קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בקשה לביטול מינוי כונס נכסים: 1. ביום 6/3/11 ניתנה על ידי החלטה המתייחסת לפירוק השיתוף במקרקעין הידועים כגוש 6833 חלקה 15 בגוש הגדול בתל אביב. (להלן "ההחלטה"). החלטה זו אושרה בבר"ע ובקשת רשות ערעור שהוגשה עליה, נדחתה על ידי בית המשפט העליון. בהחלטה קבעתי כי כונס הנכסים, עו"ד מינקוביץ, לא יבצע התמחרות פנימית בין בעלי הזכויות במקרקעין, אלא שהמקרקעין יוצעו למכירה לכל המרבה במחיר, לפי ס' 40 (ב) רישא לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969. 2. המבקשת טוענת כי ממסמך שהגיע לידיה באקראי (להלן "המסמך הפנימי") עולה כי כונס הנכסים איננו מקיים אחר ההוראה וכי הינו רוקח הסדרים בין לקוחותיו, המהווים כ-90% מכלל בעלי הזכויות במקרקעין (להלן "קבוצת הרוב"), המגלה כי הצעת קבוצת הרוב איננה הומוגנית, וכי דה פקטו אין כל הקבוצה רוכשת, אלא נציגים מטעמה שידם משגת לכך, אשר דאגו לשיפוי מאת היתר, אם יעלה מחיר הצעתם בהתמחרות. הכול על מנת שקבוצת הרוב תרכוש את חלקיהם של המבקשת ומר אבל, המתנגדים לכך, ומחזיקים בעשרת האחוזים הנוספים של הזכויות במקרקעין (להלן "קבוצת המיעוט"). 3. לטענת ב"כ המבקשת, מצוי כונס הנכסים בניגוד עניינים בשל היותו חובש שני כובעים, ככונס וכמייצג קבוצת הרוב. עוד הוא טוען כי בהצעה לציבור, כמו גם במסמכי המכרז, מתחייב המציע לשלם גם את הוצאות המוכרים (היטלים, שכ"ט אדריכל, שכ"ט הכונס וכיוצ"ב). לשיטתו אין איש מלבד קב' הרוב המסוגל להעריך את גובה ההתחייבויות, ומכיוון שכך, ממילא לא יגיש צד ג' חיצוני כל הצעה במכרז- ותהא החלטתו של בית המשפט לפתיחת המכרז לצדדים שלישיים- מסוכלת. 4. עוד טען ב"כ המבקשת כי בהחלטה קודמת אחרת הוריתי לכונס לקבל הערכת שמאי לגבי שווים של המקרקעין ולגלותה לבעלי הזכויות. הכונס אמנם קיבל שמאות מעודכנת, אך הינו מסרב להציגה לפני המבקשת. את בקשתה להתיר לה לקבל את השמאות דחיתי והוריתי כי היא רשאית להזמין שמאות מטעמה, אך את השמאות מטעם הכונס יקבלו הצדדים רק לאחר שיוגשו ההצעות. לשיטתו, סותרת החלטה זו את ההחלטה הקודמת. 5. מנגד טען הכונס כי חרף העובדה כי לא עוכב ביצוע ההחלטה המתין בסבלנות עד שמוצו כל הליכי הערעור ומשתמו- החל בהליך ה'מעין מכרז'. לשיטתו, דרך זו מכשירה את הקרקע לעריכת התמחרות בין מגישי ההצעות השונים, וממקסמת את הצעותיהם אף מעבר לסכומי הצעותיהם. זאת ועוד, לטענת הכונס לא בשגגה שלח את ההסכם הפנימי למבקשת, אלא בכוונת מכוון. 6. מטעם קבוצת הרוב הופיע גם עו"ד סלנט אשר ערך את המסמך הפנימי, המסדיר, לשיטתו, את היחסים בין בעלי הזכויות באופן שאילו שאינם מתכוונים לרכוש מובטחים מפני נישול וממקסמים את גובה הצעות חבריהם. עוד התייצב מטעם קבוצת הרוב מר אורן, שטען כי יש לו יפויי כוח להעלות את ההצעות בהתמחרות על פי שיקול דעתו. כן היו נוכחים בעלי זכויות נוספים מטעם קבוצת הרוב, שחרף העובדה שאינם רוכשים מקרקעין במכרז זה עתרו כי בית המשפט יורה על קיום ההתמחרות מהר ככל שניתן, על מנת שיוכלו ליהנות מהבניה על המקרקעין בדורם- במהרה בימינו. מנגד התייצב מר אבל, שלא היה שותף לבקשה זו, והתנגד, מטעמים שפורטו בבקשותיו הקודמות. 7. דיון כבר נתתי דעתי בעבר לטענת ניגוד האינטרסים, לכאורה, בה מצוי הכונס. בית המשפט רשאי למנות כונס נכסים המייצג את בעלי הזכויות למכירת המקרקעין, וכך נעשה אף במקרה זה. בעת המינוי, מונה גם עו"ד כץ, אשר ייצג את קבוצת המיעוט ואחרים, אלא שלבקשתו, שוחרר מתפקידו, לא לפני שלצדדים ניתנה זכות תגובה לכך. בעת ההיא לא התנגדה המבקשת לכך שעו"ד מינקוביץ יוותר כונס יחיד, גם אם איננו מייצג אותה. שאלת ביטול מינוי הכונס יכול שתועלה ותידון בכל עת שיצוץ חשד כי פעולתו איננה תקינה. משום כך אינני מסתמכת על החלטתי הקודמת ובוחנת הדברים לגופם. 9. אינני מסכימה עם המבקשת כי עריכת ה"מעין מכרז" מקבילה להתמחרות פנימית, שנאסרה, וכי היא מאיינת את ההחלטה למכור לכל המרבה במחיר. העובדה , שהמכרז פורסם בעיתון וחשף את המקרקעין למכירה לכל מאן דהוא. יתר על כן, הכונס סיפר כי כבר הוגשו שלוש הצעות: "מאפייניו העיקריים של "מכרז" - מה הם? מהו שעושה פעילות אנוש פלונית ל"מכרז", ובהלכנו על דרך כיצד נדע שפגשנו ב"מכרז"? למדנו כי "מכרז אינו אלא מסגרת פורמאלית להזמנת הצעות...": בג"צ 688/81 מיגדה בע"מ נ' שר הבריאות ואח' [13], בעמ' 91 (ראה עוד, למשל ע"א 3549/90 אלחנפא מסחר ושירותים בע"מ נ' עמידר, החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל [14], בעמ' 581). וממקום אחר ידענו כי "המאפיין את המכרז הוא קיומה של 'תחרות מאורגנת', דהיינו, יצירתה של מסגרת אירגונית, מעין 'שוק', שבה מתבקשות ומתקבלות הצעות הנבחנות זו כנגד זו תוך תחרות חופשית ביניהן"; וכי ביצירתה של מסגרת זו "נבדל המכרז מדרכים אחרות, שבהן עשויים צדדים לנהל משא ומתן ביניהם לקראת כריתתו של חוזה, ואשר אין בהן יסוד מאורגן של תחרות אלא קשר ישיר בין מזמין לבין מציע זה או אחר... ": השופט ברק בפרשת אינווסט אימפקט [1], בעמ' 734; ראה עוד: ד"נ 22/82 בית יולס בע"מ נ' רביב משה ושות' בע"מ ואח' (פרשת בית יולס [15]), בעמ' 480; בג"צ 734/88 התאחדות בעלי המלאכה והתעשייה, אשקלון נ' עיריית אשקלון ואח' [16], בעמ' 672 מול אות השוליים ד; בג"צ 720/94 [17]. עיקרו של "מכרז" הוא אפוא ביסוד התחרות שבו - "ארגון" התחרות הינו יסוד משני - תחרות מוזמנת בין מציעים שונים על פרויקט נתון (מכר, קנייה, ביצוע עבודה וכיוצא באלה). מבחן זה משים על מצחו של "מכרז" תו זיהוי פורמאלי-צורני; ועל דרך השלילה: קיומו של "מכרז", באשר הוא, אינו גוזר תוכן נורמות-של-מהות, לא באשר לדרכי ניהולו וארגונו של מכרז ולא באשר להגנה על אינטרסים של בעל המכרז ושל המציעים במכרז. בצדו של ה"מכרז" יימצא ה"מעין-מכרז", שמכלל "לא-מכרז" יצא ולכלל "מכרז" לא הגיע; והוא: "... פנייה ראשונית למספר מועמדים, תוך ניהול משא ומתן אינדיבידואלי עם הראויים ביותר שבהם": בג"צ 492/79 חברה פלונית נ' משרד הביטחון, מדינת ישראל ואח', (פרשת חברה פלונית [18]), בעמ' 716 (מפי השופט ברק). קירוב הדברים אלה אל אלה ילמדנו, כי "מכרז" במשמעותו הגרעינית - ובמבחנו הפורמאלי-הצורני - כולל גם "מכרז" כהוראתו המקובלת (ה"קלאסית") גם "מעין-מכרז" (אף שלעתים הדמיון בין "מכרז" פלוני לבין "מעין-מכרז" אלמוני - מבחינה תוכנית - הוא כדמיון שבין האדם לבין הדג; וגם אם לדעת אחדים מוצא האדם הוא מן הדג, דומה שהכול יסכימו - למצער, הרוב יסכימו - כי לא הרי זה כהרי זה). מבחן זה ל"מכרז" גם לא יבחין בין משפט פרטי לבין משפט ציבורי, שהרי הזיהוי הוא צורני-פורמאלי בלבד. ואם "מעין-מכרז" אינו אך כ"מכרז" אלא "מכרז" הוא; אם כל ה"מכרזים" וה"מעין-מכרזים" - "מכרזים" הם, כיצד זה שנולדו "מעין-מכרזים" ש"מכרזים" אין הם? דומה שהטעם לדבר הוא טעם היסטורי, אם כי נלוו אליו טעמי-מהות אף הם. וכאן מגיעים אנו גם לנורמות המהותיות במשפט המכרזים והרי עיקר הוא בהן, בהן ולא במבחן הפורמאלי-הצורני". (ערעור אזרחי מס' 6926/93 מספנות ישראל בע"מ נ', חברת החשמל בע"מ ואח', פורסם בפדאור). מקום שה'מעין מכרז' לא נפסל ע"י המשפט הציבורי, במשפט הפרטי ובהצעה המיועדת להשיא את מירב התשואה למוכרים, על ידי ניהול מו"מ בין המציעים השונים ע"י התמחרות, על אחת כמה וכמה. מכאן, שההליך, שאינו כפוף לדיני המכרזים, הינו ההליך הראוי והנכון בנסיבות העניין. 10. התלבטתי בשאלה האם ההסכם הפנימי המסדיר את מערכת היחסים שבין בעלי הזכויות השונים בקבוצת הרוב פגום עקרונית, והאם אין בו כדי לפגוע בזכויות קבוצת המיעוט ולגרום לכך שזכויותיהם ייקנו בנזיד עדשים. במסמך זה נכתב: "...והואיל ומבין בעלי הזכויות הנוכחיים נמצאו המעונינים להגדיל את חלקם ולרכוש את חלקי הזכויות אשר תימכרנה במסגרת המכרז הנ"ל (להלן: "הרוכשים"), וזאת עד לסכום של 1,350,000 ₪ ליח"ד ממוצעת תב"עית הכולל היטל השבחה שיחול על הזכות הנמכרת (להלן מחיר הבסיס) לפיכך הותנה, הוצהר והוסכם כדלקמן: לצורך הגשת הצעות ב"מעין מכרז" מטעם קבוצת בעלי הזכויות הח"מ, מתמנים...כמי אשר יגישו בפועל את ההצעה ב"מעין מכרז" וינהלו בפועל את ההתמחרות בשם כל יחידי קבצת בנינים 125-126 החתומים מטה. ... מוסכם על הצדדים כולם במפורש, כי ככל שבהתמחרות שתיערך בעקבות ה"מעין מכרז" שיפורסם תהיינה הצעות של מציעים אחרים העולות על סכום הבסיס ליח"ד ממוצעת כאמור, במקרה זה תתבצע התמחרות בין הרוכשים לבין אותם מציעים אחרים, כאשר הנציגים ימשיכו להתמחר לצורך זכיה ב"מעין מכרז" בשם הרוכשים ובשם בעלי הזכויות החתומים מטה כאמור, וכל הפרש אשר יהיה, אם יהיה, בין מחיר הבסיס ליח"ד ממוצעת לבין הסכום הזוכה, יתחלק חיובו ותשלומו של ההפרש הנ"ל על כל כ-34 יחה"ד הממוצעות בבנינים, וזאת באופן יחסי לשיעור זכויותיהם בבנינים..." 11. אינני סבורה כי יש לשלול את ההסדר פנימי, ככזה. כשם שאין בודקים בציציות המציע רכישה בנאמנות, כך, לטעמי, אין לבדוק מאחורי הקלעים בשאלת המימון שבין יחידי קבוצת הרוב לבין עצמם, ואין הדבר פוסל את הצעתם. שאלת המימון היא שאלה פנימית שאיננה מעניינם של בעלי הזכויות האחרים, ובלבד שזכותם הכלכלית ממוקסמת ואיננה נפגמת. זהו אף הטעם לשלילת ההתמחרות הפנימית. מעת שנחה דעתם של כל המציעים, הן המשלמים והן האחרים, העומדים מאחורי הצעתם- אינני רואה טעם לפשפש בקרביהם ולהניא אותם מהצעתם. 12. לגופו של המסמך- למדנו ממנו כי הוא מבטיח לבעלי הזכויות שאינם מממנים את ההצעה כי מחיר יח"ד לא יפחת מ 1,350,000 ₪, ומבטיח את המממנים כי ככל שיעלה המחיר על הסכום האמור, ישאו בו כל אנשי קבוצת הרוב, באופן יחסי לשיעור החזקותיהם במקרקעין. הבטחה זו קובעת רף תחתון למחיר, מחד גיסא, ומאפשרת לנציגים להעלות הצעות מעבר לסכום הצעתם הראשונית, מאידך גיסא. אין קבוצת המיעוט יוצאת אלא נשכרת מכך. 12. באשר לשאלה האם מחיר המינימום (1,350,000 ₪) נמוך מדי, כפי שסבורה המבקשת ואינו משקף את השווי האמיתי של זכויות המקרקעין ביח"ד אחת: פתיחת הליך המכירה לציבור הרחב, לרבות מי שאיננו בעל זכויות במקרקעין כלל, מבטיחה כי גם אם ההצעות הראשוניות תהיינה נמוכות, ממילא יועלה מחיר היחידה לסכומים ריאליים, בעת ההתמחרות בין המציעים השונים לאחר מכן. זאת ועוד, המכירה כפופה לאישורו של בית המשפט, אשר יקבל את השמאות המעודכנת. אם ייפול ערך הזכייה מהשמאות, ממילא יידרש בית המשפט לשאלה זו. 13. ועתה לשאלה, האם ההזמנה להציע הצעות לרכישת הזכויות במקרקעין נוסחה באופן שהיא הזמנה למראית עין בלבד? על פי נוסחה, על המציעים להציע הצעות שתתיחסנה "לרכישת זכוית הבעלות במקרקעין לבניית הבנינים הידועים כבנינים 125-126 בלבד, והמקרקעין ימכרו כשהם נקיים מכל חוב ו/או שעבוד, למעט חיובי מס החלים על הרוכשים ולמעט היטלים, תשלומים ליועצים וכיו"ב אשר יחולו על הזוכה וישולמו על ידו כמפורט בהסכם המכר." לטענת המבקשת מחילה (ומכילה כאחד) המילה "יועצים" את שכר טרחתו של הכונס על המציע, וכופה עליו כי האחרון ישמש כעורך הדין בעת שייבנו הבנינים והדירות תימכרנה. 14. במכתבו של הכונס למבקשת מיום 30/6/11 יידע אותה (באמצעות בתה, עו"ד ששון) כי נשאל על ידי אחד מרוכשי מסמכי המכרז בדבר גובה ההוצאות שיש לקחת בחשבון במסגרת סעיפי "ההיטלים ותשלומים ליועצים" והשיב: "1. ההסכמים שנחתמו עם יועצים לתכנון, ואדריכל הינם בסכומים מצטברים של כ-100,000 $ ארה"ב. 2. שכר טרחת עורך דין כפי שסוכם עם בעלי הזכויות הינו בשיעור של 2% משווי הדירות שיבנו על המגרש. 3. המיסים, ההיטלים האגרות חלקם הוא אינדיבידואלי ביחס לכל בעל זכויות. אין לי כל אפשרות לבצע הערכה. מכל מקום, הערכתי כהערכתך טובה- באותה מידה. 4. תשלומי השפ"פ ישולמי לנאמני השפ"פ ולכשיתבקש היתר בנייה יש לבחון עימם את ההסכמים." 15. הכונס טען כי הטלת ההוצאות על הרוכש באה לטובת המוכרים, המקבלים סכום "נטו" וכי ממילא המציעים השונים מכמתים את ההוצאות הנילוות להצעתם, בין אם הן נכללות בהצעה ובין אם לאו. 16. לעניין זה הנני סבורה כי יש ממש בטענת המבקשת משני טעמים, האחד, שאין לכפות את המציע לשכור שירותיו של הכונס, ובלבד שלא תיפגענה זכויותיו הכלכליות של האחרון. שכר טרחתו אמור להיגבות מבעלי הזכויות במקרקעין ואם המציע הינו חברת בנייה שיש לה שירותי ליווי משפטי מטעמה, אין לשלול את זכותה להציע הצעות משום הטעם הזה. הטעם השני הינו כי דווקא משום שעל פי התשובה חלק מהמיסים היננו אינדיבידואלי ביחס לכל בעלי הזכויות, אין לערוך ממוצע ביניהם, ואין לחייב מי שתשלומיו נמוכים בתשלום חיובי חברו שתשלומיו גבוהים יותר. אין באמור לעיל כדי לפסול או לבטל את פעולות הכונס כפי שנתבצעו עד כה, אלא לחייבו במתן הבהרה, שיכול ותביא להגברת כמות המציעים. הנני תקווה כי שינוי זה, שבא לבקשת המבקשת, לא תעמוד לה לרועץ בסופו של יום. 17. מזה שנים רבות מנסים מרבית בעלי הזכויות במקרקעין לממש את זכותם אך נתקלים בהתנגדות המיעוט. בהחלטתי דלעיל הזכרתי כי מחירי המקרקעין עברו תהפוכות במהלך שנים אילו, עלו ואף ירדו. זאת ועוד, אילו הסתימה הבנייה היו הדירות מניבות שכר דירה שנמנע מכל בעלי הזכויות במשך שנים. הנני דוחה את הבקשה. מינוי כונס נכסיםכינוס נכסים