כלפי המוכרים, טוען הקונה כי הפרו את החוזה הפרה יסודית שעה שלא דאגו לקבל אישור זכויות מהחברה המשכנת. כלפי עורכת הדין טוען הקונה כי התרשלה בכך שלא דאגה לקבל אישור זכויות מהחברה המשכנת לפני חתימת החוזה. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא קבלת אישור זכויות חברה משכנת: כללי 1. עסקה למכירת דירת מגורים שהסתבכה באה על סיומה המוצלח הודות לפעולה מושכלת של עורכי הדין אשר ייצגו את הצדדים לחוזה. הקונה, הסבור שהמוכרים הפרו את החוזה עמו וכי עורכי הדין הפרו חובות נאמנות המוטלים עליהם ואף התרשלו במילוי תפקידם, הגיש תובענה זו בה נתבע הפיצוי המוסכם והמוערך מראש בחוזה. בעלי הדין 2. במועד הרלוונטי לתובענה היו הנתבעים 1 ו-2 בעלי זכויות בדירה ברחוב האטד 24 בכרמיאל אשר הוקמה על מקרקעין הידועים כחלקות 36, 44, 79 ו-82 בגוש 18991 (להלן: המוכרים או בני הזוג קורן והדירה בהתאמה). התובע (להלן: הקונה או חנקובסקי) התקשר בחוזה עם המוכרים לרכישת הדירה. הנתבעת 3, עורכת דין במקצועה (להלן: עו"ד גב' רוה), ייצגה תחילה את המוכרים בהליך הקשור לדירה. במעמד עריכת חוזה המכר ייצגה גם את הקונה ברם חדלה מלייצגו שעה שנתגלה חוב של המוכרים לחברה הקבלנית ממנה רכשו את הדירה. הנתבע 4 (להלן: עו"ד זטלר) ייצג את הקונה משלב גילוי החוב ועד לרישום הזכויות על שמו בחברה המשכנת. העובדות 3. הדירה נבנתה כחלק ממיזם בניה שהוקם על ידי חברת בניין ופיתוח יפרח אברהם בע"מ (להלן: חברת יפרח). אותה עת (וכפי הנראה גם עתה) טרם נרשמו הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין. חברת יפרח משמשת כחברה משכנת וזכויות הרוכשים נרשמות בספריה. ביום 2.1.91 רכשו בני הזוג קורן את הדירה מאת חברת יפרח. חלק מהתמורה מומן בסיוע הלוואות שקבלו מבנק טפחות למשכנתאות בע"מ (להלן:בנק טפחות) ומבנק עצמאות למשכנתאות ולפיתוח בע"מ (להלן:בנק עצמאות) שהשבתן הובטחה במשכון. זכויות בני הזוג כמו גם המִשְכּוּן נרשמו בספרי חברת יפרח. 4. בני הזוג קורן נקלעו לקשיים כלכליים בעטיים פיגרו בתשלומי החזר ההלוואות. בנק טפחות נקט בהליכי הוצאה לפועל למימוש המשכון במסגרתם מונה לדירה כונס נכסים והוצא צו פינוי נגד בני הזוג קורן. 5. בשלב זה פנו בני הזוג קורן לעו"ד גב' רוה, וזו פנתה בשמם ללשכת ההוצאה לפועל בבקשה לעכב את הליכי הפינוי. הבקשה נדחתה ועל כן הגישה לבית המשפט המחוזי בחיפה בקשת רשות ערעור על החלטת רשם ההוצאה לפועל (בר"ע 816/03) . ההליך, שנדון לפני כבוד השופט כהן, הסתיים בהמלצתו בפשרה, שקבלה תוקף של פסק דין ביום 25.12.03, לפיה ניתנה לבני הזוג ארכה עד ליום 31.3.04 לפינוי הדירה, כשעד ליום 28.2.04 התאפשר להם למכור את הדירה בעצמם בשוק החופשי. עוד סוכם, כי אם לא יעלה בידם לעשות-כן, עליהם לפנות את הדירה לא יאוחר מיום 1.4.04 ולמסור את החזקה בה לידי כונסת הנכסים, אחרת תהא האחרונה רשאית לפנותם ביום 14.4.04 במסגרת הליכי הוצאה לפועל. 6. עו"ד גב' רוה דאגה לפרסום את דבר המכירה ברבים תוך שהיא ציינה את מספר הטלפון של משרדה. כל אימת שקונה בכוח יצר קשר עם המשרד, הופנה למוכרים. חנקובסקי, שאמו טפלה בענייניו, נמנה על הקונים בכוח, והופנה גם הוא לבני הזוג קורן. 7. ביום 5.3.04 נפגשו בדירה בני הזוג קורן, חנקובסקי ואמו ומתווך. משמצאה הדירה חן בעיני חנקובסקי חתמו הוא ובני הזוג קורן על זכרון דברים שכלל את הפרטים החיוניים המעידים כי התגבשה עסקת מכר מקרקעין. ביניהם, פרטי הצדדים לעסקה והצהרותיהם המעידות על מפגש רצונות, התמורה, מועד המסירה ומי נושא בתשלומי חובה שונים. כן הסכימו על פיצוי מוסכם ומוערך מראש בסך 10,000 דולר למקרה של הפרת זכרון הדברים והתחייבות לחתום על חוזה לא יאוחר מיום 12.3.04. תמורת הדירה התחייב הקונה לשלם סך של 109,000 דולר של ארה"ב. 5,000 דולר שולמו במעמד החתימה על זכרון הדברים, סך של 103,000 דולר התחייב חנקובסקי לשלם עד ליום 15.5.04 (בטעות נרשם 15.5.03) וסך של 1,000 דולר במועד קבלת החזקה בדירה, שנקבע ליום 1.7.04. 8. באותה פגישה הבהירו בני הזוג קורן שהצורך במכירת הדירה נבע מקשיים כלכליים אליהם נקלעו ומצבו הרפואי הלקוי של מר קורן. הם גם הסבירו כי קיים חוב לבנקים ועליהם לסלקו תחילה. לטענת בני הזוג קורן, שלא נסתרה, קבלו את הצעת חנקובסקי נוכח הצהרתם, שלו ושל אמו, כי בידי הקונה כספי פיצויים שקיבל לאחר פציעתו בתאונת דרכים ולכן ביכולתו לשלם את מלוא התמורה תוך זמן קצר. במעמד החתימה על זכרון הדברים ציינו המוכרים כי הם מיוצגים על ידי עו"ד גב' רוה וכי מעוניינים שתייצגם גם בעסקה זו. הקונה ואמו ציינו כי אינם מכירים אותה ברם הסכימו שתייצגם. 9. ביום 7.3.04 נפגשו המוכרים והקונה ואמו (וכן המתווך) במשרד עו"ד גב' רוה ושם חתמו על חוזה מכר. לגרסת עו"ד גב' רוה באותה הזדמנות הבהירה אִמו של הקונה כי בידיו מלוא התמורה בעבור הדירה ברם מאחר שבנה לא עבד ולא היתה לו דירה משלו היו מעוניינים לברר אפשרות לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא בתנאים טובים. בני הזוג קורן לא התנגדו ועל כן הוסף "הואיל" בזו הלשון: "הואיל ובכוונת הקונה לקבל משכנתא לצורך רכישת דירה זו". 10. בחוזה נקבעה התמורה במטבע ישראלי. מחיר הדירה הסתכם בסך 490,936 ₪ (שהם 109,000 דולר לפי שער חליפין בסך 4.505 ₪ לדולר) מתוכו שילם הקונה סך של 22,520 ₪ (5,000 דולר) במעמד חתימת זכרון הדברים. כן התחייב הקונה לשלם 292,760 ₪ (65,000 דולר) ביום 26.3.04; סך של 171,152 ₪ (38,000 דולר) ביום 15.5.04 וסך של 4,504 ₪ (1,000 דולר) בעת קבלת החזקה בדירה. בפועל שולם ביום 28.3.04 סך של 309,000 ₪, קרי, הקונה הקדים תשלום בסך 16,240 ₪. אין חולק כי עם קבלת סכום זה סולק החוב לבנקים המלווים - בנק טפחות ובנק עצמאות. 11. לפי החוזה נקבע מועד מסירת החזקה לא יאוחר מיום 1.7.04. כן סוכם (ראה סעיף 7(א)(ג)(1) לחוזה) כי כל צד שיפר את החוזה הפרה יסודית ישלם למשנהו סכום קבוע ומוערך מראש בסך 45,000 ₪ (סכום השווה ערך במטבע ישראלי לסך של 10,000 דולר של ארה"ב). עוד סוכם כי איחור של עד שלושים ימים לא יהווה הפרה יסודית ברם יקנה לצד הנפגע פיצוי מוסכם ומוערך מראש בסך 150 ₪ בעד כל יום של איחור בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק (ראה סעיף 7(א)(ג)(2) לחוזה). כן סוכם כי כל שינוי בחוזה ייערך בכתב (סעיף 8(ג) לחוזה). 12. עוד בתחילת הדרך דרשה עו"ד גב' רוה מהמוכרים אישור זכויות מאת חברת יפרח ברם אלה טענו כי מנהלה הלך לבית עולמו ולדעתם החברה אינה קיימת עוד. פניותיה לכתובת הרשומה ברשם החברות או בחוזה בין בני הזוג קורן לבין חברת יפרח לא נשאו פרי. גם ניסיונה להתחקות אחר עו"ד סופר, מי שערך את חוזה המכר, לא עלה יפה וכך גם פנייתה למודד אליו הופנתה על ידי בני הזוג קורן ואשר לדבריהם ערך מדידה לצורך רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין. ביום 8.3.04 למחרת יום חתימת החוזה ואגב טיפול בלקוח אחר נתקלה עו"ד גב' רוה באקראי במכתב שנשלח אליה על ידי עו"ד זהר אנגלנדר, אשר תחת שמו הופיעה חברת יפרח. משפנתה אליו התברר לה כי עו"ד סופר ייצג את חברת יפרח בכל הקשור למיזם בו מצויה הדירה. ביום 15.3.04 פנתה עו"ד גב' רוה לעו"ד סופר ושוב ביום 23.3.04 בבקשה לקבל אישור הזכויות בדירה. ביום 28.3.04 נתקבל האישור ובו ביום נמסר לידי הקונה ואמו. באישור הזכויות ששלח עו"ד סופר נרשמו שני השעבודים לטובת בנק טפחות ובנק עצמאות וכן הערה "קיים חוב לחברה". 13. הקונה, שהגיש בקשה לקבלת הלוואה על סך 155,000 ₪ מבנק טפחות, קיבל ביום 30.3.04 אישור עקרוני כפוף להמצאת מסמכים שונים, ביניהם אישור זכויות מהחברה המשכנת. 14. ביום 14.4.04 הגיע לידי הקונה צו עיקול על סך 268,593.23 ₪ על כספי התמורה, שהוטל במסגרת תיק הוצל"פ 08-02781-96-3 שנפתח בעקבות בקשה לביצוע שטר שהוגשה נגד המוכר, מר קורן. כמסתבר, המוכרים מסרו לחברת יפרח על חשבון התמורה שהיה עליהם לשלם בעבור הדירה שיק על סך 50,000 ₪ משוך על חשבונו של מר קורן ואשר חולל באי-פִּרעון על ידי הבנק הנמשך. עוד הסתבר כי הליכי ההוצאה לפועל שננקטו נגד קורן החלו בשנת 1996. 15. עם צו העיקול פנו הקונה ואמו לעו"ד גב' רוה, זו פנתה למוכרים אשר השיבו תשובות מתחמקות והכחישו קיומו של חוב לחברת יפרח אם כי ציינו כי התנהל נגד מר קורן תיק הוצאה לפועל בו היו מיוצגים על ידי עו"ד זטלר ולמיטב ידיעתם העניין הוסדר. לאחר שעו"ד גב' רוה הבהירה לקונה ולאמו כי העיקול הוטל על הכספים ולא על הדירה ולכן אין מניעה להמשיך בעסקה, נתבקשה להפסיק את ייצוגם תוך שהם הודיעו כי הטיפול בהלוואה יוקפא. בהמשך גם פנו אליה הקונה ואחיו, ביקשו כי תעכב את הטיפול בהעברת הזכויות והודיעו כי פנו לעו"ד זטלר. מהמכתב ששִגרה עו"ד גב' רוה לעו"ד זטלר עולה כי כאשר בקשו את הפסקת הייצוג המליצה לקונה ואמו להיוועץ עם עורך דין אחר (ראה נספח 12 לתצהירה). ואמנם, הקונה ואמו פנו לעו"ד זטלר על מנת שהלה ייצגם. בין עורכי הדין התנהל קשר הדוק גם בכתב, והם פעלו בתיאום מלא על מנת למצוא מוצא שיפתור את הסבך. לנוכח מצבם הכלכלי הרעוע של בני הזוג קורן והעובדה שהכספים ששילם כבר הקונה - אשר היוו כשני שלישים ממחיר הדירה - הועברו כבר לבנקים למשכנתאות לכיסוי החוב של המוכרים ברי היה להם כי תחת ביטול החוזה יש לפעול למציאת פתרון שיאפשר השלמת העסקה. ביום 2.6.04 פנה עו"ד זטלר לעו"ד גב' רוה והודיע כי בנק טפחות אינו מקבל את אישור הזכויות שהועבר אליו ועומד על קבלת אישור זכויות נקי מזכויות צדדים שלישיים. 16. בעקבות זאת, פנתה לעו"ד סופר ברם משלא עלה בידיה לקבל את האישור המיוחל יזמה פניה לבית המשפט. עו"ד גב' רוה הגישה אפוא בשם המוכרת, שלא היתה צד לתיק ההוצאה לפועל, המרצת פתיחה נגד חברת יפרח ועו"ד סופר בה עתרה להורות להם ליתן למוכרת אישור זכויות בדירה נקי מכל שעבוד, עיקול או חוב. כן נתבקשה הצהרה לפיה ההערה באישור הזכויות בדבר חוב לחברה מבוטלת. עוד נתבקש בית המשפט להורות לחברת יפרח להסכים להעברת זכויות המוכרת ובן זוגה בדירה לידי הקונה. בהמרצת פתיחה נרשם חנקובסקי כמשיב פורמאלי ולא נתבקש נגדו סעד כלשהו. תחילה הוגשה התובענה לבית המשפט המחוזי בחיפה ברם היא נמחקה בהסכמה לאחר שעו"ד זטלר היסב את תשומת לבה של עו"ד גב' רוה שהדירה טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ולכן זכות המוכרים אובליגטורית גרידא כך שהסמכות העניינית מסורה לבית משפט השלום. לאחר מחיקת התובענה בבית המשפט המחוזי הוגשה ביום 8.9.04 תובענה חדשה לבית משפט השלום בעכו. בדיון שהתקיים ביום 10.2.05 לפני כבוד השופט שר התייצבו עו"ד גב' רוה בשם המוכרת, עו"ד סופר בשמו הוא ובשם חברת יפרח ועו"ד זטלר, שייצג את הקונה, ואמו של הקונה. 17. בהמלצת בית המשפט הגיעו הצדדים לידי הסכמה לפיה ניתנה הוראה לחברת יפרח להמציא אישור זכויות בדירה ללא כל הערה וזאת כנגד התחייבות לפיה כספי ההלוואה הבנקאית בסך 150,000 ₪ שנטל חנקובסקי יועברו לידי עו"ד זטלר, מתוכם יהיה עליו להעביר 100,000 ₪ לחברת יפרח על חשבון החוב והיתרה תוותר בידיו בנאמנות "עד לסיום הסכסוך בין הצדדים או החלטה אחרת של ביהמ"ש או ראש ההוצל"פ או כל גוף שיפוטי אחר או מעין שיפוטי". 18. בעקבות הסדר זה אושרה הלוואה בנקאית בסך 150,000 ₪ לקונה וביום 7.3.05 הועברו הכספים לידי עו"ד זטלר בנאמנות, אשר מתוך הסך הנ"ל העביר על פי המוסכם סך של 100,000 ₪ לידי עו"ד סופר והיתרה בסך 50,000 ₪ נותרה בחזקתו בנאמנות. 19. ביום 10.3.05 פנה עו"ד זטלר לעו"ד גב' רוה וביקש לקבל לוח זמנים לפינוי הדירה שכן לדבריו שולמה מלוא היתרה. עוד הוסיף כי שולחו "אינו מוותר על טענתו לפיצוי בגין העיכוב במסירת הדירה..". בעקבות מכתב זה החלו חילופי מכתבים בין עורכי הדין בהם חזר עו"ד זטלר על הטענה כי אין הקונה מוותר על דרישתו לפיצוי בגין העיכוב במסירה ועו"ד גב' רוה שבה וטענה כי החוזה לא הופר על ידי המוכרים אלא על ידי הקונה דווקא וכי עם תשלום יתרת התמורה (סך של 9,000 ₪) תפונה הדירה. לבסוף סוכם, כי כפוף לקבלת יתרת התמורה תמסר לקונה עד ליום 20.4.05 החזקה בדירה. 20. בשלב זה בחרו הקונה ואמו להיוועץ עם באת כוחם הנוכחית, עו"ד גב' אטד. ביום 27.3.05 פנתה עו"ד גב' אטד לעו"ד זטלר בדרישה שלא להעביר את יתרת הסכום המופקד בידיו לידי המוכרים או לידי עו"ד סופר. על כך הפנה עו"ד זטלר לפרוטוקול בית המשפט אשר לדבריו "המדבר בעד עצמו" (מכתב מיום 27.3.05). בעקבות פנייה נוספת השיב עו"ד זטלר הקונה לא היה צד לסכסוך אלא משיב פורמאלי בלבד וכי הוא, עו"ד זטלר, מונה כנאמן בהיותו צד נייטרלי אשר "הזדמן" לזירת הסכסוך (מכתב מיום 19.5.05). באותו מכתב גם הודיע כי בהתאם לנאמנות הועברו הכספים לעורכי דין סופר ורוה. 21. בין עו"ד סופר לבין עו"ד גב' רוה הושגה הסכמה לפיה יתרת כספי הנאמנות תחולק ביניהם כך שסך של 40,000 ₪ יועבר לידי הראשון לסילוק יתרת חוב המוכרים לחברת יפרח וסך של 10,000 ₪ יועבר לידי המוכרים באמצעות עו"ד גב' רוה. ביום 11.5.05 הוצגה הסכמה זו בפני עו"ד זטלר, שבאותו יום הכין שני שיקים שנתקבלו על ידי עו"ד סופר ועו"ד גב' רוה ביום 15.5.05. 22. החזקה בדירה נמסרה לקונה עוד ביום 21.4.05 כנגד תשלום יתרת התמורה (באותו שלב - 4,500 ₪). מועד המסירה 23. הצדדים האריכו בשאלה האם חיובי הקונה לתשלום יתרת התמורה וחיובי המוכרים למסור את החזקה בה שלובים זה בזה. בעוד הקונה סבור כי החיובים נפרדים, שכן לפי לשון החוזה התחייבו המוכרים למסור לידיו את החזקה בדירה "בכל מקרה" לא יאוחר מיום 1.7.04 קרי, ללא קשר לחיובו שלו לשלם את יתרת התמורה, גורסים המוכרים (וכן עורכי הדין הנתבעים) כי בחיובים שלובים עסקינן. 24. לפי סעיף 4(ב)(4) לחוזה "סך של 4,504 ₪...[התשלום האחרון] ישולמו לא יאוחר ממסירת החזקה בדירה, ובד בבד עם קבלת מפתחותיה" ולפי סעיף 5 לצד הכותרת "מסירת החזקה" נאמר בזו הלשון: "המפתחות והדירה יימסרו בכל מקרה לא יאוחר מה-1/7/04" 25. נפסק לא אחת כי לצורך התחקות אחר אומד דעת הצדדים בעת כריתת החוזה יש לבחון את התניות החוזיות כמכלול תוך התחשבות בקשר בין ההוראות השונות כמו גם בהגיון העסקה ותכלית החוזה (ראה ג' שלו, "דיני חוזים", מהדורה שנייה, תשנ"ה בעמ' 302-301). 26. חרף ניסוח סעיף 5 לחוזה ("בכל מקרה..") הרי שנוכח התניה בסעיף 4(ב)(4) עולה כי כוונת הצדדים היתה ליצור חיובים שלובים, לאמור, שהחזקה בדירה תמסר בד בבד עם תשלום מלוא התמורה. מסקנה זו אף מתיישבת עם הגיון הדברים, שהרי אין להניח שצד לחוזה מכר יסכים למסור את החזקה בדירה לידי הקונה בטרם שולמה לו מלוא התמורה בעדה או למצער קיבל בטוחה מספקת להבטחת קיום חיובו. לא כל שכן בני הזוג קורן, שנקלעו כאמור לקשיים כלכליים קשים והיו תלויים ביתרת התמורה שתוותר בידם על מנת למצוא סידור מגורים חלוף. 27. אני קובעת אפוא כי חיוב המוכרים למסור את החזקה בדירה וחיוב הקונה לשלם את מלוא התמורה היוו חיובים שלובים. טענות הקונה 28. כלפי המוכרים, טוען הקונה כי הפרו את החוזה הפרה יסודית שעה שלא דאגו לקבל אישור זכויות מאת חברת יפרח לפני החתימה על החוזה ובהמשך מסרו את החזקה בדירה באיחור בן עשרה חודשים. על כן, זכאי לדעתו לפיצוי המוסכם בסך 45,000 ₪ הנקוב בסעיף 7 (ג)(1) לחוזה וכן לפיצוי בסך 150 ₪ ליום בגין כל יום של איחור במסירת הדירה בהתאם לסעיף 7(ג)(2) לחוזה. 29. כלפי עו"ד גב' רוה טוען הקונה כי התרשלה בכך שלא דאגה לקבל אישור זכויות מחברת יפרח לפני חתימת החוזה, לא ציינה בחוזה תניה המסדירה את תשלום התמורה באמצעות הלוואה מובטחת במשכנתא וכתוצאה התעכבה קבלת ההלוואה ואף היה סיכון שיפסיד את זכאותו לקבלה. כמו-כן, משהתברר שיש חוב לא זו בלבד שלא ייעצה לו אלא הגדילה לעשות ואף כי ייצגה גם אותו במעמד עריכת החוזה הגישה נגדו תובענה לבית המשפט. בכך אף פעלה בניגוד לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין. לא זו אף זו, עו"ד גב' רוה לא הסבירה לו כי אינו צד אמיתי להמרצת פתיחה ושאינו נדרש להתגונן. לכן פנה לעורך דין אחר על כל ההוצאות הכרוכות בכך. 30. כלפי עו"ד זטלר נטען כי הפר את חובת הנאמנות כלפיו שעה שהעביר את יתרת הכספים שהופקדו בידיו בנאמנות גם כלפיו לידי עו"ד סופר ועו"ד גב' רוה ובכך גרם לחוסר יכולתו להפרע מהמוכרים שמחמת מצבם הכלכלי לא יהיה ביכולתם לעמוד בתשלום הפיצוי לו הוא זכאי עקב הפרתם את החוזה. אחריות המוכרים 31. כבר בשלב המשא ומתן לקראת כריתת החוזה הפרו המוכרים את חובתם לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת שעה שלא גילו לקונה כי על הדירה רובץ חוב בסכום משמעותי למדיי (כשליש משווי הדירה בעת הרכישה על ידם). הסתרת מידע זה היווה המקור להסתבכות עסקת המכר עם חנקובסקי. 32. עם זאת, עם גילוי דבר החוב שיתפו בני הזוג קורן פעולה, הסכימו לדחות את מועד תשלום יתרת התמורה עד אשר תוסדר ההלוואה הבנקאית לקונה (שקבלתה הותנתה כאמור באישור זכויות נקי מחובות מאת חברת יפרח) כך שחרף העיכוב יצאה העסקה אל הפועל; הקונה קיבל הלוואה ושילם את יתרת התמורה והמוכרים מסרו את החזקה בדירה. 33. נקבע לעיל כי מסירת החזקה בדירה ותשלום מלוא התמורה היוו חיובים שלובים. כתוצאה, אי-קיום החיוב המוטל על כתפי צד אחד אינו מהווה הפרה אם הצד שכנגד לא קיים את החיוב השלוב וקיומו מתעכב עד שהצד השני יהיה מוכן לקיים את חיובו (ראה סעיף 43(א)(3) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) וכן ג' שלו , שם בעמ' 467-466). 35. כל אימת שלא שילם הקונה את מלוא התמורה לא היה על המוכרים אפוא למסור את החזקה בדירה. עם זאת, המוכרים הפרו כאמור את חובתם כלפי הקונה בשלב הטרום-חוזי ועקב הפרתם זו (בשלב הטרום-חוזי כאמור) גרמו לקונה להפר את חיובו כלפיהם. אלמלא היה חוב - אותו הסתירו מהקונה ומעורכת דינם - היה ניתן אישור זכויות "נקי", הקונה היה מקבל הלוואה בנקאית במועד והיה משלם במועד את יתרת התמורה (למעט הסך של 4,500 ₪ שהתחייב לשלם בד בבד עם קבלת החזקה בדירה). 36. הפרת חובת הגילוי בשלב הטרום-חוזי יכולה ליצור חיוב כלפי הצד הנפגע (ראה סעיף 12 לחוק החוזים) ברם אינה מזכה בתשלום הפיצוי המוסכם (אלא אם המצג הטרום-חוזי מעוגן בחוזה). 37. הפיצוי המוסכם הנו סעד המוקנה לצד הנפגע בגין הפרה יסודית של החוזה על ידי הצד המפר. בענייננו, כאמור, המוכרים הטעו את הקונה והפרו את חובת הגילוי וחובת תום הלב שהיתה מוטלות עליהם בשלב שלפני כריתת החוזה. נפסק לא אחת כי "לא הרי ביטול חוזה מכוח פגם הנופל בכריתתו, כהרי ביטול חוזה מכוח הפרתו" (ראה ע"א 760/77 בן עמי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד לג (3) 567, 574 (1979) מאת השופט ברק, כתארו אז, הנזכר ברע"א 2324/07 ברנס נ' לבדנסקי [2007] (פורסם באתר נבו)). 38. אמנם נכון, עקרונית תתכן חפיפה בין השניים - ביטול מחמת פגם בכריתה וביטול מחמת הפרה - אך זאת כאמור רק כאשר המצג הטרום-חוזי מעוגן בחוזה (ראה פסק דין ברנס לעיל). 39. במקרה דנן לא רק שהחוזה לא כלל תניה לפיה המוכרים מצהירים כי מסרו לקונים את כל הפרטים הנדרשים וכי אין רובצים חובות על הדירה אלא בתניות החוזיות מודגש כי על הדירה רובצים חובות שהמוכרים מתחייבים לסלקם. לפיכך, אין קונה זכאי לפיצוי המוסכם (לפי סעיף 7(ג)(1) או לפי סעיף 7(ג)(2) לחוזה). 40. לו הגעתי למסקנה שהמוכרים הפרו את החוזה (להבדיל מהפרה בשלב הטרום-חוזי) היה מקום לקובע כי אין לחייבם בפיצוי המוסכם מהטעם שהקונה מחל להם על ההפרה שעה שהסכים לדחות את מועד המסירה עד להסדרת ההלוואה וסילוק חוב המוכרים לחברת יפרח. מנגד, הסכימו המוכרים לדחיית מועד התשלום. 41. מחילופי המכתבים בין עורכי הדין גב' רוה וזטלר עולה בבירור כי הקונה הסכים לארכה. כך עולה מהמכתב מיום 14.3.05 בו ציינה עו"ד גב' רוה כי הקונה נאות לדחות את מועד מסירת החזקה. לולא היה אמת בדבריה סביר להניח כי עו"ד זטלר היה מזדעק ומציין כי מרשו בשום שלב לא הסכים לדחיית מועד המסירה. לא זו בלבד שלא הזדעק אלא שגם לגרסת עו"ד זטלר הודיעה לו אמו של חנקובסקי כי הגיעו לידי הסכמה עם המוכרים על דחיית מועד מסירת החזקה בדירה. אמנם נכון, במכתביו הנזכרים לעיל ציין עו"ד זטלר כי הקונה עומד על דרישתו לפיצוי עקב הפרת החוזה ברם הוא עצמו ציין כי הדברים נכתבו מטעמי זהירות גרידא אף כי ידע מפי הקונה ואמו כי הצדדים לחוזה הגיעו להסכמה ביניהם. מעבר לכך, העובדה שבמהלך חודשים ארוכים שנדרשו להסדרת העניין לא באו הקונה או אמו בטרוניה ודרשו פיצוי בגין האיחור וגם לא עשו מאומה לתשלום יתרת התמורה תומכת אף היא במסקנה שפניהם היו אז לשלום קרי, להביא לסיום המוצלח של העסקה תוך ויתור על קבלת הדירה במועד הנקוב ובמקביל דחיית מועד תשלום יתרת התמורה. 42. גם העובדה שהקונה שילם למוכרים בחודש אפריל 2005 את יתרת התמורה בסך 4,500 ₪ (לאחר ניכוי סכום עליו סוכם בגין הצורך בנקיטת הליכי לגליזציה של פרגולה שהוקמה בדירה ללא היתר) ולא טען לזכות עיכבון מתיישבת עם המסקנה שהקונה מחל למוכרים על הפרתם (ככל שהיתה) והסכים לקבל את הדירה באיחור, בד בבד עם תשלום יתרת התמורה. 43. המסקנה הנה כי אין הקונה זכאי לקבלת הפיצוי המוסכם מאת המוכרים. 44. לו היה נקבע שהקונה זכאי לפיצוי המוסכם לא היה זכאי לקבלת פיצוי לפי סעיף 7(ג)(2) לחוזה. מנוסח התניות בעניין הפיצוי המוסכם עולה, כי התניה בסעיף 7(ג)(1) מתייחסת למקרה של הפרה יסודית של החוזה. אף כי לא צוין כי איחור במסירת החזקה מהווה הפרה יסודית ניתן להניח שהקונה לא היה מתקשר בָחוזה אילו ראה מראש שהמוכרים לא ימסרו את החזקה בדירה במועד (ראה סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970). הוראת סעיף 7(ג)(2) אך מאששת את המסקנה האמורה. 45. בהתאם לסעיף 7(ג)(2) איחור בן שלושים ימים לא יהווה הפרה יסודית ברם במקרה זה יהיה זכאי הצד הנפגע לפיצוי יומי בסך 150 ₪. איחור העולה על שלושים יום מהווה הפרה יסודית ומקנה זכות לצד הנפגע לתבוע את הפיצוי המוסכם בסך 45,000 ₪. מכאן, הקונה היה זכאי - לו הופר החוזה - לפיצוי המוסכם בסך 45,000 ₪ בלבד. 46. בסיכומי באת כוחו נטען כי הקונה זכאי לפיצוי בגין נזק בלתי ממוני. סעד זה לא נתבע בכתב התביעה ועל כן אין לפסקו. אחריות עו"ד גב' רוה 47. הוכח, כי מיד עם החלטת בית המשפט המחוזי במסגרת בר"ע 816/03 פנתה עו"ד גב' רוה לגורמים שונים על מנת לאתר את חברת יפרח, ללא הועיל. 48. עוד הוכח, כי עו"ד גב' רוה איתרה לבסוף את בא כוח חברת יפרח, יצרה עמו קשר וקיבלה ממנו אישור זכויות המוכרים בדירה, ממנו נודע לה לראשונה כי קיים חוב לחברה. 49. בעקבות גילוי החוב והטלת עיקול על כספי התמורה אצל הקונה (עובדה אשר לא מנעה את השלמת העסקה, כפי שגם הבהירה עו"ד גב' רוה לקונה) ומשלא עלה בידיה לקבל אישור זכויות נקי מחובות, כדרישת בנק טפחות, החליטה עו"ד גב רוה לנקוט בהליך משפטי על מנת לגרום לכך שחברת יפרח תנפיק את האישור המיוחל. ואמנם, בעקבות הליך זה באה הבעיה על פתרונה והתאפשרה השלמת העסקה. 50. אמנם נכון, ככלל, מחובתו של עורך דין המייצג את שני הצדדים לעסקת מכר מקרקעין לפעול לבירור מצב הנכס ובין היתר לוודא כי אין רובצים עליו חובות כלשהם. במקרה דנן אין חולק כי עו"ד גב' רוה לא בדקה מצב זכויות המוכרים בחברה המשכנת. ואולם, בענייננו, אין למצוא דופי בהתנהגותה, שלא חרגה מזו הנדרשת מעורך דין סביר. 51. הגם שהוכח כי עו"ד גב' רוה עשתה מאמצים על מנת להתחקות אחר חברת יפרח ללא הועיל הרי שאין בעצם היותה נתונה בתוך סד זמנים צר למדיי (כפי שנקבע בהסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין במסגרת בר"ע 816/03 של בית המשפט המחוזי בחיפה) כדי לשחרר עורך-דין מהחובה לערוך בירור מקיף של מצב הזכויות או למצער ליידע את הצדדים כי בשל קוצר הזמן לא נעשו בירורים כנדרש תוך התוויית התניות החוזיות כך שזכויות הצדדים לא תפגענה. 52. ואולם בענייננו, מונה לדירה כונס נכסים כך שניתן היה להניח כי הנושה ערך את הבירורים הדרושים כדי לברר את יתר חובות המוכרים. כמו-כן, בשים לב לעובדה שבני הזוג קורן התגוררו בדירה שנים רבות (כשלוש עשרה שנים) ניתן היה להניח כי שולמה מלוא תמורתה וכי זולת החובות לבנקים לא רבצו חובות נוספים בקשר לדירה או שאלה התיישנו זה מכבר. יתרה מזאת, חרף העובדה שהמוכרים התגוררו בדירה כך שלא היה קושי לאתרם לא היה מקום לחשוד כי הנושה "יישן" על זכויותיו תקופה כה ממושכת. 53. לא זו אף זו, גם אם היה מקום למצוא פגם בהתנהגותה הרי שאין קשר סיבתי בין התנהגות עו"ד גב' רוה לבין הנזק שנגרם, ככל שנגרם, שהרי עוד לפני חתימת החוזה חתמו המוכרים והקונה על זכרון דברים ללא כל סייג, שילם הקונה חלק מהתמורה (5,000 דולר) והתחייב לשלם את מלוא היתרה, למעט 1,000 דולר ביום המסירה, "בהקדם". זכרון הדברים מכיל את כל התנאים הדרושים ליצירת התחייבות בת תוקף בין בני הזוג קורן לבין חנקובסקי ואף נרשם בו כי "מהווה הסכם לכל דבר ועניין וכל הוראותיו וחיוביו יחייבו את הצדדים". על מעמד זכרון הדברים ראה ג' שלו, שם, בעמ' 97-95. 54. הנה כי כן, הצדדים באו לעו"ד גב' רוה עם חוזה מן המוכן, כך שכל בירור מצדה לא היה מועיל באותו שלב. 55. הקונה מייחס לעו"ד גב' רוה הפרת חובת הנאמנות בכך שהגישה תובענה לבית המשפט בה תבעה גם אותו, אף כי היה לקוחה. 56. אין חולק, לפי כלל 14(ב) לכללי לשכת עורכי-הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986 אין עורך דין רשאי לייצג צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים באותו עניין, ובכלל זה אינו רשאי לייצג בהליך משפטי נגד לקוחו. ואולם במקרה דנן אין הדבר כך. ראשית, באותו שלב הקונה היה מיוצג כבר על ידי עו"ד זטלר. התובענה הוגשה ביום 14.7.04 וכבר בחודש אפריל 2004 היה הקונה מיוצג על ידי עו"ד זטלר שפנה בשמו לעו"ד גב' רוה. בתובענה עצמה מצוין שמו של עו"ד זטלר כמייצגו של הקונה. התובענה גם הוגשה בתיאום בין עורכי הדין, אשר סברו - בצדק - כי בנסיבות עדיפה חלופת קיום החוזה על פני ביטולו. מכאן, כאשר הוגשה התובענה לא שימשה עו"ד גב' רוה עורכת דינו של הקונה. שנית, בתובענה צוין בצורה ברורה כי הקונה הנו "משיב פורמאלי", לא נתבקש כל סעד נגדו אלא ההפך. צוין כי יש צורך בקבלת הסעדים המבוקשים (חיוב חברת יפרח ועו"ד סופר להמציא אישור זכויות "נקי" והצהרה כי אין חוב לחברה) על מנת להשלים את העסקה עם הקונה ולאפשר העברת הזכויות בדירה אליו. 57. חרף טענת הקונה ואמו כי הם הדיוטות בתחום המשפט ואינם יודעים משמעות המונח "משיב פורמאלי" וכי הדבר לא הוסבר להם הרי שאמו של הקונה עבדה אותה עת שנים רבות בעיריית כרמיאל, כך שהעברית בוודאי היתה שגורה בפיה, ובנה - הקונה - אמנם היה צעיר ברם היה בגיר סטודנט, כך שגם הוא שלט בשפה העברית. כדי להבין כי לא נתבקש שום סעד נגדו וכי הבקשה נועדה בראש ובראשונה לדאוג לאינטרס שלו לא נדרשו הקונה או אמו להיות בקיאים ברזי המשפט. 58. כבר נאמר לעיל, כי הייעוץ שנתנה עו"ד גב' רוה שלא לבטל את החוזה כמו גם הפעולות שנעשו על ידה (יחד עם עו"ד זטלר) הביאו לסיום מוצלח של הפרשה. לו בוטל החוזה היו הצדדים קרוב לוודאי נגררים למסכת משפטית ארוכה שעלולה היתה להביא להפסד כספי ניכר לשני הצדדים לעסקה. בנסיבות אלו הפעולות שננקטו חסכו מהצדדים לעסקה נזק משמעותי שבוודאי היה גדול עשרות מונים מהנזק שנגרם עקב דחיית תשלום יתרת התמורה והאיחור בקבלת החזקה בדירה. 59. בסיכומי טענות באת כוחו נטען בהרחבה (בתצהיר נטען באופן כללי בסעיף 18) כי עו"ד גב' רוה התרשלה בכך שלא ציינה בחוזה תניות המסדירות את חיובי הצדדים בכל הקשור לתשלום חלק מהתמורה מכספי הלוואה בנקאית המובטחת במשכנתא (ובמקרה דנן, במשכון). עו"ד גב' רוה פירטה את נסיבות עריכת החוזה ומדוע לא נכללו בחוזה תניות מיוחדות בנושא המשכנתא, כפי שנהגה (ונוהגת) במקרים אחרים. איני רואה צורך להכריע בסוגיה, שכן גם אם היה מקום לציין בחוזה תניות בנושא ההלוואה אין קשר סיבתי בין העיכוב בקבלתה ובמסירת החזקה בדירה בעקבותיה לבין ניסוח החוזה. אין חולק כי המוכרים שיתפו פעולה עם הקונים בעניין, ועו"ד גב' רוה החלה עוד לפני שהקונים נדרשו להמציא אישור זכויות, במאמצים לאיתור חברת יפרח ומיד לכשעלה הדבר בידה הזמינה, וקבלה, אישור זכויות אותו מסרה לקונה. מה שגרם לעיכוב היה כאמור גילוי החוב, על קיומו נודע לה בעקבות האישור. העדר תניה חוזית לא גרמה אפוא לעיכוב בקבלת ההלוואה. 60. דין התובענה נגד עו"ד גב' רוה אפוא להדחות. אחריות עו"ד זטלר 61. נגד עו"ד זטלר נטען כאמור כי הפר את חיוביו כנאמן של חנקובסקי שעה שהעביר את מלוא הכספים לידי עו"ד סופר (לתשלום יתרת החוב לחברת יפרח) ועו"ד גב' רוה (יתרה שנותרה בעבור המוכרים). 62. חיובו של עו"ד זטלר תלוי בתשובה שתנתן לשאלה האם הכספים נמסרו לו בנאמנות גם בעבור חנקובסקי. הגעתי למסקנה כי התשובה לכך הנה שלילית. 63. כאמור, הקונה צורף להמרצת פתיחה כ"משיב פורמאלי" בלבד שכן היה ברצונה של עו"ד גב' רוה ליידע אותו בדבר נקיטת ההליך שיפתור את הבעיה שנוצרה ולא נתבקש כל סעד נגדו. מעיון בהמרצת פתיחה עולה כי כל מטרתה היתה לאפשר השלמת העסקה לטובת שני הצדדים לה. צירופו של הקונה כמשיב פורמאלי היתה במקומה שהרי היה לו עניין של ממש בתוצאות ההליך וחשוב היה כי יידע מה המצב לאשורו שעה שלתוצאות ההליך היתה השלכה ישירה עליו. על מעמד משיב פורמאלי ראה בבג"צ 5711/91 אברהם פורז נ' דב שילנסקי, פ"ד מו(1) 299. כן ראה בג"צ 2705/01 איגוד קציני בטיחות מקצועיים נ' שר התחבורה, תק-על 2001 (3) 2444. 64. התייצבות עו"ד זטלר לדיון כמו גם התייצבות אמו של הקונה מובנת שהרי באותו שלב השלמת העסקה לוטה בערפל. אמנם נכון, בהסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין נאמר "הצדדים" וגם חנקובסקי צוין כאחד הצדדים ברם המחלוקת הכספית שעמדה על הפרק היתה בין חברת יפרח לבין המוכרת (שלא היתה צד לתיק ההוצאה לפועל שננקט נגד המוכר) והם אלה שחלקו על כספי יתרת התמורה. 65. מכאן, הכספים נמסרו לעו"ד זטלר בנאמנות בעבור חברת יפרח והמוכרים ולכן מחובתו היתה למסרם להם לפי אחת החלופות המנויות בהסכם הפשרה (הסכמה בין הצדדים, החלטה שיפוטית או צו של ראש ההוצאה לפועל או גורם מעין שיפוטי אחר). משהוצג לעו"ד זטלר הסכם שהושג בין חברת יפרח לבין המוכרים מחובתו היה להעביר לידם את יתרת הכספים שהוחזקו בידיו בנאמנות. 66. הטענה כי עו"ד זטלר הסתיר מבאת כוחו החדשה של הקונה את כוונתו להעביר את יתרת הפקדון אינה נתמכת בחומר הראיות, ממנו עולה כי עוד לפני העברת הכספים לעו"ד סופר ולעו"ד גב' רוה הודיע עו"ד זטלר לבאת כוחו הנוכחית של הקונה על כוונתו לעשות כן, וכאשר נדרש שלא להעבירם היה זה לאחר שכבר הכספים לא היו בידיו. 67. למותר לציין, כי באותו שלב עמדה בפני הקונה האפשרות להגיש תובענה נגד המוכרים בגין הפרתם את החוזה ולעתור במסגרתה לעיקול הכספים ברם הוא בחר, מטעמיו שהוא, שלא לעשות כן. סביר להניח כי הקונה ובאת כוחו נהגו כך מתוך ידיעה שפעולה מעין זו תמנע השלמת העסקה ותגרום לנזק גדול בהרבה מזה שנגרם לו, ככל שנגרם לו, עקב העיכוב במסירת הדירה. 68. גם דין התובענה נגד עו"ד זטלר להדחות אפוא. אשם תורם 69. לו קיבלתי את התובענה היה מקום לחייב את הקונה באשם תורם משמעותי. הקונה חתם על זכרון דברים, המהווה חוזה לכל דבר ועניין, מבלי שבדק קודם לכן את הזכויות בדירה ומבלי שסייג את התחייבויותיו בבדיקתן. 70. בנסיבות אלו, לו היה עולה בידי עו"ד גב' רוה לברר את מצב הזכויות בחברת יפרח עוד לפני חתימת החוזה לא היה מונע הדבר את ההסתבכות (ולמרבה המזל פועלם של עורכי הדין הביאו לסיום המוצלח של העסקה, גם אם באיחור). סוף דבר 71. על יסוד האמור לעיל אני מורה על דחיית התובענה נגד כל הנתבעים. מאחר שהמוכרים לא גילו את כל העובדות חרף דחיית התובענה נגדם החלטתי שלא לפסוק הוצאות לטובתם. התובע ישלם לעו"ד גב' רוה ולעו"ד זטלר הוצאות משפט בסך של 3,000 ₪ לכל אחד מהם. בניהאישור זכויותחברה משכנת