קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא דמי שימוש בשטח פרטי: א. בפנינו ערעור וערעור-שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בקריות (כב' השופט ערן נווה), בת"א 3069/07 מיום 15.03.11, לפיו נתקבלה תביעתו של המשיב (המערער-שכנגד) והמערערת חויבה לשלם לו סכום של 49,217 ₪ בגין דמי שימוש בשטח שבבעלותו, ולרבות הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין. ב. נטען בתביעה המקורית (מיום 29.10.07), כי המשיב הוא הבעלים הרשום והמחזיק הבלעדי של חלקות 124 + 125 בגוש 19430, שבאדמות דיר חנא, כשעל שטח חלקה 125 מוקם ביתו הפרטי של המשיב ושטחה 418 מ"ר. שטח חלקה 124 הוא 463 מ"ר. נטען בכתב התביעה, שבשנת 2002 ביצעה המערערת (המועצה המקומית) עבודות סלילה ופיתוח של כביש מספר 4, תוך חדירה לשתי החלקות הנ"ל, כשעבודות הסלילה והפיתוח בוצעו בניגוד לתב"ע. ג. ביום 14.09.02 נערך הסכם בין המערערת לבין המשיב (מוצג ב' במוצגי המערערת), ובמסגרתו נטלה על עצמה המערערת מספר התחייבויות, שנועדו להביא, בין היתר, להעברת עמוד החשמל שהיה מצוי בתוואי כביש מספר 4, למקום שיהא סמוך לגדר שתוקם לאחר מכן לכביש, באופן שהמשיב לא יהא חייב בעתיד לשמור מרחק מעמוד החשמל, ככל שיתחיל לבצע את בניית בית מגוריו, וכן התחייבה המערערת, בין היתר, לתקן כל נזק שייגרם לחצרו של המשיב, לרבות פינוי שאריות אבנים ועפר ועוד. ד. התביעה המקורית הוגשה ע"י המשיב כנגד המערערת על סך של 416,000 ₪, ואולם ביום 21.10.09 הגיש המשיב כתב תביעה מתוקן, כשסכום התביעה הוא 133,086 ₪, וזאת לאחר שהומצאה חוות דעתו של המומחה מטעם המערערת, אשר כוללת הודעה בדבר אישור תכנית תב"ע, כשהאישור הסופי היה ביום 7.10.08. לנוכח האמור לעיל הגיש המשיב בקשה לתיקון כתב התביעה והקטנת סכום התביעה, הואיל והתייתר הדיון בחלק מסעיפי הפיצויים שתבע בכתב התביעה המקורי. ה. לנוכח הפער בין חוות דעת השמאי שמטעם המשיב לבין חוות דעת השמאי שמטעם המערערת מינה בית משפט קמא את המהנדס והשמאי דן ברלינר כמומחה מטעם בית המשפט, שהגיש את חוות דעתו מיום 15.2.10. ו. בדיון שהתקיים בבית משפט קמא בתאריך 02.09.10, הציע בית המשפט לצדדים הצעה לגבי אופן ניהול התיק ואופן הדיון בסוגיות השנויות במחלוקת. בסעיף 1 של ההצעה נכתבו הדברים הבאים: "המחלוקת העובדתית היחידה, אם בכלל, הרובצת לפתחו של בית המשפט, עניינו באי קיומו או בקיומו של ההסכם. לגבי המשמעויות החוקיות של ההסכם, האם חוקי או לא חוקי, ממילא לא תעזורנה כאן שום חקירות נגדיות, מדובר בשאלה משפטית". ז. התקיימה ישיבה נוספת בתאריך 05.01.11, שבה הודיעו הצדדים כי "נסכים לסיום התיק בקדם משפט מורחב שישמש דיון סופי ובמהלכו נבקש לשמוע חקירות קצרות מאוד ולחסוך בעדויות רבות של עדים נוספים...". אחר הדברים האלה, נשמעו עדויות קצרות של המשיב עצמו ושל מנהל לשכת ראש המועצה הקודם, התאפשרה הגשת סיכומים בכתב, ובהמשך ניתן פסק דינו של בית משפט קמא. ח. השאלה שעמדה במחלוקת בין הצדדים, בראש ובראשונה, הייתה, מה דין ההסכם שנעשה בין המערערת לבין המשיב ביום 14.09.02 (מוצג ב' של מוצגי המערערת). לטענת המערערת, חרף העובדה שההסכם נחתם לא על ידי ראש המועצה, כי אם על ידי עוזר ראש המועצה, ולא בדרך שקבועה בסעיף 193 של צו המועצות המקומיות, ההסכם עומד בתוקפו, ולו גם מכוח כלל "הבטלות היחסית". ט. ואכן, במסגרת פסק דינו מציין בית משפט קמא, כי הוא מוכן "לאמץ את עמדתה של המערערת, ולפיה אין להשתמש בעובדה שעוזר ראש המועצה חתם שלא כדין על ההסכם, בכדי לפסוק לתובע את כל הפיצויים אשר הוא חפץ בהם" (עמוד 4 של פסק הדין). בית משפט קמא קיבל את עמדתה של המערערת וקבע, כי יש לאשרר את תוקפו של ההסכם. י. בית משפט קמא הוסיף וציין, שלמרות היות ההסכם בתוקף, הוא מביא בחשבון את טענות התובע, כי עמוד החשמל שהוסכם שמקומו יועתק, לא הועתק בפועל למקום שאליו תוכננה ההעתקה, אם כי הוסיף שבהיעדר דיון הוכחות מלא, אין הוא קובע מסמרות בעניין זה. ממשיך בית משפט קמא וכותב, שהואיל והמערערת לא עמדה בחובתה על פי ההסכם, ממילא תוקפו של ההסכם בטל ומבוטל ואין בו כדי למנוע מן המשיב לתבוע את הוצאותיו בגין שימוש במקרקעין שלא כדין. בהמשך מחייב בית משפט קמא את המערערת לפצות את המשיב בדמי שימוש ראויים לתקופה של 7 שנים, לפי השיעור שקבע מומחה בית המשפט דן ברלינר בחוות דעתו. יא. על פסק דין זה מלינה המערערת אשר טוענת כי היה על בית משפט קמא לדחות את תביעתו של המשיב ולחייבו בהוצאותיה של המערערת. המערערת אף מציינת כי נפלה שגגה במבוא לפסק דינו של בית משפט קמא הואיל ובית המשפט הביא שם את פרטי הצעתו מיום 2.9.10 כשבפתח סעיף 1 להצעה נאמר "המחלוקת המשפטית היחידה הרובצת לפתחו של בית המשפט", ואולם מעיון בתיק בית משפט קמא עולה כי בישיבה שהתקיימה ביום 2.9.10 נכתב, בעמ' 5, בסעיף 1 של הצעת בית המשפט: "המחלוקת העובדתית היחידה, אם בכלל, הרובצת לפתחו של בית המשפט עניינו באי קיומו או בקיומו של ההסכם..." (ההדגשה שלנו). יב. טוענת איפוא המערערת שלמעט עצם קיומו של ההסכם מיום 14.9.02, מבחינה עובדתית לא היתה אמורה לעלות כל מחלוקת עובדתית נוספת בין הצדדים, ובוודאי לא מחלוקת המצריכה את הכרעתו של בית משפט קמא, משמע ההסדר הדיוני כפי שהבינה אותו המערערת נועד להביא להכרעה בסכסוך בין הצדדים בדרך הבאה: אם ייקבע שאין הסכם מחייב בין הצדדים המסדיר את עניין הפגיעה במקרקעין של המשיב מחמת עבודות הסלילה וההרחבה, כי אז יהא המשיב זכאי לפיצויים כפי שנקבעו על ידי מומחה בית המשפט. ומנגד, אם ייפסק שההסכם מיום 14.9.02 הוא הסכם בעל נפקות משפטית כי אז לא יהא מנוס אלא לדחות את תביעתו של המשיב. יג. המשיב הגיש ערעור-שכנגד שבו הוא מלין כנגד הסכום שנפסק לזכותו בגין דמי שימוש עבור השנים משנת 2002 עד מועד פסק הדין, הימנעות מלפסוק הפרשי הצמדה וריבית, והימנעות מלחייב את המערערת בפיצוי בגין עוגמת נפש. שני הצדדים הגישו בפנינו עיקרי טיעון, וכן הוגש לנו תיק מוצגים. בישיבה שהתקיימה בפנינו ביום 22.11.11 שמענו את תמצית טענותיהם של ב"כ הצדדים בעל-פה. יד. מסקנתנו היא שדין הערעור להתקבל, וממילא דין הערעור-שכנגד להידחות. טו. מעיון בפרוטוקול בית משפט קמא מיום 2.9.2010 עולה כי בית משפט קמא הציע לצדדים מסגרת דיונית שלפיה המחלוקת היחידה שנותרה להכרעה היא בשאלת תוקפו של ההסכם מיום 14.9.02. שאלה זו היא שאלה משפטית מובהקת. טז. נבהיר, שמעיון בהצעתו של בית המשפט מיום 2.9.10, שנתקבלה על ידי הצדדים, עולה כי בית המשפט מסביר שלצורך ההכרעה בשאלת חוקיותו של ההסכם מיום 14.9.02, לא תצמח תועלת משמיעת עדויות (ולכן נשמעו עדויות קצרות ביותר) הואיל ומדובר כהגדרת בית משפט קמא "בשאלה משפטית". יז. מעיון בפסק דינו של בית משפט קמא עולה כי בסוגיה משפטית זו מסקנת בית משפט קמא היתה שההסכם מיום 14.9.02 אכן עומד בתוקפו, כפי שטענה המערערת. על כך גם אין טרוניה בערעור-שכנגד שהגיש המשיב. אולם בית משפט הוסיף וקבע, בניגוד להסכמה הדיונית אליה הגיעו הצדדים לפי הצעת בית המשפט, כי המערערת הפרה את ההסכם. קביעה זו היא קביעה עובדתית שחרגה ממסגרת ההסכמות. לא הונחה לה כל תשתית ראייתית על ידי מי מהצדדים על מנת לבסס קביעה זו, ואף לא נתאפשר להם לטעון בעניין ההפרה הנטענת ולהביא את ראיותיהם בסוגיה זו. יח. אנו מפנים בהקשר זה לדבריו של בית משפט קמא בעמ' 4 סיפא - 5 רישא של פסק הדין: "לא העלמתי את עיני מטענות התובע, כי עמוד החשמל שהוסכם עימו שמקומו יועתק, לא הועתק בפועל למקום שאליו תוכננה ההעתקה ואשר היה בו כדי לסייע לתובע. בהעדר דיון הוכחות מלא, לא אקבע מסמרות בעניין זה, אולם חזקה על הנתבעת שלו היתה פועלת להעתקת המקום כמוסכם לא קשה היה להוכיח את הדבר" (ההדגשה שלנו). אנו נוסיף, כי לא נתאפשר למערערת להוכיח שהיא קיימה את ההסכם, שכן סוגיה זו כלל לא עמדה לדיון, לנוכח הסכמת הצדדים כמפורט לעיל, כשם שגם למשיב לא היתה הזדמנות להביא את ראיותיו בעניין זה. יט. למעלה מן הצורך נוסיף עוד כי גם אילו נכונה היתה מסקנתו של בית משפט קמא כי המערערת הפרה את ההסכם מיום 14.9.02, לא היה מקום לבטל את ההסכם ולקבוע כי הוא בטל ומבוטל ולחייב את המערערת בדמי שימוש ראויים לתקופה של 7 שנים, במקום לשום ולקבוע את הנזק הספציפי של המשיב עקב הפרה של ההסכם. נוסיף, כי גם לעניין זה ראוי היה לשמוע ראיות באשר לגובה הנזק שנגרם למשיב, ככל שנגרם. כ. נוכח האמור לעיל, משנותרת בעינה קביעתו של בית משפט קמא לפיה ההסכם מיום 14.9.02 עומד בתוקפו, ונוכח הסכמת הצדדים בישיבת בית המשפט מיום 2.9.10 כי השאלה בדבר תוקפו של ההסכם היא השאלה היחידה הטעונה הכרעה על ידי בית המשפט (עיינו: פרוטוקול הדיון מיום 2.9.10 סעיף 3 שו' 25-28) ממילא, משהגיע בית משפט קמא למסקנה בדבר תקפותו של ההסכם המסדיר וממצה את מערכת היחסים בין הצדדים, לרבות התמורה בגין השימוש במקרקעין של המשיב לצורך הרחבת הכביש, היה על בית משפט קמא לדחות את תביעתו של המשיב. כא. התוצאה מכל האמור לעיל היא שאנו מקבלים את ערעורה של המערערת ומבטלים את פסק דינו של בית משפט קמא. ממילא אנו גם דוחים את הערעור-שכנגד. אנו מחייבים את המשיב לשלם למערערת שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 7,000 ₪. מזכירות בית המשפט תעביר לידי ב"כ המערערת, עוה"ד האשם דלאשה, את הפקדון שהפקיד המשיב בבית-המשפט לצורך הערעור-שכנגד, וזאת על חשבון המגיע מן המשיב. את יתרת שכר הטרחה המגיעה למערערת, ישלם המשיב למערערת בתוך 45 יום ממועד המצאת פסק-הדין, שאם לא כן ישא כל סכום שבפיגור הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. כב. ככל שהמערערת שילמה את סכום פסק הדין, או ששילמה על חשבון חיובה על פי פסק הדין, יחזיר לה המשיב כל סכום ששולם בתוך 45 יום ממועד המצאת פסק הדין, שאם לא כן ישא כל סכום שבפיגור הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומו ועד פרעונו בפועל. כג. ככל שהפקידה המערערת פקדון בקופת בית-המשפט לצורך הערעור שהגישה, תחזיר מזכירות בית-המשפט את הפקדון, ככל שהופקד, לידי ב"כ המערערת, עבור המערערת. שטח פרטידמי שימוש