דרישת הכתב חוק המתווכים

סעיף 9 לחוק המתווכים קובע כי מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". סעיף 9 לחוק המתווכים דורש, כאחד התנאים לזכאות מתווך לדמי תיווך, כי ייחתם הסכם בכתב בין המתווך לבין הלקוח. אין ספק כי דרישת הכתב הינה דרישת סף מהותית, שנועדה להבטיח את גמירות הדעת בעת חתימת הסכם התיווך מחד, ולהגן על הלקוח ולהבטיח כי הובהר לו שיהיה עליו לשאת בשכר המתווך, מאידך. ואולם, קיימים מקרים המצדיקים סטייה מדרישת הכתב שבחוק המתווכים (כמו גם מדרישות צורניות אחרות), כפי שנעשה במקרים מסויימים גם ביחס לדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, ויש לבחון את התקיימות הדרישה לאור דיני השליחות ודיני תום הלב, אשר חלים גם על חוק המתווכים (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(3)842). ראה דברי השופט ד"ר קובי ורדי בע"א (ת"א) 1691/09 נועם לנדאו נ' קראסן הייטס בע"מ: "אין מחלוקת שמדובר בחוק קוגנטי ובדרישות קוגנטיות ושיש למלאם, ברם בהתאם לפסיקה בתי המשפט בוחנים את התקיימות התנאים באספקלריה של דיני תום הלב, ועל רקע הנסיבות הספציפיות, כאשר קיום הסכם התיווך נתון לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב..." כך, בע"א (ת"א) 2819/00 בן אור נ' רוזן ( 30.06.02) ציין בית המשפט כי במקרים מתאימים, כאשר דרישת הכתב מנוצלת לרעה, יש לסגת מדרישה זו, כפי שנעשה ביחס לסעיף 8 לחוק המקרקעין. ראה גם ע"א 1413/04 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ נ' מליק - מרכזים מסחריים בע"מ ( 30.10.05); ת.א. (אי') 1528/09 לרנר לנה נ' בן חמו שמעון ( 13.04.08); ת.א. (ת"א) 54873/07 גרשי יונה נ' דורון טל ( 07.08.08); ת"א (ת"א) 22340/03 טל נ' שטרן ( 02.06.05). "מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם אין לדבור בנוקשות בכלל הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דיה באשר לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעת שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים שמאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא. מינון מאוזן זה צריך לבוא לידי ביטוי הן בעמדת החקיקה, הן בעמדת בתי המשפט" (פרידמן וכהן בספרם חוזים (תשנ"א), כרך א', בעמ' 394). חשוב לציין, שכאשר ניתנת הרשאה לאדם לחתום על הסכם תיווך בשם השלוח, די בכך כדי לקבוע שהתקיימה דרישת הכתב וזאת מכח כללי תום הלב. כך למשל כאשר אחד מבני הזוג חותם על הסכם תיווך לרכישת דירה לבני הזוג, כאשר ברור שהם חיים יחד והכוונה היא לרכוש או למכור את הדירה יחדיו, חובת התשלום תחול, לדעתי, על שני בני הזוג, ביחד ולחוד. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא דרישת הכתב חוק המתווכים: בפניי שני ערעורים וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב, שניתן על ידי כב' השופט חיים טובי, בת.א. 56777/05, ביום 02.08.09, במסגרתו התקבלה תביעת ה"ה סטולר דב ואשכנזי עובד (להלן: "המתווכים") לקבלת דמי תיווך נגד המערערים בשני הערעורים. העובדות ופסק דינו של בית משפט קמא 1. בשנת 2003, פנה צבי סטריקובסקי (להלן: "סטריקובסקי") אל המתווכים בבקשה למצוא עבורו נכס נדל"ן בת"א. המתווכים הציגו בפניו מספר נכסים, וביניהם גם הבניין בגינו נתבעו דמי התיווך בענייננו, המצוי ברח' יבנה 19 בתל אביב (להלן: "הבניין" או "הנכס"). על כך אין מחלוקת. ביום 28.10.04 חתם סטריקובסקי על כתב התחייבות, לפיו התחייב לשלם למתווכים דמי תיווך בשיעור 4%, בצירוף מע"מ, בגין רכישת הנכס (להלן: "הסכם התיווך"; נספח ב' לכתב התביעה - מוצג 1 לתיק המוצגים מטעם זינגר). ביום 30.11.04 נחתם ההסכם לרכישת הנכס בין בעלי הנכס, חברת הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ (להלן: "הבעלים"), לבין סטריקובסקי ושותפים נוספים (יצחק לזר ומאור זינגר, המכונה גם אורי זינגר, מי שקודם לכן גם חתמו על הסכם העקרונות, כפי שיפורט בהמשך) (להלן: "ההסכם הראשון"). יצוין כבר עתה, כי בית משפט קמא דחה את טענת יצחק לזר לפיה ההסכם הראשון איננו הסכם מחייב אלא רק "הצהרת רצינות". ביום 26.12.04 נחתם הסכם חדש לרכישת הנכס תמורת 1,450,000 $ (נספח ג' לכתב התביעה - מוצג 1 לתיק המוצגים מטעם זינגר), וזאת במקום ההסכם הראשון, כאשר הפעם ההסכם נחתם בין הבעלים לבין חברת א.צ.ל. נכסים ובינוי בע"מ (להלן: "חברת א.צ.ל."), שהתאגדה ביום 14.12.04 (להלן: "הסכם א.צ.ל."). בעלי המניות של חברת א.צ.ל. היו: סטיקובסקי ואשתו, חברת יצחק את יצחק אחזקות בע"מ (המערערת 2 בע"א 2251/09; להלן: "חברת יצחק"), וחברת א. זינגר יזמות בע"מ (המערערת 2 בע"א 2216/09; להלן: "חברת זינגר"). יצוין כי הבעלים של חברת זינגר היה מאור זינגר (להלן: "מאור זינגר"), שלא נתבע באופן אישי על ידי המתווכים בהליך נשוא הדיון, ומנהלת חברת זינגר הייתה - חגית זינגר יאיר (מערערת 1 בע"א 2216/09 (להלן: "חגית" או "חגית זינגר"), שניהלה את עסקיו של מאור זינגר, בן דוד של בעלה, בישראל. מנהלי חברת א.צ.ל. היו: סטריקובסקי ורעייתו, יצחק לזר (להלן: "יצחק לזר") וחגית. יצוין, כי ביום 07.03.05 הועברו כל מניות חברת א.צ.ל. לידי חברת זינגר. עוד יצוין, כי ביום 10.03.05 שונה שמה של חברת א.צ.ל ל-פרוייקט חגית בע"מ (המערערת 3 בע"א 2216/09; להלן: "חברת חגית"), וכי ביום 27.06.05 מכרה חברת חגית את הנכס לצד ג'. 2. בטרם התאגדו הצדדים במסגרת חברת א.צ.ל (כמפורט לעיל), נחתם ביום 09.11.04 (כשבועיים לאחר חתימת הסכם התיווך) הסכם עקרונות לשיתוף פעולה עליו חתומים סטריקובסקי, יצחק לזר ומאור זינגר (להלן: "הסכם העקרונות") (סומן מסמך 2 לתצהיר גילוי מסמכים מטעם חגית זינגר יאיר, מוצג 4 לתיק מוצגי זינגר), במסגרתו הסכימו הצדדים כי בעתיד יתאגדו במסגרת שותפות או חברה, לשם קידום רכישת נכסים שונים, וביניהם הנכס נשוא הדיון, תוך פירוט הסמכויות והחובות של כל צד. יצוין, כי עובר להסכם העקרונות הייתה הסכמה קודמת בין הצדדים, שכונתה בהסכם העקרונות כ"נייר ההסכמות הראשון", כפי שיפורט בהמשך. 3. משאף אחד מהגורמים הנ"ל לא שילם את דמי התיווך, הגישו המתווכים תביעה ע"ס 286,500 ₪ (בתוספת מע"מ) בגין דמי התיווך, הן כנגד סטריקובסקי, והן כנגד כל המערערים בשני הערעורים שבפניי, דהיינו: חגית זינגר, חברת א. זינגר יזמות בע"מ, חברת פרויקט חגית בע"מ (לשעבר: א.צ.ל. נכסים ובינוי בע"מ), יצחק לזר, וחברת יצחק את יצחק אחזקות א.ש. בע"מ) בטענה שאומנם רק סטריקובסקי חתום על הסכם התיווך, אולם המערערים כולם חייבים לשלם להם את מלוא דמי התיווך על פי ההסכם, ביחד ולחוד, בהיותם שלוחיו או שותפים שלו. 4. כנגד סטריקובסקי ואשתו ניתן ביום 06.03.06 פסק דין בהעדר הגנה, בו חוייבו לשלם סך של 100,000 ₪ בלבד (פחות מ-2%), על אף שהתחייבו לדמי תיווך בשיעור 4%. בקשה לתיקון טעות סופר שהוגשה נדחתה על ידי בית המשפט שקבע כי: "סכום הפסיקתא איננו שגוי, ההסכם נקב ב-4% שכ"ט וצירוף ריבית חריגה. לעולם, נתון לביהמ"ש שיקל דעת בחותמו על סכום פסה"ד. התובעים רשאים לערער על הסכם". ערעור לא הוגש על כך. 5. לגבי שאר הנתבעים (המערערים כאן), בית משפט קמא דחה את טענתם כי בהעדר חתימתם על הסכם התיווך, אין לחייבם בדמי תיווך. בית המשפט קבע, כי הצדדים להסכם התיווך התכוונו כי ההסכם יחייב גם את שותפיו של סטריקובסקי, וכי במועד חתימת הסכם התיווך השותפות בין הצדדים כבר קמה, במטרה לרכוש את הנכס, וחייב אותם מכוח סעיף 14 לפקודת השותפויות [נוסח חדש], תשל"ה-1975 (להלן: "פקודת השותפויות"), הקובע כי כל שותף הוא שלוח של השותפות, ופעולותיו מחייבות את השותפות ואת יתר השותפים. בית המשפט קבע כי מהראיות עולה שסטריקובסקי פעל מכוח הרשאה כללית שהשותפות נתנה לו לקידום רכישת הנכס, ונכסים אחרים, והגם שלא ניתנה לו סמכות מפורשת להתחייב על תשלום דמי תיווך, הרי שהוכח כי כוונת השותפים הייתה לאפשר לו לפעול בשם השותפות, ובתוך כך להתקשר בהסכמים עם אנשי מקצוע שונים, לרבות מתווכים. לכן קבע בית המשפט כי ההרשאה הכללית שנתנו השותפים לסטריקובסקי מחייבת את המערערים כולם בתשלום דמי התיווך גם מכוח דיני השליחות. בית המשפט קבע כי המערערים פעלו בחוסר תום לב, במטרה לנשל את המתווכים מזכותם לדמי התיווך, וקבע כי אין זה סביר שבנסיבות המקרה לא ידעו יצחק לזר ומאור זינגר על קיומם של המתווכים, מה גם שהתנהגותם של המערערים, לאחר חתימת הסכם א.צ.ל. לא מותירה כל ספק בדבר ידיעתם על חבותם בתשלום דמי התיווך, וכי הם אף הודו בכך בשיחות שונות. בהקשר זה, דחה בית המשפט את גרסת חגית זינגר ויצחק לזר לפיה הודאותיהם בחבות נבעו מטעות ו/או חוסר הבנה, וקבע כי גרסתם אינה אמינה, שכן מדובר באנשי עסקים שמבינים היטב את משמעות דבריהם והודאתם בחוב דמי התיווך. בית המשפט התייחס לדרישת הכתב שבסעיף 9 לחוק המתווכים, וקבע כי בנסיבות המקרה דנן, ולאור הרציונאלי שבדרישת הכתב יש לחייב את המערערים כולם בתשלום דמי התיווך, גם בהעדר חתימתם, שכן מורשה מטעמם חתם על הסכם התיווך. לבסוף, באשר לגובה דמי התיווך, 4%, קבע בית המשפט כי זהו תוצר של משא ומתן, ואין בגובה דמי התיווך כדי ללמד על קנוניה, ודחה את טענת הקנוניה בהעדר הוכחה. טענות הצדדים בערעור 6. לטענת המתווכים, יש לחייב את המערערים כולם בתשלום דמי התיווך, שכן חתימת סטריקובסקי על ההסכם מחייבת אותם, מה גם שבית משפט קמא קבע כקביעות עובדתיות מנומקות היטב שאין להתערב בהן כי המערערים הודו בחבותם ופעלו שלא בתום לב במטרה להתחמק מתשלום דמי התיווך. 7. לטענת המערערים, הם לא ידעו על הסכם התיווך שנחתם עם המתווכים, אלא רק לאחר שהסכם א.צ.ל. נחתם, ומעולם לא הסמיכו את סטריקובסקי לחתום על הסכם שכזה, ואין לחייב אותם בדמי התיווך. עוד הם טוענים, כי בכל מקרה קיומה של שותפות, כפי שקבע בית משפט קמא, לא יכולה לחייב את כל המערערים אלא רק את מי שהינו חלק מהשותפות, במיוחד כשלא נטענה, וממילא לא נדונה ולא התקבלה, טענה של הרמת מסך. יצוין, כי המערערים בע"א 2216/09 מערערים גם על החלטת בית משפט קמא בדבר קבילות תמלילי שיחות שהקליטו המתווכים עם המערערים בהם לכאורה מודים המערערים בחבותם לשלם את דמי התיווך הנתבעים. 8. יצוין, כי המתווכים במסגרת הערעור שכנגד שהגישו, טוענים כי נפלה טעות בפסק הדין כאשר בית המשפט לא הוסיף לחוב שנפסק מע"מ וכאשר לא הוסיף את הריבית המוסכמת כפי שהיא בהסכם התיווך, וכן כי ההוצאות שנפסקו היו על הצד הנמוך, ובהתעלם מהחלטת קודמות. השאלות שבמחלוקת 9. מהאמור לעיל עולות מספר סוגיות הדורשות בחינה במקרה זה, הן בפן העובדתי והן בפן המשפטי. כך, בפן העובדתי יש לבחון את מסקנות בית משפט קמא לגבי קיומה של שותפות בין הצדדים במועדים הרלוונטיים, תוך עמידה על זהות הצדדים לשותפות, ואיזה הרשאות, אם בכלל, ניתנו לסטריקובסקי, וכן האם נוצרו יחסי שליחות בין הצדדים. בפן המשפטי, יש לבחון האם קיומה של שותפות ושליחות, וקיומה של הרשאה כללית, יכולה להתגבר על דרישת הכתב שבחוק המתווכים ולחייב את המערערים, או מי מהם, בדמי התיווך, ואם כן, האם ניתן לחייבם בדמי תיווך בשיעור 4%, ובמיוחד כאשר סטריקובסקי חוייב בסכום נמוך יותר. דיון קיומה של שותפות 10. בית משפט קמא קבע, כי "במועד חתימת סטריקובסקי על הסכם התיווך, השותפות העיסקית המוסכמת בינו לבין זינגר ולזר... היא זו אשר נועדה לרכוש את הבניין, וסטריקובסקי סייע בידה. לשון אחר, עיסקת הרכש של הבניין נשוא התביעה הייתה חלק מפעילותה של השותפות אשר נרקמה בינות סטריקובסקי ושותפיו, קרי: זינגר ולזר [הכוונה למאור זינגר ויצחק לזר - ר.ל.ש]". בית המשפט ביסס מסקנה זו על התרשמותו וקביעתו כי: "הצדדים להסכם התיווך התכוונו כי זה יחייב את הצדדים לו כמו גם את שותפיו של סטריקובסקי". מכאן שבית המשפט קבע, לאחר ששמע את הראיות, כי המתווכים ידעו שיש לסטריקובסקי שותפים והוא חותם למעשה על פי ההרשאה שקיבל מהם. במסקנתו בדבר קיומה של שותפות הסתמך בית המשפט על קביעתו כי כבר במועד חתימת הסכם התיווך התגבשה הסכמה לגבי הקמת השותפות בין סטריקובסקי, מאור זינגר ויצחק לזר (להלן: "השותפות" ו/או "השותפים") במטרה לרכוש את הנכס. בית המשפט קבע כי מהסכם העקרונות עולה שסטריקובסקי התכוון לרכוש את הנכס בשותפות עם השותפים. בהסכם העקרונות שנחתם בין הצדדים נקבע במפורש בסעיפים 2 ו- 3 כדלקמן: "2. הצדדים מסכימים לשתף פעולה ביניהם לצורך רכישת הנכסים המפורטים בהסכם זה, שיפוצם ומכירת הדירות בהם לצדדים שלישיים... 3. הנכסים, שהסכם זה מתייחס אליה, הינם כדלקמן: 1. בניין ברח יבנה 19, בת"א... " מכאן, שהייתה הסכמה מפורשת לשתף פעולה לרכישת הנכס נשוא עסקת התיווך. הוסיף וציין בית המשפט כי על אף שהסכם העקרונות נחתם לאחר הסכם התיווך אין בכך כדי "לשלול קיום הסכם בין השותפים עוד טרם כריתת הסכם העקרונות באשר לרכישת הבניין.... עיון בהסכם העקרונות עצמו, מעלה כי הסכם זה מבטל 'נייר הסכמות ראשון' אשר נחתם בין הצדדים קודם לכן". אומנם, הסכם העקרונות נחתם לאחר הסכם התיווך, אך בית המשפט התרשם והשתכנע כי ההסכמה הייתה עוד קודם לכן, לאחר שגם יצחק לזר הודה בחקירתו כי אכן נערך 'נייר הסכמות ראשון' בין השותפים, עוד בחודש ספטמבר 2004, לפני חתימת הסכם התיווך. מכאן שמדובר בקביעה עובדתית, שבמועד חתימת הסכם התיווך הייתה כבר הסכמה להקמת השותפות, בין סטרקובסקי לבין השותפים (מאור זינגר ויצחק לזר), גם אם טרם גובשה סופית, ואשר מטרתה הייתה לרכוש את הנכס למטרות ביצוע עסקות נדל"ן. קביעתו הנ"ל של בית משפט קמא בדבר קיומה של שותפות, עובר למועד חתימת הסכם התיווך, הינה קביעה עובדתית, והלכה היא שערכאת הערעור אינה מתערבת בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, ששמעה את העדויות והתרשמה באופן בלתי אמצעי מהעדים וממהימנותם, והתעמקה בחומר הראיות, אלא במקרים חריגים, בהם הגרסה העובדתית שאומצה על ידי הערכאה הדיונית אינה מתקבלת על הדעת, או שהיא תוצאה של התעלמות מראיות שהוצגו בפניה [ע"א 4814/09 טמפו תעשיות בירה בע"מ נ' מדינת ישראל ( 22.12.10); רע"א 7791/09 חממה מאיר סחר (1996) בע"מ נ' טחינת השלום 2001 בע"מ ( 04.01.10)]. בעניננו לא מצאתי מקום להתערב בקביעתו העקרונית של בית משפט קמא בדבר קיומה של שותפות, עובר לחתימת סטריקובסקי על הסכם התיווך, ואולם יש לבחון האם, הייתה לסטריקובסקי הרשאה להתחייב בשם השותפות. קיומה של הרשאה 11. בית משפט קמא, לאחר ששמע את העדים, קבע כי על אף שהסכם העקרונות אינו כולל הרשאה מפורשת לפנות למתווך ולהתחייב בתשלום דמי תיווך, הרי שהוא מעניק לסטריקובסקי סמכות כללית רחבה לפעול בשם השותפות לקידום רכישת הנכס, ובתוך כך מעניק לו סמכות להתקשר עם אנשי מקצוע שיסיעו לרכישת הנכס, כפי שאכן עשה, וכי בעת חתימתו על הסכם התיווך "פעל הוא בהתאם להרשאה הכללית שניתנה לו על ידי שותפיו לעסקי הרכישה ובוודאי שלתובעים לא הייתה ידיעה על העדר הרשאה לסטריקובסקי להתקשר עימם בהסכם בשם שותפיו". דברים אלה עולים במפורש מסעיף 4 להסכם העקרונות הקובע כדלקמן: "4. היזמים מתחייבים לפעול לקידום המו"מ עם בעלי הנכסים עד לגיבוש הסכם לרכישתם ... היה וייחתמו הסכמים לרכישת הזכויות בנכסים... יהיו היזמים אחראים להכנת מפרטים,כתבי כמויות, מכרזים לקבלנים ויועצים שונים, והתקשרות עם קבלנים ויועצים שונים בשם הגוף המשותף, במסגרתו יפעלו הצדדים". 12. מרגע שניתנה לסטריקובסקי סמכות מפורשת לגבי קידום המו"מ לרכישת הנכס ולביצוע הפעולות הנחוצות לשם ההתקשרות וטיפול בנכס הספציפי, לרבות היוועצות ביועצים שונים - הרי שניתן ללמוד מלשון הסכם העקרונות עצמו כי כוונת הצדדים הייתה ליתן לסטריקובסקי סמכות גם בכל הקשור להתקשרות עם מתווכים. די בכך שהשותפים התחייבו לפעול יחד לקידום המו"מ לרכישת הנכסים כדי ללמוד כי הייתה לסטריקובסקי הרשאה להתקשר גם עם מתווך, שכן פעולת תיווך היא חלק בלתי נפרד מהפעולות הנדרשות בעסקת נדל"ן, בעיקר כאשר מדובר באנשי עסקים מנוסים שכל מטרת ההתקשרות ביניהם הייתה לרכוש נכסים ולקדם את הפיתוח שלהם. לכן, אמור מעתה - התחייבותו של סטריקובסקי בהסכם התיווך מחייבת את היזמים שהתקשרו עמו בהסכם העקרונות - השותפים, שהוא היה שלוח שלהם, דהיינו, יצחק לזר ומאור זינגר - ויש לקבוע שסטריקובסקי חתם על הסכם התיווך על פי ההרשאה שקיבל מהם, ולכן הם חייבים עמו ביחד ולחוד. 13. משנקבע כי במועד חתימת הסכם התיווך הייתה קיימת שותפות, וכי סטריקובסקי פעל מכוח הרשאתה של אותה שותפות, יש לבחון את מי מהמערערים ניתן לחייב בדמי תיווך - האם רק את השותפים החתומים על הסכם השותפות, או את כל המערערים. חיוב השותפים 14. סעיף 14 לפקודת השותפויות קובע כדלקמן: "כל שותף הוא שלוח של השותפות ושל שאר שותפיו לכל עניין של עסקי השותפות, ופעולותיו של כל שותף, כשהוא עושה בדרך הרגילה עסק מן הסוג שעושה השותפות שהוא חבר בה, יחייבו את השותפות ואת שותפיו, זולת אם למעשה אין לו הרשאה לפעול בשם השותפות באותו עסק, והאדם שעמו נשא ונתן יודע שאין לשותף הרשאה לכך, או שאינו יודע, או אינו מאמין, שהוא שותף". בנסיבות העניין, נוכח הקביעות כי סטריקובסקי פעל בשם השותפות, ומכוח הרשאה, יש מקום לחיוב השותפים - יצחק לזר ומאור זינגר - בדמי התיווך מכוח סעיף 14 לפקודת השותפויות. 15. אלא שלא די בכך, ויש לבחון האם כטענת המערערים לא ניתן לחייב את השותפים לאור דרישת הכתב שבחוק המתווכים. סעיף 9 לחוק המתווכים קובע כדלקמן: "(א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". סעיף 14 לחוק המתווכים קובע כדלקמן: "(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". אכן, סעיף 9 לחוק המתווכים דורש, כאחד התנאים לזכאות מתווך לדמי תיווך, כי ייחתם הסכם בכתב בין המתווך לבין הלקוח. אין ספק כי דרישת הכתב הינה דרישת סף מהותית, שנועדה להבטיח את גמירות הדעת בעת חתימת הסכם התיווך מחד, ולהגן על הלקוח ולהבטיח כי הובהר לו שיהיה עליו לשאת בשכר המתווך, מאידך. ואולם, קיימים מקרים המצדיקים סטייה מדרישת הכתב שבחוק המתווכים (כמו גם מדרישות צורניות אחרות), כפי שנעשה במקרים מסויימים גם ביחס לדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, ויש לבחון את התקיימות הדרישה לאור דיני השליחות ודיני תום הלב, אשר חלים גם על חוק המתווכים (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(3)842). ראה דברי השופט ד"ר קובי ורדי בע"א (ת"א) 1691/09 נועם לנדאו נ' קראסן הייטס בע"מ ( 24.06.10): "אין מחלוקת שמדובר בחוק קוגנטי ובדרישות קוגנטיות ושיש למלאם, ברם בהתאם לפסיקה בתי המשפט בוחנים את התקיימות התנאים באספקלריה של דיני תום הלב, ועל רקע הנסיבות הספציפיות, כאשר קיום הסכם התיווך נתון לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב..." כך, בע"א (ת"א) 2819/00 בן אור נ' רוזן ( 30.06.02) ציין בית המשפט כי במקרים מתאימים, כאשר דרישת הכתב מנוצלת לרעה, יש לסגת מדרישה זו, כפי שנעשה ביחס לסעיף 8 לחוק המקרקעין. ראה גם ע"א 1413/04 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ נ' מליק - מרכזים מסחריים בע"מ ( 30.10.05); ת.א. (אי') 1528/09 לרנר לנה נ' בן חמו שמעון ( 13.04.08); ת.א. (ת"א) 54873/07 גרשי יונה נ' דורון טל ( 07.08.08); ת"א (ת"א) 22340/03 טל נ' שטרן ( 02.06.05). יפים לענייננו דברי המלומדים פרידמן וכהן בספרם חוזים (תשנ"א), כרך א', בעמ' 394: "מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם אין לדבור בנוקשות בכלל הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דיה באשר לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעת שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים שמאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא. מינון מאוזן זה צריך לבוא לידי ביטוי הן בעמדת החקיקה, הן בעמדת בתי המשפט". חשוב לציין, שכאשר ניתנת הרשאה לאדם לחתום על הסכם תיווך בשם השלוח, די בכך כדי לקבוע שהתקיימה דרישת הכתב וזאת מכח כללי תום הלב. כך למשל כאשר אחד מבני הזוג חותם על הסכם תיווך לרכישת דירה לבני הזוג, כאשר ברור שהם חיים יחד והכוונה היא לרכוש או למכור את הדירה יחדיו, חובת התשלום תחול, לדעתי, על שני בני הזוג, ביחד ולחוד. 16. ומן הכלל אל הפרט; בענייננו, קיימות קביעות עובדתיות מפורטות ומנומקות של בית משפט קמא בדבר העדר תום לב, לפחות מצד יצחק לזר ומאור זינגר, שניסו, כפי שקבע בית משפט קמא, לעשות הכל כדי לנשל את המתווכים מזכותם לקבלת דמי תיווך, על אף שהיו מודעים לפעילותם שהייתה הגורם היעיל לקשירת העסקה. בנסיבות העניין אין לעמוד על דרישת הכתב ויש לראות בסטריקובסקי כמי שחתם, בהרשאה מלאה מהשותפים, כמיופה כוחם, שכן די בחתימה של שותף אחד כדי לחייב כל אחד מהשותפים, כמצוות סעיף 14 לחוק השותפויות. מה גם שלא ניתן לומר במקרה זה כי השותפים הינם בגדר "צד חלש", אלא מדובר באנשי עסקים, שאין זו עסקת הנדל"ן הראשונה בה היו מעורבים. 17. לאור כל זאת, אני סבורה כי בנסיבות העניין יש מקום לחייב את השותפים, הן את יצחק לזר והן את מאור זינגר (שמשום מה לא נתבע), במלוא דמי התיווך. 18. בית משפט קמא הטיל כאמור חיוב על כל המערערים, אך לא בחן את השאלה האם ניתן היה לחייב גם את המערערים בע"א 2216/09, דהיינו את חגית ואת החברות, ואת מערערת 2 בע"א 2251/09. חיוב החברות 19. הסכם העקרונות מתייחס בסעיף 6 למסגרת בה יפעלו השותפים כדלקמן: "6. המסגרת המדוייקת בה יפעל כ"א מהצדדים (כיחידים או כשותפות או כחברה) וכן המסגרת בה יפעלו הצדדים במשותף (כשותפות או כחברה), תקבע ותסוכם ע"י הצדדים בתוך 7 ימים ממועד חתימת הסכם זה, ועל פי קביעה זו ייחתם בין הצדדים בתוך 21 ימים נוספים להסכם מפורט, בו יעוגנו ההסכם נשוא הסכם עקרונות זה. על אף האמור לעיל, וככל שמסיבה כלשהי לא ייחתם הסכם מפורט, יחייבו את הצדדים תנאיו של הסכם עקרונות זה". במועד חתימת הסכם העקרונות והסכם התיווך, השותפות הייתה קיימת, אם כי השותפים טרם גיבשו עמדתם באשר למסגרת פעילותם, וברור כי במועד חתימת הסכם התיווך לא הוקמו עדיין החברות המערערות. אומנם, החברות שהוקמו ורכשו את הנכס בסופו של יום, כולן קשורות בדרך זו או אחרת לשותפים; ואולם, קיים קושי להטיל חיוב על חברות שטרם הוקמו מכוח התחייבות קודמת של בעל מניות של באותן חברות, כאשר אותה התחייבות נעשתה לפני שהוקמה החברה וכאשר נותן ההתחייבות עוד לא היו בעל מניות בחברה, וכאשר החברה לא אשררה את הפעולות בדיעבד. 20. סעיף 12(א) לחוק החברות קובע כי "חברה רשאית לאשר פעולה של יזם שנעשתה בשמה או במקומה לפני התאגדותה". כך גם סעיף 6(ג) לחוק השליחות קובע כי "תאגיד יכול לאשר פעולה שנעשתה למענו לפני היווסדו...". דהיינו, מאחר ובמקרה זה מדובר בהתחייבות (תשלום דמי התיווך) שנעשתה עובר להקמת החברות המערערות, הרי שכדי שההתחייבות תחייב את החברות היה על החברות לאשר הפעולה בדיעבד. ומן הכלל אל הפרט; בענייננו לא הוצגה כל ראיה המעידה על אשרור בדיעבד של ההתחייבות על ידי מי מהחברות המערערות, ולא הוצגה כל החלטה של החברות או פרטיכולים מתאימים. לכן אין כל אפשרות לחייבן בגין התחייבות שלקחו על עצמם השותפים (סטריקובסקי, יצחק לזר ומאור זינגר) עובר להקמת החברות המערערות, שהן אישיות משפטית נפרדת מהשותפות ומהשותפים. אומנם, תוצאה זו מעוררת לכאורה אי נוחות מסויימת, שכן בסופו של יום החברות הן אלה שרכשו את הנכס ונהנו מפירותיו, וזאת הודות לפעולת התיווך היעילה של המתווכים שהביאה לרכישת הנכס; ואולם, כאמור, לא די בכך. החברות לא היו קיימות במועד ההתחייבות, לא התחייבו כלפי המתווכים ולא חתמו על הסכם התיווך, ואף לא אשררו בדיעבד, בהתאם להוראות סעיף 12(א) לחוק החברות, את ההתחייבות שנתנו השותפים למתווכים - פעולה המתחייבת לשם הטלת אחריות על החברות. משלא נעשה אשרור בדיעבד, לא ניתן לחייב את החברות בגין התחייבות אישית של השותפים, במיוחד כאשר במועד ההתחייבות החברות טרם הוקמו. 21. לאור האמור דין ערעורן של החברות להתקבל. חיובה של חגית זינגר 22. חגית זינגר, היא בת משפחה של מאור זינגר, שניהלה את עסקיו בישראל. היא לא הייתה צד להסכם העקרונות, לא הייתה שותפה של היזמים ולא התחייבה בדרך כלשהי כלפי המתווכים. משכך, לא הייתה לסטריקובסקי הרשאה להתחייב בשמה, מה גם שמרגע שנקבע שהחברות פטורות, הרי שבוודאי לא ניתן לראות בה כמי שמחוייבת אישית בתשלום כהיותה מנהלת בחברה. אומנם בית משפט קמא קבע כי בשיחות שנערכו בין המתווכים לבין סטריקובסקי, יצחק לזר וחגית זינגר, חגית הודתה גם היא בחוב, אך ציינה כי כרגע אין מקורות כספיים לתשלום, ואומנם בית משפט קמא דחה טענותיה כי לא הבינה את משמעות הדברים, ואולם דברים אלה אינם מאפשרים לחייבה באופן אישי. יש לראות בכך, לכל היותר, הודאה בעצם החוב, אך לא בהתחייבות אישית. מה גם, שלא נטען שיש לחייבה מכוח הרמת מסך או חיוב אישי כאורגן בחברה. האם ניתן לחייב בדמי תיווך בשיעור 4% 23. בהסכם התיווך התחייב סטריקובסקי לשלם למתווכים דמי תיווך בשיעור של 4% בתוספת מע"מ. אומנם, מדובר בשיעור גבוה יחסית, כאשר בדרך כלל נהוג להסכים על דמי תיווך בשיעור נמוך יותר של כ-2%, ואף פחות מכך, ואולם אין כל מניעה להסכים על דמי תיווך בשיעור גבוה יותר, כאשר הדבר נתון למשא ומתן בין הצדדים, וחוק המתווכים אינו מגביל את גובה דמי התיווך. 24. הגם שבית משפט קמא (כב' השופטת ריבה ניב) חייב את סטריקובסקי, נגדו ניתן פסק דין בהעדר הגנה, בדמי תיווך בסך של 100,000 ₪ בלבד, ולא במלוא דמי התיווך שנקבעו בהסכם [תוך שציין, במסגרת בקשה להבהרת הפסיקתא, כי "סכום הפסיקתא איננו שגוי, ההסכם נקב ב-4% שכ"ט וצירוף ריבית חריגה. לעולם, נתון לביהמ"ש שיקל דעת בחותמו על סכום פסה"ד", כאשר על פסק דין זה לא הוגש ערעור], אולם איני סבורה כי הדבר פוטר את שאר השותפים מתשלום מלוא דמי התיווך כפי שהוסכם בהסכם התיווך, בהיות ההתחייבות ביחד ולחוד. מרגע שסטריקובסקי התחייב בשמם מכח הרשאה, יש לראות אותם כשותפים, ביחד ולחוד, ויש לראות בכך כאילו הם חתמו כולם על ההתחייבות. אם כך הדבר, העובדה שסטריקובסקי חוייב רק בחלק מדמי התיווך, אינה משחררת אותם מהיתרה, כאשר בכל הסכום הם מחוייבים ביחד ולחוד עמו. מעבר לדרוש יצוין, כי אין הדבר דומה לכלל הנוהג בקשר ליחס בין חייב עיקרי לבין הערבים שלו, שם לא ניתן לחייב את הערב בסכום גבוה יותר מסכום חיובו של החייב העיקרי. בענייננו מדובר בשותפים שחיובם הוא ביחד ולחוד ודינם שווה. הערעור שכנגד מטעם המתווכים 25. דין הערעור שכנגד שהגישו המתווכים, ככל שהוא נוגע להוצאות - להידחות. ככלל, ערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב בפסיקת הוצאות, אלא במקרים חריגים בהם החלטת בית משפט קמא נראית פגומה או בלתי מתקבלת על הדעת [רע"א 6568/05 כץ נ' כץ ( 17.08.05); רע"א 2399/09 פלוני נ' קצין התגמולים ( 14.0.09)]. אינני סבורה כי זה המקרה שיש להתערב בהוצאות שנפסקו על ידי בית משפט קמא. 26. לגבי אי פסיקת מע"מ על ידי בית משפט קמא, נראה שמדובר בהשמטה מקרית, ודין הערעור שכנגד בעניין זה - להתקבל. 27. מנגד, לא מצאתי מקום לקבל את טענת המתווכים לפיה יש להוסיף לדמי התיווך ריבית "חריגה" גם מיום הגשת התביעה ואילך. אומנם בית משפט קמא קיבל את סכום התביעה במלואו, דהיינו כולל ריבית "חריגה" עד ליום הגשת התביעה, ואולם ממועד זה, פסק הפרשי הצמדה וריבית כחוק. לא מצאתי מקום להתערב בקביעה זו, במיוחד לאור גובה דמי התיווך עליהם הוסכם. סוף דבר 28. לאור כל האמור לעיל: א. ע"א 2216/09, שהגישו חגית זינגר, א. זינגר יזמנות בע"מ ופרוייקט חגית בע"מ - מתקבל, דין התביעה נגדם להידחות, ופסק דינו של בית משפט קמא נגדם - בטל. ב. הערעור שכנגד שהגישו המתווכים במסגרת ע"א 2216/09 מתקבל באופן חלקי, כך שלדמי התיווך שנפסקו על ידי בית משפט קמא ייווסף מע"מ כחוק. ג. ערעורו של יצחק לזר (ע"א 2251/09) - נדחה. ערעור חברת יצחק את יצחק אחזקות א.ש. בע"מ - מתקבל באופן שהחיוב בו חויבה החברה בטל. ד. המתווכים ישלמו למערערים בע"א 2216/09, שערעורם התקבל, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪. ה. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות בע"א 2251/09. ו. ככל שמי מהמערערים בע"א 2216/09 או מערערת 2 בע"א 2251/09 (יצחק את יצחק אחזקות א.ש. בע"מ) שילמו למתווכים סכומים על פי פסק דינו של בית משפט קמא (הן בגין דמי התיווך והן בגין אגרה ושכ"ט עו"ד) יוחזרו סכומים אלה, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום התשלום. ז. הפיקדון הכספי שהפקידו המערערים בע"א 2216/09 יוחזר להם, באמצעות ב"כ. הפיקדון הכספי שהפקידו המערערים בע"א 2251/09 יוחזר להם, באמצעות ב"כ. דרישת הכתבתיווך