קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בריחה לחו''ל לפני השלמת עסקת מכר: הצדדים לתביעות שבפני בפני תביעה למתן פסק דין הצהרתי וצווי עשה, ותביעה שכנגד למתן סעד כספי וצווי עשה. התביעה העיקרית הוגשה במקורה לבית המשפט המחוזי בתל אביב ביום 17.6.02 ותוקנה ביום 10.5.06. התביעה הוגשה במקור כנגד 18 נתבעים. בהחלטה מיום 31.12.09 נמחקו בהסכמה הנתבעים 4-18, ונותרו שלושת הנתבעים שבכותרת. על פי כתב התביעה המתוקן, התובעים (להלן: "גרינברג") התקשרו ביום 30.11.00 עם הנתבע 1 (להלן: "לַאוֹר") בהסכם ובנספח להסכם, לפיו רכש מהם לַאוֹר את הדירה ברחוב ראשון לציון 26 נתניה, הידועה כחלקה 122/17 בגוש 8263 (להלן: "הדירה"). לצורך רכישת הדירה, נטל לַאוֹר הלוואה מהנתבע 2 (להלן: "הבנק") בסך 294,000$ (1,208,000 ₪), כנגד שיעבוד זכויותיו בדירה. נרשמה הערת אזהרה לטובת לַאוֹר על זכויות גרינברג בדירה. לטענת גרינברג, לַאוֹר לא עמד בתשלום התמורה בגין הדירה על פי הסכם המכר והנספח, ועל כן הם שלחו אליו ביום 31.3.02 הודעה על ביטול ההסכם. לַאוֹר יצא מן הארץ והותיר אחריו נושים רבים. בשנים 2002-2003 נרשמו עיקולים שונים על הערת האזהרה שהיתה רשומה על שם לַאוֹר בדירה. צווי העיקול ניתנו הן במסגרת תיקי הוצאה לפועל והן במסגרת תיקים אזרחיים אשר התנהלו כנגדו על ידי הנתבעים 4-18. במקביל, פתח הבנק תיק הוצאה לפועל למימוש המשכון אשר נרשם על זכויותיו של לַאוֹר בדירה, במסגרתו מונה הנתבע 3 ככונס נכסים (להלן: "כונס הנכסים"). לטענת גרינברג, משכון זכויותיו של לַאוֹר לטובת הבנק נעשה ללא ידיעתם וללא הסכמתם ועל כן עתרו להצהיר, כי: הם זכאים לבטל את הסכם המכר והנספח מחמת הפרתם היסודית על ידי לַאוֹר; הם בעלי הזכויות הבלעדיות בדירה; הנתבעים 2-18 אינם רשאים לפרוע את חובותיו של לַאוֹר כלפיהם מהדירה; מינויו של כונס נכסים מבוטל; הם זכאים לביטול הערות האזהרה, צווי עיקול, צווים לטובת שלטונות המס וצו ניהול על ידי כונס הנכסים הרשומים על הדירה; ביום 17.11.02 הוגשה על ידי הבנק וכונס הנכסים תביעה שכנגד, תביעה כספית על סך 1,303,109.72 ₪ ועתירה למתן צו עשה. התביעה שכנגד תוקנה ביום 11.10.04 והוגשה כנגד גרינברג, לַאוֹר, רשם המקרקעין בנתניה ומר מרדכי זייפר (להלן: "זייפר"). במסגרת התביעה שכנגד המתוקנת, התבקש בית המשפט להורות על אכיפת הסכם המכר שנחתם בין גרינברג ולַאוֹר, באופן שייקבע כי על גרינברג להעביר את הבעלות בדירה על שם לַאוֹר, לאפשר רישום משכנתא לטובת הבנק על כלל הזכויות בדירה ולמסור את החזקה בדירה לידי הבנק. לצורך כך למנות את הנתבע 3 ככונס נכסים על זכויות התובעים ולחתום על המסמכים הנחוצים בשמם. לחלופין - להורות כאמור לעיל, כנגד תשלום סך 23,300$ על ידי הבנק לגרינברג. לחלופי חלופין - לחייב את גרינברג לשלם לבנק סך 1,303,109 ₪ נכון למועד הגשת התביעה. כן נתבקש בית המשפט להורות על רישום משכנתא לטובת הבנק על זכויות גרינברג בדירה בהתאם לתנאי המשכנתא הנוהגים אצל הבנק. העובדות הצריכות לעניין והשתלשלות ההליכים בתיק ביום 30.11.00 נחתמו בין גרינברג ולַאוֹר המסמכים הבאים: א. הסכם מכר למכירת הדירה ללַאוֹר תמורת סך 420,000$ (להלן: "הסכם המכר" - נספח א(1) לכתב התביעה המתוקן), אשר בסעיפים 6-7 לו נקבע: "6. שיעורי התמורה ומועדי תשלומם הם כדלקמן: סך של 126,000$ (מאה עשרים ושישה אלף דולר ארה"ב) שולם במעמד חתימת הסכם זה וחתימת המוכר על ההסכם מאשרת את קבלתו במזומן. סך של 222,000$ (מאתיים עשרים ושתיים אלף דולר) בגין פירעון ישיר של המשכנתא של המוכרים כמפורט לעיל, אשר ישולמו תוך כ-40 יום מיום חתימת ההסכם. היתרה בסך של 72,000$ (שבעים ושתיים אלף דולר) נוספים תשולם בסמוך לקבלת שיק המשכנתא ע"י הקונה והעברתו לגב' שרי גרינברג. 7. מודגש כי ידוע למוכרים שתשלום יתרת התמורה לאחר התשלום הראשון יבוצע מכספי ההלוואה אותה עומד הקונה ליטול בבנק למשכנתאות והמוכרים מתחייבים לחתום על כל המסמכים הדרושים, ובלבד שכספי המשכנתא יועברו בשיק בנקאי של הבנק המלווה שיהיה לפקודת המוכרים הכל בכדי לאפשר את קבלת כספי ההלוואה ע"י הקונה..." ב. "נספח להסכם" (נספח א(2) לכתב התביעה המתוקן), לפיו: "1. ... במקום האמור בסעיף 6(א) משולם במזומן סך 95,000$ וחתימת המוכרים על נספח זה מאשרת קבלתו בפועל. לגבי סעיף 6(ב) הרי כמוסכם, מכספי המשכנתא שיקבל הקונה, כנגד שיעבוד הדירה עובר לחתימת החוזה לבנק למשכנתאות, תפרע ותסולק ע"י הקונה קודם כל המשכנתא הרובצת כיום על הדירה, בסכום של 222,000$. ... 2. ידוע כי לאחר חתימת ההסכם ירשמו הערות אזהרה לטובת הקונה ולטובת הבנק המלווה לו, בגין ההלוואה שהוא עומד לקבל, ורק אז יגיע שיק מהבנק המלווה לפקודת בנק לאומי לכיסוי המשכנתא של המוכרים, בסך 222,000$ הנ"ל. לאחר תשלום לסילוק המשכנתא הנ"ל, שיבוצע ע"י הקונה, יגיע מהבנק המלווה לקונה שיק נוסף, על יתרת המשכנתא שלקח. מאחר וכמקובל, שיק זה יהיה לפקודת המוכרים, הרי מוסכם על המוכרים כי מי שיהיה זכאי לקבל אותו הוא הקונה, שהרי יתרת התשלום המגיעה למוכרים אמורה להשתלם להם בהתאם למפורט לעיל. ..." ג. גרינברג חתמו על "כתב התחייבות" לטובת הבנק, לצורך רישום שיעבוד על זכויותיו של לַאוֹר בדירה לטובת הבנק, בגין ההלוואה ע"ס 1,208,000 ₪ אשר נתן הבנק ללַאוֹר (נספח ג' לכתב התביעה המתוקן). בסעיף 10 לכתב ההתחייבות, התחייבו גרינברג כי "אם תתבטל מכירת המקרקעין מכל סיבה שהיא, אנו מתחייבים להחזיר לכם מי עם דרישתכם כל הסכומים המגיעים ושיגיעו לכם אותה שעה ע"ח ההלוואה מאת הלווים כרשום בספריכם". ד. גרינברג חתמו על מסמך שכותרתו "קבלה", בו אישרו כי קיבלו במזומן מלַאוֹר סך 126,000$ כתשלום ראשון על חשבון רכישת הדירה (נספח א לתביעה שכנגד). ביום 30.11.00 נרשמת הערת אזהרה על הדירה לטובת לַאוֹר. ביום 1.12.00 חתם לַאוֹר על הסכם הלוואה (ומשכון) עם הבנק, על סך 1,208,000 ₪, במסגרתו משכן לַאוֹר לטובת הבנק את זכויותיו בדירה על פי הסכם המכר, והורה לבנק לשלם את כספי ההלוואה לגרינברג (נספח ב לתביעה שכנגד): סך של 908,646 ₪ הועבר ביום 3.12.00 ישירות לסילוק חוב המשכנתא של גרינברג לבנק לאומי אשר רבצה על הדירה; סך של 299,354 ₪ שולם לתובעת - הגב' גרינברג, לבקשת התובע ובהסכמתה. על פי הנספח להסכם כמובא לעיל, הוסכם בין גרינברג ולַאוֹר כי סכום זה, בסך 299,354 ₪ יועבר ללַאוֹר וזה ישיבו לגרינברג כמפורט ובתנאי הנספח להסכם. (נספחים ו-ז לכתב התביעה שכנגד). ביום 3.12.00 נרשמה הערת אזהרה על זכויותיו של לַאוֹר בדירה לטובת הבנק, על סך 1,208,000 ₪. ביום 20.12.00 נרשם משכון על זכויותיו של לַאוֹר בדירה, לטובת הבנק. בתחילת שנת 2002, יצא לַאוֹר את הארץ, והוסגר חזרה מספר שנים לאחר מכן. ביום 31.3.02 שלחו גרינברג ללַאוֹר הודעת ביטול להסכם ולנספח להסכם מיום 30.11.00 (נספח ד לכתב התביעה המתוקן). גרינברג המשיכו וממשיכים להחזיק בדירה כאשר זו נותרה רשומה על שמם. לַאוֹר לא פרע את ההלוואה והבנק פתח תיק בלשכת ההוצאה לפועל למימוש המשכון לשם החזר ההלוואה. ביום 6.5.02 מונה כונס הנכסים בתיק ההוצל"פ למכירת הדירה. ביום 30.5.02 קיבלו גרינברג מכונס הנכסים דרישה לפינוי הדירה בתוך 20 יום (נספח ח' לכתב התביעה המתוקן), וכעבור כשבועיים הגישו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב את התביעה שבפני. נתבע מס' 9 המקורי - רשם המקרקעין - נמחק מכתב התביעה לבקשתו ובהסכמת גרינברג בהחלטה מיום 2.9.02. לַאוֹר לא הגיש כתב הגנה, ולבקשת גרינברג ניתן כנגדו פסק דין בהעדר הגנה ביום 14.10.02. פסק הדין בוטל ביום 13.7.03 ע"י כב' השופט ד"ר עדי אזר ז"ל, לבקשת הבנק וכונס הנכסים ולאחר דיון. כל זאת עובר להגשת כתב התביעה המתוקן. כנגד הנתבעים 10, 13 ו-14 ניתן ביום 4.9.06 פסק דין הצהרתי כי העיקולים אשר הטילו על הערת האזהרה שנרשמה לטובת לַאוֹר על הדירה - בטלים. כנגד הנתבעים 12, 16 ו-18 ניתן ביום 4.9.06 פסק דין הצהרתי כי העיקולים אשר הטילו על הערת האזהרה שנרשמה לטובת לַאוֹר על הדירה - בטלים. בקשת הנתבע 18 לביטול פסק הדין אשר ניתן במעמד צד אחד - נדחתה בהחלטה מיום 20.11.06. לַאוֹר הוסגר לישראל מקנדה ושב בראשית שנת 2005. ביום 14.11.06 הודיע לַאוֹר לבית המשפט, כי הוא מסכים למתן פסק דין כנגדו בתביעה, כי הסכם המכר והנספח לו - בטלים, גרינברג הם בעלי הזכויות בדירה והנתבעים 2-18 אינם רשאים לפרוע את חובותיו של לַאוֹר כלפיהם מהדירה, מינויו של כונס הנכסים - בטל, ינתן צו כנגד רשם המקרקעין לביטול כל הצווים וההערות אשר נרשמו אצלו בקשר עם ההסכם או על זכויותיו של לַאוֹר בדירה. חרף התנגדות הבנק וכונס הנכסים, ניתן ביום 11.2.07 ע"י כב' הרשם דאז השופט ש. ברוך ז"ל פסק דין חלקי כנגד לַאוֹר כמנוסח בבקשתו ונחתמה פסיקתא ביום 26.2.07. בעקבות הפסיקתא, ביום 7.3.07 נמחקה הערת אזהרה לטובת לַאוֹר על הדירה, ויחד עמה נמחקו כל ההערות (מרביתן עיקולים) לטובת צדדי ג' על זכויותיו של לַאוֹר בדירה. גם הערת האזהרה לטובת הבנק מיום 3.12.00 נמחקה. במקביל, נרשמה משכנתא בסך 300,000$ לטובת זייפר על זכויות גרינברג בדירה. בקשת הבנק וכונס הנכסים לביטול פסק הדין כנגד לַאוֹר נדחתה ביום 10.5.07 ע"י כב' הרשם השופט ש. ברוך ז"ל, ובמסגרת ערעור שהוגש לבית המשפט העליון הגיעו הצדדים להסכמה כי ההחלטה מיום 10.5.07 תבוטל וכי בית המשפט ידון מחדש בבקשה לביטול פסק הדין החלקי לאחר שמיעת הצדדים. ביום 27.8.07 עבר התיק לבית משפט זה. לאחר דיון שהתקיים ביום 16.4.08 בפני כב' הרשם (כתוארו אז) השופט מאיר יפרח, ניתנה על ידו ביום 29.5.08 החלטה מנומקת ומפורטת בה התקבלה הבקשה לביטול פסק הדין החלקי. בחודש אוגוסט 2008 הורשע לַאוֹר בעבירות של מרמה, הפרת אמונים, גניבה בידי מורשה ושימוש במסמכים מזויפים כדי לקבל דבר בנסיבות מחמירות. נגזרו עליו ארבע שנות מאסר. במקביל, הושעה לַאוֹר מחברותו בלשכת עורכי הדין. אף על פי שניתנה ללַאוֹר הזדמנות לטעון טענותיו במסגרת התביעה שבפני, הוא לא מצא לנכון להגיש כתב הגנה או תצהיר לתביעה. בחודש אוקטובר 2009 הועבר התיק לדיון בפני. בדיון מיום 31.12.09 נמחקו כאמור הנתבעים 4-18 מכתב התביעה המתוקן מיום 10.5.06 וניתנה הוראה להגשת תצהירי עדות ראשית. התקיימו בתיק חמישה מועדי הוכחות לאחריהם הוגשו סיכומי הצדדים, וכעת הבשילה העת להביא פרשה זו לסיומה, כמעט עשור לאחר תחילת ההליכים. טענות הצדדים טענות גרינברג על פי הסכם המכר בינם לבין לַאוֹר, הם מכרו את דירתם ללַאוֹר תמורת סך 420,000$. הוסכם ביניהם על מסירת החזקה בחלוף ארבע שנים, ועל כן, על פי ההסכם והנספח לו, נקבע כי חלק נכבד מהתמורה ישולם סמוך למסירת החזקה וכן לא נקבע מועד לרישום המשכנתא. לבנק לא היה כל מעמד בהסכם המכר. כתב ההתחייבות עליו חתמו גרינברג לטובת הבנק הינו חוזה אחיד מקפח ואין לו כל משמעות. ובכל מקרה על פי סעיף 3 לו, הסכמתם היתה לשעבד לבנק את זכויותיו של לַאוֹר בדירה ולא את זכויותיהם שלהם. הם מעולם לא היו בבנק ולא הוסברה להם מהות כתב ההתחייבות. הבנק הפר את חובותיו כלפיהם ולא הסביר להם את הסיכונים להם נחשפו בחתימתם על כתב ההתחייבות ובשל כך בלבד אין כל משמעות להתחייבות. לטענת גרינברג, החתימה על גבי כתב ההתחייבות אינה חתימתו של מר גרינברג. גב' גרינברג חתמה לבדה על כתב ההתחייבות במשרדו של לַאוֹר בעת שהיה עו"ד, ועורכת הדין שחתומה כמאשרת חתימתה (עו"ד כרמית ימיני) אינה מוכרת לה. הרשעת לַאוֹר בפלילים היתה, בין היתר, בגין שימוש במסמכים מזויפים בחתימתה של עו"ד ימיני אשר חתימתה נחזית לאשר את חתימות גרינברג על גבי כתב ההתחייבות. בהלוואת הבנק ללַאוֹר לשם רכישת הדירה שבנדון נרשם, כי היא ניתנת בגין הסכם מכר מיום 21.11.00 (נספח 10), בעוד הסכם המכר בין גרינברג ללַאוֹר נערך ביום 30.11.00. אין להם כל ידיעה מהו אותו הסכם מכר שהציג לַאוֹר לבנק מיום 21.11.00 ומה הציג לַאוֹר לנוטריון כאשר חתם בפניו על יפוי כח בלתי חוזר לטובת הבנק (נספח 15) לפיו מורשי החתימה בבנק רשאים לעשות כל פעולה בדירה לפי שיקול דעתם לרבות קבלת הכספים מגרינברג במידה והסכם המכר יבוטל. הבנק התרשל במתן ההלוואה ללַאוֹר, ללא ביטוח חיים, ללא ביטוח הלוואה, ללא בדיקת יכולת כלכלית והחזר ההלוואה ולא על פי הכללים הנהוגים בבנק. מנהלי הסניף בנתניה היו שותפיו של לַאוֹר לקנוניה מול הבנק ועבודת מנהל הבנק הופסקה בשנת 2002 בעקבות כך. ההלוואה אשר הבנק נתן ללַאוֹר לשם רכישת הדירה, בסך 1,208,000 ₪, בהחזר חודשי של 8,758 ₪, אוחדה עם הלוואה קודמת אשר נתן הבנק ללַאוֹר לצורך רכישת דירתה של הגב' מרטה כהן בסך 926,326 ₪, בהחזר חודשי של 8,849 ₪.סה"כ חובו של לַאוֹר לבנק ליום 30.11.00 הוא 2,134,326 ₪ (שתי ההלוואות יחד), בהחזר חודשי של 17,607 ₪. המשכון אשר נרשם לטובת הבנק על הדירה ביום 20.12.00 (נספח 16) נרשם ללא ידיעת גרינברג וללא הסכמתם. הדבר נודע להם רק בשלב גילוי המסמכים בתיק. הם מעולם לא נתבקשו למשכן את זכויותיהם בדירה, לא ע"י לַאוֹר ולא ע"י הבנק. גרינברג לא קיבלו כספים מלַאוֹר ישירות לידם מלַאוֹר על חשבון הדירה: הם לא קיבלו 126,000$ או 95,000$ ועל כן גם לַאוֹר חתם ביום 30.11.00 על מסמך לפיו הוא לא יוכל לדרוש השבת סכומים אלו (נספח 27). הוסכם ביניהם כי סך 222,000$ (908,000 ₪) יועבר ישירות לחשבון ע"ש מר תורג'מן בבנק לאומי בר"ג לשם הסרת המשכנתא הרשומה על הדירה, מאחר ותורג'מן הוא שחייב כספים לבנק לאומי (נספחים 28-29). הוסכם ביניהם כי סך 33,000$ ישולם כעבור כשנה ממועד חתימת ההסכם, וסך 70,000$ ישולם ארבע שנים לאחר חתימת ההסכם ובמועד מסירת החזקה. היתרה בסך 95,000$ + 1.5% לחודש תשולם באמצעות המחאות שהוחזקו בנאמנות אצל מר אלי קצירי וייפרעו כעבור ארבע שנים עם מסירת החזקה בדירה ללַאוֹר. בפועל: סך 222,000$ הועברו ביום 3.12.00 לחשבון מר תורג'מן. קיבלו המחאה בסך 287,000 ₪ (70,000$) ליום 30.11.04 (נספח 30). קיבלו המחאה בסך 135,300 ₪ (33,000$) ליום 30.11.01 (נספח 30), אשר הוחלפה על ידי לַאוֹר לשלוש המחאות: המחאה בסך 32,650 ₪ ליום 5.12.01 - הוחזרה מחמת חוסר כיסוי, בסוף נפרעה (סעיף 158 לתצהיר גרינברג). המחאה בסך 67,650 ₪ ליום 30.11.01 - לא נפרעה. ארבע המחאות בסך 67,650 ₪ כל אחת, הופקדו בידי קצירי (נספח 32). בעקבות סכסוך בין קצירי לגרינברג בשנת 2001 דרש גרינברג מקצירי להחזיר לו את ההמחאות. קצירי נתן תצהיר שקרי ביום 19.8.02 עקב הסכסוך ביניהם, וחזר בו מתצהירו ביום 11.1.04 במכתב לעו"ד סונדרס. בשנת 2006 גרינברג הגיעו להסכם פשרה עם הבנק, לפיו הם ישלמו לבנק סך 810,000 ₪. לשם כך הם מכרו את הדירה ביום 5.4.06 למשפחת בן אור וביום 5.6.06 הודיע מר גרינברג לעו"ד סונדרס ועו"ד ארונוביץ על המכירה. ביום 6.6.06 שלחו גרינברג לבנק ולעו"ד סונדרס טיוטת הסכם פשרה, לפיו גרינברג ישלמו לבנק 810,000 ₪ ומרטה כהן תשלם 690,000 ₪ (נספח 61). עוה"ד סונדרס וארונוביץ לא העבירו לבנק את הצעתם ואף ניהלו מו"מ במקביל עם לַאוֹר. ביום 11.10.06 חזר בו הבנק מהסכם הפשרה. גרינברג הגישו תביעה בבית משפט השלום כנגד הבנק ועו"ד סונדרס על הפרת הסכם הפשרה. מכירת הדירה למשפחת בן-אור - בוטלה. המשכנתא לטובת זייפר נרשמה ביום 7.3.07, על סך 300,000$, בגין כספים שגרינברג היה חייב לו זה מכבר בסך למעלה מ-180,000$+ריבית והצמדה, וכן היה זייפר אמור לשלם בחזרה למשפחת בן אור כספים שקיבל גרינברג על חשבון מכירת הדירה. כתוצאה מהפרת הסכם המכר ע"י לַאוֹר נגרמו לגרינברג נזקים בגובה 1,123,932 ₪ אותם יש לקזז מכל סכום בו יחויבו לטובת לַאוֹר או הבנק עקב ביטול הסכם המכר: - ערך הדירה ירד לסך 310,000$ נכון ל-30.6.02 (הפסד של 110,000$) - נספח 67. - לגרינברג מגיע פיצוי מוסכם על פי הסכם המכר 25,000$ (123,600 ₪). - הוצאות בגין הגשת בקשה לוועדה לתכנון ובניה לפיצול הדירה 1,399 ₪, פרסום הדירה לצורך מכירתה 1,605 ₪. - תשלום לבנק לצורך הסרת העיקול בלשכת ההוצל"פ פ"ת 34,550 ₪. - שכ"ט עו"ד אלקלעי 37,400 ₪ לשנים 2004-2007. - שכ"ט עו"ד שלזינגר 82,268 ₪. - הוצאות משפטיות לעו"ד שלזינגר 74,203 ₪ לשנים 2002-2007. - ובכל מקרה יש לקזז סך 126,617 ₪ אשר קיבל הבנק מלַאוֹר עד לחודש אפריל 2002, על פי הודאת הבנק בתצהיר תשובה לשאלון (נספח 23). תביעת מרטה כהן כנגד לַאוֹר נדחתה בבית המשפט המחוזי בת"א ביום 11.3.08 תוך שנקבע כי לַאוֹר לא הפר את הסכם המכר עמה. פסק הדין בוטל בהסכמת מרטה כהן, הבנק ועו"ד סונדרס במסגרת הערעור לבית המשפט העליון ביום 2.7.09. בחודש אפריל 2009 שילמה מרטה כהן לבנק סך 1,017,393 ₪ מכח הסכם הפשרה (נספח 78), וכן שולם לבנק מלַאוֹר, כאמור, סך 126,617 ₪ עובר לאפריל 2002 וכן 144,323 ₪ בגין ההלוואה על דירת מרטה כהן. הבנק לא מסר את חישוב יתרת ההלוואה לאחר ניכוי כל הסכומים הנ"ל. ביום 5.5.09 ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית דין לחוזים אחידים, בתביעת המפקח על הבנקים נגד הבנק, במסגרתו נקבע כי חוזי המשכנתא של הבנק עובר למתן פסק הדין מקפחים ואינם הוגנים, ובוטלו ושונו עשרות סעיפים בחוזי המשכנתא. נוסח חוזה המשכנתא שנחתם בין הבנק ולַאוֹר נכנס לגדר אותם חוזים שנקבעו כמקפחים ולתובעים עומדות כל הטענות אשר יכולות לעמוד ללַאוֹר כנגד הבנק בהקשר זה. על פי סעיף 20 לחוק המשכון, תשכ"ז-1967, הבנק יכול לממש את המשכון על הזכויות החוזיות שקיימות ללַאוֹר בדירה בלבד. דין טענת הבנק בתביעה שכנגד כי על גרינברג לשלם לבנק את חובו של לַאוֹר כלפיו להדחות. טענות הבנק וכונס הנכסים ההלוואה אושרה ללַאוֹר על סמך ההסכם עם גרינברג מיום 30.11.00, מבלי שצורף לו הנספח, וכן קבלה חתומה על ידי גרינברג מאותו יום לפיה הם קיבלו מלַאוֹר סך 126,000$ (נספחים ג,ד לתביעה שכנגד). יתרת חוב ההלוואה שקיבל לַאוֹר לרכישת דירת מרטה כהן ליום 31.3.01 - 912,945.25 ₪ (הלוואה 41-9543530-01-53). יתרת חוב ההלוואה שקיבל לַאוֹר לרכישת דירת גרינברג - 1,213,447.27 ₪ (הלוואה 41-9543539-02-52). נכון ליום 28.2.10 יתרת חוב ההלוואה לרכישת הדירה עמד ע"ס 2,357,70.92 ₪. הביטחונות לכל אחת משתי ההלוואות היו שיעבוד אותה דירה לשם רכישתה ניטלה ההלוואה, כאשר סכום ההלוואה היווה 70% מערך הדירה כפי שהוצג לבנק. גרינברג אחראים להשיב לבנק רק את הכספים שקיבלו מהבנק במסגרת ההלוואה שקיבל לַאוֹר לרכישת דירתם בלבד. על פי הסכם המכר, גרינברג קיבלו את מלוא התמורה עבור הדירה: 126,000$ במזומן במועד חתימת ההסכם. 222,000$ (908,646 ₪) באמצעות סילוק חובם ישירות לבל"ל, ומחיקת המשכנתא שהיתה רשומה על הדירה לטובת בל"ל. 72,000$ (299,354 ₪) שקיבלו בשיק מהבנק לפקודת התובעת. לפיכך זכאי הבנק לממש את המשכון אשר נרשם על הדירה לטובתו. דהיינו: הזכויות בדירה יירשמו על שם לַאוֹר, תוך רישום משכנתא לטובת הבנק ומסירת החזקה בדירה לכונס הנכסים. גם אם גרינברג קיבלו במעמד חתימת הסכם המכר 95,000$ בלבד, לנוכח התנהגותם אין הבנק חב להם מאום. לחלופין, אם תתקבל טענת גרינברג בדבר קבלת סך 95,000$ בלבד במועד החתימה, ישלם להם הבנק את ההפרש בסך 23,300$ על פי האמור בהסכם כנגד קבלת החזקה בדירה. לחלופי חלופין, אם ייקבע כי לגרינברג קמה זכות לביטול הסכם המכר, עליהם להחזיר לבנק את הסכומים המגיעים לבנק מלַאוֹר על חשבון ההלוואה, בסך 1,303,109.72 ₪, נכון ליום 31.10.02, על יסוד סעיף 10 לכתב ההתחייבות עליו חתמו. טענות רשם המקרקעין רשם המקרקעין לא היה צד להליכים אשר התנהלו בין הצדדים ולא נטל בהם חלק, לאחר שנמחק מהתובענה עוד בהחלטה מיום 1.9.02. ביום 1.3.07 הוגשה לרשם המקרקעין בקשה לביטול הערות האזהרה בדירה מכח הפסיקתה אשר נחתמה ביום 26.2.07. כל מה שהיה בפני הרשם היא הפסיקתא. מכח החלטת בית המשפט אשר הוצגה בפני הרשם, נמחקו כל הערות האזהרה שעל הדירה, לרבות העיקולים והערת אזהרה על כינוס נכסים. הפסיקתא היתה בת תוקף ועל כן המחיקות נעשו כדין. הרשם אינו מוסמך לעסוק בפרשנות. טענות מר מרדכי זייפר בראשית שנת 2007 נרשמה לטובתו משכנתא על הדירה בסך 300,000$ להבטחת החזר כספים שגרינברג חייבים לו, כמפורט בסעיף 4 לתצהירו מיום 31.8.10. זייפר נתן לגרינברג ערך מלא בגין המשכנתא והיא נרשמה כדין, בתום לב ובנקיון כפיים. אין לו כל ידיעה על השתלשלות הדברים בין הצדדים לתביעה. דיון גרינברג מכרו את דירתם ללַאוֹר על פי הסכם המכר והנספח לו. המדובר בנכס שהינו שתי דירות מחוברות, בשטח של כ-225 מ"ר, הכוללות 7 חדרים, מול חוף ימה של נתניה. גרינברג טוענים כי הם לא קיבלו לידם אף לא שקל מתמורת הדירה, ועל כן יש לקבוע כי הסכם המכר הופר על ידי לַאוֹר, לבטל את מכר הדירה ללַאוֹר ולהותיר את הדירה על שמם, כשהיא נקייה מכל חוב או שיעבוד זכויותיו הלכאוריות של לַאוֹר בדירה. הבנק טוען, כי גרינברג קיבלו את מלוא כספי תמורת הדירה, הכוללים את כספי הבנק וביטול משכנתא אשר רבצה על נכסם, ואף על פי כן הם נותרו רשומים כבעלים של הדירה והמשיכו להתגורר בה כל השנים מבלי לשלם דבר. במצב דברים זה, יש לבחון תחילה את השאלה שבבסיס הפלוגתא בין הצדדים - האם גרינברג קיבלו כספים על חשבון מכר הדירה. בהתאם לכך, במסגרת הדיון בתביעת גרינברג תבחן השאלה האם הופר הסכם המכר על ידי לַאוֹר כטענת גרינברג וכפועל יוצא האם ביטלו גרינברג את הסכם המכר כדין אם לאו, על כל המשתמע מכך. במסגרת התביעה שכנגד של הבנק, תבחן השאלה האם רשאי הבנק להיכנס בנעלי לַאוֹר, דהיינו: האם הבנק זכאי לרישום הדירה על שם לַאוֹר ומימוש המשכנתא על זכויות לַאוֹר בדירה, או שמא זכאי הבנק להחזר הכספים אשר העביר לגרינברג על חשבון רכישת זכויות לַאוֹר בדירה ותו לא. הכספים אשר קיבלו גרינברג על חשבון מכירת הדירה כאמור, ביום 30.11.00 נחתם הסכם המכר בין גרינברג ולַאוֹר, לפיו גרינברג מכרו ללַאוֹר את הדירה תמורה סך 420,000$ אשר ישולמו על ידי לַאוֹר בשלושה תשלומים: 126,000$ במועד חתימת ההסכם; 222,000$ באמצעות פירעון משכנתא לטובת בנק לאומי הרובצת על הדירה; 72,000$ בסמוך לקבלת כספי המשכנתא, לידי הגב' גרינברג. בנספח להסכם (אשר נחתם על ידי הצדדים באותו מועד), סך 126,000$ הופחת לסך 95,000$, ולגבי התשלום השלישי מהבנק (כחלק מההלוואה שלקח לַאוֹר) בסך 72,000$ (297,800 ₪) הוסכם כי יועבר במקום לגב' גרינברג לידי לַאוֹר. קבלת סך 126,000$ או 95,000$ - על פי תצהירי נציגי הבנק הגב' דורית כהן והגב' יעל בלפר, אשר לא נסתרו, שוכנעתי כי לשם קבלת ההלוואה מהבנק הציג לַאוֹר בפני הבנק את הסכם המכר וכן אישור עליו חתומים גרינברג, ולפיו הם קיבלו לידיהם סך 126,000$ מלַאוֹר, על חשבון מכירת הדירה. הנספח להסכם לא הוצג בפני הבנק. על סמך ההסכם והאישור בדבר קבלת 126,000$ אושרה ללַאוֹר הלוואה בגובה 1,208,000 ₪. בכתבי טענותיהם מצהירים גרינברג, כי למרות האמור בהסכם המכר והנספח, הם לא קיבלו מלַאוֹר תשלום כלשהו במועד חתימת הסכם המכר. לא 126,000$, לא 95,000$ ולא כל סכום אחר. גרינברג אישר זאת גם בחקירתו הנגדית (עמ' 40 לפרוטוקול מיום 26.5.10). לתמיכה בטענה זו מפנים גרינברג למסמך עליו חתם לַאוֹר, לפיו במידה ויבוטל הסכם המכר לא ידרוש את הסכומים אשר היו צריכים להשתלם לכאורה במועד חתימת ההסכם (נספח 27 לתצהיר גרינברג, חקירת גרינברג עמ' 40 לפרוטוקול)). גרינברג מבקשים ללמד מחתימת לַאוֹר על מסמך זה, כי לַאוֹר לא שילם דבר על חשבון רכישת הדירה, ועל כן לא היתה מצידו כל בעיה "לוותר" על החזר התשלום הראשון אשר לכאורה שילם לגרינברג. אלא שהסבר זה, ניתן על ידי גרינברג מנקודת מבטו של לַאוֹר. כלומר, גרינברג מלמדים בכך מדוע לַאוֹר הסכים לחתום על נספח 27. אך בכך אין כדי ללמד על השאלה המתבקשת, מדוע גרינברג הסכימו לחתום על קבלה בה אישרו קבלת סך 126,000$ לידם מלַאוֹר (נספח א לתביעה שכנגד) או אישור קבלת סך 95,000$ במסגרת חתימתם על הנספח, כאשר בפועל - כך נטען - לא קיבלו דבר. אין בפיהם של גרינברג כל הסבר לכך, ודאי לא כזה המניח את הדעת. כאשר נשאל מר גרינברג לעניין זה בחקירתו הנגדית, הוא לא ידע להשיב על כך: "תשאלי את אבישי (לַאוֹר - ו.פ.), אין לי ידיעה למה" וכיוצ"ב (עמ' 40 לפרוטוקול). טענה זו של גרינברג, לפיה לא קיבלו מלַאוֹר דבר, אינה יכולה להתקבל. היא כשלעצמה מעידה, כי גרינברג לא פעלו בתום לב. שכן, אחד משניים: או שגרינברג קיבלו את הכספים, כפי שאישרו בחתימתם על גבי האישור, וכיום אין הם דוברי אמת; או - שחתימתם על גבי האישור נעשתה לצורך העלמת תנאי העיסקה האמיתית מהבנק, לאחר שידעו כי אם ידע הבנק שלַאוֹר לא שילם דבר על חשבון תמורת הדירה, הוא לא יאשר את המשכנתא שביקש לַאוֹר. כך או כך, מהאמור לעיל, התנהלותם של גרינברג נגועה בחוסר תום לב ואי נקיון כפיים. גרינברג יכלו בקלות לסתור מסקנה זו בהבאת לַאוֹר לעדות, אך הם בחרו שלא לעשות כן ומחדלם זה עומד להם לרועץ (ר' ע"א 9656 שוורץ נ' רמנוף (לא פורסם), , ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו (פ"ד מה(4) 651). קבלת סך 908,646 ₪ (222,000$) - אשר לתשלום השני בגין תמורת הדירה, הסך 222,000$ - אין מחלוקת, כי הבנק העביר סך 908,646 ₪ על פי בקשת גרינברג, לשם פדיון משכנתא אשר רבצה על זכויותיהם של גרינברג בדירה לטובת בנק לאומי לישראל. טענת גרינברג, לפיה החוב בגינו נרשמה המשכנתא היה חוב של צד ג', מר תורג'מן, ולכן אין לראות בכיסוי החוב באמצעות הפקדת הסכום לחשבונו של מר תורג'מן, כספים אשר שולמו לידי גרינברג - הינה טענת סרק שדינה להידחות. גם אם הסכום הנ"ל הופקד בחשבון הבנק של צד ג', מר תורג'מן, הסרת המשכנתא אשר היתה רשומה על הדירה, באמצעות הלוואת הבנק היטיבה עם גרינברג והם התעשרו מכך. יצויין, כי גם על פי לשון הסכם המכר, בסעיף 6(ב) להסכם הוגדרה המשכנתא אשר היתה רשומה אז על הדירה כ"המשכנתא של המוכרים". אך לא די בכך. מר גירנברג עצמו השיב בחקירתו הנגדית בהקשר זה (עמ' 42 לפרוטוקול מיום 26.5.10): "ש. היתה רשומה משכנתא על הדירה שלך? ולטובת בינלאומי. ת. לטובת חובות של תורג'מן יוסף. ש. היתה רשומה משכנתא לטובת חובות של תורג'מן ת. בבנק לאומי בבורסה ברמת גן. ש. הכסף שהועבר 908,000 ₪ אחרי שהוא הועבר בוטלה המשכנתא. ת. נכון. ובהמשך חקירתו במפורש הודה כי קיבל 22,000$ (עמ' 43 לפרוטוקול). קבלת סך 299,354 ₪ - יתרת ההלוואה שלקח לַאוֹר מהבנק, בסך 299,354 ₪ שולמה לידי הגב' גרינברג, בהתאם לאישורם של מר גרינברג וגב' גרינברג (נספח ז לתביעה שכנגד). הגב' גרינברג אישרה בחקירתה הנגדית, כי קיבלה את השיק והפקידה אותה בחשבונה: "לַאוֹר צלצל ואמר לי שיש לו את השיק, נפגשנו בפועלים היכן שהחשבון שלי נמצא, סניף ראשי ברח' הרצל 32 בנתניה. ישבנו מול הפקידה, היא הפקידה את השיק שהוא נתן לחשבון שלי, ונתנה לו שיק בנקאי באותו סכום" (עמ' 86 לפרוטוקול מיום 9.6.10). גם מר גרינברג אישר בחקירתו הנגדית, כי הסכום הופקד בחשבון הבנק של הגב' גרינברג (עמ' 42 לפרוטוקול מיום 26.5.10, הדגשה שלי - ו.פ.): "ש. את זה התובעת קיבלה? את השיק על סך 72,000 דולר. ת. השיק 299,345 ₪ הועבר לאבישי לַאוֹר, ש. תדייק. ת. אני מדייק הוא עבר דרך החשבון של אשתי לאבישי לַאוֹר שזה היה ההסכם בינינו לבינו..." ש. יצא שיק מהבינלאומי לפקודת התובעת. נכון? ת. נכון. ש. התובעת הלכה ביחד עם לַאוֹר והפקידה את השיק בחשבונה, נכון? ת. הפקידה לו את השיק, ש. הפקידה את השיק בחשבונה? ת. כנראה שהפקידה ואבישי לקח את הכסף איתו. ש. חוזרת על השאלה. ת. אני חושב שהיא הפקידה. (הדגשה שלי - ו.פ.) ובהמשך: "..אני מדייק ואומר שבסך הכל קבלנו שיק אחד על 908,000 ₪ ושיק נוסף על סך 300,000 ₪ שאישתי קיבלה ונתנה לאבישי..." (עמ' 67 לפרוטוקול מיום 9.6.10). על פי הנספח להסכם המכר, אשר מעולם לא הוצג בפני הבנק, גרינברג נתנו ללַאוֹר את הכספים בסך 299,354 ₪ ונקבע כי לַאוֹר ישלם להם את הסכום בתשלומים כמפורט בנספח. לגרסת גרינברג, כך הוסכם בינם לבין לַאוֹר הואיל והתאפשר להם להמשיך ולגור בדירה 4 שנים נוספות, ולא ניתן להתייחס לסכום זה סכום שקיבלו על חשבון מכירת הדירה הואיל ובפועל לא קיבלו לידם שקל מסכום זה. אין לקבל גרסה זו של גרינברג. מבחינת הבנק, הכספים שולמו לגרינברג והתקבלו על ידם. העובדה כי גרינברג קיבלו את הכספים באמצעות חשבון הבנק של הגב' גרינברג, ובחרו ליתן אותם ללַאוֹר עד מסירת החזקה בדירה, כמוה כהלוואה, הינה עניינם שלהם, ואין זה מעניינו של הבנק, ובודאי שאין בכך כדי לגרוע מזכויות הבנק. כפי שלא היה זה מעניינו של הבנק אם גרינברג היו משתמשים בכספים בכל דרך אחרת. אין בליבי ספק, כי חתימת גרינברג ולַאוֹר על הנספח להסכם המכר נועדה לעקוף את התחייבויותיהם על פי הסכם המכר ללא ידיעת הבנק. גרינברג ולַאוֹר ידעו, כי במידה והנספח להסכם המכר יגיע לידי הבנק, הבנק לא יאשר את מתן הלוואה ללַאוֹר. בדיוק כפי הטענה שהוסכם בין גרינברג ולַאוֹר, בגלוי, כי לַאוֹר ישלם את הסך 126,000$ כתשלום ראשון על חשבון מכר הדירה, ושלא בגלוי הוסכם כי בפועל לא ישולם הסכום. איני נותנת אמון בעדותו של מר גרינברג, לפיה היה צורך בנספח הואיל ותחילה סוכם שלַאוֹר ישלם את כל כסף ויקבל את הדירה, ורק בשלב מאוחר יותר אמר לו לַאוֹר כי הדירה נועדה לשימוש בעוד ארבע שנים ולצורך כך נחתם ההסכם (עמ' 38 לפרוטוקול מיום 26.5.10). דברים אלו אינם עולים בקנה אחד עם עדותו של מר גרינברג עצמו בראשית החקירה, לפיה לַאוֹר הציג עצמו לפניו מבראשית כקונה נכסים להשקעה "משלם חלק ומשאיר את האנשים לגור בדירה..." (עמ' 32 לפרוטוקול מיום 26.5.10. מה גם שאין בכל האמור לעיל כדי להסביר את אישורו של גרינברג בדבר קבלת סך 95,000$, בעוד על פי גרסתו כיום, לא קיבל מלַאוֹר דבר. מבחינתו של הבנק, הסכום השלישי בסך 299,354 ₪ שולם לידי גרינברג, על מנת להפחית את הסיכון של אי קיום הסכם המכר. העברת הכספים מגרינברג ללַאוֹר, ככל שהיתה העברה כזאת, מהווה עסקת הלוואה נפרדת מעסקת מכר הדירה; ואי החזרת ההלוואה על יד לַאוֹר הינה סיכון שגרינברג לקחו על עצמם במודע. גם אם ההלוואה הנ"ל (שנתנו גרינברג ללַאוֹר), לא הושבה לגרינברג על ידי לַאוֹר, אין זה מעניינו של הבנק, אשר עשה כל שניתן על מנת להפחית את הסיכונים באי קיום הסכם המכר, ואין בכך כדי לפגוע בבנק. בנוסף, אין להתעלם מכך שגרינברג המשיכו וממשיכים להתגורר בדירה מזה למעלה מעשור, גם לאחר קבלת רובם ככולם של כספי התמורה, מבלי שישלמו את החזרי המשכנתא או שכר ראוי . על מנת לסבר את האוזן, מר גרינברג בחקירתו הנגדית הצהיר, כי שכר דירה ראוי עבור הדירה שבנדון נע בין 1,500$-2,000$ לחודש. מהמקובץ עולה, כי גרינברג קיבלו לידם את מלוא תמורת מכירת הדירה מכספים אשר הלווה הבנק ללַאוֹר. בנוסף, גרינברג המשיכו להתגורר בדירה במשך כל אותם שנים, מבלי לשלם דבר, וכאשר הם רשומים כבעלי מלוא הזכויות בדירה. הבנק, מצידו, נתן הלוואה לשם רכישת הדירה, כספים אשר הגיעו לידי גרינברג ונותרו בכיסם ביחד עם מלוא הזכויות בדירה, כשהיא נקייה משעבוד, כאמור. תביעתם של גרינברג להורות על ביטול הסכם המכר והנספח לו מחמת הפרתם היסודית על ידי לַאוֹר בנסיבות הענין מתקבלת מכח הסכמתו של לאור לתוצאה זו. אין בכך כדי לקבוע, כי ההסכם הופר הפרה יסודית, או כי התמורה לא שולמה לגרינברג, או כי הערת האזהרה אשר נרשמה לטובת הבנק נרשמה שלא כדין, וזאת לנוכח כל המובא לעיל. אשר לתביעה הנגדית שהגיש הבנק - מצאתי, כי יש ממש בתביעה זו, והשאלה הדורשת הכרעה היא, האם האיזון הראוי ייעשה במימוש הדירה על ידי הבנק באמצעות כניסתו לנעלי לַאוֹר (עיקר עתירתו של הבנק) או באמצעות החזר מלוא כספי ההלוואה על ידי גרינברג לבנק (כטענתו החלופית של הבנק). אשר לטענת גרינברג כי הבנק איחד את חובו של לַאוֹר במסגרת הסכם המכר עם גרינברג לחובו במסגרת הסכם המכר עם הגב' מרטה כהן - לטענת הבנק וכונס הנכסים, לַאוֹר רשום בספרי הבנק כלווה אחד עם שתי הלוואות נפרדות. לכל הלוואה חשבון נפרד, גם אם שתי ההלוואות מופיעות יחד בדף החשבון של לַאוֹר (ר' למשל עדות הגב' יעל בלפר, עמ' 124 לפרוטוקול מיום 31.10.10, עדות הגב' דורית כהן עמ' 149-150 לפרוטוקול מיום 20.12.10). האחת על פי הסכם המכר עם גרינברג - בסך 1,303,109 ₪ נכון למועד הגשת התביעה, והשניה על פי הסכם המכר עם הגב' מרטה כהן. הבנק פתח תיק הוצל"פ למימוש שתי הדירות בגין שתי ההלוואות. לטענת גרינברג, אין לחייבם בתשלום ריבית ופיגורים בגין ההלוואה של לַאוֹר בתיק מרטה כהן (עמ' 65 לפרוטוקול שורות 30-31). יצויין, כי תביעתה של מרטה כהן נדחתה בפסק דינה של השופטת ר. רונן בת.א. 1760/02, ולאחריו שלמה מרטה כהן לבנק סך 1,017,593 ₪ והשיעבוד הוסר מדירתה. טענת הבנק, לפיה הסכומים ששולמו על ידי לַאוֹר שולמו כהחזרים בתיק ההלוואה של מרטה כהן וכי חובם של גרינברג כפי שמצויין בספרי הבנק, היינו לאחר ניכוי הסכומים ששילם לַאוֹר בגין הלוואה זו בשנים 2000-2002 - לא נסתרה (ר' עדות הגב' בלפר, עמ' 124-125 לפרוטוקול מיום 31.10.10). איני מקבלת את טענת גרינברג, כי הואיל ולא קיבלו מהבנק פירוט מדויק של חובו של לַאוֹר, יש לקבל את תביעתם. גרינברג לא הציגו דרישה שכזו מצידם אשר לא נענתה, אך מעבר לכך, כמפורט בהרחבה לעיל, הכספים הועברו על ידי הבנק לגרינברג, וגרינברג אינם טוענים כי שילמו סכומים בגין החזר החוב במשך שמונה שנים אחרונות. הכספים אשר ניתנו כהלוואה על ידי הבנק ללַאוֹר לרכישת הדירה הגיעו לידיהם של גרינברג, שעה שהמשכנתא אשר היתה רשומה על הדירה לטובת בנק לאומי- נמחקה, וגרינברג נותרו רשומים כבעלים במלוא הזכויות בדירה. לפיכך, היה על גרינברג להשיב את הכספים לבנק עם משלוח ההודעה על ביטול ההסכם ללַאוֹר, ועל יסוד סעיף 10 לכתב ההתחייבות כפי שצוטט בסעיף 4ג לעיל. ניסיונם של גרינברג להאחז בטענות של אי מסירת פירוט מדויק בדבר חובו של לַאוֹר לבנק, כשהם לא מכחישים קיומו של חוב כזה, על מנת להתחמק מהחזר הכספים לבנק, נגועות בחוסר תום לב. מעדותו של עו"ד סונדרס, כונס הנכסים, עולה, כי כמקובל פתח ביום 31.3.2002 תיק הוצל"פ כנגד לַאוֹר, במסגרתו איחד את חובו של לַאוֹר לבנק בגין דירת גרינברג ודירת מרטה כהן, וביקש לממש את שתי הדירות לכיסוי החוב (עמ' 156-157 לפרוטוקול מיום 20.12.10). לאחר שמרטה כהן הגיעה להסדר פשרה עם הבנק ושילמה את הסכום המוסכם לצורך הסרת המשכנתא מדירתה, ההליך לגביית יתרת ההלוואה שלה נסגר. לדברי עו"ד סונדרס בחקירתו הנגדית: "...אין שום כוונה לגבות מדירת התובעים אלא את יתרת ההלוואה שלַאוֹר קיבל לצורך רכישת דירה זו. החישוב מופיע בספרי הבנק כהלוואות נפרדות. אם בית המשפט אומר לי שלנוכח איחוד שני החובות בתשלום על חשבון קשה לו מר מה שולם על חשבון איזה חוב, אני אומר שזה לא נכון. אין איחוד של שני החובות. העדה לפני (דורית כהן - ו.פ.) הסבירה שכל חוב מופיע בנפרד, וספרי הבנק מפרטים בנפרד את היתרה של שתי הלוואות, של כל הלוואה בנפרד. גם התשלומים השוטפים יוחסו באופן נפרד לכל הלוואה וגם התשלום של מרטה כהן בודאי שהלך להקטנת ההלוואה שלה. אמנם היתה פשרה עם מרטה כהן, אבל את היתרה צריך לשלם לַאוֹר. אין לכך כל קשר לתובע ברור שאנחנו לא דורשים ממנו את הסכום הזה (עמ' 158 לפרוטוקול מיום 20.12.10). עובדתית, אני מקבלת את דבריו של עו"ד סונדרס כנכונים, וקובעת כי אין כל שחר לטענה בדבר אי הפרדת החובות של לַאוֹר בתיק גרינברג מחובותיו בתיק מרטה כהן. טענה זו נדחית לפיכך. האם זכאי הבנק למימוש הדירה מכח משכון זכויותיו החוזיות של לַאוֹר, כניסתו לנעלי לַאוֹר ואכיפת הסכם המכר? לטענת הבנק, משכון זכויותיו החוזיות של לַאוֹר, בצירוף חתימתם של גרינברג על כתב ההתחייבות ביום 30.11.00 (בייחוד סעיף 6 בו), מקנים לו את הזכות לרישום משכנתא על זכויות גרינברג בדירה. בתמיכה לטענתו מפנה הבנק לרע"א 8792/00 שטיינמץ נ' בנק "משכן", בנק הפועלים למשכנתאות (פ"ד נו(5) - להלן: "פרשת שטיינמץ"). לטענת גרינברג, הגב' גרינברג חתמה על כתב ההתחייבות במשרדו של לַאוֹר, אך עורכת דין החתומה כמאשרת חתימתה על כתב ההתחייבות אינה מוכרת לה. מר גרינברג מעולם לא חתם על כתב ההתחייבות וחתימתו זויפה. בכל מקרה, בני הזוג גרינברג מעולם לא היו בבנק ולא הוסבר להם על ידי הבנק משמעות כתב ההתחייבות והסיכונים אשר הם נחשפים אליהם בחתימתם על כתב ההתחייבות. דין טענות הבנק לענין זה להדחות. בפרשת שטיינמץ נקבע במפורש על ידי כב' השופט י. אנגלרד (בהסכמת השופטים הנשיא (דאז) א. ברק וא. ריבלין), כי לא ניתן להעניק לצירופם של שני ההסדרים - משכון על הזכויות החוזיות של הלווה וכתב ההתחייבות של המוכר - את התוצאה של משכנתא על הקרקע. "18. ברי, כי כתב ההתחייבות יוצר יריבות ישירה בין הבנק לבין המוכר. משמעות הדבר כי הבנק יכול להגיש תביעה נגד המוכר ולדרוש את תשלום ההלוואה מן המוכר מכח זכות עצמאית ולא מכוח הזכות שמושכנה לו. אך השאלה היא אם כתב ההתחייבות מזכה את הבנק לרדת לדירה, כאילו רשומה עליה משכנתה. לטעמי, התשובה היא שלילית. ... 19. מניעת הבנק מלרדת במישרין אל הדירה אינה אומרת שהבנק נשאר חסר ישע. נהפוך הוא, כתב ההתחייבות מאפשר לבנק להגיש תביעה נגד המוכר לתשלום ההלוואה..." כן ר' ע"א 2142/07 צירינג נ' משכן בנק בפועלים למשכנתאות (מיום 25.2.10, לא פורסם, ). מכאן, כי לא עומדת לבנק הזכות להכנס בנעלי לַאוֹר ולדרוש את אכיפת ההסכם והשלמת עסקת המכר שבין לַאוֹר וגרינברג מכח משכון זכויותיו החוזיות של לַאוֹר וכתב ההתחייבות. יחד עם זאת, אכן עומדת לבנק הזכות לרשום משכנתא על הדירה מכח דיני התחלוף, כפי שיובא להלן. זכאות הבנק למימוש הדירה מכח תחלוף המשכנתא סכום ההלוואה אשר נתן הבנק ללַאוֹר, שימש בראש וראשונה לכיסוי המשכנתא הראשונה אשר הייתה רשומה על הדירה בסך 222,000$. אין מחלוקת בנוגע לנתון זה, כפי שפורט בהרחבה לעיל. משכך, קמה לבנק זכות לתחלוף המשכון, משנתקיימו התנאים הקבועים בסעיפים 13 ו-14 לחוק המשכון ועל פי ההלכה הפסוקה. סעיף 13 לחוק המשכון קובע: "(א) החייב וכל אדם שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או ממימושו, רשאים לפדות את המשכון על ידי קיום החיוב לאחר המועד לקיומו; והוא אף אם יש קביעה אחרת בהסכם המשכון. (ב) החייב וכל אדם שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או ממימושו, רשאים לפדות את המשכון על ידי קיום החיוב לפני המועד לקיומו, ובלבד שבחיוב לתשלום כסף הנושא ריבית ישלמו לנושה גם את הריבית שהיתה מגיעה לו עד המועד לקיום החיוב או בעד ששה חדשים אחרי התשלום, הכל לפי התקופה הקצרה יותר; סעיף קטן זה לא יחול אם יש קביעה אחרת בהסכם המישכון ולא יחול על משכון שניתן להבטחת סדרה של איגרות חוב. (ג) מושכן נכס בנסיבות האמורות בסעיף 5, רשאים בעל הנכס או האדם שהיה זכאי להחזיקו לפדות את המשכון לפי סעיף קטן (ב) אף אם יש קביעה אחרת בהסכם המישכון. (ד) אין בהוראות סעיף זה כדי להקנות זכות לפדות חלק מן המשכון על ידי קיום חלק מן החיוב, זולת אם הוסכם על כך בהסכם המישכון" על פי סעיף 14 לחוק המשכון: "נפדה משכון לפי סעיף 13 על ידי מי שאינו החייב, זכאי הפודה לחזור אל החייב ולהיפרע ממנו כדין ערב שמילא את ערבותו, ואם הפודה לא היה בעל הנכס יעמוד לו המשכון להבטחת זכותו זו" ברע"א 11913/04 שפרניק נ' טפחות בנק למשכנתאות בישראל בע"מ ואבישי לַאוֹר (מיום 16.6.05, לא פורסם, , להלן: "פרשת שפרניק") נקבע חריג מסוים להלכת שטינמץ, המאפשר לבנק לנקוט הליכים למימוש הדירה בנסיבות בהן פדה הוא משכנתא אשר היתה רשומה על הדירה, מכח סעיפים 13 ו-14 לחוק המשכון, ויפים הדברים אשר נאמרו שם לעניינינו: "בסופו של יום מה שאירע הוא כי המבקשים נפלו בפח של מרמת עו"ד לַאוֹר המשיב 2, ונזקיהם הם בבחינת "ואבד העושר ההוא בעניין רע" (קהלת ה', 13). ואולם, קשה להבין מה דופי מצאו המבקשים בהתנהגות המשיב 1. בסופו של יום, אין להם - עם כל הצער שבדבר - להלין אלא על עצמם, ולא המשיב 1 הוא שגרם להם את הנזק, ואין הוא צריך להינזק. ... המבקשים אמנם סמכו על המשיב 2, שלימים נסתבר כי רימה אותם, אך אין לקבל את טענתם כי לא הבינו את המהלך שנעשה, קרי, פדיון המשכנתא הקודמת, זו של בנק לאומי למשכנתאות. ברי, כי המשיב 12 פדה את המשכנתא ההיא, וזאת כדי שיוכל הוא עצמו לרשום משכנתא ראשונה. אין זו שאלה של "התנדבות" מצד המשיב 1, כפי שטוענים המבקשים כדי לצאת מגדרי סעיפים 13 ו-14 לחוק המשכון התשכ"ז-1967; זה היה ליבה של העסקה. וכי מה סברו, ואנשים מבוגרים הם, לשם מה נפדית המשכנתא בבנק לאומי למשכנתאות, לשם מה נתן המשיב 1 את ההלוואה, לשם מה נרשמה הערת האזהרה שלו, אם לא כדי שיוכל המשיב 2 לרכוש את דירת המבקשים? על שום מה חדלו המבקשים לשלם את המשכנתא לבנק לאומי למשכנתאות - ומה סברו בעניין זה? בדין קבעה ראש ההוצאה לפועל, כי נוצרה זכות למשיב 1 לפי סעיף 14 לחוק המשכון, ובדין לא נעתר בית המשפט המחוזי לערעור בעניין זה..." (פסקה ו להחלטה). וכן ר' רע"א 7893/05 בן ציון ואח' נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ ואח' (מיום 24.8.05, לא פורסם, ), ובר"ע (ת"א) 1129/06 בן צבי נ' בנק לאומי למשכנתאות (מיום 11.6.06, לא פורסם, ). מכאן, כי עם כיסוי המשכנתא אשר היתה רשומה על הדירה לטובת בנק לאומי (ביום 3.12.00) מתוך כספי ההלוואה שנתן הבנק, זכאי היה הבנק- מכח דין תחלוף משכנתא- להכנס לנעלי הבנק הממשכן הקודם, וכתוצאה מכך לרשום משכנתא ראשונה לטובתו. בנסיבות אלו, דין טענת הבנק לעניין זה להתקבל, ויש להורות על רישום משכנתא על זכויות גרינברג בדירה לטובת הבנק, בגובה הסכום ששימש לפדיון המשכנתא הקודמת. תוקף המשכנתא לטובת זייפר כמפורט לעיל, מכח פסק הדין החלקי כנגד לַאוֹר מיום 11.2.07 והפסיקתא שנחתמה בעקבותיו ביום 26.2.07, נמחקה ביום 7.3.07 הערת האזהרה שהיתה רשומה לטובת לַאוֹר על הדירה, ואיתה כל הערות האזהרה והעיקולים אשר היו רשומים על זכויותיו של לַאוֹר בדירה, לרבות הערת האזהרה אשר נרשמה לטובת הבנק ביום 3.12.00 לאחר שהוסרה המשכנתא הראשונה. אלא שמעיון בנסח הטאבו של הדירה כפי שהיה ביום 3.12.00 (נספח 4 לתצהיר גרינברג) עולה, כי הערת האזהרה לטובת הבנק נרשמה "על כל הבעלים" ולא רק על זכויותיו של לַאוֹר, ועל כן לא היתה צריכה להימחק מלכתחילה על יסוד הפסיקתה (ור' גם התייחסותו הנרחבת של כב' השופט מ. יפרח בהחלטתו מיום 29.5.08). מה עוד, משבוטל פסק הדין החלקי ביום 29.5.08, ציפייתו הלגיטימית של הבנק היתה כי המצב המשפטי יושב לקדמותו. היינו, כי תושב הערת האזהרה לטובתו (אשר כאמור כלל לא היתה צריכה להימחק). אלא שכאמור, בסמוך לאחר מחיקת כל ההערות הרשומות על הדירה וטרם בוטל פסק הדין החלקי מכוחו נמחקו ההערות, נרשמה על הדירה משכנתא לטובת זייפר. מחקירתו הנגדית של זייפר עולה, כי הוא ומר גרינברג היו חברי ילדות, ופתחו עסק משותף בשנת 1994. במהלך השנים הלווה זייפר סכומי כסף גדולים לגרינברג ושילם חובות של העסק מבלי שקיבל בטחונות. גרינברג חתם לטובתו על ערבות מתמדת, אך לא החזיר לו את כספי ההלוואה במהלך כל השנים. לחוב היו ערבים נוספים. לעדותו של זייפר, בכל אותן שנים הוא המשיך לעזור למר גרינברג ונתן לו כספים בידיעה שמצבו הכלכלי של גרינברג קשה והוא אף נקלע להליכי פשיטת רגל (עמ' 178-179 לפרוטוקול מיום 12.1.11). היינו, אין מדובר בצד ג' אשר התנה מתן הלוואה לגרינברג בקבלת בטוחה להשבתה כגון רישום משכנתא על הדירה, אלא מדובר בצד ג' אשר הלווה לגרינברג כספים רבים במהלך השנים מבלי שהתנה זאת בקבלת בטוחה, מתוך ידיעה ברורה כי מצבו הכלכלי של גרינברג קשה, ואף על פי כן המשיך להלוות לו כספים. לשאלת בית המשפט, האם לא נראה היה לזייפר תמוה שפתאום לגרינברג יש דירה נקייה מכל שיעבוד וכי ניתן לרשום עליה משכנתא לזכותו השיב זייפר, כי היה לו טוב לקבל את המשכנתא והוא לא שאל שאלות (עמ' 179 לפרוטוקול). אין ספק, כי אם ייקבע שזכות תחלוף המשכנתא של הבנק כפופה לזכות המשכנתא הרשומה לטובת זייפר על הדירה, ייגרם נזק רב לבנק. בנסיבות העניין בהן הבנק הסתמך על הערת האזהרה לשם פרעון ההלוואה שנתן, וכאשר פסק הדין שעל יסודו נמחקה ההערה בוטל תוך שנקבע כי מלכתחילה הערת האזהרה לא היתה צריכה להמחק. והכל, מבלי שיהיה מצידו של הבנק מחדל כלשהו, או אשם במצב שנוצר. מן הצד השני, זייפר לא סמך על רישום משכנתא לשם פדיון הלוואותיו לגרינברג, והלווה לגרינברג כספים במהלך השנים, והמשיך להלוות, ללא כל בטוחה. עם רישום המשכנתא לזכותו, ואיני נדרשת להכריע האם נעשה בתום לב אם לאו, אף כי המקריות המופלאה בה נפלה הבטוחה לידיו לפתע פתאום מעוררת תמיהות. מכל מקום, זייפר "נהנה מן ההפקר". לפיכך, הנזק אשר ייגרם לו באם ייקבע כי המשכנתא הרשומה לזכותו כפופה לזכות התחלוף של הבנק, נמוך, אם בכלל. בנסיבות אלו האיזון הנכון ייעשה בקביעה כי המשכנתא הרשומה על זכויות גרינברג בדירה לטובת זייפר, הנה משכנתא בדרגה שניה, והיא כפופה לזכות התחלוף של הבנק כפי שנקבע לעיל. סוף דבר על יסוד כל האמור לעיל נקבע כדלקמן: ההסכם בין גרינברג ולַאוֹר - בטל בזה, לנוכח ההסכמה בין גרינברג ללאור. התביעה שכנגד, אשר הוגשה על ידי הבנק וכונס הנכסים, מתקבלת במובן זה שהנני מחייבת את התובעים, ביחד ולחוד, לשלם לבנק את מלוא סכום ההלוואה שהעביר להם הבנק (בין אם לצורך מחיקת המשכנתא שהיתה רשומה על דירתם ובין אם לחשבון מי מהם), בסך 1,208,000 ₪, בצירוף הצמדה וריבית כדין, החל ממועד העברת הכספים (3.12.00) ועד התשלום בפועל. נדחית העתירה מטעם הבנק להורות על רישום הזכויות בדירה על שם לאור תוך רישום משכנתא לטובת הבנק. הנני מורה על ביטול המשכנתא שנרשמה לטובת זייפר כמשכנתא בדרגה ראשונה, ותחתיה יש לרשום משכנתא בדרגה ראשונה לטובת הבנק בגובה 908,646 ₪ (כסכום המשכנתא הקודמת לטובת בנק לאומי אשר כוסתה באמצעות הסך הנ"ל). יתרת החוב של גרינברג כלפי הבנק, בסך 299,354 ₪, הינה בגדר חוב כספי אשר אינו מובטח במשכנתא. סכומים אלה הינם בערכי יום 03.12.00. לאחר רישומה של המשכנתא לטובת הבנק כאמור בס"ק (ג) לעיל, תרשם משכנתא בדרגה שניה לטובת זייפר. התובעים, ביחד לחוד, ישלמו לבנק ולכונס הנכסים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 150,000 ₪. בכך, בא לידי ביטוי מורת רוחו של בית המשפט לנוכח טענות הסרק אשר נטענו על ידי התובעים ואופן ניהול המשפט על ידם. עסקת מכר