אמנם עפ"י ההלכה הפסוקה, אין זכותו של המתווך לדמי תיווך נפגעת כאשר אחד הצדדים מפר את הסכם המכר. (ראה: רע"א 394/88 שושני נ' אברון בע"מ פ"ד מב (3) 573) יחד עם זאת נאמר כי : "בדמי תווך זוכה המתווך רק כשנקשרה עסקה אכיפה, היינו לאחר שמתברר שההסכם תקף. כשמתברר למפרע שהעסקה לא נקשרה כל עיקר, אין כאן חיוב בדמי תווך." (ראה ע"א 2821/91 מרכזי שליטה בע"מ נ' משיאן, פ"ד מח(4) 107 , 116) קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא דמי תיווך זכרון דברים: 1. התובעים מבקשים לחייב את הנתבעת בתשלום דמי תיווך בסך של 31,778 ₪ למרות שהצדדים לעסקת מכר מקרקעין לא חתמו על הסכם מכר אצל עורך דין. 2. במהלך שנת 2005 בקשו הנתבעת ובעלה לשעבר למכור נכס שבבעלותם, קוטג' בן 5.5 חדרים ברחוב ששת הימים 32, הוד השרון, חלקה 365 גוש 6657 (להלן: "הנכס"). הנתבעת התקשרה עם מתווכים שונים באזור שחלקם פנו אליה נוכח תלית שלט למכירה על הנכס. אין חולק, כי ביום 22.5.05 נחתם טופס הזמנת שירותי תיווך במסגרתו התחייבה הנתבעת לשלם דמי תיווך בשיעור של 2% מתמורה עתידית אשר תתקבל בגין מכירת הנכס. לגרסת הנתבעת פנה אליה עובר לחתימת הסכם התיווך מתווך בשם מר דוד כהן והציע לטפל במציאת רוכשים לנכס. עת שחתמה על הטופס השאירה לו את פרטי גרושה לטיפול בעניין ומאז לא ראתה את אותו מתווך. 3. בחלוף שנתיים - במהלך שנת 2007 - פנה לגרושה של הנתבעת מתווך ממשרד התובעים וביקש לדעת האם הנכס עודנו עומד למכירה היות שביקש להציגו ללקוחות פוטנציאליים לרכישה. לאחר שנענה בחיוב נערכו מספר פגישות בין התובע, המתעניינים ברכישה (להלן: שושנה ויהודה יחזקאל) הנתבעת וגרושה, שלבסופם סוכם שיעור התמורה בגין הנכס. בנוסף, נקבעה פגישה ליום 24.3.07 לשם חתימת זיכרון דברים בנוכחות כל הצדדים הנ"ל. לפגישה הנ"ל הביא התובע 1 טופס מודפס של זיכרון דבר ים שהפיק מרשת האינטרנט מסרו בידי הנתבעת וגרושה תוך מתן הסבר בדבר אופן מילוי פרטי הטופס לרבות אופן החתימה.   4. במעמד המפגש הנ"ל נחתם זיכרון דברים וסוכמה תמורת המכר בסך של 261,000 דולר (להלן: "זיכרון הדברים"). לטענת הנתבעת, הבינה כי זיכרון הדברים מבטא אקט של הבעת רצינות במו"מ, אולם לא ראתה בו הסכם מכר סופי ומחייב. מה גם שהעסקה עוד לא היתה בשלה משום התניות שהוכנסו בו. לעומתה, טענו התובעים כי זכרון הדברים שיקף את ההסכם המחייב בין הצדדים נוכח הכללת כל התנאים המתחייבים מהתקשרות כנ"ל.             5. הצדדים לעסקת המכר פנו בהסכמה לעו"ד גולדברג על מנת לטפל בעריכת הסכם מכר בעבורם. הצדדים חלוקים בשאלה אם בשלב זה התגבשה ההסכמה הסופית או שלמעשה לא הגיעו ההסכמות בזכרון הדברים לכלל גיבוש סופי ומחייב. לטענת התובעים לאחר הפגישה אצל עוה"ד הוכנה טיוטת הסכם ששיקפה בצורה מלאה ומדויקת את רצון הצדדים הנ"ל ובמסגרתה סוכמו הדברים שנותרו מזכרון הדברים כמו שער הדולר המנימאלי ומועדי תשלום מפורטים. לגרסת הנתבעת, נתגלעו מחלוקות בין הנתבעת לגרושה מחד ובין הזוג יחזקאל מנגד, בעניין קיבוע שער הדולר על שער מינימאלי. לכן, סוכם להידבר בחלוף מספר ימים. בשיחות טלפוניות מאוחרות לא הצליחו הצדדים הנ"ל להגיע לעמק השווה והעסקה נכשלה.   6. אין חולק, כי זמן קצר לאחר מכן קיימה שושנה יחזקאל שיחה טלפונית עם הנתבעת וביקשה לדעת האם העסקה עודנה רלוונטית. הנתבעת השיבה כי היא מנהלת משא ומתן עם רוכש חלופי אשר נכון לשלם סכום גבוה יותר וכי במידה והעסקה עמו לא תצא לפועל תדרוש הנתבעת כי הזוג יחזקאל ישא בתשלום דמי התיווך לתובעים. בחלוף מספר ימים יצר גם התובע 1 קשר עם הנתבעת וציין כי הזוג יחזקאל נכונים להוסיף את הסכום הנוסף וכי הוא מבקש לתאם פגישה בין הצדדים. הנתבעת השיבה כי עודנה מנהלת משא ומתן עם הרוכש החלופי והוא בסופו של יום רכש את הנכס תמורת 265,000 דולר. 7. התובעים פנו באמצעות ב"כ לנתבעת בדרישה לתשלום דמי התווך על פי הסכם התווך אך האחרונה השיבה פניהם ריקם לנוכח טענת בא כוחה במכתב מיום 4.6.07 כי הואיל ולא נחתם הסכם מכר בו היה מעורב מי מהתובעים וזכרון הדברים לא השתכלל לכדי הסכם אין התובעים זכאים לדמי התווך.   לטענת הנתבעת, רק במעמד זיכרון הדברים הנ"ל התוודעה לתובע 1, שגם אז לא טרח לציין בפניה או בפני גרושה, כי המתווך שהחתימה לפני כשנתיים על טופס הזמנת שירות תיווך הינו ממשרד התובעים, וכי תחויב בתשלום דמי תיווך בעבור פועלם של התובעים. לכן היתה בטוחה לטענתה, כי הסכם התיווך אינו בתוקף נוכח חלוף הזמן ונוכח העובדה שלא שמעה מאותו מתווך דבר.   טענות הצדדים   התובעים   8. לטענת התובעים זכאותם לדמי התווך הוכחה באשר נחתם הסכם תווך תקף בין הצדדים ולתובע 1 הרישיונות הנדרשים לשם ביצוע עבודתו. יתר על כן עם חתימת הסכם התיווך, החל התובע 1 בשיווק הנכס לשם מכירתו וזאת בסיועו של עובד המשרד. הנכס פורסם למכירה והוצג בפני ששה קונים שונים לכל הפחות. בנוסף הוכח, כי התובע 1 היה הגורם היעיל והבלעדי שהביא את הצדדים לעסקה לכריתת הסכם מחייב. אמנם לבסופו של דבר נחתם רק זיכרון דברים אלא שהוא מסמך הממלא אחר דרישת הכתב הנדרשת להתחייבות לביצוע עסקה במקרקעין בהתאם לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1968, והוא מהווה הסכם בפני עצמו המזכה את התובע 1 בדמי התיווך. גם אם נעדרו פרטים מסוימים מזיכרון הדברים - מועדי ותנאי התשלום - ניתנים אלה להשלמה באמצעות ראיה חיצונית, ובענייננו ע"י טיוטת הסכם המכר אשר נערכה על ידי עו"ד גולדברג. לחילופין, ניתן להשלימם באמצעות סעיפים 26 ו-41 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים").   עוד נטען ע"י התובעים כי המתווך אינו כרוך בתוצאות היחסים החוזיים שבין הצדדים ולאחר שהביאם לכדי התקשרות בהסכם מחייב אין זכותו תלוייה בסכסוך שהתעורר ביניהם. בכל הנוגע לטענת הנתבעת אודות העדר זכאות התובעים בשל הפרת הוראות חוק המתווכים נטען, כי אין לטענות שחר, ודינן להדחות לאור העדר אמינותה של הנתבעת.   הנתבעת   9. ב"כ הנתבעת מנה מספר רב של טעמים על פיהם לטענתו, אין התובעים זכאים לדמי התיווך. חלק מהטעמים הם פרוצדוראליים וחלקם מהותיים.   בין הראשונים נטען כי התובעת 2 איננה ישות משפטית ואין לה רישיון לעסוק בתיווך ואילו הסכם התיווך לא היה בתוקף במועד חתימת זיכרון הדברים בהעדר פרטים מהותיים בו ולאור העובדה כי מדובר בהסכם על תנאי. בהעדר מועד מוסכם לפקיעת התנאי ובחלוף שנתיים מיום חתימתו, התבטל הסכם התווך. כמו כן מדובר בחוזה אחיד והריבית בו חריגה.   הטענה המהותית המרכזית של הנתבעים היא כי בסופו של יום לא נחתם הסכם מכר סופי ומחייב ומכאן כי לא השתכללה זכאות לדמי תיווך. יתרה מזאת , אין לראות בזיכרון הדברים הסכם סופי ומחייב אלא מסמך המעיד על רצינות הצדדים ועל קיומו של ערוץ משא ומתן קצוב. בשלב זה העסקה טרם הבשילה וטרם נדונו מספר עניינים מהותיים.   בנוסף נטען כי התובע 1 הפר שורת חובות המוטלות על מתווך. בין אלו נמנו חובת תום הלב שבסעיף 39 לחוק החוזים וחובת ההגינות שבסעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו - 1996 (להלן: "חוק המתווכים") וכן האיסור על עריכת פעולות משפטיות עבור הצדדים לעסקה.   דיון והכרעה   הזכאות הפורמאלית   10. סעיף 14 לחוק המתווכים מפרט את תנאי הזכאות של המתווך לשכר. וזה לשונו:   "(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."   התנאים המוקדמים הפורמאליים לזכאותו של המתווך לדמי התווך על פי החוק הם הצטיידות ברשיון תווך כדין והתקשרות בהסכם תווך בר תוקף.   לאחר שהתובע 1 הציג רשיון בר תוקף, נטען ע"י הנתבעת כנגד זכאות התובעת 2 בהיותה שם מסחרי בלבד, וממילא חברת מגנום שבאמצעותה פועל התובע 1 אינה בעלת רישיון תיווך.   על פי עדות התובע 1 הוא מחזיק באמצעות התובעת 2 במהלך 17 השנים האחרונות בזכיון להפעלת סוכנות תיווך של אנגלו סכסון בהוד השרון אותה הוא מנהל. התובע 1 הודה בחקירתו כי רק הוא מבין התובעים מחזיק ברשיון תווך, יחד עם זאת על גבי טופס הזמנת התווך מופיעים פרטי שני התובעים ובנקל יכלה הנתבעת ללמוד מכך על זהות המתקשר.   11. הואיל והתובע 1 מחזיק ברישיון, נתמלאה זכותו הפורמלית לקבלת דמי התיווך. לאור מתכונת כתב התביעה, נראה כי התובעת 2 חסרת ישות משפטית, ולכן דין תביעתה להמחק כבר מטעם זה בלבד.             12. תנאי מקדמי נוסף לזכאות מתווך היא עמידה בתנאי סעיף 9 לחוק המתווכים וסעיף 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז - 1997 לפיהם יש לכלול בהסכם התיווך פרטים מלאים אודות ההתקשרות לרבות מספרי זהות של הצדדים. לטענת הנתבעת, אמנם מספר הזיהוי של מר כהן, המתווך אשר טיפל בעסקה תחילה, מופיע על גבי הסכם התיווך אולם יש לפסול אותו בהעדר מספרי הזיהוי של התובעים עצמם. עיון בהסכם התיווך מעלה כי הפרטים החיוניים והרלוונטיים מופיעים בו. ההלכה הפסוקה העדכנית מצאה לרכך את הדרישה הפורמאליסטית של הוראת חוק המתווכים ולכן נקבע כי על אף דרישת סעיף 9 לחוק המתווכים אשר הינה דרישה מהותית המבטיחה זיהוי הצדדים להסכם התיווך וגמירת דעתם הרי שבדרישת הצורה איו קדושה אלא ש:   "..הדרישה אינה דווקנית והמגמה העולה מן הפסיקה היא שלא להקפיד על דיון כל פרטיהן ודקדוקיהן של דרישות התקנות.... ברוח מגמה זו פסק בית משפט זה... שכאשר אין ספק בזהותם של המתווך והלקוח לא יהיה בחיסרון הטכני שבאי פירוט מספרי הזיהוי שלהם כדי לאיין את הסכם התיווך...".   (ראה ע"א (ת"א) 1413/04 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים 1993 בע"מ נ' מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ, ).   הזכאות המהותית   13. לאחר פרשת הראיות התמקדה המחלוקת המרכזית בשאלת התקשרות הצדדים לעסקה בהסכם מחייב.          לטענת התובעים, כרתו הצדדים זיכרון דברים שהינו הסכם מחייב לכל דבר וענין. מנגד, טענה הנתבעת כי זיכרון הדברים אינו אלא שלב משלבי המשא ומתן בלבד והוא מהווה חומר גלם לטיוטת הסכם מחייב וסופי עתידי אשר בסופו של יום לא נחתם בין הצדדים לעסקה.   זיכרון הדברים כהסכם מחייב   14. הנטל להוכחת היותו של זכרון הדברים או מסמכי ההתקשרות בגדר הסכם מחייב חל על התובעים הן משום היותם המוציאים מחברם ועליהם הראייה והן משום הנטל להוכחת התנאי לזכאות בדמי התיווך.   בית המשפט העליון נתן דעתו לסוגיה זו במסגרת פסק הדין שניתן בע"א 158/77, רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג (2) 283, אשר קבע לראשונה את מבחני העזר באבחנה בין שתי הקטגוריות לסיווגו של זיכרון דברים (עמ' 287-288):   "המבחן הראשון לתוקפו המשפטי של זיכרון הדברים הוא בכוונתם של הצדדים...על כוונה זו יש ללמוד, על פי אמות המידה של האדם הסביר, מהתנהגותם של הצדדים לפני, בשעת ולאחר ההסכמה על זיכרון הדברים ומתוכן זיכרון הדברים עצמו...בחינתו של זיכרון הדברים עצמו חייבת לשים דגש על שני עניינים: היסודות שהצדדים קבעו בזיכרון הדברים עצמו ו"נוסחת הקשר" שנקבעה בזיכרון הדברים בינו לבין החוזה הפורמלי שייחתם בעתיד...המבחן השני לתוקפו המשפטי של זיכרון הדברים הוא בקיום הסכמה כגופו של זיכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. זהו תנאי נפרד ועצמאי..."   בית המשפט למעשה מציב שני מבחנים - מבחן כוונת הצדדים לפיו נדרשת "גמירת דעת" להתקשר בהסכם מחייב במסגרת זיכרון הדברים כאשר נבחן זאת בעין אובייקטיבית, ומבחן המסוימות הנדרשת בזיכרון הדברים.   זה מכבר יצא פסק דין נוסף מבית מדרשו של בית המשפט העליון אשר סיכם סוגיה זו במסגרת ע"א 7193/08 מנחם עדני נ' מרדכי דוד, . בפסק דין זה נקבע כי:   "כפי שנפסק לא אחת, מסמך שכותרתו "זיכרון דברים" יכול בנסיבות מסוימות, להיות הסכם מחייב בפני עצמו, ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש אך "חומר גולמי" וחלק ממשא ומתן לכריתת חוזה מחייב...כדי שזיכרון דברים ייחשב להסכם מחייב, עליו להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה ולהיות מסוים די צורכו. דרישה נוספת ייחודית לעסקאות במקרקעין, היא כי המסמך יעמוד בדרישת הכתב הקבועה, כאמור, בסעיף 8 לחוק המקרקעין...".   בית המשפט ממשיך ופורט את המבחנים הנ"ל כדלקמן:   "המבחן לגמירת דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת המסמך וכן את תוכן המסמך עצמו... לעניין יסוד המסוימות, כמו גם לעניין דרישת הכתב הכרוכה בה בעסקאות מקרקעין, נפסק בעבר כי נדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים וכתובים...דרישה זאת נובעת מן התפיסה הבסיסית שאין חוזה יכול להתגבש אלא כאשר הצדדים מסכימים על מסגרתו ועל העניינים החיוניים והמהותיים שבו".   ודוק, המדובר בשני תנאים מצטברים המקיימים ביניהם זיקה והשפעה הדדית (שם):   "לעיתים, העדה חזקה על גמירת דעת נתפשת כפיצוי על מסוימות חסרה או פגומה... מנגד, היעדר מסוימות - בדגש על היעדר הסכמה לגבי פרט עיקרי - עשוי להעיד על פגם בגמירת דעתם של הצדדים". (וראה עוד בעניין זה ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' בלהה גושן ואח' פ"ד נב(4), 673, 682 בו נקבע כי יסוד המסוימות קשור בקשרי גומלין ליסוד גמירת הדעת).   אומד דעת הצדדים   15. זיכרון הדברים כולל את שמות הצדדים לעסקה לרבות מספרי זהות, כתובת הנכס, שיעור התמורה, חלוקת נטלי המס, פיצוי מוסכם, מועד מסירת החזקה והאחריות לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. בסעיף 1, המפרט את ההסכמות בנוגע לתמורה, נכתב:   "יוסכם בין הצדדים בנוכחות עורך דין".   בנוסף - ומפאת חשיבותו - אצטט את פרק ה"הערות":   "1. הסכם זה מותנה בבדיקת המסמכים ע"י עורך דין (שאין בעיה עם הנכס). 2. במידה ואופן התשלום לא יתאם לאחד מהצדדים הסכם זה מבוטל. 3. אם אחד מהצדדים מבטל את הסכם זה בלי סיבה מוצדקת כמוזכר למעלה יפצה את הצד השני ב - 5,000$ (כמפורט בסעיף 6 דלעיל)".   מהאמור לעיל עולה כי הצדדים נמנעו מלציין הסכמות בדבר חלוקת התמורה לתשלומים, מועדי התשלום ואופן התשלום (שער דולר מחייב, אמצעי התשלום ועוד). לגבי פרטים אלו סוכם כאמור כי יידונו ויסוכמו בפגישה נפרדת בנוכחות עורך דין. אין חולק כי מדובר בתנאים מהותיים ויסודיים לעסקה וכי חסרונם פוגע ביסוד המסוימות הנדרש להכרה בזיכרון הדברים כהסכם מחייב ואף מכרסם - באופן עקיף - בטענת התובעים לגמירת דעת הצדדים להתקשר בזיכרון הדברים כהסכם מחייב. השלמת פרטים יסודיים לעסקה   16. לטענת התובעים, ניתן לרפא את הפגמים במסוימות על ידי השלמת הפרטים החסרים בראיות חיצוניות כגון טיוטת ההסכם אשר נערכה על ידי עו"ד גולדברג או לחילופין באמצעות הפעלת סעיפים שונים מחוק החוזים. עיון מדוקדק בזיכרון הדברים מעלה כי הדבר בלתי אפשרי ולא ראוי כי ייעשה כן.   בפס"ד עדני מצטט בית המשפט מדבריהם של פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן בספרם "חוזים" (1991), 303, כי:   "אם מסכימים הצדדים כי עליהם להגיע להסכמה לגבי פרט עיקרי, קיימת הנחה כי לא נכרת חוזה, שכן היעדרו של הפרט העיקרי וחשיפתו של רצון להגיע להסכמה קונקרטית לגביו, מונעים שכלולו של חוזה. ההנחה היא כי ההסכם להסכים לגבי הפרט העיקרי מהווה תנאי לכריתתו של חוזה מחייב בין הצדדים, אפילו לא נתגלעה מחלוקת לגביו בעת עריכתו של ההסכם הראשוני".   ממשיך בית המשפט וקובע כי אין זה ראוי להשלים פרטים יסודיים בעסקה כאשר הצדדים גילו דעתם שמדובר ביסוד חיוני לעסקה אולם טרם הושגה בעניינו הסכמתם, וכך דבריו:   "בנסיבות אלה, אין מדובר במצב של "חסר" - משמע, היעדר התייחסות לפרט מסוים המצדיק כי בית המשפט יבחן האם ניתן וראוי להשלימו מן הדין או מן הנוהג - אלא במצב שבו הצדדים עמדו כבר בזיכרון הדברים על נושא מועדי התשלום וקבעו כי הדבר יפורט בנספח. השלמת חוזה בנסיבות אלה תכפה על הצדדים הסכמה חוזית בסוגיה שהם נתנו עליה את דעתם בעת החתימה על זיכרון הדברים, אך לא הגיעו להסכמה בעניינה. לפיכך, ניתן לומר כי בנסיבות האלה קיימת כוונה משתמעת של הצדדים, שאינה מאפשרת את השלמת החוזה".   17. נראה כי אין צורך להכביר במילים על השלכת האמור בעובדות שלפני. מזיכרון הדברים עולה מפורשות כי הצדדים גילו דעתם שתנאי התשלום יסוכמו בשלב מאוחר יותר בנוכחות עורך דין. זאת ואף יותר, הצדדים ציינו מפורשות, כי במידה ואופן התשלום לא יהיה מקובל על ידי מי מהצדדים לעסקה הרי שזיכרון הדברים מבוטל. ודוק, אין המדובר במצב בו הצדדים לא נתנו דעתם כלל לתנאי התשלום שאז יש מקום לבחון השלמת חסר זה באמצעים חיצוניים או נורמטיביים שונים. ההפך הוא הנכון - הצדדים נתנו דעתם לכך שנושא זה ידון ויוסכם בפני עורך דין בפגישה נוספת. כפי שמסבירה כב ' השופטת ברון בת.א (ת"א) 2024/06 ורד כהן נ' ברוש אהרוני, :   "בהלכה הפסוקה נמצא כי קציבת מועדים לתשלום תמורת עסקה ואופן התשלום הם ענינים עיקריים בהתקשרות בחוזה מסוג מכר זכויות במקרקעין - ועל כן העדרם מזכרון הדברים יכול שיוביל למסקנה כי לא השתכלל חוזה. כך היה למשל בעניין עדני. ...הטעם המרכזי שבגינו הגיע בית המשפט למסקנה כי בהעדר התייחסות למועדים ולאופן תשלום התמורה זכרון הדברים חסר מסוימות, הוא שבנסיבות המקרה שם פרט זה היה מהותי עבור הצדדים והיווה תנאי יסודי לקיומה של העסקה."   זכרון הדברים נשוא התביעה מלמד מפורשות כי בשני תנאים מהותיים כמו בדיקת הזכויות בנכס ואופן התשלום, טרם וגובשה הסכמה ואי השגתה מהווה עילה לביטולו.   18. גם ההוראות החוזיות שנקבעו בזכרון הדברים ואלו שנעדרו ממנו, מלמדות על מהותו של זכרון הדברים. בפס"ד ורד כהן הנ"ל הכיר בית המשפט בזיכרון הדברים כהסכם מחייב ותמך אדניו בשניים. האחד - בעובדה כי נקבע פיצוי מוסכם להפרת העסקה, השני - בעובדה כי ניתן תשלום על החשבון כבר במועד חתימת זיכרון הדברים. בענייננו, לא שולמה ולו תמורה סמלית על החשבון וזאת בניגוד למקובל והנהוג כי במועד חתימה על הסכם מכר משלם הרוכש תמורה מסוימת במועד החתימה. ברי, כי יש בכך להעיד כי זיכרון הדברים אינו הסכם סופי ומחייב.   אמנם במסגרת זיכרון הדברים הוסכם על פיצוי מוסכם בסך של 5,000$. אולם, מחישוב פשוט עולה כי שיעורו נמוך מ-2% שיעור התמורה המוסכמת. ברי, כי מדובר בסכום סמלי המעיד אמנם על כוונת רצינות במטרה לערוך משא ומתן יעיל ורציני, אולם אין לראות בו פיצוי מוסכם על הפרת הסכם מכר לנכס שתמורתו 261,000$. לראיה, בטיוטת ההסכם שנערכה על ידי עו"ד גולדברג נרשם סכום גבוה לאין שיעור בסך של 26,000$.   "נוסחת הקשר"   19. ראיה נוספת לאומד דעת הצדדים היא קיומה של נוסחת הקשר שנקבעה בין זכרון הדברים לבין החוזה הפורמאלי שיחתם בעתיד. נוסחה זו היא אותה הוראה חוזית אשר הצדדים לעסקה מסכימים כי תהא מורה על הזיקה שבין שני המסמכים הנ"ל. וכמובהר בפרשת רבינאי:   "'נוסחת הקשר' אף היא מעידה על כוונת הצדדים. אם נאמר בזיכרון הדברים המפורש כי הוא לא מטיל על הצדדים כל חיוב בטרם יעשה החוזה הפורמלי, הרי בכך הביעו הצדדים דעתם הברורה כי זיכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים, ויש להמתין לכריתתו של החוזה הפורמלי. לעומת זאת, אם הצדדים קבעו בזיכרון הדברים כי הוא מחייב אותם הרי בכך הביעו הצדדים את דעתם הברורה כי זיכרון הדברים אינו שלב ביניים אלא הוא מקור הזכויות והחובות ביניהם...". (ראה: שם בעמ' 287)   הצדדים לעסקה במקרה דנן ציינו כי תנאי התשלום (על כל פרטיהם ודקדוקיהם) יסוכמו בין הצדדים בנוכחות עורך דין. אמנם, אין זו נוסחת קשר מובהקת אולם ניתן לראות בה לכל הפחות עדות לכך שלבד משיעור התמורה אשר הוסכם בזיכרון הדברים, בקשו הצדדים להביע דעתם המפורשת כי שאר ההסכמות בנושא זה ידונו בעתיד. משמע - אומד דעת הצדדים היה לראות בזיכרון הדברים של ב משלבי המשא ומתן ולא הסכם סופי.   חוזה על תנאי   20. תנאי נוסף בפרק ה"הערות" שב זיכרון הדברים היה התניית ההסכם בבדיקת מסמכים על ידי עורך דין. מה עדויות והראיות שהובאו בפני עלה כי הכוונה הייתה לבדיקת מצבת הזכויות בנכס. מכאן, כי ניתן לראות בזיכרון הדברים חוזה מותנה עד לקבלת אישורו של עו"ד גולדברג כי מצבת הזכויות בנכס תואמת את תיאורה בידי הנתבעת וגרושה. בפועל לאחר חתימת זיכרון הדברים התקיימה פגישת השלמה למשא ומתן בנוכחות עו"ד גולדברג. פגישה זו כאמור נכשלה עקב מחלוקות סביב שער הדולר הקובע ולא נחתם הסכם סופי לאחר מכן.   תנאי נוסף בזיכרון הדברים המעיד על כוונת הצדדים הוא סעיף 3 סיפא הקובע כי זיכרון הדברים אינו מקנה זכות לרישום הערת אזהרה בטאבו. ברי, כי הסכם מכר מחייב במקרקעין כולל תנייה הפוכה מזו כדבר שבשגרה.   ממכלול העובדות והנסיבות לעיל סבורני כי אין להכיר בזיכרון הדברים כהסכם מחייב המזכה את התובעים בדמי התיווך נשוא התביעה הן לאור הפגמים במסוימות והן לאור הבעייתיות שבגמירת הדעת.   התנהגות הצדדים לאחר זיכרון הדברים   21. ב"כ התובעים טען ורק בסיכומיו כי לאחר החתימה על זכרון הדברים הושלמו מועדי התשלום ע"י הצדדים על פי ט יו טת ההסכם ולכן ניתן ללמוד מכך שטיוטה זו שיקפה את הסכמת הצדדים ורצונם. כמו כן, בסמוך לאחר כישלון העסקה התקשרה הנתבעת עם רוכש חלופי אשר רכש את הנכס בתמורה הגבוהה מהתמורה שהוסכמה עם משפחת יחזקאל. מכאן, כי לא היה ממש בטענת הנתבעת לצורך בביצוע בדיקה אודות מצב הזכויות בנכס וכי ניתן היה לחתום על הסכם תוך זמן קצר.   אין חולק, כי לאחר החתימה על זיכרון הדברים התנהל מו"מ בין הנתבעת וגרושה בקשר לתנאי ומועדי התשלום ושער הדולר המינימאלי ואף הוחלפו טיוטות הסכם מכר בין הצדדים הנ"ל. האחרונים גם נפגשו במשרדו של עו"ד גולדברג ושם גם לא הצליחו לגבש הסכם, ואף לאחר מכן בניהול שיחות בין הצדדים לא היה המשך למו"מ. לטענת ב"כ הנתבעת, בפועל, הגם שהמו"מ נמשך, הגיעו הצדדים להחלטה משותפת לסיים את המו"מ ומכאן תנא דמסייע למסקנה, כי זיכרון הדברים לא היה הסכם מחייב. מנגד טען ב"כ התובעים, כי על פי גרסת הנתבעת התקיימה בין הצדדים פגישה נוספת במשרדו של עוה"ד גולדברג שלאחריה הוכנה טיוטת הסכם המשקפת בצורה מלאה ומדויקת את רצון הצדדים. אלא שהרוכשת הפוטנציאלית חזרה בה מהסכמתה, ולכן העסקה לא התבצעה בפועל.   22. אמנם עפ"י ההלכה הפסוקה, אין זכותו של המתווך לדמי תיווך נפגעת כאשר אחד הצדדים מפר את הסכם המכר. (ראה: רע"א 394/88 שושני נ' אברון בע"מ פ"ד מב (3) 573) יחד עם זאת נאמר כי :   "בדמי תווך זוכה המתווך רק כשנקשרה עסקה אכיפה, היינו לאחר שמתברר שההסכם תקף. כשמתברר למפרע שהעסקה לא נקשרה כל עיקר, אין כאן חיוב בדמי תווך." (ראה ע"א 2821/91 מרכזי שליטה בע"מ נ' משיאן, פ"ד מח(4) 107 , 116)   אמנם, עדות הנתבעת היתה מבולבלת ותמוהה ביותר. הנתבעת לא הייתה מדויקת במועדים ותאריכים בהם התקיימו פגישות ושיחות בינה ובין הגב' שושנה יחזקאל. כך, טענה כי הפגישה השניה בה הייתה נוכחת התקיימה שבוע או יומיים לפני החתימה על זכ"ד ואילו לפני כן טענה כי הפגישה הראשונה התקיימה יומיים שלושה לפני החתימה. גם לגבי המועדים בהם שוחחה עם גב' שושנה לגבי שער הדולר המינימלי התקשתה לזכור. בסעיף 19 לתצהירה טענה כי התובע 1 לקח את זכ"ד והמסמכים ופנה לעו"ד גולדברג וכן בחקירתה טענה כי לא ייתכן שבעלה העביר את המסמכים לגולדברג. ברם, בסעיף 21 לתצהירה ציינה כי למחרת החתימה על זכ"ד היא הלכה בעצמה למשרד של עו"ד גולדברג ונפגשה עמו. גם הצהרתה בסעיף 24 לתצהירה כי לאחר שנחתם זכ"ד והעניין עבר לעו"ד גולדברג ועד שהעסקה התפוצצה הצדדים טרם סיכמו פרטים מהותיים בעסקה כגון מ ועד המסירה ומועד התשלומים אינה מתיישבת עם האמור בזכ"ד כי החזקה תועבר ב-15.8.07. וכן בחקי רה אישרה כי מסרה לעו"ד גלמן שסוכם על לוח תשלומים מפורט ועו"ד גלמן אף כתב זאת במכתב מ-4.6.07. לאחר מכן שינתה גרסתה וטענה כי הצדדים סיכמו ביניהם את כל פרטי העסקה כולל מועדי תשלום ושער דולר מינימלי וטיוטת החוזה של עו"ד גולדברג מעידה על כך. בפעם אחרת היא טוענת כי לא סוכמו פרטים אלו .   ברם, רק על עדות זו מבססים התובעים את טענתם בנוגע לכריתתו של הסכם מחייב. למעשה היתה עדות התובעים חסרת תשתית עובדתית רלבנטית לשאלה המרכזית ביותר שבמחלוקת, וחלף האפשרות להעיד את מי מבני משפחת יחזקאל בחרו לתמוך טענותיהם על משענת קנה רצוץ בדמות עדותה של הנתבעת.   המנעות התובעים מלזמן לעדות את משפחת יחזקאל אשר מי מהם יעיד על כוונת הצדדים בחתימת זיכרון הדברים או בהתנהלות הצדדים לאחריו, עומדת להם לרועץ. משנשאל התובע 1 לפשר מחדלו זה השיב כי לא סבר שיש לעדותם חשיבות. בהתאם לכלל הראיה הטובה ביותר ולכלל בדבר הימנעות מהבאת ראיות נראה כי מחדל זה יעמוד לחובת התובעים. יפים דברי בית המשפט בעניין זה במסגרת ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' פרץ רוזנברג פ"ד מז(2) 605:   "...כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת נגדו..."   וכן בע"א 293/90 פיליפ גרינהולץ נ' יעקב מרמלשטיין, :   "...ככלל אי העדתו של עד רלוונטי, אשר יש בעדותו כדי לתרום לגילוי האמת, יוצרת הנחה כי דבריו היו עלולים לתרום לערעור גרסתו של הצד שהיה אמור להזמינו ולא עשה כן...".   יתר על כן ובעיקר, יצוין כי לא הוצגה ראיה אמינה כי התגבשה גמירות דעת בין הצדדים לאחר זכרון הדברים, שלגביו כבר קבעתי אחרת. גם פניותיה של הגב' יחזקאל אל הנתבעת לחדש את המו"מ וגם פניותיו של התובע 1 בעצמו לא הועילו להביא לכדי כריתת הסכם מחייב שבין הצדדים. מכאן, שלא ניתן ללמוד מההתנהגות המאוחרת לזכרון הדברים על התגבשות הסכמה מחייבת בין הצדדים. במסקנתי זו יש כדי להביא לדחיית התביעה.   איון הזכאות לדמי תיווך נוכח הפרת הוראות החוק   23. לאור הקביעות דלעיל מתייתר הצורך בהתייחסות לטענות הנוספות של הנתבעת ואעשה כן למעלה מן הצורך ובתמציתיות. לטענת ב"כ הנתבעת, הפרו התובעים את הוראות סעיפים 12 ו-14 לחוק, וזאת בשל התנהגותם כדלקמן: ראשית, פעלו בחוסר תום לב והגינות באי חשיפת קיומו של הסכם תיווך חתום ע"י הנתבעת כשנתיים עובר לפנייתם המחודשת. שנית, סייעו לעריכת מסמך בעל אופי משפטי, וזאת על דרך הבאתו של זיכרון דברים מוכן למפגש וסיוע לצדדים למלאו.   24. טענת העדר תום לב והעדר הגינות מצד התובעים מעוגנת רק בעדות הנתבעת. על פי הצהרתה היה זה אדם בשם דוד כהן שפנה אליה ביום 22.5.05 וביקש לאפשר לו להציג את הנכס למכירה. הנתבעת מודה, כי חתמה על הטופס וביקשה שיצוין בו מס' הטלפון הנייד של גרושה, שטיפל במכירת הבית ועמד בקשר עם מתווכים שונים. עוד הוצהר ע"י הנתבעת כי ראתה את המתווך הנ"ל בפעם הראשונה עת נחתם הסכם התיווך ומאז לא היה לה קשר עימו ומעולם לא הציג בפניה או בפני גרושה כל קונה פוטנציאלי. כך גם הניחה כי לא ביצע פעולת תיווך בקשר לנכס.   רק אחת משתי ההצהרות הנ"ל קיבלה תמיכה ישירה אצל ראיות התובעים. לעומת המפורט בכתב התביעה על פיו הנתבעת היא זו שפנתה למשרד התובעים, הצהיר התובע 1 כי הנתבעת חתמה על הסכם תיווך שבמסגרתו התחייבה לשלם דמי תיווך. לעומת זאת, בין הצדדים התגלעה מחלוקת בשאלת פעילות התובעים מאז חתימת הסכם התיווך עד להצגת הקונים נשוא התביעה ועד כמה היה בינן זיקה לפעילותו האחרונה של התובע 1.   לטענת התובעים, עם חתימת הסכם התיווך החלו בשיווק הנכס בסיועו של מר צ'כובסקי. בתצהירו, טען מר צ'כובסקי, כי אכן הציג את הנכס למספר רוכשים פוטנציאליים. כך גם העיד התובע 1 בחקירתו הנגדית כי פרסמו את הנכס למכירה בעיתונות. מנגד, טענה הנתבעת כי למעט הפגישות עם משפחת הרוכשים לא נעשו פעולות שיווק. להוכחת טענותיהם הציגו התובעים טפסי הזמנת שירותי תיווך על ידי רוכשים פוטנציאליים. הנתבעת טענה כי הטפסים הוגשו שלא כדין ובכל מקרה ניכר עליהם כי הוכנו לצורך התביעה.   בחקירתה עומתה הנתבעת עם גרסת התביעה כפי שעלתה מתצהירי עדי התביעה, על פיה הוצג הנכס ע"י מתווכים מטעם התובעת 2 שטיפלו בשיווק הנכס, והשיבה כי הגם שהגיעו מתווכים לנכס הרי לא היו אלו מטעם התובעים. לאחר מכן, כבר היתה יותר מסויגת, והודתה כי אינה זוכרת מניין הגיעו האנשים לביתה ואם מטעם התובעת 2. עוד ביקשה לציין, כי גרושה היה בקשר עם מתווכים, אולם לא הזכיר אנשים שהוצגו ע"י התובעת 2. למרות זאת, הודתה, כי גרושה שהיה בקשר עם מתווכים, ראה גם קונים מתעניינים שהגיעו לנכס שעה שהיא לא נכחה בבית. אמנם בעדותם של שני עדי התביעה לא מצאתי גרסה מובהקת ומוכחת. מר צ'כובסקי העיד כי אזכור הנכס בטפסים אינו מהווה ראיה לביקור הלקוחות בנכס בפועל ואילו התובע 1 העיד כי אזכור הנכס בטפסים מעיד בהכרח על ביקור לקוחותיו במקום. בהקשר זה אבקש לציין כי מתבקש היה שהתובעים - על מנת להוכיח טענתם הנ"ל - יגישו תצהירים מטעם לקוחותיהם אשר ביקרו בנכס או לכל הפחות אלה אשר התובעים הציעו להם את הנכס כאופציונאלי. בנוסף, יכלו התובעים להוכיח את טענתם על ידי הצגת מודעות הפרסום אשר פרסמו לטענתם. ברם, גרסתה הנחרצת של הנתבעת כי התובעים לא עשו דבר לרבות פעולות שיווק כלשהן מאז החתימה על זיכרון הדברים ועד להצגת הרוכשים נשוא התביעה היתה מעוגנת בעדות מגמתית באופן ברור. כמו כן אין להתעלם מהעובדה כי עדותה היא עדות בעל דין, שבהתאם לסעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש] תשל"א - 1971 נדרש לה סיוע ממקור חיצוני אשר לא הובא - הגם שלא הייתי זוקפת לחובתה את אי העדת גרושה לנוכח מאמציה בעניין שכשלו.   25. בכל הנוגע לסיוע שניתן לצדדים במילוי זיכרון הדברים נתתי אמון בעדות התובע 1 בדבר המנעותו מליטול חלק במו"מ בין הצדדים עת שישבו הצדדים ודנו בתניות זיכרון הדברים ועת שהוא יחד עם מר צ'כובסקי יצאו את הנכס. במאמר מוסגר יצוין, כי ב"כ הנתבעת נתן בסיכומיו משקל אמין לעדות זו בהקשר אחר. ברם, כאמור, כל עוד לא השתכלל זיכרון הדברים לכדי הסכם מחייב, אין התובע 1 זכאי לשכר.   לסיכום   26. לאור האמור, התביעה נדחית. אינני עושה צו להוצאות לנוכח התנהלות שני הצדדים כמתואר. חוזהזכרון דבריםדמי תיווךתיווך