קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא דמי תיווך קניית מגרש: פתח דבר  מונחת בפני תביעה לתשלום דמי תיווך בסך 142,363 ₪ ,בגין עסקת רכישת מגרש, הנמצא ברחוב הגדרות 19 בסביון, והידוע כחלקה 58 בגוש 6723 (להלן - המגרש).   תמצית העובדות  אין מחלוקת בין הצדדים בדבר העובדות כדלהלן:   התובעת 1 (להלן - התובעת) הינה חברה שעיסוקה בתיווך מקרקעין. התובע 2 (להלן - רודה), בעל רישיון לתיווך במקרקעין, שהעתק שלו צורף כנספח 6 לתצהיר עדותו של רודה, שימש במועד הרלוונטי לתביעה, כסוכן תיווך אצל התובעת.   נתבע 1 (להלן-שמלצר) וחתנו, נתבע 2 (להלן-רייף), ביקשו לרכוש מגרשים.   ביום 15.7.04, חתם רייף על טופס הזמנת שירותי תיווך מרודה והתובעת, אשר צורף כנספח 1 לתצהיר עדותו של רודה (להלן-ההזמנה) (פרוטוקול הדיון מיום 30.4.07, עמ' 5 שורה 18-19). יצויין, כי על פי לשון ההזמנה, זו נערכה גם עבור שמלצר, אשר הודה גם בבית המשפט כי ביקש מרייף לחפש עבורו מגרש (עדותו של שמלצר ביום 30.4.07, עמ' 7 שורה 4-5). בטופס צויין גם המגרש. המגרש הוצג בפני רייף פעמיים - בפעם הראשונה ביום 15.7.04 ובפעם השניה ביום 8.11.05. בהתאם לאמור בהזמנה, התחייבו רייף ושמלצר לשלם לתובעת דמי תיווך, בשיעור של 1% ממחיר מכירה של נכס, שיירכש באמצעות רודה.   ביום 20.2.05, שילם רייף לידי התובעת סך של 40,000 ₪, כאמור בקבלה וחשבונית אשר צורפו כנספח 2 לתצהיר עדותו של רודה, בגין עמלת תיווך עבור מגרש אחר, אותו רכש רייף בעצמו (ראו בענין זה גם את עדותו של רייף בפרוטקול מיום 30.4.07, עמ' 5 שורה 13-14).   שמלצר ורעייתו רכשו את המגרש (ראו בענין זה סעיף 13.ב לתצהירו של שמלצר; עדותו של רייף בפרוטוקול מיום 30.4.07, עמ' 5 שורה 23-25). על פי נסח רישום מקרקעין אשר צורף כנספח 3 לתצהיר עדותו של רודה, ביום 18.1.06 נרשמה לטובתם של שמלצר ואשתו, עתליה שמלצר, הערת אזהרה על המגרש. ביום 31.7.06, נמסרה לשמלצר החזקה במגרש (עדותו של רייף, שם בשורה 25).   סלע המחלוקת בין הצדדים הינו, איפוא, ביחס לדמי תיווך בגין המגרש שנרכש על ידי שמלצר, כאמור לעיל.  טענות התובעים התובעים טוענים, כי על שמלצר לשלם דמי תיווך בגין רכישת המגרש, הואיל והוא התחייב לעשות כן, באמצעות רייף, אשר פעל בשמו וכשלוחו לענין רכישת המגרש ולעניין הזמנת שירותי התיווך מהתובעים.   לטענת התובעים, בסופו של דבר, המגרש נרכש על ידי שמלצר ואשתו. זאת לטענתם, הודות לפעולות התיווך שביצע רודה, בין רייף ושמלצר מחד ובין בעל המגרש, יצחק גור (להלן - יצחק) ובנו, נמרוד (להלן - נמרוד).   עוד טוענים התובעים, כי גם על רייף מוטלת חובה לשלם את דמי התיווך בעצמו. זאת משום שבכל הנוגע לרכישת המגרש על ידי שמלצר, התחייב רייף באופן אישי לשלם את דמי התיווך במקרה בו שמלצר ירכוש את המגרש באמצעות התובעים.   לפיכך, התובעים טוענים, כי על שמלצר ורייף לשלם להם דמי תיווך בסך בש"ח השווה ל-26,000 $, דהיינו סך 142,363 כולל מע"מ.   טענות הנתבעים מנגד, טוענים הנתבעים, כי רודה כלל לא היה ה"גורם היעיל" בהבאת הצדדים לידי התקשרות. לטענתם, הגורם היעיל, שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה היתה צד ג' מתווכת המקרקעין גב' ליאור שקלרש (להלן - שקלרש) ולא מי מהתובעים.   הנתבעים טוענים עוד, כי ביום 15.7.04, בעת שהמגרש הוצג לראשונה בפני רייף ע"י רודה, המגרש כלל לא עמד למכירה. המגרש הוצע לראשונה למכירה ביום 1.9.04, תוך שהוענקה בלעדיות לשיווק המגרש לשקלרש.   לטענת הנתבעים, הם פנו לשקלרש בעקבות מודעה בעיתון, בה הציעה שקלרש את המגרש למכירה. לטענתם, נמרוד הצהיר בפניהם, כי שקלרש היא המתווכת היחידה, המוסמכת לטפל במכירת המגרש.   לטענתם, במהלך חודש דצמבר 2005, לאחר ששקלרש הראתה לשמלצר ורעייתו את המגרש, הגיעו שמלצר ורעייתו להסכמה עם נמרוד, ולפיה ירכשו את המגרש (סעיף 13.ב לתצהיר עדותו של שמלצר). העיסקה, לטענת הנתבעים, התגבשה הודות לפעולות התיווך של שקלרש בלבד.   הנתבעים טוענים, כי שילמו לשקלרש שכר מלא עבור שירותיה, בהיותה המתווכת הבלעדית בעיסקה, וכי הם פטורים מכל תשלום נוסף לתובעים או למי מהם.   בכל מקרה, הנתבעים טוענים, כי לטופס ההזמנה הוספו פרטים, שלא היו מצויינים בו במעמד החתימה עליו. עוד לטענתם בהקשר זה, טופס ההזמנה נערך בניגוד לחוק המתווכים במקרקעין ,התשנ"ו-1996 (להלן - החוק), הואיל ולא מצויים בו פרטיו המלאים של המתווך, ולתובעת עצמה אין כל רשיון תיווך.   במסגרת התביעה הגישו הנתבעים הודעת צד ג' נגד שקלרש. במסגרת הודעה זו טוענים הנתבעים, כי בטרם שילם שמלצר לשקלרש את דמי התיווך, המציאה עבורו שקלרש מכתב, אשר צורף כנספח ד' לתצהיר עדותו של שמלצר, לפיו היא האחראית הבלעדית לכל נושא התיווך ועל כן התשלום לה הינו, איפוא, סופי. הנתבעים טוענים בהודעה, כי בהתאם למכתב זה ועם התשלום לשקלרש, הם פטורים מכל חובת תשלום דמי תיווך בגין המגרש נשוא התביעה. לטענתם, ככל שיחוייבו בסכום כלשהו בתביעה, על שקלרש לשפותם בגין סכומים אלה.   טענות צד ג' שקלרש טוענת, כי הגשת התביעה הינה נסיון התובעים להוציא מהנתבעים ו/או ממנה כספים שלא כדין. לטענתה, ככל שרודה הראה את המגרש לנתבעים, הרי שלא הוסמך לעשות כן על ידי מוכר הנכס. לטענתה, היא זו ששימשה כגורם היעיל בעסקת המכר, והתובעים מנסים עתה להתעשר שלא כדין מפעולותיה שלה. עוד טוענת שקלרש, כי חתימת הנתבעים על ההזמנה נעשתה בהטעיה ובחוסר סמכות, ולכן הינה בטלה וחסרת כל תוקף. בכל הנוגע למכתבה, נספח ד לתצהירו של שמלצר, טוענת שקלרש, כי מכתב זה נוסח על ידי פרקליטם של הנתבעים במטרה "לעמוד מאחורי" שמלצר ורעייתו, למקרה שידרשו לשלם דמי תיווך נוספים מעבר לדמי התיווך ששולמו לה. לטענתה, אין במכתב זה כדי להטיל עליה חבות כספית כלשהי לשיפוי או פיצוי, אלא רק חבות לסייע לנתבעים בניהול הגנתם כלפי תביעה אפשרית של התובעים.   דיון והכרעה  לאחר שעיינתי היטב בטענות הצדדים ובכל המצוי בתיק, נחה דעתי כי דין התביעה להידחות. להלן נימוקיי. החוק קובע שני תנאים מצטברים, כמפורט להלן, שרק בהתקיימם יהא מתווך זכאי לקבל דמי תיווך.   הזמנה בכתב    התנאי הראשון הינו הזמנת שירותי תיווך בכתב. תנאי זה קבוע בסעיף 9 לחוק, שם נאמר:   "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן, חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת".   בתקנה 1 לתקנות המתווכים (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז -1997, נאמר: "בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים: (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; (2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: 'שכירות', 'מכירה'; (3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975"..  אין חולק כי נחתמה בענייננו הזמנת שירותי תיווך בכתב. אך יש לבחון השאלה, האם היא התמלאו כל הדרישות הצורניות, כפי שנקבעו על ידי המחוקק, כאמור לעיל. כך למשל, בפרטי הסוכן, הסתפק רודה בציון שמו בלבד, בעוד שלשון מחוקק המשנה מורה, כי יש לציין גם את כתובתו ומספר זהותו של המתווך. מעיון בהזמנה עולה עוד, כי חרף דרישה דווקנית זו, לא צויין בהזמנה מחיר העסקה המבוקשת, ולו בקירוב, אלא צויין רק מיקומו הגיאוגרפי של הנכס שהוצג, קרי שם הרחוב ומספר הבית.   בע"א(חי')3455/06, דה כהן בע"מ נ. אלון עמרם (לא פורסם), , נפסק ברב דעות, כי יש להקפיד על רישום פרטי המתווך במלואם, בעיקר מקום בו נעשית הזמנת התיווך מול תאגיד, הפועל באמצעות סוכני תיווך, דוגמת המקרה שבפני. כב' השופט שמואל ברלינר, בדעת הרוב, קבע בהקשר זה:   "ס' 1 של התקנות דורש כי בהזמנת התיווך יצויינו השם, הכתובת, ומספרי הזיהוי של המתווך. התאגיד, כפי שקבע כב' השופט עמית, אינו יכול להיות הוא עצמו מתווך בעל רשיון. נראה כי ספק רב הוא אם ההזמנה עומדת בתנאי ס' 1 לתקנות. נדרש, כך נראה לי, כי המסמך יציין את שמו ופרטיו של המתווך העושה את עסקת התיווך עבור התאגיד, על מנת שהמזמין יוכל לדעת את מי עליו לתבוע, במקרה שיהא צורך בכך, ומי הוא האחראי, נוסף לתאגיד, לתקינות פעולת התיווך. ציון הפרטים של המתווך נדרש גם כדי שבכל עת יוכל המזמין לבדוק ,שאכן התקשר עם מתווך שיש לו רשיון, וכן כי למקרה של תלונה ופניה לרשם המתווכים, ידע כלפי מי להפנות את תלונתו".   כב' השופט רון סוקול, שהצטרף לדעתו של כב' השופט ברלינר, קבע:   "... ציון פרטים אלו נועד להגן על הצרכן; לאפשר לו לבדוק אם המתווך אכן בעל רשיון כדין; להבטיח את קבלת שירותי התיווך רק ממי שהוכשר לעסוק בתיווך וקיבל רשיון לכך; לבדוק אם המתווך מקיים את הוראות החוק ... ציון פרטי המתווך באופן גלוי בכל עסקת תיווך, יתרום גם להרתעת המתווך מסטייה מהוראות הדין המחייבות ..." נמצאנו למדים, כי הדרישה הצורנית במקרה זה, דרישה שקיימת בחוק, ואשר פורטה בתקנות, הינה דרישה דווקנית. קיימת דעה חולקת בפסיקה בעניין דווקניות הדרישות הצורניות הנוגעות לטופס הזמנת שירותי תיווך, וכך נאמר בעניין זה בע"א(ת"א)1413/04, מטרופוליס יזום השקעות ונכסים 1993 בע"מ נ' מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ (טרם פורסם) : "השאלה המרכזית שלפנינו היא אם הפרטים בדבר שווייה המוערך של העסקה ומספרי הזיהוי של המתווך ושל הלקוח הם פרטים מהותיים שבהיעדרם מההזמנה אין למתווך זכות לדמי תיווך. ... הדרישה לציון הפרטים הללו היא דרישה מהותית שתכליתה להבטיח את זיהוי הצדדים להסכם התיווך ואת גמירות הדעת שלהם בעת חתימת ההסכם. אולם הדרישה אינה דווקנית והמגמה העולה מן הפסיקה היא שלא להקפיד על ציון כל פרטיהן ודקדוקיהן של דרישות התקנות (ראו בר"ע 209/01 (מחוזי נצרת) מאיר נ' שושן ואח' (לא פורסם) ; ת"א (שלום ת"א) 58589/01 פורסקאוט טכנולוג'יס בע"מ נ' יוגל החברה הרייףית לנדל"ן (1996) בע"מ ו-מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ (לא פורסם) ; ת"א (שלום כפ"ס) 6834/01 רוביסה ערן נ' מוטי שוורצברג (לא פורסם) ; ת"א (שלום ת"א) 54028/00 השקעות שי שמואל שי כהן נ' רזייב סרגיי (לא פורסם) ). ברוח מגמה זו פסק בית משפט זה (סג"נ השופט י. גרוס ועמו השופטות א. קובו ומ. רובינשטיין) שכאשר אין ספק בזהותם של המתווך והלקוח לא יהיה בחיסרון הטכני שבאי פירוט מספרי הזיהוי שלהם כדי לאיין את הסכם התיווך (ע"א 2819/00 בן אור מרדכי נ' רוזן אבי תק-מח 2002(2) 8283, 8285). סג"נ השופט גרוס השווה את הוראת ס' 9 לחוק המתווכים עם הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין המקימה דרישה מהותית לקיום מסמך בכתב לשם מתן תוקף להתחייבות במקרקעין, ועמד על הנסיגה שחלה בדרישת הכתב בעסקות מקרקעין - נסיגה שהורתה בנורמה החוזית המאפשרת השלמת פרטים חסרים בחוזה באמצעות פנייה לחוק או לנוהג (השוו סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג- 1973). לעניין הדרישה לפירוט מחיר העסקה 'בקירוב' ציין סג"נ השופט גרוס: 'סעיף 9 הנ"ל מדבר לכאורה בחיוב למלא אחר כל הפרטים שייקבעו על מנת שיהא המתווך זכאי בשכרו. ברי שמטרת החקיקה הזו הייתה להשליט סדר בתוך האנדרלמוסיה ששררה בשוק התיווך קודם לכן. יחד עם זאת יש לבחון בכל מקרה ומקרה באם התכלית והמטרה הושגו אם לאו'. (שם, בעמ' 8286) אמנם שאלת תוקפה של הזמנת תיווך שלא נאמר בה דבר על מחיר העסקה נשארה פתוחה, אולם השופט גרוס ציין כי ברבות הימים ייתכן שהפסיקה תיתן פרשנות מרחיבה לסע' 9 לחוק המתווכים. ... המסקנה לדינא היא שאין בהעדר הפרטים הנזכרים בהזמנה כדי להפקיע את התחייבותה של המשיבה לשאת בדמי התיווך". כהמשך לדברים אלו ניתן לראות את שנאמר בע"א(ת"א)1691/09, לנדאו נ' קראסן הייטס בע"מ (טרם פורסם) : "מעיון בפסיקה הרבה הקיימת בנושא התיווך ובנושא הדרישה של ה'הזמנה בכתב', ניתן לראות שיש דיעות לכאן ולכאן לגבי הדקדקנות והגמישות בדרישה בתנאי ההזמנה בהתאם לחוק ולתקנות. אין מחלוקת שמדובר בחוק קוגנטי ובדרישות קוגנטיות ושיש למלאם, ברם בהתאם לפסיקה בתי המשפט בוחנים את התקיימות התנאים באספקלריה של דיני תום הלב, ועל רקע הנסיבות הספציפיות, כאשר קיום הסכם התיווך נתון לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב (ע"א 7247/97, יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פד"י נו(3) 842, 848). ... כן, ישנה פסיקה שממנה עולה כי למרות שהדרישה לציון הפרטים שבסעיף 9 לחוק והתקנות הינה דרישה מהותית שתכליתה להבטיח את גמירות הדעת בעת חתימת ההסדר, הרי לא מדובר בדרישה דווקנית שיש לדקדק בכל פרט ופרט של התקנות ובית המשפט לוקח בחשבון את גמירות הדעת שהוכחה את תום הלב והאם בסופו של יום הושגו התכלית והמטרה של החוק". אכן רודה הודה בעדותו בפני, כי בטופס ההזמנה לא היה רשום מחירו המבוקש של הנכס, כפי שהובא לידיעתו מבעליו, יצחק גור (להלן -יצחק), בעת שרייף חתם על ההזמנה (פרוטוקול מיום 14.5.08, עמ' 19 שורה 24-26). גירסתו של רודה, כי לאחר רישום ההזמנה שלח בפקס לרייף את מלוא נתוני הנכס (שם בשורה 26-27), התבררה - בסופו של דבר - כמתייחסת לעמוד הראשון של ת/1- היא ההזמנה בה עסקינן (עמ' 20 שורה 11-19), אלא שמדברי רודה עולה, כי המחיר הוסף לטופס ההזמנה רק לאחר שרייף חתם עליו. כך גם על טופס ההזמנה נרשמו פרטיו של רייף בלבד והוא שחתום עליה. בעוד ששמלצר, מי שבפועל רכש את המגרש נשוא התביעה, כלל לא נרשם כלקוח ולא חתם על ההזמנה. אמנם, בהזמנה נרשם, כי נערכה "גם עבור שלמה שמלצר". אכן שמלצר גם אישר בפני, כי חתימתו של רייף, ככל שימצא רייף חייב על פי ההזמנה, מחייבת גם אותו (פרוטוקול מיום 30.4.07, עמ' 7 שו' 7-8). בנסיבות אלו סבורני, כי משדובר בלקוחות, שהינם אנשי עסקים מיומנים, ושבסופו של יום הוסף מחיר העיסקה המשוער לטופס, כאמור לעיל, יש לקבוע, כי הפרטים החסרים בטופס ההזמנה, אין בהם כדי לפגוע בתקפותו של הטופס ובהיותו מחייב את שמלצר ורייף.   גורם יעיל התנאי הנוסף לזכאותו של מקבל לקבלת דמי תיווך הוא, היותו של המתווך הגורם היעיל שהביא הצדדים להתקשר בעיסקה, כפי שנקבע בסעיף 14 לחוק.   אימתי ייחשב מתווך כגורם היעיל להתקשרות הצדדים בהסכם?   בע"א 461/76, פטל נ. מרגלית, פד"י לא(2)412, 418, נפסק:   "כשמדובר בתיווך בעסקי מקרקעין הכלל המנחה הוא, שהמתווך זוכה בדמי-תיווך כשבעקבות פעילותו התקשרו המוכר והקונה בהסכם ביניהם. ההדגשה אינה על ריבוי הפעולות האפשריות והשונות, ואף לא על טבען, אלא על יעילותה של הפעילות. במילים אחרות - צריך שהתיווך יהווה סיבה יעילה להתקשרות שבין המוכר לקונה כדי לזכות את המתווך בדמי תיווך". בע"א 294/76, אנגלו סכסון נ' פסרמן, פד"י לא(1)589, 593, נאמר: "כבר ב-ע"א 74/50, נקבע כי 'העובדה כי בשלבים הסופיים של המשא-ומתן בין הקונה והמוכרים פעל מתווך אחר אין בה כדי לשלול את תקפה של המסקנה כי תיווך המשיב שימש גורם יעיל ליצירת ההתקשרות'. וכך גם נפסק ב-ת"א (י - ם) 3/61, מפי כב' השופטת בן-פורת (כתארה דאז)". בע"א 2144/91, מוסקוביץ נ. ביר, פד"י מח(3) 116, 123 נפסק: "דרישת ההלכה הפסוקה היא,כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה בלעדיה אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל. השאלה אימתי פעולת המתווך היא 'הגורם היעיל' נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל - כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור כי מתקיים משא ומתן - אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק - ובסיומו נכרת חוזה ... פעמים רבות עובדות הענין אינן כה פשטניות. במהלך המשא ומתן עשויות להתגלע בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה אם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון האם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל או שמא שניהם או אף לא אחד מהם. מבחינה תאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים. בדגם העובדתי הנזכר למעלה - יש להבחין בין גורם מתערב אשר מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן מול גורם אשר יוזם מחדש את המשא ומתן, לאחר שכבר דעך וגווע. במקרה הראשון - אין הדבר שולל את זכאות המתווך המקורי; מה הדין במקרה השני? ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת ה'יעילות' בסיבתיות - (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון - נושא הנכס; (ב) הקירבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העסקה ... (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף המגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. מובן כי רשימת הנסיבות איננה סגורה".   כן ראו את שנקבע בע"א 7247/97, יצחקוב נ. מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פד"י נו (1) 842 , 848:   "פעילות מצד גורם נוסף המתרחשת לאחר שנתבצעה פעולת התיווך הראשוני, עשויה לחדש את המשא ומתן שנפסק, אך גם לנתק את הקשר הרלוונטי שבין פעילות המתווך בעבר לבין מימוש העסקה עד שלא ניתן לזקוף עוד את התוצאה לפועלו של המתווך הראשון".   על רקע ההלכות האמורות לעיל, ולאורן, יש לבחון,איפוא, את השאלה, האם אכן רודה היווה את הגורם היעיל להסכם שנקשר בין הצדדים ביחס למגרש נשוא התביעה. שוכנעתי, כי רודה היה זה שהציג לראשונה את המגרש בפני רייף. הדבר ארע ביום 15.7.04. מסקנה זו עולה, הן מעדותו של רודה (סעיף 33 לתצהיר עדותו של רודה) והן מעדותו של רייף בבפני (עמ' 52 לפרוטוקול, שורות 21-23). אמנם שמלצר העיד כי בשום אופן לא הגיע דרך רודה לנכס (עמ' 12 שורה 4-6) ואולם גירסתו זו אינה מתיישבת עם עדותו של רייף, שהעיד כי לאחר שראה את המגרש הודיע על כך לשמלצר (עמ' 53 שו' 4-6 ; שורה 10-14). לפיכך יש לקבוע, כי גם שמלצר שמע על המגרש לראשונה מרודה, כפי שעולה מעדותו של רייף, התומכת בעניין זה בגירסתו של רודה.   ביום 8.11.05, כשנה וארבעה חודשים לאחר הביקור הראשון, רודה ביקר עם רייף בנכס בפעם השניה. עובדה זו עולה בבירור הן מחתימתו השניה של רייף בתאריך זה סמוך לפרטי הנכס, על גבי טופס ההזמנה והן מעדויות הצדדים בפני (ראו למשל, עדותו של רודה בסעיף 49 לתצהיר עדותו ובפרוטוקול דיון מיום 14.5.08 בעמ' 21 שורות 5-7 עמ' 26 שורות 27-28; עדותו של רייף בבית המשפט בעמ' 53 שורות 22-25; עדותו של שמלצר בסעיף 7 לתצהיר עדותו).   יחד עם זאת, סבורני, כי לא די בעצם הצגת המגרש בפני רייף ומסירת המידע אודותיו לשמלצר, באמצעות רייף, כדי להצביע על היותו של רודה הגורם היעיל שהביא להתקשרותם של הצדדים בעסקה. זאת במיוחד נוכח העובדות שתפורטנה להלן. כאמור לעיל, זמן רב חלף מעת שהמגרש הוצג לראשונה בפני רייף ועד הפעם השנייה בה הציג רודה את המגרש בפני רייף, כשנה וארבעה חודשים. זמן ארוך זה, פועל - כמדומני - לחובתו של רודה, כמי שטוען שהיה הגורם היעיל להתקשרות. רודה העיד כי במשך אותו פרק זמן שחלף מאז הציג את המגרש בפני רייף לראשונה, הציג בפניו נכסים אחרים, הואיל והנכס נשוא התביעה לא עניין את רייף בשלבים הראשונים (פרוטוקול מיום 14.5.08, עמ' 26 שורות 25-27). גם מעדותו של רייף עצמו עולה, כי רק בחודש נובמבר 2005 הפכה רכישת המגרש להיות רלוונטית ואקטואלית עבור שמלצר (עמ' 54 לפרוטוקול, שורות 1-23). במילים אחרות, הקשר בין רודה לרייף ושמלצר ביחס למגרש נשוא התביעה נותק, וזאת עד ליום 8.11.05, אז שוב החלו להתעניין במגרש. ביום 8.11.05, רודה הציג שוב את המגרש בפני רייף, בשעה שידע, כי לשקלרש נמסרה ע"י בעלי המגרש בלעדיות לטיפול במכירתו. רודה העיד בענין זה בפני ואמר: "... ידעתי שהנכס בבלעדיות אצל גב' שקלרש אבל לא ידעתי מתי מסתיימת הבלעדיות ומידי פעם הייתי מתקשר לנמרוד. לא ידעתי בנובמבר 2005 שהבלעדיות עדין לא נסתיימה. נמרוד תמיד אמר ,אנו ממשיכים. מידי כמה שבועות או כמה חודשים הייתי מצלצל אליו. בנובמבר 2005 עדיין ידעתי שלגב' שקלרש יש בלעדיות על הנכס ..." (פרוטוקול מיום 30.4.07, עמ' 7 שורה 24-28). רודה אף יודע לנקוב בתאריך הספציפי בו נמסרה הבלעדיות לשקלרש וזאת ביום 1.9.04 (שם, בעמ' 19 שורה 13-14). רודה חזר והעיד על ידיעתו בדבר בלעדיותה של שקלרש בעמ' 27 שורה 1-2; עמ' 29 שורה 27-28 ובעמ' 30 בשורה 1-2. אף בשיחה טלפונית שקיים רודה עם שמלצר, אשר הוקלטה על ידי רודה ושתמלילה צורף כנספח 9(4) לתצהיר עדותו הראשית של רודה, מודה רודה באוזני שמלצר, כי "בעל הנכס נתן בלעדיות, או.קי. וזה בסדר גמור" (עמ' 20, שורה 8). באותה שיחה, רודה אינו מכחיש כי הציג את המגרש, למרות שלא הוסמך לטפל במכירתו (עמ' 22 שורה 15-20). טענותיו של רודה בכתב סיכום טענותיו בעניין תקפות הבלעדיות הנטענת על ידי שקלרש, איננה עניין לבחינת היותו של רודה הגורם היעיל בעיסקה. החשוב בשלב זה היא העובדה, שרודה ידע בעת הצגת המגרש בפני רייף, כי לשקלרש הוענקה בלעדיות לטפל במכירת המגרש, כאמור לעיל. אמנם רודה טען, כי הציג את המגרש בפני רייף בהסתמכו על רשות שקיבל מנמרוד, בנו של בעל המגרש, להיכנס למגרש ללא נוכחותה של שקלרש (סעיף 42 לתצהיר עדותו הראשית ; פרוטוקול מיום 14.5.08, עמ' 18 שורה 11; עמ' 27 שורה 1-2). טענה זו לא הוכחה, לטעמי. רודה נמנע מזימונו של נמרוד להעיד, ודבר זה יש לזקוף לחובתו של רודה. הלכה פסוקה ומושרשת היטב הינה כי:   "... מעמידים בעל דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט, להסיק מאי הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה."(ע"א 548/78, פלונית נ. פלוני, פד"י לה(1)736, 760).   טענת ב"כ התובעים בסיכומי התשובה, כי זימונו של נמרוד לעדות הינו בלתי מעשי נוכח מגוריו בארצות הברית, אינה רצינית בעיני. לא נעשה כל נסיון להזמינו לעדות, ולא הובאה כל ראיה, כי הדבר היה בלתי אפשרי. יש לקחת בחשבון בעניין זה, כי מדובר בתביעה לתשלום סך של כ-150,000 ₪, סכום לא מבוטל, שיש בו כדי להצדיק זימונו של העד, גם אם הוא אכן מתגורר בארצות הברית.   ב"כ התובעים טוען בסיכומיו, כי שקלרש כלל לא שימשה כמתווכת בלעדית בעסקה אלא נציגת הבעלים למכירת הנכס. ברם, טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם דבריו המפורשים של רודה, כאמור לעיל, אשר ראה בשקלרש מתווכת בלעדית לטיפול במגרש. אף טענת ב"כ התובעים בסיכומיו, ולפיה בנובמבר 2005 תמה הבלעדיות של שקלרש, אינה מתיישבת גם היא עם גירסתו של רודה, אשר העיד, כאמור לעיל, שידע במועד הצגת המגרש בפני רייף בנובמבר 2005, כי הבלעדיות בנוגע למגרש נתונה לשקלרש. מכל מקום, הואיל ועל הפרק עומדת השאלה, האם התובעים זכאים במקרה זה לדמי תיווך, אין מקום לדון בשאלת זכותה של שקלרש לקבלת דמי תיווך.   מעדותו של רודה בפני ניתן להסיק, כי רודה היה מודע לכך, שלגבי המגרש אין הוא פועל לבד, אלא יחד עם שקלרש וכלשונו של רודה בתשובותיו לחקירה הנגדית של ב"כ הנתבעים, עו"ד וסטמן: "ש. אתה מטפל בנכס הזה משנת 2004, נכון? ת. אני טיפלתי חלקית באישור הבעלים. ש. מתי הפסיקה הפעילות שלך יחד עם דה בוטון (צד ג') (שקלרש-נ"ש) ביחס לנכס הזה? ת. לא הפסיקה פעילותי ביחד עם צד ג' על המגרש הזה. נמרוד אמר לי בשיחות איתו כל פעם שיש לי לקוח לפנות אליו, להתקשר, ואם צריך הוא ידבר עם שקלרש שנתאם פגישה ביחד עם שקלרש..." (פרוטוקול מיום 14.5.08, עמ' 17 שורה 17-24). רודה ידע, איפוא, כי הגורם המוביל במכירת המגרש היא שקלרש. ממילא קשה להבין את הטענות המועלות על ידי רודה בכתב סיכום טענותיו בנוגע להעדר תקפות הבלעדיות, שהוענקה לשקלרש, אך כאמור לעיל, אין שאלה זו מונחת עתה לפתחי. התרשמתי ושוכנעתי, כי פעולותיו של רודה לקידום העיסקה והבאת הצדדים להתקשרות התמצו בהצגת הנכס, ואף דבר זה נעשה מול רייף בלבד ולא מול שמלצר, אשר רכש בסופו של דבר את הנכס ביחד עם אשתו. מאידך, שקלרש היתה זו שנקטה בפעולות ממשיות לקידום מכירת המגרש לשמלצר. מבחינה זו ניתקה לטעמי, שקלרש, את הקשר בין פעילותו הראשונית של רודה בהצגת המגרש בפני רייף ובין מימוש העיסקה והצאתה אל הפועל באופן שלא ניתן לזקוף את התגבשות העיסקה לפעולותיו של רודה. ואבאר. בשתי הפעמים בהן הראה רודה את הנכס לרייף, כאשר אחת הפעמים היתה כשנה וחצי טרם התגבשות העיסקה, היה זה רק מבחוץ, קרי מהרחוב. רייף העיד על כך לאורך כל עדותו (עמ' 53 שורה 4-6; עמ' 60 שורה 19-24; עמ' 61 שורה 14-15; עמ' 64 שורה 8-9) , כך גם מספר שמלצר (פרוטוקול מיום 23.11.09 עמ' 31 שורה 3 ; עמ' 33 שורה 4-5). אף רודה מצדו הודה בכך (פרוטוקול מיום 14.5.08 , עמ' 18 שורה 12-14). רודה מודה עוד בעדותו, כי באף שלב לא הביא לפגישה בין רייף ו/או שמלצר ובין בעל הנכס או מי מטעמו (פרוטוקול מיום 14.5.08, עמ' 19 שורה 1-3), ואף לא העלה טענה בדבר נסיון להביא לפגישה שכזו. עוד מתברר, כי רודה כלל אינו מעורב בפרטי העסקה שנסגרה. כך למשל, לא ידע מה סכום התמורה עליו הוסכם בין הצדדים (פרוטוקול מיום 14.5.08 , עמ' 22 שורה 9-11).   התמונה המתקבלת, איפוא, הינה של פעולות ספורות ובודדות, שלא היה בהן כדי לקדם את העיסקה ולהביא הצדדים להתקשרות.   מנגד, מתברר כי פעולותיה של שקלרש, למן הרגע בו פנה אליה שמלצר ביום 14.12.05 באמצעות המודעה שפירסמה בעיתון ביום 13.12.05, ועד לסגירת העסקה, היו רבות יותר, תכופות יותר ואף יעילות יותר והן שהביאו להבשלת העסקה. מתצהיר עדותה של שקלרש ותצהיר עדותו של שמלצר עולה, כי ביום 16.12.05 נפגשו שמלצר ואשתו עם שקלרש בנכס. הם שבו ונפגשו גם ביום 17.12.05, אז הציגה שקלרש לשמלצר תכניות ביחס לנכס. ביום 20.12.05, נפגשו שמלצר ורעייתו עם שקלרש בביתם, לשם ניהול משא ומתן מול נמרוד. אז נוהלה שיחה טראנסאטלנטית עם נמרוד, ששהה בארצות הברית, והצדדים החליפו ביניהם הצעות מחיר. עובדות אלה לא נסתרו. לפנינו איפוא, רצף פעולות אינטנסיבי ומהותי שנעשה על ידי שקלרש לקידום העסקה.   שמלצר העיד, כי מי ששכנעה אותו לקנות את הנכס היתה שקלרש (פרוטוקול מיום 23.11.09, עמ' 13 שורה 7-9), וכי רודה לא היה פעיל בעסקה, לא הראה לו את המגרש והבית (שם, בעמ' 31 שורה 1-3), בעוד ששקלרש הראתה לו את הבית מבפנים (עמ' 37 שורה 20-21) ,ובניגוד לרודה, שקלרש אף הציגה בפניו תכניות ביחס למגרש (שם, בעמ' 33 שורה 4 ; עמ' 37 שורה 18-19). עוד העיד שמלצר, כי שקלרש היא שגישרה על המחלוקת הכספית שנתגלעה בינו לבין נמרוד (עמ' 37 שורה 12-17). גם רייף העיד, כי שקלרש היתה זו שפעלה למען קידום העסקה, בהצגת המקום והתכניות (עמ' 66 שורה 22-24). לעניות דעתי, התרשמותם של רייף ושמלצר, כי שקלרש היא שהניעה את גלגלי העסקה ותרמה תרומה מכרעת להתגבשותה, הינה בעלת חשיבות רבה בעיני, זאת נוכח העובדה, עליה אין חולק, כי שמלצר לא ביקש להתחמק מתשלום דמי תיווך בעסקה, אלא שילמם כנדרש לגורם שבעיניו גרם לסגירת העסקה (וראו בענין זה עדותו של שמלצר בפרוטוקול מיום 23.11.09 בעמ' 36, שורה 11-17; עמ' עמ' 35 שורה 24-25).   המסקנה העולה מן הדברים היא, כי עד לכניסתה של שקלרש לתמונה היו גישושים ראשוניים בלבד שלא הבשילו קודם לכן ואף דעכו, שקלרש היתה זו שהקימה לתחיה את העיסקה והביאה לסיומה המוצלח. נוכח היקף פעילותה ותוצאותיה, אין בעיני מנוס מן הקביעה, כי לא התובעים הם שהיוו את הגורם היעיל, שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה, ופעולותיו של רודה לא היו יעילות לשם הבאת הצדדים להתקשרות בעיסקה. טענתו של רודה, כי "נוטרל" על ידי הנתבעים ועל ידי צד ג', ולכן לא יכול היה להמשיך ולפעול לקידום העיסקה, לא הוכחה. ההפך הוא הנכון, כפי שעולה משיחות הטלפון הרבות, שקיימו הנתבעים עם רודה. זאת ועוד, עצם העובדה שכבר מראשית הדרך, כפי שנאמר בתצהיר עדותו של רודה, הקליט רודה את כל שיחותיו עם כל הגורמים המעורבים בעיסקה, וזאת עוד בטרם הועלו טענות כלשהן מצידם של הנתבעים כלפיו, מלמדת על כך שגם רודה עצמו הבין כבר בשלב ראשוני, כי קיימת בעיתיות במעורבותו בעיסקה, וכי צפויות לעלות נגדו טענות שונות על ידי הגורמים המעורבים בה. זאת לנוכח ידיעתו של רודה, כי הוענקה בלעדיות לשקלרש, וכי היא זו שמטפלת ביעילות בקידום העיסקה. לא נעלם מעיני, כי באחת משיחותיו הטלפוניות של רודה עם שמלצר, כפי שהוקלטו על ידי רודה, אמר שמלצר לרודה, כי הוא סבור שדמי התיווך אכן מגיעים לו (ראו תמליל, נספח 9(2) ,עמ' 12 בשורה 19-21). זאת בעוד שבבית המשפט, הביע שמלצר עמדה נחרצת לפיה התובע לא היה זכאי לדמי התיווך, הואיל ולא היה פעיל בעסקה. יחד עם זאת, דומני כי אין מקום להיתפס למשפט בודד, שנאמר על ידי שמלצר, ויש לקראו על רקע יתר הדברים שאמר שמלצר באוזניו של רודה. כך למשל, עיון בתמלילי יתר השיחות שקיים שמלצר עם רודה מעלה, כי שמלצר אמר לרודה מספר רב של פעמים שרודה לא היה מוסמך לטפל במגרש ולהציגו בפני שמלצר נוכח בלעדיותה של שקלרש (ראו למשל דבריו של שמלצר בתמליל נספח 9 (4) בעמ' 21 שורה 15-22; עמ' 22 שורה 9-13; עמ' 22 שורה 24-26; עמ' 23 שורה 1-6). גם בבית המשפט, לכשנשאל שמלצר לפשר הסתירה לכאורה, השיב כי אמר את שאמר לרודה, בטרם נודע לו על בלעדיותה של שקלרש, כפי שהוצגה בפניו על ידה בדצמבר 2005 באמצעות מכתבו של נמרוד (עמ' 35 שורה 20-23). סוף דבר התביעה נדחית. משנדחתה התביעה העיקרית, ממילא נדחית גם ההודעה לצד ג'. התובעים, ביחד ולחוד, ישאו בהוצאות הנתבעים וכן בשכר טרחת עורך דינם בסך של 12,000 ₪. כך גם ישאו התובעים, ביחד ולחוד, בהוצאות צד ג' ובשכר טרחת עורך דינה בסך של 12,000 ₪ נוספים, והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. קרקעותדמי תיווךתיווךקניית קרקעות / מגרשים