קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בקשת נציגות בית משותף לסעדים הצהרתיים: נציגות הבית המשותף ברחוב וינשל 6 בתל אביב הגישה בשנת 2009 המרצת פתיחה, במסגרתה עתרה לשורה של סעדים הצהרתיים, שעניינם שטחים, אשר לטענתה אמורים להיכלל במסגרת הרכוש המשותף של הבניין, אך הוצאו שלא כדין ממנו והוצמדו ליחידות בבניין, שנותרו בבעלותם של הקבלנים, בוני הבניין. ביתר פירוט, הכוונה היא למחסנים, לחניות ולמעברים, אשר הוצמדו לחנויות מספר 4 ו-5 (להלן: "השטחים"). הנציגות עתרה לקבלת הצהרה, כי רישומם של השטחים הנ"ל כחלק מחלקות 4,5 איננו כדין והם חלק בלתי נפרד מהרכוש המשותף בבנין, לתיקון צו רישום הבית המשותף ולאיסור על כל דיספוזיציה בשטחים אלה. בסמוך לאחר הגשת המרצת הפתיחה, ביום 20/11/09, הוגשה בקשה לסילוק התביעה על הסף, בה נטענו טענות כנגד כשירותה של הנציגות לנהל את ההליך. בנוסף נטען שאין יריבות בין הצדדים וזכות התביעה מוקנית, לכל היותר, לרוכשים המקוריים ולא לבעלי הדירות החליפיים, שרכשו את הדירות מידיהם. ביום 3/2/10, לאחר הגשת התגובות והתשובות הנדרשות לעניין, נתתי את החלטתי בבקשת הסילוק על הסף. קיבלתי את טענת המבקשות שם, לפיה נציגות הבית המשותף אינה כשירה להגיש את התביעה האמורה בשם בעלי הדירות, והיא אף לא הוסמכה על ידם לעשות כן. בפסק הדין צוין, כי למרות שטענת חוסר היריבות הועלתה על ידי המשיבות סמוך לאחר הגשת התובענה, לא טרח ב"כ הנציגות לתקן את התובענה ולבקש צירופם של רוכשי הדירות כצד להליך. לאור זאת נדחתה התביעה על הסף והנציגות חויבה בהוצאות בסך 3,000 ₪ לטובת המשיבות (להלן: "פסק- הדין"). נציגות הבית המשותף הגישה ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 2276/10) . בפסק דין מיום 12/10/10 צוין, כי בהמלצת בית המשפט מוסכם על הצדדים, שפסק הדין הדוחה את התביעה על הסף יבוטל ותוגש תובענה מתוקנת, באמצעות שניים מתוך בעלי הדירות אשר ייבחרו ויסכימו לשמש כנציגי כלל בעלי הדירות. הדיון הוחזר למותב זה לצורך ניהול התביעה ולדיון בטענות הסף שהעלו המשיבים. בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון, הוגשה תובענה מתוקנת בדרך של המרצת פתיחה, בשם 36 דיירים, מתוכם 13 בעלי דירות מקוריים. א. סביר בע"מ (להלן: "המבקשת") הגישה הודעה, המתייחסת לטענות סף נוספות שברצונה להעלות. ביום 4/4/11 קיימתי דיון במעמד הצדדים, לשם ליבון טענות הסף, לאחר שהוגשו כבר תגובות ותשובות כנדרש. להלן פירוט טענות הסף שהועלו ע"י המבקשת, אליה הצטרפה גם דנדור בע"מ, אשר יש בהן, לדידה, כדי לדחות את התביעה על הסף: א. העדר עילת תביעה ו/או יריבות של בעלי הדירות שאינם הרוכשים המקוריים - עילת התביעה כנגד המבקשת ויתר הנתבעות מקורה בהסכמי המכר, שנחתמו בין הקבלנים ובין בעלי הדירות. המבקשת טוענת, כי עילת התביעה אינה עומדת לרוכשים מאוחרים, שאינם חתומים על הסכמי המכר המקוריים עם הקבלנים, ואשר רכשו את הדירות לאחר רישומו של הבניין כבית משותף. ב. העדר עילת תביעה של כלל בעלי הדירות כנגד המבקשת - המבקשת רכשה, לטענתה, בשנת 2007 את חלקה 4 בבניין, בתמורה ובתום לב ובהסתמך על המרשם. משכך, עומדת לה הגנת תקנת השוק במקרקעין, הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין ואין למשיבים עילה נגדה. ג. הסעד המבוקש אינו יכול להינתן - עם השלמת רישום הזכויות בחלקה 4 על שם המבקשת לא ניתן עוד להעניק כנגדה את צו המניעה המבוקש. ד. התיישנות ושיהוי - רישום הבניין כבית משותף הושלם כבר בשנת 1998. התביעה שהוגשה 11 שנים לאחר מכן התיישנה זה מכבר. במשך שנתיים נוספות, לאחר רכישת הזכויות בחלקה 4 על ידי המבקשת, לא עשו הדיירים דבר כדי לעמוד על זכויותיהם. ה. השתק ומניעות - חתימתם של בעלי הדירות שהינם הרוכשם המקוריים על חוזה המכר ועל יפוי הכח הבלתי חוזר, שומטת את זכות תביעתם והם מושתקים או מנועים מלכפור בחיובים שנטלו על עצמם על פי המסמכים עליהם חתמו. תגובת המשיבים 1 (להלן: "המשיבים") לטענות הסף היתה כדלקמן: באשר לטענה בדבר העדר עילה של דיירים שאינם רוכשים מקוריים נטען, כי גם להם עומדת עילת תביעה, שכן לא מדובר בתביעה חוזית, אלא בתביעה קניינית, המבוססת על סעיף 6 לחוק המכר. סעיף זה קובע, כי כל הסכמה בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף חייבת להיעשות במפרט המצורף לחוזה, או במסמך נפרד מהחוזה. הדבר היחיד הדרוש להכרעה בתובענה הינו לבחון, האם הסכמי המכר והמפרטים עולים בקנה אחד עם הוראות החוק. משכך, די בדייר אחד שהוראות החוק לא מולאו כלפיו, כדי להחיל על המקרה את הוראות התקנון המצוי, ולהורות על השבת השטחים שהוצאו מהרכוש המשותף. באשר לטענת העדר היריבות ולקיומה של הגנת תקנת השוק במקרקעין, טוענים המשיבים, כי אין להחיל הגנה זו על המבקשת, אשר בטרם רכישת הזכויות כבר ידעה היטב מהן טענותיהם של דיירי הבניין, ומשכך הרכישה בוצעה על ידה בחוסר תום לב. באשר לטענה שהסעד המבוקש בתביעה הפך לתיאורטי, עם השלמת רישום הזכויות על שמה של המבקשת נטען, כי בהמרצת הפתיחה נתבעו סעדים נוספים, חלקם הצהרתיים וחלקם אופרטיביים, לתיקון רישום הזכויות בצו הבית המשותף ולכן אין מדובר בתביעה תיאורטית. באשר לטענת ההתיישנות נטען, כי עסקינן בתביעה שעניינה מקרקעין ותקופת ההתיישנות היא 25 שנים, ולא 7 כנטען ע"י המבקשת. טענת השיהוי אף היא אינה יכולה לעמוד כנגד זכות קניינית. עוד נטען, כי מדובר בטענה עובדתית, אשר יש צורך לבררה במהלך המשפט, במיוחד לאור העובדה שהמשיבים פנו פעמים רבות לקבלנים ולגורמים נוספים, ושטחו בפניהם את טענותיהם באשר לרכוש המשותף. באשר לטענת השתק ומניעות נטען, כי הסכמי המכר נקטו לשון כללית, לגבי אפשרות הקבלים לגרוע שטחים מהרכוש המשותף, ועל המשיבות להוכיח הסכמה של הדיירים באופן ברור ומפורש. הצדדים שטחו טענותיהם ועתה הגיעה עת ההכרעה. לא קיימת עילת תביעה לבעלי דירות חדשים המבקשת אינה חולקת על קיומה של עילת תביעה לרוכשים המקוריים, אך סבורה כי עילה זו אינה עומדת לרוכשים מאוחרים יותר. נראה, כי אין רבותא בטענה זו, לאור הסעד המבוקש בהמרצת הפתיחה, למרות שצודקת המבקשת בטענתה, כי אין לרוכשים המאוחרים עילת תביעה חוזית נגדה. אבהיר דברי. הסעדים המבוקשים הינם סעדים הצהרתיים, שתכליתם המשותפת היא לבטל את רישומם של השטחים ע"ש הקבלנים והצהרה כי הם מהווים חלק מהרכוש המשותף. לא מבוקש סעד ספציפי של הצמדת השטחים לדירה זו או אחרת, או מתן שימוש בלעדי לדיירים מסוימים באותם שטחים. עסקינן בחוזים שנוסחו באופן זהה ונחתמו עם הרוכשים המקוריים. די בדייר אחד מבין הרוכשים המקוריים, שלא מולאו כלפיו הוראות סעיף 6 לחוק המכר, כדי להביא למסקנה, כי הסכמי המכר והמפרטים אינם עולים בקנה אחד עם הוראות החוק, והוצאת השטחים מהרכוש המשותף נעשתה שלא כדין. אם אכן כך יקבע, יהיו הרוכשים המקוריים זכאים לסעדים המבוקשים בתביעתם, לרבות מתן הסעד של תיקון רישום הבית המשותף והחזרת השטחים לשטח המשותף. ע"א 238/83 נציגות הבית המשותף נ' מרכוס , אליו הפנו המשיבים בתגובתם, מתייחס לרוכשי דירות מקבלן. בחלק מהחוזים שנחתמו עם הקבלן נאמר כי המעלית מוצאת מהרכוש המשותף ובחלקם לא. בית המשפט (כב' השופטת נתניהו) קבע, כי "... יש לבחון אם קוימו הוראות חוק המכר (דירות) כלפי כל יתר הדירות. די יהיה בכך אם לא קוימו רק כלפי אחד מהרוכשים כדי להכשיל את ההתחייבות [להוצאת המעלית מהרכוש המשותף - ד.א] כלפי המשיבים, ואזי על פי סיעף 6(ב) יראו את הקבלן כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי יחולו על הבית המשותף" בין הרוכשים המאוחרים לבין המבקשת או הקבלנים האחרים לא קיים קשר חוזי, ולכן לא קמה להם עילת תביעה חוזית כלפי הקבלן. עובדת היותם בעלי חלק יחסי בלתי מסויים ברכוש המשותף, אינה מקנה להם עילת על פי סעיף 6 לחוק המכר, עליו נסמכת התובענה. הרוכשים המאוחרים רכשו זכויותיהם לאחר רישום הבנין כבית משותף, ומשכך היו יכולים לעמוד על היקף הזכויות המוקנות להם, ועל הוצאת השטחים מכלל הרכוש המשותף. בנסיבות אלה, גם פסה"ד בת.א. (י-ם) 7439/05 שימרובסקי נ' ברכה , אליו הפנו המשיבים, אינו יכול לסייע להם, שכן הוא עוסק במקרה בו נרכשו זכויות כאשר הרישום עדין לא בוצע. אני סבורה, כי צודקת המבקשת בטענתה, שאין לרוכשים המאוחרים עילת תביעה ו/או יריבות כלפיה. יחד עם זאת, מתן הסעד ההצהרתי, אם אכן ינתן לבקשת הרוכשים המקוריים (13 דיירים), יאפשר גם לרוכשים המאוחרים לעשות שימוש ברכוש המשותף, ולכן אין משמעות מעשית למחיקתם מהתביעה, כפי שבכוונתי להורות בסופה של ההחלטה. כמובן שאין בכך כדי להצדיק סילוקה של התביעה על הסף. תקנת השוק במקרקעין - האמנם? המבקשת טענה, כי רכשה את זכויותיה בנכס בהסתמך על המרשם, בתום לב ובתמורה מלאה, ולפיכך עומדת לה הגנת תקנת השוק במקרקעין. מנגד, טענו המשיבים, כי עובר לרכישת הזכויות הייתה המבקשת מודעת לטענותים כנגד הקבלנים, בנוגע לרכוש המשותף, ולכן אין מדובר ברוכש תם לב הזכאי להגנת תקנת השוק. להמרצת הפתיחה צורפו העתקי מכתבים מטעם בעלי הדירות, שנשלחו לקבלנים ולגורמים שונים בעיריית תל אביב. המכתבים נשלחו עובר לרכישת הזכויות בנכס על ידי המבקשת ולאחריה. הוכחת התנאים לקיומה של הגנת תקנת השוק (תמורה, תום לב והסתמכות על המרשם) היא עניין עובדתי, המצריך שמיעת ראיות. בנסיבות אלה, ניתן יהיה להכריע בדבר קיומה של תקנת השוק רק לאחר שמיעת ראיות ואין מקום לסלק את התביעה על הסף בשל עניין זה. הסעד הפך לתיאורטי חלק מן הסעדים הם סעדים הצהרתיים, שבמסגרתם מתבקש בית המשפט להצהיר כי הצמדת המחסנים, החניות והמעברים לחלקות 4 ו-5 אינו כדין ולמעשה מדובר בחלק בלתי נפרד מהרכוש המשותף של הבניין. סעד אחר עניינו בצו המופנה כלפי הנתבע 4 (רשם המקרקעין בתל אביב) והמורה לו לתקן את צו רישום הבית המשותף באופן שהמחסנים, החניות והמעברים ייחשבו כרכוש משותף. סעדים נוספים מופנים כלפי המשיבים 1,2 ו-4 ועניינים במניעת עשיית דיספוזיציה בזכויות הקשורות לתת חלקה 5. הסעד הרלוונטי לדיון זה מופנה לכל המשיבים ואוסר עליהם להשלים את העברת הזכויות בתת חלקה 4 לידי המבקשת. עניין הרישום קשור בטבורו לטענה בדבר תחולתה של תקנת השוק על עסקת הרכישה, שבוצעה על ידי המבקשת, למרות שהמבקשת טוענת כי הזכויות כבר נרשמו על שמה. משכך, הכרעה בעניין תחולתה של תקנת השוק תשפיע באופן ישיר על הסעד המבוקש כנגד השלמת הרישום. בנוסף, היות והתבקש צו המופנה לרשם המקרקעין והמורה לו לתקן את רישום צו הבית המשותף, הרי שלא נסגרה הדלת בפני המשיבים לזכות בסעד המבוקש על ידם. לפיכך, נדחית גם טענה זו ואין לסלק בגינה על הסף את התביעה, בשלב זה. התיישנות ושיהוי טענת המבקשת הינה שעילת התביעה היא עילה חוזית, המבוססת על הסכמי המכר, שנחתמו בין הרוכשים המקוריים ובין הקבלנים. משכך, הרי שעילת התביעה התיישנה בחלוף 7 שנים ממועד יצירתה ולכן תביעת המשיבים התיישנה זה מכבר. מנגד טענו המשיבים, כי מדובר בתביעה שעילתה במקרקעין ולכן תקופת ההתיישנות עומדת על 25 שנים. סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח - 1958, קובע את תקופות ההתיישנות. ס"ק 1 קובע תקופת התיישנות בת 7 שנים לתביעה שעילתה אינה במקרקעין. ס"ק 2 קובע תקופת התיישנות בת 15 שנים במקרקעין, ואם מדובר במקרקעין מוסדרים תקופת ההתיישנות היא 25 שנים. במקרה דנן, המשיבים אינם עותרים לקבלת זכות חוזית, אלא לקבלת זכות במקרקעין, שתוקנה להם מכוח מעמדם כרוכשי הדירות. לעניין זה ראוי להפנות לדבריו של כב' השופט מצא בע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד(3) 487 בעמ' 494, שעסקו במצב הפוך: "גם אם נניח שבהסכם שכרתה עם המנוח נטל המנוח התחייבות כלפיה לעשיית עיסקה במקרקעין, הרי שהזכות שקמה למשיבה מכוח העיסקה לא הייתה "זכות במקרקעין" כמשמעה בחוק המקרקעין, אלא זכות חוזית לקבלת זכות במקרקעין, שתוענק למנוח חלף זכויותיו בחלקה המקורית. התביעה שהגישה המשיבה הייתה אפוא תביעה לאכיפת חיוב חוזי להענקת זכות במקרקעין מוסדרים, שלפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, תקופת התיישנותה היא עשרים וחמש שנים." כאמור, התביעה שהגישו המשיבים היא לקבלת סעד הצהרתי בענין הזכות קניינית במחסנים ובמעברים, שהוצאו לטענתם מהרכוש המשותף שלא כדין. לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענת ההתיישנות. באשר לטענת השיהוי, אכן לא ניתן לומר שהמשיבים פעלו במרץ רב לשמור על זכויותיהם במשך השנים. ברם, החל משנת 1998 ועד לשנת 2009 נשלחו מספר מכתבים מטעם נציגות הבית המשותף לגורמים שונים, בהם הלינו על מעשי הקבלנים, ולא ניתן לומר כי "ישנו" על זכויותיהם ללא מעש. לאור האמור לעיל, אני דוחה גם את טענת השיהוי. השתק ומניעות נטען, כי בחתימתם על הסכמי המכר, הכוללים הוראות המשיירות בידי הקבלנים את הזכות לגדור את חלקו של הרכוש המשותף, וכן להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם ליחידות בבניין, יש כדי למנוע מאת המשיבים להעלות כיום טענות כנגד הוראות אלו. המשיבים טענו מנגד, כי הוראות החוזה בעניין הרכוש המשותף הינן הוראות כלליות, אשר אינן עומדות בדרישות החוק הרלוונטי ובפרשנות שניתנה לו בפסיקה. סעיף 6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973, קובע כדלקמן: "(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים: (1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף; . . . (ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף." בענין רע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב, פ"ד נה(3) 385, 401, עמדה כב' השופטת פרוקצ'יה על תכליתו של החוק האמור: "רציונל זה של חוק המכר (דירות), שעיקרו במתן הגנה לקונה מפני פגיעה בזכויותיו, בין היתר עקב גריעה מחלקי הרכוש המשותף בלא ידיעתו ובלא הסכמתו, חל הן על מכר דירה בבניין שנרשם והן על בניין שטרם נרשם. הצורך בהגנה על זכויות הקונה תקף שבעתיים בבניין שטרם נרשם כאשר הסכם המכר נעשה זמן ניכר לפני הבנייה ובטרם קבלת החזקה בדירה בשל החשש כי בפרק הזמן בין ההתקשרות בהסכם לבין קבלת החזקה בדירה יחולו שינויים בלתי מבוקרים בהיקף השטחים הנגרעים מהרכוש המשותף ומוצמדים ליחידות דיור ספציפיות." לאורה של תכלית זו נקבע, כי "גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי, ואין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקול-דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים" (שם, בעמ' 402). לכאורה, עיון בהוראות סעיף 19 להסכם המכר (נספח' ג' להמרצת הפתיחה), מאמת את טענת המשיבים כנגד כלליותו, וזאת בניגוד להוראת החוק והפסיקה דלעיל. בנסיבות אלו לא מצאתי מקום להורות על סילוק התביעה על הסך מחמת השתק או מניעות. סוף דבר אני מורה על מחיקתם של שמות המשיבים שאינם רוכשים מקוריים מהתובענה. הבקשה לסילוק התובענה על הסף נדחית בזאת. אני מבטלת את החיוב בהוצאות שהושת על המשיבים בפסק דיני הראשון, וזאת בהתאם לאמור בפסק דינו של בית המשפט העליון. אני מחייבת את המבקשת לשלם למשיבים 1 את הוצאות הבקשה בסך 5,000 ₪. ועד בית משותףסעד הצהרתיבתים משותפים