השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל - כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון - נושא הנכס; הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 [2] הנ"ל); מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך". (ר' ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' מכלביץ). סעיף 14 חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996, קובע:            "14. (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:            (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;            (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;            (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.            (ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופות הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9.            (ד) חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א) (3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות".   דמי תיווךהגורם היעיל בעסקת תיווךתיווךשאלות משפטיות