקשת התובעת לפסוק לה, סעד חלופי, פיצויים בגין עוגמת נפש ובגין ירידת ערך הבית. הנתבע טוען מנגד, כי השלים את בניית כל התשתיות, פרט לסלילת כביש האספלט של הרחוב, אשר אף הוא מסתיים מטרים ספורים מבית התובעת, דבר שאינו גורם כל אי נוחות או נזק ומהווה "דבר של מה בכך". בעניין תשתיות המים, נטען, שאין בהם פגם, והן מותקנות כבשאר הישוב לקייה. לעניין תשתיות החשמל, מודה הנתבע, כי הבית מחובר לחשמל בחיבור זמני, ואולם לטענת הנתבע, הדבר נובע בשל מחדלי התובעת עצמה, ובשל כך שבנתה בור ספיגה בניגוד להיתר. הנתבע חולק על העדר תאורת רחוב, ובנוגע לבעיות הביוב נטען כי האחריות להתקנת הביוב, מוטלת על הרשות המקומית. 4. חוות דעת מקצועיות א. התובעת מסתמכת על חוות דעת מומחה מטעמה, מר מיכאל קברצ'יק, מהנדס בניין ושמאי מקרקעין. בהתאם לחוות דעתו, קיימות בעיות תשתית רבות לבית ולמגרש הגורמות לירידת ערך מלאה (100%) בסך של 1,468,700 ₪. ב. מנגד, הנתבע מסתמך על חוות דעת, מומחה מטעמו, מר מרדכי (מוטי) כהן, מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין. בהתאם לחוות דעתו, נקבע כי שווי הנכס עומד על סך של 675,000 ₪, וכי לא קיימת כל ירידת ערך לנכס, כתוצאה מאופן ביצוע התשתיות, היות והמומחה נוכח לראות שקיימות תשתיות במגרש, וכן קיימת אפשרות נוחה לכניסה אליו. ג. בעקבות הפערים בחוות דעת של המומחים מטעם בעלי הדין - מינה ביהמ"ש את מר אינג' חיים גלנצר, מהנדס בניין ושמאי מקרקעין, כמומחה מטעמו. המומחה גלנצר, מצא כי עבודות הפיתוח והקמת התשתיות הופסקו, ולא בוצעו בהתאם למתוכנן. נמצא כי התשתיות מגיעות סמוך לבית התובעת "אך אין באפשרות התובעת להתחבר אליהן". המומחה מציין עוד בחוות דעתו, כי נוצר מצב שהבית ממוקם על מגרש, אשר הכשרתו לא הסתיימה ופני הקרקע במגרש לא יושרו, הגישה לבית הינה באמצעות דרך עפר, ללא מדרכות, ללא סלילה וללא אספלט, הבית אינו מחובר לביוב מרכזי ושוחת הביוב הקרובה, ממוקמת במרחק של כ - 20 מטר מקצה הבית. מערכות הביוב מבוצעות באמצעות בור רקב ובור ספיגה, אשר הותקנו, באופן לא מקצועי, על ידי התובעת. המומחה מר גלנצר ממשיך ומציין, כי הבית אמנם מחובר למים וחשמל, ואולם מדובר בחיבורים זמניים. לדעתו של המומחה, רמת הפיתוח איננה עומדת בתקנים המקובלים ואינה הולמת את רמת הפיתוח המקובלת ביתר השכונות בעיר. הובהר כי על פי תוכניות הפיתוח, תיכנן הנתבע לבצע רמת פיתוח גבוהה כמקובל ביישוב לקייה ולא התכוון להשאיר את מצב הפיתוח במצב כפי שתואר. הפסקת העבודות נעשתה בצורה לא מתוכננת, תוך הותרת ערימות עפר בשטח ואי סיום יישור המגרש. המומחה הסביר כי הוא נוטה לקבל ההסבר של התובעת, כי הסיבה להפסקת התקנת התשתיות נעוצה, כנראה, בתביעות בעלות סותרות, אשר הוגשה לפקיד ההסדר. באשר לירידת הערך, מציין המומחה, מטעם ביהמ"ש, כי הערכות המומחים מטעם הצדדים, הינן קיצוניות ומתבססות על הנחות שונות. המומחה המליץ לקצוב לנתבע זמן סביר של מספר חודשים במטרה לנסות ולפתור את בעיית העדר התשתיות ולחלופין, ככל שלא ניתן לסיים את ביצוע התקנת התשתיות, בתוך הזמן שייקבע, הוא ממליץ לנתבע להקצות לתובעת ולבני משפחתה, מגרש חלופי על מנת לאפשר לה לבנות את ביתה מחדש, ולפצות את התובעת בסבל שנגרם לה ובעלויות אשר הושקעו בהקמת הבית, בערכים נוכחיים (נכון למועד מתן חוות הדעת - ביום 12 ביוני 2010), בסך של 744,000 ₪, לפי הפירוט כדלקמן:- א. עלות בנייה של 335 מ"ר לפי 2,100 ₪ למ"ר - בסה"כ 703,500 ₪. ב. עלות פיתוח המגרש - 10,000 ₪. ג. עלות תוספת דמי פיתוח למינהל - 10,500 ₪. ד. הוצאות נוספות, בגין אגרות, תכנון, הוצאות משפטיות וכו' - 20,000 ₪. ד. במהלך קדם המשפט שהתקיים ביום 23.06.2010, ציין ב"כ הנתבע, כי הוא סבור שלא חלה על הנתבע כל חובה לשפר את התשתיות, למעט בעניין הכביש והמדרכה, וכן ביקש שתינתן לנתבע ארכה בת מספר חודשים, כדי להשלים את ביצוע העבודות. ביהמ"ש נעתר לבקשת הנתבע [גם לפי המלצת המומחה מטעם ביהמ"ש] וקצב לנתבע תקופה של 6 חודשים, על מנת לסיים את התקנת התשתיות. במסגרת ההחלטה שניתנה, נקבע, בין היתר, כי:- "קציבת הזמן נועדה לכך שבאם בתום הזמן שנקצב לכך, הנתבעת לא תסיים את הכנת התשתיות, היא תיחשב כמי שאיננה מסוגלת לבצע את התשתיות...". ה. יצויין, כי חרף ההזדמנויות שניתנו לנתבע, ועל אף שהתיק היה תלוי ועומד בביהמ"ש כ - 4.5 שנים, לא השכיל הנתבע לשפר את התשתיות למגרש במהלך התקופה שחלפה. ו. שני המומחים מטעם הצדדים והמומחה מטעם בית המשפט - לא נחקרו על חוות הדעת שהגישו. בהחלטתי מיום 18.05.2011 קבעתי כי הצדדים נחזים כמי שויתרו על חקירות המומחים, וב"כ הנתבע אף חזר בו מבקשתו (בקשה מס' 16) לשקול מחדש, הזמנת המומחה מטעם ביהמ"ש, לחקירה נגדית על חוות דעתו (ראו החלטה בעמ' 30 לפרוטוקול). 5. הצדדים הגישו תצהירים, תיקי מוצגים לרבות תמונות של הבית וסביבתו וסרט וידאו. מטעם התובעת - הוגשו שני תצהירים, האחד של התובעת עצמה והשני של בנה של התובעת, מר אבו עאמר ג'אבר, אשר טיפל באופן אישי בעניינים הקשורים בתובענה. מטעם הנתבע - הוגשו שני תצהירים, האחד של מר מחמוד זייד (מהנדס המועצה ביישוב לקייה) והשני של מר יגאל בוסקילה (מפקח היישוב לקייה מטעם מינהלת הבדואים). 6. בתום הבאת הראיות, סיכמו בעלי הדין את טענותיהם בכתב, כל אחד לשיטתו הוא. 7. הפלוגתאות בתובענה ראשית יש להתייחס לטענת הסמכות העניינית אותה העלה הנתבע בכתבי טענותיו. במידה וייקבע כי לבית המשפט קיימת סמכות לדון בתובענה זו - אדון בעיקרי הטענות, בין היתר, במקור התחייבות הנתבע להתקנת התשתיות; להכריע מהן עבודות התשתית והפיתוח להן היה מחוייב הנתבע כלפי התובעת; האם קיימים פגמים מהותיים בתשתיות המונעים מהתובעת מקום מגורים סביר בהתאם למטרת השימוש במגרש; ובמידה והפר הנתבע את התחייבויתיו - מהו גובה סכום הפיצוי המגיע לתובעת בגין הפרות אלו. 8. סמכות בית המשפט בסעיף 95 לכתב ההגנה המתוקן, הודה הנתבע בסמכותו של ביהמ"ש לדון בתובענה, בכפוף לטענתו בדבר העדר סמכות עניינית של בימ"ש זה, להורות על ביטול חוזה החכירה. אין בידי לקבל טענת הנתבע, וזאת מכל אחד ואחד מנימוקי התובעת בסיכומיה (סעיפים 32 עד 36 לסיכומים), אשר מקובלים עלי. עיון בכתב התביעה מעלה כי הסעד העיקרי הינו סעד כספי, אשר מצוי בגדר סמכותו של בית משפט השלום, וזאת לנוכח הסכום הנתבע בתובענה. סבורני, שאין המדובר בתובענה במקרקעין בהתאם לדרישות סעיף 51(א)(2) לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984‏, שכן אין המדובר בתביעת בעלות או זכויות אחרות במקרקעין. ידועה הפסיקה כי כאשר מדובר בתביעה שעניינה זכות חוזית במקרקעין, שלא נסתיימה ברישום בטאבו או זכות הרשומה במינהל מקרקעי ישראל - תתברר על פי שווי התובענה, הואיל ודין הזכות החוזית כדין "נכס" מטלטלין ולא כדין זכות במקרקעין (ראו בעניין זה בש"א [ראו (ב"ש) 6059/05 קניונים נכסים בע"מ נ' הראל, וכן בע"א 8130/01 מחאנג'ה נ' אגבאריה, ] אם לא די בכך, הרי שממילא רשאי ביהמ"ש "לקנות" סמכות עניינית, מכח סעיף 76 לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) התשמ"ד - 1984, הואיל והדרישה לביטול הסכם החכירה התעוררה אגב בירור הטענות האחרות של התובעת. לפיכך, אני דוחה את טענת הנתבע, לפיה אין לביהמ"ש זה סמכות עניינית להורות על ביטול חוזה החכירה. מכאן - אדון ביתר הפלוגתאות שבמחלוקת. 9. המקור לקיום החובה להתקנת התשתיות בהתאם לראיות שהוצגו בפני, יש לקבוע שעל הנתבע היתה חובה להתקין התשתיות במגרש התובעת ולפתח את המגרש. התחייבותו של הנתבע נובעת ממספר רכיבים:- א. הסכם הפשרה, המפורט בסעיף 2 ב' לעיל, במסגרתו התחייב הנתבע להתקנת תשתיות, כנהוג וכמקובל בשכונותיה של העיר לקייה, וכן לבצע את עבודות הפיתוח והתשתית בשטח. ראו גם התחייבות הנתבע במסגרת המכתב, מיום 19.08.97 (ת/2). ב. לנוכח הבנתו של הנתבע, כי הוא מחויב לבצע את עבודות התשתית התקשר הנתבע עם הקבלן כתנאני בע"מ - עבודות עפר והובלות, לצורך ביצוע עבודות התשתית (ת/14). ג. התחייבותו של הנתבע מכח חוזה הפיתוח וחוזה החכירה, ובהתחשב במטרת החוזה - בניה עצמית של בית מגורים. ד. התובעת מילאה אחר דרישת הנתבע ושילמה לו "...הוצאות פיתוח, הוצאות ביוב ומע"מ" (ראו ת/7). הנתבע גבה את הוצאות הפיתוח והביוב, אך לא פעל באופן מלא בהתאם להתחייבותו לפתח את המגרש. ה. המצגים האחרים, אשר הוצגו בפני התובעת ובנה, בטרם הוחתמו על בקשה לרכישת המגרש (ראו תצהיר בנה של התובעת - מר אבו עמר ג'אבר). 10. עוד במסגרת כתב ההגנה, ניסה הנתבע להקטין ולצמצם את התחייבויותיו כלפי התובעת ולהעביר, לעיריית לקייה, את האחריות לביצוע חלק מהתשתיות. בעניין טענה זו, נמצאו סתירות רבות בגרסאות שהציג הנתבע, ובעקבות חקירה נגדית ממושכת, הודה בסופו של דבר, העד מטעם הנתבע כי, עיריית לקייה איננה אחראית להתקנת התשתיות:- "מי אמר שהמועצה המקומית אחראית על התשתיות? הפיתוח שנעשה בתוך השכונה נעשה על ידי הקבלן שזכה. המועצה המקומית לא אחראית על ביצוע התשתיות של הכבישים, ביוב, חשמל וטלפון, אלא הקבלן. למועצה אין שום אחריות לביצוע עבודות התשתית וגם לא להפסקת העבודות. המועצה אחראית רק על קבלת התשתיות המותקנות והחזקתן לאחר מכן..." (עמ' 20 לפרוטוקול משורה 11). לענין הגרסאות השונות שהעלה הנתבע בעניין זה, מצאתי להפנות לסיכומי התובעת, סעיפים 19-20. מהמקובץ לעיל - נראה שאין ממש בטענות אלו שהעלה הנתבע, וטוב היה לנתבע, אלמלא ניסה להמעיט מאחריותו כלפי התובעת, תוך ניסיון להעברת האחריות לצד אחר. 11. לפיכך, מכל האמור בסעיפים 9 ו- 10 לעיל - אני קובע שהנתבע היה זה שאחראי להתקין את התשתיות במגרש התובעת. 12. הסיבה לאי התקנת התשתיות במגרש התובעת הנתבע הציג שלל גרסאות בעניין הסיבה לאי התקנת התשתיות במגרש התובעת (ראו סעיפים 19-20 לסיכומי התובעת), בין היתר, טען כי האחריות להתקנת התשתיות הוטלה על עירית לקייה, העיכוב בהתקנת התשתיות נבע בשל סיבות תקציביות, בשל בעיות עם הקבלן שהיה אחראי על התקנת התשתיות, וכיוצ"ב טענות נוספות. בתשובה לשאלות 13 ו- 14 לשאלון (נספח ג'), השיב העד מטעם הנתבע, מר בוסקילה כי למיטב ידיעתו, לא היתה כל מניעה להתקנת התשתיות, בקשר עם בעלי הזכויות במגרשים הסמוכים. במסגרת חקירתו הנגדית, חזר בו מר בוסקילה, מתשובותיו לשאלון, והבהיר את הסיבה האמיתית והנכונה לאי ביצוע התשתיות במגרש התובעת, ולדבריו:- "ש. תאשר לי בבקשה שאי אפשר היה להמשיך את הביוב בגלל תביעת הבעלות? ת. כן.". גם במסגרת חוות הדעת של המומחה מטעם הנתבע, נרשמה הודאת בעל דין, באשר לסיבת אי התקנת התשתיות. ראו סעיף 8.2.3 לחוות דעתו של מר מרדכי (מוטי) כהן:- "... מסתבר שקו הביוב של הרחוב מתוכנן לזרום מזרחה, אך שוחת הביוב מול בית התובעת היא שוחה אחרונה (סוף הקו), היות ולא ניתן לבצע את המשך קו הביוב מזרחה, עקב תביעת בעלות..." (ההדגשה שלי - ע.ר.). יש לראות בחומרה את התנהגותו של הנתבע מאחר ותביעת הבעלות לא היתה דבר שנודעה לנתבע בדיעבד, אלא שהנתבע ידע על קיומה כבר בעת שיווק המגרשים, וראו בעניין זה עדותו של העד בוסקילה מטעם הנתבע, בעמ' 19 שורה 5 לפרוטוקול:- "התוכנית המקורית תוכננה גם על חלק מתביעות הבעלות. עשו תוכניות מבלי להתחשב בתביעת הבעלות, גם בשכונות אחרות עושים את זה...". כאמור, הנתבע בחר להתעלם מתביעת הבעלות, וכן הסתיר עובדה זו מרוכשי המגרשים ולא יידע אותם, ואת התובעת בפרט, על קיומה של תביעת הבעלות בזמנים הרלבנטיים להתקשרות החוזית שבין הצדדים. התובעת השקיעה ממיטב כספה בבניית בית גדול מימדים עבורה ועבור בני משפחתה, מבלי שהיתה לה כל ידיעה על תביעת הבעלות אשר כתוצאה ממנה הופסקו עבודות התשתית. לפיכך ומכל המקובץ לעיל, אני קובע כממצע עובדתי, שהנתבע הפסיק לבצע את עבודות התשתית במגרש התובעת ובסמוך אליו, רק בשל תביעת הבעלות הנוגדת ולא בשל כל סיבה אחרת. 13. אי קיום חובות הנתבע כלפי התובעת הנתבע מחויב היה לדאוג לפיתוח התשתית בשכונה החדשה [בכלל] ובמגרש התובעת [בפרט] וזאת בהתאם לתשתיות הקיימות בעיר לקייה. כזכור, המומחה מטעם התובעת, מר מיכאל קרבצ'יק, ציין בעמודים 9-10 לחוות דעתו כי לא קיימות כלל תשתיות למגרש, לעומתו המומחה מטעם הנתבע, מר מרדכי (מוטי) כהן, טען בחוות דעתו כי המגרש מחובר לכל התשתיות הנדרשות. בעקבות הפערים הקיימים בין שתי חוות הדעת לא יכולתי להסתפק בנתונים אלו, אשר הובאו בפני, ולפיכך מונה מומחה מטעם בית המשפט. מסקנות המומחה מטעם ביהמ"ש, כפי שאלו פורטו בסעיף 4 ג' לעיל, הינן כי הבית נשוא התובענה, הינו המגרש האחרון בקצהו הדרום מזרחי, של רחוב סלול מאספלט החוצה את שכונה 11 בלקייה. על פי התוכניות המקוריות, היה אמור תוואי הרחוב להמשיך לאורך, לפחות, עוד 7 מגרשים, אולם עבודות העפר והפיתוח הסתיימו לפני המגרש של התובעת. המומחה מטעם ביהמ"ש מצא כי כלל התשתיות (ביוב, חשמל, תאורה, כבישים ומדרכות), הופסקו כ - 20 מ' לפני בית התובעת. המומחה מציין עוד, כי קו הביוב מסתיים בבריכה פתוחה, מול בית המגורים של התובעת, כאשר בסמוך למקום קיים פילר עם חיבורים זמניים לחשמל ומים. בהלכה הפסוקה נקבע, כי המומחה מטעם בית המשפט משמש מעין זרוע ארוכה של בית המשפט. ראה בעניין זה ע"א (נצרת) 1183/06 - אינג' וליד חאג' נ' המוטרנות הקתולית לעכו ולגליל תק-מח 2007 (4), 12318, שם נקבע, בין היתר, כי:- "כלל הוא כי מומחה מטעם בית המשפט משמש מעין זרוע ארוכה של בית המשפט, בתחום מומחיותו . . . יחד עם זאת, ברור כי בית המשפט אינו חייב לקבל את מלוא חוות הדעת המוגשת לפניו והוא רשאי לדחותה באופן מוחלט, או לקבל חלקים ממנה אשר נמצאו מתאימים ונכונים במהלך שמיעת הראיות...". בנוגע למעמדו המיוחד של המומחה מטעם ביהמ"ש, כבר נקבע בהלכה הפסוקה, כי: "כפועל יוצא ממנויו של המומחה אין הצדדים צריכים להביא ראיות נוספות ולחקור עדים ובכך שכרם; מאידך גיסא מוגבלת כמובן יכולתם לערער על מסקנות המומחה. הצדדים רשאים לחקור את העד המומחה ... והם אף רשאים לדרוש מן המומחה הבהרות בכתב על חוות דעתו ...; אולם עדות מומחה נוספת תובא על ידי הצדדים רק ברשות בית המשפט מטעמים שירשמו (תקנה 130(ב) לתקנות). עקב ההגבלה על יכולתם של הצדדים להביא ראיות נוספות, מצטמצמת ממילא יכולתם לשכנע את בית המשפט בטעותו של המומחה, והיא מתמקדת בעיקר בטענות עיוניות לגבי נכונות מסקנותיו. טענות אלו חייבות למצוא ביטויין בחקירתו של העד, כי זו שיטת המבחן של הרציונליות של מסקנותיו" (ע"א 323/85 - מדינת ישראל נ' אברהם אליהו מזרחי, פ"ד לט (4), 185). עולה מכאן, כי בהעדר חקירה נגדית של המומחה מטעם ביהמ"ש, הרי שחוות דעתו נהנית ממעמד מיוחד. 14. טעם נוסף הוא שחוות דעתו של המומחה מטעם ביהמ"ש ומסקנות המומחה, מתיישבות עם מסכת הראיות הנוספות שהונחו בפני ביהמ"ש (ראו בהרחבה בעניין זה, טענות התובעת סעיפים 12 עד 22 לסיכומיה). ההשוואה בין ת/15 ל- ת/16 מחזקת את מסקנות המומחה מטעם בית המשפט, לפיהן הנתבע לא קיים מלוא התחייבויותיו כלפי התובעת. מוצג ת/16, משקף את התוכניות לפני ביצוען על ידי הנתבע, אל מול מוצג ת/15, המשקף את התוכניות לאחר ביצוע בפועל. לאחר עריכת השוואה בין התכנון המוקדם לבין מה שבוצע בפועל, עולה שקיימים חוסרים רבים בעבודות הפיתוח והתשתית במגרש התובעת ובסמוך אליו, כדלקמן:- א. תכנית כבישים וניקוז - מתוארת במילים "סוף אספלט" כ- 20 מטר לפני מגרש התובעת. ב. תכנית מים - מתוארת במילים "סוף קו" לפני מגרש התובעת. ג. תוכנית קווי הביוב יחד עם תוכנית רשת החשמל והטלפון - מסתיימים לפני ההגעה למגרש התובעת. 15. בתצהירו של מר בוסקילה, העד מטעם הנתבע, נמצאו סתירות רבות. בתחילת עדותו טען מר בוסקילה לעניין העבודות: "למיטב הבנתי כל מה שהיה צריך להיעשות נעשה..." (ראה פרוטוקול הדיון מיום 15.06.2011, עמוד 15, שורה 11), כאשר במקביל לכך הודה בהיעדר התשתיות והצהיר כי: " ... אני מאשר שחלק מהתשתיות לא הותקנו ... " וכן: "אנו נשלים קטע מסוים של הכביש אשר לא בוצע ... ההשלמה תעשה בקרוב ..." ובנוסף: "לשאלת בית המשפט, אם באיזה שהוא שלב הודענו לתובעת על כך שהתשתיות שתקבל לא יהיו זהות לתשתיות של המגרשים האחרים אני משיב שלא ..." (ראה פרוטוקול הדיון מיום 15.06.2011, עמוד 20, שורות 8-9). מר בוסקילה התחיל לעבוד כמפקח אצל הנתבע בשנת 2006, ולכן יש ליתן משקל ראייתי נמוך לעדותו בכל מה שקשור לתקופה קודם לתחילת עבודתו כמפקח אצל הנתבע. הנתבע, כזרוע של המדינה, לא קיים חובות יידוע וגילוי מוגברות כלפי האזרח. עת שיווק הנתבע את המגרש לתובעת, היה הנתבע מודע לתביעת הבעלות החלה במקום, אך העדיף לעצום עיניו, להתעלם מהבעיה, לא לחושפה בפני התובעת ולצייר בפניה מצג שווא כי הנושא יוסדר והתשתיות יבוצעו. התמונות וסרט הוידאו (נ/16) עליהם מסתמכים הצדדים, מעידים כאלף עדים על מצב המגרש (והבית), על היעדר תשתיות ופיתוח הקיים במקום (ראו מוצגים א' 3, א' 15, א' 16 ו- א' 23) אל מול יתר הבתים בשכונה (ראו מוצגים א' 5, א' 6, א' 7 ו-א' 8). קרקע ללא כבישי גישה וללא תאורת רחוב הנמצאת בקרבת הבית, המחוברת זמנית למים וחשמל באמצעות פילר ומערכת הביוב הכוללת בור רקב ובור ספיגה, אשר הותקנו (מחוסר ברירה) באופן לא מקצועי על ידי התובעת, כאשר הצינור של מערכת הביוב המרכזי מסתיים מטרים בודדים לפני מגרש התובעת, כך שכל מי השופכין זולגים באופן חופשי בסמוך לבית התובעת - כל אלו אינם מהווה מקום מגורים סביר למחיה ויותר מכך - הדבר מהווה מפגע תברואתי חמור וסכנה בריאותית לסובבים. 16. ההפרות של הנתבע באות לידי ביטוי, בין היתר, באופן הבא:- א. הפרה של הסדר הפשרה, חוזה הפיתוח וחוזה החכירה - לפיהם אמור היה הנתבע לבצע את עבודות הפיתוח והתשתית ואף גבה מאת התובעת תשלום עבור ביצוע העבודות. הנתבע חובש שני כובעים - האחד, כמשווק ומחכיר של המגרשים, השני, כמפתח ו/או אחראי על הפיתוח בשכונה החדשה. הנתבע אחראי לכל אחת מסמכויות אלה בנפרד ומחויב למלא את שתיהן, אך הפר את התחייבויותיו על ידי כך שראשית חתם על חוזה פיתוח וחכירה תוך כדי ידיעה כי קיימת תביעות בעלות בקרקע, ושנית על ידי כך שלא קיים את התחייבותו לפיתוח המגרש וגבה בגינו תשלום מהתובעת. ב. מצג שווא רשלני (בהתאם לסעיפים 35-36 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), תשכ"ח - 1968) - הנתבע התרשל אל מול התובעת כאשר התקשר עימה בחוזה הפיתוח, בו ציין מפורשות כי מטרת המגרש הינו מגורים ויצר בפני התובעת מצג ברור, כי עבודות הפיתוח יבוצעו על ידו וכי לא תהיה כל מניעה להשלימן, כאשר בפועל היה לו ברור כי קיימת תביעת בעלות נוגדת. ג. התרשלות בשיווק המגרשים - הנתבע ידע עת שיווק המגרש כי קיימת תביעת בעלות, וכי תלויה ועומדת תביעת זכות נוגדת, חרף זאת שיווק את המגרש והתחייב לפתח את המגרש ולהתקין תשתית מתאימה. ד. חוסר תום לב במו"מ ובקיום חוזה - הנתבע היה מודע לזכות הנוגדת במקרקעין, אך לא דאג ליידע את התובעת בגינה וצייר בפניה תמונה כי התחייבויותיו בעניין הפיתוח והתשתית ברות יישום. 17. במצב דברים זה, כאשר הבית של התובעת אינו מחובר למערכת הביוב המרכזית, קו הביוב המרכזי אינו פעיל, ובור הספיגה המשמש את התובעת - יוצר מפגע תברואתי ממשי, לרבות מטרדי ריח ויתושים, כאשר הכביש המוביל לשכונה אינו מגיע לבית התובעת, העדר מדרכה וכאשר תשתיות המים והחשמל מחוברות באופן זמני - ניתן לקבוע שהנתבע הפר את התחייבותו כלפי התובעת באי התקנת התשתיות וזאת לנוכח קיומם של פגמים מהותיים בתשתיות המונעים מהתובעת מקום מגורים סביר, בהתאם למטרת השימוש במגרש. אחר שקבעתי כי הנתבע הפר את התחייבויותיו כלפי התובעת, יש לבחון מהו גובה סכום הפיצוי המגיע לתובעת בגין הפרות אלו. 18. נזקי התובעת בעקבות נקיטת צעדים אלה ויתרה התובעת על המקרקעין בהם התגוררה קודם לכן עם בני משפחתה, נמנעה מלבחור מגרש אחר בשכונה החדשה בעיר לקייה, שילמה הוצאות פיתוח, אגרת ביוב ומיסים, נשאה בעלות הבנייה ונגרמה לה עגמת נפש ואי נוחות על ידי כך שהיא ובני משפחתה נאלצים להתגורר, מזה למעלה מעשר שנים, בתנאים מחפירים ללא תשתיות פיתוח מתאימות. 19. הנזקים לפי סקנות המומחה מטעם בית המשפט מסקנותיו של המומחה מטעם בית המשפט לא נסתרו, ולכן יש לקבל את חוות דעתו ולפסוק לתובעת 744,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה ממועד מתן חוות הדעת (ביום 12 ביוני 2010) ועד למועד מתן פסק הדין. ממועד מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל יחולו הפרשי הצמדה וריבית כחוק. יצויין כי הסכום שנקבע על ידי המומחה, הינו בעיקר עבור בניית בית חדש, ואיננו כולל את שווי המגרש. 20. חיוב נוסף בגין עלות המגרש בגין ראש נזק זה, מצאתי לחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך של 80,000 ₪, בגין עלות המגרש וזאת במידה והנתבע לא יספק לתובעת מגרש חלופי בגודל דומה, בשכונה החדשה בעיר לקייה ובתוך 100 ימים ממועד מתן פסק הדין. ברי כי, המגרש החלופי שיסופק יהיה מגרש ראוי שניתן יהיה לחבר אליו את כל התשתיות המקובלות. החיוב הכספי בגין ראש נזק זה יעוכב למשך 100 ימים ממועד מתן פסק הדין. לעניין קביעת שווי המגרש, הבאתי בחשבון את קביעת המומחה מטעם התובעת, אשר קבע בחוות דעתו כי שווי המגרש עומד על 80,000 ₪. יצויין כי המומחה מטעם הנתבע סבר כי שווי המגרש עומד על סך של 78,000 ₪. על אף שחוות הדעת ניתנו לפני זמן מה, הסתמכתי על הסכומים שנקבעו בהן, מאחר ולא הוצגה בפני כל ראיה אחרת להוכחת שווי המגרש, במועד מתן פסק הדין. 21. עוגמת נפש בסעיף 4.6 לכתב התביעה, טוענת התובעת כי נגרמו לה, במהלך השנים, בהם התגוררה במגרש, נזקים לא ממוניים רבים, לרבות עגמת נפש, טרדה וטרחה מרובים, שכן היא ובני משפחתה נאלצו להתגורר בתנאים מחפירים, ללא תשתיות נאותות, בהעדר גישה מסודרת למגרש ולבית, ללא מערכת ביוב תקינה על כל המשתמע מכך (מטרדי ריח, יתושים וסיכון בריאותי) וללא תאורה נאותה. התובעת העריכה את נזקיה בגין עגמת נפש ואי נוחות בסך של 300,000 ₪, אולם משיקולי אגרה בלבד - העמידה את הסכום הנתבע, בגין ראש נזק זה, על סך של 150,000 ₪. מנגד, הנתבע מכחיש את הנזק בגין עגמת נפש, ולטענתו התובעת הינה "תושבת לקייה ולא תושבת ניו יורק" ויש לדחות על הסף, את הניסיון של התובעת "לייבא את הדין האמריקאי ולהחילו בנגב" (ראו סעיף 92 לכתב ההגנה המתוקן). הבסיס למתן פיצוי בגין עוגמת נפש, סבל ואי נוחות מקורו בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, הקובע: "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין". בהתייחס לנזק הלא ממוני קבע בית המשפט העליון בע"א 348/79 - חנה גולדמן נ' יצחק מיכאלי ו-2 אח', פ"ד לה (4), 31:- "... אופיו הלא ממוני של הנזק מקשה על מתן הערכה ממונית בדבר סכומי הכסף, שיהיה בהם כדי לפצות את הנפגע. לעניין זה נקבעה הוראה מיוחדת בסעיף 13 לחוק התרופות, לפיה "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין". בכך הוקלה במידת מה מלאכת השומה והכימות. עם זאת, אין להפריז במידת ההקלה, שכן שיקול הדעת, שניתן לבית המשפט, צריך להיות מופעל במסגרת השיקולים, הקבועים בחוק התרופות. . ., בפסיקת הפיצויים על בית המשפט לשוות לנגד עיניו את העיקרון, כי מטרת הפיצוי היא החזרת המצב לקדמותו, ואין מטרתו הענשת המפר. בהפעלת שיקול הדעת השיפוטי במסגרת סעיף 13 לחוק התרופות, על בית המשפט לשאוף לפיצוי הנפגע, ולא להענשת המפר. סעיף 13 לחוק התרופות לא נועד להוות מנוף לפסיקת פיצויים עונשיים בדיני החוזים. . .". בבואי לפסוק בסוגיית עוגמת הנפש, עלי להתייחס לשיקולים שונים, ביניהם, יכולתה של התובעת לצמצם או להקטין את נזקיה, ליקויי התשתית הקיימים במגרש ובסביבתו כאשר עוצמתן כה רבה, עד כדי כך, שהם מחייבים את התובעת ובני משפחתה, לבנות בית חדש עבורם. עגמת הנפש מתבטאת, הן בהתמודדות רבת השנים (כ - 10 שנים) עם התשתיות הלקויות (ביניהם מטרדי הריח הנובעים מתשתית הביוב הלקויה), והן בהתמודדות העתידית עם בניית הבית החדש (או רכישתו) והמעבר אליו. מכל האמור לעיל, ראיתי לנכון לחייב את הנתבע בפיצוי בגין ראש נזק זה, בסך של 80,000 ₪. סכום זה נכון למועד מתן פסק הדין. 22. דיור חלופי התובעת טוענת בכתב התביעה כי יש לפסוק לה פיצויים עבור מדור חלופי לתקופת הבנייה של הבית החדש, לפי 600 דולר לחודש, ובסך כולל של 46,688 ₪. לאחר שבחנתי בטענות בעלי הדין, לא מצאתי לפסוק לתובעת פיצוי בגין ראש נזק זה, הואיל, וכפי שייקבע בהמשך, תהא התובעת רשאית להמשיך ולשהות בבית בו היא מתגוררת, למשך שנה נוספת, עד לסיום בניית הבית החדש. בנסיבות העניין - אין מקום לפיצוי נוסף בגין ראש נזק זה. 23. עלויות מימון התובעת טוענת שיש לפסוק לה, בגין ראש נזק זה, סך של 45,000 ₪. לאחר שעיינתי בטענות בעלי הדין, הגעתי למסקנה, שהתובעת לא עמדה בנטל להוכיח ראש נזק זה. אמנם התובעת נטלה הלוואה המובטחת במשכנתא, ושילמה ריבית כמקובל בבנק, אך אין בכך כדי לעמוד בנטל שנגרם לתובעת נזק, ואסביר דברי להלן. התובעת נטלה ההלוואה לפני כ - 11 שנים (בשנת 2000). מנגד, המומחה מטעם ביהמ"ש, העריך את נזקי התובעת בערכים נוכחיים למועד כתיבת חוות הדעת, בשנת 2010. עלות המשכנתא, היתה מוטלת על כתפה של התובעת, בכל מקרה, גם אם היתה מקבלת מגרש תקין. פיצוי נוסף בגין עלויות המימון (וזאת מעבר לפיצוי בגין בניית בית חדש) - לא יחזיר את התובעת למצבה הקודם, אלא ייטיב עימה מעבר לנדרש. 24. התייחסות לסעד החלופי התובעת עותרת לסעד חלופי בדמות של פיצוי בגין ירידת ערך ועגמת נפש בלבד. הפיצוי החלופי נועד למקרה, שהסכם החכירה לא יבוטל, והתובעת תמשיך להתגורר בבית נשוא התובענה. לשיטתה של התובעת, ירידת ערך הבית - עומדת על 100% משווי הבית ובסך של 1,468,700 ₪, וזאת בהתאם למסקנות המומחה מטעם התובעת. המומחה מטעם ביהמ"ש לא התייחס לשיעור ירידת הערך. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים סבורני שמסקנות המומחה מטעם התובעת, בעניין זה - אינן מקובלות עלי, ואין זה סביר בעיני שערך הבית ירד ב- 100%, ולמעשה שוויו כיום 0 ₪. התלבטתי ארוכות האם יש מקום להיעתר לסעד החלופי ואם לאו. סופו של יום, החלטתי להיעתר לסעד החלופי, וזאת בעיקר, על מנת לאפשר לתובעת, בתוך זמן קצר לאחר קבלת פסק הדין, לבחון מחדש את יכולותיה וכוונותיה לעזוב את הבית ולבנות במקומו בית אחר. לפיכך, סבורני כי צודק ונכון בנסיבות העניין להיעתר לסעד החלופי (במידה והתובעת תבחר בכך), ובמקרה כזה לפסוק לתובעת סכום כולל בסך של 450,000 לפי הפירוט כדלקמן:- א. ירידת ערך על דרך האומדנא - לפי 40% מערך המגרש (80,000 ₪) והבית (744,000 ש"ח) - בסך כולל של 329,600 ₪. ב. עגמת נפש - בסך של 50,000 ₪. ג. הוצאות משפט (כולל אגרת משפט) - בסך של 30,400 ₪. ד. שכ"ט עו"ד - בסך של 40,000 ₪. כל הסכומים המפורטים בסעד החלופי, הינם נכונים למועד מתן פסק הדין. הסעד החלופי ייכנס לתוקף, רק אם התובעת תיתן הודעה בכתב, לתיק ביהמ"ש, עד ליום 15.12.2011 - בו תודיע לביהמ"ש על כך שהיא מבקשת להסתפק בסעד החלופי, במקום הסעד העיקרי. בהעדר הודעה כאמור - הסעד החלופי יבוטל ולא יהווה חלק מפסק הדין. 25. סוף דבר התובעת רכשה את המקרקעין מהנתבע תוך כדי מצג שווא כלפיה, אשר גרם לה עוול רב ונזקים לא מעטים. אדגיש כי על הנתבע, כרשות של המדינה, חלות חובות גילוי מוגברות כלפי האזרח ונראה כי הנתבע הפר חובות אלו במקרה שלפני. התובעת הוטעתה על ידי הנתבע, מכאן שהיא רשאית לבטל את ההסכם ולעתור לסעד של פיצויים בעד הנזק שנגרם לה, עקב ההפרה ותוצאותיה. בנסיבות העניין נראה, כי הנתבע יכל לצפות מראש או שהיה עליו לצפות את הנזקים שנגרמו לתובעת. מכל המקובץ, אני קובע כי דין התביעה - להתקבל. 26. בהתאם לכל הראיות אשר הוצגו בפני, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת סכומים לפי אחת מבין החלופות המפורטות בס"ק א' (סעד חלופי) או ס"ק ב' (סעד עיקרי) להלן:- א. סך של 450,000 ₪ - בכפוף לכך שהתובעת תיתן הודעה בכתב לתיק ביהמ"ש, עד ליום 15.12.2011 - בו תודיע לביהמ"ש על כך שהיא מבקשת להסתפק בסעד החלופי, במקום הסעד העיקרי. על סכום זה יחולו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל. במקרה ותינתן הודעה כאמור - יבוטלו החיובים וההוראות בסעיפים 26 ב' ו- 27 בפסק הדין. ב. בהעדר הודעה כאמור בס"ק א' לעיל, ישלם הנתבע לתובעת, סך כולל של 990,000 ₪ [לא כולל ההצמדה המפורטת בסעיף 26 ב 1)] בהתאם לפירוט כדלקמן:- 1. סך של 744,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה ממועד מתן חוות הדעת (ביום 12 ביוני 2010) ועד למועד מתן פסק הדין. על סכום זה יחולו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל. 2. סך של 80,000 ₪ זאת במידה והנתבע לא יספק לתובעת מגרש חלופי בגודל דומה, בשכונה החדשה בעיר לקייה ובתוך 100 ימים ממועד מתן פסק הדין. החיוב הכספי בגין ראש נזק זה יעוכב למשך 100 ימים ממועד מתן פסק הדין. במידה ולא יסופק המגרש החלופי ישלם הנתבע לתובעת סך של 80,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל. 3. סך של 80,000 ₪ בגין עוגמת נפש. סכום זה הינו נכון למועד מתן פסק הדין. על סכום זה יחולו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל. 4. הוצאות משפט (כולל אגרת משפט) בסכום כולל 36,000 ₪. 5. שכ"ט עו"ד בסך של 50,000 ₪ 27. במידה והתובעת תבחר בסעד העיקרי (לפי סעיף 26 ב' דלעיל) - הרי שלא יהיה זה הוגן כלפי הנתבע אם חוזה החכירה יעמוד בעינו. לפיכך, במקרה כזה - אני מכריז על ביטול חוזה החכירה ביחס למגרש נשוא התובענה והחזרת הבעלות במגרש לידי הנתבע. על מנת לאפשר לתובעת למצוא מקום מגורים חלופי או לבנות לעצמה בית אחר, אני קובע שהתובעת תחזיר לנתבע את החזקה במגרש, לרבות כל המחוברים אליו בחיבור קבע, בחלוף שנה ממועד מתן פסק הדין. המגזר הבדואי