קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לפיצוי בגין אי רישום בית משותף בזמן: כללי 1. מחלוקת בין רוכשי דירה מקבלן לבין החברה הקבלנית ועורכי הדין של הקבלן בשל אי-רישום זכויות הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין. ההליך נגד החברה הקבלנית, שכיום חדלת פרעון, הסתיים בפסק דין על פי צד אחד. נותרה אפוא להכרעה המחלוקת בין הרוכשים לבין עורכי הדין. העובדות 2. בשנת 1996 היו התובעים זוג צעיר והיו מעוניינים לרכוש דירה בעיר חדרה. אותה עת הקימה הנתבעת 1, חברה קבלנית לעבודות בניה (להלן: החברה) מיזם בניה ברחוב נהלל בחדרה. הנתבעים 2 ו-3 (להלן: עורכי הדין) שימשו כעורכי דין של החברה. 3. ביום 27.9.96 התקשרו התובעים בחוזה עם החברה לפיו רכשו דירה במיזם ותמורתה התחייבו לשלם סך של 440,430 ₪. החברה התחייבה למסור לתובעים את החזקה בדירה בחודש ספטמבר 1997 (ראה סעיף 4(ב) לחוזה) כנגד תשלום התמורה. הוסכם כי איחור במסירה שלא יעלה על תשעים ימים לא יהווה הפרת החוזה [ראה סעיף 21(ב)]. בפועל מסיבות שלא הובררו נמסרה החזקה בדירה ביום 31.12.97. 4. עת התקשרו בחוזה טרם הושלם המיזם. בהתאם לסעיף 15 לחוזה התחייבה החברה לרשום את המיזם כולו (שעתיד היה לכלול מספר בניינים) כבית משותף ואת הזכויות בדירה על שם התובעים. עורכי הדין מצדם, אשר ערכו את חוזה המכר נטלו על עצמם התחייבות לבצע את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ולשם כך שילמו להם התובעים שכר טרחה בשיעור 1.5% משווי הדירה (ראה סעיף 19(ג) לחוזה). 5. בעת עריכת החוזה צפו החברה ועורכי הדין כי יהא עיכוב ברישום ועל כן בסעיף 17 לחוזה נקבעה תניה בזו הלשון: "א. הקונה מצהיר כי ידוע לו שאין כיום אפשרות לרשום הזכויות המוקנות לו בדירה ואין גם מועד משוער לכך. לפיכך מוסכם כי רישום הזכויות בדירה ע"ש הקונה בלשכת רישום המקרקעין ייעשה תוך 24 חודשים לאחר רישום הבניין כבית משותף ובלבד שהרישום של הבניין כבית משותף יבוצע לא יאוחר מחמש שנים לאחר יום המסירה של הדירה לקונה. ב. בכפוף לאמור בס"ק א' לעיל המוכרת מתחייבת להעביר הדירה ע"ש הקונה בלשכת רישום המקרקעין כשהיא נקייה מכל חוב ו/או שעבוד ו/או זכות צד ג' כלשהו (למעט המשכנתא שתנתן לקונה)". 6. מאחר שביום 31.12.97 נמסרה לתובעים החזקה בדירה היה על החברה להשלים את רישום הבית המשותף לא יאוחר מיום 31.12.02. רישום הזכויות בדירה על שם התובעים אמור היה להסתיים תוך עשרים וארבעה חודשים ממועד רישום הבית המשותף, קרי, לא יאוחר מיום 31.12.04. 7. אין חולק כי הליכי רישום הבית המשותף התארכו וכי רק ביום 1.12.08, שש שנים תמימות לאחר המועד החוזי, נרשם הבית המשותף. אין גם חולק, כי עד למועד הגשת סיכומי טענותיהם טרם נרשמו זכויות התובעים בדירה בלשכת רישום המקרקעין. 8. עוד ראוי לציין כי לשם מכירת זכויותיהם בדירה נזקקו התובעים לאישור החברה (ראה סעיף 16 לחוזה). ואמנם, כבר בשנת 2006 עם גידול המשפחה היו התובעים מעוניינים למכור את הדירה ולכן פנו בהזדמנויות שונות לעורכי הדין על מנת לקבל אישור כאמור ברם האחרונים מיאנו להשיב על פניותיהם. לטענת התובעים, שלא נסתרה, בשל אי-קבלת אישור הזכויות מהחברה נכשלה אותה עת עסקת מכר הדירה. 9. האישור המיוחל נתקבל רק בחודש אפריל 2008, לאחר הגשת התובענה דנן, ורק אז עלה בידי התובעים למכור את הדירה. עקב אי-רישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין טרם הועברו הזכויות על שם הרוכשים. ההליך בבית המשפט 10. התובעים פנו לחברה ולעורכי דין בפניות חוזרות ונשנות ונותרו ללא מענה או ללא מענה מניח את הדעת. על כן הגישו תובענה זו נגד החברה ונגד עורכי הדין בה נתבעים לשלם להם את הפיצוי המוסכם והמוערך מראש בחוזה בשיעור 10% מהתמורה ששולמה בעבור הדירה וכן פיצוי בסך 30,000 ₪ בגין נזק בלתי ממוני - עגמת הנפש שנגרמה להם עקב הפרת החוזה והתנהגות רשלנית מצד הנתבעים. 11. החברה לא הגישה כתב הגנה ועל כן ביום 18.3.08 נתן רשם בית משפט פסק דין נגדה על פי צד אחד. 12. עורכי הדין הגישו תחילה כתב הגנה סתמי למדיי ורק לאחר ישיבת קדם משפט ראשונה, בה העלו טענות מטענות שונות המסבירות לדעתם את העיכוב שחל ברישום, הגישו כתב הגנה מתוקן בו פירטו את טענותיהם באריכות. 13. לאחר הגשת תצהירי עדות ראשית הסכימו הצדדים כי יינתן פסק דין על סמך חומר הראיות המצוי בתיק בית המשפט וסיכומי טענותיהם, ללא צורך בחקירת עדים. התובעים הגישו סיכומים ואילו עורכי הדין לא עשו כן עד עצם היום הזה. אף כי בנסיבות אלו ניתן היה לראות בעורכי הדין כמי שלא התייצבו לדיון וליתן נגדם פסק דין ללא צורך בהתייחסות לטענות גופן (ראה תקנת 160(ד) - "דינו של בעל דין שלא הגיש כתב סיכומיו במועד הקבוע, כדין בעל דין שלא התייצב במועד שנקבע, זולת אם הורה בית המשפט הוראה אחרת" - ותקנה 157(2) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 - התייצב התובע, ואילו הנתבע לא התייצב לאחר שנמסרה לו הודעה כראוי, רשאי התובע להוכיח את תביעתו עד כמה שחובת הראיה עליו, ואז יהא זכאי לסעד המבוקש ולכל סעד מתאים אחר" - החלטתי להכריע במחלוקת גופה. טענות עורכי הדין 14. אין חולק כי גם בעת הגשת כתב ההגנה - המקורי והמתוקן - טרם נרשם בית משותף. רישום זה הסתיים כאמור ביום 1.12.08 במהלך הדיון בהליך דנן. אף כי עורכי הדין טענו בישיבת קדם משפט כי רישום זכויות התובעים בדירה התעכב מסיבות טכניות בלבד התברר כאמור כי רישום זה לא הושלם עד להגשת סיכומי התובעים ומאחר שעורכי הדין לא הגישו סיכומים, אין לדעת אם בינתיים הושלם הליך הרישום. מכל מקום, השלמת הרישום כיום אין לה נפקות להכרעה בשאלה האם הפרו עורכי דין חיוב שהוטל עליהם. 15. בכתב ההגנה המתוקן פירטו עורכי הדין מסכת עובדתית ממנה עולה לגרסתם כי העיכוב ברישום בית משותף נבע מסיבות שאינן תלויות בהם. אין חולק, כי כתנאי מוקדם לרישום בית משותף היה צורך בהשלמת הליך חלוקה ואיחוד חלקות עליהן הוקם המיזם. הליך זה התארך והושלם רק בשנת 2004. לטענת עורכי הדין עם השלמת הליך זה החלו בטיפול לצורך רישום בית משותף אלא שאז נתקלו בבעיה שעה שאדריכל המיזם אשר הכין תשריט לשם כך סירב לבצע את השינויים שנדרשו על ידי המפקחת על רישום המקרקעין עד אשר לא יסולק חוב שכר טרחה של החברה אליו. רק לאחר שעלה בידם לגרום לכך שבעלי המניות של החברה יסדירו את התשלום תוקן התשריט והושלם רישום הבית המשותף. 16. עורכי הדין סבורים כי מאחר שאינם צד לחוזה המכר - שנכרת בין התובעים לבין החברה - אינם חייבים בפיצוי המוסכם והמוערך מראש בחוזה המכר. כמו כן, מאחר שהעיכוב ברישום נגרם מסיבות שלא היו בשליטתם אינם חבים בפיצוי בגין עגמת נפש. חבות עורכי הדין 17. חובתם של עורכי הדין לטפל ברישום הבית המשותף וזכויות התובעים בדירה נעוצה קודם כל בתניה החוזית בה נקבע שעורכי הדין יעשו כן. אי-קיום חובתם זו יוצרת חבות הן כלפי הרוכשים והן כלפי הקבלן מכוח דיני החוזים הכלליים (דיני ההפרה), מכוח כללי לשכת עורכי דין (ייצוג בעסקאות בדירות) [כלל 5(א)] ומכוח דיני הנזיקין (דיני הרשלנות). 18. כלל 5(א) לכללי הלשכה קובע כי " עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה, ויפעל בענין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד". הפסיקה הכירה בכך שעורך-דין המקבל על עצמו לטפל בביצוע רישום מכר מקרקעין חב חובת זהירות ונאמנות לא רק כלפי לקוחו - החברה במקרה דנן - אלא גם כלפי הצד שכנגד וכלפי הציבור וכן כלפי צד להסכם שלרישום זכויותיו התחייב עורך-הדין לפעול. ראה ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, פ"ד מח(3) 207 [1994] 19. אמנם נכון, עורכי הדין אינם צד לחוזה המכר. עם זאת, חבותם כלפי התובעים נובעת גם מדיני החוזים. סעיף 34 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) קובע לאמור: "חיוב שהתחייב אדם בחוזה לטובת מי שאינו צד לחוזה (להלן- המוטב) מקנה למוטב את הזכות לדרוש את קיום החיוב, אם משתמעת מן החוזה כוונה להקנות לו זכות זו". וסעיף 36(א) לחוק החוזים קובע: "כל עוד לא הודיע אחד הצדדים למוטב על זכותו לפי החוזה, רשאים הם לשנותה או לבטלה על ידי שינוי החוזה". 20. בענייננו, לצד החוזה בין החברה לבין התובעים נכרת חוזה נוסף בין הראשונה לבין עורכי הדין (בכתב או בעל הפה) לפיו התחייבו האחרונים לטפל ברישום הבית המשותף וברישום זכויות התובעים בלשכת רישום המקרקעין. חוזה זה בין החברה לבין עורכי הדין מהווה חוזה לטובת צד שלישי - הרוכשים/התובעים - עליו נמסר להם בצורה ברורה וחד-משמעית שעה שהתחייבות החברה והתחייבות עורכי הדין צוינו בחוזה המכר. 21. העובדה שחיובם של עורכי הדין צוין מפורשות בחוזה המכר מעידה על כוונתם (שלהם ושל החברה) להקנות למוטבים/הרוכשים/התובעים את הזכות לדרוש מעורכי הדין את קיום חיובם לרשום את זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין. הואיל והחברה ועורכי הדין הודיעו למוטבים - התובעים - על קיומו של החוזה לטובתם, מחובתם לקיים את החיוב בהתאם לאמור בחוזה. 22. מקור נוסף להטלת אחריות על עורכי הדין נעוץ בדיני הרשלנות - איחור של למעלה משש שנים מהמועד האחרון בו התחייבו להשלים את רישום הבית המשותף ואת רישום זכויות התובעים בדירה אינו עולה בקנה אחד עם ההתנהגות המצופה מצד עורך דין סביר המטפל בעסקה במקרקעין ומהווה הפרת חובת הזהירות שחב עורך-הדין כלפי צד לחוזה כלפיו התחייב לטפל ברישום זכויותיו. 23. על יסוד האמור לעיל אני קובעת כי עורכי הדין הפרו חובה המוטלת עליהם כלפי התובעים ועל כן עליהם לפצותם בגין הנזק שנגרם להם. דיני הסיכול 24. לטענת עורכי הדין, לא היתה להם שליטה על הליך חלוקה ואיחוד חלקות, שהשלמתו היוותה תנאי מוקדם לרישום בית משותף וזכויות התובעים על הדירה. על כן אין להטיל עליהם אחריות בגין העיכוב ברישום. טענתם מושתתת למעשה על דיני הסיכול. 25. סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1971 (להלן: חוק החוזים תרופות) קובע לאמור: "היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים". 26. סעיף 18 קובע שלושה תנאים מצטברים שבהתקיימם פטור צד לחוזה מתוצאות אי קיומו את החוזה. ואלה הם: אי-ידיעה או צפייה מראש מצד המפר את הנסיבות המסכלות (דהיינו, פן אובייקטיבי [אמת המידה של האדם הסביר] ופן סובייקטיבי [העדר ראייה או צפייה בפועל מצדו של המפר]); העדר יכולת מצד המפר למנוע נסיבות אלה; קיום החוזה באותן נסיבות היה בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם (דהיינו, לא רק מצב בו לא ניתן לקיים את החוזה לחלוטין אלא גם כאשר בשל נסיבות אובייקטיביות או סובייקטיביות ביצועו האפשרי שונה משמעותית מהמוסכם). ראה בסוגיה ג' שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, עמ' 499 -500. 27. גישת הפסיקה בארץ נוקשה וכמעט לא הכירה במקרים המהווים אירוע מסכל. כפועל יוצא, האחריות החוזית הפכה לכמעט למוחלטת. עם זאת, אין צורך להרחיב בסוגיה שכן בענייננו לא התקיימו התנאים המצטברים מהם ניתן היה להסיק כי העיכוב בהליכי חלוקה ואיחוד החלקות היווה אירוע מסכל. 28. עובר לעריכת החוזה ידעו עורכי הדין על הנסיבות המסכלות וידעו כי חלק מהתהליך אינו בשליטתם. על כן הוסיפו את התניה בסעיף 17 לחוזה לפיה בהסכמת התובעים הוקצב פרק זמן ארוך למדיי להשלמת הרישום. משידעו עורכי הדין לפני כריתת החוזה על הנסיבות המסכלות או למצער צפו אותן דין טענתם זו להדחות. 29. לא זו אף זו, עורכי הדין לא הניחו תשתית עובדתית ממנה ניתן להסיק כי עשו את המוטל עליהם למניעת הנסיבות המסכלות כך שגם מטעם זה דין הטענה להדחות. עורכי הדין הכניסו עצמם למעשה למצב של חוסר יכולת לקיים את התחייבותם, שהרי קבעו מועד להשלמת הרישום, שבדיעבד הסתבר (לגרסתם) שלא ניתן היה לעמוד בו. אם אמנם כך היו פני הדברים אין לעורכי הדין להלין אלא על עצמם אם בשל כך הפרו את התחייבותם כלפי התובעים. בעניין זה יצוין כי לא הונחה תשתית עובדתית ממנה ניתן להסיק שלתובעים היה יד בקביעת המועד להשלמת רישום הזכויות על שמם. 30. מעבר לכך, לא הוכח כי לא ניתן היה להשלים את הליכי חלוקה ואיחוד חלקות מוקדם יותר או כי בלתי אפשרי היה להשלים את הרישום תוך המועד הנקוב בחוזה או למצער במועד מוקדם יותר. נהפוך הוא, מחומר הראיות ניתן להסיק דווקא היפוכו של דבר. ממועד השלמת הליך איחוד וחלוקת החלקות - שנעשה על ידי עורך דין אחר ולא על ידי עורכי הדין הנתבעים - חלף חודש וחצי עד אשר החלו האחרונים לטפל ברישום הבית המשותף. בהמשך כאשר קבלו הערות המפקחת על רישום מקרקעין לא אצה להם הדרך וחלפו קרוב לשלוש שנים תמימות עד אשר הגישו את כל המסמכים הדרושים לרישום הבית המשותף. הטענה כי עורך התשריט סירב לשתף פעולה בשל מחלוקת בעניין שכר טרחה אינה יכולה לסייע לעורכי הדין, שהרי לא היתה מניעה לנקוט כבר בתחילת הדרך צעדים להשגת שיתוף פעולה מצדו, כפי שעשו בהמשך. לא זו אף זו, גם לאחר רישום הבית המשותף לא פעלו עורכי הדין לסיום מהיר של הליכי רישום זכויות התובעים, אף כי במהלך הדיון בבית המשפט ניתנה להם הזדמנות נאותה לעשות כן. לו עשו כן ניתן להניח כי היו עורכי הדין מזדרזים ומודיעים לבית המשפט ברם לא רק שלא עשו כן אלא שאף לא טרחו להגיש סיכומי טענותיהם. 31. גם מטעם זה ניתן לקבוע כי על עורכי הדין לפצות את התובעים בגין הנזק שנגרם להם עקב אי-רישום זכויותיהם בדירה במועד. הזכות לתבוע פיצויים מוסכמים 32. סעיף 21(א) לחוזה קובע פיצוי מוסכם ומוערך מראש למקרה של הפרת חוזה המכר -"כל צד אשר יפר איזה מהתחייבויותיו המפורטות בהסכם זה הפרה יסודית מתחייב לשלם לצד השני פיצויים מוסכמים ומוערכים מראש בשיעור השווה ל-10% מהתמורה עפ"י הסכם זה, וזאת מבלי לגרוע מיתר הסעדים והתרופות המוקנים לצד השני עקב הפרת ההסכם". התובעים סבורים כי הם רשאים לתבוע פיצוי זה גם מעורכי הדין. 33. סעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות קובע לאמור: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". 34. אין חולק, כי כאשר עסקינן בחוזה לטובת צד שלישי זכאי המוטב לתבוע לא רק אכיפת החוזה לטובתו או ביטולו אלא קמה לטובתו גם הזכות לתבוע פיצוי בגין הנזק שנגרם לו בעטיה של ההפרה. "במקרה של הפרת החיוב לטובת המוטב זכאים הן המוטב הן הנושה לתבוע את החייב בגין הפרת חוזה. חוק התרופות, והסעדים המנויים בו, חלים גם על חוזה לטובת אדם שלישי, והנפגע, הזכאי לקיום החוזה שהופר, על-פי סעיף 1 לחוק התרופות, הוא הנושה או המוטב - לפי העניין...גם הזכות לפיצויים בגין הפרת החיוב לטובת האדם השלישי, כמוה כזכות לאכיפה ולביטול, מוקנים בד בבד למוטב ולנושה". ראה בסוגיה ג' שלו, דיני חוזים, בעמ' 454 - 455. 35. ואולם, כבר נאמר לעיל כי עורכי הדין אינם צד לחוזה המכר והעובדה שהוא מטיל עליהם חיוב לטובת התובעים אינו מקנה לאחרונים זכות לתבוע מהם חיובים שלא הוטלו עליהם במפורש. במקרה דנן לא נקבע בשום דרך שהיא כי לתובעים/המוטבים זכות לתבוע את הפיצוי המוסכם. 36. התניה החוזית הקובעת פיצוי מוסכם ומוערך מראש נועדה לקבוע מנגנון פיצוי בין הצדדים לחוזה - החברה והתובעים - למקרה של הפרתו היסודית של החוזה על ידי אחד מהם. בעוד שבין הצדדים לחוזה הוטלו חיובים שונים הרי שכלפי עורכי הדין הוענקו לתובעים זכויות בנוגע לרישום בית משותף ורישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין, ללא שהוקנתה להם זכות לדרוש את הפיצוי המוסכם. 37. אמנם נכון, כפי שנאמר לעיל זכאים התובעים לתבוע פיצוי בעד הנזק שנגרם להם בעטיה של ההפרה. ואולם, פיצוי בגין נזק לחוד ופיצוי מוסכם לחוד. פיצוי מוסכם ניתן לפסוק ללא הוכחת נזק בעוד פיצוי אחר יש צורך להוכיחו. בהעדר תניה חוזים המעניקה לצד השלישי זכות לתבוע את הפיצוי המוסכם לא יהיה זכאי לו אלא שומה עליו להוכיח את נזקיו. 38. התובעים זכאים לתובע פיצוי בגין הנזק שנגרם להם ברם אין להם זכות לקבלת הפיצוי המוסכם. 39. בנוסף לפיצוי המוסכם תבעו התובעים פיצוי בסך 30,000 ₪ בגין הנזק הבלתי ממוני שנגרם להם בעטיה של התנהגות עורכי הדין. נוכח הזמן הרב שחלף מאז המועד בו היה על עורכי הדין לקיים את התחייבותם והעובדה שבמשך זמן רב נבצר מהתובעים למכור את הדירה דבר אשר הסב להם ללא ספק עגמת נפש רבה הרי שסכום הפיצוי סביר ויש לפסקו לטובתם. טענת התובעים לפיה נגרם להם נזק ממוני לא הוכחה כדבעי. זולת קבלות על סך 500 ש"ח, שייפסק לטובתם, לא הובאו ראיות נוספות לביסוס טענתם זו. סוף דבר 40. אשר על כן, אני מחייבת את הנתבעים 2 ו-3 ביחד ולחוד לשלם לתובעים סך של 30,500 ₪ כפיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם עקב הפרת החוזה. כן ישלמו הנתבעים 2 ו-3 הוצאות משפט 10,000 ₪. חיובם של עורכי הדין הנו ביחד ולחוד עם חיוב החברה, נגדה ניתן ביום 18.3.08 פסק דין על פי צד אחד. סכומים אלה ישולמו תוך שלושים יום מהיום שאם לא כן יישא הסכום שאיחרו בתשלומו ריבית והפרשי הצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל. רישום בית משותףבתים משותפים