קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בקשה למינוי בורר חליף: מונחת בפניי בקשה למינוי בורר חליף לפי סעיף 12 לחוק הבוררות, התשכ"ח - 1968 (להלן: חוק הבוררות). המבקשת היא חברת "נל אינבסטמנטס קורפוריישן", חברה זרה הרשומה בפנמה. המשיבה 1 היא "אלעד ישראל מגורים בע"מ" (לשעבר דנקנר השקעות בע"מ), חברה ציבורית העוסקת, בין השאר, בתחום היזמות והנדל"ן (להלן: "אלעד"). המשיבה 2 היא "יעקב פריצקר ושות' חברה לבניין חיפה בע"מ", חברה פרטית העוסקת בין השאר בתחום היזמות (להלן: "פריצקר"). ביום 26.12.93 התקשרה המבקשת בהסכם עם אלעד ופריצקר לרכישת הזכויות בחניון הציבורי הצמוד לפרויקט הידוע בשם "מגדלי ירושלים". בסעיף 10 להסכם בין הצדדים נכלל סעיף בוררות הקובע: "היה ויתגלע בין הצדדים לחוזה זה חילוקי דעות כלשהם ביחס לחוזה, פירושו, ביצועו, הפרתו ו/או כל הקשור בו ו/או הנובע ממנו, יכריע בהם בורר יחיד שימונה ע"י הצדדים בהסכמה, ובהעדר הסכמה בדבר זהות הבורר בתוך שבעה ימים - בורר שימונה ע"י ראש לשכת עוה"ד בירושלים לבקשת כל אחד מן הצדדים". לגרסתה של המבקשת, בין הצדדים נתגלעו סכסוכים לאחר חתימת ההסכם; ולאחר שהצדדים לא הצליחו ליישר את ההידורים ביניהם, פנתה המבקשת לראש לשכת עוה"ד למינויו של בורר שיכריע במחלוקות שביניהם. בעקבות פנייה זו, מונה עו"ד גד ירדני כבורר. לאחר שהמשיבות הודיעו על התנגדותן לעצם ניהול ההליך בבוררות בכלל, ולמינויו של עו"ד גד ירדני כבורר בפרט, לאור טענתן כי קיימת בינו לבינן היכרות מוקדמת, בחר עו"ד ירדני להתפטר מתפקידו. בבקשה הנוכחית עותרת המבקשת למינוי בורר חלופי, מכוח סעיף 10 להסכם, המחייב את הצדדים, במקרה של מחלוקת, לקיים ביניהם הליך בוררות; בעוד שמנגד טוענות המשיבות כי מדובר בסכסוך שכלל אינו מתאים להתנהל בהליך של בוררות, אלא יש להעביר את ההליך לבירור בפני בית המשפט המוסמך (כפי שיפורט בהרחבה להלן). אלו הסוגיות התלויות ועומדות בפניי. ההסכמים הנוגעים לענייננו מתייחסים לפרויקט "מגדלי ירושלים" (הידוע כחלקה 18, מס' חלקה חדש 146 בגוש 30037) (להלן - המקרקעין ו/או הפרויקט ו/או הבניין). הפרויקט כולל, בין השאר, חניון, אגף דירות מגורים בעלות חניות תת-קרקעיות צמודות, ושטחים עסקיים. ביום 16.1.91 התקשרו המשיבות בהסכם רכישה עם הבעלים דאז של המקרקעין (ליפשיץ) ובהסכם קומבינציה עם חברת פנסטון אינק (להלן: "פנסטון"), אשר הייתה אז בעלת זכויות במקרקעין. לפי ההסכם עם פנסטון, רכשה דנקנר השקעות בע"מ (להלן: דנקנר) (המשיבה 1 בשמה הקודם), בשמה ובנאמנות עבור פריצקר, חלק מהמקרקעין, והתחייבה להקים בו את הבניין ולמסור לפנסטון דירות בו. בנוסף רכשה דנקנר באותו הסכם חלקים נוספים בלתי מסוימים במקרקעין, במטרה להקים בהם חניון ציבורי (להלן: החניון הציבורי). בעקבות הסכם הקומבינציה נותרה פנסטון כבעלת זכויות ב-19 דירות, חניות, וחלקים ברכוש המשותף, ונעשתה לשותפה עם דנקנר במקרקעין. בהמשך, ביום 26.12.93 התקשרה המבקשת עם אלעד ופריצקר בהסכם לרכישת זכויותיהן בחניון הציבורי (שאינן חלק מדירות המגורים), וכן זכויות בשטחי החניה של העירייה המצויות בשטחי הפרויקט (להלן: "הסכם המכר"). הפרויקט נבנה כך שחניון הדיירים הינו צמוד לחניון הציבורי, תוך שיתוף במערכות מסוימות. בסעיף 5.01 להסכם המכר קבעו הצדדים את מנגנון רישום זכויות המבקשת, הן בלשכת רישום המקרקעין והן בתקנון הבית המשותף, כדלקמן: בכפוף למילוי כל התחייבויותיה של הקונה עפ"י החוזה מתחייבות המוכרות לגרום לכך שהחניון יירשם בשם הקונה בלשכת רישום המקרקעין כיחידה נפרדת בבית משותף בהתאם להוראות סעיף זה (להלן: "הרישום"). הבית המשותף יכלול את הבניין, אולם עפ"י החלטת המוכרות ובכפוף להוראות חוק המקרקרעין, התשכ"ט-1969 ( להלן: "חוק המקרקעין"), תכלל באותו בית משותף, ביחד עם הבנין, גם כל או חלק מן הבניה הנוספת שתתבצע במסגרת הפרוייקט. הרישום של החניון כבית משותף יעשה על דרך הצמדתו לתא כלשהו בבנין, אשר יקבע ע"י המוכרות ובשטח (של התא) שייקבע ע"י המוכרות. על אף האמור לעיל - היה ויבצר מהמוכרות לרשום את החניון כיחידה נפרדת כאמור תרשמנה זכויות הקונה בחניון על דרך חכירה ל - 999 שנה ולקונה לא תהא עקב כך כל טענה או תביעה שהיא נגד המוכרות. הואיל וחניות הדיירים בבנין גובלות בחניון תוך שיתוף במערכות מסויימות, תדאגנה המוכרות, ע"י הכנסת סעיף מיוחד ובלתי חוזר לתקנון הבית המשותף, לכך שהדיירים ו/או חליפיהם לא יהיו רשאים להפעיל את חניותיהם באופן מסחרי, אלא לצרכי חנייתם וחניית אורחיהם בלבד. בהמשך לחתימת ההסכם הנ"ל, חתמו הצדדים על מסמך נוסף שכותרתו "הסכם למכירת חניון 'בור ליפשיץ' ", בו קבעו הצדדים כי תקנון הבית המשותף הנוגע לחניון ינוסח ע"י עוה"ד מטעם שני הצדדים "במשותף ובעצה אחת". אלעד ופריצקר מכרו את יתר זכויותיהן בדירות המגורים לרוכשים שונים, והתחייבו לרשום את הזכויות על שם הרוכשים. את כל זכויות המסחר מכרו המשיבות לחברת לוגן בניה (1990) בע"מ (להלן: לוגן), ולוגן השכירה את השטח המסחרי שרכשה למסעדת ריבר נודלס בר (ירושלים) בע"מ. כאן המקום לציין כי בהליך נפרד (ה"פ 8504/09) שהתנהל בין חברת פנסטון לבין אלעד (כשבהמשך צורפה להליך גם פריצקר), עתרה חברת פנסטון למתן צו עשה נגד אלעד, המורה לה, בעקבות התחייבותה כלפי העותרת, לרשום את מגדלי ירושלים כבית משותף. לטענת פנסטון, אלעד עיכבה את הרישום שלא כדין, תוך שהיא מציבה דרישות שונות בנוגע להגבלת השימוש בחניות בבניין הצמודות לדירות השייכות לפנסטון, וזאת בשל התקשרותן של אלעד ופריצקר עם המבקשת והתחייבויותיהן כלפיה. במסגרת ההליך האמור טענו אלעד ופריצקר, שמתן הסעד אשר ביקשה פנסטון, קרי, דחיית עמדתן שהחניות שיוצמדו לדירות יועדו לשימוש אישי של הדיירים ולא לשימוש מסחרי, עלול להקים נגדן עוולה של גרם הפרת חוזה בנוגע לחוזה שנחתם בינן לבין המבקשת, שהרי בו נמסרו למבקשת זכויות השימוש בחניון הציבורי תוך שהובטח לה כי אלעד ופריצקר ידאגו לכך שהדיירים לא יורשו להשתמש בחניות שלהם לצרכים מסחריים. נוכח מעורבותה של המבקשת בסכסוך, סבר בית המשפט כי יש לשקול את צירופה להמרצת הפתיחה האמורה, ועל כן הורה על הזמנתה לדיון שהתקיים במעמד הצדדים. בדיון שהתקיים ביום 27.4.10 הוסכם בין הצדדים כי המבקשת לא תצורף להליך, זאת לאחר שהצהירה כי לא תגיש תביעה לאכיפת הרישום ולהכללה בתקנון של התנאים שהוסכמו עימה. יחד עם זאת, המבקשת עמדה על זכותה כי לא יהיה באמור כדי למנוע ממנה מלהגיש כלפי כל גורם תביעת פיצויים בגין הנזקים שנגרמו בגין הפרת החוזה עימה כאמור. לטענת המבקשת, הצהרה זו ניתנה בעקבות הערת בית המשפט כי אף אם נראה שאלעד ופריצקר אכן כשלו במתן התחייבויות סותרות בעניין זה לה ולפנסטון, הרי שההתחייבות שניתנה לפנסטון קדמה בזמן לזו שניתנה לה, ולפיכך, ככל שמדובר בסעד של אכיפת רישום, להבדיל מסעד של פיצויים בשל הפרת התחייבות, גוברת לכאורה זכותה של פנסטון. לאור האמור, בפסק הדין שניתן בהמרצת הפתיחה ביום 13.5.10 פסק בית המשפט (כב' הש' תמר בזק-רפפורט) כי "המשיבות אינן רשאיות לעכב את רישום הבניין כבית משותף, בשל הדרישה להכליל בתקנון המוסכם מגבלה על שימוש בחניות כאמור בסעיף 8.2 לתקנון שהוצע בידיהן". בהמשך לאמור, פנתה המבקשת לאלעד ופריצקר ביום 10.12.09 בדרישה לקבלת פיצוי בגין הפרת החוזה עימה, נוכח אי עמידתן בהתחייבות כלפיה כי התקנון יכלול הוראה מפורשת האוסרת כל שימוש מסחרי בחניון הדיירים; כשלטענת המבקשת, הפרה זו פוגעת בזכותה כי יוותרו בידה הזכויות הבלעדיות כמפעילת חניון ציבורי בפרויקט. בהעדר הסכמה מצד אלעד ופריצקר לפיצוי כנ"ל, טענה המבקשת, בהתאם להוראות סעיף 10 להסכם, כי יש למנות בורר שיכריע במחלוקות בין הצדדים. המבקשת מוסיפה וטוענת שבמהלך התקופה האמורה התברר לה כי קיים פגם נוסף בטיוטת התקנון אשר ניסחו המשיבות, מאחר שהיא אינה כוללת שטחים אשר רכשה המבקשת בהסכם שנחתם בין הצדדים. אי לכך, המבקשת פנתה לאלעד ביום 25.11.10 בדרישה למינוי בורר גם ביחס למחלוקת זו; ובמקביל פנתה המבקשת ליו"ר ועד מחוז ירושלים של לשכת עורכי הדין בבקשה למינוי בורר. ביום 15.12.10 מינה יו"ר הועד את עו"ד גד ירדני לכהן כבורר בין הצדדים, והבורר הודיע על קיום ישיבת בוררות מקדמית במשרדו ביום 9.2.11. לטענת המבקשת, המשיבות אמנם ביקשו דחיית מועד הדיון האמור, והדיון אכן נדחה; ברם, המשיבות לא מחו עקרונית על עצם מינויו של הבורר או על ניהול הליך של בוררות וקיום הישיבה עם הבורר. לאחר דחיית הדיון, ולאחר שניסתה המבקשת לקדם את ההליכים, הודיעו המשיבות, ביום 21.2.11, כי הן מתנגדות לקיומו של הליך הבוררות, וכי יש להן טענות הן בדבר הליך מינויו של הבורר והן בנוגע לזהותו. יחד עם מכתב זה, שלחו המשיבות שני מכתבים נוספים, בהם העלו, לראשונה, טענות חדשות מצדן נגד המבקשת. לטענתן, המבקשת ביטלה את תחנת היציאה של פיר המעלית בקומת הכיכר הציבורית, והשכירה את השטח הנ"ל למסעדה; ובכך, ביצעה עבודות ללא היתר בנייה כדין והשתלטה על שטחים לא לה בפרויקט. כמו כן טענו המשיבות כי לאחרונה ביצעה המבקשת עבודה נוספת, אשר על פניה נראית כמסוכנת, כשבנתה "טרסה" מעל שטח "קירוי קל" בכניסה לחניון, עם דלת יציאה אליה משטח המסעדה; וככל הידוע להן, גם לעבודה זו אין היתר בנייה כדין. לבסוף הודיעו המשיבות כי אין בכוונתן להתעכב ו/או להמתין עוד עם רישום הבית המשותף, ובכוונתן להגיש לרישום את תיק הבית המשותף והתשריט המצורף לו. לטענת המבקשת, צעד כזה יעמוד בניגוד למחויבותן החוזית של המשיבות לפי ההסכם כי התקנון ינוסח במשותף ובעצה אחת יחד עימה. בו בעת, ובעקבות מכתב ב"כ המשיבות בעניין התנגדותם לבורר ולהליך הבוררות, הודיע הבורר, עו"ד גד ירדני, על התפטרותו. ביום 24.2.11 העבירו ב"כ המשיבות למבקשת את נוסח תקנון המוצע, ולטענת המבקשת, טיוטא זו פוגעת פגיעה נוספת בזכויותיה. כך, לדוגמא, חדרי המדרגות - אשר במפרט הטכני של ההסכם צוינו מפורשות כחלק מהחניון שרכשה המבקשת - הוצמדו בטיוטא לבעלי הדירות. באופן דומה, מחתה המבקשת על הקביעה כי על המקלטים וחדרי השירותים המצויים בשטח החניון יחולו הוראות הסכם הפשרה המהוות את נספח ב' לתקנון, כשנספח זה כלל לא הועבר למבקשת. טענות הצדדים עקב המחלוקות הרבות שנתגלעו בין הצדדים כמפורט לעיל, ונוכח קיומו של סעיף בוררות בהסכם, עותרת המבקשת מבית המשפט להורות על הפניית המחלוקות בין הצדדים להליך של בוררות, ולמנות בורר חליף שידון בסוגיות הנ"ל במקום עו"ד גד ירדני, אשר התפטר. בתשובה טוענות המשיבות כי בנסיבות המקרה אין הצדקה להפניית המחלוקות בין הצדדים להליך של בוררות, וזאת מהנימוקים הבאים: א. טענות המבקשת בבקשתה הן כלליות, ואין בבקשה פירוט בנוגע למחלוקות המדויקות בגינן היא מבקשת מינוי בורר, וכבר מסיבה זו יש מקום לדחות את הבקשה על הסף. ב. עורכי הדין שערכו את ההסכמים הם אלה שהיו מופקדים על מלאכת הניסוח, ועל כן הייתה זו בגדר אחריותם המקצועית למנוע הוראות סותרות בין ההסכמים שנערכו בין המשיבות לבין פנסטון והמבקשת. לפיכך, אם וככל שהמחלוקת בין הצדדים תתברר בפני בורר, מבלי שתעמוד למשיבות כל אפשרות לשלוח הודעת צד ג' לעורכי הדין, שכלפיהם אין כל סעיף בוררות, תמצאנה עצמן המשיבות חשופות לתביעה ע"ס מיליוני שקלים על לא עוול בכפן. ג. במצב שנוצר בשטח עקב השתלטות המבקשת על המעלית ועל שטחים נוספים, כמפורט לעיל, מדובר בעניין סבוך ומורכב אשר אינו מתאים להתנהל בפני בורר, מאחר שבנוסף לעורכי הדין מנסחי ההסכמים, הסכסוך נשוא העניין נוגע לצדדים שלישיים נוספים אשר אינם צד לתניית הבוררות שבין המבקשת למשיבות, ובהם: 1. הבעלים של שטחי המסחר עליהם נבנתה המסעדה - חברת לוגן. בעניין זה טוענת לוגן כלפי המשיבות, שמכרו לה את זכויותיהן למסחר במקרקעין, לפגיעה בזכויותיה בגין השימוש המסחרי המתחרה שעושה המבקשת בשטח פיר המעלית והיציאה מהמעלית. 2. שוכרת המסעדה (ריבר נודלס בר (ירושלים) בע"מ), נוכח היותה משיגת גבול לכאורה בשטח שהושכר לה על ידי המבקשת, ואשר לטענת המשיבות כלל אינו שייך לה. 3. עיריית ירושלים - בגין היותה הבעלים של חלק מהמקרקעין, ובגין עבירות הבניה לכאורה שבוצעו וההשתלטות על שטח ציבורי השייך לעירייה. ככל שעיריית ירושלים לא תצורף להליך הבוררות, וככל שתינתנה החלטות בהליך הנ"ל אשר אינן מתייחסות לפגיעות האלו בזכויות העירייה, סביר להניח שהעירייה תסרב לחתום על מסמכי הבית המשותף, והמשיבות תמצאנה את עצמן ללא יכולת לרשום את הבית המשותף, תוך הפרה מתמשכת של פסק הדין שניתן בהליך בו פתחה חברת פנסטון. 4. פנסטון - כאמור, במסגרת ההליך שהגישה פנסטון, ניתן פסק דין אשר קבע את אופן רישום התקנון של הבית המשותף, ונוסח התקנון תוקן בהתאם. אם וככל שייתן הבורר החלטה בהליך שפנסטון לא תהיה צד לו, ייתכן שהחלטה זו תעמוד בסתירה לפסק הדין ו/או לזכויותיה של פנסטון, וכך ייחשפו הצדדים להליך חדש ונוסף שתגיש פנסטון כדי לשמור על זכויותיה מול ההחלטות הסותרות שתינתנה בבוררות. בנסיבות אלו, ונוכח מורכבות העניין ועירובם ההכרחי של צדדים שלישיים שאינם צד להסכם המכר, ואשר על כן גם אינם צד לסעיף הבוררות שבהסכם, טוענות המשיבות כי הדרך היחידה למיצוי ההליך בכללותו, מבלי להידרש להליכים נוספים נפרדים, הינה באמצעות צירופם להליך של אותם צדדים שלישיים; ומאחר שתניית הבוררות אינה חלה עליהם, נשארה רק אלטרנטיבה אחת ויחידה, של העברת הסכסוך על כל מרכיביו לבית המשפט ולא לבוררות. ג. מאחר שמדובר בעבירות פליליות (עבירות על חוק התיכנון והבניה ו/או הסגת גבול), אין לבורר סמכות לדון בסוגייה וליתן בה החלטות כלשהן. ד. המבקשת פעלה בניגוד לקבוע בסעיף 10 להסכם, עת בחרה לפנות מיידית ליו"ר לשכת עורכי הדין על מנת שימנה בורר בסכסוך, מבלי שביצעה קודם לכן פנייה מסודרת למשיבות בניסיון להסכים עימן על זהות הבורר. ה. המשיבות מוסיפות וטוענות כי אין להסיק מהתנהגותן בסמוך למינויו של עו"ד גד ירדני כי הסכימו להליך הבוררות. בניגוד לטענת המבקשת, לא נקבעה ישיבת בוררות ליום 9.2.11, אלא לכל היותר מדובר היה במועד שהוצע על ידי הבורר לקיום הישיבה, לגביו ביקש את אישור הצדדים. הואיל שהמועד לא התאים למשיבות, ובהתחשב בכך שבינתיים אף נקבעה ישיבה בין הצדדים ועורכי-דינם, אשר בעקבותיה סברו המשיבות כי ייתכן ויגיעו להסכמות שייתרו לחלוטין את הליך הבוררות, לא מצאו המשיבות לנכון להתעמק באותו שלב בשאלת התאמתו של הליך הבוררות לעניין ולזהותו של הבורר. ואולם, משנכשלו הניסיונות להגיע להסכמות, נאלצו המשיבות לפנות למבקשת ולהודיע על התנגדותן להליך. ו. המשיבות טוענות לגופם של דברים כי בהסכם המכר שנחתם עם המבקשת אין כל התחייבות מהותית הקובעת כי בחניון הדיירים לא יהיה כל שימוש מסחרי. ההתחייבות היחידה הקיימת לעניין זה נוגעת להתחייבות המשיבות לרשום הוראה ברוח זו בתקנון הבית המשותף (סעיף 5.01 להסכם המכר), והוראה כאמור אכן הופיעה בנוסח המעודכן של תקנון הבית המשותף אשר גובש יחד עם המבקשת. ואולם, בהתאם לפסק הדין שניתן בהליך המשפטי שהתקיים עם חברת פנסטון, המבקשת מושתקת מלטעון כיום כנגד רישום התקנון; שכן, משהסכימה המבקשת שהיא לא תצורף להליך שהתנהל בפני כב' הש' בזק-רפפורט, כמפורט לעיל, אין לה להלין אלא על עצמה, ואין מקום כי תדרוש כיום פיצויים. המשיבות מבקשות לציין כי בעקבות פסה"ד של כב' הש' בזק-רפפורט, נוסח התקנון תוקן, והועבר לעיונה של המבקשת (על אף שבאותו שלב לא חלה על המשיבות חובה כאמור); ברם, לטענתן, המבקשת לא התייחסה באופן פרטני לנוסח התקנון ולסעיפים ספציפיים בו, אלא בחרה לטעון באופן כללי וסתמי כי התקנון פוגע בזכויותיה, וזאת אין להתיר. בתשובה טוענת המבקשת כי מדובר בניסיון חסר תום לב מצד המשיבות, המנסות לסבך את ההליך ולדרוש צירופם של צדדים נוספים שאינם קשורים ללב הסכסוך, כשמטרתן לאיין את הליך הבוררות ולהאריך את ההליכים שלא לצורך. לטענתה, כל הגורמים הנוספים אותם ציינו המשיבות, כלל אינם נדרשים לצורך ההכרעה בנוגע למוסכם בין המבקשת למשיבים. אין המדובר בהסכמים שלובים או במערכת הסכמים משולשת, שאז אכן הייתה קיימת חשיבות לצירופם של כל הגורמים הרלוונטיים; אלא, מדובר במספר הסכמים נפרדים בין מספר גורמים, ועל כן, אין הכרח בצירופם. כמו כן, אין הבורר נדרש להיכנס ולהכריע בעניינים פליליים כלשהם, ואם יש טענות במישור הפלילי, הרי הגורמים המתאימים רשאים לנקוט בהליכים לפי שיקול דעתם. לחילופין טוענת המבקשת כי לכל הפחות יש להעביר לידי הבורר את ההכרעה בסוגיית הפיצוי, שהיא לכל הדעות סוגייה נפרדת ועצמאית. בעניין זה טוענת המבקשת כי יש לדחות את טענת המשיבות כי ניהול ההליך בפני בורר יפגע בהן קשות נוכח אי-יכולתן לצרף את עורכי הדין שניסחו את ההסכמים. לטענתה, מדובר בצדדים שאינם נוגעים לסכסוך, וקבלת טענת המשיבות בעניין זה עלולה להוביל לכך שבמקרים רבים לא ניתן יהיה לאכוף סעיפי בוררות בהסכמים, כל אימת שתוכל להישמע טענה בדבר כוונה להגיש הודעת צד ג' כנגד צד זה או אחר. דיון והכרעה: סעיף 12(א) לחוק הבוררות, הדן במינוי בורר חליף, מורה כדלקמן: נתפנתה כהונתו של בורר, אם עקב התפטרותו או פטירתו ואם עקב העברתו מתפקידו, יחולו הוראות הסעיפים 8 עד 10 על מינויו של בורר חליף, והוא כשאין כוונה אחרת משתמעת מהסכם הבוררות. סעיף 8(א) לחוק הבוררות, הדן במינוי בורר ע"י בית המשפט, מורה כדלקמן: נתגלע סכסוך בעניין שהוסכם למסרו לבוררות ולא נתמנה בורר לפי ההסכם, רשאי בית המשפט, על פי בקשת בעל-דין, למנות את הבורר; בית המשפט רשאי לעשות כן בין שהבורר צריך היה להתמנות על ידי בעלי הדין או אחד מהם, ובין שצריך היה להתמנות על ידי הבוררים שנתמנו או ע"י צד שלישי. מסעיף 8 הנ"ל עולה כי סמכותו של בית המשפט למנות בורר היא סמכות שבשיקול-דעת. ראה לעניין זה, ע"א 614/79 המשרד הלאומי לתיירות נ' תור-עולם בע"מ, פ"ד לד(4) 617, 626: סעיף 8 לחוק הבוררות מעניק סמכות לבית-המשפט למנות בורר במקום שהצדדים לא עשו כן. אין סעיף 8 לחוק הבוררות מטיל חובה על בית-המשפט לעשות כן. סמכותו של בית-המשפט סמכות שבשיקול דעת היא... כעיקרון, יעשה בית-המשפט שימוש בשיקול דעתו וימנה בורר לצדדים, שכן בכך הוא מקיים את ההסכם בין הצדדים, ומונע סיכולה של כוונתם המשותפת בעת כריתת ההסכם... עם זאת, במקרים מיוחדים רשאי בית-המשפט שלא למנות בורר לצדדים. כפי שאומר השופט מני: 'בענין זה נטיית בית-המשפט היא לקיים את ההסכם בין הצדדים (וכי) נחוצים נימוקים כבדי משקל, כדי להניע את בית-המשפט לדחות בקשה למינוי בורר ועל-ידי כך לאפשר לצד אשר הסכים לבוררות להשתחרר מהתחייבותו זו'. השיקולים בדבר מינויו של בורר חליף דומים לשיקולים שמפעיל בית המשפט בבואו להחליט אם לעכב הליכים לפי סעיף 5 לחוק הבוררות. כשם שבמקרה האחרון נדרש בית המשפט לשאלה אם מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות סטייה מהתחייבותו החוזית של התובע להעביר את הסכסוך לבוררות, כך בבואו לשקול אם למנות בורר חליף, ישקול בית המשפט אם יש להתיר למי שמתנגד למינוי בורר חליף, סטייה מהתחייבות כאמור (ראה: ס' אוטולנגי, בוררות דין ונוהל (מהדורה רביעית מיוחדת, תל אביב תשס"ה - 2005) חלק א', עמ' 417). ברע"א 985/93 אלרינה אינווסטמנט קורפוריישן נ' ברקי פטה המפריס (ישראל) בע"מ ואח', פ"ד מח(1) 397, 403, מונה כבוד השופט גולדברג את השיקולים הרלוונטיים לעיכוב הליכים: השאיפה לריכוז התביעות בהליך אחד אינה, בנסיבות דנא, חזות הכול, ואין בה לבדה לשמש 'טעם מיוחד' שלא לעכב את ההליכים. סבורני כי עד שאנו באים ליישם שאיפה זו, עלינו לקיים מבחן דו-שלבי: ראשית, לבחון את "הנחיצות הדיונית", דהיינו אם צורף לתובענה מי שאינו צד להסכם הבוררות צירוף של אמת, או רק כדי שתהא בידי התובע עילה להתחמק מהתחייבותו ליישב את הסכסוך בבוררות (ספרה של פרופ' ס' אוטולנגי, בוררות - דין ונוהל (דע-פורט, מהדורה 3, תשנ"א) 138). בשלב השני תיבחן "הנחיצות המהותית" שבקיום הליך אחד בבית המשפט כנגד הנתבעים כולם; דהיינו אם חיוני הוא, כדי שיהא בידי התובע לזכות בסעד אפקטיבי, כי הדיון לא יפוצל אלא יתנהל כמקשה אחת. אם עולה החשש כי פיצול הדיון ישאיר את התובע חסר סעד, גם אם יזכה באחד ההליכים, משום שעלולים להיקבע בהליך האחר ממצאים, מסקנות או תוצאות סותרים - כי אז תקנת הציבור מחייבת שלא תיגרם למתדיין תוצאת תיקו אשר כזאת. כן ראה, רע"א 7159/05 אבי תם נ' מיכל פרס (פורסם במאגרים, , 1.8.07). מן הפסיקה הנ"ל עולה כי בבואו להחליט האם להורות על העברת הסכסוך לבוררות כמבוקש, על בית המשפט לבחון האם במסגרת הליך הבוררות ניתן יהיה להכריע בכל הסכסוכים שבין הצדדים, או שמא יידרשו הליכים משפטיים נוספים באותו עניין בכדי להביא לחיסול הסכסוך במלואו; ואם אכן יידרשו הליכים נוספים, האם לכך משקל מכריע נגד השיקול של כיבוד ההתחייבות החוזית שבין הצדדים לחוזה, להעברת כל סכסוך שביניהם לבוררות. חוסר הנוחות והמעשיות שייגרם עקב פיצול וריבוי ההתדיינויות, עלול להוביל למסקנה שאין הצדקה לחייב את הצדדים לפנות להליך של בוררות; ואולם, הכלל הוא שהסכם בוררות יש לקיים, ואף אם כתוצאה מפסק הבורר יתעורר הצורך לברר את החלוקה המתאימה בין חובו של אחד הצדדים לבוררות וחובותיהם של גורמים נוספים, אין מניעה לכך שבירור זה ייעשה במסגרתה של תביעה נפרדת (ראה ע"א 2889/91 מן תעשיות שימורי מזון ודגים בע"מ נ' שיא אחזקות בע"מ, פ"ד מז(1) 93). השווה, בש"א (ת"א) 4493/05 אבי גבאי נ' אי.אי.סי.אי. אינשרנשיונל בע"מ ואח' (מופיע במאגרים, , 9.10.05). באותו מקרה התגלע סכסוך בין צדדים להסכם למכירת זכויות במקרקעין ובניית בית מגורים, לאחר שהמבקשים נכנסו לביתם החדש ומצאו בו ליקויים רבים. בית המשפט דחה את טענת המוכרת כי אין להחיל את סעיף הבוררות שבהסכם, מאחר שלצורך ההכרעה בסכסוך נחוצים שורה של גורמים שהיו מעורבים בבנייה ושאינם צד להסכם הבוררות: המבקשים באו בהסכם עם המוכרת והחברה הקבלנית, אשר התחייבו מצדן לבצע את העבודות הדרושות להקמת ביתם על-פי תכניות הבניה. ניכר כי למבקשים לא היה כל עניין או קשר עם הגורמים הפרטניים שעליהם מצביעה המוכרת כאחראים לליקויי הבניה בביתם, וכי המגעים עם כל אותם גורמים לשם איתור ותיקון הליקויים רוכזו ונוהלו, גם לדברי המוכרת עצמה, בידיה ובידי החברה הקבלנית ...לא זו בלבד, אלא שבמהלך הדיון שהתקיים בפניי ביום 6/4/05, התברר כי המוכרת חילטה ערבות בנקאית בסך 100,000₪ שהפקידה בידה החברה הקבלנית במיוחד כדי לכסות על ליקויי בניה שיתגלו בפרוייקט. בנסיבות אלו, אפוא, זכאים המבקשים שטרוניותיהם כנגד המוכרת תתבררנה מולה, מבלי שייאלצו לוותר על מסלול הבירור המהיר של הליך הבוררות ולפנות למסלול של הליך משפטי מסורבל ומורכב יותר, בו יהיו מעורבים גורמים רבים נוספים, אשר למבקשים, ככל הנראה, לא היה עמם כל קשר. ברע"א 10723/05 אי.אי.סי.אי אינטרנשיונל בע"מ נ' אבי גבאי, (מופיע במאגרים משפטיים, , 30.3.06), דחתה כב' הש' פרוקצ'יה את הערעור שהוגש על ההחלטה הנ"ל, תוך שקבעה את הדברים הבאים: הסדרי בוררות בין צדדים לחוזי בנייה משרתים מטרות חשובות, הן אינדיבידואליות לצדדים עצמם, והן כלל מערכתיות. בחירת דרך הכרעה המבוססת על מנגנון מוסכם, שאינה מצריכה היזקקות לבית המשפט, היא חשובה ויעילה, במיוחד מקום שמדובר בשאלות מקצועיות פרטניות שהכרעה שיפוטית רגילה אינה חיונית לבירורן. ההיזקקות לבוררות בתחום זה היא מעשית ויעילה, ועשויה להיות גם זולה וחסכנית יותר. מנגד, האפשרות כי הליך הבוררות לא ימצה את בירור המחלוקת בין הצדדים, אלא יידרשו דיונים נוספים בערכאות שיפוט רגילות, עשוי לשמש, במקרים מתאימים, עילה שלא לקיים את הליך הבוררות. ומנגד, מקום שקיום הליכים שיפוטיים נוספים כאמור אינו ברור מאליו, וכאשר מערכת היחסים בין הצדדים לבוררות  עומדת לעצמה, ואינה מושפעת בהכרח מהליכים נוספים בין צדדים נוספים, לא קמה עילה לסכל את הליך הבוררות, ואין הצדקה להוליך את הצדדים להסכם הבוררות להליך שיפוטי ארוך ומסורבל. על אחת כמה וכמה כך, כאשר הצדדים להסכם הבוררות צפו מראש כי בוררות ביניהם עשויה להקיף רק חלק מן הצדדים המעורבים, וקבלו זאת על עצמם (ע"א 2889/01 מן תעשיות שימורי מזון נ' שיא אחזרות בע"מ, פד"י מז(1) 93, 96). בענייננו...הבוררות התכוונה להכריע במחלוקות אפשריות בין המבקשת למשיבים, וזאת ניתן לעשות בלא זיקה הכרחית לחברה הקבלנית ולקבלני המשנה. האחריות של החברה הקבלנית ושל קבלני המשנה נוגעת בעיקרה למערכת היחסים המשפטית בינם לבין המבקשת, והיא תוכל להתברר, במידת הצורך והאפשרות, בנפרד ובלא זיקה הכרחית לבוררות. במקרה דנן, ניתן לחלק את המחלוקות בין הצדדים לשני נושאים מרכזיים: סוגיית הפיצוי שתובעת המבקשת כתוצאה מהפרת החוזה, וסוגיית מהות הזכויות שרכשה המבקשת בהתאם להסכם עם המשיבות והטענה בדבר חריגות הבניה שבוצעו על ידה, כמפורט לעיל. כאמור, המשיבות טוענות כי לכל המחלוקות שנתגלעו בין הצדדים קשורים צדדים שלישיים שעליהם לא חל הסכם בוררות, ועל כן הן מבקשות מבית המשפט לקבוע שלא ניתן לנהל את ההליך בסוגיות הנ"ל במסגרת בוררות. באשר לסוגיית הפיצוי: המשיבות טוענות כי אין להתעלם מאחריותם של עורכי הדין בניסוח ההסכם, ועל כן, אי צירופם באמצעות הודעת צ"ג עלול לפגוע מהותית בזכויותיהן. טענה זו אין בידי לקבל. במקרה זה המבקשת התקשרה בהסכם עם המשיבות, אשר התחייבו כלפיה בדברים מסוימים. מערכת היחסים בין המשיבות לבין עורכי הדין ואחריותם כלפיה, ככל שהיתה כזו, נוגעת לסכסוך נפרד אשר ייווצר בין המבקשת לעורכי דינה, באם יתגלה כי אכן נדרשות המשיבות לפצות את המבקשת. בנסיבות אלו, גם אם ניתן לשער שבהליך שיפוטי רגיל היה מקום להודעת צד ג', אין בכך כדי לחייב כי ניהול התביעה בבוררות יאויין בגין מניעת אפשרות זו, ואין כל הצדקה לאלץ את המבקשת לוותר על מסלול הבירור המהיר של הליך הבוררות עליו התחייבו הצדדים בחוזה שביניהם ולפנות למסלול של הליך משפטי מסורבל ומורכב יותר, בו יהיו מעורבים גורמים רבים נוספים וסכסוכים חיצוניים, כשלמבקשת לא היה עמם כל קשר; ועל כן, בדומה לפסה"ד ברע"א 10723/05 אי.אי.סי.אי אינטרנשיונל בע"מ נ' אבי גבאי, , מסקנתי היא כי המבחנים בדבר הנחיצות הדיונית והמהותית בצירופם של עורכי הדין אינם מתקיימים בענייננו. באשר לסוגיית הזכויות שנרכשו על ידי המבקשת: בעניין זה, מקובלת עלי טענת המשיבות כי הצורך בצירוף הצדדים הנוספים הקשורים לעניין הינו אקוטי, כדי שכלל המחלוקות שבין כל הצדדים הרלוונטיים יוכרעו באותו הליך, וכדי שיימנע מתן הכרעות סותרות בהליכים שונים הנוגעים לאותן סוגיות. מבחינה מעמיקה של הסוגיה עולה כי במקרה זה עסקינן ביישומם של שרשרת הסכמים שנחתמו עם גורמים שונים ביחס לזכויות באותו הפרויקט, "פרויקט מגדלי ירושלים". במסגרת הפרויקט התחייבה דנקנר לרשום את הבניין כבית משותף, ואולם בשל קיומה של מחלוקת בנוגע לניסוח תקנון הבית המשותף, שנוצרה בשל התנגשות בין זכויותיהם של הצדדיים השונים להסכמים, הדבר התעכב. בענייננו, המבקשת סירבה לפרט במדויק מהן הזכויות שלטענתה נרכשו על ידה, ואשר בגינן היא מבקשת את הכרעתו של הבורר; ואולם, בין כך ובין כך, עצם קיומה של מחלוקת באשר לזכויות שנרכשו על ידי אחד הצדדים לאחד ההסכמים, עלול להשפיע ישירות על יתר הצדדים להסכמים. לדוגמא, אם יחליט הבורר שעל פי ההסכם שבין המבקשת למשיבות, רכשה המבקשת זכויות בשטחים המשמשים למסחר, עלולה ההחלטה להוביל להתנגשות עם ההסכם שעם חברת לוגן, אשר רכשה את כל זכויות המסחר בפרויקט. על אף שלכל אחד מהצדדים המעורבים בענייננו מערכת הסכמים נפרדת ביחס לזכויות מסוימות בפרויקט, זכויותיהם של הצדדים על פי ההסכמים אמורות להשתקף בצורה זו או אחרת בתקנון הבית המשותף, אשר חל על כולם, ולמעשה, הסכמים אלה חייבים להשתלב במסגרת תקנון זה. מכל האמור דומה, אפוא, כי ככל שתתקבלנה הכרעות בהליך של בוררות ביחס לסכסוך בין המבקשת לבין משיבות, קיימת סבירות גבוהה כי יהא בהכרעות אלה כדי להשפיע על סוגיית הרישום של הבית כבית משותף, הנוגעת כאמור לכל יתר הצדדים המעורבים. לפיכך, מסקנתי היא כי קיימת נחיצות דיונית ומהותית לצרף את יתר הצדדים הרלוונטיים הקשורים בסוגיית הרישום של הבית המשותף, ועל כן, אין הצדקה להעברת סוגיות אלו לבוררות כמבוקש. סיכומו של דבר, בקשת המבקשת למינוי בורר חליף מתקבלת בכל הנוגע לסוגיית הפיצוי לה היא עותרת כתוצאה מהפרות לכאורה שביצעו המשיבות. בהתאם לסעיף 10 להסכם, ינסו הצדדים להגיע להסכמה בדבר זהות הבורר, וזאת בתוך שבעה ימים; אחרת, יפנו הצדדים לראש לשכת עוה"ד בירושלים בבקשה משותפת למינוי בורר כאמור. בקשת המבקשת למינוי בורר חליף בנוגע ליתר מרכיבי הסכסוך, כמפורט לעיל, - נדחית. בנסיבות העניין, ישא כל צד בהוצאותיו. יישוב סכסוכיםבורר