##מהי הגדרת דייר מוגן ?## דייר מוגן הוא למעשה שוכר שקבל את הגנת החוק המקנה לו חסינות בפני פינוי. חכירה לדורות הינה שכירות מקרקעין לתקופה ממושכת של מעל 25 שנים, כמו למשל, חוכר דירה הרשומה בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, ואין בינה לבין דיירות מוגנת ולא כלום. לא בכדי דייר מוגן לא נכלל בהגדרת "בעל דירה", שאם לא כן, כיצד היינו מכנים את הבעלים הרשום של הדירה שהשכיר את הדירה לדייר המוגן? בעל הבית של הדירה שהושכרה לדייר המוגן הוא הבעלים, ואילו הדייר המוגן הינו שוכר במעמד מועדף החסין בפני פינוי. בחוק המקרקעין, הוגדרה הבעלות במקרקעין כ: "זכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם". שכירות מוגדרת כ"זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות", שכירות לתקופה של למעלה מ- 25 שנה תיקרא "חכירה לדורות". בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, דייר הוא "מי שמחזיק בנכס בשכירות ראשית על פי חוזה או מכוח חוק זה". ##דייר מוגן דמי מפתח:## קיימות מספר דרכים המזכות שוכר במעמד של "דייר מוגן": דייר ששילם דמי מפתח; דייר שלא שילם דמי מפתח אך גר בדירה לפני 1940; דייר שלא שילם דמי מפתח, אך נכנס לדירה לפני 20.8.1968, על פי חוזה שכירות שלא צוין בו במפורש שאין חוק הגנת הדייר חל עליו, תוך ציון הסיבה החוקית לכך; דייר שנהיה לדייר על פי ס' 20-25 לחוק הגנת הדייר. (ע. חרלפ, דמי מפתח – העברת מושכרים מוגנים בדמי מפתח החוק והפסיקה (מהדורה רביעית, 1998) עמ' 15). דייר הוא: "מי שמחזיק בנכס בשכירות ראשית על פי חוזה או מכוח חוק זה" (סעיף 1 לחוק הגנת הדייר). דהיינו, הקשר בין המחזיק לבין בעל הבית חייב להיות קשר של שכירות. זהו כלל הברזל היסודי המאפיין את רעיון הגנת הדייר - דיירות מוגנת אינה נרכשת אלא כאשר מדובר ביחסי שכירות. מי שהחזיק בנכס שלא מכוח שכירות, לא יזכה לחסות בצילו של חוק הגנת הדייר. הדיירות המוגנת הסטטוטורית אינה נוצרת יש מאין, אלא היא באה להגן על מי שתחילת החזקתו בנכס היא מכוח שכירות. חזקה רבת שנים בנכס, היא כשלעצמה, בלא שנקשרו בין הצדדים יחסי שכירות, אינה משתכללת לכדי דיירות מוגנת. אף מתן רשות למגורים, להבדיל משכירות, לא מהווה בסיס משפטי להיווצרות דיירות מוגנת. מי שהחזקתו בנכס איננה מכוח יחסי שכירות, כי אז הגנת החוק איננה פרושה עליו (ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר 319, 322(1), (הוצאת פרלשטיין-גינוסר, מהדורה שניה, 2018). וכך הובהר: "חוק הגנת הדייר חל רק על שכירות (סעיף 2 לחוק הגנת הדייר), שהיא "זכות שהוקנתה בתמורה" להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות (ראו: סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971; סעיף 3 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). לפיכך משניתנה רשות לפלוני להתגורר בנכס או להחזיק בו, להבדיל משכירות של הנכס, לא הונח הבסיס המשפטי להיווצרותה של דיירות מוגנת" ( רע"א 1156/02 חיר נ' חיר, נז(3) 943 (2003)). למען הדיוק יצויין, כי קשר השכירות (המהווה תנאי בלעדיו אין ליצירת דיירות מוגנת), יכול להיווצר במפורש או מכללא על ידי התנהגות הצדדים, ובלבד שאפשר יהיה להסיק מהתנהגות זו כי הצדדים התכוונו ליצור קשר של שכירות (ע"א 495/70 צ'נגרי נגד הלוי (ישפה), פ"ד כ"ה(2) 400, 1971).שאלות משפטיותמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)דמי מפתחהגדרות משפטיות