קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בעלות בקרקע על סמך ייפוי כוח: שניים מבקשים לאחוז בחלקת אדמה. זה אומר: שלי היא, יען כי רכשתיה כדת וכדין לפני למעלה מעשרים שנים; ואלה משיבים לו: לא כי. אנחנו בעליה. קנינו אותה מבעליה הרשומים, זה לא מכבר, בלא שידענו עליך. עם מי הדין? זו השאלה הטעונה הכרעה בפסק דין זה. עיקרי העובדות הנפשות הפועלות מוקד העניין הוא זכויות בחלק ממגרש המצוי בעיר הרצליה והידוע כחלקה 4 בגוש 6545 (להלן: "המגרש"). שטח המגרש הוא 4,036 מ"ר. על-פי נסח רישום המקרקעין ת/6, אלה היו בעלי הזכויות במגרש: חנה דלמנו (ז"ל) רשומה כבעלת 1000/4036 חלקים במגרש זה (קרי: דונם אחד. להלן: "החלקה"); מלכה דוסטמהדי (2036/4036 חלקים); לויים וג'יהה (600/4036 חלקים); זרובבלי יעקב (400/4036 חלקים). חנה דלמנו נפטרה ביום 22.12.92 (להלן: "המנוחה"). זכויותיה בחלקה הן שבלב המחלוקת. התובע הוא תושב ארצות הברית ומתגורר בה מזה שנים רבות. הוא עסק בתחום המסחר ביהלומים. הנתבעים 1 ו-2 הם תושבי ישראל וכאן היה גם מקום מגורי אמם, המנוחה. התובע הוא בן אחיה של המנוחה. לשון אחר: התובע והנתבעים 1 ו-2 הם בני דודים. התובע טוען כי רכש מן המנוחה את החלקה בחייה, בשנת 1990 (להלן: "העסקה הראשונה"). הנתבעים 3 - 5 רכשו את החלקה מן הנתבעים 1 ו-2 בשנת 2005 (להלן: "העסקה השנייה"). העסקה הראשונה התובע ביקר בישראל ממחצית ועד שלהי חודש ינואר 1990. בביקור זה, רכש התובע, לדבריו, מאת המנוחה את זכויותיה בחלקה תמורת 35,000$ במזומן וקיבל ממנה ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר (ת/5. להלן: "ייפוי הכוח" או "ת/5"). ייפוי הכוח נחתם ביום 21.1.90 וחתימת המנוחה אושרה בידי הנוטריונית עו"ד רנה מזרחי - אורון. ייפוי הכוח דנן ערוך בטופס סטנדרטי ואחיד של ייפוי כוח בלתי חוזר, אשר נהוג לעשות בו שימוש תדיר על פי סעיף 91 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א - 1961. ייפוי הכוח ממנה את התובע לשמש בא-כוחה של המנוחה לשם עשיית "הפעולות הבאות או חלק מהן: למכור ולהעביר, להשכיר, להחכיר לה"ה מר שהרוך ליויאם הנזכר לעיל ... את הנכסים הידועים בתור קרקע הידועה כחלקה 4 בגוש 6545" (סעיף 1 לייפוי הכוח). להלן, מונה ייפוי הכוח שורה מגוונת של פעולות שרשאי התובע לעשותן, כפי שנהוג לפרט במסמך מעין זה. בין יתר הוראותיו של ייפוי הכוח, מצינו את סעיף 9 הקובע כי "היות וייפוי כח זה ניתן לטובת צד ג' הנ"ל שממנו קיבלתי/נו את התמורה המלאה עבור הרכוש הנ"ל ... הוא יהיה בלתי חוזר ...". סעיף 11 לייפוי הכוח הוסף במכונת כתיבה. וזו לשונו: "ב"כ הנ"ל זכאי לחתום הן בתור מוכר והן בתור קונה". תובע לא ביקר בחלקה עובר לרכישתה (עמ' 42 שורות 23 - 24; עמ' 47 שורות 28 - 31). הוא לא בירר את מהות זכויות המנוחה בחלקה והסתפק בכך שהמנוחה הציגה לפניו מסמך משנות ה-50 הנטען להיות כזה שלימד על זכויותיה. שמה של המנוחה נטען להיות רשום בו. מהותו של מסמך זה לא נתבארה ואף לדברי התובע, היה המסמך כתוב בשפה העברית (עמ' 41 שורות 6 - 7), שאינה שגורה בפיו. התובע לא דיווח על העיסקה לרשויות, לרבות שלטונות מיסוי מקרקעין. הוא לא העביר לשמו את הזכויות שלטענתו רכש, ואף לא רשם הערת אזהרה לטובתו. בשנת 1993, מסר התובע למר נתנאל ניסני (להלן: "מר ניסני") ייפוי כוח המסמיך את מר ניסני לשמש בא כוחו החוקי של התובע בכל הנוגע לחלקה 4 בגוש 6545 (ראו ת/1). מר ניסני הוא מתווך ויועץ נדל"ן וותיק (כפי שעלה מעדותו בעמ' 24 שורות 6 - 9 ומשום מה לא צויין הדבר בתצהירו). מטרת מסירת ייפוי הכוח ת/1 הייתה לאפשר למר ניסני לאתר עבור התובע קבלן שיבנה על המגרש בנייה רוויה (עמ' 26 שורה 11; עמ' 27 שורות 18 - 19; עמ' 41 שורות 24 - 28). מר ניסני האיץ בתובע להעביר את החלקה לשמו (עמ' 25 שורות 6 - 13). הוא הצביע לפני התובע על הצורך בתשלום מס רכישה ואף נטל שוברים לתשלום מסים שונים עבור התובע (עמ' 25 שורות 20 - 28). חרף זאת, לא פעל התובע לקידום העניין, ככל הנראה מחמת הרצון להימנע מתשלום סכומי הכסף הנדרשים (עמ' 28 שורה 8). התובע לא גילה עניין בחלקה מאז אותו מועד, ואף לא טען כי ביקש לתפוס בה חזקה בדרך כלשהי. כך, עמדה החלקה שנים ארוכות בלא שהתובע פעל לגביה. המנוחה נפטרה ביום 22.12.92. התובע לא יידע את הנתבעים 1 ו-2 בכך שרכש את החלקה מן המנוחה, למרות שהייתה בידו שעת כושר לעשות כן, כדלקמן: (א) בשלהי חודש דצמבר 1992, נודע לתובע על פטירת המנוחה (ראו תשובתו לשאלה מס' 62, המהווה חלק מנ/1 וכן עדותו בעמ' 48 שורות 7 - 10). הוא לא השיח דבר באוזני הנתבעים 1 ו-2 בעניין החלקה; (ב) התובע פגש בנתבעים 1 ו-2 בביקורם בארה"ב. התובע לא גילה את אזנם בדבר רכישת החלקה מן המנוחה (עמ' 43 שורות 15 - 20; עמ' 66 שורות 25 - 28); (ג) נכסי המנוחה כללו אף מגרש בעיר רעננה. מלוא הזכויות במגרש היו רשומות על שם המנוחה, אך לא היה חולק כי התובע רכש ממנה מחצית מן הזכויות (הגם שלא נרשם כבעליהן). כאשר הנתבעים 1 ו-2 מכרו את המגרש, העבירו הם לתובע מחצית מן התמורה שנתקבלה (עמ' 43 שורות 21 - 30; סעיף 4 לתצהיר הנתבע 1; סעיף 6 לתצהיר הנתבע 2). גם באותה הזדמנות לא אמר להם התובע דבר וחצי דבר על אודות החלקה. בחודש אפריל 1993 ניתן צו ירושה ביחס למנוחה, בו נקבע כי הנתבעים 1 ו-2 הם יורשיה. עד לשנת 2005, לא פעלו הם לרישום ירושתם בחלקה, שכן לא ידעו על זכויות המנוחה בחלקה. המידע בעניין זה נמסר להם בשנת 2005, מפי עו"ד מנחם קליין (סעיף 6 לתצהיר הנתבע 1; עמ' 58 שורות 19 - 21). ביום 22.8.05 נרשמו הנתבעים 1 ו-2 כבעלי הזכויות בחלקה מכוח צו הירושה (ראו נסח הרישום ת/7). סמוך למועד הרישום, השיא דודם של הנתבעים 1 ו-2, אברהם דילמני, את בנו, בישראל. הנתבעים 1 ו-2 (ועוד רבים אחרים) השתתפו במסיבת הכלולות. גם עד התביעה, מר אדוארד דילמני (להלן: "מר דילמני"), נטל חלק באירוע. מנגד, התובע לא השתתף בחגיגה. מר דילמני אמר לנתבעים 1 ו-2 שהתובע רכש מאימם המנוחה את החלקה, והנתבע 1 ביקש ממר דילמני להמציא (או לומר לתובע להמציא) מסמכים התומכים בטענה שהתובע רכש את החלקה. מר דילמני לא שוחח עם התובע על אודות בקשה זו של הנתבעים 1 ו-2 וממילא לא הומצא להם מסמך כלשהו בתקופה שמאז חודש אוגוסט 2005 ועד חודש נובמבר 2005. הנתבעים 1 ו-2 יידעו את עו"ד מנחם קליין (להלן: "עו"ד קליין"), סמוך לחודש אוגוסט 2005, על אודות הטענה שהושמעה, כאמור, באוזניהם כאילו התובע רכש את החלקה מאימם המנוחה. עו"ד קליין ניסה לבדוק את אמיתות הטענה, ובירר הן ברשות המקומית והן אצל שלטונות מיסוי מקרקעין אם יש עקבות כלשהן לקיומה של עיסקה כנטען מפי התובע, אלא שהעלה חרס (סעיף 25 לתצהיר עו"ד קליין וכן עמ' 53 - 54 לפרוטוקול). עו"ד קליין לא שוחח אישית עם מר דילמני או עם התובע, הואיל ולא הכירם (עמ' 53 שורות 24 - 26; עמ' 55 שורות 10 - 11. ראו גם עמ' 15 לפרוטוקול הדיון מיום 26.3.07 לפני כבוד השופט הרשם אורנשטיין, כתוארו אז). העסקה השנייה ביום 15.11.05, התקשרו הנתבעים 1 ו-2 בחוזה שבו מכרו את זכויותיהם בחלקה לנתבעים 3 - 5, תמורת סכום השווה ל-370,000$ (ראו חוזה המכר נ/7). ביום 16.11.05 נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעים 3 - 5 (ראו נסח הרישום ת/7). חוזה המכר נעשה בידי עו"ד מנחם קליין, עבור שני הצדדים (ראו סעיף 12.2 לחוזה נ/7). עובר לכריתת החוזה, בדק הנתבע 5 את הזכויות הנרכשות ברשות המקומית ובלשכת רישום המקרקעין (עמ' 68 שורות 1 - 4) ואף עו"ד קליין ערך את בדיקותיו (עמ' 72 שורות 30 - 33 ועמ' 73 שורות 1 - 2). עו"ד קליין לא אמר לנתבעים 3 - 5 דבר וחצי דבר על אודות המידע שמסרו לו הנתבעים 1 ו-2 בדבר טענת התובע לבעלות בחלקה או על בדיקות שערך (כאמור לעיל) על מנת לברר אם יש אחיזה במציאות למידע שמסרו לו הנתבעים 1 ו-2 (סעיף 33 לתצהיר עו"ד קליין וכן עמ' 54 שורות 13 - 25).הנתבעים 3 - 5 שילמו לנתבעים 1 ו-2 סכום השווה ל-123,334$ במעמד כריתת החוזה והתחייבו לשלם את היתרה בשני תשלומים: האחד - בתוך 60 ימים ממועד הכריתה; השני - בתוך 6 חודשים מיום הכריתה (ראו סעיפים 8.2 - 8.4 לחוזה נ/7). גילוי דבר "התאונה המשפטית" בחודש ינואר 2006, נפגשו הנתבעים 3 ו-5 עם העד מר ניסני (ראו סעיפים 23 - 24 לתצהיר הנתבע 5 וכן נ/14). פגישה זו באה לעולם לאחר שיחת טלפון בין הנתבע 5 לבין מר ניסני, בשלהי חודש דצמבר 2005, בניסיון לקדם את פירוק השיתוף במגרש. הנתבע 5 חפץ להיפגש עם מר ניסני אך פגישה זו לא נסתייעה עובר לתחילת חודש ינואר 2006 מחמת מצבו הבריאותי של מר ניסני (עמ' 26 שורות 26 - 30). באותה פגישה, שקוימה ביום 3.1.06, הודיעו הנתבעים 3 ו-5 למר ניסני כי רכשו את החלקה, ומנגד - הודיע להם מר ניסני כי התובע טוען שרכש את החלקה. מר ניסני הציג להם העתק צילומי של ייפוי הכוח. הייתה זו הפעם הראשונה בה הוצג לפני הנתבעים 3 - 5 מסמך המבקש ללמד על קיומו של מאן דהוא הטוען לזכויות קניין בחלקה. הנתבעים 3 ו- 5 נזעקו לעו"ד קליין מייד לאחר מכן, והציגו לפניו את ייפוי הכוח. עו"ד קליין לא ייעץ להם להתלות את קיום חיוביהם החוזיים עד להתבהרות התמונה. היפוכו של דבר (עמ' 70 שורות 7 - 8, 10 - 11; עמ' 73 שורות 10 - 11, 20). בחודש פברואר 2006 נודע דבר המכר לתובע (סעיף 6 לתצהיר התובע; תשובה לשאלה 57 לשאלון נ/1). הוא היתרה בנתבעים לבל ישלימו את העסקה. משהללו לא שעו לבקשתו, הגיש התובע את תביעתו. בחודש מרס 2008, נרשמו הנתבעים 3 - 5 כבעלי החלקה בספרי רישום המקרקעין וכן נרשמה משכנתה על זכויותיהם לטובת בנק איגוד לישראל בע"מ (להלן: "הבנק"). תמצית טענות הצדדים בכתב התביעה המתוקן, עתר התובע להצהרה כי הוא בעל הזכויות שהיו למנוחה בחלקה, בהיותו הרוכש הראשון ומאחר והנתבעים 3 - 5 לא רכשו הזכויות בתום לב. כפועל יוצא מכך, עתר הוא למחיקת רישומם של הנתבעים 3 - 5 כבעלים ולמחיקת המשכנתה הרשומה לטובת הבנק על זכויות הנתבעים 3 - 5. לחלופין, עתר התובע לחיוב הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לו את שוויין של הזכויות (שנגזלו הימנו לשיטתו) בחלקה, בסכום של 750,000$. הנתבעים 1 ו-2 כפרו בטענת התובע כאילו רכש את הקרקע מאמם המנוחה. לטענתם, עסקה כנטען מפי התובע לא הייתה מעולם ואין לתובע כל ראייה לקיומה. לשיטתם, הבעלות בחלקה עברה בירושה מאמם המנוחה אליהם, עם מותה בשנת 1992 (ראו צו הירושה נ/5). על כן, כבעלי החלקה, זכאים היו הם למכרה לנתבעים 3 - 5, כפי שאכן עשו בשלהי שנת 2005. הנתבעים 3 - 5 החרו-החזיקו אחרי הנתבעים 1 ו-2 וטענו כי כרתו את חוזה הרכישה בתום לב ובתמורה בלא שידעו כי התובע טוען לזכויות בחלקה. הם רשמו הערת אזהרה לטובתם עת נסח הרישום היה "נקי" מאיזכור כלשהו, ולו ברמז, של התובע. לראשונה נודע להם על זכויותיו הנטענות של התובע בתחילת שנת 2006, לאחר כריתת החוזה. הם המשיכו בהוצאתה לפועל של עיסקת הרכישה, לפי ייעוץ שניתן להם. הנתבעים 3 - 5 סברו כי מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") נתונה להם עדיפות על פני התובע. הבנק הותיר את ההחלטה לשיקול דעת בית המשפט והתחייב לקבל כל הכרעה שתינתן (ראו הודעת התובע והבנק מיום 9.3.09). הרקע הדיוני לאחר הגשת התביעה, בחודש פברואר 2006, עתר התובע לסעדים זמניים כדלקמן: (א) עיקול זמני: במסגרת בש"א 5696/06 עתר התובע להטלת עיקול זמני על החלקה ומבוקשו ניתן לו על פי צד אחד, על ידי כבוד השופט הרשם ברוך ז"ל, כתוארו אז. הנתבעים עתרו לביטול ההחלטה ובסופו של דיון קיבל כבוד השופט אורנשטיין, יבדל"א, את בקשת הביטול שהגישו הנתבעים 3 - 5, תוך שקבע כי התובע אינו זכאי לסעד של עיקול זמני כלפיהם במסגרת עילתו הקניינית, בשל העדר ראיות מהימנות להעדר תום ליבם. אגב כך, הושתו הוצאות בקשת הנתבעים 3 - 5, בסכום של 15,000 ₪ בצירוף מע"מ, על התובע. אף בקשת הביטול שהגישו הנתבעים 1 ו-2 נתקבלה, תוך שנקבע כי התובע זכאי לעיקול זמני להבטחת תביעתו הכספית נגד הנתבעים 1 ו-2 ועל כן הוטל עיקול על יתרת כספי התמורה שהוחזקו בידי עו"ד קליין ובידי הנתבעים 3 - 5 בכפוף להפקדת סכום של 75,000 ₪ על ידי התובע, להבטחת נזקי הנתבעים 1 ו-2 (ראו ההחלטה בבש"א 7040/06, 8539/06 מיום 29.4.07. סכום הבטוחה הופחת והועמד על 50,000 ₪ במסגרת ע"א (מחוזי ת"א) 2760/06 מפי כבוד השופטת ש' דותן). (ב) צו מניעה זמני: במקביל לבקשת העיקול הזמני עתר התובע לצו מניעה זמני (בש"א 5695/06) . הבקשה נדחתה בהחלטת כבוד השופט אורנשטיין מיום 7.10.07, הן מחמת שיהוי בהגשתה והן מאחר שסיכויי ההליך העיקרי ומאזן הנוחות לא האירו פנים לתובע. התובע ערער על ההחלטה (ע"א (מחוזי ת"א) 3107/07) ועתר לסעד זמני לתקופת הערעור (בש"א 21352/07). בקשתו נדחתה בהחלטת כבוד סגנית הנשיא מ' רובינשטיין מיום 14.1.08. התובע לא אמר נואש והגיש בקשת רשות ערעור על החלטת הדחייה (רע"א 1496/08) . ביום 28.2.08 דחה כבוד השופט א' רובינשטיין את הבקשה. הנתבעים 3 - 5 ביקשו לחייב התובע בהפקדת ערובה להוצאות לפי תקנה 519 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984 (בש"א 8442/06) . בהחלטתו הנזכרת מיום 7.10.07, נעתר כבוד השופט אורנשטיין לבקשה, בקבעו כי הסכום של 50,000 ₪ שהופקד (כאמור מעלה) להבטחת נזקי הנתבעים בגדרי הבקשה לעיקול זמני, ישמש אף כערובה להוצאות הנתבעים 3 - 5. יוטעם כי ההוצאות בבקשות אלה, בסכום של 15,000 ₪, בצירוף מע"מ, הוטלו על-פי תוצאות התביעה. לאחר הדברים האלה, נסללה דרכם של הנתבעים 3 - 5 לרשום את הזכויות בחלקה על שמם, וכך אמנם עשו ביום 13.3.08. ימים ספורים לאחר מכן, נרשמה משכנתה לטובת הבנק על זכויותיהם בחלקה. נוכח חידושים עובדתיים אלה לא היה טעם בניהול ההתדיינות על פי כתבי הטענות המקוריים. התובע עתר לתיקון כתב התביעה (בש"א 12223/08). הנתבעים לא התנגדו לתיקון וביום 8.9.08 נעתר כבוד השופט אורנשטיין לבקשה והצדדים הגישו כתבי טענות מתוקנים. קוימו לפני ארבע ישיבות הוכחות, שבמסגרתן העידו שלשה עדי תביעה: התובע שהארוך ליויאם; מר ניסני ומר דילמני (בן דודו של התובע). שלושתם הגישו תצהירי עדות ראשית. מטעם התובע הוגשו לראיה המוצגים ת/1 - ת/13. נוסף על כך, הוגש תצהיר של הנוטריונית עו"ד גב' רנה אורון-מזרחי (אשר החתימה את המנוחה על ייפוי הכוח). ב"כ הנתבעים לא ביקשו לחקרה (ראו בהקשר זה ההחלטה בעמ' 38 לפרוטוקול); כמו כן, הוגשה חוות דעת מומחה, שמאי המקרקעין מר אלי סידאוי, מיום 15.6.09. חוות דעת זו קובעת כי שווי החלקה הוא 2,800,000 ₪. באי כוח הנתבעים ויתרו על חקירת השמאי (עמ' 38 שורה 31 לפרוטוקול). מטעם ההגנה נשמעו העדים הבאים: הנתבעים 1 ו-2, משה ורמי דיל; הנתבע 3 יצחק יפידוף והנתבע 5 עופר אבידן. עו"ד קליין (שערך את חוזה המכר בין הנתבעים 1 ו-2 לבין הנתבעים 3 - 5, הוא נ/7) הוזמן להעיד מטעם שתי קבוצות הנתבעים. כל העדים הגישו תצהירי עדות ראשית. הנתבעים הגישו את המוצגים נ/1 - נ/18. בין מוצגי הנתבעים מצוי תצהירו של מר אלי רון ז"ל (נ/3), מיום 5.7.05. המדובר בתצהיר זיהוי שנדרש ע"י לשכת רישום המקרקעין. תצהיר זה נתקבל כראייה לקיומו ולא לנכונות תוכנו (ראו ההחלטה בעמ' 50 לפרוטוקול), לפי שמר רון נפטר ולא הייתה למי מן הצדדים הזדמנות לחקרו. הנתבעים ביקשו לעשות שימוש בתקנה 246 (א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984 (ראו עמ' 30 שורה 9 לפרוטוקול) ואין עילה להימנע מכך, במיוחד לאור אי התנגדות ב"כ התובע לעתירה זו. לאחר הגשת הסיכומים, עתרו הנתבעים 3 - 5 לתיקון פרוטוקול עדותו של עו"ד קליין, שבו נכתב כי נודע לו על קיומו של ייפוי הכוח כחודש לפני עריכת חוזה מכר החלקה לנתבעים 3 - 5. לאחר קבלת עמדות הצדדים, נעתרתי לבקשה (ראו ההחלטה מיום 8.11.10). הנסיבות הצביעו על כך שהרישום בפרוטוקול היה שגוי: דבר קיומה של טענה לפיה רכש התובע את החלקה היה בידיעת עו"ד קליין לפני כריתת חוזה המכר, אך קיומו של ייפוי הכוח הובא לידיעתו רק כחודש לאחר הכריתה, היינו אחרי פגישתם של הנתבעים 3 - 5 ומר ניסני (ראו פסקה 14 לעיל). עתירה נוספת שהוגשה, נסובה על אורכם של סיכומי הנתבעים ועל מנת להימנע מויכוחי סרק, התרתי לב"כ התובע להגיש סיכומי תשובה ואלה אכן הוגשו. הפלוגתאות לאחר העיון בכתבי בי-דין ולימוד טענותיהם ההדדיות של הצדדים, עולות הפלוגתאות הבאות: (א) תקפות העסקות: האם רכש התובע את החלקה מאת המנוחה בשנת 1990, אם לאו. ככל שהמענה לכך הוא בחיוב, תידרש הכרעה במישור הבא; (ב) תחרות בין העסקות: איזו מבין העסקות גוברת על רעותה; (ג) פיצויי נזיקין: אם יימצא כי התובע אינו זכאי (קניינית) לחלקה האם זכאי הוא לפיצויים בגין אבדנה, ואם כן - מיהו החייב בפיצויים ומהו שיעורם? אומר כבר עתה: אני סבור כי דין התביעה להידחות מן הטעם שהתובע לא רכש זכויות בחלקה; לחלופין - ייפוי הכוח אינו מסמך העומד בדרישות סעיף 8 לחוק המקרקעין; לחלופין - הואיל ובמסגרת התחרות על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, הנתבעים 3 - 5 עדיפים על התובע. על מנת למנוע מלל מיותר, אציין כי ההדגשות שבמובאות השונות, הן שלי, אלא אם כן אומר אחרת. מידת ההוכחה ומהימנות הגרסה מטעם התובע דיונית, התביעה הנדונה אמנם אינה מופנית כלפי עיזבון, אך מהותית, טוען התובע לקיומו של קשר חוזי עם מי שאינה בין החיים. אני סבור כי בפרשתנו, אחת היא אם התביעה מוגשת נגד עיזבון או נגד היורשים, שכן יהא הנתבע כאשר יהיה, נתונה לתובע עדיפות ראייתית ואילו הנתבע מצוי בנחיתות שכן אין לו מידע משל עצמו על אודות המיוחס למנוח או למוריש, הוא הנתבע האמיתי (השוו למשל רע"א 3587/06 עזבון המנוח אבי ירדני נ' בן צור, ניתן ביום 14.5.08, פורסם במאגר נבו). בתביעה המייחסת לתובע עיסקה במקרקעין עם אדם שנפטר לבית עולמו לאחר מכן, ופשיטא שאינו יכול למסור גרסה כלשהי, יש להקפיד עם התובע הקפדה יתירה. כך, למשל, קבעה כבוד השופטת מ' נאור בע"א 2556/05 זלוטי נ' אינדיבי, ניתן ביום 8.2.09, פורסם במאגר נבו: "כאשר מדובר בתביעה כנגד עיזבון, רובץ על התובע נטל הוכחה גבוה מזה המוטל על תובע בהליך אזרחי רגיל. הטעם העומד בבסיסה של הלכה זו הוא, כדבריו של כבוד השופט שרשבסקי, כי 'אין לדעת אם הנפטר, אילו היה חי, לא יכול היה לטעון טענות ולהביא הוכחות שהיה בהן כדי להכשיל את התביעה' (ע"א 118/75 שריידי נ' מנסור, פ"ד לא(2) 659, 664 (1977) וראו עוד: ע"א 459/59 פינקלשטיין נ' פרושטייר, פ"ד יד 2327 (1960)). לפיכך נקבע בפסיקה כי על התובע מעיזבון להביא ראיות חזקות במיוחד וסיוע לעדותו שלו (ראו: ע"א 5997/92 מלק נ' דויטש, פ"ד נא(5) 1 (1997); ע"א 323/86 לרנר נ' ניב (לא פורסם, , 6.9.1989); ע"א 843/87 כוכב נ' חיטרוש (לא פורסם, , 25.7.1989); נתן קנת וחיים קנת נטל ההוכחה וחזקות 51 (2002)). כלל זה עוגן בסעיף 54(4) לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971 (להלן: פקודת הראיות), הקובע: 'פסק בית משפט במשפט אזרחי באחד המקרים שלהלן על פי עדות יחידה שאין לה סיוע, והעדות אינה הודיית בעל דין, יפרט בהחלטתו מה הניע אותו להסתפק בעדות זו; ואלה המקרים: ... (4) התובענה היא נגד עיזבון, קטין, חולה נפש או נעדר;' הכלל הוא אם כן כי להוכחת תביעה כנגד עיזבון נדרש סיוע לעדותו של התובע. ברם, בהעדר סיוע יכול בית המשפט להסתפק בעדותו של התובע בלבד תוך נימוק החלטתו". ניתן לבצר עמדה זו גם בחוקתיות זכות הקניין. לשם פגיעה בקניינה של המנוחה, יש צורך בראיות ברורות וכבדות משקל לקיומה של עיסקת מכר בינה לבין התובע. כך הוא במיוחד כאשר דבר המכר לא מצא ביטוי חיצוני (פרט לייפוי הכוח), לא נרשם בפנקס פומבי כלשהו ולא דווח לגורם שלטוני כלשהו. לשון אחר, התובע ביקש לשמור את הקלפים קרוב לחזה, עת קלפי הקניין, מעצם טיבם וטבעם, קוראים לשקיפות ולפומביות. משהעדיף לנהוג כך משך למעלה מ-15 שנים, עליו לשכנע בראיות חזקות כי עיסקת מכר אכן נקשרה בינו לבין המנוחה. חיוניות כובד הראיות הנדרשות לאישוש התביעה, נובעת אף מכך שהתובע מבקש לסתור את תוכן ספרי רישום המקרקעין (ראו בהקשר זה את סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין, הקובע כי הרישום הוא ראייה לתוכנו, ואת ע"א 2576/03 ויינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, ניתן ביום 21.2.07, פורסם במאגר נבו, המדבר בנטל ההוכחה הכבד מאוד שבו נושא המבקש לסתור חזקה זו). כפי שאבקש להראות להלן, התובע לא הרים את הנטל האמור. זאת ועוד, אף אם הייתי מקל עם התובע ונזקק לנטל ההוכחה המקובל במשפט האזרחי (קרי: מאזן ההסתברות), לא היה בכך כדי לסייע לתובע. אף נטל "מופחת" זה לא עלה בידו להרים. בקצירת האומר אציין כי עדותו של התובע בפרשתנו, למצער בכל הנוגע לעיסקת רכישתה של החלקה מן המנוחה - לא סתם "עדות יחידה" היא, אלא עדות יחידה של בעל דין. על מנת לקבוע ממצאים על פי עדות זו, מתחייבת הנמקה, כמצוות סעיף 54 (2) לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א - 1971. במקרה דנן, אין עמדי טעמים להעדפת עדותו עד כדי קביעת ממצאי עובדה על פיה. היפוכו של דבר. לא ראיתי לייחס מהימנות רבה לדברי התובע ונתקשיתי לייסד ממצא על עדותו בלבד. עדותו הצטיירה כעדות שלא עמדה במבחני עקביות והגיון. גרסתו הייתה מהוססת. הוא ביכר שלא להתמודד חזיתית עם קשיים וסימני שאלה שנתגלעו בעדותו. כך, למשל, מלכתחילה, טען התובע כי רכש את החלקה משום שכל יהודי מבקש לרכוש אדמה בישראל (עמ' 40 שורות 8 - 9), אלא שנסתבר בהמשך כי המטרה האמיתית ברכישת הקרקע נבעה ממניעים כלכליים - מסחריים, שלשם קידומם מסר התובע למר ניסני את ייפוי הכוח ת/1. כפי שנראה להלן, עדות התובע בעניין התשלום למנוחה בעבור החלקה, מוקשית בעיניי. יתר על כן, התובע אף כפר בכך שמר ניסני שוחח עימו על אודות הצורך לשלם מסים בגין רכישת הקרקע וטען כי השיחות בנושא המסים התמקדו במיסים בגין המכירה בלבד. מר ניסני טען כי הודיע לתובע הן על הצורך ברישום החלקה על שמו והן על אודות הצורך לשלם מיסים בגין הרכישה ועדות של מר ניסני בנושא זה מהימנה עליי. הפלוגתה הראשונה: האם רכש התובע זכויות בחלקה דין הוא כי עסקה במקרקעין טעונה רישום; התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב (ראו סעיפים 7(א) ו-8 לחוק המקרקעין). ללא מסמך בכתב המעיד על קיומה של עיסקה במקרקעין - אין לה תוקף ולא ניתן לאכפה. שאלה היא אם ייפוי כוח יכול למלא אחר דרישת הכתב, ככלל, וייפוי הכוח ת/5 - בפרט. ההלכה הפסוקה קבעה כי מסמך בכתב: "... צריך לבטא התחייבות לעשות עיסקה, ועליו לכלול תנאים הכרחיים להתקשרות ... 'כגון שמות הצדדים, מהות העיסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומיסים, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק' ... 'תנאים הנכללים בהסכם מכוח החוק או ההלכה, אין צורך לפרשם בגוף המסמך כדי שיהא מסמך שלם ותקף כמשמעו בסעיף 8 לחוק המקרקעין' ... לנוכח האמור, גם מסמך שהוגדר כ'ייפוי-כוח', והעונה על אותם כללים שנקבעו בפסיקה, יכול למלא אחר דרישת 'המסמך בכתב' כדי ליצור התחייבות לעשיית עיסקה במקרקעין ... ". (ע"א 3205/00 נאטור נ' יאסין, פ"ד נה (4) 145, 150 (2001). ראו גם ע"א 309/87 יחיא נ' אגבריה, תקדיו עליון 90 (1) 421; ע"א 4836/06 עזבון המנוח סאלח יוסף חמוד ז"ל נ' חרב, ניתן ביום 13.7.08, פורסם במאגר נבו. להלן: "פרשת חמוד נ' חרב"; ע"א 8837/05 מרשוד נ' אלשורטי, ניתן ביום 11.1.09, פורסם במאגר נבו). במהלך העניינים הרגיל, ייפוי הכוח הוא אכן מסמך משני וטפל לעיסקת המכר. הזכות המהותית נוצרת וקיימת מחוץ למסגרת ייפוי הכוח (ע"א 3/78 וינברנד נ' רוקמן, פ"ד לג (2) 359 (1979); ע"א 3812/97 כהן ארזי נ' קישק, ניתן ביום 15.9.99, פורסם במאגר נבו). אולם, לא כך הוא תמיד. לעיתים, מגלם ייפוי הכוח גופו גם את הזכות המהותית, ודיות הדבר תלויה בלשונו. טול, למשל, את ייפוי הכוח שנדון בפרשת נאטור, אשר לשונו הייתה כדלקמן: "אנו, החתומים מטה... כלנו תושבי טמרה, והואיל ולכל אחד מאתנו בעלות בשעור 1/6 חלקים בחלקה 9 גוש 18582 ששטחה הכולל 6428 מ"ר והרשומה על שמנו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) והיא לא נמכרה ואין עליה שעבוד או עיקול. והואיל והגענו לידי הסכם עם מר עלי סאלח נאטור... למכור לו את חלקינו הרשומים על שמנו כלומר 1/6 חלקים לכל אחד משלושתנו בחלקה הנ"ל תמורת סך 2000 ש"ח לכל אחד מאתנו כלומר סך 6000 ש"ח לשלושתנו. על כן אנו מאשרים כי מכרנו לנ"ל את החלקים הנ"ל וקיבלנו ממנו את מלוא התמורה וחתימתנו על יפויי כוח זה מהווה אישור והודאה כי התמורה שולמה לנו במלואה...". בית המשפט פסק כי ייפוי כוח זה מקיים את דרישת הכתב, נוכח ההתחייבות המפורשת למכירת הזכויות ולאורם של הפרטים החיוניים שצוינו בו (זהות הצדדים, זיהוי המקרקעין, טיב העסקה והתמורה). לא זו אף זו: ייפוי הכוח שלשונו הובאה לעיל, מספר בעצם את סיפורה של העיסקה. הוא מתאר את מהותה ובא חלף חוזה המכר. דיותו של ייפוי הכוח כמסמך בכתב נגזרת הן מלשונו והן מכוונת הצדדים. בענייננו, ייפוי הכוח הוא מסמך סטנדרטי ואני סבור כי אין די בו על מנת לקבוע כי עסקת מכר היא שנכרתה בין התובע לבין המנוחה. עיקר טעמיי לכך יובאו להלן. הם נעוצים בלשונו של ייפוי הכוח. ראשית, אין למצוא בייפוי הכוח את "סיפור העיסקה" שנכרתה בין התובע לבין המנוחה. שנית, ייפוי הכוח אינו מפרט את זכויותיה של המנוחה במגרש, אלא מדבר בכלליות על "קרקע הידועה כחלקה 4 בגוש 6545". כאן המקום להזכיר כי המגרש הוא בשטח של 4036 מ"ר, והבעלות בו הייתה משותפת לארבעה אנשים, שלא היה ביניהם הסכם שיתוף. דעת לנבון נקל שאילו רצתה המנוחה למכור את זכויותיה - הייתה היא מפרטת אותן ולא מציגה מצג (שווא, לכל הדעות) כאילו המגרש כולו הוא בבעלותה. שלישית, בין יתר ההוראות המנויות בייפוי הכוח, מצינו בשוליו את סעיף 9 שלפיו "היות וייפוי כח זה ניתן לטובת צד ג' הנ"ל שממנו קיבלתי/נו את התמורה המלאה עבור הרכוש הנ"ל ... הוא יהיה בלתי חוזר ...". התובע מבקש ללמוד מהוראה זו כי אכן שילם למנוחה את התמורה שהגיעה לה בגין עיסקת המכר. דא עקא, איני יכול לקבל את עמדתו זו. אבאר את גישתי. קרוב אני לסבור שייפוי הכוח מקים חזקה לטובת התובע כי תוכנו אכן משקף את המציאות. עם זאת, בענייננו, כפרו הנתבעים בעיסקה הנטענת ואף אם ייפוי הכוח הקים חזקה לטובת התובע, אין היא חזקה חלוטה. הנתבעים רשאים היו להביא ראיות לסתירת תוכנו של ייפוי הכוח. לשון אחר: הכלל הוא שכאשר הסכמה בין הצדדים מתועדת בכתובים, חזקה שהכתב מבטא נאמנה את המוסכם. עם זאת, סעיף 80 סיפא לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמאני מורה כי "טענה ותביעה נגד מסמך בכתב בנוגע לדברים האמורים ... צריך להוכיח במסמך בכתב או ע"י הודאתו או פנקסו של הנתבע". בנסיבות מסוימות ניתן להביא ראיות בעל-פה נגד מסמך בכתב וראיות אלה משמעותיות שעה שמקורן בפיו של היריב. כך הוא במיוחד עת המידע ממקור ראשון על אודות העיסקה הנטענת אצור אצלו בלבד. עתה אקרב את מבטי לנסיבות שאפפו את מתן ייפוי הכוח, כפי שעמד עליהן התובע. בסעיף 2 לתצהיר עדותו הראשית של התובע, תיאר הוא את העיסקה הנדונה בהאי לישנא: "אני תושב ואזרח ארה"ב ורכשתי ביום 21/1/90 (בעת ביקור בישראל) מדודתי, המנוחה חנה דילמנו ז"ל (להלן 'המנוחה') 1,000 מ"ר מקרקע בהרצליה, חלקה 4 שבגוש 6547 (צ"ל 6545. מ' י') (להלן 'החלקה') ושילמתי לה 35,000$ במזומנים. המנוחה נתנה לי ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר להעביר על שמי את המגרש ...". תיאור זה הוא תיאור "רזה" ביותר. מצופה היה מן התובע, שימסור בתצהירו פירוט רחב ומקיף יותר של העובדות הנוגעות לעניין, במיוחד כאשר עובדות אלה ידועות לו. בגדרי החקירה שכנגד נחשפו עובדות נוספות, שיש להן חשיבות לפרשה הנדונה, ואלו הן: (א) התובע הגיע מארה"ב ביום ב', 15.1.90 (עמ' 40 שורה 12). ביום א' לאחר מכן, לאמור בחלוף שישה ימים, נחתם ייפוי הכוח, המשקף (לפי הטענה) את רכישת החלקה מן המנוחה. זאת - בלא שהתובע ביקר בחלקה ובלא שערך בירור (במקורות חיצוניים) על אודותיה (עמ' 47 שורות 28 - 31. ראו מנגד תשובה הפוכה לשאלה 8 לשאלון נ/1). למעשה, נעשתה הרכישה בלי שהתובע יכול היה לדעת כי יש למנוחה זכויות כלשהן במגרש הנדון (שכן המסמך שהתובע טוען שהמנוחה הציגה כביכול לפניו והמעיד על זכויותיה בחלקה, היה בשפה העברית שאינה שגורה בפי התובע. ראו עמ' 40 שורה 24 - עמ' 41 שורה 8). אדגיש כי עדותו של התובע נמסרה באנגלית ותורגמה סימלוטנית לעברית (ראו עמ' 39 שורה 1); (ב) המנוחה היא שקבעה את סכום התמורה והתובע קיבל זאת ללא עוררין (עמ' 40 שורות 16 - 17); (ג) סכום התמורה (35,000$ במזומן) היה ברשותו של התובע בישראל, אף כי הוא לא זכר לומר היכן הוחזק הסכום (עמ' 40 שורות 18 - 21). עובדה זו מעוררת תימהון, במיוחד לאור הודיית התובע כי לא היה לו חשבון בנק בישראל (עמ' 40 שורות 22 - 23) ולאור כך שלא הסביר אימתי ביקר קודם לכן בישראל והביא עימו את הסכום הנטען. בהמשך הדברים, העיד התובע כי חלק מסכום זה הביא עימו בבואו לישראל מארה"ב בחודש ינואר 1990 (עמ' 47 שורות 4 - 6), אלא שלא פירט מהו הסכום הנטען; (ד) נגד הסכום של 35,000$ לא נתבקשה ולא נמסרה לתובע כל קבלה שהיא (עמ' 41 שורה 2); (ה) כל הסכום שולם למנוחה בביתה, ביום 21.1.90 (עמ' 46 שורה 32 ועמ' 47 שורה 1), ללא עדים, למרות שמדובר בסכום גדול גם לדברי התובע (עמ' 47 שורות 2 - 3); (ו) בעת שנחתם ייפוי הכוח דנן, נחתם ייפוי כוח נוסף לגבי מקרקעין שרכש התובע מן המנוחה והמצויים ברעננה (עמ' 45 שורות 8 - 9). התובע נתבקש לאתר המסמך ולהמציאו, אלא שהדבר לא עלה בידיו. גם הנוטריונית לא מצאה בספריה כל תיעוד לקיומו (ראו תצהירה מיום 16.2.10). התובע לא נתן הסבר כלשהו להיעדרו של מסמך המפרט את סכומהּ ואופן תשולמהּ של התמורה והנושא אישור של המנוחה לקבלת התמורה. התובע ביקש "לעקוף" את נחיצותו של הסבר כאמור, בתירוץ שמדובר בעיסקה בין קרובי משפחה. מכאן, נתבקשה לשיטתו מסקנה כי בעיסקה מסוג זה, אין מקפידין ואין מדקדקין כבעיסקה מסחרית רגילה, במיוחד נוכח יחסי האמון השוררים בין קרובי משפחה. איני סבור כך. ראשית, אמנם קיימת קרבה משפחתית בין התובע לבין המנוחה. אולם, לטעמי, לא כל קרבה משפחתית מקימה מניה וביה יחסי אמון המפיגים חשש והמצדיקים התייחסות מיוחדת. יש לבחון בין היתר את מהות הקרבה ואת "אינטנסיביות הקשר" שבין בני המשפחה הכורתים חוזה. הקשר בין בני זוג שונה הוא מקשר שבין דודה לבין בן אח. על כל פנים, בנסיבות העניין דנן, לא נתבארה מהות הקשר ולא נאמר דבר וחצי דבר על עומק הקשר ותדירות המפגשים או השיחות בין התובע לבין המנוחה. לא נעלם הימני כי התובע מתגורר מעבר לימים, אלא שגם לפני שלושה וארבעה עשורים, היינו: לפני עידן הכפר הגלובלי, היו קיימות דרכים לשמירה על יחסים קרובים. יתר על כן, חרף קרבת המשפחה נטל התובע ייפוי כוח בלתי חוזר מן המנוחה; שנית, כוונתו של התובע עת רכש (לדבריו) את החלקה הייתה כוונה מסחרית גרידא: הוא חפץ למכור הנכס לקבלן בעיסקת קומבינציה. קרבת המשפחה אינה אמורה להוות גורם בר משמעות בעיסקה כזו, מחד גיסא, ונוכח הכוונה המסחרית שבבסיס העיסקה, מצופה היה לבקש מסמך המעיד על תשלום התמורה, מאידך גיסא; שלישית, האמירה בייפוי הכוח לפיה המנוחה קיבלה את התמורה, אינה נוסחת פלא הממלאת מניה וביה את החסר. לא אחת, כאשר ניצב לפני בית המשפט חוזה מכר המציין את התמורה ששולמה בגין נכס מקרקעין, אין בית המשפט נמנע מבחינת טענות הנוגעות לתשלום התמורה. עצם איזכורה אינו משתיק את הכופר בקיומה (ראו למשל ע"א 7643/06 אבו זיאד נ' בשיר, ניתן ביום 28.10.08, פורסם במאגר נבו). בע"א 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי, פ"ד מה (5) 410, 433 (1991), עמד בית המשפט על תוצאות עמימות לשונו של ייפוי הכוח בכל הנוגע לתמורה החוזית המובטחת, בציינו "שאילו ניצב בית המשפט בפני עתירה לחייב את המערער לסלק למשיבה את תמורת המקרקעין או לאכוף עליו למלא את חלקו בחוזה המכר, היה מתקשה עד מאוד להיענות לה. מסמך הלוקה בפגם כזה איננו מהווה 'מסמך בכתב', כמשמעו בסעיף 8 לחוק המקרקעין (ראה, למשל: ע"א 285/75 ...; ע"א 579/83 ...). עוד יצוין, כי במסגרת ההליך המשפטי פגם כזה איננו ניתן לתיקון, באשר אין הוא ניתן ל'השלמה נורמאטיווית' ואף לא להוכחה בראיות חיצוניות (השווה: ע"א 457/87 ..., בעמ' 171)". אין חולק כאמור שסכום התמורה הוא סכום נכבד. בהינתן האמור, מדרש פליאה הוא בעיניי כיצד לא דאג התובע, המצוי בעולם העסקים, לקיום תיעוד להעברת סכום כסף נכבד לידי המנוחה. בע"א 1134/06 רושרוש נ' מנסור, ניתן ביום 10.11.09, פורסם במאגר נבו (להלן: "פרשת רושרוש"), שנינו כהאי לישנא מפי כבוד השופט רובינשטיין: "הדעת נותנת, כי אנשים ישרי דרך ינהלו עסקיהם... באופן מתועד כראוי, ובמיוחד לא במזומן. מזומן ועסק 'נקי' הם לא אחת, בעולם דהאידנא של כרטיסי אשראי ושיקים, תרתי דסתרי. המזומן יישמר ככלל לסוג העסקות הפשוט, כמו נסיעה באוטובוס או רכישות קטנות יחסית, ולא ישמש במיזם גדול.... מעבר לכך, החשש הוא, כי 'אם יהיו עסקיכם במזומן, כעב ישחירו'" . (ראו גם ע"א 288/08 לוין נ' בלום, ניתן ביום 8.11.09, פורסם במאגר נבו; ע"א 3352/07 בנק הפועלים בע"מ נ' הורש, ניתן ביום 7.12.09, פורסם במאגר נבו). ספקותיי בקיומה של עיסקת מכר בין המנוחה לבין התובע, ששורשיהם בסוגיית התמורה, מעמיקים לאור האמור להלן: התובע לא הזכיר באזני הנתבעים 1 ו-2 מעולם (ולשם דיוק: בין תחילת שנת 1990 לבין תחילת שנת 2006) כי רכש מאימם המנוחה את החלקה. זאת, חרף הזדמנויות אחדות שנקרו בדרכו לאורך השנים (לרבות בעת שהנתבעים 1 ו-2 מכרו את המקרקעין ברעננה שהורישה להם המנוחה והעבירו לתובע את חלקו הגם שלא היה רשום כבעל זכויות בחלקה; בעת ביקור הנתבעים 1 ו-2 בארה"ב ופגישתם שם); התובע נמנע מדיווח על העיסקה לשלטונות מיסוי מקרקעין או לרשות המקומית (למרות שהצורך בכך הובהר לו). נתתי דעתי אף לשניים אלה: האחד - המנוחה מינתה את התובע לשמש בא כוחה לשם עשיית "הפעולות הבאות או חלק מהן: למכור ולהעביר, להשכיר, להחכיר ... לה"ה מר שהרוך ליויאם הנזכר לעיל ... את הנכסים הידועים בתור קרקע הידועה כחלקה 4 בגוש 6545"; השני - לייפוי הכוח הוספה הוראת סעיף 11, שזו לשונה: "ב"כ הנ"ל זכאי לחתום הן בתור מוכר והן בתור קונה" (הגופן השונה במובאות מייפוי הכוח, מסמל את הלשון שהוספה במכונת כתיבה). איני סבור כי האמור לעיל מטה את הכף לטובת התובע, שכן אני סבור כי ייפוי הכוח אינו מגלם את הזכות המהותית, היינו: נפקדו הימנו היסודות החיוניים, ואלה הקיימים בו אינם מאששים קביעה כי חוזה מכר (ולמצער: חוזה בר-השלמה ע"י הוראות הדין) ניצב לפנינו ולא רק ייפוי כוח. סיכום ביניים אקבוץ לבקעה אחת את קביעותיי העובדתיות העיקריות: אין כל ראיות או עדים לתשלום התמורה; אין כל עד לקיומו של חוזה מכר; התובע כלל לא ביקר בחלקה עובר לרכישתה (הנטענת) או לאחר מכן; התובע לא תפס חזקה בחלקה; התובע לא דיווח לשלטונות מיסוי מקרקעין או לרשות המקומית על העיסקה; התובע לא שילם מסים בגין הרכישה ולא דאג שהנתבעת תשלם את המסים המוטלים עליה בגין המכר (הנטען); התובע לא רשם הערת אזהרה במשך 16 שנים; התובע לא נקט כל פעולה לקידום רישום הזכויות על שמו בספרי רישום המקרקעין; התובע לא אמר לנתבעים1 ו-2 כי רכש את זכויות המנוחה בחלקה. לאור האמור לעיל, אני קובע כי התובע לא רכש את החלקה מן המנוחה. ההכרעה בפלוגתה הראשונה לחובת התובע, מנביעה מסקנה כי דין תביעתו להידחות. משקבעתי, במישור תקפות העסקות, שלא נתקיימה עסקת הרכישה שבבסיס התביעה, שוב אין מקום וצורך להיזקק לפלוגתות הנוספות (קרי: במישור התחרות שבין עסקות תקפות וכן במישור הפיצויים). עם זאת, אדון בפלוגתות אלה בבחינת לפנים מן הנדרש. הפלוגתה השנייה: תחרות בין עסקות משטר התחרות בין שתי עסקות הנוגעות לזכויות באותם מקרקעין, מוסדר בסעיף 9 לחוק המקרקעין. וזה לשון ההוראה: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה". לפנינו שתי עסקות נוגדות ביחס לחלקה. העסקה הראשונה נקשרה ביום 21.1.90 בין התובע (הרוכש הראשון) לבין המנוחה; העסקה השנייה נקשרה ביום 15.11.05 בין הנתבעים 3 - 5 (הרוכשים השניים) לבין הנתבעים 1 ו-2. סעיף 9 לחוק המקרקעין מבטא את הכלל: "ראשון בזמן - ראשון בזכות", בקובעו כי בתחרות שבין שתי עסקות נוגדות, נתונה העדיפות לרוכש הראשון, אלא אם כן הרוכש המאוחר פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו תם לב. אבן הראשה היא עליונותו של הרוכש הראשון. הרוכש המאוחר יגבר רק אם פעל בתמורה ובתום לב והשלים את העסקה (קרי: רשם את זכויותיו) בעודו תם לב. ככלל, השלמת העיסקה ברישום היא תנאי בלעדיו אין לעדיפות הרוכש המאוחר. אולם, חובת תום הלב שבסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973, הוחלה על כללי התחרות שבסעיף 9 לחוק המקרקעין, תוך שנקבע כי גם אם לא מתקיים התנאי בדבר רישום העיסקה, עדיין אין משמעות הדבר סתימת הגולל על זכותו של הרוכש המאוחר (ע"א 3180/05 זרייק נ' ג'רייס, ניתן ביום 29.4.07, פורסם במאגר נבו. להלן: "פרשת זרייק"). כאמור, הרישום בענייננו היה בחודש מרס 2008, היינו: רק לאחר שהסכסוך דנן בא לעולם. להלן אבחן מה השפעה יש, בנסיבות העניין, להעדר הרישום עובר להולדת הסכסוך, על זכויות הנתבעים 3 - 5. בטרם אעשה כן, אתן את הדעת לתום ליבם של התובע, הוא הרוכש הראשון, מחד גיסא, ולזה של מתחריו, הנתבעים 3 - 5, הרוכשים המאוחרים, מאידך גיסא. הרוכש הראשון (1) גדרי חובת תום הלב: הכלל וחריגיו הרוכש הראשון, המבקש לממש את הזכות הנתונה לו על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין, נדרש לעשות כן בתום לב, כשם שמופעלת כל זכות. תום הלב בהקשר זה הוא בעל שני פנים: האחד - כלפי המוכר; השני - כלפי הרוכש המאוחר (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז (2) 385 (2003). להלן: "פרשת גנז"). במצב הדברים הרגיל, נהוג לרשום הערת אזהרה בגין רכישת מקרקעין. ברם, הימנעות הרוכש הראשון מרישום הערת אזהרה לטובתו (שעה שהדבר אפשרי), אינה מחייבת מסקנה בדבר הפרת עקרון תום הלב כלפי המוכר או כלפי הרוכש המאוחר. תמונת המצב משתנה עם פטירת המוכר. או-אז, נודע אופי מיוחד לחובה לפעול בתום לב, המוטלת על הרוכש הראשון. כמי שלא רשם הערת אזהרה, הרוכש הראשון אינו יכול לצאת מהנחה כי יורשי המוכר יודעים על אודות החוזים שכרת המוכר בחייו. הרוכש הראשון נדרש, אפוא, ליידע את יורשי המוכר בדבר זכותו לגבי המקרקעין. חובת יידוע זו יכולה להתמלא כהלכה, למשל אם רשם הרוכש הראשון הערת אזהרה לטובתו, עם היוודע לו דבר הפטירה, או אם פנה אל יורשי המוכר והעמידם על דבר הזכויות שרכש ממורישם. כך לימדתנו ההלכה הפסוקה, החל מע"א 839/90 רז חברה לבנין בע"מ נ' אירנשטיין, פ"ד מה (3) 739, 747 (1991). בפרשת גנז (בעמ' 405), קבע הנשיא ברק לאמור: "במצב הדברים הרגיל לא תהא זו הפרת עקרון תום-הלב כלפי המוכר אם בעל העיסקה הראשונה לא יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה. מי כמוכר יודע כי הוא מכר את הנכס, ואין צורך בהערת אזהרה כדי להזהירו מלמכור את הנכס בשנית? בצדק ציין השופט א' גולדברג כי במצב דברים זה 'אין להערת אזהרה של הקונה הראשון משמעות לעניין ידיעתו של המוכר בדבר קיומה של עיסקה זאת' (פרשת רז ..., בעמ' 746). באי-רישומה של הערת האזהרה אין משום הכשלה של המוכר ... עם זאת עשויים להיות חריגים. אחד מאותם חריגים נידון בפרשת רז... כאן נמכרו מקרקעין לראובן. המוכר נפטר. יורשו לא ידע על המכירה. הוא מכר המקרקעין בשנית לשמעון וזה רשם הערת אזהרה. נפסק כי ביחסים שבין ראובן (בעל העיסקה הראשונה) ליורש מוטלת על ראובן החובה - לאחר שנודע לו על פטירת המוכר - להודיע ליורש את דבר העיסקה עמו 'בין בדרך של רישום הערת אזהרה (כשמדובר בעיסקת מקרקעין) ובין בדרך אחרת' ... במצבים חריגים אלה תישלל לרוב זכות האכיפה של בעל העיסקה הראשונה כלפי המוכר מכוח הוראת סעיף 3(4) לחוק התרופות, שכן אכיפת החוזה בנסיבות אלה הינה בלתי מוצדקת...". הלכה זו חזרה ונשנתה לא מכבר מפי כבוד השופטת חיות בע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן, ניתן ביום 14.4.10, פורסם במאגר נבו, בהאי לישנא: "במצב הדברים הרגיל אין באי-רישומה של הערת אזהרה על-ידי הרוכש הראשון בזמן משום הפרת חובת תום-הלב כלפי המוכר, שכן 'מי כמוכר יודע כי הוא מכר את הנכס, ואין צורך בהערת אזהרה כדי להזהירו מלמכור את הנכס בשנית?' (עניין גנז, 405). עם זאת, עשויים להיות חריגים לקביעה הנ"ל, ואחד מהם הוא המקרה בו המוכר בעסקה הראשונה בזמן הלך לעולמו. במקרה כזה על הרוכש הראשון בזמן ליידע את היורשים או את מנהלי העיזבון על התחייבותו של המוכר כלפיו בדרך של רישום הערת אזהרה או בדרך אחרת כדי למנוע מצב בו יתחייבו הם התחייבות נוגדת מחוסר ידיעה על דבר העסקה הראשונה..." (2) הפרת חובת תום הלב כלפי הנתבעים 1 ו-2 בפרשתנו, העסקה הראשונה נקשרה בידי המנוחה ואילו העסקה השנייה נקשרה בידי יורשיה (הנתבעים 1 ו-2). האחרונים לא ידעו, ולא היו יכולים לדעת, על דבר העסקה הראשונה. עובדת פטירתה של המנוחה הגיעה לידיעת התובע עת קצרה לאחר הפטירה. חרף זאת, לא רשם התובע הערת אזהרה, על אף שהרישום היה אפשרי. התובע גם לא יידע את הנתבעים 1 ו-2 על אודות העסקה הראשונה, מאז ועד לחודש פברואר 2006. זאת, למרות שנקרו לפניו הזדמנויות אחדות לעשות כן לאורך השנים (ראו פסקה 9 לעיל). בכך הפר התובע את עקרון תום הלב שהוא חב בו כלפי הנתבעים 1 ו-2. אכן, גם הנתבעים 1 ו-2 לא פעלו לגבי החלקה מאז פטירת המנוחה ואילך, עד לשנת 2005. לכאורה, ניתן היה להסיק מכך על מודעותם למכירת הזכויות בחלקה על ידי אמם המנוחה לתובע. אולם, העובדות שהוכחו לפניי, אינן מאששות קביעה מעין זו. מהימנה עליי עדות הנתבעים 1 ו-2 כי לא ידעו דבר על החלקה, מן הטעם שהמנוחה לא שוחחה עימם על זכויותיה בחלקה בסמוך למותה. המנוחה לא הותירה צוואה שבה נזכרו זכויותיה בחלקה, וגם עובדה זו מהווה הסבר לחוסר המעש של הנתבעים 1 ו-2. אכן, אילו ערכה המנוחה צוואה והזכויות בחלקה היו נזכרות בה כחלק מנכסי המנוחה, וחרף זאת הנתבעים 1 ו-2 לא היו פועלים לרישום זכויותיהם בחלקה, אפשר והיה בכך אות וסימן לידיעתם כי אין למנוחה זכויות בחלקה. התובע טען כי הנתבעים 1 ו-2 ידעו כי הוא רכש את זכויות המנוחה בחלקה, אלא שטענתו זו לא נסמכה על ראייה אמינה כלשהי, ואיני מוכן לסמוך ממצא על דבריו בעניין זה, שהיו כוללניים (ראו למשל סעיף 13 לתצהיר עדותו הראשית של התובע). נתתי דעתי ל"תמרור אזהרה" שעמד על דרכם של הנתבעים 1 ו-2. בחודש אוגוסט 2005, כשלושה חודשים לפני המכר, נודע להם (מפי העד מר דילמני) כי התובע טוען לזכויות בחלקה. לכאורה, ניתן לומר כי אם מכרו הם את החלקה חרף מידע זה - אין להם אלא להלין על עצמם. אולם זאת - לכאורה בלבד. זהירות מתחייבת מאימוץ מלוא גרסת העד מר דילמני. עדות הנתבעים 1 ו-2 לגבי השיחה עם מר דילמני בחודש אוגוסט 2005, מהימנה עליי ואני מעדיף אותה על פני גרסתו. מר דילמני כפר בכך שהנתבעים 1 ו-2 ביקשו ממנו להמציא להם ראייה לכך שהתובע רכש את החלקה (עמ' 36 שורות 23 - 25). איני מקבל את כפירתו זו. אמינות גרסתו של מר דילמני בעניין זה נפגמה, ראשית, משום שבתצהיר עדותו הראשית, לא הזכיר מר דילמני דבר וחצי דבר בנוגע לשיחה שהייתה במהלך החתונה; ושנית, נוכח טענת התובע כי לא ביקש ממר דילמני לפעול באופן כלשהו לגבי החלקה ולא ביקש ממנו לשוחח עם הנתבעים 1 ו-2 (עמ' 44 שורות 17 - 19). בהינתן האמור, אין כל הגיון בטענת מר דילמני כי התובע ביקש ממנו לברר את מצב השוק של החלקה עם הנתבעים 1 ו-2 במהלך ביקוריו בישראל (ראו סעיף 7 לתצהיר מר דילמני). יתר על כן, איני מקבל את גרסת מר דילמני כי התובע הראה לו את ייפוי הכוח. גרסה זו נשמעה רק בחקירה הנגדית בגדרי הבקשות לביטול העיקול הזמני (עמ' 5 לפרוטוקול ישיבת 13.9.06). אין לה אחיזה בתצהירו. לעיל קבעתי כי הנתבעים 1 ו-2 ביקשו ממר דילמני להמציא להם, או לבקש מן התובע שימציא להם, ראייה לטענת הבעלות שלו בחלקה. אפס, חלפו שלושה חודשים ולא אירע דבר ולא הומצא כל מסמך; הנתבעים 1 ו-2 לא יכולים ולא צריכים היו לצפות שמר דילמני לא ישוחח עם התובע על אודות בקשתם זו. היפוכו של דבר. הנתבעים יכולים היו להעלות על דעתם, בזמן אמת, כי מר דילמני פנה אליהם במהלך החתונה, בשליחותו של התובע, וכי אם התובע או מר דילמני לא חזרו ויצרו עימם קשר לאחר מכן, אות היא שאין דברים בגו, אין כל מסמך המתעד את מכר החלקה לתובע, ועל כן אין ממש בטענה כאילו התובע רכש את החלקה. יתר על כן, הנתבעים 1 ו-2 לא הסתפקו בכך ולא ישבו בחיבוק ידיים. בדיקות שערך עו"ד קליין מטעמם ועבורם ברשויות השונות מתוך מטרה לברר אם יש אצל מי מהן ולו "אבק ראייה" לאישוש טענת התובע - העלו חרס. אני סבור כי בנסיבות אלה, אך סביר הוא כי הנתבעים 1 ו-2 יעלו בדעתם כי אין לתובע כל טענה של ממש על אודות זכויותיו בחלקה. לא ניתן אפוא לומר כי הנתבעים 1 ו-2 התעלמו ממידע בר-חשיבות שעמד לנגד עיניהם. עם שתיקת התובע, "תמרור האזהרה" נסתבר להיות חזיון שווא ובנסיבות אלה, אין לבוא בטרוניה על הנתבעים 1 ו-2 שמכרו את החלקה. הפרת חובת תום הלב של התובע כלפי הנתבעים 1 ו-2 ניכרת אפוא לעין. (3) יחסי התובע והנתבעים 3 - 5 התרשלותו של הרוכש הראשון באי רישום הערת אזהרה לטובתו, צריך שתיבחן לא רק ביחסיו עם המוכר, כי אם גם ביחסיו עם הרוכש המאוחר. כבר נפסק כי "זאת יש לזכור: עקרון תום הלב חל לא רק לעניין זכות האכיפה של בעל העיסקה הראשונה כלפי בעל העיסקה השניה, אלא גם לעניין זכות האכיפה של בעל העיסקה השנייה כלפי בעל העיסקה הראשונה" (פרשת חמוד נ' חרב. ראו גם פרשת גנז, בעמ' 407). בגדר יחסי הרוכש הראשון והרוכש המאוחר, חייב הראשון להתחשב באינטרס הלגיטימי של השני. מצב העניינים הרגיל הוא שעל הרוכש הראשון לרשום הערת אזהרה, שאם לא כן - עלול הוא להימצא מפר את עקרון תום הלב כלפי הרוכש המאוחר ובשל כך תישלל הימנו הזכות לאכוף את העסקה הראשונה. אלא שאף כלל זה כפוף לחריגים. כך, למשל, אם היה רישומה של הערת האזהרה בלתי אפשרי על פי דין (כבפרשת חמוד נ' חרב), או ששיקולי מדיניות משפטית כבדי משקל מצדיקים הימנעות מן הרישום, (דוגמת בני זוג ששותפותם במקרקעין נובעת מכוח הלכת השיתוף. ראו למשל פרשת גנז בעמ' 406). חריגים אלה אינם קיימים בפרשתנו. מחד גיסא, לא הייתה כל מניעה מרישום הערת האזהרה, ומאידך גיסא, המנוחה הייתה אמנם דודתו של התובע, אלא שיחסי המשפחה לא הם שעמדו בבסיס העסקה הראשונה, כפי שהובהר לעיל. לשון אחר: התובע הפר את חובת תום הלב גם כלפי הנתבעים 3 - 5. אני סבור אפוא כי משהפר התובע את עקרון תום הלב ביחסיו עם הנתבעים 1 ו-2 (הבאים בנעלי המנוחה) וביחסיו עם הנתבעים 3 - 5, לכאורה לא יוכל הוא להישמע בתביעתו הקניינית. אמרתי "לכאורה", הואיל וטרם בחנתי את "הקשר הסיבתי" בין מחדלו של התובע לרשום הערת אזהרה, לבין התאונה המשפטית. שאלה זו תוכל להיות מוכרעת רק לאחר בחינת התנהגותם (לרבות ידיעתם) של הנתבעים 3 - 5. לכך אעבור עתה. הרוכש המאוחר על מנת שהרוכש המאוחר יוכל להיות לגבור על הרוכש הראשון בתחרות על הזכויות הקנייניות, חייב הרוכש המאוחר לקיים תנאים אחדים, והם: תמורה, תום לב והשלמת הקניין ע"י רישום העיסקה. ברם, פעמים לא ניתן לרשום את הזכויות בספרי המקרקעין. כך הוא למשל עת המוכר אינו הבעלים הרשום. לכאורה, העדר הרישום מונע שכלול זכותו של הרוכש המאוחר. ההלכה הפסוקה התמודדה עם קושי זה בקובעה כי חרף העדר רישום, הרוכש המאוחר יוכל לגבור על הרוכש הראשון, אם קיים הרוכש המאוחר את התנאים בדבר התמורה ותום הלב, וזאת - אם הרוכש הראשון הפר עקרון תום הלב בהימנעותו מרישום הערת אזהרה. תום ליבו של הרוכש המאוחר (שזכויותיו לא נרשמו) צריך להימדד על-פי שתי אמות מידה עיקריות: סובייקטיבית ואובייקטיבית. אשר לתום הלב הסובייקטיבי - מצופה כי הרוכש המאוחר לא יידע על זכויות קודמו, הרוכש הראשון. אם ידע הרוכש המאוחר, עובר לכריתת חוזה המכר, על זכויותיו של הרוכש הראשון הרי שהפר את עקרון תום הלב הסובייקטיבי שלו עת התקשר בחוזה עם המוכר. במצב דברים זה, "התאונה המשפטית" אירעה מחמת התנהגות הרוכש המאוחר ולא מפאת אי-רישום הערת אזהרה על ידי הרוכש הראשון; אשר לתום הלב האובייקטיבי - נדרש מן הרוכש המאוחר לבדוק את ספרי רישום המקרקעין או את מצב ההחזקות במקרקעין. לא עשה כן - עלול תום ליבו להישלל (פרשת זרייק). אמות המידה האמורות (המחמירות לעומת המצב הרגיל) ראויות לשמש נר לרגליי בבחינת התנהגות הנתבעים 3 - 5 החל מן המועד הסמוך לפני כריתת החוזה עם הנתבעים 1 ו-2 ועד למועד הרישום. אני סבור כי הנתבעים 3 - 5 לא הפרו את עקרון תום הלב, על שני היבטיו, עובר לרישומם כבעלי הזכויות בחלקה. אשר למימד הסובייקטיבי - עובר לכריתת החוזה, לא ידעו הנתבעים 3 - 5 דבר על אודות טענות התובע בדבר זכויותיו בחלקה, ועדות הנתבעים 3 ו-5 בעניין זה מהימנות עליי. יתרה מזאת: לא הייתה להם היכולת לדעת על כך שהתובע טוען לזכויות כלשהן. פרקליטם, עו"ד קליין, אמנם שמע מפי הנתבעים 1 ו-2 על אודות טענות שהשמיע צד שלישי (מר דילמני) באוזניהם כאילו יש לתובע זכויות, אלא שבדיקותיו של עו"ד קליין בניסיונו לגלות עקבות כלשהן לקיומה של עסקת מכר כנטען, העלו חרס והתובע לא פעל להמצאת מסמך כלשהו לאישוש בעלותו הנטענת בחלקה. עו"ד קליין לא יכול היה ליצור קשר במישרין עם מר דילמני או עם התובע על מנת ללמוד מהם במישרין על טענתם ועל ביסוסה העובדתי, אך ניסיונו להתחקות אחר קיום רמז לאותן זכויות נטענות, מראה כי לא הייתה כל עצימת עיניים מצידו (בניגוד לפרקליט המערערת בפרשת אלקודס. ראו פסקה 34 לפסה"ד). עו"ד קליין אמנם לא יידע את הנתבעים 3 - 5 בתמונת המצב העובדתית שהייתה בידיעתו, ככל הנראה מן הטעם שאילו פעל אחרת - היה הוא מפר את החיסיון שביחסיו עם הנתבעים 1 ו-2. מכל מקום בנסיבות העניין, אין לייחס את ידיעתו של עו"ד קליין לנתבעים 3 - 5. לפנים מן הנדרש אומר כי ייתכן ועדיף היה לעו"ד קליין שלא לשמש פרקליטם של שני הצדדים לחוזה. ייתכן שטוב היה אילו הודיע הוא לנתבעם 3 - 5 שמחמת ניגוד עניינים (היינו: חובת הסודיות שהוא חב לנתבעים 1 ו-2, מחד גיסא, וחובת הגילוי שהוא חב כלפי הנתבעים 3 - 5, מאידך גיסא), אין הוא יכול לייצגם (והשוו דרך היקש לע"א 5893/91 טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' צבאח, פ"ד מח (2) 573, 601 - 602 (1994)). אולם, מחדל זה אינו יוצר יש מאין ואינו פוגם בתום ליבם הסובייקטיבי של הנתבעים 3 - 5 עובר לכריתת החוזה. אשר למימד האובייקטיבי - עובר לכריתת החוזה, בדקו הנתבעים 3 - 5 (או עו"ד קליין מטעמם) את פנקסי רישום המקרקעין ונמצא כי בעליה הרשומים של החלקה הם הנתבעים 1 ו-2, ואילו לזכויותיו של התובע לא היה זכר. המסקנה: עדיפות הרוכש המאוחר נמצאו לנו אפוא העובדות הבאות: התובע יכול היה לרשום הערת אזהרה בגין חוזהו עם המנוחה. הוא נמנע מעשות כן, מאז שנת 1990 ואילך. התובע יכול היה ליידע את הנתבעים 1 ו-2 בדבר החוזה שכרת עם המנוחה, אך שעת הכושר שהייתה לו לעשות כן - לא נוצלה. בכך, הכשיל התובע הן את הנתבעים 1 ו-2 והן את הנתבעים 3 - 5 וגרם לתאונה המשפטית. מנגד, הנתבעים 1 ו-2 לא ידעו כי המנוחה כרתה עם התובע חוזה בדבר מכר זכויותיה בחלקה. משהושמעה באוזניהם טענה מעין זו, ביקשו הם כי יוצגו לפניהם מסמכים המאששים את הטענה. על אף שהתובע לא הציג כל מסמך כאמור, בדקו הנתבעים 1 ו-2 אם יש זכר לקיומה של עיסקה זו אצל הרשויות השונות ובדיקתם העלתה חרס. על כן, התקשרו הם בחוזה המכר עם הנתבעים 3 - 5, ובגין חוזה זה נרשמה הערת אזהרה. הנתבעים 3 - 5 פעלו בתום לב שעה שהתקשרו בחוזה עם הנתבעים 1 ו-2. תום הלב נמשך גם לאחר מכן, כאשר הוצג לפניהם ייפוי הכוח איפשרו הנתבעים 3 - 5 לתובע למצות את זכויותיו להתדיין בבקשת הסעד של צו מניעה זמני ורק משכשל התובע בקבלת הסעד הזמני, פעלו הם לרישומם כבעלי הזכויות בחלקה. התובע, שאינו זכאי לאכוף את חוזהו, זכאי לכל היותר לפיצויים בגין הפרת החוזה. בד"נ 21/80 ורטהיימר נ' הררי, פ"ד לה (3) 253, 264 (1981), נפסק כי עדיפות הרוכש הראשון אינה מאיינת את זכותו של הרוכש המאוחר לתבוע פיצויים מן המוכר בגין נזקיו. בפרשת גנז מצינו שכך הוא הדין גם שעה שהעדיפות נתונה לרוכש המאוחר. לשון אחר: שדהו של הרוכש אשר ידו הייתה על התחתונה במערכה על הזכויות הקניינית, לא נסתחפה. הוא זכאי לתבוע השבת התמורה מבעל חוזהו, המוכר. הוא זכאי אף לתבוע פיצויים בגין נזקיו מן המוכר. בטרם דיון בנושא אחרון זה, אדרש לטענת הנתבעים 3 - 5 בדבר ההגנה המוקנית להם מכוח סעיף 10 לחוק המקרקעין. למעשה, אין צורך לדון בטענה זו, מקום שהנתבעים 3 - 5 זכו בתחרות בין העסקות הנוגדות. אתייחס בקצרה לטענתם של הנתבעים 3 - 5, וזאת - למעלה מן הנדרש. הגנה "עוקפת" תחרות הנתבעים 3 - 5 טוענים כי בנסיבות העניין אין להידרש לתחרות בין עסקות נוגדות, שכן סעיף 10 לחוק המקרקעין, מקנה להם עדיפות על פני התובע. למותר לציין כי התובע כופר בתחולת סעיף 10, הן מחמת העדר תום ליבם של הנתבעים 3 - 5. לגרסתו, ידעו הללו על אודות זכותו. יתר על כן, התובע סבור שאין תחולה לסעיף 10, שכן המקרקעין דנן אינם מוסדרים. הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין משמיעה כי: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". הנתבעים 3 - 5 סבורים כי הזכות שרכשו מחוסנת ועדיפה על זכותו של התובע, הואיל ובעת כריתת חוזה המכר, סמכו הם על רישום בעלותם על הנתבעים 1 ו-2 בספרי רישום המקרקעין. אף אם הרישום לא היה נכון, גוברת זכותם על זכות התובע, שהרי הוראת סעיף 10 נועדה להקנות ביטחון מסחרי למי שעומד לרכוש מקרקעין בהסתמך על הרישום. סעיף 10 לחוק המקרקעין נועד לשמש "תקנת שוק", אשר בהתקיים תנאיה, מסיגה את זכותו של הבעלים האמיתי, הנגזל, ומעדיפה את זכותו הקניינית של הרוכש שסמך בתום לב על הרישום, חרף אי-נכונות הרישום. ההלכה הפסוקה הורתה כי אחד מן התנאים לתחולת סעיף 10, הוא רישום זכותו של הרוכש. רישום זה מגבש, או משכלל, את מעשה הרכישה ומעביר אותו מן העולם האובליגטורי אל העולם הקנייני. רוכש אשר לא רשם את זכותו, אינו יכול ליהנות מהגנת סעיף 10 (ראו למשל ע"א 999/09 זגייר נ' אלענאני, ניתן ביום 23.12.10, פורסם במאגר נבו. להלן: "פרשת זגייר"; פרשת רושרוש והפסיקה הנזכרת בה; רע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד, פ"ד מט (3) 854, 864, 872 (1995)). אגב, מכאן אף נובע כי ההגנה לא תחול אם זכותו של המוכר אינה רשומה, שהרי אם אינה רשומה - הרוכש לא יישמע בטענה כי הסתמך על הרישום. להסרת ספק, בענייננו הזכות הנמכרת הייתה רשומה על שם המוכר בעת כריתת החוזה. ההלכה הפסוקה הוסיפה והורתה כי הסתמכותו של הרוכש בתום לב על הרישום, חייבת להתקיים לא רק בעת כריתת חוזה המכר, אלא גם בשעת הרישום גופו בפנקסי המקרקעין (ראו, למשל, פרשת זגייר; ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו (6) 832 (2002). להלן: "פרשת סונדרס"). אשר לתוכנה של חובת תום הלב, זו נקבעה להיות סובייקטיבית הנגזרת מידיעותיו בפועל של הרוכש (פרשת סונדרס בעמ' 840). בע"א 1880/08 דנציגר נ' רביב, ניתן ביום 6.7.10, פורסם במאגר נבו, לימדתנו כבוד השופטת חיות כי: "לעניין תום הלב הנדרש על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין נפסק כי הסעיף מבטא מבחן סובייקטיבי וכי תום הלב נשלל מקום בו הוכח שהרוכש ידע על קיומה של הזכות שלא נרשמה (ובענייננו הסכם הצמדת הדירות), או אם הוכח כי נסיבות העניין ''הדליקו נורה אדומה' לגבי מצב הזכויות' (ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) נ' סונדרס, פ"ד נו (6) 832, 840 (2002)). במקרה דנן קבע בית המשפט כי המערערים לא הוכיחו שהמשיבים ידעו בשלב כלשהו טרם שרשמו על שמם את הדירות שרכשו או ירשו בבניין על קיומו של ההסכם או על הסדר אחר בין בעלי הדירות בבניין בדבר הוצאת מקומות החניה מן הרכוש המשותף והצמדתם לחלק מן הדירות". אני סבור כי הדין עם הנתבעים. בפרשתנו נתקיימו תנאי סעיף 10 הנדון. הנתבעים 3 - 5 היו תמי-לב בעת כריתת חוזה המכר עם הנתבעים 1 ו-2, סמכו על הרישום וככל הנראה תפסו חזקה בחלקה. להלן אבאר טעמיי לכך ואדון אף בשאלה אם תום הלב נשלל שכן בתקופת הביניים שבין כריתת החוזה לבין רישום הזכויות על שמם, נודע לנתבעים 3 - 5 שבפי התובע טענה לבעלותו בחלקה. ראשית, בניגוד למתווה העובדתי שנדון בפרשת סונדרס, שם היה הבעלים המקורי רשום כבעל הזכויות בעת כריתת חוזה המכר, לא כך היה בענייננו. הנתבעים 3 - 5 לא היו יכולים להעלות בדעתם כי התובע הוא בעל זכויות, שכן לא היה כל זכר לקיומו בפנקסי רישום המקרקעין (ויוטעם כי עניין לנו במקרקעין מוסדרים, כפי שעולה מנסח הרישום בפנקס הזכויות. מקרקעין בלתי מוסדרים רשומים הוא בפנקס השטרות, ולא זה המצב בפרשתנו); שנית, בעת כריתת החוזה, לא ניתן היה לייחס לנתבעים 3 - 5 את ידיעת הנתבעים 1 ו-2 אודות טענות התובע. הנתבעים 1 ו-2 לא מסרו מידע זה לאיש זולת עו"ד קליין. ברם, אפילו הייתי מחמיר עם הנתבעים 3 - 5 ואפילו היה מקום לראות את ידיעותיו של שלוחם, עו"ד קליין, כידיעותיהם-שלהם, לא היה די בכך. כזכור התמצה המידע האמור בשיחה שקיים מר דילמני עם הנתבעים 1 ו-2 במהלך חגיגת נישואין של קרוב משפחה. במסגרת שיחה זו נתבקשה המצאת מסמכים התומכים בטענת הבעלות. המסמכים לא הומצאו. הנתבעים 1 ו-2 לא טמנו ידם בצלחת ופנו אל עו"ד קליין. הלה בדק אצל הרשויות השונות ובדיקתו העלתה חרס. הימנעות מן הבדיקה יכולה הייתה להעלות מסקנה בדבר עצימת עיניים מכוונת שיסודה בחשש מפני מה שעלול להתגלות בתום הבדיקה (ראו למשל ע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ' חסן, פ"ד מז (5) 1, 19 (1993)). לא כן עת נערכה בדיקה שממצאיה היו בבחינת אור ירוק לעסקת המכר בין הנתבעים 1 ו-2 לבין הנתבעים 3 - 5; שלישית, לטעמי, ידיעה השוללת תום לב אשר להימצא אצל רוכש מאוחר, היא ידיעה על זכויות הרוכש הראשון, לא על טענות, כפי שהיו בעת ההיא, כלומר: טענות בעלמא בדבר זכויות, שאינן נתמכות ולו גם בראשית ראייה; רביעית, הבקשה למתן צו מניעה זמני שהגיש התובע נגד הנתבעים 3-5 - נדחתה, כזכור (ראו פסקה 15 (ב) לעיל). חרף זאת המתינו הם עד למיצוי זכות התובע להשיג על ההחלטה לשם ביטולה. לשון אחר: כאשר הושמעה באזניהם לראשונה הטענה בדבר זכויות התובע - לא נחפזו הנתבעים 3 - 5 להעביר רישום הזכויות לשמם. אני סבור שכאשר מועלית טענה בעלות מפי מי שזכותו אינה רשומה, ורוכשי הזכויות פוקחים עיניהם ומאפשרים מיצוי הבירור של טענת הבעלות בערכאות - אין לראותם כבני בלי תום לב. בהקשר זה אציין כי לשאלה אם יש להמתין לתום כל ההליכים המשפטיים (ולא רק לתום הדיון בסעד הזמני), אין מענה אחד שהוא בבחינת פתרון קסם לכל המצבים. לטעמי, יש לגזור את הפתרון על פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה, תוך מתן משקל הולם לתמונה העובדתית הפרטנית. קביעה כי לעולם הגשתה של תביעה בטרם רישום זכויותיו של הרוכש המאוחר, תשלול את תום ליבו, שקולה למתן סעד זמני בלתי מידתי, האוסר השלמת העיסקה השנייה, המאוחרת בזמן, אף בלא דרישת בטוחה כלשהי ממבקש הסעד; חמישית, אילו רשם התובע הערת אזהרה לזכותו הנטענת עובר לרישום הזכויות על שם הנתבעים 3 - 5, היה רישום זה מהווה תמרור אזהרה בלתי עביר, שכן רישום הערת האזהרה נערך על פי מסמכים המעידים (לכאורה) על התחייבות בעל המקרקעין למכור את זכויותיו והוא מהווה הודעה לכולי עלמא על זכויותיו. כזכור, תום לבם של הנתבעים 3 - 5 אמור להימשך מעת כריתת החוזה ועד למועד רישום העיסקה והערת האזהרה הייתה פוגמת בתום הלב הנדרש. בענייננו, לא זו בלבד שלא ניתן כל סעד זמני לתובע, אלא שהוא לא טרח לרשום הערת אזהרה (לפני הגשת התביעה או לאחריה) ואף לא ניסה לעשות כן (קיומן של שתי הערות אזהרה סותרות אינו בלתי אפשרי. ראו פרשת חמוד ז"ל נ' חרב) ולא הסביר את העילות להימנעותו; שישית, בית המשפט לא ראה להורות על רישום הערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, בדבר קיומה של התדיינות לגבי החלקה ואף בכך הייתה תרומה כלשהי להפגת חששות הנתבעים 3 - 5 . מסקנתי בהקשר זה היא אפוא כי משיקלול עובדות העניין, עולה שנתקיימו בנתבעים 3 - 5 תנאי סעיף 10 לחוק המקרקעין. התוצאה היא כי הם גוברים על התובע, בכל הנוגע להיבט הקנייני, בלא כל קשר להוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין. אולם גם אם פני הדברים אינם כאמור, והנתבעים 3 - 5 אינם עומדים בתנאי הוראת סעיף 10, אין זאת אומרת שהתובע זוכה בתביעתו הקניינית. סעיף 10 הוא סעיף המקנה הגנה לרוכש (ובענייננו, הנתבעים 3 - 5), בלא צורך לדון בתחרות לפי סעיף 9. אולם, כפי שביקשתי להראות לעיל, ידם של הנתבעים 3 - 5 על העליונה גם על פי דיני העסקות הנוגדות. התביעה הכספית תביעתו החלופית של התובע היא כי הנתבעים 1 ו-2 ישלמו לו את שוויה (בימינו אלה) של החלקה. התביעה הכספית מופנית גם כלפי הנתבעים 3 - 5. בסיכומיו ובסיכומי תשובתו, אין התובע מבאר את פשר עילתו (הכספית) נגד הנתבעים 3 - 5, אלא טוען בלשון כוללנית כי יש לחייב הנתבעים יחד ולחוד לשלם לו את שווי השוק של החלקה (סעיף 37 לסיכומי התובע). אני סבור כי ביחס לנתבעים 3 - 5, אין לתביעה הכספית על מה שתסמוך ומשלא ביאר התובע את עילתו כלפיהם, אין לי אלא לדחות את התביעה נגדם. התובע ראה לתבוע מן הנתבעים 1 ו-2 את שוויה דהאידנא של החלקה. סכום התביעה מבוסס על חוות דעת השמאי אלי סידאוי, אשר ביקר בחלקה ביום 21.2.06 וביום 10.6.09. שוויה של החלקה הוערך על ידי השמאי בסכום של 2,800,000 ₪ (ליום 10.6.09). התובע תבע 2,700,000 ₪ בלבד. ב"כ הנתבעים לא ביקשו לחקור את השמאי על חוות דעתו (עמ' 38 שורה 31). חוות הדעת עומדת אפוא על מכונה ולא נסתרה. עם זאת, שאלה היא אם נקודת המוצא היא זכאות התובע לקבלת שווי החלקה להיום (וליתר דיוק: ליום 10.6.09), או שמא להשבת הסכום ששילם למנוחה בגין החלקה. אפשרות נוספת היא לקבוע כנקודת מוצא את הסכום אותו קיבלו הנתבעים 1 ו-2 תמורה מכר החלקה לנתבעים 3 - 5. השבת סכום התמורה שיקבלה המנוחה אינו מבטא נכונה את נזקו של התובע, בשים לב לחלוף כ-16 שנים ממועד כריתת העסקה עימה ועד מועד כריתת העיסקה הנוגדת. מבין שלוש החלופות, זו הנראית לי סבירה בנסיבות העניין היא החלופה האחרונה, קרי: חיוב הנתבעים 1 ו-2 לשלם לתובע את הסכום אותו קיבלו בגין מכר החלקה בשנת 2005. סכום זה משקף נאמנה את השווי במועד עשיית העיסקה הנוגדת, בה בשעה שהשווי לשנת 2009 אינו משקף את העיסקה שעשו הנתבעים 1 ו-2, אלא משקף שווי תיאורטי למועד מאוחר יותר. תמורת מכר החלקה, קיבלו התובעים סכום (ברוטו) השווה ל-370,000$. סכום זה יהווה את סכום הבסיס. מסכום זה יש להפחית ערכים כספיים משני סוגים: האחד - ההוצאות שהיו לנתבעים 1 ו-2 בגין המכירה; לשון אחר: התובע אינו זכאי לסכום המכירה "ברוטו", אלא בניכוי המסים ושאר ההוצאות, אשר ממילא היו משולמות על ידיו אילו מכר את החלקה באותו מועד; השני - הפחתת "אשמו התורם" של התובע בגין התאונה המשפטית שגרמה לעיסקות הנוגדות. אשר לרכיב הראשון - ההוצאות שבהן נשאו הנתבעים 1 ו-2 בגין המכר, בוארו ופורטו בסעיף 14 לתצהירו של הנתבע 1. הוא לא נחקר על אודותיהן אלא בלשון כוללנית, כדלקמן: "ש. מכל עסקת מכר זאת, כמה נשאר לך נטו ביד? כמה נשאר מתוך 370 אלף דולר? ת. מפנה לסעיף 14 בתצהיר. הרוב הלך למיסוי, אנו קיבלנו את התשלום הראשוני של 123 אלף דולר ועוד 100 אלף ₪ שמתוך זה שילמנו גם עוד מיסוי שהיינו חייבים לשלם". (עמ' 61 שורות 24 - 26 לפרוטוקול). הסכום הכולל ששולם לנתבעים 1 ו-2 הוא 1,753,800 ₪ (שווה ערך ל-370,000 דולר ביום כריתת החוזה). מסכום זה, נשאו הנתבעים 1 ו-2 בתשלומים שונים (המגובים בקבלות) כמפורט בסעיף 14 לתצהיר הנתבע 1 (ראו גם מכתבי עו"ד קליין ת/11 ו-נ/11), שסכומם הכולל הוא 933,205 ₪. הסכום שנותר בידיהם הוא אפוא 820,595 ₪. סכום זה יהווה את סכום הבסיס שממנו יש להפחית את אשמו התורם של התובע בגין התאונה המשפטית. להערכתי, אחריותו של התובע למצב הנוכחי עולה כדי 50%. בידיו היה למנוע את העיסקה הנוגדת אילו פעל לרישום הערת אזהרה, במיוחד שעה שמשנת 1993 ואילך, שוחח המתווך מר ניסני עם התובע על הצורך בהעברת בהסדרת עניין רישום הבעלות (עמ' 25 שורות 6 - 10). דרך חלופית למניעת ההתרחשות נקרתה לפני התובע אחרי שנודע לו על פטירת המנוחה ואם בחר הוא למלא פיו מים ולא לומר דבר לנתבעים 1 ו-2 לא באותה עת ואף לא עם ביצוע עיסקת מכר המקרקעין ברעננה - אין לו אלא להלין על עצמו. במובן זה, היה התובע מונע הנזק הזול ביותר. כל שנדרש הימנו היה הוצאה כספית זעומה (53 ₪ בעת ההיא. ראו הודעת המקרקעין (אגרות), התשנ"ג - 1992, ק"ת 5485) ואין צריך לומר כי שיחה עם הנתבעים 1 ו-2 הייתה כרוכה בעלות אפסית. על כן, אילו הייתי סבור שהתובע הוכיח את רכישת החלקה מן המנוחה (ואיני סבור כן) ואילו הייתה ידו של התובע על התחתונה בתחרות על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין, היה הוא זכאי לתשלום בסכום של מחצית משוויה (נטו) של החלקה מסכום מכירתה בידי הנתבעים, קרי: 410,298 ₪ (במונחי יום כריתת החוזה, 15.11.05). סופו של דבר לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה. התובע לא רכש את החלקה מן המנוחה בשנת 1990 ומשכך - אין לפנינו מצב של עיסקאות נוגדות והתובע אינו יכול להוציא את החלקה מידיהם של הנתבעים 3 - 5 מחד גיסא, ואינו זכאי להשבה או פיצויים כלשהם מן הנתבעים 1 ו-2 מאידך גיסא. התובע יישא בשכ"ט ב"כ כל אחת משתי קבוצות הנתבעים בסכום של 25,000 ₪, להיום. הסכום המופקד בגדרי בש"א 8442/06 (ראו פסקה 19 לעיל) יחולט ויועבר כדלקמן: (א) סכום של 25,000 ₪ וכן סכום של 15,000 ₪ בצירוף מע"מ (ראו החלטת כב' השופט אורנשטיין מיום 29.4.07) וכן סכום של 7,500 ₪ בצירוף מע"מ (ראו החלטת כב' השופט אורנשטיין מיום 7.10.07), ככל ששני סכומים אחרונים אלה לא שולמו עד כה, יועברו לב"כ הנתבעים 3 - 5; (ב) היתרה תועבר לב"כ הנתבעים 1 ו-2 על חשבון המגיע (קרי: 25,000 ₪ וכן 7,500 ₪ בצירוף מע"מ לפי החלטת כב' השופט אורנשטיין מיום 7.10.07, ככל שסכום אחרון זה לא שולם). מנגד - אם שולמו ההוצאות שנפסקו בגדרי הליכי הביניים, תועבר לכל אחד מב"כ הצדדים מחצית מן הפיקדון שבבש"א 8442/06. ב"כ הנתבעים יודיעו תוך 7 ימים למזכירות אם שולמו להם הוצאות אלה. העיקול הזמני שהוטל על פי החלטת כב' השופט אורנשטיין מיום 29.4.07 - בטל בזה. מסמכיםבעלותייפוי כוח