קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא היטל השבחה על הגדלת מספר יחידות דיור: 1. בפני ערעור השבחה לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, בנוסחו לפני תיקון מס' 84 לחוק מתשס"ח - 2008, על הכרעת השמאי המכריע, מר שמואל רוזנברג. 2. המערערת, הועדה המקומית לתכנון ובנייה דרום השרון, מבקשת בערעור לקבוע כי ההחלטה שאפשרה למשיבים לחלק את המקרקעין הרלוונטיים, באופן המגדיל את מספר יחידות הדיור שניתן לבנות במקרקעין, מחייבת את המשיבים בתשלום היטל השבחה. המערערת מבקשת שאקבע, כי קביעות השמאי המכריע בשומה המכרעת בהקשר זה, לפיהן אין מקום להטיל על המשיבים תשלום היטל השבחה בעניין הזה בלבד, דינן להתבטל. 3. לעניין סמכותו של בית משפט זה להיזקק לערעור יצויין, כי שומת ההשבחה מטעם הועדה המקומית לתכנון ובנייה דרום השרון הומצאה לידי המשיבים עוד בחודש מרץ 2008. לפיכך חלה עליה התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה בנוסחה הקודם, היינו: לפני כניסתו לתוקף של תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבנייה, שנחקק לאחר מכן. על אף שהצדדים אינם חולקים על כך כי הדין החל על ערעור זה הוא הדין הקודם לתיקון מס' 84 הנ"ל, מינו הצדדים את השמאי המכריע באופן וולנטרי באמצעות המנגנון שנקבע בתיקון מס' 84 לחוק, מבלי שיהא בדבר כדי להשפיע על סמכותו העניינית של בית משפט זה להיזקק לערעור. 4. בקצרה, אציין להלן את המסגרת העובדתית הרלוונטית: המקרקעין נשוא השומה מהווים קרקע בשטח של כ- 6.362 דונם, המצויה בין רחוב הצבר לרחוב האלונים ברמות השבים (שהיתה במקור מועצה עצמאית ושאוחדה לימים עם מועצה אזורית דרום השרון), והידועים כחלקה מקורית 56 גוש 6451. חלקה 56 פוצלה לשלוש חלקות שונות לבנייה (חלקות 361 - 359), בנות כשני דונם כל אחת, כשהחלוקה נעשתה באמצעות הליך תכנוני של אישור תשריט חלוקה לפי סעיף 137 לחוק התכנון והבנייה. הנפקות של חלוקה זו, מבחינת החיוב בהיטל השבחה, עומדת בבסיס הערעור שבפני. יצויין, כי הבקשה לאישור תשריט החלוקה הוגשה במקור למערערת, בגלגולה הקודם - הועדה המקומית לתכנון ובנייה הדרים, שדחתה ביום 08.04.03 את הבקשה. על החלטה זו הגישו המשיבים, שהינם בני משפחה אחת - אם וילדיה, ערר (ערר מס' 191/03) לועדת הערר המחוזית - מחוז מרכז. בהחלטתה המפורטת והמנומקת מיום 22.10.03 קיבלה ועדת הערר את הערר ואישרה את תשריט החלוקה המבוקש. לנוכח החלטת ועדת הערר, פוצלה חלקה 56 לשלוש חלקות לבנייה, כאמור, בנות שני דונם כל אחת. לאחר אישור תשריט החלוקה, הגישו המשיבים בקשות להיתרי בנייה. בחודש מרץ 2008 המערערת הנפיקה למשיבים שומת השבחה שהוכנה על ידי השמאי תמיר שדה. בחודש אוגוסט 2008 הגישו המשיבים "שומה אחרת" שהוכנה על ידי השמאי ארז אבירן. לנוכח המחלוקת שנפלה בין הצדדים, פנו המשיבים בחודש יוני 2009 ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מכריע ובמענה לפניית הצדדים החליטה יו"ר מועצת שמאי המקרקעין על מינוי השמאי המכריע מר שמואל רוזנברג. השמאי המכריע ערך בחודש יולי 2010 שומה מכרעת מפורטת ומנומקת שנמסרה לצדדים בחודש אוגוסט 2010. בשומה המכרעת קבע השמאי רוזנברג כי על המשיבים לשלם היטלי השבחה בגין החלטות שטחי שירות ובגין הקלות שהתבקשו, אולם קבע כי החלטת תשריט החלוקה, כמו גם תוכנית הבריכות, אינה מחייבת בהיטל השבחה. על חלק ההחלטה לפטור מהיטל השבחה בגין תשריט החלוקה הוגש הערעור דנן. 5. דיו רב שפכו הצדדים בנסיונותיהם לשכנעני כל צד בצדקת טענותיו. לאחר שעיינתי בכל טיעוני הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, שתבואר להלן, כי צדק השמאי המכריע, מר שמואל רוזנברג, בהחלטתו לפטור את המשיבים מתשלום היטל השבחה בגין החלטת תשריט החלוקה ולחייבם בתשלום היטל השבחה אך ורק בגין שטחי השירות וההקלות המגולמות בהיתרי הבנייה שניתנו למשיבים. 6. הכרעת ועדת הערר (מיום 22.10.03) בערר מס' 191/03 לאשר את תשריט החלוקה בענייננו היתה כדלקמן: "הכרעה על המקרקעין חלה תוכנית הר/10/290 על תיקוניה. בתשריט התוכנית ניתן לראות את החלקות הקיימות ערב אישורה של התוכנית אשר לא שונו ע"י התוכנית ועל כן למעשה לא חילקה התוכנית חלקות חדשות... ועל כן יש לדעתנו לפרש את התוכנית כמאפשרת חלוקה של החלקות הקיימות למגרשים חדשים בתנאי של עמידה בגודל מגרש מינימלי...". יודגש, כי ועדת הערר ציינה במפורש את תוכנית הר/10/290 כתוכנית המתאר החלה על המקרקעין וניתחה את הוראותיה בצורה מפורטת וברורה. עוד יודגש, כי המערערת לא נקטה בהליכי ערעור על מנת להשיג על החלטת ועדת הערר האמורה והיא שרירה ותקפה. 7. המערערת טוענת בערעורה (ראה: סעיף 78 לכתב הערעור) "שתוכנית מצב קודם הר/10/290, לא אפשרה הוצאת היתרי בנייה כלל, שכן היא פקעה והוחלפה ע"י תוכנית הר/10/290ג' שהוחלפה בעצמה ע"י תוכנית הר/10/290ד' ". טענה זו, שבבסיס כתב הערעור שבפני, לפיה פקעו התוכניות הקודמות, כך שלכאורה תוכנית הר/10/290ד', היא התוכנית החדשה והמשביחה, הגעתי לכלל מסקנה כי הינה טענה שגויה שיש לדחותה, כפי שיפורט להלן. 8. תוכנית הר/10/290, ששמה המלא הינו: "תוכנית מפורטת הר/10/290 (שטח שיפוט המועצה המקומית רמות השבים)", קיבלה תוקף עוד בחודש פברואר 1971. זוהי תוכנית מפורטת המהווה את תוכנית המתאר לישוב רמות השבים והיא כוללת לוח אזורים (ראה: סעיף 14 לתקנון) ובו מפורטות זכויות הבנייה. שתי התוכניות הבאות, תוכנית הר/10/290ג' ו- הר/10/290ד', שמן המלא הוא: "שינוי תוכנית מפורטת הר/10/290ג' (שינוי תקנון בלבד)" ו- "שינוי תוכנית מפורטת הר/290/ 10ד' (שינוי תקנון בלבד)", והן קיבלו תוקף בשנים 1978 ו- 1989 כשיש בהן אך ורק שינויים תקנוניים מינוריים (הארכת שלבי ביצוע של התוכנית וביטול הצורך בהסכמת הועדה המחוזית לתכנון ובנייה לבנייה נוספת) בלבד, שאינם משפיעים כהוא זה על האפשרות הגלומה בתוכנית המקורית לחלק חלקות גדולות באמצעות תשריטי חלוקה, כל עוד נשמר גודל מגרש מינימלי של שני דונם. יצויין ויודגש, כי תוכניות התיקון ג' וד' האריכו את שלבי הביצוע של תוכנית הר/10/290 באופן מפורש, כך שטענת המערערת לפיה התוכנית המקורית פגה, הינה טענה שגויה בעליל. היוצא מכך - תוכנית הר/10/290 משנת 1971 היא התוכנית שבתוקף. התיקונים הקלים בתקנון התוכנית, במסגרת שינויי התקנון ג' וד', שרק האריכו את שלבי הביצוע של התוכנית, אינם נוגעים ואינם עוסקים באפשרות חלוקת חלקות גדולות באמצעות תשריט חלוקה, כל עוד נשמר גודל של מגרש מינימלי של שני דונם, שהיתה ונשארה בתוקף עוד משנת 1971. 9. בכתב הערעור מפנה המערערת (ראה: סעיף 85 לכתב הערעור) לשני פסקי דין שעל בסיסם היא מבקשת לחייב את המשיבים בהיטל השבחה והם: פסק הדין בעניין "מועש" (רע"א 384/99, מועש בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה) ופסק הדין בעניין "סמפלסט" ( רע"א 8538/99, סמפלסט בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה קרית גת) . המשיבים טוענים כי שני פסקי הדין הנ"ל אינם רלוונטים לנדון דידן ויש לאבחנם. הגעתי לכלל מסקנה כי צודקים המשיבים בטענתם זו ואסביר הדברים, לאחר שיובאו להלן לשון החוק וההלכה. 10. התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, הקובעת את עניין הטלת היטל ההשבחה ואופן גבייתו, קובעת בסעיף 1(א) כי "השבחה" הינה "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". "תוכנית" מוגדרת כ - "תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת". החבות בהיטל השבחה קמה על פי סעיף 2(א) כאשר "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו...". היוצא מכך - היטל השבחה יכול לחול בגין השבחה החלה בעקבות אישור תוכנית , שעשתה אחת מן השניים: הרחיבה זכויות ניצול או השבחה בדרך אחרת. בפסק הדין של בית המשפט העליון, שקבע את ההלכה בענייננו - ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל אביב - יפו (פ"ד נ"ב(5) 715) קבע כב' הנשיא ברק כי "דרך אחרת" : "משמעותה דרך שאינה הרחבה של זכויות הניצול ואשר הביאה, בעקבות אישור תוכנית , לעליית שווי המקרקעין" (ההדגשה שלי -ש.ק.ו) (סעיף 8 לפסק הדין, בעמוד 720 מול האות א'). 11. בהתאם ללשונה המפורטת של התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, כפי שהדברים אף הובהרו בהלכת "סי אנד סאן" הנ"ל, על מנת שתהיה השבחה שבגינה תהא רשאית הועדה המקומית לתכנון ובנייה לגבות היטל השבחה חייבת להיות קודם כל תוכנית. במקרה הנדון, צודקים המשיבים, אין בנמצא תוכנית, שניתן על-פי התוספת השלישית לחוק לגבות בגינה היטל השבחה. כאמור לעיל, אישור תשריט החלוקה במקרה זה מהווה אך ורק יישום של הוראות התוכנית המקורית הר/10/290, שקיבלה תוקף עוד בשנת 1971, ואין חולק כי לא ניתן לגבות בגינה של אותה תוכנית היטל השבחה. 12. פסקי הדין של בית המשפט העליון בעניין "מועש" ו"סמפלסט", שהמערערת מפנה אליהם, כאמור לעיל, אינם רלוונטים הואיל ובשניהם המדובר היה בתוכנית . בפסק הדין בעניין "מועש" המדובר היה בתוכנית מתאר ארצית שהרחיבה את זכויות הניצול ואילו בפסק הדין בעניין "סמפלסט" המדובר היה בשינוי תוכנית מתאר מקומית עקב החלטת ועדה מקומית להוסיף שטחי שירות לבנייה. היינו : בתי המשפט, בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, עקביים בעמדתם שצריכה להיות תוכנית כתנאי לקביעת ההשבחה, ואילו במקרה שבפני, החלטת תשריט החלוקה נובעת ומהווה אך ורק יישום של תוכנית הר/10/290, שקיבלה תוקף, כאמור, עוד בשנת 1971, והיא אינה משנה כלל את התוכנית. לא בכדי, ולמרות עשרות שנות פסיקה בנדון, לא הצליחה המערערת להציג בפני ולו פסק דין אחד של ערכאה שיפוטית כלשהיא, ראשונה או ערעורית, שקבעה חיוב בהיטל השבחה עקב החלטה על תשריט חלוקה והדברים אומרים דרשני. 13. סוף דבר - הערעור נדחה. המערערת תשא בהוצאות המשיבים ביחד בערעור זה ובשכר טרחת עורך דינם בסכום כולל של 45,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום. היטל השבחהיחידת דיור