קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא דמי תיווך ללא חתימה על חוזה מכר: הרקע 1. עניינה של התובענה שלפנינו, זכאותו של התובע לדמי תיווך בעסקת מקרקעין שברחוב שדרות החושן 34/3 במבשרת ציון (להלן - הדירה), שבבעלות הנתבע 3 (להלן - המוכר). 2. התובע הינו מתווך מקרקעין, בעל רישיון על פי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן - חוק המתווכים), ובעל משרד א. רפי נכסים והשקעות. 3. על פי כתב התביעה, המוכר פנה אל התובע לקבלת שירותי תיווך, וביום 23/1/06 חתם על טופס הזמנת שירותי תיווך על פי חוק המתווכים, שצורף כנספח א' לכתב התביעה (להלן - הטופס). כבר כעת יצויין, כי הטופס אינו עומד בדרישות החוק ותקנות המתווכים במרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 (להלן - התקנות), הואיל ולא מצויינים בו כל הפרטים הדרושים, כגון תיאור הנכס נושא פעולת התיווך ומחיר העסקה המבוקשת, אלא מצויין פרט אחד בלבד - דמי תיווך בשיעור של 1.5% ממחיר המכירה הכולל של הנכס (שכאמור לא פורט מהו). 4. לגבי הנתבעים 1 ו-2 (להלן - הנתבעים) נטען בכתב התביעה, כי הם פנו אל התובע בסוף שנת 2007 לצורך קבלת שירותי תיווך, אך מפאת היכרות קודמת לא נחתם הסכם לקבלת שירותי תיווך כנדרש על פי חוק המתווכים, אלא הנתבעים הבטיחו לתובע דמי תיווך בהסכם בעל פה. 5. ביום 2/11/07 נחתם בין הצדדים זכרון דברים לגבי הדירה, שצורף כנספח ב' לכתב התביעה (להלן - זכרון הדברים). בזכרון הדברים, שנחתם בנוכחות הוריה של הנתבעת 2 ובנוכחותו של התובע, נקבע כי הדירה תימכר לנתבעים במחיר של 295,000 $ ,ותימסר להם ביום 30/6/08. בסעיף 3 לזכרון הדברים נאמר: "עמלת תיווך של המוכרים שהיא 2% + מע"מ תשולם על ידי הרוכשים ולא על ידי המוכרים, וזאת בנוסף לעמלת תיווך של הרוכשים". בסעיף 6 לזכרון הדברים נאמר: "ביום ראשון 4/11/07 ייפגשו עו"ד של הצדדים על מנת לסגור את יתר הסעיפים ותנאי תשלום בין הצדדים". 6. אין מחלוקת בין הצדדים כי על אף החתימה על זכרון הדברים - לא נחתם בסופו של דבר הסכם מכר, והעסקה לא יצאה אל הפועל. יצויין, כי על פי עדותו של הנתבע 1 (פרוטוקול עמ' 16 שורות 1-3), בין הנתבעים התגלע סכסוך כחודש לאחר החתימה על זכרון הדברים, והם התגרשו בתחילת 2008, אולם בעת החיפושים אחר דירה לא היה כל סכסוך ביניהם. 7. התובע דורש מהנתבעים, על סמך זכרון הדברים, דמי תיווך בשיעור של 4% משווי הדירה בתוספת מע"מ, ולחלופין - 2% בתוספת מע"מ מהמוכר ו-2% בתוספת מע"מ מהנתבעים (ראה סעיף 27 לכתב התביעה). בסך הכל דורש התובע סכום של 51,518 ₪. 8. הנתבעים טוענים כי התובע אינו זכאי לדמי תיווך, לא מכוח חוק המתווכים, הואיל ולא נחתם בין הצדדים הסכם למתן שירותי תיווך, וגם לא מכוח זכרון הדברים הואיל ולא נכרת בין הצדדים בסופו של דבר חוזה מכר מחייב. 9. המוכר הגיש אמנם כתב הגנה ביום 18/6/08, אולם בחר שלא להגיש תצהירי עדות ראשית מטעמו, על אף אורכה שניתנה לו בהחלטה מיום 25/3/10, ואף לא התייצב לדיון ההוכחות שהתקיים ביום 2/11/10. דיון והכרעה 10. השאלות שעומדות בפנינו בתיק זה הינן: (א) האם זכאי התובע לדמי תיווך מהנתבעים מכוח חוק המתווכים; (ב) אם התשובה לשאלה (א) תהא שלילית - האם זכאי התובע לדמי תיווך מהנתבעים מכוח זכרון הדברים; (ג) האם זכאי התובע לדמי תיווך מהמוכר בהעדר תצהירי עדות ראשית מטעמו ובהיעדר התייצבותו. האם זכאי התובע לדמי תיווך מכוח חוק המתווכים 11. על פי סעיף 14(א) לחוק המתווכים, הזכאות של מתווך לדמי תיווך מאת לקוח מותנית במילוי כל התנאים שנקבעו, באופן מצטבר, והם: (א) קיומו של רישיון תיווך במקרקעין; (ב) מילוי אחר כל הוראות סעיף 9 לחוק, שעניינו דרישה לחתימה על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, ושבה נכללו כל הפרטים אשר נקבעו בתקנות; (ג) היותו של המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. 12. הואיל ואין ספק בעיני כי התובע לא עמד בדרישות סעיף 9 לחוק המתווכים, לא לגבי המוכר ולא לגבי הנתבעים - הרי שאין הוא זכאי לדמי תיווך מכוח חוק המתווכים. בעניין זה ראיתי לקבל את טענת הנתבעים לפיה אין לראות בזכרון הדברים הסכם תיווך לפי סעיף 9 לחוק המתווכים. חוק המתווכים מתייחס באופן מפורש להזמנת שירותי תיווך אשר צריכה לעמוד בדרישות דווקניות שנקבעו בחוק ובתקנות, ואין לראות בזכרון הדברים, המהווה הסכם בין המוכר לנתבעים למכירת הדירה, כהזמנת שירותי תיווך וזאת גם אם בסעיף 3 לזכרון הדברים ישנה התייחסות לדמי תיווך. 13. משהגעתי למסקנה האמורה, מתייתר הצורך להתייחס ליתר טענות הנתבעים בדבר הפרת הוראות חוק המתווכים על ידי התובע, כגון הכחשת היותו הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים, או הפרת סעיף 12 לחוק המתווכים, שעניינו איסור סיוע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה (ראה סעיפים 23-65 לסיכומי הנתבע 1 וסעיפים 8-32 לסיכומי הנתבעת 2). 14. לאור אמור, אני קובעת כי התשובה לשאלה הראשונה, שפורטה בפסקה 10 לעיל, הינה שלילית והתובע אינו זכאי לדמי תיווך מכוח חוק המתווכים. האם זכאי התובע לדמי תיווך מכוח זכרון הדברים 15. הואיל ואין מחלוקת כי בסעיף 3 לזכרון הדברים נקבעו הסכמות לעניין זכאותו של התובע לדמי התיווך - עלינו לבחון את מעמדו המשפטי של זכרון הדברים, ובמלים אחרות, האם מדובר בהסכם מחייב בכל הנוגע לעסקת המקרקעין, לרבות דמי התיווך. 16. הלכה פסוקה היא, כי לצורך הכרעה האם זכרון דברים הינו הסכם בעל תוקף מחייב - יש לקבוע קיומם של שני מבחנים מצטברים: (א) האם היתה כוונה ליצור קשר חוזי מחייב עם ההסכמה על זכרון הדברים; (ב) קיומה של הסכמה בזכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה (ראה ע.א. 158/77 רבינאי נ' מן שקד בע"מ (בפירוק) פ"ד ל"ג(2) 281; ע.א. 7193/08 עדני נ' דוד . 17. עיון בזכרון הדברים מעלה כי התקיימו בו שני המבחנים האמורים, גם יחד. 18. לעניין הכוונה ליצור קשר חוזי - מנוסח זכרון הדברים עולה כי לצדדים היתה כוונה ברורה להתקשר בהסכם מחייב, נקבעו בסעיף 4 לזכרון הדברים פיצויים מוסכמים בסכום של 30,000 $ בשל הפרתו, ואף שולמו "דמי רצינות" כאמור בסעיף 5 לזכרון הדברים. בע.א. 602/72 שוק הלוי נ' מוכתר, פ"ד כ"ח(1) 519 נפסק: "עצם קביעתה של סנקציה בגין ביטול העסקה מלמד באופן ברור כי כוונתם של הצדדים היתה להתחייב זה לזה בעסקת מכר וכי זכרון הדברים מקים זכויות וחובות ביחסים שביניהם. העובדה שבמועד חתימתו של זכרון הדברים שילמו התובעים לנתבעים מקדמה בסך 10,000 $ על חשבון התמורה תומכת אף היא במסקנה זו - שכן מדובר בסימן חיצוני נוסף לרצינות כוונותיהם". מכאן, שהתקיים המבחן הראשון לגבי זכרון הדברים דנן. 19. לעניין קיומם של הפרטים המהותיים בזכרון הדברים - זכרון הדברים אכן כולל את הפרטים המהותיים (שמות הצדדים להתקשרות, תיאור הנכס הנמכר, המחיר ומועד המסירה). אמנם זכרון הדברים אינו כולל את תנאי התשלום, אולם נקבע בו כי הצדדים ייפגשו יומיים לאחר החתימה על ההסכם עם עורכי הדין של הצדדים וזאת "על מנת לסגור את יתר הסעיפים ותנאי תשלום בין הצדדים". בע.א. 692/86 בוטקובסקי נ' גת פ"ד מד(1) 57 נקבע, כי ניתן להכיר בהסכם כבעל מסויימות מספקת גם כאשר לא ניתן היה למצוא בו את "התנאים החיוניים לעסקה", וזאת כאשר פרטים אלה ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל. סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, קובע: "פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים ובאין נוהג כזה - לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים". הואיל בחוזי מכר מקובל שהתמורה משתלמת בתשלומים כפי שנקבעים בין הצדדים - אין לומר כי עקב חסרונם של התשלומים ומועדיהם בזכרון הדברים משולל זכרון הדברים מכל נפקות, שכן פרטים אלה ניתנים להשלמה. 20. על רצינותם של הצדדים לגבי העסקה וכוונתם להתקשר בהסכם מחייב במעמד החתימה על זכרון הדברים מעידה הנתבעת 2 בעדותה (פרוטוקול עמ' 19 שורות 16-19), לפיה הוריה הגיעו אף הם למעמד החתימה ונתנו את ברכתם. משמע שזכרון הדברים נראה "גמור" מבחינת הצדדים. זאת ועוד, אילו סברו הנתבעים כי זכרון הדברים אינו מחייב אותם - מדוע זה טרחו להודיע על ביטולו ? (ראה עדות הנתבע 1 בפרוטוקול עמ' 17 שורות 20-21) וכן עדות הנתבעת 2 בפרוטוקול עמ' 20 שורות 17-18). 21. לאור האמור אני קובעת כי יש לראות בזכרון הדברים הסכם מחייב. 22. הנתבעים העלו טענה לפיה גם אם מדובר בהסכם מחייב, הרי שהוא בוטל לאחר החתימה עליו, ומכאן שעסקת המכר לא הסתיימה, ולכן התובע אינו זכאי לדמי התיווך. אין בידי לקבל טענה זו. משנקבע כי זכרון הדברים הוא הסכם מחייב, הרי שגם ההסכמות שבו לעניין דמי התיווך הינן בגדר הסכמות מחייבות לטובת התובע. בהקשר זה ראיתי לקבל את עמדת התובע לפיה יש לראות בזכרון הדברים הסכם לטובת צד שלישי (התובע), אשר בו זיכו הנתבעים את התובע בתשלום דמי התיווך, וזאת גם אם בסופו של דבר העסקה לא יצאה אל הפועל וזכרון הדברים בוטל. 23. הפסיקה קובעת כי מתווך זוכה בשכרו משהביא את הצדדים לידי הסכם מחייב, והעובדה שהצדדים לא מימשו את ההסכם או לא קיימו אותו אינה שוללת מהמתווך את שכרו, אלא אם הותנה אחרת (ראה למשל ע.א. 107/86, 113 חסין נ' בלס ואח' פ"ד מב(1) 517 וכן רע"א 394/88 אנגל וציון שושני נ' אברון את פורת בע"מ פ"ד מב(3) 573). במקרה דנן, לא הותנה כי התובע לא יהא זכאי לדמי התיווך אם זכרון הדברים יבוטל, ואין לנתבעים ולמוכר להלין אלא על עצמם כי קבעו מה שקבעו לענין דמי התיווך בזכרון הדברים, מבלי להתנות כאמור. 24. על כן אני קובעת, כי התובע זכאי לדמי התיווך מכוח ההסכמה שבין המוכר והנתבעים במסגרת זכרון הדברים. שיעור דמי התיווך 25. הואיל והמוכר לא מצא לנכון, כאמור, להגיש תצהירי עדות ראשית מטעמו ואף לא התייצב לדיון - יש לראותו כמסכים לטענת התובע כי על אף האמור בזכרון הדברים עליו לשאת במחצית עמלת התיווך, דהיינו שיעור של 2% בתוספת מע"מ. הואיל ולא היתה מחלוקת כי עמלת התיווך שעל הנתבעים, כרוכשים, היה לשלם לתובע זהה לזו של המוכר - הרי שגם הנתבעים חייבים לשלם לתובע עמלת תיווך בשיעור של 2% בתוספת מע"מ. סוף דבר 26. לאור כל האמור - התביעה מתקבלת. הנתבעים 1 ו-2, ביחד ולחוד, ישלמו לתובע תוך 30 ימים מחצית מסכום התביעה, דהיינו סך של 25,759 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (18/2/08) ועד לתשלום המלא בפועל. גם הנתבע 3 ישלם לתובע, במועד שנקבע, סכום של 25,759 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כאמור. 27. אשר להוצאות ושכר טרחת עו"ד - כל צד, הנתבעים 1 ו-2, ביחד ולחוד, והנתבע 3, ישלמו לתובע מחצית מהוצאות המשפט, וכן שכר טרחת עו"ד בסכום של 4,000 ₪, ובסך הכול שכר טרחה בסך 8,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל . חוזהמסמכיםדמי תיווךתיווךהסכם מכר