קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא המרצת פתיחה לקביעת גובה פיצויים על הפקעת קרקעות: א. רקע עובדתי 1. המבקשים הגישו המרצת פתיחה בה עתרו לקביעת גובה הפיצוי הכספי המגיע להם בגין הפקעת חלק מן המקרקעין הידועים כגוש 6925 חלקה 3 בתל-אביב, בשטח של כ- 80 מ"ר (להלן: "ההפקעה"). אין חולק כי המבקשים, שהינם הבעלים של המקרקעין, זכאים לפיצוי בגין ההפקעה, והמשיבה 2 (נ.ת.ע) אף שילמה להם בגין ההפקעה סך של כ- 717,041 ₪. אך המבקשים טוענים כי הפיצוי המגיע להם בגין ההפקעה והנזקים שהסבה למבקשים הוא בסך כולל של 5,161,900 ₪. 2. המבקשת 1 ובעלה, מר אלי אשר ז"ל (להלן: "המנוח") הינם בעלי המקרקעין הרשומים של כ-208 מ"ר בסמטת בית הבד בתל אביב (להלן: "המקרקעין"). המבקשים 2-4 הינם יורשיו של המנוח. המשיבה 1 הינה הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב, ואילו המשיבה 2, חברת נ.ת.ע - נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ, הינה חברה בבעלות ממשלתית מלאה, הפועלת להוציא אל הפועל את פרויקט הקמתה של הרכבת הקלה באזור גוש דן (להלן: "נ.ת.ע."). 3. על המקרקעין בנוי מבנה בן שתי קומות וקומת גלריה, ובו שלוש חנויות ויחידה נוספת, הממוקמת בחלקו המזרחי של המבנה (להלן: "המבנה"). חנות אחת במבנה הושכרה בשכירות חופשית וחנות שנייה הוחזקה על ידי דייר מוגן, שהשכיר את החנות לצד ג' בשכירות חופשית (להלן: "המחזיקים"). בחנות השלישית וביחידה הנוספת, מחזיקים המבקשים. 4. על המקרקעין נשוא התובענה חלה תכנית 1200, שפורסמה למתן תוקף ביום 3.7.75, ואשר ייעדה את המקרקעין למטרת דרך, וכן תכנית מתאר מחוזית, תמ"מ 1/5, המייעדת את המקרקעין לצורך הקמת הקו האדום של הרכבת הקלה, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 25.12.03. בתוכנית נקבע כי השטחים המיועדים לתוואי הרכבת הקלה ושירותיה יופקעו. לפני תוכנית 1200 חלה על האזור תוכנית תא/44 משנת 1937, שייעדה את החלקה למרכז מסחרי מיוחד, ונראה כי מכוחה הוקם המבנה בו נמצאת החנות לדברי הלבשה של המבקשים. 5. בעקבות פרסום תכנית תמ"מ/1/5 פרסמה המשיבה, ביום 5.1.06, הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות"), ולפיה זכות השימוש והחזקה הבלעדית בשטח של 80 מ"ר מן המקרקעין של המבקשים דרושה לה לצרכי ציבור. נוכח התנגדותם של המבקשים, ניתן ביום 2.11.06 פסק דין המורה להם למסור את החזקה בשטח המופקע למשיבה 1 (ה"פ 761/06). כנגד מסירת החזקה שילמה המשיבה 2 למבקשים ביום 12.8.07 פיצויי הפקעה בסך 132,370 דולר (717,041 ₪), לפי שומה שנערכה עבור המשיבות. 6. ביום 25.12.06 הגישו המבקשים תביעה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, בה דרשו פיצויים בגין הפגיעה שגרמה להם תכנית תמ"מ 1/5 במקרקעין. ביום 13.6.07 נדחתה התביעה על ידי הוועדה המקומית. ערר שהגישו המבקשים ביום 4.9.07 טרם הוכרע. 7. בהמרצת הפתיחה שהגישו בתיק זה, טענו המבקשים כי סכום הפיצוי המגיע להם גבוה בהרבה מן הסכום ששולם להם על ידי המשיבה 2. לגישתם, שווי המקרקעין המופקעים גבוה מזה שנקבע על ידי המשיבות, ובנוסף הם זכאים לפיצוי בגין נזקים שנגרמו להם עקב ההפקעה (כגון פגיעה בעסקים). המבקשים תמכו טענותיהם בחוות דעת של שמאי מטעמם. בדיון המוקדם שהתקיים במעמד הצדדים הושג הסדר דיוני, ולפיו בטרם ימונה שמאי מטעם בית המשפט - יכריע בית המשפט בשאלה המשפטית הבאה: "האם יש לקבוע את שווי הקרקע לצורך פיצויי ההפקעה לאחר אישור התוכנית תמ"מ/1/5 או ערב תוכנית זו, כלומר האם צריך להביא תוכנית זו בחשבון לענין פיצויי ההפקעה" (ראה פרוטוקול הדיון מיום 12.9.10). הצדדים הגישו סיכומים בשאלה משפטית זו. ב. טענות הצדדים 8. עמדת המשיבות (שהגישו סיכומיהן ראשונות) היא כי לצורך הערכת פיצויי ההפקעה שבוצעה בשנת 2006, יש לשום את המקרקעין כשווים לאחר כניסתה לתוקף בשנת 2003 של תמ"מ 1/5, דהיינו: שוויים לפי ייעוד המקרקעין לדרך. המשיבות סבורות כי על מקרה זה חל "כלל הפיצוי הדו-שלבי". כאשר מקרקעין נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, ובשלב מאוחר יותר הופקעו אותם מקרקעין, עומדות לבעלים שתי עילות תביעה נפרדות: האחת, תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין הפגיעה במקרקעין על ידי התכנית, והשנייה, תביעה בגין הפקעת המקרקעין במצבם החדש הנובע מן התוכנית הפוגעת. לפיכך, במקרה דנן, שווי הקרקע לצורך תשלום פיצויי ההפקעה הוא השווי בייעודה הציבורי (למטרת דרך), לאחר כניסתה לתוקף של תכנית תמ"מ 1/5. 9. עוד טוענות המשיבות כי שומת הפיצויים מטעם המבקשים שגויה גם מן הטעם שהיא נערכה תוך התעלמות מתחולתה של תכנית 1200, אשר ייעדה את המקרקעין לדרך ציבורית עוד לפני תמ"מ 1/5. התעלמות מתכנית 1200 מביאה להערכת הקרקע ביתר, כאילו הייתה בייעוד התואם לשימוש בפועל שעשו המבקשים בקרקע. אילו היה השמאי מטעם המבקשים מתחשב בקיומה של תכנית 1200 וקובע את ערך הקרקע לאור השימושים המותרים בה - היה הוא מייחס לה ערך הנמוך משמעותית מן הערך שקבע בסופו של יום. שימוש בקרקע המיועדת לדרך שלא על-פי הייעוד הציבורי, אינו יכול לשמש נימוק לפיצוי נוסף. 10. המבקשים סבורים כי לצורך הערכת פיצויי הפקעה יש לשום את המקרקעין לפי שווי שוק, בהתאם לשימוש שנעשה בהם בפועל, טרם כניסתה לתוקף של תמ"מ 1/5. מטרת תשלום פיצויי הפקעה הינה העמדת בעל הזכות במקרקעין שהופקעו במצב הכספי בו היה נמצא אלמלא הייתה מתבצעת ההפקעה. בשורה של פסקי דין עמדו בתי המשפט על כך שנקודת המוצא לקביעת פיצויי הפקעה היא מצב המקרקעין לפני ששונה היעוד. 11. המבקשים מוסיפים וטוענים כי בכל מקרה, אין לקחת בחשבון את תכנית 1200 בחישוב גובה הפיצויים. במספר פסקי דין נקבע כי נוכח השנים הרבות שחלפו מאז הופקדה תכנית 1200, אין לה השפעה על שווי המקרקעין, ולכל היותר, אם קיימת השפעה, מדובר בהשפעה זניחה. אין גם ממש בטענת המשיבות לפיה השימוש במקרקעין איננו חוקי ומנוגד להוראות תכנית 1200, שכן היתר הבניין קודם לתכנית 1200. בנוסף, עיריית תל-אביב והמשיבה 1 נמנעו במשך שנים רבות מלנקוט פעולות לאכיפת החוק, ולכן הן מושתקות מלטעון כיום כי השימוש היה בלתי חוקי. ג. דיון והכרעה 12. אין מחלוקת כי מטרת תשלום פיצויי ההפקעה הינה העמדת בעל המקרקעין שהופקעו במצב הכספי בו היה נמצא אלמלא ההפקעה. לפיכך, בעל המקרקעין זכאי לפיצוי לפי שווי המקרקעין שהופקעו ממנו במועד ההפקעה. המבקשים מתעלמים מן האבחנה בין פיצוי בגין הפגיעה במקרקעין בעקבות שינוי ייעוד הקרקע על ידי תכנית, לבין פיצוי בגין הפקעת המקרקעין. ההלכה בעניין זה היא, כי כאשר מקרקעין נפגעו על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה, ובשלב מאוחר יותר הופקעו אותם מקרקעין, עומדות לבעלים שתי עילות תביעה נפרדות: האחת, תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") בגין הפגיעה במקרקעין על ידי התכנית; והשנייה, תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעת המקרקעין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. בעע"מ 1975/01 הועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל ואח' נ' רובינשטיין ואח', פ"ד נו(6) 638, 652 (2002) (להלן: "עניין רובינשטיין") מבהירה כב' השופטת (כתוארה אז) ד' ביניש: "ההבחנה בין פגיעה "עקב תוכנית" ופגיעה "עקב הפקעה" נקבעה לראשונה בפסיקתו של בית-משפט זה, בסוגיית הפיצויים הניתנים לבעל מקרקעין על פי סעיף 197 לחוק... עניינו של סעיף 197 הוא בתביעת פיצויים בגין פגיעה במקרקעין "על-ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה". העניין נדון לראשונה בבג"צ 62/61 זקס ועליאש נ ' הוועדה המקומית לבניה ולתכנון עיר, ירושלים, פ"ד ט"ו 1516 (להלן: פרשת זקס)... הלכה זו [שנקבעה בעניין זקס - ע.ב.], צוטטה לאחר מכן בהסכמה בשורת פסקי דין, והשתרשה בפסיקתנו באופן שבו הובהר כי הפגיעה הנגרמת עקב ייעוד חלקה להפקעה והפקעתה של החלקה לאחר מכן, היא, למעשה, דו-שלבית. בשלב הראשון, נפגע בעל החלקה עקב התוכנית, או ליתר דיוק, עקב אובדן הערך הכרוך בשינוי ייעוד חלקתו על פי התוכנית. בשלב השני, הוא נפגע משלילת הבעלות בפועל עקב ההפקעה עצמה" (ראה גם ע"א 474/83 הוועדה המקומית לבנייה ולתכנון ערים, ראשון לציון נ' חממי פ"ד מא (3) 370, 380, להלן: "עניין חממי"; ע"א 511/88 אריה מנדלבאום נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ראשון-לציון, פ"ד מד(3) 522, להלן: "עניין מנדלבאום"). 13. כאשר עסקינן בתביעה בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית, לפי סעיף 197 לחוק, זכאי בעל הקרקע לפיצוי בגובה ההפרש בין שווי המקרקעין במצבם ערב תחילתה של התכנית לבין שוויים במצבם לאחר תחילתה (ראה: א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין - כרך ראשון (מהדורה שביעית - 2008), עמ' 450); "פיצוי זה (לפי סעיף 197 לחוק התכנון) הוא עיקר הפיצוי בעד המקרקעין" (א' קמר, שם, בעמ' 453). הפיצוי בשלב התכנוני צריך להיות מנותק מן הצפי לקיומה של הפקעה עתידית של המקרקעין (ראה: עניין מנדלבאום הנ"ל, בעמ' 525, וכן מ' רז כהן איחוד וחלוקה (תשס"ח-2008) עמ' 273). לכן גם אין צורך להמתין להפקעה בפועל על מנת לזכות בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק; די בכך שעל המקרקעין חלה תכנית הפוגעת בערכם. 14. בשלב השני, לאחר הפקעת המקרקעין, זכאי בעל הקרקע לפיצוי נוסף, בגין הנזק שגרמה לו ההפקעה עצמה. בשלב זה, בדרך כלל, בעל המקרקעין כבר קיבל פיצוי בגין פגיעתה של התכנית בערך המקרקעין. לפיכך, שווי הקרקע לעניין ההפקעה, יהיה השווי של הקרקע בייעודה החדש, שהוא נמוך באופן משמעותי מן השווי לצורך שומתה של הפגיעה התכנונית, המתחשבת בערך הקרקע עובר לפגיעה התכנונית. בעניין חממי ציין כב' הנשיא מ' שמגר: "שיעור הפיצויים עבור ההפקעה העתידה, כאשר תבוצע, יחושב כבר על יסוד ערכם של המקרקעין אחרי שינוי הייעוד, ועל כן לא יהיה בשיעור הפיצויים עבור ההפקעה, כשלעצמו, כדי לבטא את הפגיעה אשר בה נפגע נכס המקרקעין בהשוואה לשוויו ערב התכנית החדשה, ששינתה את ייעוד המקרקעין" (עמ' 380; וראה גם מ' רז כהן, שם, בעמ' 275). הטעם לקביעת שיעור הפיצויים באופן זה הוא שאין בעל המקרקעין יכול ליהנות משני העולמות: מחד גיסא, לקבל פיצויים על פי סעיף 197 לחוק עקב שינוי התכנית, סמוך לאחר שינויה, ומאידך גיסא, לדרוש שבקביעת השווי במסגרת ההפקעה, הנעשית במועד מאוחר יותר, יתעלם בית המשפט מפיצוי זה, שאם כך יעשה - יעלה סכום הפיצויים הכולל על שווי המקרקעין ערב שינוי הייעוד, ויהיה בכך משום מתן כפל פיצוי לבעלי הקרקע (א' קמר, שם, בעמ' 454; וכן ראה א' נמדר פגיעה במקרקעין - פיצויים בגין נזקי תכנית תשס"ב- 2002 בעמ' 223) כך הסביר כב' הנשיא מ' שמגר בעניין מנדלבאום הנ"ל, בעמ' 525-526: "ודוק: הפיצוי הדו שלבי, המתואר לעיל, אין משמעו כפל פיצוי, שכן שיעור הפיצויים בשלב ההפקעה יחושב לפי השווי הנמוך של המקרקעין בייעודם החדש ל"צרכי ציבור", 'ועל כן, לא יהיה בשיעור הפיצויים עבור ההפקעה, כשלעצמו, כדי לבטא את הפגיעה אשר בה נפגע נכס המקרקעין בהשוואה לשוויו ערב התוכנית החדשה, ששינתה את ייעוד המקרקעין' (שם, בעמ' 380) (וראה: א. קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה רביעית, 1990, בעמ' 239)." 15. השאלה בה נדרשת הכרעתי בשלב זה הינה האם צודקות המשיבות בטענתן לפיה יש לשום את שווי הקרקע, לצורך פיצויי הפקעה, לפי שווייה לאחר כניסתה לתוקף של תמ"מ/1/5. מן ההלכות שהובאו לעיל עולה כי התשובה הברורה לשאלה זו הינה בחיוב. אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי התביעה שבפני היא לתשלום פיצויי הפקעה מכוח העילה השנייה המתוארת לעיל, קרי: הזכות שקמה למבקשים בעקבות ההפקעה בפועל, שכן המבקשים כבר הגישו תביעה לפי סעיף 197 לחוק בגין פגיעתה של תמ"מ/1/5 בשווי הקרקע (תביעה זו נדחתה, אך המבקשים הגישו ערר על ההחלטה, אשר טרם הוכרע). מכל מקום, וכפי שמציין המלומד א' קמר, כאשר לא הוגשה תביעה לפיצויים בגין שינוי ייעוד בתוך המועד הקובע לכך בסעיף 197 לחוק (שלוש שנים), לא יוכל בעל הזכויות לתבוע את הפיצוי בגין התוכנית הפוגעת במסגרת התביעה לפיצויים בגין ההפקעה (קמר, שם, בעמ' 455; מ' רז כהן, שם, בעמ' 471). עמדה דומה הביעה כב' השופטת ד' ביניש (כתוארה אז) בעניין רובינשטיין, שם היא מציינת כי בכל הנוגע לשאלת הפיצויים לפי סעיף 197, הרי ששיעורם ועצם הענקתם נקבעים בשלב שלאחר אישור התוכנית ומתייחסים למצב טרם ביצוע ההפקעה, באופן שהחמצת השלב הראשון עשויה לשמוט את הקרקע מתחת לאפשרות לממש את זכות הפיצויים בגין אותו שלב (שם, בעמ' 654-655). מקל וחומר, כאשר המבקשים הגישו תביעה נפרדת בגין התוכנית הפוגעת, אין לכלול בשומת פיצויי ההפקעה את הפגיעה שנגרמה מהתוכנית. 16. אמנם היו מספר מקרים בהם חרג בית המשפט מן הכלל הדו-שלבי הנ"ל, ואפשר לבעלי הקרקע לתבוע את ירידת ערך המקרקעין לפי סעיף 197 לחוק במסגרת תביעה לפיצויי הפקעה, אף שחלף המועד לתביעה לפי סעיף 197. כך היה, לדוגמא, בע"א 377/79 פייצר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן, פ"ד לה(3) 645. באותו מקרה זיכה בית המשפט המחוזי את בעלי הקרקע, בנוסף לפיצויי הפקעה, גם בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק. בית המשפט העליון דחה את הערעור שכנגד שהגישה הועדה המקומית בעניין זה, וקבע כי לא נגרם לה עיוות דין המצדיק התערבות של בית משפט. למסקנה זו הגיע כב' הנשיא מ' לנדוי הן משום שמצא כי הועדה המקומית הסכימה, גם אם לפנים משורת הדין, לשלם לבעלות הקרקע פיצוי בגין הפגיעה בערך המקרקעין, והן משום ששוכנע כי לשני הצדדים ניתנה הזדמנות מלאה להביא ראיות ולטעון טענות גם לעניין התביעה לפי סעיף 197. להחלטה דומה הגיע כב' השופט מ' דרורי בת.א. (י-ם) 2345/00 דוויק נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (לא פורסם - 13.8.03). באותו מקרה בעלי הקרקע לא הגישו תביעה לפי סעיף 197 במועד, והועדה המקומית טענה כי תביעה לפי סעיף זה התיישנה, ובכל מקרה לא ניתן לכרוך אותה עם תביעה לפיצויי הפקעה. השופט דרורי דחה את הטענה וזיכה את בעלי הקרקע בפיצוי הן בגין הפגיעה בערך הקרקע בעקבות התכנית, והן בגין הפגיעה שמקורה בהפקעת הקרקע. השופט דרורי מציין בהקשר זה כי קשה להעריך מהו הנזק שנגרם עקב התכנית, לעומת הנזק שנגרם עקב ההפקעה, וכי הועדה המקומית לא הביאה חוות דעת שמאי לעניין זה. זאת ועוד, השופט מדגיש כי במועד כניסתה לתוקף של התכנית, בעלי הקרקע כלל לא היו מודעים לקיומה, ולכן אך סביר הוא כי הגישו תביעה לפיצוי רק כאשר בוצעה ההפקעה. 17. נראה כי בשני המקרים הללו היו לבית המשפט טעמים מיוחדים לנהוג כפי שנהג, וביניהם העובדה שחלף המועד להגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק, והיה ברור כי אם לא יינתן לבעלי הקרקע פיצוי מלא במסגרת התביעה לפיצויי הפקעה, הם לא יזכו לפיצוי המשקף נכונה את הפגיעה בזכויותיהם. אחד הקשיים העיקריים הנובעים מהוראת סעיף 197 עניינו מגבלת הזמן שקובע הסעיף להגשת תביעות - מחד (שלוש שנים), והעדר חובה על הרשויות לידע את בעלי המקרקעין בדבר פרסומה של התכנית - מאידך (בעבר היה המצב אף חמור יותר, נוכח תקופת התיישנות בת שנה בלבד שהיתה קבועה בחוק עד לתיקון תשנ"ה). כך נוצר מצב בו לבעל הקרקע אין כל דרך לדעת כי פורסמה תכנית הפוגעת בזכויותיו, אך אם עברו שלוש שנים מיום פרסומה, לכאורה אבדה לו זכותו לפיצוי. קושי זה זכה לביקורת, ואין זה מן הנמנע שפסקי הדין הנ"ל משקפים במידת מה גם את מורת רוחם של בתי המשפט ממחדלו של המחוקק להסדיר את הנושא (ראה א' קמר, שם, בעמ' 449 ה"ש 122; מ' רז כהן, שם, בעמ' 469-471). במקרה דנן, לעומת זאת, תביעה לפי סעיף 197 הוגשה על ידי המבקשים ביום 25.12.06, בדיוק שלוש שנים לאחר פרסום התכנית הפוגעת (ביום 25.12.03), ועודנה ממתינה להכרעה בערר שהגישו המבקשים. אין מדובר על כן במקרה בו קופחה זכות הטיעון של המבקשים ונמנעה מהם האפשרות לפעול לקבלת פיצוי בגין הפגיעה בערך המקרקעין. אין זה מן הנמנע שעוד בטרם יוכרע ההליך שבפני, יתקבל הערר שהגישו המבקשים, והם יזכו לפיצוי בגין ההפרש בין ערך המקרקעין שבבעלותם לפני תמ"מ1/5 לבין ערך המקרקעין לאחריה. במקרה כזה, קבלת טענת המבקשים תביא לכפל פיצוי. בכל מקרה, אין מקום לכך שטענות המבקשים בעניין הפיצוי בגין התוכנית הפוגעת יידונו בשני הליכים מקבילים. המבקשים גם אינם עותרים לכך: בהמרצת הפתיחה המתוקנת הם תבעו אך ורק פיצויי הפקעה (סעיפים 1 ו- 18). בסיכומיהם מדגישים המבקשים כי לתובענה זו אין כל קשר לפיצוי בגין התוכנית הפוגעת (תמ"מ/1/5) לפי סעיף 197 לחוק (סעיפים 34-35). אך טענתם כי יש לשום את שווי הקרקע לפי שווייה עובר לכניסתה לתוקף של תמ"מ/1/5, תביא לכך שהם יקבלו בתובענה זו, בעקיפין, פיצוי הכולל גם את הפיצוי בשל הפגיעה מתוכנית תמ"מ/1/5. טענה זו יש לדחות מן הנימוקים שבוארו לעיל, ולאור ההלכה המשפטית הברורה בנושא. 18. המבקשים מפנים בסיכומיהם להלכה שנקבעה בע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשון-לציון, פ"ד מא(1) 133, 136-137 (1987). באותו מקרה שונה ייעודה של הקרקע מייעוד חקלאי לייעוד של בית ספר, עובדה אשר הביאה לעליית שווי הקרקע. בעלי המקרקעין ביקשו לקבל פיצויי הפקעה לפי שווי המקרקעין בייעודם החדש. בית המשפט דחה טענה זו, וקבע כי יש לשום את הקרקע בהתאם למצבה עובר לשינוי הייעוד, דהיינו לפי ייעודה החקלאי. בדומה, קבע בית המשפט בע"א 590/86 אוליבקס תעשיות בע"מ נ' עירית פתח תקוה, פ"ד מג(3) 749, כי: "מקובל עלי העיקרון שקבע בית המשפט קמא לצורך קביעת שיעור הפיצויים, אשר לפיו בשומת הפיצויים אין מביאים בחשבון עלייה בשווי המקרקעין קודם ההפקעה בשל התכנית העומדת ביסוד ההפקעה". דא עקא, שלא ניתן ללמוד מפסקי דין אלו לענייננו, משום שבאותם מקרים כלל לא היתה לבעלי הקרקע זכות תביעה לפי סעיף 197. זכות תביעה זו מותנית בכך שערכם של מקרקעין נפגע עקב תכנית ששינתה את ייעודם, ואילו במקרים המתוארים לעיל התכנית לא פגעה בשווי המקרקעין אלא השביחה אותם. לפיכך, הפיצוי היחיד שבעלי הקרקע היו זכאים לו היה פיצוי בגין הפקעתם. כלל הפיצוי הדו-שלבי איננו רלוונטי למקרים מעין אלו, ולא ניתן להסיק מהם באשר לאופן בו יש לשום את שווי הקרקע המופקעת במקרים בהם קיימת עילת תביעה הן לפי סעיף 197 והן בגין ההפקעה שבאה בעקבותיה. 19. המבקשים טוענים גם כי לצורך שומת שווי המקרקעין יש להתעלם מתכנית 1200 משנת 1975, שייעדה את המקרקעין לדרך, וזאת לאור פסקי דין בהם נקבע כי לתכנית זו לא היתה השפעה על שווי השוק של המקרקעין (ה"פ (ת"א) 1245/07 הרוניאן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב (לא פורסם - 5.8.09); ה"פ (ת"א) 339/07 רבני נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב (לא פורסם - 15.5.08)). המשיבות, לעומת זאת, טוענות כי שגה השמאי מטעם המבקשים בכך שהתעלם מתוכנית 1200, והתבסס בשומתו על השימוש בפועל שעשו המבקשים בנכס למטרות מסחר (חנות). בעיקרון יש צדק בטענתן החלופית המשיבות (למקרה שתידחה טענתן בענין הפיצוי הדו-שלבי), כי יש להתחשב גם בתוכנית 1200 לצורך שומת המקרקעין בתביעה לתשלום פיצויי הפקעה, משום שתוכנית זו חלה על המקרקעין בעת ההפקעה לצד תוכנית תמ"מ/1/5 ועוד לפני שנכנסה לתוקף. עם זאת, בתביעה לתשלום פיצויי הפקעה, שהיא התובענה שבפני, אין נפקות של ממש לתוכנית 1200 שייעדה את המקרקעין לדרך, וזאת לאור מסקנתי כי לצורך תשלום פיצויי ההפקעה יש לשום את המקרקעין לפי שוויים לאחר כניסתה לתוקף של התוכנית הפוגעת תמ"מ/1/5. מכל מקום, גם תוכנית תמ"מ/1/5 משנת 2003 ייעדה את המקרקעין לדרך (רכבת קלה), כך שלעניין פיצויי ההפקעה אין כל משמעות לכך שזה היה ייעוד הקרקע עוד קודם לכן. גם אם נכונה הטענה העובדתית שלתוכנית 1200 היתה בשעתו השפעה זניחה על שווי המקרקעין משום שהיא נותרה "אות מתה" ולא יושמה (וספק אם ניתן להסתמך על קביעה עובדתית בתיק אחר) - הרי שאין טענה דומה לגבי תוכנית תמ"מ/1/5, שבה יש להתחשב לצורך שומת פיצויי ההפקעה. 20. בפי המבקשים טענה נוספת, לפיה בעת שומת פיצויי ההפקעה יש להתחשב בשימוש שנעשה במקרקעין בפועל, גם אם מדובר בשימוש בלתי חוקי הסותר את הייעוד התכנוני של הנכס. המבקשים סבורים שהעירייה נתנה הסכמתה בשתיקה במשך שנים לשימוש בנכס לצרכי מסחר. טענה זו חורגת מן ההסכמה הדיונית שבין הצדדים, לפיה יחליט בית המשפט בשלב מקדמי זה רק בשאלה המשפטית "האם יש לקבוע את שווי הקרקע לצורך פיצויי ההפקעה לאחר אישור התוכנית תמ"מ/1/5 או ערב תוכנית זו". יתר על כן, שאלת נפקותו של השימוש הבלתי חוקי שנעשה במקרקעין לצורך שומת פיצויי ההפקעה היא גם שאלה עובדתית הדורשת ראיות. ההלכה בשאלה זו הובהרה וסוכמה על ידי בית המשפט העליון בע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין, תק-על 2008(4), 2392, 2405 (2008), מפי כב' השופטת ע' ארבל כדלקמן (פסקה 24): "בהתחשב במכלול השיקולים שנמנו לעיל, מצאתי כאמור כי הפרשנות הראויה לסעיף 12(ב) הינה זו אשר קובעת כי במסגרת שומת הפיצויים אין להתחשב בשימוש הבלתי-חוקי שנעשה בקרקע אלא בשווייה בהתאם לייעודה התכנוני במועד ההפקעה. לפי פרשנות זו יזכה הבעלים של הקרקע לפיצוי שישיב את מצבו למצב בו היה עובר להפקעה בהתאם לשימושים החוקיים בקרקע. בכך יש כדי ליצור איזון הולם בין תכליתו של סעיף 12 לפקודת הרכישה לבין המשקל שיש ליתן לעקרון שלטון החוק ותקנת הציבור במסגרת מלאכת הפרשנות של דבר חקיקה. שכן, לפי הפרשנות שהותוותה לא נוצר תמריץ, ולו בעקיפין, לבעלים להפר את הוראות דיני התכנון והבנייה החלים על המקרקעין. פרשנות זו אף יוצרת הרמוניה בין הסדר הפיצויים הקבוע בפקודת הרכישה לבין זה הקבוע בחוק התכנון והבנייה. לצד זאת, בהתחשב בחשיבות שיש בכך שבעל הקרקע יקבל פיצוי הולם בגין הפקעה, ייתכנו מקרים חריגים בהם יהיה מקום לתת לשימוש שנעשה בקרקע תוך חריגה מהייעוד התכנוני ביטוי מסוים במסגרת הפיצויים להם זכאי בעל הקרקע. אף בהקשר זה ניתן ללמוד מהוראות סעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבניה, אשר קובע בסיפא לו כי ניתן להעניק פיצוי גם בגין מחוברים שנבנו בניגוד להוראות החוק במקרים בהם: "פעל [התובע - ע.א] בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים". איני מוצאת לנכון לקבוע כעת מהם אותם מקרים בהם ייקבע כי בעל הקרקע פעל בתום-לב או כי התקיימו נסיבות חריגות, ויש להניח כי הפסיקה תתווה את הקריטריונים המתאימים בבוא העת...". וראה גם התייחסותה של כב' השופטת א' חיות בפסק דינה לחריגים לכלל האמור, בהם תהיינה נסיבות מיוחדות המצדיקות התחשבות, במידה זו או אחרת, בשימוש הבלתי חוקי שנעשה בפועל. מכאן נובע שלא ניתן להכריע במסגרת החלטה זו בשאלת השפעתו של השימוש בפועל על שומת פיצויי ההפקעה, וגם לא ניתן לשלול בשלב זה את האפשרות שיש צורך להביאו בחשבון. 21. יתר על כן, יתכן שלהכרעה בתביעה המקבילה לפי סעיף 197 עשויה להיות השלכה על התביעה שבפני, בכל הנוגע לשאלת השימוש הבלתי-חוקי (על-פי הנטען) בנכס. אם יזכו המבקשים לפיצוי לפי סעיף 197 בגין הפגיעה שגרמה להם תוכנית תמ"מ/1/5, ואם פיצוי זה יוערך על בסיס השימוש שעשו המבקשים בפועל בנכס (חנות) - פירוש הדבר הוא שהמבקשים כבר קיבלו פיצוי עבור שינוי היעוד של הנכס מחנות לדרך. במקרה זה, לא יהיה מוצדק לשום את הנכס לצרכי תשלום פיצויי הפקעה לפי השימוש בפועל (חנות), אלא לפי השימוש בייעודו הקבוע בתוכנית החלה בעת ההפקעה (דרך), שאם לא כן יזכו המבקשים בפיצוי כפול עבור הנזק הנובע מאובדן האפשרות לעשות במקרקעין המופקעים שימוש לצרכי חנות (וראה הפסיקה בסעיף 14 לעיל). אם, לעומת זאת, תדחה תביעתם של המבקשים לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק, או אם תתקבל התביעה אך הפיצוי יוערך על בסיס השימוש התכנוני המותר, ולא על בסיס השימוש בפועל - כי אז יהיה צורך לשקול סוגיה זו בתביעת פיצויי ההפקעה שלפני, וזאת לאור הלכת פינקלשטיין הנ"ל. גם מטעם זה אין מקום להכריע בסוגיה זו כבר עתה. ד. סיכום 22. נוכח ההלכות הברורות הנזכרות לעיל, יש לשום את שווי המקרקעין בהם עסקינן לצורך תביעה זו לפי שוויים לאחר כניסתה לתוקף של תמ"מ 1/5. 23. על-פי ההסדר הדיוני שבין הצדדים, ובהתאם להודעתם המשותפת, ימונה השמאי דוד ברוך מרחוב הגיא 12 נס ציונה כשמאי מוסכם להעריך את הפיצוי הנוסף המגיע למבקשים, אם מגיע, עקב ההפקעה ונזקיה הנטענים. שכרו של השמאי ישולם על ידי הצדדים חלק בחלק לפני שתוגש חוות דעתו. הצדדים יהיו רשאים להגיש לשמאי כל מסמך או חוות דעת הרלבנטיים לתובענה, והוא רשאי לזמן את הצדדים עם באי-כוחם לשמיעת טענותיהם; במקרה זה ירשום השמאי פרוטוקול, שיוגש עם חוות דעתו. עם זאת, לאור החלטתי שלא להחליט בשלב זה בסוגיית נפקותו של השימוש הבלתי חוקי הנטען לעניין שומת פיצויי ההפקעה, ולמרות ההסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים, נראה כי עדיף יהיה להמתין להכרעה הסופית בתביעה לפי סעיף 197 לחוק שהגישו המבקשים. בהתאם להכרעה זו יחליטו הצדדים אם יש מקום להבאת ראיות, או שמא רק טיעונים, בסוגיה זו בתביעה בתיק זה. אם ימונה השמאי לפני שתתקבל ההכרעה בתביעה האחרת, ולפני שיוחלט בתיק זה לעניין נפקותו של השימוש בנכס בפועל, תתקל עבודתו של השמאי המוסכם בקושי, שכן עליו לדעת האם לשום את הנכס לצרכי פיצויי הפקעה לפי השימוש בפועל (חנות) או לפי השימוש התכנוני המותר בעת ההפקעה (דרך). ב"כ הצדדים יודיעו את עמדתם לגבי המשך ההליך בתיק זה בהודעה משותפת שתינתן בתוך 14 יום. 24. הוצאות ושכ"ט עו"ד יפסקו בסוף ההליך בהתחשב בטענות שהועלו ונדחו בשלב זה, וכן בהתחשב בסכום הפיצוי ששולם למבקשים לעומת הסכום אשר יקבע כי מגיע להם. המרצת פתיחהקרקעותפיצוייםהפקעה