קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא דמי היתר בגין תוספת בניה בנכס: השופט, ד"ר קובי ורדי לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כבוד השופטת, יעל אחימן) מיום 20.10.09 (ת.א 57390-07) אשר דחה את תביעתו של המערער כנגד המינהל להשבת דמי היתר ששילם. הרקע והמחלוקת בין הצדדים ביום 9.3.48 נחתם חוזה חכירה בין מר טוביה הרצוג לבין הקרן הקיימת לישראל (מוצג א' למוצגי המערער) (להלן: "החוזה המקורי"), להחכרתו של מגרש בפתח תקווה (להלן: "הנכס") לתקופה של 49 שנים מיום 1.10.47 ועד ליום 30.9.96. ביום 5.11.93 רכש המערער את הזכויות בנכס עליו הייתה בנויה אותה עת דירה בשטח של 100 מ"ר, מאת חליפתו של מר טוביה הרצוג- הגב' בלומה הרצוג (מוצג ב' למוצגי המערער). המערער הגיש במהלך נובמבר 1997 שתי בקשות להיתרי בניה להקמת שתי יחידות דיור חדשות, בקשותיו אושרו ביום 15.3.98 (מוצגים ב' ו-ג' למוצגי המערער), ובהתאם לדרישת המנהל, שילם המערער באוקטובר 1997 למנהל דמי היתר בסך של 30,639 ₪, בגין אחת משתי יחידות הדיור. בדצמבר 1998 ניתנו היתרי בנייה להקמת שתי יחידות הדיור, ובמרץ 2000 ניתנו שני טופסי 4 לשתי יחידות הדיור שנבנו (מוצגים ז'-י' למוצגי המערער). ביום 11.6.00 נחתם חוזה חכירה חדש בין הגב' הרצוג בלומה לבין המינהל (מוצג יא למוצגי המערער), כאשר סעיף 9(ג) להסכם זה קבע כי המינהל רשאי להתנות הסכמתו לתוספת בניה בנכס בתשלום כספי (להלן: "ההסכם החדש"), וזו לשון הסעיף: "המחכיר יהיה רשאי לסרב לתת את הסכמתו לשינוי המבוקש על-ידי החוכר, או להתנות מתן הסכמתו בתשלום כספי בגין השינוי שיחול בערך המגרש כתוצאה מביצוע השינוי הנ"ל, כפי שייקבע על-ידי השמאי הממשלתי או כפי שיהיה מקובל באותה עת אצל המחכיר ובתנאים אחרים שיהיו מקובלים אצל המחכיר." ביום 6.7.00 נרשמו זכויות החכירה בנכס על-שם המערער, וביום 3.3.03 שילם המערער למינהל דמי היתר בסך של 214,724 ₪ עבור יחידת הדיור השנייה, תחת מחאה. המערער הגיש תביעה כנגד המינהל להשבת דמי ההיתר ששילם הן בשנת 1997 והן בשנת 2003, שכן לטענתו, כאמור בכתב התביעה, על-פי החוזה המקורי, המינהל לא היה רשאי לגבות דמי היתר בגין בניה נוספת כלשהי, והוא זכאי היה לבנות במקרקעין בלא שהיה עליו לשלם תשלום כלשהו בגין הבנייה, ולכל היותר, תוספת של דמי חכירה. מנגד, טען המינהל בכתב הגנתו כי ההסכם החדש הוא הרלוונטי בנסיבות העניין, ועל-פי הסכם זה הוא רשאי היה לגבות דמי היתר. כן טען המינהל בכתב ההגנה כי החוזה המקורי אינו חל בענייננו, וממילא הוראותיו אינן רלבנטיות. יש לציין, שלראשונה טען המינהל לאפשרות תחולתו של החוזה המקורי בסיכומים שהוגשו על-ידו בבית משפט קמא, וב"כ המערער התנגד לכך בסיכומי התשובה וטען, שלטענה זו אין זכר בכתב ההגנה ולא ניתן להעלות טענה חדשה זו. פסק דינו של בית משפט קמא בפסק דינו, נדרש בית משפט קמא לשלוש שאלות. השאלה הראשונה היא מהי נקודת הזמן הרלוונטית לגביה יש לבחון איזה מערכת הסכמית חלה בין הצדדים. לעניין זה קבע בית משפט קמא כי המועד הרלוונטי הוא מועד מתן היתר הבנייה. השאלה השנייה אליה נדרש בית משפט קמא בפסק דינו היא איזה מהסכמי החכירה רלוונטיים לצורך בחינת דרישת המינהל לדמי היתר. לעניין זה, קבע בית משפט קמא כי ההסכם הרלוונטי הוא החוזה המקורי, שכן בעת מתן היתרי הבנייה בשנת 1997, טרם נחתם ההסכם החדש. כן קבע בית משפט קמא, כי אין בידו לקבל את טענת המערער לפיה מנוע בית המשפט מלהתייחס לתחולתו של החוזה המקורי בשל הימנעותו של המינהל מלאזכר טענה זו בהגנתו, שכן מדובר בעניין משפטי שאין הכרח לאזכרו בכתב ההגנה. השאלה השלישית אליה נדרש בית משפט קמא בפסק דינו היא פרשנותו של החוזה המקורי, וליתר דיוק, פרשנותו של סעיף 5(2) לחוזה המקורי שזו לשונו: "אסור לחוכר לבנות או להוסיף לבנין מבלי קבלת הסכמה מפורשת בכתב על כך מהקרן" לעניין זה קבע בית משפט קמא, כי הוא מקבל את פרשנותו של המינהל לפיה הסעיף הנ"ל בחוזה המקורי מקנה לו סמכות לגבות דמי היתר, בגין תוספת בנייה, כאשר בית משפט קמא ביסס קביעתו זו, בין היתר, על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין ע"א (ת"א) 2890/03 ב.צ.ל השקעות וייעוץ בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, 23.11.05) ( להלן: "פס"ד בצל המחוזי") וקבע כי גישתו של המינהל סבירה יותר וצודקת יותר, שכן היא מביאה לאיזון וחלוקה מחדש של המשאבים הציבוריים, מגינה על אינטרס הכלל ומונעת מצב בו תנוצלנה רזרבות הקרקע מבלי שחלקן ימוסה לטובת הכלל. עוד הוסיף בית משפט קמא וקבע, מעבר לצורך, כי המערער היה מנוע מלטעון כנגד גביית דמי ההיתר, הואיל ושילם את דמי ההיתר בפעם הראשונה בשנת 1997 ללא מחאה, כאשר לגבי סכום זה, קבע בית משפט קמא כי דרישת ההשבה של המערער נדחית על הסף מחמת התיישנות. עיקר טענות בעלי הדין בערעור לטענת המערער שגה בית משפט קמא בכך שדן ופסק על-פי טענה שלא נטענה בכתב ההגנה של המינהל, שכן לטענת המערער, טענתו של המינהל בכתב ההגנה הייתה כי חל על המקרה ההסכם החדש, ולא חל החוזה המקורי, וטענתו של המינהל לפיה גם על-פי החוזה המקורי, היה רשאי לגבות את דמי ההיתר, נטענה לראשונה בסיכומי המינהל בבית משפט קמא, ומשכך לא היה מקום לדון בטענה זו. לגופו של עניין, טוען המערער כי פרשנותו של בית משפט קמא את החוזה המקורי עומדת בניגוד לפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין ע"א 6651/99 הדר נ' קק"ל- באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(1) 241 (2001) (להלן: "פס"ד הדר"), בו נדונה פרשנותו של סעיף כמעט זהה. כן טוען המערער כי שגה בית משפט קמא בהתבססו על פס"ד בצל המחוזי, שכן פסק דין זה אינו מהווה הלכה מחייבת ואף לא תמך בטענות המינהל. מנגד, טוען המינהל כי אין להתערב בפסק דינו המוצדק של בית משפט קמא וכי דין הערעור להידחות. ראשית, טוען המינהל כי כלל לא היה מודע לכך שהמערער רכש את הנכס בשנת 1993, שכן אישר את העברת השכירות למערער רק ביום 28.6.00, כאשר זכויות החכירה בנכס נרשמו על שמו של המערער רק ביום 6.7.00. לגופו של ערעור, טוען המינהל כי צדק בית משפט קמא בקביעתו לפיה חלותו של החוזה המקורי הינו עניין משפטי שאין הכרח לאזכרו בכתב ההגנה. כן טוען המינהל כי צדק בית משפט קמא בפרשנותו את סעיף 5(2) לחוזה המקורי, שכן פרשנות זו עולה בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט בעניין בצל המחוזי, וכן עם פסק הדין ע"א 125/81 אלמגור נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם) , ופסק הדין בעניין ע"א 5492/04 מצלאוי חברה לבנין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, 7.5.06) (להלן: "פס"ד מצלאוי"). עוד טוען המינהל כי פס"ד הדר אינו רלוונטי לענייננו, הואיל והוא עסק בשאלה האם רשאי המינהל לדרוש דמי היתר, שעה שבחוזה החכירה הוסכם על הסדר שונה של הגדלת דמי החכירה, כאשר בענייננו כלל לא דובר על שינוי התנאי בחוזה החכירה אלא על פרשנותו. לבסוף, טוען המינהל כי דמי ההיתר נגבו כדין, אף בהתאם להסכם החדש, שהמערער קיבל את הוראותיו עם חתימתו עליו. דיון והכרעה לאחר ששמענו את הצדדים ועיינו בהודעת הערעור, בעיקרי הטיעון, ובתיקי המוצגים, אני סבור כי דין הערעור להתקבל, מהטעמים שיפורטו להלן. תחילה, אציין כי מסכים אני עם קביעתו של בית משפט קמא לפיה ההסכם הרלוונטי בנסיבות העניין, ושלאורו יש לבחון את טענות הצדדים הוא החוזה המקורי, שכן חוזה זה הוא שהיה בתוקף בעת מתן היתרי הבנייה לנכס בשנת 1997, כאשר ההסכם החדש נחתם רק בשנת 2000, לאחר שיחידות הדיור הנוספות כבר היו בנויות. בהתאם לכך, הסעיפים הרלוונטיים לענייננו, הם סעיף 5(2) וסעיף 8(2) לחוזה המקורי, וזו לשונם (סעיף 5(2) הובא לעיל, אך יובא כאן בשנית לשם הנוחות): "5(2) אסור לחוכר לבנות או להוסיף לבנין מבלי קבלת הסכמה מפורשת בכתב על כך מהקרן ... 8(2) במקרה של תוספת דירה או דירות יועלו בהתאם לזה גם דמי החכירה השנתיים וייחשבו על בסיס של מספר יחידות הערך היסודי בתוספת של 50% מהערך היסודי בעד כל דירה ודירה נוספת מתוך הנכסים המוחכרים". מהאמור בסעיפים הנ"ל בחוזה המקורי עולה כי תנאי מוקדם לתוספת בנייה בשטח המוחכר הוא הסכמה בכתב מטעם המינהל, כאשר לא צויין כי המינהל מוסמך להתנות את תוספת הבנייה בתשלום דמי היתר אלא הוסכם כי תוספת הבנייה תוביל להעלאת שיעור דמי החכירה בלבד, כפי שנקבע בסעיף 8(2) הנ"ל בחוזה המקורי. בפס"ד הדר נידרש בית משפט העליון, לסעיף ח(1) בהסכם החכירה, שלשונו דומה מאוד וכמעט זהה ללשון סעיף 8(2) לחוזה המקורי בענייננו, שהובא לעיל, ולמען הדיוק להלן לשון הסעיף של החוזה שנדון בפס"ד הדר: "במקרה של הוספת דירה - יועלו בהתאם לזה גם דמי החכירה השנתיים וייחשבו על בסיס של מספר יחידות הערך היסודי, שיתאים למספר הדירות בתוך הנכסים המוחכרים." כבוד השופט אנגלרד בפס"ד הדר קבע כי הסעיף מקנה למינהל סמכות להגדיל את דמי החכירה במקרה של הוספת בנייה בלבד, וכי המינהל אינו רשאי באופן חד צדדי לשנות את ההסדר של הגדלת דמי החכירה ולהעמיד תחתיו הסדר של תשלום דמי היתר. להלן, דבריו של כבוד השופט אנגלרד בפס"ד הדר בעמודים 250, 252 לפסק הדין: "...הצדדים לחוזה החכירה נתנו את דעתם על האפשרות של הוספת בנייה וקבעו לגביה את התמורה בצורה של הגדלה יחסית של דמי החכירה... התוצאה היא כי החוזה המקורי הוארך על-ידי המינהל והוא כולל בתוכו את התניה המסדירה את התמורה במקרה של הוספת בנייה. בנסיבות אלה אין המינהל רשאי לשנות באופן חד-צדדי את ההסדר של הגדלת דמי החכירה ולהעמיד תחתיו הסדר של דמי היתר." אכן, כפי שטוען המינהל לפנינו, פס"ד הדר עסק בשאלה האם המינהל רשאי באופן חד צדדי לשנות את התנאי שבחוזה החכירה, אך האמור שם יפה גם לענייננו, שכן הפרשנות העולה מפסיקתו של בית המשפט העליון בעניין הדר לסעיף הנדון בענייננו, היא שהסעיף הנ"ל בחוזה המקורי מאפשר לגבות דמי חכירה מוגדלים בלבד ולא דמי היתר, שהרי אם לא כן, לא היה צורך בשינוי חד צדדי על-ידי המינהל. זאת, כאשר מדובר למעשה בענייננו, בסעיף כמעט זהה לסעיף שנדון בפס"ד הדר, ויש לנקוט פרשנות זהה ולגזור גזירה שווה לשני הסעיפים בשני המקרים. זאת ועוד, בית המשפט העליון בעניין הדר היה מודע לשיקולים שהביא בית משפט קמא בפסק דינו, לפיהם המינהל הוא נאמן הציבור ביחס למשאב בעל חשיבות גדולה - קרקעות. יחד עם זאת, קבע בית המשפט כי חובת ההגינות ותום הלב מצד הרשות הציבורית גוברת על שיקולים אלה, בנסיבות העניין. בית המשפט העליון בעניין הדר, ביסס את פסק דינו, בין היתר, על ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28 (2001) (להלן: "פס"ד הוד אביב"), שדן במקרה שנסיבותיו דומות למקרה הנדון כאן, בו המינהל דרש תשלום דמי היתר בגין תוספות בנייה, אך חברת הוד אביב טענה להגנתה כי על-פי הסכם הפיתוח, המינהל אינו רשאי לגבות ממנה דמי היתר, שכן נקבעה בהסכם הפיתוח שנחתם בין הצדדים תמורה מוסכמת בגין שינויים בגבולות המגרש ושטחו. בית המשפט בעניין הוד אביב נדרש לפרשנותו של ההסכם וקבע, בין היתר, כי: " המינהל, כמי שמופקד על מקרקעי ישראל, פועל כנאמן הציבור לגבי קרקעות אלה ונדרשת ממנו רמת הגינות גבוהה בהתקשרו עם האזרח בהקשר לכך. מרכיב התמורה המחייב את האזרח בהתקשרות החוזית עם המינהל הינו יסודי ומהותי ביחס למכלול תנאי החוזה. חובת ההגינות החלה על המינהל בתורת רשות ציבורית מחייבת כי הוא יימנע מלהפעיל את מרותו על המתקשר הפרטי בדרך של דרישת תוספת תמורה מעבר לזו הנקובה בחוזה בהיעדר עילה ברורה לכך העולה במפורש או במשתמע מלשון ההסכם ומתוכנו... ניסיונו של המינהל לפרש את סמכותו לאשר תכניות בנייה המוגשות על-ידי היזם כמקור לזכותו לגבות תוספת לתמורה החוזית המוסכמת וכתנאי למתן אישורו לתכניות כאלה, ניסיון כזה עלול לחרוג מיישום הוגן של הוראות ההסכם ועלול לגלוש להתנהגות שנלווה לה טעם של חוסר הגינות... כשם שסמכות הרשות לגבות אגרה או היטל צריכה למצוא את עיגונה בחיקוק, כך נגזר מחובת ההגינות החלה על הרשות כי בהיותה צד לחוזה עם מתקשר פרטי, היא תימנע משימוש בכוחה ובמרותה כלפי האזרח בדרך של הצבת דרישות תשלום חוזיות שאין להן ביטוי חוזי מפורש או משתמע בבירור, וכאשר לא נקבעו קריטריונים ברורים לתשלום שהם נהירים וידועים מראש למתקשר הפרטי. דרישה זו מתבקשת מקיומן של אמות-מידה של הגינות ותום-לב החלות על הרשות הציבורית בהתקשרויותיה החוזיות." (עמודים 45-46 לפסק הדין) אני סבור כי שיקולים אלה כפי שהובאו בפס"ד הוד אביב ופרשנותו של בית המשפט העליון בעניין הדר, יפים גם לענייננו, ומשכך אין לפרש את האמור בחוזה המקורי כמקנה למינהל אפשרות לדרוש דמי היתר כתנאי להוספת הבנייה, כפי שקבע בית משפט קמא. זאת ועוד, ובניגוד לקביעתו של בית משפט קמא, אני סבור כי אין באמור בפס"ד בצל המחוזי וכן בפסק דינו של בית המשפט העליון שניתן בעניין זה (רע"א 110/06 ב.צ.ל השקעות ויעוץ בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, 4.7.06) , כדי לסייע למינהל ולתמוך בפרשנותו, שכן הנסיבות שנדונו שם שונות מהנסיבות הנדונות כאן, שכן בענייננו, כאמור, החוזה המקורי קובע כי המינהל רשאי להעלות את דמי החכירה במקרה של תוספת בנייה, דהיינו הצדדים גילו דעתם והסכימו כי במקרה של תוספת בנייה התשלום הנוסף יהיה בדמות של דמי חכירה מוגדלים, ולא בדמות של דמי היתר. לעומת זאת, בעניין בצל, היה מדובר בהוראה כללית בהסכם המתנה תוספת בניה בהסכמת המינהל, ונקבע כי שתיקתו של ההסכם בעניין דמי היתר אינה שוללת את סמכות המינהל לגבות דמי היתר. בית המשפט קבע בהתבסס על הראיות שהיו לפניו, ובאמצעות "כלים פרשניים" כי הצדדים התכוונו להחיל תשלום דמי היתר במקרה של תוספת בנייה, וזאת בהתבסס על הסעיף הרלוונטי שבחוזה המינהל, לפיו רשאי היה המינהל לסרב לתת את הסכמתו לשינוי המבוקש על-ידי החוכר ולהתנות את הסכמתו בתשלום כספי בגין השינוי הנ"ל, ומסעיף ספציפי זה, הוסק כי הצדדים התכוונו להחיל את תשלום דמי ההיתר, כאשר להבדיל, בענייננו לא קיים סעיף כזה או דומה לו אלא קיים סעיף ומנגנון ספציפי המסדיר את הגדלת דמי החכירה במקרה של תוספת בנייה. כך גם, עיון בפס"ד מצלאוי מלמד כי נסיבותיו היו שונות מהנסיבות שנדונו בעניין הוד אביב, והן שהביאו לתוצאה ולפרשנות השונה של הסכם הפיתוח, שכן הוכח בעניין מצלאוי כי דרישת תשלום דמי ההיתר על-ידי המינהל הייתה בשל שינוי זכויות השימוש שהוענקו ליזם בהסכם הפיתוח על-ידי הגדלת שיעור הניצול עקב תוספת קיבולת הבנייה ולא בגין אישור תוכניות הבנייה, כפי שנדון בעניין הוד אביב וכן בענייננו. ובנוסף, הוכח בעניין מצלאוי כי התמורה ששילם היזם עבור זכויות החכירה נגזרה מאפשרות ניצול המגרש, דבר שלא הוכח בעניין הוד אביב. הנה כי כן, ניתן לראות כי כל מקרה נבחן על-פי נסיבותיו הספציפיות והסעיפים הספציפיים שבהסכם הרלבנטי, כאשר בענייננו, נסיבות המקרה דומות לנסיבות שנדונו בפס"ד הדר (ושונות מהנסיבות שנדונו בפס"ד בצל), כאשר הוכח לדעתי, כפי שנקבע בפס"ד הדר כי הצדדים לא התכוונו במסגרת החוזה המקורי, להקנות למינהל סמכות לגבות דמי היתר בגין תוספת בניה בנכס, אלא לגבות דמי חכירה מוגדלים בלבד, כפי שהוסכם בסעיף 8(2) לחוזה המקורי, דבר ששונה בהסכם החדש, שכאמור לא חל בענייננו. לפני סיום ולמעלה מן הצורך, אוסיף כי דעתי לא נוחה מהתנהגות המינהל, שבכתב ההגנה הסתמך על ההסכם החדש, וטען באופן פוזיטיבי כי החוזה המקורי אינו חל (וכנראה לא בכדי, שכן פרשנות החוזה המקורי ונפקותו המעשית לא הייתה נוחה לו לעומת ההסכם החדש), ולאחר שהבין כי בית המשפט עומד לקבל את טענת המערער לתחולת החוזה המקורי, שינה את עמדתו וטען את טענתו בעניין החוזה המקורי. כך גם, דעתי לא נוחה מהקלות בה הטיח המינהל מספר פעמים במערער שהוא נמצא בנכס למעלה מעשרים שנה ללא ששילם למינהל דמי חכירה שנתיים, וחובותיו מגיעים למאות אלפי שקלים, ולכן אין זה צודק לבוא לקראתו בפרשנות החוזה באופן שיפטור אותו מתשלום, ואחר-כך הודתה ב"כ המינהל בדיון לפנינו שמדובר בטעות והתנצלה, שכן שולמו דמי היוון על-ידי המערער, ומן הראוי היה שהדבר היה נבדק על-ידי המינהל קודם לכן. סוף דבר אני סבור כי לא היה בסיס חוזי וחוקי לדרישת המינהל מהמערער לשלם דמי היתר בגין תוספות הבנייה בנכס, ומשכך אמליץ לחברי להרכב לקבל את הערעור, לבטל את פסק דינו של בית משפט קמא, ולקבוע כי המערער זכאי להשבת דמי ההיתר ששילם למינהל בשנת 2003, בסך של 214,724 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלומם ועד להחזרתם בפועל. במידה וההוצאות שנפסקו בבית משפט קמא שולמו, הם יוחזרו למערער בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד תשלומם ועד להחזרתם בפועל. המינהל ישלם למערער שכר טרחת עורך-דין בסך 20,000 ₪. הערבות הבנקאית שהפקיד המערער, תוחזר למערער, באמצעות בא-כוחו. ד"ר קובי ורדי, שופט השופט י' שנלר אב"ד: אני מסכים, ומצטרף לאמור בחוות הדעת של חברי השופט ד"ר קובי ורדי, כך גם בכל הקשור להתנהלות המשיב שלא הייתה ראוייה. ישעיהו שנלר, שופטאב"ד השופטת ר' לבהר שרון: אני מסכימה לחוות דעתו של חברי השופט ד"ר קובי ורדי. רות לב הר שרון, שופטת הוחלט כאמור עפ"י פסק דינו של השופט ד"ר קובי ורדי. בניהדמי היתרתוספת בניה