קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אכיפת הסכם עסקת חליפין במקרקעין: פתח דבר 1. זוהי תביעה למתן פסק דין המורה על אכיפת ההסכם, שלטענת התובע נכרת בינו לבין הנתבעת, מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל ( להלן:"הנתבעת או המנהל" ), שעניינו עסקת חליפין במקרקעין , לפיו הוסכם, כי התובע יעביר לבעלות המדינה שטח של 950 מ"ר בחלקה 62 בגוש 19035 במג'ד אלכרום ( להלן:"חלקה 62" ), ובתמורה הוא - התובע יקבל לבעלותו מגרש מס' 28 בגוש 19174 אזור התעשיה בכפר ראמה (להלן:"המגרש"). כן עותר התובע, כי ביהמ"ש יצהיר על בעלותו במגרש. הטענות בכתב התביעה 2. הטענות העיקריות בכתב התביעה הינן כדלקמן: א. מאחר והתובע חפץ לקבל לבעלותו את המגרש, אשר נמצא בבעלות המדינה, הוא שכר את שירותיו של עו"ד חוראני יאסר, (להלן " עו"ד חוראני " ) על מנת לטפל בשמו מול המינהל בעניין רכישת המגרש ורישומו על שמו. עו"ד חוראני נפגש בחודש 2/05 עם גב' פטריסיה פרץ - הממונה על החליפין במינהל (להלן:"פטריסיה" או "הממונה"), אשר בהתייעצות איתה המליצה, לטענת התובע, בפניו ובפני עו"ד חוראני על החלפת המגרש במקרקעין אחרים בשטח של כ- 950 מ"ר בחלקה 62. ב. התובע רכש, בחודש 4/05, זכויות בחלקה 62 לצורך ביצוע החליפין, זאת על סמך דברי פטריסיה ולאחר שלטענתו הובטח לו על ידה, כי אם יעביר לבעלות המדינה שטח של 950 מ"ר בחלקה 62, הוא יקבל בחליפין את הזכויות על המגרש הנ"ל. ג. עוד נטען בכתב התביעה, כי רכישת הזכויות בחלקה 62 והליך רישומן ע"ש התובע ארכו זמן רב, בשל הגשת השגה על קביעת גובה המס החל על העסקה. אולם, בסופו של דבר, ולאחר דיון בהשגה שולמו המסים ע"י התובע והזכויות שרכש בחלקה 62 נרשמו על שמו. ד. התובע טוען עוד, כי הוא היה במעקב אחר עסקת החליפין, וכי פנה למינהל כדי שזה יקיים את התחייבותו או הבטחתו להתקשר עימו בעסקת חליפין, וכי המינהל דרש תשלום סך של 2500 ₪, כאגרת פתיחת תיק במינהל, והתובע שילם סכום זה. אחרי זמן מה, ביום 24/7/08, הודיע לו המינהל, כי הצעתו לחליפין נדחית, נוכח שינויים במדיניות המינהל. ה. עפ"י הנטען בכתב התביעה, בין התובע לבין המינהל השתכלל חוזה לפיו, הוא התובע יעביר לבעלות המדינה את השטח שרכש בחלקה 62, ובתמורה תעביר לו המדינה את הזכויות על המגרש. ו. המינהל ניהל את המשא ומתן עם התובע בחוסר תו"ל ובדרך לא מקובלת, העלים מהתובע את עניין שינוי המדיניות שלו, ולא קיים את חלקו בהסכם החליפין בזדון או ברשלנות, כתוצאה מכך נגרמו לתובע נזקים גדולים. הטענות עפ"י כתב ההגנה 3. מנגד טענה הנתבעת בכתב ההגנה שהנתבעת הגישה בתיק את הטענות הבאות: א. הצעת חילופי הקרקעות שהוגשה ע"י התובע למינהל היתה בשלב התחלתי, ולא השתכללה לכדי הסכם. ב. הנתבעת טענה כי המינהל נוהג בעסקאות רכישה וחליפין בהתאם לנוהל של המינהל מס' 43.01 בעניין רכישת קרקעות וחליפין בקרקע (להלן: "הנוהל"), הקובע את דרך טיפול המינהל בהצעות לחליפין, (להוראות נוהל זה אתייחס בהמשך), וטענות התובע בדבר קשירת עסקת חליפין, אינן עומדות בקנה אחד עם הוראות נוהל זה. ג. ביום 7/4/05 נתקבלה פניית עו"ד חוראני לפיה הוא מציע, לצרכי חליפין, את חלקה 62 ומבקש להודיעו אם יש למנהל עניין בחלקה זו. בפניה זו כלל לא צוין, בשם מי מובאת הצעת החליפין, וגם לא צוין מה מבוקש בתמורה לחלקה. בתגובה שלחה הממונה, ביום 19/7/05, מכתב בו הודיעה לעו"ד חוראני, כי למנהל אכן יש עניין בחלקה המוצעת, ומכאן שניתן להמשיך בהגשת ההצעה. הממונה ציינה במכתב זה, כי כדי להמשיך בניהול המו"מ מתבקש המציע להמציא ייפוי כוח מאת הבעלים הרשומים של החלקה המוצעת, בדבר הסכמתם לניהול מו"מ, ולפרט מה התמורה המבוקשת על ידי המציע. בנוסף הודיעה לעו"ד חוראני, כי בדיקת הצעת החליפין כרוכה בתשלום אגרה לפתיחת תיק חליפין בסך של 2,500 ₪. ד. מאז אותו מכתב, ביום 17/7/05 ועד תחילת שנת 2008, לא נמצא במינהל כל מסמך בקשר להצעת החליפין, ואף לא נפתח תיק חליפין, כפי שנעשה בכל מקרה של מו"מ לביצוע עסקת חליפין. ה. רק בחודש 3/08 נתקבל במינהל מכתב התובע בו הודיע, כי הוא העביר את הזכויות בחלקה 62 בלשכת רשום המקרקעין על שמו, וכי הוא מבקש לקבל לידיו את המגרש. ו. ביום 8/4/08 השיבה פטריסיה לתובע במכתב בו הבהירה, כי ההצעה במכתב מיום 19/7/05 היתה נכונה לאותו מועד, אולם לאור שינוי המדיניות והזמן הרב שחלף, ההצעה אינה בתוקף יותר. ז. לטענת המנהל, לפנים משורת הדין, ולאור טענת התובע, כי הוא רכש את החלקה לצורך החליפין, הסכים מחוז הצפון במינהל להמשיך במו"מ עם התובע , זאת אף שמדיניות המינהל השתנתה לפני כשנתיים וחצי, ולפי המדיניות החדשה אין עורכים עסקאות חליפין לגבי חלקות המצויות בשולי התכנית או בתכנית אב. אולם נמצא, כי קיים פער גדול מדי בין שווי השטח המוצע ע"י התובע לבין שווי המגרש המבוקש על ידו, ומשכך ירדה ההצעה מהפרק. ח. עוד נטען בכתב ההגנה, כי המגעים שהתקיימו בין הצדדים מצביעים על כך כי לכל היותר, הועלתה ע"י פטריסיה האפשרות לביצוע החליפין עם חלקה אחרת, וזאת כפתיח למו"מ. עוד נטען כי לפטריסיה אין סמכות להבטיח דבר, וכי הליך המו"מ ומתן וקבלת האישורים הוא הליך מורכב ומחייב בדיקות ואישורים של מספר גורמים, בטרם תאושר עסקת החליפין. בכל מקרה, התובע לא עדכן את המינהל בכך שהוא ממשיך במו"מ לביצוע החליפין, וכי לצורך כך הוא עומד לרכוש את החלקה. התובע לא שילם אגרת פתיחת תיק, ואפילו אם שולמה אגרה בדרך של משלוח צ'ק, הרי אין בכך כדי להעיד על התחייבות מצד הנתבעת לביצוע עסקת חליפין. ט. עוד טענה הנתבעת, כי בתקופה מיום 31/8/05 עד ליום 9/3/08 לא היה כל קשר בינה לבין התובע , ובכך ניתן היה להניח כי התובע זנח את הצעתו. לאור זאת, ומאחר והתובע לא המשיך בניהול מו"מ עם הנתבעת, הרי על הנתבעת לא היתה מוטלת כל חובה לעדכן את התובע בדבר שינוי המדיניות. ראיות הצדדים 4. מטעם התביעה העידו התובע ועו"ד חוראני. עדותו הראשית של התובע, שבעיקרה זהה לנטען בכתב התביעה, נמסרה בתצהיר שסומן על נספחיו, שכללו הסכם רכישת זכויות בחלקה 62 וחלק מהתכתובות בין הצדדים, כ- ת/3. התובע נחקר נגדית בפני ביהמ"ש, ע"י ב"כ הנתבעת. עדותו של עו"ד חוראני נשמעה בביהמ"ש. בנוסף הוגשו מטעם התביעה ייפוי כוח בלתי חוזר שסומן ת/1 ומכתב מיום 15/10/06 שנשלח ע"י פטריסיה לעו"ד חוראני וסומן ת/2. 5. מטעם ההגנה העידה פטריסיה שהיא כאמור ממונה מחוזית לחליפין, רכישות והפקעות במחוז הצפון במנהל. עדותה הראשית נמסרה בתצהיר שסומן נ/1. נספחי התצהיר שכללו את הוראות הנוהל הנ"ל ותכתובות בין הצדדים, סומנו נ/2 עד נ/20. לעדויות הצדדים וראיותיהם אתייחס ביתר פירוט בהמשך, במסגרת פרק הדיון והמסקנות, אולם אציין כבר עתה, כי העדויות מטעם כ"א מהצדדים תואמות באופן כללי את הטענות כפי שמצאו ביטוין בכתב הטענות שהוגש מטעמו. סיכום טענות התובע 6. התובע טען בסיכומיו, כי הוכח קיומו של הסכם חליפין בעל פה עם הנתבע, וכי ההסכם השתכלל בשנת 2005 בישיבה שהתקיימה בחודש 2/05 או סמוך לכך, בינו ועו"ד חוראני מצד אחד והגב' פטריסיה מצד שני. עוד טען התובע כי הוא קיים את חלקו בהסכם בתו"ל ובדרך מקובלת, ואילו המינהל התנהג ברשלנות, חוסר תו"ל ובדרך לא מקובלת. התובע טען, כי כאשר הגיע בחודש 2/05 למינהל והציע לפטריסיה הצעת חליפין כללית, היא הצביעה על מגרש 24 ששטחו ידוע לה וביקשה בתמורה שטח של דונם אחד בחלקה 62, לפיכך, ועם הודעת התובע כי הוא מסכים לרכישת אותו דונם על ידו, הרי נכרת הסכם מחייב בינו לבין המינהל . פנייתו של התובע למנהל העידה על גמירות דעת ומסוימות, מאחר וכל צד ידע מה ייתן ומה יקבל. 7. עוד נטען ע"י התובע, כי אין נפקא מינה אם קיבול המינהל להצעה לא היה בכתב, שכן הוכח כי התובע רכש את הדונם בחלקה 62 רק אחרי סיכום עניין החליפין עם פטריסיה, והוא הגיש ייפוי כוח בלתי חוזר לטובתו כמתחייב מהנוהל של המינהל. 8. אילולא היה הסכם חליפין, המינהל לא היה שולח לתובע בשנת 2008 מכתב בו מודיע, כי לאור שינוי מדיניות המינהל בשנה האחרונה אין למינהל יותר עניין בחלקה 62. 9. לטענת התובע, דרישת הכתב שבס' 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 רוככה עם השנים. במקרה דנן אמנם אין חוזה כתוב בין הצדדים, ברם, הצדדים הסכימו ביניהם על החלפת המקרקעין כבר בישיבה מחודש 2/05. אסופת המסמכים שהוצגה בפני ביהמ"ש לצד עדות התובע ועו"ד חוראני מעידים על הפרטים המהותיים של העסקה , וכי די בכך כדי ללמלא אחרי דרישת הכתב. 10. לחלופין טען התובע כי הנתבעת פעלה בחוסר תו"ל ולכן מוצדק לוותר על דרישת הכתב .חוסר תום ליבו של המינהל ורשלנותו מתבטאים, לטענת התובע , בכך שלאחר סיכום פרטי העסקה עם הממונה היא לא ייחסה את ייפוי הכוח שנשלח לה ונחתם בעקבות רכישת זכויות בחלקה 62 ע"י התובע לעסקה עם התובע אף ששמו צוין בו במפורש. בנוסף, הכחישה המדינה קיום הפגישה בחודש 11/06 , לה טען התובע ובה שינתה פטריסיה את תנאי העסקה . ובאשר להודעתה בדבר שינוי מדיניות המינהל , ניתנה לתובע רק בשנת 2008 ולא קודם לכן ובטרם ייגרם לתובע נזק גדול. סיכום טענות הנתבעת 11. עיקר טענותיה של הנתבעת בסיכומים שהוגשו מטעמה תאמו את טענותיה בכתב ההגנה, כך היא חזרה למעשה על הטענה לפיה מחילופי המכתבים בין הצדדים והעדויות ולנוכח האמור בנוהל הנ"ל, עולה כי המו"מ ההתחלתי בין התובע והמינהל לא השתכלל לכדי חוזה מחייב, וכי המדובר בהצעה ראשונית שלא נבדקה כלל ע"י כל הגורמים המוסמכים לבחון ולאשר עסקאות חליפין, ובוודאי שלא השתכללה לכדי הסכם. 12. פנייתו של עו"ד חוראני מיום 7/4/05 איננה מקיימת את תנאי ס' 2 לחוק החוזים ( חלק כללי ) תשל"ג - 1973, שכן לא התקיים בה רכיב המסוימות. בפניה זו לא צוין שמו של התובע וגם הוצעו מספר חלקות כאפשרות לביצוע החליפין. מכתביו של עו"ד חוראני לא היו מסוימים דיים, כדי להיחשב כהצעה לעניין חוק החוזים, ולכל היותר הם היו הצעה לתחילת מו"מ. לחילופין, ואף בהנחה כי הם מהווים הצעה, הרי מכתביה והתנהגותה של הממונה אינם מהווים קיבול להצעה. 13. אין לראות במכתבים ובתשובות הממונה כהתחייבות שלטונית. בהקשר זה הפנתה ב"כ הנתבעת לפס"ד בת"א (חיפה) 715/03 יוסף אחמד כריים מנאע נ' מנהל מקרקעי ישראל ואח' ולמבחן שנקבע שם לצורך בדיקת קיומה של התחייבות שלטונית, ונטען כי לפי אותו מבחן, ומאחר ומכתביה של פטריסיה לא נועדו להיות התחייבות של המינהל אלא לכל היותר הודעה לעו"ד חוראני עם הנחיות לתחילת הטיפול בהצעתו, הרי אין מדובר בהתחייבות שלטונית. 14. נטען עוד כי בשלב המו"מ המינהל לא דרש מהתובע לרכוש את המקרקעין שברצונו להחליף עם המנהל, והדרישה היתה להמצאת ייפוי כוח מהבעלים הרשומים שמהם התובע מעוניין לרכוש חלקים בדבר הסכמתם לניהול מו"מ. לא היתה כל דרישה לרכישת החלקה טרם ניהול המו"מ ולא נדרש ייפוי כוח לאחר ביצוע הרכישה. 15. אפילו הוצג מצג של התחייבות, דבר שלא הוכח, הרי שאין לכך כל נפקות משפטית שכן מקום שנדרש אישור של אורגנים בגוף כלשהו ובמיוחד ברשות שלטונית, אין תוקף להתחייבות כל עוד לא התקבלו האישורים הנדרשים, ב"כ התובעת הפנתה בעניין זה לע"א 9153/04 במות מרכז ללימודי תרבות וחברה נ' מדינת ישראל - משרד החינוך ). 16. מדובר בהתחייבות לעסקה במקרקעין הטעונה מסמך בכתב, דבר שלטענת הנתבעת אינו מתקיים במקרה דנן. מהמסמכים שהוצגו בביהמ"ש ניתן ללמוד על מגעים התחלתיים בין הצדדים, אך אין בהם ללמד על גיבוש עסקה. 17. הטענה לרשלנות מצד המינהל עלתה רק בסיכומים, ולפיכך אין מקום לדון בה, ובכל מקרה התנהלות המינהל הייתה, לטענת הנתבעת, תקינה ולא הוכחה רשלנות מצדו. דיון ומסקנות 18. בענייננו, שתיים הן השאלות העיקריות הדורשות דיון והכרעה, הראשונה; האם המגעים או המו"מ בעניין החליפין, שאין מחלוקת כי התקיימו בין הצדדים, הבשיל עד לכדי חוזה מחייב, הגם שלא נחתם על כך מסמך בכתב, כפי שהתובע טוען, או שמא המדובר במו"מ שלא השתכלל עד לכדי חוזה מחייב, כפי שהנתבעת טוענת. השאלה השניה היא דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). לשאלה זו יש להיזקק, באם ביהמ"ש יקבל את טענת התובע ויקבע כי המו"מ שהתקיים בין הצדדים הבשיל לכדי חוזה מגובש ומחייב. במסגרת השאלה השניה יהיה על ביהמ"ש להכריע באם יש במסמכים שהוצגו בפניו כדי לקיים את דרישת הכתב, וגם להכריע בטענת התובע,לפיה ניהלה הנתבעת את המו"מ עמו ברשלנות ו/או בחוסר תום לב, דבר שיש בו משום תחליף לדרישת הכתב, זאת לאור פסיקת בית המשפט העליון בע"א 786/93 יעקב קלמר נגד מאיר גיא ואח', פ"י נ (1) עמ' 185, או שמה אין בכל אלה כדי למלא אחרי דרישת הכתב, כך שגם אם ביהמ"ש יגיע למסקנה לפיה המו"מ בין הצדדים הבשיל לכדי חוזה מגובש ומחייב, עדיין מדובר בהסכם שאינו מקיים את דרישת הכתב כפי שהנתבעת טוענת, ועל כן המדובר בחוזה בלתי אכיף. 19. אדון בשתי השאלות הנ"ל עפ"י הסדר בו הובאו לעיל, תוך בחינת הראיות שהונח בפני ע"י הצדדים. באשר לשאלה הראשונה, אקדים ואומר כי לאחר שבחנתי את חומר הראיות שהונח לפתחי ע"י שני הצדדים , ולאחר שנתתי את דעתי, לכלל טענותיהם של שני הצדדים, באתי למסקנה כי המגעים שהתקיימו בין הצדדים , אינם אלא מו"מ שלא השתכלל לכדי חוזה מחייב, וכי היה ברור לאורך כל המגעים, שהתקיימו בין הצדדים, כי מדובר במו"מ, וכי מו"מ זה לא התגבש לכדי חוזה מחייב. להלן אבהיר ואנמק מסקנתי זו. 20. ס' 1 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע: "חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול, לפי הוראות פרק זה". ואילו סעיף 2 לחוק החוזים קובע: "פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה, אם היא מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסויימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול, ההצעה והפניה יכול שתהיה לציבור". חוזה תקף הנו, למעשה, תוצר מוגמר של כוונה ליצור יחסים משפטיים מחייבים ומשקף גמירת דעתם של הצדדים להסכם להתקשר בו. 21. ולענייננו; חילופי המכתבים והישיבות שנערכו בין הצדדים עליהם הצביע ב"כ התובע, מצביעים אך ורק על משא ומתן בין הצדדים, שלא השתכלל לכדי חוזה מחייב. ראשית, טענתו של התובע, כי ההסכם השתכלל עוד בפגישה הראשונה שנערכה בחודש 2/05 דינה להידחות מכל וכל. לעניין קיומה ותוכנה של פגישה זו העיד, בנוסף לתובע שעדותו בחלקה הגדול, וכפי שאפרט להלן מקובלת עליי, העיד עו"ד חוראני שגם עדותו היתה מהימנה ומקובלת עליי, הן באשר לקיומה והן באשר לתוכנה של פגישה זו (יצוין כי פטריסיה לא זכרה את הפגישה, אם כי לא הכחישה את אפשרות קיומה ). עו"ד חוראני העיד בפני ביהמ"ש, כי הוא נתבקש ע"י התובע לטפל בנושא רכישת זכויות במגרש באזור תעשיה ראמה. בעקבות כך, בחודש 2/05 פנו השניים, עו"ד חוראני והתובע למינהל, שם נערכה ישיבה עם הממונה פטריסיה. עו"ד חוראני ציין בעדותו, כי באותה ישיבה הוא הציג בפני פטריסיה את הבעיה של התובע, שמבקש לרכוש מגרש באזור התעשייה בכפר ראמה, לצורך העברת המוסך שלו לשם, וביקש ממנה לעזור בעניין זה. פטריסיה הודיעה להם, כי אזור צורית מועדף על המינהל והיא הציגה בפניהם מפה והצביעה על חלקות מועדפות שיש למנהל עניין ברכישתם, הן חלקה 61 ו- 62 בגוש 19035. עו"ד חוראני העיד, כי פטריסיה ידעה שהתובע מעוניין לרכוש מגרש בשטח של 500 מ"ר, ובאותה ישיבה הסיכום היה שהתובע יצטרך לרכוש פחות או יותר דונם אחד באחת משתי החלקות הנ"ל, על מנת שיוכל לבצע חליפין עם המנהל, ולקבל מגרש באזור התעשיה ראמה, ולפי מיטב זכרונו דובר על מגרש 28 גוש 19174 . עו"ד חוראני, מסר כי הסיכום היה שאם התובע ירכוש דונם אחד באחת מהחלקות הוא יקבל תמורתו מגרש באיזור התעשיה. התובע מסר בתצהיר העדות שלו גרסה דומה אודות קיומה של הפגישה הנ"ל. ( יוער, כי התובע הוסיף בעדותו כי בישיבה זו גם סוכם עניין תחולת המסים בגין העסקה. חלק זה בעדות התובע והנוגע למסים, נטען ע"י התובע בלבד, כאשר עו"ד חוראני לא מסר כי סוכם דבר אודות המסים. אין זה סביר בעיניי, כי בישיבה ראשונית בין נציגת המינהל לתובע ובא כוחו, שעניינה בדיקת אפשרות ביצוע חליפין עם המינהל, וכאשר באותו שלב התובע עצמו טרם רכש קרקע לצורך החליפין, יהיו הסכמות לעניין המסים). חיזוק לעדויות בדבר התקיימותה של הפגישה מחודש 2/05 והטענה כי הממונה ציינה, כי למינהל יש עניין בחלקה 62 ניתן למצוא, בין היתר, בעובדה כי ביום 5/4/05 נכרת הסכם בין התובע לבין אחמד וח'אלד קאסם כיואן, לפיו רכש התובע 7/40 חלקים מחלקה 62, וביום 7/4/05 שלח עו"ד חוראני מכתב למנהל, שעניינו הצעת חליפין לפיה הציע לצרכי חליפין את החלק מחלקה 62 הנ"ל שנרכש על ידי התובע (נספח ב' לתצהיר פטריסיה ). יש יסוד להניח כי צעדים אלה נעשו ע"י התובע ובא כוחו עו"ד חוראני בעקבות ולאור מה שדובר באותה פגישה. יחד עם זאת, עדיין, אין במה שהחליפו הצדדים ביניהם באותה פגישה כדי ללמד על כריתת הסכם, ואין ספק, כי לא ניתן לומר שבישיבה זו השתכלל הסכם חליפין בין הצדדים, מה עוד ובמועד זה התובע עצמו טרם רכש זכויות בחלקה 62, כדי שיחליפם עם המינהל ויקבל את המגרש, ואף לא נטען כי אפשרות כזו בכלל קיימת או שהיא נבדקה ע"י התובע, שהרי ע"פ גירסת התביעה רק בישיבה זו הודיעה פטריסיה לתובע ולבא כוחו כי המנבל מעוניין בחלקה זו או בחלקה 61 . גם שורת ההיגיון מחייבת את המסקנה, כי לא יכול להיות שעסקת חליפין בין התובע והמינהל תיכרת בצורה ובקלות לה טוען התובע. מדובר ברכישת קרקע והחלפתה עם המינהל, ואין ספק כי עסקת חליפין לא תיערך בקלות ובצורה לה טוען התובע, כאשר פרטים רבים טרם התבררו וטרם לובנו, וכאשר אחד הצדדים הינו גוף ממשלתי הפועל באמצעות אורגנים שונים ועפ"י כללים מסוימים - הוראות הנוהל הנ"ל , כללים שלכל הדעות לא קוימו בעניינו של התובע . בהקשר זה, ראוי לציין כי במהלך החקירה הנגדית של פטריסיה, טען ב"כ התובע בפניה ( עמ' 33 לפרוטוקול ש' ), כי התובע ועו"ד חוראני טוענים, כי בישיבה הנ"ל סגרו עסקה עימה בתור נציגה של המינהל, וכי במועד זה גובשו התנאים המדויקים של העסקה, והיא השיבה: " זה בלתי אפשרי. לכל היותר אני יכולה לתת תשובה אם יש עניין בקרקע הזו אם לא. לצורך תשובה ברורה ומדויקת יש הרבה דברים שצריך לבדוק. לכל היותר אפשר היה לתת תשובה בהנחה שהתקיימה פגישה, אם יש לנו עניין בקרקע ואם השטח שהוא מבקש לקבל בחליפין הוא זמין." דבריה הנ"ל של הממונה הגיוניים ומקובלים עליי. חיזוק לעמדתה הנ"ל של הממונה ניתן למצוא בנוהל מס' 43.01 הנ"ל של המינהל, אשר פורסם ביום 12/3/00 (מספר שנים לפני שהחלו המגעים בין הצדדים ) ועניינו בכללים לפיהם יש לנהוג במקרה של "רכישת קרקע וחליפין בקרקע". יש להניח כי לפחות עו"ד חוראני, שייצג את התובע מול המינהל, ידע אודות נוהל זו, שכן לפי עדותו, הוא עובד הרבה במקרקעין, וכל יום שני ורביעי הוא נמצא במשרדי המינהל ובודק את התיקים שיש לו ( עמ' 10 לפרוטוקול ש' 21-22 ) הוראות הנוהל הנ"ל מחייבות את פטריסיה, ויש להניח כי במילוי תפקידה היא נהגה בהתאם להוראות נוהל זה. לא הובאה בפני כל ראיה ואף לא טענה לפיה, גב' פטריסיה פעלה בעניינו של התובע וקדמה את עסקת החליפין עמו שלא בהתאם להוראות הנוהל הנ"ל, או שהיא עקפה הוראות אלה או סטתה מהן כדי לקדם את עסקת החליפין עם התובע. כפי שעולה מסעיף 3 לנוהל, שכותרתו "תקציר תהליך העבודה במינהל" שלבי תהליך של עסקת חליפין הינם כדלקמן: א. מחלקת רכישות וחליפין תקבל את הצעת החליפין במקרקעין ותבדוק אותה ותפנה את ההצעה לקבלת חוות דעת ממחלקות נוספות במחוז. ב. ממונה מחוזי לרכישות וחליפין, לאחר אישור מנהל אגף רבעו"ר ומנהל המחוז, יכין עסקה ויזמין שומה עדכנית לגבי שווי המקרקעין המוצעים, מאת השמאי הממשלתי המחוזי. ג. מחלקת רכישות וחליפין תכין את עסקת החליפין במקרקעין, לאחר ניהול מו"מ עם הבעלים הפרטיים. בנוסף, תעביר טופסי סיכום עסקה לאישור ועדות העסקות. ד. מנהל אגף רבעו"ר יאשר הכנת עסקת חליפין בקרקע. מחלקת רכישות וחליפין תבצע את מכלול הפעולות לחתימה על הסכם החליפין ולרישומה. ה. היועץ המשפטי המחוזי יכין את הסכם החליפין ואת ייפוי הכוח הנוטריוני הבלתי חוזר לחתימת הבעלים הפרטיים. לא הוכח , ואף לא נטען כי הליך כלשהוא מההליכים הנ"ל, או אישור מהאישורים הדרושים עפ"י הוראות הנוהל הנ"ל, התקיים או ניתן ,בעניינו של התובע . לא מצאתי כל סיבה שדווקא בניהול המו"מ עם התובע ובא כוחו לא תנהג הממונה עפ"י הוראות הנוהל הנ"ל ותחליט על דעת עצמה, ומבלי שמילאה אחרי האמור בהוראות הנוהל "לסגור" עם התובע עסקת חליפין, כפי שהוא טוען. ראיה חותכת לכך שבאותה פגישה שהתקיימה בין פטריסיה לתובע ובא כוחו עו"ד חוראני, בחודש 2/05, במשרדי המינהל, לא נקשרה כל עסקת חליפין ,ניתן למצוא במכתבו של עו"ד חוראני מיום 7/4/05 לפטריסיה, ולפיו הוא מציע את החלקה 62 גוש 19035 בעסקת החליפין ומבקש לדעת אם למינהל עניין בחלקה זו. האמור במכתב זה אינו עומד בקנה אחד עם הטענה, כי חודשיים קודם לכן נקשרה בין הצדדים עסקת חליפין. 22. סיכומה של נקודה זו, בפגישה שהתקיימה בין פטריסיה לתובע ועו"ד חוראני בחודש 2/05 לא נכרת כל הסכם ,כל מה שנמסר ע"י פטריסיה לתובע ובא כוחו היה, כי למינהל יש עניין בחלקות 61 או 62 בגוש 19035, כאשר חשוב להדגיש, כי במועד זה לתובע לא היו זכויות באף אחת מהחלקות הנ"ל, ואף לא טען כי הוא בדק אפשרות של רכישת זכויות במי משתי החלקות. 23. גם ההתכתבויות שנערכו בין הצדדים לאחר אותה פגישה, וכפי שעיקרן יוצג להלן מלמדות, ובאופן שאינו משתמע לשתי פנים, כי בין הצדדים לא השתכלל כל הסכם חליפין, לא בפגישה הנ"ל ואף לא לאחר מכן, וכי מדובר אך ורק במו"מ שלא הבשיל לכדי חוזה מחייב . להלן אבהיר מסקנתי זו; במכתב ששלח עו"ד חוראני ביום 7/4/05 לגב' פטריסיה ( המכתב נתקבל במינהל ביום 11/4/05 וצורף כנספח ב' לתצהיר פטריסיה ) שעניינו "הצעת חליפין", כתב עו"ד חוראני, כי הוא מציע לצרכי חליפין את הקרקע הידועה כחלקה 62 בגוש 19035 במג'ד אלכרום, וביקש להודיע לו אם יש למינהל עניין בחלקה זו. כאמור, מכתב זה מוכיח, כי אין יסוד לטענת התובע, לפיה כבר בפגישה הראשונה שנערכה טרם שליחת המכתב בחודש 2/05 נכרת הסכם חליפין בינו לבין המינהל. ביום 19/7/05 שלחה הממונה פטריסיה מכתב תשובה למכתב הנ"ל ( נספח ג' לתצהיר שלה ), בו ציינה כי יש למינהל עניין בחלקה 62, וכי לצורך ניהול מו"מ היא מבקשת להמציא למינהל ייפוי כוח מהבעלים הרשום של החלקה, מהם הוא עומד לרכוש זכויות, בדבר הסכמתם לניהול מו"מ עם המינהל. במכתב זה היא ציינה, כי בדיקת הצעת חליפין כרוכה בתשלום אגרה בסך של 2,500 ₪. מתוכן מכתב זה עולה באופן הברור ביותר כי עד למועד זה המדובר היה במו"מ ראשוני בלבד. במכתב נוסף מיום 31/8/05 ששלח עו"ד חוראני ( נספח ד' לתצהיר העדות של עדת ההגנה פטריסיה) בעקבות מכתבה הנ"ל של פטריסיה הוא ציין, כי "התמורה המבוקשת הינה זכויות ... מגרשים 28,29 ו-31 בגוש 19174 בכפר ראמה". למכתב צירף עו"ד חוראני יפוי כוח בלתי חוזר מטעם הבעלים של חלקה 62 וצ'ק ע"ס 2,500 ₪. במכתב זה לא חלק עו"ד חוראני על תוכן מכתבה הקודם של הממונה ( ממנו עולה כאמור כי הצדדים עדיין נמצאים בשלב מו"מ התחלתי ), ולא ציין בפניה, כי כבר הושגו הסכמות או נכרת בין הצדדים כבר הסכם כלשהו או שסוכמו תנאי העסקה. בנוסף, במכתב זה אין מסוימות ביחס למגרש המבוקש ע"י התובע. ביום 23/4/06 שלח עו"ד חוראני מכתב נוסף לממונה ( צורף לתצהיר התובע ) בו ביקש הוראות לעניין אופן העברת האגרה בסך של 2,500 ₪ לצורך בדיקת ו/או פתיחת תיק חליפין ( המכתב נשלח ככל הנראה וכפי שעולה מעדות עו"ד חוראני, לאחר ששלח שיק ונאמר לו שאין נוהל של תשלום בשיק אלא עפ"י שובר שמונפק במינהל ( עמ' 10 ש' 17-19 ) ). מה שחשוב לענייננו, הוא האמור במפורש במכתב שמדבר על בדיקת או פתיחת תיק חליפין, ללמדך, כי עד לשלב זה לא נכרת הסכם כלשהו. ביום 31/7/06 שלחה הממונה מכתב לעו"ד חוראני ( נספח ה' לתצהיר פטריסיה ) שעניינו, "הצעת חליפין ע"ש משפחת כיואן" בו ציינה, כי שווי אחד המגרשים שביקש אינו שקול תמורת הזכויות שהציע בחלקה 62 - 943 מ"ר, ולפיכך, בקשתו לחליפין נדחתה. ביום 20/8/06 שלח עו"ד חוראני מכתב נוסף שנתקבל במינהל ביום 28/8/06, ובנדון של מכתב זה נכתב :"מסמך 18613 גו"ח 18743/76 ". במכתב זה ציין עו"ד חוראני, כי בטרם רכישת הקרקע המוצעת (חלקה 62 ) המינהל הודיע לעו"ד חוראני, כי יש לו עניין בחלקה זו, וכי מרשו רכש את הכמות המוצעת לאחר בדיקה נומינלית של שווי המגרש המבוקש תמורת קבלת זכויות בחכירה ל- 49 שנים באותו מגרש. עו"ד חוראני לא חלק במכתב זה על תוכן המכתב הנ"ל של פטריסיה לפיו עדיין מדובר בהצעה, ולא טען כי נכרת בין הצדדים הסכם חליפין קודם לכן. במכתב תשובה מיום 31/8/06 הודיעה הממונה לעו"ד חוראני, כי הצעתו אינה ברורה שכן במכתבו הנ"ל הוא התייחס לגו"ח 18743/76 ובמכתב מיום 31/7/06 הוא התייחס לגו"ח 19035/62. הממונה חלקה במכתב זה על הטענה כי המינהל הודיע לתובע כי ניתן למסור לו מגרש בחכירה תמורת זכויות בגו"ח 18743/76. בעקבות מכתב זה שלח עו"ד חוראני מכתב מיום 12/9/06 שנתקבל במינהל ביום 20/9/06 ( נספח ח' לתצהיר העדות של פטריסיה) בו הודיע, כי נפלה טעות במכתבו האחרון והבהיר כי הכוונה לגו"ח 19035/62. בעקבות מכתב זה שלחה הממונה ביום 15/10/06 מכתב לעו"ד חוראני ( נספח ט' לתצהיר העדות של פטריסיה ) בו ביקשה ליצור קשר עימה לתאום פגישה, וביום 8/11/06 ( נספח י' ) שלח עו"ד חוראני מכתב למינהל (לידי נטלי) בו נכתב תחת "הנדון": "ישיבת דיון ליום 13/11/06" ובמכתב ציין עו"ד חוראני, כי בהמשך לשיחה מיום 6/11/06 הוא מעביר רשימת כל התיקים שבכוונתו לדון בהם בישיבה, בין תיקים אלה צוין של גו"ח 19035/62. התמונה העולה מכל המכתבים הנ"ל הינה אחת ; והיא קיומו של מו"מ שלא הבשיל לכדי הסכם מגובש ומחייב, ולא נכרת הסכם בין הצדדים. באשר לקיומה של ישיבה ביום 13/11/06, הרי עפ"י עדות פטריסיה לא קיים במינהל, תיעוד בכתב אודות קיומה של פגישה כזו, לא במועד זה ולא בכל מועד אחר הסמוך לו. חרף זאת, נראה לי כי אכן פגישה זו התקיימה. יצויין כי בתצהיר העדות ראשית שלה מסרה פטריסיה ( ס' 26 לתצהיר ), כי לא זכור לה שהתקיימו כל מגעים בינה לבין עו"ד חוראני או פגישה, במועד הנ"ל או במועד אחר סמוך,אם כי בעדותה בביהמ"ש היא ציינה, כי אינה יכולה לשלול קיומה של פגישה זו מפני שאינה זוכרת (עמ' 35 ש' 9). הסבר של פטריסיה להעדר תיעוד כל שהוא ביחס לאותה פגישה, לפיו נבע הדבר מכך שלא סוכמו באותה פגישה , ככל שהתקיימה , דברים הראויים לתיעוד, הינו הסבר סביר בעינו. עו"ד חוראני העיד אודות קיומה של הפגישה, ועדותו בעניין זה היתה מהימנה עליי. עדות זו אף נתמכה בראיות נוספות; עו"ד חוראני מסר בעדותו ( עמ' 11 לפרוטוקול ) כי פטריסיה זימנה אותו וביקשה כי ייצור קשר איתה ולדון בכל התיקים שלו וביניהם תיק זה, וכי הוא תיאם פגישה עם נטלי שתיאמה פגישה עם פטריסיה והוא הגיע לישיבה ביום 13/11/06. חיזוק לדבריו אלה של עו"ד חוראני ניתן למצוא במכתב פטריסיה מיום 15/10/06 (ת/2 הנ"ל (צורף גם כנספח ט' לתצהיר העדות של פטריסיה), ולפיו הזמינה את עו"ד חוראני לפגישה במשרדי המינהל, וכן במכתב ששלח עו"ד חוראני למינהל ביום 8/11/06, ובו רשימת התיקים שבכוונתו לדון בהם בישיבה הקבועה ליום 13/11/06, וביניהם תיקו של התובע. 24. באשר לתוכן הפגישה; עו"ד חוראני מסר בעדותו, כי זו היתה הישיבה האחרונה ובה הודיעה פטריסיה לעו"ד חוראני ולתובע, כי קיימת בעיה חדשה, וכי בניגוד למה שאמרה לו בעבר, כי התובע ירכוש זכויות חכירה במגרש, המנהל כבר לא משווק בחכירה, וציינה בפניו, כי יש לרכוש את זכויות הבעלות במגרש וכי יש להוסיף כסף, והיא מניחה שמדובר בסכום של 50,000 ₪. התובע רב איתה ויצא מהישיבה אך עו"ד חוראני שיכנע אותו והתובע חזר והודיע שהוא מסכים להוסיף 50,000 ₪ נוסף לדונם שהוא רכש בחלקה 62. התובע מסר דברים דומים אודות מהלך הפגישה. אציין, כי לא מצאתי לנכון לסמוך על חלק זה מעדותו של עו"ד חוראני, לפיו בסופו של דבר התובע הודיע כי הוא מסכים לתשלום תוספת של 50,000 ₪, שכן דבר זה עומד בסתירה לתצהיר (נספח אחרון לתצהיר פטריסיה) שמסר עו"ד חוראני לפני כן, ביום 26/12/08, ובטרם תוגש התובענה הנדונה, בתצהיר זה עו"ד חוראני מסר, כי פטריסיה ביקשה תוספת תשלום וכי הלקוח - התובע התעצבן ויצא, אך בניגוד לעדותו בבית המשפט לא ציין עו"ד באותו תצהיר כי הוא שיכנע את התובע וזה חזר והסכים לדרישת התוספת של 50,000 ₪. 25. גם המשך התכתובות בין התובע ( המכתבים בהמשך נשלחו ע"י התובע עצמו ולא באמצעות עו"ד חוראני שלפי עדותו אחרי מספר חודשים מהפגישה הוא הפסיק את הטיפול) למינהל, מלמדת על כך שבאף שלב של המגעים שהתקיימו בין הצדדים, לא גובשה הסכמה אודות העסקה ותנאיה. ביום 10/3/08 נתקבל במינהל מכתב של התובע, בו ביקש לאשר עסקת החליפין בחלקה 62 ולקבל בתמורה מגרש 24 גוש 19174. במכתב זה, הוסיף התובע בכתב ידו כי חלה טעות במספר המגרש שציין, וכי המגרש המבוקש הינו 28 בחלקה 24 גוש 19174. ביום 11/3/08 התקבל במינהל מכתב נוסף של התובע בו ציין, כי הוא העביר את הזכויות שרכש בחלקה 62 על שמו, וביקש לאשר עסקת החליפין ולקבל מגרש 28. ביום 8/4/08 שלחה הממונה מכתב לתובע בו ציינה, כי לאור מדיניות המינהל בשנה האחרונה, אין למינהל עניין יותר,בחלקה 62 וכי ההצעה שניתנה על ידם ביום 19/7/05 היתה נכונה לאותו מועד, כן ציינה במכתב זה כי שווי המגרש המבוקש גבוה פי שניים משווי הזכויות המוצעות על ידו בתמורה למגרש, ולפיכך הצעתו לחליפין נדחתה. במכתב תשובה מיום 15/4/08 ביקש התובע לבצע את העסקה ולשלם יתרת הכסף הנדרשת, תוך שהוא מבהיר כי העברת רישום הזכויות שרכש על שמו ארך זמן. ביום 26/5/08 השיבה הממונה לתובע, כי לא ניתן להיענות לבקשתו לשלם בכסף את הפרש בין מחיר המגרש שהוא מבקש לרכוש והגבוה פי 2 משווי השטח המוצע על ידו בתמורה. התובע שלח מכתב נוסף שהתקבל במינהל ביום 5/6/08 בו ציין בין היתר כי העברת הזכויות לקחה זמן רב, וכי המינהל ביקש לפני כן בתמורה לקבלת המגרש את השטח שרכש התובע בחלקה 62 בנוסף לתשלום 50,000 ₪ וביקש לאשר את העסקה. במכתב תשובה ששלח גבי ויסמן מנהל מחוז צפון במינהל ציין, כי המינהל היה מוכן להמשיך בניהול מו"מ עם התובע משום שזה רכש את הזכויות בחלקה 62 אך הפערים בשווי שבין הנכסים שבעסקת החליפין לא מאפשרים זאת, ומשום כך אין אפשרות לקדם את הצעתו במתכונתה, כפי שהוגשה למינהל. 26. עינינו הרואות, כי בין הצדדים התקיימו מגעים והוחלפו ביניהם תכתובות רבות, שמלמדות באופן מובהק וברור על ניהול מו"מ בקשר לעסקה חליפין, מו"מ שבשום שלב לא הבשיל לידי חוזה מגובש ומחייב. לכל האמור לעיל יש להוסיף, כי עסקת החליפין כפופה לתהליך ולאישורים, כפי הקבוע בהוראות הנוהל הרלוונטיות, שהובאו לעיל, ולא הוכח ואף לא נטען ע"י התובע כי האישורים הדרושים עפ"י הוראות נוהל זה אכן ניתנו. המסקנה העולה מהאמור הינה איפוא שבשום שלב לא נכרת הסכם חליפין בין הצדדים, ובמיוחד לא סוכם על תנאי מהותי ומרכזי בעסקה, הוא התמורה שיש ליתן לצורך קבלת המגרש המבוקש. התנאים הבסיסיים לכריתת חוזה, מסוימות וגמירות דעת, אינם מתקיימים בענייננו. 27. אציין, ומעבר לנדרש, ואף שהתובע לא טען במפורש, כי בשל חוסר תום הלב מצד המינהל בניהול המו"מ, יש מקום לאכוף על המינהל להתקשר עימו בעסקת חליפין אף אם לא השתכלל חוזה, רואה אני לנכון להבהיר, כי גם אם התובע היה מבקש זאת, הרי נסיבות המקרה, אינן כאלה המצדיקות מתן סעד כזה. ס' 12 לחוק החוזים שכותרתו " תום לב במשא ומתן " מורה; "(א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים." מלשון ס' 12(ב) עולה, לכאורה, כי הסעד לו זכאי מי שנפגע כתוצאה מניהול משא ומתן בחוסר תו"ל הינו סעד של פיצויים, ולא אכיפה, אם כי פסיקת ביהמ"ש קבעה כי בנסיבות מתאימות ניהול מו"מ בחוסר תום לב, עשוי לזכות את הצד השני בסעד של אכיפה. כב' השופטת מ. בן-פורת (שכתבה את דעת הרוב) אמרה בע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ פ"ד מב(2), 278, 286), כי "תרופות הפיצויים, המנויות בסעיף 12(ב) לחוק החוזים אינן בגדר רשימה סגורה או ממצה".באותו עניין הביע כב' השופט ברק, שכתב דעת מיעוט, תמיכה בעמדה הנ"ל ואמר, כי "צד 'המפוצץ' משא ומתן שלא בתום-לב, עשוי לשאת בתוצאות התנהגותו. תוצאות אלה עשויות להיות שונות ומגוונות. כך, למשל, הוא עשוי לשאת בחובת הפיצויים. לעתים ניתן לאכוף על הצדדים להמשיך ולנהל משא ומתן. עשויות להיות נסיבות, שבהן ניתן לראות את המשא ומתן עד 'לפיצוצו' כמספיקות לשכלול חוזה" (עמ' 288-9). ובעניין רע"א 3160/08 אליהו מזר נ' גאון חברה לבנין והשקעות בע"מ (2009), כב' השופט ח. מלצר אמר את הדברים הבאים : "חוסר תום לב במשא ומתן מקנה ככלל לנפגע זכות לפיצויים (סעיף 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). לרוב מדובר בפיצויי הסתמכות ואולם לעתים, במקרים חריגים, יכול הדבר להקנות לנפגע זכות לפיצויי קיום (ראו: ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289 (2002); ע"א 8144/00 עלריג נכסים בע"מ נ' ברנדר, פ"ד נז(1) 158 (2002); ולאחרונה: ע"א 434/07 פרינץ נ' אמירים משוב עובדים של צמחונים וטבעונים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (לא פורסם, , 14.6.2009)). יודגש כי במועד זה אין כתב התביעה כולל סעדים כספיים. עוד יש לציין כי במקרים מיוחדים ונדירים ביותר, גם אכיפה אפשרית - זאת מכוח קביעתו העקרונית של בית משפט זה בעבר לפיה "מכוח 'האשם בהתקשרות' יש שרואים פעולות, שאותו אשם מונע את ביצוען ... כאילו בוצעו" (ע"א 829/80 שכון עובדים בע"מ נ' זפניק, פ"ד לז(1) 579, 583 (1983); ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, קבלני בנין פ"ד מב(2) 278, 286 (1988), עניין קל בנין הנ"ל, בעמ' 301). הפעלתו של כלל חריג מיוחד ונדיר זה עשויה לקרות רק כאשר ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים מקיימות כבר כשלעצמן את יסודות גמירת הדעת והמסוימות, ובנוסף לכך יש "פערי כוחות" ניכרים ביניהם והועברה, או היתה נכונות להעביר סכומים נכבדים מתוך התמורה מ"הצד החלש" ל"צד החזק", כאשר "הצד החזק" מונע בחוסר תום לב את חתימתו של ההסכם הפורמלי (עיינו: נ' כהן "דפוסי החוזים ותום לב במשא ומתן: בין הכלל הפורמלי לעקרונות הצדק", הפרקליט לז 13 (1986), בעמ' 37; נילי כהן "גלגולו של שיכון - תרומתה של השופט בן פורת לעיצובו של תום הלב במשא ומתן" המשפט 26, 13 (2008)). אולם בהיעדר התנאים הנ"ל, הרי שדרך כלל מוטב לו לבית המשפט להיצמד לאותה "התפיסה הבסיסית שבית המשפט אינו כורת לצדדים חוזה שהם עצמם לא כרתו" (עניין קל בנין הנ"ל, בעמ' 300). לפיכך ברוב המכריע של המקרים - אין בית המשפט נוהג לאכוף בפועל חוזה שלא נכרת בין הצדדים, אף אם מצא כי יש לחייב את הצד שנהג בחוסר תום לב בפיצוי הצד הנפגע (ראו: ע"א 651/82 מדינת ישראל נ' החברה האילתית לשירותים באוניות בע"מ, פ"ד מ(2) 785 (1986)).   " מצד שני, פרופ' שלו מתחה ביקורת על ההלכה שקבעה, כי קיימת אפשרות להורות על אכיפה. 28. בענייננו, מהאמור לעיל עולה, ללא ספק, כי אף אם נפל חוסר תו"ל מצד המינהל בניהול המו"מ עם התובע, ואיני קובע דבר בעניין זה, הרי ברי כי נסיבות המקרה הנדון אינן כאלה שמצדיקות מתן סעד של אכיפה. כאמור, גם אלה הסבורים כי ניתן להעניק סעד של אכיפה במקרה של ניהול משא ומתן בדרך לא מקובלת ובחוסר תו"ל, מחזיקים בדעה כי הדבר יכול להיעשות במקרים חריגים ונדירים, שהמקרה בו עסקינן אינו נמנה עליהם. זאת ועוד - התנאי שנקבע בפסק הדין ברע"א 3160/08 כתנאי למתן סעד אכיפה במקרים של ניהול מו"מ בחוסר תום לב, ולפיו "ההסכמות אליהם הגיעו הצדדים במו"מ מקיימות כבר כשלעצמן את יסודות גמירת הדעת והמסויימות...", אינו מתקיים בענייננו, כפי שבואר לעיל, ועל כן אין מקום למתן סעד אכיפה גם אם התובע היה מעלה טענה כזו וגם אם היה מוכיח כי הנתבע ניהל עמו את המו"מ בחוסר תום לב. 29. דרישת הכתב משהגעתי למסקנה כי המגעים שהתקיימו בין הצדדים הינם בבחינת מו"מ שלא הבשיל לכדי חוזה מחייב, די בכך כדי לדחות את התביעה, ולמעשה מתייתר הצורך בדיון בדרישת הכתב, יחד עם זאת, ומעל לנדרש אדון גם בשאלה זו. וכבר בתחילת הדיון אציין כי גם המשוכה של דרישת הכתב לא הצליח התובע לעבור. ע"פ סעיף 8 לחוק המקרקעין: "התחייבות לעשות עסקה במקרקיען טעונה מסמך בכתב". כידוע, דרישת הכתב ע"פ סעיף 8 לחוק המקרקעין הינה דרישה קונסטיטוטיבית ולא פרובטיבית במובן זה שבהעדר מסמך בכתב, לא ניתן להוכיח בראיות בעל פה, קיומה של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין. דרישת הכתב כדרישה מהותית לקיומה של התחייבות לעסקת מקרקעין בעינה עומדת גם היום, אף שבשנים האחרונות חל שינוי בגישתו של בית המשפט העליון בכל הקשור לנוקשות שבה התאפיינה דרישת הכתב בתחילת הדרך, כך שאין עוד הכרח כי "המסמך בכתב" הדרוש ע"פ סעיף 8 לחוק המקרקעין, יהיה חוזה כתוב וחתום המכיל את הפרטים המהותיים של העסקה ודי במסמך המעיד על העיסקה, גם אם אינו חוזה, כדי לקיים את דרישת הכתב, ע"פ סעיף 8 לחוק המקרקעין. יתרה מכך, עפ"י הפסיקה המאוחרת, אין עוד צורך בכך כי כל התנאים המהותיים של העסקה יפורטו במסמך אחד, ודי באסופה של מסמכים שיש בהם ביחד להעיד על קיום העסקה, ועל התנאים המהותיים שהוסכמו בין הצדדים, כדי למלא את דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, אף אם כל מסמך בפני עצמו אינו מספיק לצורך זה. הפסיקה מהשנים האחרונות אף הקלה בעניין הפרטים המהותיים שהמסמך צריך להכיל. בעבר הייתה הדרישה שהמסמך יכיל את כל הפרטים של עסקה כגון זיהוי המקרקעין, התמורה, תנאי הרישום, תחולת המסים ומועד המסירה וכיוב'. כיום קובעת הפסיקה, כי תנאים מהותיים מסוימים, שלא נכללו במסמך בכתב, ניתנים להשלמה בדרך נורמטיבית ותוך פניה לחוק ולפסיקה, וכי מסמך הכולל את זהות הצדדים לעסקה, מהות העסקה, מהות המקרקעין מושא העסקה והתמורה, די בהם כדי לקיים את דרישת הכתב. עוד קובעת הפסיקה, כי ניתן להבהיר בראיות בעל פה פרט חיוני המופיע במסמך בכתב וטעון הבהרה (ראה בעניין זה ע"א 475/87 אהרונוב נגד אהרונוב פ"ד מ"ג (3) עמ' 165). ראה גם ע"א 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי פ"ד מה (5) עמ' 410, בעמודים 423 - 425 שם סיכם כב' השופט בך את ההלכה באשר לדרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין: "נוכל אם כך, לסכם כי דרישת הכתב היא מהותית במובן זה, שללא מסמך בכתב, המעיד על קיום עיסקה במקרקעין (על כל פרטיה המהותיים שאינם ניתנים להשלמה מהחוק), העיסקה איננה תקפה ולא ניתן להוכיח את קיומה בדרכים חלופיות, (ראה הסבריה של נ' כהן במאמרה הנ"ל, עמ' 396 - 400), עם זאת המסמך אינו צריך לגלם את ההתחייבות עצמה, אלא מספיק שהוא מעיד באופן ברור על קיומה. בפסק דין שניתן לאחרונה הכיר בית משפט זה במפורש ביפוי כוח בלתי חוזר להעברת מקרקעין כמסמך בכתב לצורך סעיף 8 לחוק המקרקעין (ע"א 309/87 יחיא נגד אגבריה (טרם פורסם) ...ראשית נפסק כי דרישת הכתב חלה רק על התחייבותו של מוכר המקרקעין ... (ע"א 726/71 לעיל בעמ' 788; ע"א 158/77 לעיל בעמ' 210; ע"א 252/78 ברוך נ' מנדיסטורס בע"ע, פ"ד לג (2) 437, 439; ע"א 274/79 ח'ורי ואח' נגד כנען ואח' פ"ד לה 3, 337, 351 ושנית נקבע כי אף חתימתו של המוכר על המסמך אינה הכרחית, אלא היא מהווה יסוד ראייתי בלבד... קל וחומר שאין צורך חיוני בחתימתו של הרוכש..." ראה גם ע"א 786/93 יעקב קלמר נגד מאיר גיא ואח' פ"ד נ (1) עמ' 185 בסעיף 7 לפסק הדין, שם התייחס השופט זמיר (כתוארו דאז) לדרישת הכתב בעסקת מקרקעין וכך הוא כותב: "אמנם אין מקום לומר כי במקרה זה התקיימה דרישת הכתב? במשך השנים ריככה ההלכה את דרישת הכתב. כיום קובעת ההלכה כי אין הכרח שיהיה חוזה כתוב וחתום על כל פרטיו ודקדוקיו. ראשית, אפשר כי מסמך המעיד על העסקה, אף שאינו חוזה, יספק את דרישת הכתב. לדוגמה, במקרה אחד נפסק כי קבלה המאשרת תשלום מסויים על חשבון חלקת מקרקעין מסויימת מקיימת את דרישת הכתב. הקבלה לא ציינה מתי ישלם הקונה את יתרת המחיר, מתי תימסר החלקה לקונה, ומי ישלם את המסים. אף על פי כן, קבע בית המשפט כי התנאים בעניינים אלה יושלמו לפי החוק או ההלכה, כגון ההלכה המחייבת לקיים חוזה בזמן סביר. ראו ע"א 235/75 קאדרי נ' מסדר האחריות צ'רלס הקדוש, פ"ד ח (1) 800. ראו גם רע"א 10/87 ג'דיר נ' שופאניה, פ"ד מא (2) 553. אף אין הכרח שיהיה מסמך אחד המעיד על העסקה, אלא די אם קיימת אסופת מסמכים שיש בהם ביחד, כשהם משלימים זה את זה, כדי להעיד על הפרטים המהותיים הנדרשים לעריכת העסקה, אף אם כל מסמך לעצמו לא יספיק לצורך זה. ראו ע"א 335/78 שאלתיאל נ' שני פ"ד לו (2) 151, 160-161; ע"א רוטמנש נ' ויניגר, פ"ד מא (3) 827; ע"א 475/87 אהרונוב נ' אהרונוב, פ"ד מג (3) 165". בפס"ד זה אף הרחיק הנשיא ברק לכת כאשר קבע, כי מכוח עקרונות משפטיים חיצוניים כגון עקרון תום הלב, ניתן להביא לצמצום דרישת הכתב, וכך קבע: "הנה כי כן, לגבי דידי אין צמצום "פנימי" של דרישת הכתב בהתאם לשלבי הביצוע. התהליך הנורמטיבי המתרחש הוא בצמצום "חיצוני" של דרישת הכתב, מכוחם של עקרונות משפטיים אשר בכוחם הנורמטיבי - בהתנגשם עם דרישת הכתב - להביא לצמצום הדרישה. כמובן, השימוש בעיקרון "המלכותי" של תום לב להגמשת דרישת "הכתב" צריך להיעשות בזהירות רבה. רק במקרים מיוחדים, ויוצאי דופן יש מקום להיזקק לעיקרון תום הלב כדי להתגבר על עיקרון הכתב. המאפיין מצבים אלה הוא שעולה מהם "זעקת ההגינות" המצדיקה סטייה מעיקרון הכתב. אין ליתן מראש רשימה סגורה של מצבים אלה. הם בוודאי משתנים על פי נסיבות החיים. מקובלת עלי גישתה של פרופ' נ' כהן לפיה - "ראוי להעניק תפקיד מרכזי לשני רכיבים: האחד, האם התחולל שינוי מצב בעקבות החוזה (הבלתי אכיף או הבלתי תקף), כגון שהוא קויים או שהיתה עליו הסתמכות; השני, מהי מידת אשמתו של הצד המתנער מביצוע החוזה. משקלם המצטבר של שני רכיבים אלה הוא שיכריע אם במקרה נתון ניתן לוותר על דרישת הכתב (שם, עמ' 440). כאמור, חרף הרכוך הרב שחל בדרישת הכתב, וכמתואר לעיל, נותרה דרישת הכתב, דרישה קונסטיטוטיבית שבלעדיה לא מתקיימת התחייבות לעיסקה במקרקעין. השימוש בעקרון תום הלב ע"מ להתגבר על דרישת הכתב הינו רק במקרים חריגים ויוצאי דופן, , כפי שקבע הנשיא ברק בפסק דינו הנ"ל, והשימוש בו יעשה במצבים שעולה מהם "זעקת ההגינות" כפי שהדבר אכן עלה מהנסיבות בע"א 786/93 הנ"ל , שם נקבעו הדברים הנ"ל. המקרה שבפנינו, ללא ספק, אינו נמנה על מצבים חריגים אלה , על כן דרישת הכתב, נותרה בעינה ועל התובע שטען להתחייבות עיסקת חליפין במקרקעין להוכיח זאת באמצעות מסמך בכתב או אסופת מסמכים בכתב. מסמך בכתב כאמור אין, וגם אסופת המסמכים עליהם הצביע ב"כ התובע אינם מעידים על כל הפרטים המהותיים של העסקה , משכך אין בהם כדי למלא אחרי דרישת הכתב , וכאמור אף אינם מעידים על השתכללותה של התחייבות לעסקת החליפין הנטענת . 30 . בטרם סיום אציין, כי על אף שהתובע לא טען בסיכומיו לקיומה של הבטחה שלטונית שיש לאכוף אותה על הנתבעת , התייחסה ב"כ הנתבעת , ללא צורך , לעניין זה וטענה כי ע"פ המבחן לבדיקת קיומה של הבטחה שלטונית אין בכל מה שנטען ע"י התובע למלא אחרי מבחן זה, וכי בענייננו לא מתקיימת הבטחה שלטונית ברת אכיפה. כאמור התובע לא טען לקיומה של התחייבות שלטונית ודי בכך כדי לא להתייחס לסוגיה זו , יחד עם זאת אציין כי טענות הנתבעת בעניין זה מקובלות עלי . 31. לסיכום, מה שהוכח בפני ביהמ"ש, הוא כי בין הצדדים התקיימו מגעים, הן בדרך של מפגשים והן בדרך של חלופת מכתבים בעניין עסקת חליפין, שהתובע היה מעוניין לבצע עם הנתבעת , מגעים אלה לא עברו את שלב המו"מ ולא הבשילו לכדי התחייבות לעסקת חליפין לה טוען התובע. די בכך כדי לדחות את תביעת התובע. מעבר לנדרש גם אם המסקנה הייתה כי אותו מו"מ הבשיל עד לכדי חוזה מגובש ומחייב, הרי שדרישת הכתב, שהינה דרישה מהותית לקיומה בכל התחייבות לעסקה במקרקעין אינה מתקיימת בענייננו וגם מסיבה זו יש לדחות את התביעה. 32. התוצאה - תביעת התובע נדחית . התובע ישלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 7500 ₪. חוזהעסקת חליפין (ברטר)מקרקעיןאכיפת חוזה