האם אפשר לחייב שכן בהוצאות שיפוץ בית משותף ? קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חובת דיירים בבית משותף להשתתף בהוצאות שיפוץ / סירוב דייר בבית משותף להשתתף בתשלום על שיפוץ הבניין: ערעור על פסק דינה של כב' המפקחת על רישום המקרקעין בנתניה (עדה פרנקל) בתיק מס' 122/07, מיום 5.10.09, אשר דחתה את תביעת המערערת לתשלום כספי בגין השתתפות המשיב בהוצאות המערערת לשיפוץ הבניין בו גרים הצדדים. ואלה העובדות הצריכות לעניין: המערערת, נציגות הבית המשותף, המוכר בכינוי "מצפה ים" שברחוב מדינת היהודים 12 בהרצליה, חלקה 14 בגוש 6517 (להלן: "הבניין"), שיפצה את הבניין, לטענתה משום שעיריית הרצלייה הכריזה על הבניין כמבנה מסוכן. מרבית דיירי הבניין שילמו את הוצאות השיפוץ. מיעוטם שילמו חלק מהחיוב, ורק המשיב לא שילם מאומה בגין הוצאות השיפוץ. כב' המפקחת דחתה את תביעת המערערת בנימוק שכתובעת היה עליה להוכיח הן את היקף העבודות שביצעה, הן את שוויין והן את העובדה שבוצעו עבודות החזקה ולא עבודות שיפור, אך היא לא עמדה בנטל זה. עוד קבעה המפקחת כי עפ"י חוק המקרקעין והתקנון המצוי החל על הבניין, לא היה מקום לכפות על המשיב לשאת בהוצאות לפי חישוב החורג מדרך החישוב הקבועה בחוק, קרי, חלוקת ההוצאות בין כל דיירי הבניין לפי חלקם ברכוש המשותף. טענות הצדדים לטענת המערערת ההחלטה לביצוע השיפוץ התקבלה כדין ע"י רוב הדיירים, והנציגות המוסמכת כדין של הבניין הייתה רשאית לפי שיקול דעתה לשפץ את הבניין וחזקה כי פעלה כדין ועל הרוצה לסתור חזקה זו מוטל נטל הראיה. עוד טענה המערערת כי עבודות השיפוץ שנעשו הן בגדר תחזוקת הבית ולא בגדר שדרוגו, והפנתה לפסיקה המרחיבה את הגדרת המונח "החזקה תקינה" של הבניין. משכך טענה המערערת, כי לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מחוייב המשיב לשאת בהוצאות ההחזקה אף בניגוד להסכמתו. רוב דיירי הבניין הסכימו לשיפוץ כעולה מפרוטוקלי אסיפות הדיירים שהגישה המערערת, ולכל הפחות ברי כי מששילמו רוב הדיירים למערערת הם הסכימו בדיעבד לביצוע השיפוץ שבוצע ולמימונו. המערערת טענה כי המפקחת שגתה בכך שלא השתמשה בסמכותה לפי סע' 75 לחוק המקרקעין לסטות מסדרי הדין ומדיני הראיות לשם עשיית צדק, והיה עליה לקבוע לפי שיקול דעת של אדם סביר מה סכום חובו של המשיב למערערת, ולחילופין היה על המפקחת לקבוע לשיטתה, מתוך כלל העבודות שנעשו, מה שווי עבודות ההחזקה ומה שווי עבודות השדרוג. המערערת הוסיפה כי עם הקבלנים אשר להם מספר יחידות בבניין יש הסדר מיוחד בעניין השתתפותם בהוצאות השיפוץ. המערערת טענה כי קודם כל המשיב חייב לשלם ההוצאות שנתבקש ע"י המערערת, ואח"כ אם יש לו השגות לתבוע המערערת. בא כוחו של המשיב טען לעומת זאת, כי צדקה כב' המפקחת כשדחתה את תביעת המערערת, שכן המערערת לא הרימה נטל הראיה המוטל עליה כתובעת להוכיח את תביעתה. המפקחת ביססה פסק דינה על ממצאים עובדתיים שאותם נימקה ופירטה בראיות כדבעי, וערכאת הערעור לא אמורה ולא יכולה להתערב בממצאים שכאלו. עוד ציין כי למעשה המערערת הודתה שפעלה בניגוד לחוק כשחילקה את הוצאות השיפוץ שלא לפי חלקו של כל דייר ברכוש המשותף, כמתחייב לפי ס' 58 לחוק המקרקעין כנוסחו דאז, אלא לפי מספר החדרים בכל דירה לא כולל הצמדות. הוא הדגיש כי הקבלנים רובין וסטולר שהם הקבלנים שבנו את הבניין (להלן: "הקבלנים") ובעלי 6 יחידות של חנויות בקומת הקרקע המסחרית של הבניין (מתוך 53 יחידות הבניין), לא השתתפו בהוצאות השיפוץ, למרות שהם בעלי 1/4 מכלל הרכוש המשותף בבניין. הנציגות הסתירה מבעלי הדירות את הסכם הפשרה שנחתם עם הקבלנים, אשר פטר אותם מהשתתפות בהוצאות השיפוץ. דיון לעניין קבלת ההחלטה על השיפוץ מושא ערעור זה, על מתווה העבודות ועל מחירן, קבעה המפקחת כממצא עובדתי: המערערת טענה בכתב תביעתה, כי ביום 5.6.04 התקיימה אסיפה של בעלי הדירות "הטענה העובדתית של התובעת, כי כל אלו התקבלו באסיפה של בעלי הדירות ועוד ב- 8 ביוני 2004, לא נתמכת בראיות כלשהן". (סוף עמ' 4 לפסה"ד). "מן המקובץ ומן הראיות בתיק ועדויות עדי התובעת, הוברר כי לא התקיימה כלל אסיפה כללית של בעלי הדירות בבית, הוברר כי לא על ידי בעלי הדירות בבית המשותף התקבלה החלטה לביצוע שיפוצים וההודעה שהוצאה לבעלי הדירות ביום 22 ביוני 2004, אינה משקפת אפילו את ההחלטה שהתקבלה לכאורה ב- 8 ביוני 2004". (עמ' 5 לפסה"ד). פסק דינה המפורט של המפקחת, האוחז 15 עמודים, זרוע בקביעות עובדתיות, מפורטות. נקבע בפסיקה כי לא בנקל תתערב ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים של הערכאה הדיונית, וכפי שיבואר להלן, אינני מוצאת כי זהו המקרה לחרוג מכך. (ראו למשל: ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח זלמן בראשי, פ"ד נב (2) 582, 594, רע"א 11982/05 משה אפרים נ' פרופ' פיטר אברהמס (לא פורסם, , מיום 23.3.06), י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית, 1995, בעריכת ד"ר ש' לוין) בעמ' 856). משדחתה המפקחת את הטענה כי ביום 8.6.04 התקבלה ההחלטה על שיפוץ הבניין ועל עלות השיפוץ, ניסיונה המעורפל של המערערת כעת, בשלב הערעור, להיתלות בהחלטות אחרות של האסיפה הכללית ושל נציגות הבניין, ממועדים אחרים, מהווה שינוי חזית ומן הדין לדחותו. כמו כן, פרט להחלטה אחת, כל ההחלטות של האסיפה הכללית ושל נציגות הבית שצורפו ע"י המערערת לעיקרי טיעונה הוגשו גם למפקחת, ולא היה בהן כדי לשנות את תוצאת פסק הדין. אשר לפרוטוקול האסיפה הכללית של בעלי הדירות מיום 10.9.04 (מוצג ב'3 למוצגי המערערת), זה לא צורף לתצהיר אליעזר רהט, עד התביעה העיקרי בערכאה קמא, גם לא הוגשה בקשה כדין לצירוף ראיות נוספות. משכך יש למוחקו מחומר הראיות בערעור. המסמך היחיד שהגישה המערערת להוכחת היקף העבודות ועלותן היה דוח הוצאות שהוצאו לכאורה, נושא תאריך 1.4.08 שצורף לתצהיר חבר הנציגות, המהנדס אליעזר רהט, למרות שלא הוא ערך אותו. המפקחת ניתחה באריכות דוח זה והראתה את הסתירות, החוסרים והליקויים שבדוח זה, ועד כמה העד העיקרי של המערערת, חסר הבנה באשר לאמור בדו"ח הנ"ל, ואינו מסוגל להסבירו. "הדו"ח שעליו נסמכת התובעת להוכחת עלות העבודה שבוצעה, ולמעשה להוכחת התביעה, איננו נתמך במסמכים כלשהם מהם נתן לקבוע את העלויות שהיו בגין כל אחד מסעיפי ההוצאה. הדוח איננו מבוקר על ידי מי שניתן להעיד אותו על תוכן הדו"ח, התובעת שעל פי הפלוגתאות שנקבעו היתה צריכה להציג את הראיות באשר לעבודות שבוצעו, לא צירפה אף לא חשבונית אחת והדו"ח איננו אלא רישום שאפילו מר רהט עצמו איננו עומד מאחוריו". (עמ' 9 לפסה"ד). עפ"י קביעתה העובדתית של המפקחת, גם עדותו ותצהירו של העד הנוסף מטעם המערערת לא תרם להרמת נטל הראיה המוטל על המערערת כתובעת: "עדותו של מר הלמן איננה מוסיפה כל מידע רלוונטי לראיות התובעת ומחקירתו הנגדית הקצרה אף ברור כי אין התצהיר מדייק בעובדות הנטענות בו". (עמ' 11 לפסה"ד). נטל הראיה להוכיח, הן את עצם החבות של המשיב להשתתף בהוצאות השיפוץ והן את עלות השיפוצים, מוטל על המערערת במעמדה כתובעת בערכאה קמא, ועפ"י הפסיקה תובעת שלא עמדה בנטל זה על שני חלקיו, דין תביעתה להידחות. המפקחת בפסק דינה פרטה ונימקה כדבעי, תוך ניתוח חומר הראיות, מדוע המערערת לא עמדה בנטל הראיה המוטל עליה, ולא הביאה ולא אף ראשית ראיה לתביעתה, לעצם החבות של המשיב בתשלום ההוצאות, כמו גם לסכום ההוצאות. אינני מוצאת מקום להתערבות בממצאים אלה. עבודות תחזוקה או שדרוג לעניין הגדרת ההוצאות והחיובים החלים על בעל דירה קובע סעיף 58(א) לחוק שכותרתו "נשיאת הוצאות" (בנוסחו דאז): "58.(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות". על הבניין חלות הוראות התקנון המצוי לבעלי דירות (מכוח סע' 61 ו-64 לחוק המקרקעין). סעיף 12 לתקנון המצוי לבעלי דירות שבתוספת לחוק המקרקעין, קובע כדלהלן : "12. (א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות. (ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה". משילוב שני הסעיפים הנ"ל עולה כי לא ניתן לחייב המשיב ללא הסכמתו, לאת בהוצאות שיפוץ החורגות מהחזקה תקינה כמוגדר לעיל, גם אם רוב בעלי הדירות בבניין הסכימו לעבודות השדרוג. המפקחת קבעה כי המערערת לא הוכיחה את היקף העבודות שבוצעו וגם לא הוכיחה מה מתוכן עבודות תחזוקה ומה עבודות שדרוג: "למצער לא המציאה התובעת מסמכים כלשהם המלמדים על היקף העבודה שבוצעה ברכוש המשותף...על פי פירוט סעיפי הביצוע המפורטים שם כסעיפים א'-ו', מרבית העבודות המפורשות שם, ספק אם הן נופלות בגדר עבודות תחזוקה...אפשר לומר בוודאות כי סעיף ו' העוסק בטיפול בקומה המפולשת עמודים וקירות , עשויה להיחשב כעבודה שכולה בתחום תחזוקת הרכוש המשותף, אך למצער אין בניסיון לאבחן בין העבודות ולא כלום, שכן התובעת לא איפשרה בחינה של העבודות שבוצעו בפועל וקביעה מתאימה באשר להיקף העבודות שניתן יהיה להגדירן כעבודות פרטיות, עבודות שהינן בגדר שידרוג ועבודות הנופלות בגדר החובה הקבועה בסעיף 58 לחוק המקרקעין". (עמ' 5-6 לפסה"ד). המערערת הפנתה ל- ע"א 4329/03, שלפיו כל שיפוץ נחשב החזקה תקינה ולא שדרוג, ומשכך מחוייב כל דייר לממנו, ורק במקרה קיצוני של הוצאה גבוהה שהוציא הוועד לצורכי הבניין נדרשת הסכמת כל דיירי הבניין. דא עקא, שגם זאת לא הוכיחה המערערת. היא לא הוכיחה בראיות של ממש את גובה ההוצאה בגין כל רכיב ורכיב, כך שלא ניתן להסיק האם קיים רכיב הוצאה כלשהו הגבוה באופן קיצוני אם לאו. משכך, ניתן להבין מדוע קבעה המפקחת כי המערערת לא איפשרה לברר את הדברים. אינני מקבלת טענת המערערת כי היה על המפקחת להשתמש בסמכותה לפי סע' 75 לחוק המקרקעין לסטות מסדרי הדין ומדיני הראיות, ומכוח סמכות זו לקבוע שווי השיפוץ שעל המשיב לשלם, ולחילופין לקבוע מה שווי עבודות התחזוקה ומהו שווי עבודות השדרוג בבניין. ראשית הסמכות המוקנית בסע' 75 לחוק היא סמכות שברשות ולא סמכות שבחובה ("רשאית"). שנית וזה העיקר, הסמכות נועדה לעשיית צדק, ולאור האמור לעיל אין כל דופי בקביעת המפקחת כי המערערת כתובעת לא הרימה הנטל המוטל עליה להוכיח היקף העבודות ועלותן. אינני סבורה כי בנסיבות העניין עשיית הצדק דורשת שהמפקחת תיקח לידיה את מלאכתה של התובעת ותקבע ללא ראיות של ממש את היקף העבודות ועלותן ותנסה יש מאין להפריד בין עבודות תחזוקה לעבודות שדרוג. יודגש, כי המערערת הייתה מיוצגת בערכאה קמא כדין, והיה עליה להיכבד ולהגיש קבלות על הוצאות השיפוץ שמהן אולי היה ניתן להסיק מסקנות לאיזה רכיב יש לזקוף כל הוצאה. המימון מקופת וועד הבית יתירה מכך, המפקחת קבעה, על סמך ראיות המערערת, כי עבודות ההחזקה מומנו כולן מקופת וועד הבית: "אם קיימת הוצאה כלשהי שלגביה היתה קיימת הסכמה בין הצדדים על נחיצותה, הרי אלו העבודות שנדרשו על ידי עיריית הרצליה ואלו, על פי עדותו של מר רהט, ועל פי המסמכים שצורפו לתצהירו, עלותם שולמה כולה מכספים שהיו בקופת הנציגות. מן ההודעה לדיירים מיום 22.6.04 בדבר השתתפות התובעת בחלק מן העלויות, ברור כי הוצאה זו כוסתה מכספים שהיו בקופת וועד הבית". (עמ' 14 לפסה"ד). על יסוד ממצאים עובדתיים אלה של הערכאה קמא, עבודות השיפוץ, שאת מימונן דורשת המערערת מהמשיב, הן עבודות שדרוג ולא החזקה תקינה, שכן החלק הנוגע להחזקה כבר מומן במלואו מכספים שהצטברו בקופת הוועד. בהודעת הערעור ובעיקרי הטיעון מטעם המערערת אין התייחסות לקביעתה הנ"ל של המפקחת, כי השיפוץ שהיה הכרחי להחזקת הבניין בעקבות פניית עיריית הרצליה מומן כולו מקופת ועד הבית (בסך כ-מיליון ₪). בדיון שהתקיים בפניי העלה ב"כ המערערת טענה חדשה, לפיה הסכום בשווי כמיליון ₪ שהוצא מקופת וועד הבית היה מיועד להוצאות השוטפות של וועד הבית. לטענתו, משיכתו של סכום זה מקופת הוועד למימון השיפוץ הייתה רק באופן זמני וחייבה החזר הוצאות מכל דיירי הבית. זאת על מנת להשלים את התקציב שיועד להוצאות השוטפות. אי לכך, ולפנים משורת הדין, שאלתי במהלך הדיון בערעור את ב"כ המערערת מהי ההוצאה החודשית הממוצעת של ועד הבית לצורך הניהול השוטף. הן ב"כ המערערת והן שמואל כהן אב הבית שנכח בדיון לא ידעו להשיב לשאלה (ראו: עמ' 7 לפרוט' מיום 23.6.2011, ש' 8-17 (להלן: "הפרוט'")). הנה כי כן, המערערת לא הציגה טענה ברורה גם בסוגיה זו, ואף לא ניסתה להוכיחה. ייתכן בהחלט כי דמי וועד הבית הרגילים, שמשולמים כרגיל מידי חודש בחודשו ע"י דיירי הבניין ובכללם המשיב, יכולים להספיק להוצאות השוטפות הרגילות של הבניין, ואין צורך במיליון ₪ שהצטברו כדי לממן את ההוצאות השוטפות. ייתכן שאם במשך השנים מצטברת בקופת הוועד יתרת תקציב שלא מנוצלת להוצאות השוטפות, ניתן לעיתים רחוקות לנצלה לפרויקטים מיוחדים כמו השיפוץ מושא דיוננו. מכל מקום, נטל הראיה על המערערת והיא לא הרימה אותו ולו אף בצורה חלקית. יתירה מכך, אב הבית שמואל כהן אף הוסיף בהמשך הדיון בפניי כי הסכום של מיליון ₪ שהצטבר הוא בחלקו הגדול כתוצאה מסכום כספי ששילמו "הקבלנים" לוועד הבית במסגרת הסכם פשרה שנחתם בין הצדדים לפני שנים רבות (הרבה מעל 11 שנה). הוא ציין כי "התנהל משפט שבסופו של דבר הם שילמו עבור תקופה גדולה שלא רצו לשלם" (ראו: עמ' 8 לפרוט', ש' 26-32). לא זו אף זו, מסעיף 2 להחלטות שבפרוטוקול ישיבת ועד הבית מיום 8.6.04 וממכתב ועד הבית לדיירי הבניין מיום 22.6.04 (מוצגים ב'2 ו-ה'1 בהתאמה בתיק מוצגי המערערת ונספחי ד' לתצהיר רהט), עולה כי המימון מקופת וועד הבית אינו הלוואה, ולא מימון מראש, אלא סכום שמכוסה ע"י הועד. חלוקת ההוצאות בין דיירי הבניין משילוב סעיפים 58(א) לחוק ו- 12(ב) לתקנון המצוי (שצוטטו לעיל) אף נובע, כי לא ניתן להטיל על המשיב בניגוד להסכמתו נשיאה בהוצאות השיפוץ במידה והן חורגות מחלוקת ההוצאות בין בעלי הדירות לפי חלקם ברכוש המשותף. זאת גם אילו הייתה מושגת הסכמת רוב דיירי הבניין לכך. המפקחת קבעה בפסק דינה כי: "התובעת לא התמודדה כלל עם סוגיית חלוקת ההוצאות, על אף שהנושא נקבע כמחלוקת מרכזית בין הצדדים". (עמ' 12 לפסה"ד). ובהמשך: "מן העדויות והמסמכים הוברר כי חלוקת התשלום בין בעלי הדירות איננה בהתאם לחלקם ברכוש המשותף...מר רהט לא השכיל להסביר את חלוקת ההוצאות בניגוד להוראות שבחוק ובתקנון...אין ספק עם זאת, והדבר עולה באופן מפורש מכלל המסמכים שצירפה התובעת, כי לא התקיימה כל הצבעה שהיא על חלוקת נטל ההוצאות בניגוד להוראות שבחוק". (עמ' 12 לפסה"ד). אכן בפניי הודה ב"כ המערערת: "החלוקה היתה באמת לפי גודל הדירה ולא הכניסו את הרכוש המשותף. ההחלטה די הגיונית". (עמ' 6 לפרוט', ש' 27). ושוב בהמשך: "יכול להיות שיש לו טענות צודקות שזה לא בדיוק לפי סעיף 58". (עמ' 9 לפרוט', ש' 13). אין חולק איפוא שהמערערת לא חילקה את הוצאות השיפוץ בין דיירי הבניין בהתאם לחלקו של כל דייר ברכוש המשותף. כמו כן, המערערת הודתה כי הקבלנים, שבבעלותם מספר יחידות בבניין, לא נכללו בחישוב הרגיל של חלוקת הוצאות השיפוץ לפי החוק, בשל הסדר מיוחד שהיה בינם לבין המערערת (ראו: עמ' 8 לפרוט', ש' 2). הסכם זה קיבל תוקף של פסק דין, אך הסדר הפשרה לא הובא לאישור אישי של כל דיירי הבניין, כך שלא ניתן לחייב את המשיב לוותר על זכויותיו כדין, ללא הסכמתו. הפועל היוצא הוא כי לא ניתן לכפות על המשיב נשיאה בהוצאות לפי חישוב המערערת, החורג כאמור מחישוב לפי חלקו של כל דייר ודייר ברכוש המשותף. לאור כל האמור לעיל, במצטבר, אני דוחה את הערעור. המערערת תשלם למשיב הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪, בהתאם לתקנה 512 לתקסד"א. שאלות משפטיותשיפוצניקשיפוציםבתים משותפים