קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא דמי תיווך על עסקה שלא נסגרה / דמי תיווך על עסקה שלא יצאה לפועל: מבוא ועובדות מוסכמות: 1. האם התובע זכאי לקבל מהנתבעים דמי תיווך בעקבות חתימת זיכרון דברים על תנאי לרכישת נכס מקרקעין אף כי בפועל זיכרון הדברים בוטל משלא התקיים התנאי הקבוע בו. זו עיקר המחלוקת בתביעה דנן והיא תידון ותוכרע להלן. 2. התובע הינו מתווך במקצועו ובעל משרד לשירותי תיווך בזיכרון יעקב. הנתבעים הינם בני זוג אשר במועדים הרלוונטיים לתביעה התעניינו ברכישת דירת מגורים בזיכרון יעקב. לצורך כך הנתבעים פנו לתובע, באמצעות מתווך אחר אשר עבד במשרדו דאז, מר אלי שגיב ( להלן "שגיב"), לצורך קבלת שירותי תיווך. 3. ביום 17.1.07 חתמו הנתבעים על טופס "הזמנה בכתב לקבלת שירותי תיווך במקרקעין" (להלן "הסכם התיווך") ולפיו הם התחייבו לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור של 1.25% ממחיר הדירה אשר ירכשו. כן נקבע בהסכם התיווך כי התחייבות הנתבעים לתשלום דמי תיווך "תהיה תקפה גם אם העסקה ו/או זיכרון הדברים שייחתמו, יבוטלו לאחר מכן מכל סיבה שהיא". 4. משנחתם הסכם התיווך הציג התובע, באמצעות שגיב, לנתבעים מספר דירות מגורים בזיכרון יעקב ובין היתר הוצגה להם דירת מגורים ברח' הגפן 21 שבבעלות בני הזוג גלינה ואנטולי נחשונוב (להלן "הדירה" ו-"המוכרים" בהתאם). 5. ביום 23.3.07 התקיימה פגישה בנוכחות הנתבעים, המוכרים וכן שגיב (להלן "הפגישה") ובמהלכה חתמו הנתבעים יחד עם המוכרים על זיכרון דברים מותנה לרכישת הדירה בתמורה לתשלום סך של 540,000$ (דולר ארה"ב) (להלן "זיכרון הדברים"). על חשבון התמורה הנ"ל שילמו הנתבעים מקדמה לידיו הנאמנות של ב"כ המוכרים בסך של 5,000$ וסוכם כי הסכום יוחזר לנתבעים למקרה והעסקה לא תצא אל הפועל (להלן "המקדמה"). בזיכרון הדברים הצהירו המוכרים כי על זכויותיהם בדירה רובצת משכנתא וכי מתנהל הליך בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בשל חריגות בנייה ואשר בעקבותיהם הוצא צו הריסה על חלק מהדירה. בנסיבות העניין, נקבע בסעיף 5 לזיכרון הדברים תנאי מתלה, בזו הלשון: "זיכרון הדברים ייכנס לתוקף רק אם ימציא המוכר אישורים מלאים או מקורים מכל רשויות התכנון והבנייה, לרבות וועדה מקומית לתכנון ובנייה, מהנדס המועצה, והכל להנחת דעתו של הקונה, וזאת תוך תקופה של". בפועל, מעולם לא המציאו הנתבעים לתובעים את האישורים כאמור בסעיף 5 לזיכרון הדברים. 6. לאחר חתימת זיכרון הדברים נודע לנתבעים כי רשויות המס הטילו עיקול על זכויות המוכרים בדירה וכי בין הצדדים, רשויות המס והמוכרים, מתנהל הליך משפטי. 7. בהמשך, במועד שלא הוברר, חתמו המוכרים והנתבעים על הסכם לפיו בוטל זיכרון הדברים, הצדדים הצהירו כי אין למי מהם טענות או דרישות האחד כלפי משנהו והמקדמה אשר שילמו הנתבעים הושבה לידם (להלן "הסכם ביטול זיכרון הדברים"). 8. לאחר חתימת זיכרון הדברים הציג התובע או מי מטעמו לנתבעים דירות מגורים נוספות מהמאגר שברשותו, אולם בסופו של יום הם רכשו דירה באמצעות מתווך אחר. טענות הצדדים בתמצית: 9. לטענת הנתבעים זיכרון הדברים נחתם במטרה לקבע את מחיר הדירה מאחר ומר שגיב התרה בהם לעשות זאת בנימוק כי משפחה נוספת התעניינה ברכישתה. אחיה של הנתבעת, עו"ד ניב זר (להלן "עו"ד זר"), ניסח את זיכרון הדברים ומאחר ועל חלק מהדירה הוצא צו הריסה, הוא דאג לכלול בו תנאי מתלה כמצוטט לעיל. זיכרון הדברים אינו הסכם מחייב וכניסתו לתוקף הותנתה בהמצאת אישורים על ידי המוכרים לעניין ביטול צו ההריסה. משלא הומצאו אותם אישורים, זיכרון הדברים לא נכנס לתוקף ועל כן אין מוטלת עליהם החובה לשלם לתובע דמי תיווך. כמו כן, במהלך קיום הפגישה שוחחה הנתבעת עם אחיה, עו"ד זר, אשר הנחה אותה להסדיר עם שגיב את עניין דמי התיווך כך שהנתבעים לא יחויבו בהם אם העסקה לא תצא אל הפועל. השיחה בין הנתבעת לבין עו"ד זר הושמעה ברמקול בטלפון הסלולארי של הנתבעת ובמהלכה הבטיח שגיב כי דמי התיווך למשרדו ישולמו רק לאחר חתימת ההסכם. הנתבעת ביקשה לכלול הוראה ברוח אותם דברים בהסכם התיווך אולם שגיב הודיע לה כי ההסכם אינו ברשותו אך אין מה לדאוג בעניין זה. בהמשך, הוקלטה שיחה שהתנהלה בין הנתבעת לבין שגיב ובה הוא חזר על תוכן הדברים. התובע הטעה את הנתבעים משלא גילה בפניהם מבעוד מועד כי על הדירה רובץ עיקול לטובת רשויות המס. משנודע הדבר לנתבעים הם הציעו למוכרים להפקיד את סכום העיקול בידיו הנאמנות של בא כוחם, אולם ההצעה נדחתה. משלא ניתן היה להגיע להסכמות עם המוכרים ביחס לצו העיקול וכן מאחר וצו ההריסה לא הוסר ולא נמסרו לתובעים האישורים להם התחייבו המוכרים, הנתבעים דרשו להשיב לידם את המקדמה. אולם, המוכרים התנו השבת הכספים בחתימה על הסכם וויתור הדדי ולפיכך לא היה מנוס מחתימת הסכם ביטול זיכרון הדברים. לאחר חתימת אותו הסכם, אכן כספי המקדמה הוחזרו לנתבעים. משלא עלה בידי התובע לאתר דירה אחרת עבור הנתבעים העונה לצרכיהם, הם פנו למתווך אחר ובאמצעותו רכשו דירת מגורים. ממכלול הנסיבות כמתואר לעיל, התובע אינו זכאי לקבל דמי תיווך. 10. לטענת התובע, בהתאם להסכם התיווך הוא זכאי לקבל מהנתבעים דמי תיווך, אף באם עסקת המכר לא הושלמה. טענת הנתבעים ולפיה במהלך הפגישה שגיב הבטיח כי תשלום דמי התיווך יהיה בכפוף לחתימת חוזה מכר לא הוכחה במשפט ואינה עולה מעדותו של שגיב או מתמליל השיחה המוקלטת בינו לבין הנתבעת. אף המוכר, מר נחשונוב, שהעיד במשפט לא תמך בעדותו בגרסת הנתבעים. למעלה מהצורך, טענת הנתבעים הינה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב וגם מטעם זה אין לקבלה. זיכרון הדברים יצר התקשרות מחייבת הואיל והוא משקף את גמירות דעתם של המתקשרים בו, הנתבעים והמוכרים, יש בו מסוימות וככל שפרט זה או אחר חסרים בו, ממילא ניתן להשלימם על פי דין. העובדה כי הנתבעים שילמו מקדמה על חשבון תמורת הדירה בהתאם לזיכרון הדברים וכי הם חתמו עם המוכרים על הסכם לביטולו, תומכים במסקנה כי עסקינן בהתקשרות מחייבת. התנאי המתלה שבזיכרון הדברים אינו גורע מתוקפו המחייב, מה גם ובהסכם התיווך אין זכר לתנאי ואף נקבע בו כי על הנתבעים לשלם לתובע דמי תיווך ללא קשר להשלמת העסקה. באשר לצו העיקול שהוטל על ידי רשויות המס, לא הוכח כי התובע ידע על קיומו מבעוד מועד וכפי שלא הוכח כי הנתבעים הסתמכו על מצג התובע או מי מטעמו בדבר אי קיום צו העיקול. הנתבעים לא טרחו לבדוק את קיומו של העיקול טרם חתימת זיכרון הדברים לפיכך אין להם אלא להלין על עצמם. בסופו של יום, הנתבעים הסתלקו מזיכרון הדברים הואיל והם איתרו נכס אחר והעדיפו אותו על פני הדירה. מכל הטעמים כמפורט לעיל יש לחייב את הנתבעים בתשלום דמי תיווך לתובע בסך של 59,937 ₪ ליום הגשת התביעה. דיון: 11. במסגרת הדיון בתביעה הוגשו תצהירי עדות ראשית של התובע, שני הנתבעים ועו"ד זר מטעמם. כל המצהירים נחקרו בפניי וכן העידו מטעם התובע מר שגיב והמוכר מר נחשונוב. 12. כאשר מדובר בהתקשרות לקבלת דמי תיווך ביחס לזכויות במקרקעין, יש להבחין בין שלושה הסכמים שונים: הסכם בין המתווך לבין הלקוח שלו שהוא בעל הזכות במקרקעין, הסכם בין המתווך לבין הלקוח שלו המעוניין ברכישת זכויות במקרקעין והסכם שלישי בין בעל הזכות במקרקעין לבין הרוכש של אותה זכות. במקרה דנן יש לבחון האם העובדה כי הנתבעים התקשרו עם המוכרים בזיכרון דברים מותנה, רלוונטית להסכם התיווך ולזכות התובע לקבלת דמי תיווך מכוחו, אם לאו. 13. תפקידו של מתווך בעסקת מקרקעין הוא לשמש כלי יעיל להפגשת מוכר וקונה, לסייע להם להגיע להסכמה ולמפגש רצונות, שיבוא לידי ביטוי בכריתת חוזה מחייב (ב-ע"א 166/77 דדון נ' אברהם, פ"ד לג(3) 365, 369). סעיף 14 (א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים"), קובע מספר תנאים אשר בהתקיימם במצטבר זכאי המתווך לקבל דמי תיווך. בס"ק 14(א)(3), הרלוונטי למקרה דנן, נקבע התנאי ולפיו המתווך זכאי לדמי תיווך באם "הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב" (ההדגשה אינה במקור - ר.ח.). נשאלת אפוא השאלה האם זיכרון דברים מותנה ממלא אחר הדרישה של "הסכם מחייב" המזכה את המתווך בדמי תיווך. 14. בסעיף 27 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, ואשר כותרתו חוזה על תנאי, נקבע כדלקמן: "א. חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן - תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן - תנאי מפסיק)... ג. חוזה שהיה מותנה בתנאי מתלה, זכאי כל צד לסעדים לשם מניעת הפרתו, אף לפני שנתקיים התנאי". בסעיף 29 לחוק החוזים הכללי נקבע לעניין בטלות חוזה על תנאי כדלקמן: "היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזו - תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה - מתבטל החוזה, ואם התנאי מפסיק - מתבטלת ההתנאה". בהתייחסה לתוקפו של חוזה על תנאי נאמר בספרה של פרופ' גבריאלה שלו "דיני חוזים - החלק הכללי" דלקמן: "חוזה על תנאי הוא חוזה שלם מרגע כריתתו. כמו כל חוזה אחר, אף חוזה על תנאי נוצר בדרך שמתווה פרק א' לפרק החוזים, לאמור: בדרך של הצעה וקיבול. חוזה על תנאי מחייב את הצדדים לו כבר מעת כריתתו. ההבדל בין חוזה על תנאי ובין חוזה מוחלט הוא בכך שתוצאותיו האופרטיביות של חוזה על תנאי הן מותנות. שתי נקודות זמן עיקריות בחייו של חוזה על תנאי. האחת - רגע כריתת החוזה; האחרת - רגע התקיימות התנאי. מרגע כריתתו של חוזה על תנאי מתלה ועד התרחשות התנאי יש לחוזה נפקות מלאה, אולם ההתחייבויות המעשיות הנובעות ממנו טרם נכנסו לכלל פעולה. אשר על כן, בתקופת הביניים בחוזה על תנאי מתלה, בין כריתת החוזה ובין התקיימות (או אי התקיימות) התנאי המתלה, אי אפשר לתבוע את אכיפת החוזה או פיצויים בגין הפרתו..."(שם, עמ' 472). אי קיומו של תנאי מתלה בחוזה, מבטל את תוקף החוזה למפרע ולא רק מהמועד שנקבע לקיום התנאי. לעניין זה נפסק ב- ר''ע 650/86 הגנה בע"מ נ' נמדע בע"מ, פ"ד מ(4) 369, כדלקמן: '''תנאי מתלה'', לפי סעיפים 27 ו-29 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל''ג-1973, אינו מונע קשר חוזי תקף עד למועד שנקבע לקיומו של התנאי, אולם אם לא נתקיים התנאי בהגיע מועדו, החוזה מתבטל למפרע.....'' (שם, עמ' 370). 15. ב-ע"א 2821/91 מרכזי שליטה בע"מ ואח' נ' הושנג, פ"ד מח(4) 108 (להלן: ''פסק דין הושנג'') נדונה מחלוקת דומה מאוד למחלוקת בתביעה דנן, באשר לזכותו של מתווך לקבל דמי תיווך בעקבות חתימת זיכרון דברים המותנה באישור מועצת המנהלים של שתי החברות המתקשרות בו. באותו מקרה חזר בית המשפט על האמור בסעיף 15 לעיל לעניין תוקפו של הסכם מותנה וביטולו למפרע באם התנאי המתלה אינו מתקיים במועד והוסיף באומרו: "... בדמי תיווך זוכה המתווך רק כשנקשרה עסקה אכיפה, היינו, לאחר שהתברר שההסכם תקף. כשמתברר למפרע שהעסקה לא נקשרה כל עיקר, אין כאן חיוב בדמי תיווך. תנאי התולה את עצם תוקפו של זיכרון הדברים באישור מועצת המנהלים של שני הצדדים, פירושו שבהעדר אישור כפול כזה - זכרון הדברים לא נכנס לתוקפו כל עיקר" (שם, עמ' 114) (ההדגשה אינה במקור - ר.ח.). בהמשך הוסיף בית המשפט ופסק באומרו ''המבחן הוא אם בעקבות התיווך נקשר הסכם אכיף.....'' (שם, עמ' 116) והרי לעניין זה נאמר בספרה של פרופ' שלו לעיל כי ''....חרף היותם של הצדדים קשורים בחוזה בתקופת הביניים (היא התקופה שמיום ההתקשרות בהסכם ועד למועד קיום התנאי המתלה -ר.ח.) אי אפשר בתקופה זו לאכוף את העסקה או לתבוע פיצויים בגין אי-קיומה'' (שם, עמ' 481) . מן הכלל אל הפרט. 16. לאור ההלכה כפי שנקבעה בפסק דין הושנג לעיל, דומה כי המלאכה נעשתה קלה והתשובה לשאלה האם התובע זכאי לקבל מהנתבעים דמי תיווך אף כי זיכרון הדברים בוטל לאחר שהתנאי המתלה הקבוע בו לא התקיים, הינה בשלילה. ודוק, מלשון סעיף 5 לזיכרון הדברים עולה מפורשות כי בהיעדר המצאת אישורים לעניין ביטול צו ההריסה, שכאמור מעולם לא הומצאו לנתבעים, זיכרון הדברים לא יכנס לתוקפו כלל ועיקר, ובלשון הסעיף "זיכרון הדברים ייכנס לתוקף רק אם ימציא המוכר...". 17. זאת ועוד, בהסכם התיווך, אשר הסעיפים הרלוונטיים שבו נוסחו על ידי התובע, אין זכר לכך כי מטרת התיווך היא ביצירת התקשרות על ידי זיכרון דברים מותנה ולא אכיף, אלא בהסכם רכישה מחייב. לעניין זה נקבע בהסכם התיווך כי הנתבעים ישלמו לתובע דמי תיווך ''....בסמוך לחתימה על הסכם מחייב ו/או זכרון דברים ו/או חוזה ....'' (ההדגשה אינה במקור - ר.ח.). גם מעדויות הצדדים עולה אותה מסקנה. בסעיף 3 לתצהיר התובע, מוצג ת/1, נאמר כדלקמן: "הנתבעים פנו אלי בחודש ינואר 2007 או בסמוך לכך, בבקשה לקבלת שירותי תיווך. ביום 17.1.07 הם חתמו על 'הזמנה בכתב לקבלת שירותי תיווך במקרקעין', המחייבת אותם לשלם לי 1.25% ממחיר הנכס שירכשו, במקרה של התקשרות בעסקה לרכישתו".(ההדגשה אינה במקור - ר.ח.). ובסעיף 2 לתצהיר עדותה הראשית של הנתבעת, מוצג נ/2, נאמר כדלקמן: "בעת שחיפשנו לרכוש בית בזכרון יעקב פנינו לתובע במטרה שיציג בפנינו נכסים מתאימים באזור" (ההדגשה אינה במקור - ר.ח.). 18. העובדה כי הנתבעים שילמו מקדמה על חשבון תמורת הדירה וכן חתמו עם המוכרים על הסכם לביטול זיכרון הדברים, אינה משנה מאופיו כזיכרון דברים מותנה בתנאי שלא התקיים ולפיכך הוא לא מזכה את התובע בדמי תיווך. באשר למקדמה, מהראיות בתביעה עולה, ועל כך אין חולק, כי הסכום לא שולם למוכרים אלא לידיו הנאמנות של בא כוחם תוך סיכום שהוא יוחזר לתובעים למקרה והעסקה לרכישת הדירה לא תצא לפועל. מעולם לא הועברה המקדמה לידי הנתבעים ועם חתימת ההסכם לביטול זיכרון הדברים היא הוחזרה לידי הנתבעים. באשר לחתימת ההסכם לביטול זיכרון הדברים, שוכנעתי בטענת הנתבעים כי הדבר נועד להבטיח השבת המקדמה מה גם והעובדה כי מדובר בזיכרון דברים על תנאי שלא התקיים, אינה מייתרת הצורך בחתימת הסכם הביטול בו יובהר, בין היתר, כי אין למי מהצדדים טענות כנגד משנהו. 19. חיזוק למסקנה ולפיה התובע אינו זכאי לקבל מהנתבעים דמי תיווך מצאתי בהתנהלות התובע עצמו, וזאת לאור שני אלה: א. במבוא להסכם התיווך נקבע כדלקמן: "מצהיר בזאת כי ביקשתי והזמנתי מכם (התובע - ר.ח.) ו/או ממי מטעמכם לפעול עבורי ולבצע פעולות תיווך כאמור להלן, ואני מתחייב/ת לשלם לכם ו/או לבא כוחם את דמי התיווך בגין שירותכם זה מיד לאחר ובסמוך לחתימה על הסכם מחייב ו/או זכרון דברים ו/או חוזה ביני ו/או בין מי ממשפחתי ו/או בין כל אדם או גוף אחר שאני קשור אליהם במישרין או בעקיפין ו/או אשר קיבלו מידע ממני ו/או ממי שמסרתי לו מידע לגבי הנכס נשוא פעולתכם, לבין הצד השני לעסקה." (ההדגשה אינה במקור - ר.ח.). כאמור הסכם התיווך נחתם ביום 17.1.07. בתצהיר עדותו הראשית של התובע אין התייחסות למועד בו פנה בראשונה לנתבעים בדרישה לתשלום דמי תיווך. מנגד, הנתבעים טענו, ודומה כי התובע אינו חולק על כך, כי הפנייה אליהם לתשלום דמי תיווך היתה בחודש פברואר 2008, משמע יותר משנה לאחר חתימת זיכרון הדברים (סע' 27 לתצהיר הנתבעת וסעיף 17 לתצהיר הנתבע). לו סבר התובע כי הוא זכאי לקבל מהנתבעים דמי תיווך מייד לאחר חתימת זיכרון הדברים, מן הסתם הוא היה פונה אליהם בדרישת תשלום במועד מוקדם בהרבה. ב. לאחר חתימת זיכרון הדברים, ומשלא יצאה העסקה עם המוכרים לפועל, המשיך התובע להציג לנתבעים דירות מהמאגר שברשותו (שם, עמ' 24 שורה 5 לפרוטוקול הדיון). התנהלות זו של הנתבע מלמדת כאלף עדים כי הוא עצמו בדעה אחת עם הנתבעים והוא לא זכאי לקבל מהנתבעים דמי תיווך בהסתמך על זיכרון הדברים שבוטל. 20. בתצהירו טען התובע כאילו הנתבעים הסתלקו מהעסקה לרכישת הדירה מאחר והם איתרו נכס אחר. מנגד, הנתבעים כפרו בטענת התובע וטענו כי הם רכשו דירה אחרת במקום הדירה נשוא התביעה בחודש 8/08 אליה נכנסו בחודש 12/08, דבר שגרם להם טרחה והוצאה כספית עבור הסעת ילדיהם לבית הספר אליו נרשמו בזיכרון יעקב (סעיף 29 לתצהיר עדותה הראשית). בחקירתו הנגדית נשאל התובע באשר לגרסתו לעיל והוא העיד באומרו: ''אני לא יודע מאיזה שיקול הם החליטו בסוף לרדת מהעסקה למרות שהם חתמו על זכרון דברים'' (שם, עמ' 24 שורה 17 לפרוטוקול הדיון). גם בסיכומיו נטש התובע את גרסתו וטען כי הנתבעים ביטלו את זיכרון הדברים בשל טעמים אחרים, כגון צו העיקול שהוטל על ידי רשויות המס על זכויות המוכרים בדירה. אין לקבל את הגרסה העדכנית של התובע באשר לסיבה שמנעה מהנתבעים להשלים את ההתקשרות לרכישת הדירה אלא יש להעדיף את עמדתם העקבית וההגיונית של הנתבעים. למעלה מהצורך אציין כי גם אם תאמר כי העסקה בין הנתבעים לבין המוכרים לא הושלמה בשל שני טעמים, האחד, אי קיום התנאי המתלה, והשני, העיקול על זכויות המוכרים בדירה, עדיין אין בכך לשנות מהתוצאה אליה הגעתי, ודי בכך כי אחת הסיבות אשר בעטיין זיכרון הדברים לא נכנס לתוקף היתה אי קיום התנאי המתלה הקבוע בו. 21. לאור המסקנות אליהן הגעתי לעיל, מתייתר הצורך לדון ולהכריע במחלוקת בין הצדדים לעניין ההבטחה של מר שגיב, לפיה הנתבעים לא ידרשו לשלם דמי תיווך אלא עם חתימת הסכם מכר. 22. לסיכום, אני דוחה את התביעה. התובע ישלם לנתבעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 10,000 ש''ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק על הוצאות המשפט מיום הוצאתן ועל שכר טרחת עורך דין מהיום ועד התשלום המלא בפועל. דמי תיווךתיווך