קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בקשה לביטול עיקול על דירת מגורים: בקשה לביטול עיקול שהוטל על בית מגורים. לטענת המבקשים, העיקול הוטל על נכסי המוכר, אך לאחר שהבית נמכר לרוכש, ונרשמה הערת אזהרה לטובת האחרון. רקע 1. בין המבקש 1 (להלן "גרוס") לבין המשיבים 1-4 (להלן "אורני") מתנהלת תביעה ותביעה שכנגד (להלן "התביעה"). סמוך לפני הגשת הסיכומים בתביעה הוטלו לבקשת אורני עקולים על נכסים שונים של גרוס. בין השאר הוטל עיקול על בית המגורים של המבקשים 1 ו-2, גרוס ורעייתו, ברחוב התומר 17 סביון, הידוע גם כחלק מחלקה 183 בגוש 6725 (להלן "הבית"). העיקולים הוטלו ביום 10.6.2010. הבית נמכר למבקש אהרן לוי (להלן "לוי"), לפי הסכם מכר מיום 18.11.2009, ולמחרת נרשמה הערת אזהרה מתאימה. 2. לוי וגרוס מבקשים את הסרת העיקול, באמרם כי הבית נמכר ללוי ביום 18.11.2009; כי למחרת היום נרשמה הערת אזהרה לטובת לוי; כי לוי שלם לגרוס את מלוא התמורה, וכי קבל את החזקה בנכס. אישור מס שבח מקרקעין ללשכת רשום המקרקעין ניתן ביום 4.1.2010. הואיל שצו העיקול הוטל לאחר רישום הערת האזהרה, מבקשים גרוס ולוי לבטל את העיקול בכל הקשור לבית, לפי הוראת סעיף 127(ב) בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. 3. אורני טוען כי לוי לא רכש את הבית בתום לב ובתמורה, ועל כן זכותו צריכה לסגת מפני זכותו של אורני. כך נטען כי העסקה פיקטיבית, נעשתה בחפזון, ובסכום נמוך, וכל כולה לשם הונאת נושים של גרוס, לרבות אורני. עוד טוען אורני, כי חלק מכספי המכר נמסרו לחברה בשם לוי ניהול בע"מ, והתברר שהחברה מנוהלת עבור גרוס; כי עו"ד אוסטרובסקי המייצג את גרוס בתביעה הסכים להטלת העיקול, על מנת שלא לסכן את הלקוח גרוס שהיה עסוק בבריחה מן הארץ ובהברחת רכוש; וכי גרוס לא תמך בקשתו בתצהיר משלו, אלא רק בתצהיר של עורכת הדין שטפלה מטעמו במכירת הבית. 4. גרוס סבור שאין מקום להעדיף את העקול המאוחר על פני הערת האזהרה המוקדמת בשל המכר, והפנה לעיקולים נוספים שהוטלו על הנכס על ידי שני בנקים במסגרת הליכים משפטיים שהתנהלו נגדו. לאחר שהודיע לבנקים כי מכר את הבית קודם להטלת העיקולים, הסירו את העיקולים. כך לדעתו היה על אורני לפעול. גרוס ככל הנראה עזב בינתיים את הארץ, לא הגיש תצהיר בהליך זה, ולא העיד. עו"ד ורד הלפרין שערכה את ההסכם מטעמו העידה בקשר לעריכת ההסכם, אך מובן כי לא ניתן ללמוד מפיה אודות הלך הרוח של גרוס וכוונותיו. 5. הדיון בבקשה ובתביעה העקרית עוכב ביום 10.4.11, לאחר שב"כ אורני הודיע כי פנה לבית משפט של פשיטת רגל בבקשה להכריז על גרוס כפושט רגל, וניתן צו כינוס נכסים זמני על נכסי גרוס. צו הכינוס הזמני ניתן ביום 23.2.2011, לאחר שהצדדים כבר סיכמו עמדותיהם בבקשה לביטול העיקול, וטרם שניתנה החלטה בה (תיק פש"ר (מחוזי מרכז) 1637-12-10). ביום 1.11.11 ניתנה החלטת כב' השופט א"ש שילה, ס"נ, להמשיך בדיון בתובענה ובבקשה הנוכחית. מניעות מכח הסכמת ב"כ גרוס 6. אורני טוען, בין היתר, כי המבקשים מנועים מלבקש את ביטול העיקול, שהוטל בהסכמת גרוס. אכן, ב"תגובה לבקשה לסעדים זמניים" שנחתמה ע"י עו"ד מיכאל אוסטרובסקי, שמייצג את גרוס בתביעה, נאמר כי גרוס מסכימים כי "העיקולים יוותרו על כנם, ובלבד שסכום הערבות הבנקאית שהפקידו המבקשים יגדל במידה ניכרת...". דא עקא, שלא ראיתי כי הודעה כזו נשלחה לבית המשפט בשלב כלשהו של ההתדיינות. עם זאת, אין בסכומי גרוס הכחשה של מה שנאמר בסכומי אורני בענין זה, ומכאן יש להסיק כי ב"כ גרוס התכוון להגיש את המסמך האמור, ולכל הפחות לא התנער מתכנו. ללא ספק מעלה הסכמת ב"כ גרוס תמיהה, שכן ניתנה לאחר הסכם המכר שבו עסקינן, כאשר ב"כ גרוס מוחזק כמי שיודע אודות מכירת הבית, ועל כן לא ברור כיצד יכול היה למסור הודעה מעין זו. ברי כי ההודעה מטעה, משום שאינה מגלה את דבר מכירת הבית עובר להטלת העיקולים. למרות זאת אני סבורה כי ההודעה אינה מונעת מלוי לטעון בבקשה זו: לוי לא היה צד לבקשת העיקול ולא היה מיוצג ע"י עו"ד אוסטרובסקי, ועל כן קשה לומר שהוא מנוע מכח הסכמת ב"כ גרוס, מלבקש את ביטול העיקול. זאת ועוד, דוקא משום שההסכמה ניתנה לאחר הסכם המכר, ספק אם היא פועלת לאחור, לבטלו. הדין החל 7. סעיף 127(ב) בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 קובע: "נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת-רגל או צו-פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה". זכותו של בעל הערת האזהרה היא זכות שביושר בנכס, וכוחה יפה כלפי מי שרכש גזכות מאוחרת יותר, כגון זכותו של המעקל (ע"א 10467/08 עומר חיג'אזי נ' אדיב עיאס (לא פורסם, 3.11.2010)). על כן, בנסיבות רגילות תידחה זכות המעקל המאוחרת מפני זכותו הקודמת של בעל הזכות שביושר שרכש את הנכס, הבקשה תתקבל, והעיקול יתבטל. ואולם, אורני טוען כי מדובר בהענקת מרמה, של מי שחיסל את ענייניו בארץ במהירות ומכר את ביתו בחפזון, על מנת להמלט מן הארץ ומן הנושים, לרבות אורני. כאמור בסיפא של סעיף 127(ב) בחוק המקרקעין, טענה לביטול מחמת פשיטת רגל תעמוד גם נגד הערת האזהרה. הגם שבאופן הרגיל תתעורר שאלה דומה בהליכים שבהם ידרש בית המשפט להצהיר על בעלות בנכס (כגון ת"א (מחוזי ת"א) 1469/97 חיון נ' גל קור המרכז המקצועי למיזוג אויר בע"מ (לא פורסם, 3.7.2000), בעניננו התעוררה השאלה אגב בקשה לביטול עיקול, שבה יש להכריע בדבר זכויות לכאורה בלבד. בדומה לענין שנדון בת"א (מחוזי י-ם) 2410-08 אריאל פיכמן נ' כהן עזר (לא פורסם, , 6.9.10), גם כאן לא הובהר מהו הבסיס המשפטי שאורני טוען לו, אך ברי כי כוונתו לקבוע כי לוי לא רכש את הבית בתום לב ובתמורה, ועל כן אין מניעה מעיקולו לטובת אורני בגין חובות גרוס, בין משום הסיפא של סעיף 127(ב) בחוק המקרקעין, ובין משום שיש לבטל את המכירה. ב"כ אורני הפנה להחלטה בתיק פש"ר (ת"א) 1278/01 אהרונוב יעקב נ' רון שטרן (לא פורסם, , 5.7.2001) - שם נדחתה בקשה דומה, על בסיס החשד שמדובר בעסקה למראית עין, ובית המשפט הבהיר כי די בחשד כדי להותיר את הצו על כנו. יש לבחון את טענות אורני כי המכר נעשה לשם הברחת נכסי החייב בלבד, וכי לוי שיתף פעולה עם גרוס לענין זה. מובן כי הנטל להוכיח את בטלות הסכם המכר מוטל על אורני (ענין חיון הנ"ל וכן הפ (מחוזי י-ם) 8177/09 רמי עמיר נ' לשכת רישום מקרקעין בירושלים (לא פורסם, , 17.10.10)). דיון והכרעה 8. אורני טוען כי לוי שתף פעולה עם גרוס להעלים את כספי הרכישה. הראיות לכך הן אופן בצוע הרכישה: עסקה מהירה, תשלום במזומן מראש, פקדון בסכום נמוך יחסית לתשלום מיסי המוכר, וארכה בת 15 חודשים להסרת עיקול שרבץ על הנכס. ראיה נוספת היא שלוי ידע אודות ההתדיינות המשפטית שנהל גרוס עם אורני, התדיינות שנמשכה שנים ארוכות. מחיר הבית היה נמוך באופן משמעותי ממחיר השוק לטענת אורני, ואף נמוך מן המחיר שדרש גרוס בעבורו. אורני טען גם כי לוי מנע ממנו לבדוק את שווי הבית בדיקה ממשית, על ידי שמאי מטעמו, ובכך גרע מיכולתו להוכיח את ערכו בדיון. עוד נטען, כי חלק מן התשלום הועבר לידי חברת ניהול, שהיא בבעלות גרוס. אני סבורה שלא הונחה תשתית עובדתית מספקת להוכחת הנטען, ועל כן יש לדחות את טענותיו של אורני. אלו נמוקי: 9. תנאי הסכם המכר אכן מלמדים על עסקה מהירה: תמורת הבית, בסך 6,100,000 ₪ שולמה מיד לידי ב"כ גרוס, שפעלו כנאמנים לסלוק שעבוד לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ ובנק לאומי בע"מ (סה"כ כ- 1,200,000 ₪), להעברת מחצית היתרה למוכרים, בניכוי סכום של 500,000 ₪ שיוותר כפקדון לחובות המוכרים, ולהעברת היתרה לידי המוכרים לאחר מסירת החזקה, שאמורה היתה להתבצע תוך שבועיים. 10. שווי הבית: לוי העיד כי גרוס דרש תמורת הבית סכום של 6,500,000 ₪, וכי ניהלו מו"מ במשך שבועות, עד לחתימת ההסכם. אורני הביא חוות דעת של שמאי מקרקעין, שלמה פרמון, שסבור היה כי השווי האמיתי של הנכס הוא 7,150,000 ₪. לא ברור אם השמאי בקר בנכס (ראה קביעתו שראה שם בריכת שחיה, בעוד שאין כזו: עמ' 1052-1054). ההשוואה היחידה שערך היתה לנכס דומה, שנמכר באותה עת בסכום של 6,800,000 ₪, ולעסקאות שכללו רכישת מגרש ובניה. לא ברור מדוע מצא לנכון להעלות את מחירו של הבית שבנדון מעבר לזה שהווה קנה מידה להשוואה (עמ' 1061 שורה 19 ואילך). ב"כ המבקשים הפנו לעסקאות נוספות בסביון בטווח מחירים שבין 5,000,000 ₪ לבין 6,490,000 ₪, בנתונים דומים. התוצאה היא שמחיר המכירה אינו שונה מהותית משאר הנכסים באזור, ואף לפי חוות דעת השמאי מטעם אורני שסבור אחרת, מדובר בסכום נמוך בכ-11% ממחיר הבית המושווה, שערכו כנראה באמת גבוה יותר. אין המדובר בסטיה משמעותית מאוד, שתלמד על עסקה יוצאת דופן שבין מרכיביה גם ידיעה ורצון של הקונה לעזור להברחת נכסים של המוכר. 11. גובה הפקדון: לפי חוו"ד פרופ' הדרי שהובא לעדות ע"י אורני, הפקדון בסכום של 500,000 ₪ בלבד מהווה 8.2% מהתמורה ואין בו די לכיסוי חבות פוטנציאלית של המוכרים, שכן לא ניתן להסתמך על הצהרת המוכרים כי מדובר בדירת מגורים מזכה. ואולם מעדות עו"ד הלפרין שייצגה את גרוס בהסכם המכר וכן מעדות לוי עצמו מתברר שלוי ובאת כוחו לא הסתפקו בהצהרת גרוס כי אינו חייב בתשלום מס שבח, אלא שבדקו זאת ברישומי רשות מיסוי המקרקעין. כמו כן ניתנה חוות דעת אדריכלית (נספח ד' לתצהיר לוי מש/12), שלפיה לא יחול היטל השבחה, אך נדרשים שינויים להתאמה להיתר הבניה - שינויים שפורטו בחוות הדעת. אכן, משהובאו נתונים אלה לידיעת פרופ' הדרי, הוא אישר שמדובר בבדיקות סבירות, שהוכיחו עצמן לבסוף בסיום העסקה (עמ' 1045 שורה 25, עמ' 1046 שורה 15). 12. לוי העיד בעצמו, מסר פרטים על מצבו הפיננסי, והבהיר כי התכוון לקנות את הבית עבור בתו, שהיתה בהריון באותה עת. הבית התאים לדרישותיו, בין השאר משום מיקומו בתוך סביון, קרוב לביתו שלו. היה צורך לערוך שיפוץ בבית, והדבר היה דחוף על מנת שבתו ומשפחתה יוכלו להתכנס להתגורר בבית מוקדם ככל האפשר, ועוד טרם הלידה הצפויה. בהתחשב בכל הנסיבות המשפחתיות הנ"ל, וכן ביכולתו הכלכלית של מר לוי שלא הוכחשה - לא ראיתי סיבה שלא לקבל את עדותו של לוי כפשוטה. 13. הערת אזהרה נוספת היתה רשומה על הבית לטובת חברת לוי ניהול בע"מ, בגין הלוואה בסכום של 100,000$. מבדיקות שעשה אורני התברר לו כי מדובר בחברה של גרוס. גם אם כטענת אורני, ניסה גרוס להעביר כספים שלו במסווה שהם שייכים לאחרים - אין בכך כדי להטיל דופי בלוי. לוי הכחיש קשר לחברת לוי בע"מ, ואורני לא הניח תשתית עובדתית אחרת. אורני טוען כי התנהלות באי כוחו של גרוס מלמדת על ידיעה ברורה כי בכספי גרוס המדובר, ולא בחברת ניהול זרה, כפי שנטען. אכן, לא ניתן הסבר לתמיהת אורני, כי נספח ג(4) להסכם המכר חתום לכאורה על ידי עו"ד ברדוגו, שמאשר את היותו מתאים למקור, אך המקור נחתם בפני עורכת דין לאונר מאותו משרד. ואולם, עדיין אין המדובר בידיעת לוי או באת כוחו. 14. התוצאה היא שאורני לא עמד בנטל לשם ביטול המכר או העדפת העיקול המאוחר, ועל כן מבוטל בזה העיקול שהוטל על הבית. אורני ישא בהוצאות לוי ושכ"ט ב"כ בסכום כולל של 15,000 ₪. גרוס לא הגיש תצהיר, אף לא התייצב לדיון, וטעם החשש מפני הליכים ופעולות של נושים כבר נדחה בפסיקה (ע"א 397/87 יורם גיל נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ פ"ד מד(2) 397, 402 (1990)). על כן, למרות שגרסתו הזהה לזו של לוי התקבלה - ישא גרוס בהוצאותיו בעצמו. מקרקעיןעיקול