קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא העלאת דמי השכירות לדייר מוגן: 1. כתב תביעה לקביעת גובה דמי שכירות ותשלום חוב דמי שכירות. התביעה כללה בתחילה גם סעד של פינוי, ותוקנה לאור העדר סמכותו של בית הדין לשכירות לדון בסעד זה. 2. אין זו ההתדיינות הראשונה בין בעלי הדין. להלן הכרונולוגיה (במסגרתה ישולב גם חלק מן הדיון): אין חולק שהתובע הינו בעליה של דירה בת 2 חדרים שברח' קרן היסוד 13 בקרית ביאליק הידועה גם כגוש 11555 חלקה 53. בעבר היה גם מר פיצ'יני בעלים במשותף עם התובע בדירה, בחלקים שווים. התובע צירף בגדרו של הליך זה חוזה מכר מיום 31.7.05 לפיו רכש ממר פיצ'יני את הזכויות במושכר וכן אישור מיסוי מקרקעין על העסקה. רישום הדירה בשלמותה על שם התובע טרם הושלם (לפי הנטען, בשל כך שלא צורף אישור היטל השבחה). 3. הנתבעת היא דיירת מוגנת בדירה מכוח הסכם שכירות מיום 4.1.85. 4. התובע טוען כי הנתבעת שיפצה המושכר שלא בהסכמתו ולפיכך הפרה חוזה השכירות הקובע כי נדרשת הסכמת הבעלים בכתב לכל שינוי של מבנה המושכר. 5. התובע מפנה לכך שבחלוף 15 שנים מינואר 1985 פגה התקופה בה זכאית התובעת להנחת שליש בתשלום דמי השכירות, היינו 15 שנה מיום ששולמו דמי מפתח. כלומר התקופה לגביה זכאית הנתבעת להנחת השליש, פגה בינואר 2000. חרף זאת, ממשיכה הנתבעת לשלם את שיעור דמי השכירות "ההיסטורי" המניח הנחת שליש ובלא העלאות לפי התקנות המעדכנות. יצוין כי אותה "הנחת שליש" קבועה בסעיף 58 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] (להלן: "החוק"). אין מדובר בהנחת שליש ממלוא דמי השכירות, אלא מן ההעלאות שבתקנות המשנות. וזה נוסח סעיפים קטנים א' וב' של הסעיף (שהינן החלופות הרלוונטיות לענייננו): "(א) ניתנו לבעל בית דמי מפתח בדירה ולאחר מכן נקבעה העלאה בדמי השכירות בתקנות המשנות, תופחת בשליש התוספת שעל הדייר של אותה דירה לשלם לפי אותן תקנות. (ב) ההפחתה לפי סעיף קטן (א) תתחיל ביום תחילתן של התקנות ותסתיים בתום 15 שנים מיום תחילת השכירות שבקשר אליה ניתנו דמי המפתח; מקום ש 15 שנים אלה מסתיימות תוך 3 שנים מתחילת התקנות - תמשך ההפחתה עד תום 3 השנים מתחילתן." 6. לפי הנטען, הנתבעת הוסיפה לשלם על פי ההסדר הנהוג כל השנים מול התובע ומר פיצ'יני: מחצית מדמי השכירות לתובע, ואת מחציתם האחרת למר פיצ'יני. כך, מחשש שתתבע על ידי האחרון אם תשלם את דמי השכירות במלואם רק לתובע, מן השלב שבו רכש חלקו של מר פיצ'יני. הואיל ומר פיצ'יני לא נתבע (מדובר בתושב זר), אפשרתי לו תגובה וצורף מכתב מ 22.11.10 המופנה אליו על פי הכתובת שסופקה. משלא הוגשה תגובה, אני מורה כי מלוא דמי השכירות מכאן ולהבא ישתלמו לתובע. עם זאת, הגדרת "בעל בית" שבסעיף 1 לחוק סוטה מן ההגדרה הקניינית של בעל נכס, ולא בכדי; הדבר נעשה כדי שלדייר המוגן תהא כתובת מוגדרת מבחינת היריבות ביחסי השכירות המוגנת. ההגדרה בסעיף 1 מגדירה בעל בית לצורך החוק כמי שהשכיר את הנכס בין אם הוא בעליו ובין אם לאו, ולרבות חליפיו. כל עוד לא ניתן אישורו של בית דין זה או אישור מר פיצ'יני, עשויה הייתה הנתבעת לעמוד בפני הסיכון של חיוב בכפל לו סטתה מן ההסדר הנוהג מזה שנים ושילמה מלוא דמי השכירות רק לתובע. לכן אין חוב של הנתבעת לתובע הנובע מתשלום המחצית של דמי השכירות למר פיצ'יני. כמובן שאין בכך כדי להקרין על חובות שחבים בעלים במשותף לשעבר בנכס ביחסים שבינם לבין עצמם. ויכול שיש לתובע עילה כנגד מר פיצ'יני להשבת סכומים (זעומים ככל שיהיו) ככל שאלו השתלמו לאחרון בגין שכ"ד, לאחר שנמכר חלקו של פיצ'יני לתובע. איני נדרש לחוות דעה בעניין זה לגופו של עניין, הואיל ואינו עומד לדיון. 7. מכל מקום, לנוכח שתי ההפרות הנטענות כלפי הנתבעת (שינוים לא מוסכמים במושכר ואי תשלום דמי שכירות מלאים), עתרו התובע ומר פיצ'יני, בתביעה לסילוק יד ותביעה כספית. התביעה הוגשה כנגד הנתבעת ונידונה בת.א 10417/04 (שלום חיפה). בסעיפים 8 ו 9 לכתב התביעה המתוקן שבפני, מפנה התובע לשינויים ולשיפוצים שהוכחו בגדרו של אותו הליך, שביצעה הנתבעת במושכר. החשיבות לעניינו נעוצה בכך שכתב התביעה אינו מציב כל שינויים או שיפוצים נוספים שבוצעו מאז הוגשה אותה תביעה קודמת כנגד הנתבעת, ביחס לשינוים שנתבעו בגדרו של ההליך הקודם. גם ההפרה הנטענת ביחס לאי תשלום דמי שכירות מלאים, הינה אותה הפרה רעיונית שנטענה אף בגדרו של ההליך הקודם, בגין אי עדכון דמי השכירות על פי התקנות המשנות, בכלל, ותוך המשך תשלום הערך ההיסטורי המניח הנחת שליש בפרט; למרות שמינואר 2000 פקעה הזכות להנחה נמשכת זו. ב 27.12.06 ניתן פסק הדין בתיק אזרחי 10417/04 הנ"ל: ביהמ"ש (כב' השופט חדיד) הפנה בסעיף 6 לפסק דינו לכך שחובתו של דייר מוגן לשאת במלוא דמי השכירות לאחר תום התקופה בה הוא זכאי להנחת השליש הקבועה בסעיף 58 לחוק, אינה משתכללת מאליה. שכן, בהתאם לסעיף 154 לחוק, דמי השכירות בתעריף המלא מכוח תקנות משנות, יחולו מהיום שדרש בעל הבית בכתב את תשלומם. ביהמ"ש הפנה באותה פסקה לכך שהמשמעות הינה שבהעדר דרישה של הבעלים ימשיכו לחול דמי השכירות המופחתים, והם לא יועלו מאליהם. גם אם אניח שקביעה זו אינה אלא חלק מקביעות ביהמ"ש ביחס לגובה דמי השכירות; וגם אם אניח שהסמכות היחודית לקביעת דמי השכירות נתונה לביה"ד השכירות, כך שמדובר בקביעות שבגררא לצורך הכרעה בתביעת הפינוי, הרי שאין חשיבות יתירה לדבר. שהרי הקביעה נכונה לגופה, שם כמו גם כאן. יצוין כי בחוק אף נקבעה דרישה צורנית בעניין אופן הדרישה שעל בעל הבית להפנות לשוכר כדי לעדכן את דמי השכירות על פי התקנות המשנות. סעיף 157 מפנה לנוסח טופס שבתוספת. אני מוכן להניח כי אין צורך שהדרישה תינתן ככזו על גבי הטופס דווקא, אולם איני נכון לייתר את דרישת המחוקק לדרישה בכתב דווקא, שלפי לשונו של סע' 154 הנה דרישה קונסטיטוטיבית בלעדיה אין. זו גם קביעת ההלכה: בעל בית שלא פנה בכתב לדייר המוגן בדרישה להעלות את דמי השכירות על פי התקנות המשנות, מאבד זכותו להעלאות של דמי השכירות על פי התקנות המשנות לכל התקופה בה לא פנה, ועד למועד שבו הפנה דרישה בכתב לדייר המוגן. ראה ע"א 857/80 ישראל גרינץ נ' משה סבו פ"ד ל"ו (2) 393. ראה גם רע"א 6842/96 שוס רות נ' קלמן אריה פ"ד נב(2) 625. ב"כ התובע בסיכומיו בחר לצטט את סע' 14 לפסק הדין האחרון, שם הובעה דעה מקלה שלא החילה הסע' באותו מקרה על מושכרים מסוג בית עסק. משום מה מתעלם ב"כ התובע מסעיפים 12 ו 13 לאותו פסק דין עצמו, מהם נובע כי לסע' 154 יש תחולה ללא שיור על מושכרים שהנם דירות מגורים כמו בענייננו (מכוח סע' 42 לחוק, הנזכר בסע' 154). גדר הספקות שנזכרו בפסה"ד נוגע רק לבתי עסק, ובנסיבות אותו מקרה אכן לא יושם הסעיף על בית עסק. אך כל עוד לא בוטל הסעיף, אין חולק כי יש לו תחולה על דיירות מוגנת בדירות מגורים. התובע ראה לנכון לטעון כי טענה זו של אי פניה בכתב לא נזכרה בכתב ההגנה ואין אפוא ליתן יד להרחבת חזית. לטעמי, הטענה מופרכת. ראשית, סע' 154 קובע את המנגנון לחישוב ההעלאות בדמי השכירות, היינו קובע אלו העלאות תיכללנה בחישוב: רק אלו לגביהן באה פניה בכתב. ככזה, הסע' הוא רעיונית חלק מיסודות העילה, משעה שמדובר על תביעה לקביעת גובה דמי שכירות בביה"ד לשכירות. משעה שמדובר ביסוד מיסודות העילה של התובע, רשאית אפוא הנתבעת לטעון לאי תחולת התקנות המשנות לגביה, ביחס לכל העלאה לגביה לא באה פניה בכתב, ואף לו מצויים אנו בסדר הדין הרגיל. שנית, איננו מצויים בסדר הדין הרגיל, וחלים למצער שינויים מחויבים. סע' 7 לתקנות הגנת הדייר (סדרי הדין בבתי הדין לשכירות) קובע שנתבע כלל אינו חייב להגיש הגנה בכתב בבית הדין לשכירות. אין זה מן ההיגיון שנתבע המבקש להציב תמונה סדורה עובר לדיון (מגמה דיונית שיש לעודד) ימצא במצב גרוע מחברו הנתבע שכלל לא טרח להגיש תגובה או הגנה, ואף אינו חייב לעשות כן. הנה כלפי הראשון שטרח והגיש כתב הגנה - יטען התובע להרחבת חזית; ואילו השני - יוכל לטעון כחפצו. תוצאה מעין זו אינה מסברת האוזן, והכל כאשר כתב התביעה, ואף בסדר הדין הרגיל, הוא זה שמציב את החזית, וכתב ההגנה לכל היותר מתחם אותה. סעיף 154 לחוק, מאפשר בכל זאת לבית הדין לשכירות בבואו לקבוע את דמי השכירות החדשים, להחיל את העדכונים למפרע מיום הדרישה בכתב; אך לא מעבר לתקופה של שנה שלפני יום הדרישה בכתב, ורק אם הוצבו נסיבות לפיהן מן הצדק לעשות כן. יש לומר כי טענה לפיה דמי השכירות מגוחכים או הדייר המוגן ידע על רצונו של בעל הבית לעדכן את דמי השכירות על פי העלאות שבתקנות, אינה מציבה כשלעצמה נסיבות כאמור. שכן, הנחה שבהגיון הינה שבעל הבית לעולם חפץ בהעלאת דמי השכירות; בפרט משעה שמדובר על דמי שכירות היסטוריים שמראש נקבעו בסכום נמוך לנוכח מנגנון הדיירות המוגנת שבחוק. וההנחה היא שאף הדייר המוגן מודע לכך, כעניין שבהגיון. הגיון כשלעצמו אינו מייתר עמידה בדרישות החוק החרות, כל עוד לא שונה. תום תקופת ה"הנחה שבדין" הינה כאמור מינואר 2000. לאור העובדה כי התובע ומר פיצ'יני לא פנו לנתבעת בדרישה לתשלום דמי השכירות לאחר תום תקופת הזכאות להנחה, דחה בית משפט השלום בפסק דינו את הטענה שדמי השכירות החודשיים עלו בשיעור העדכונים, ותוך השמטת הנחת השליש משעור כל עדכון החל מינואר 2000. לכן ובהתאמה, נדחתה גם הטענה שנוצר חוב דמי שכירות, וכי לכן יש לפנות התובעת. יש לומר כי מדובר בפסק דין שניתן לאחר שמיעת ראיות (שמיעת התובע וחוקר מטעמו, וכן קבלן שביצע עבודות במושכר, וכמו כן שמיעת הנתבעת ועדה מטעמה). עם זאת כאמור, לנוכח סע' 147 לחוק אין מעשה בי"ד החל במישרין. בסעיף 7 לפסק הדין נקבע ממצא עובדתי לפיו פנייתם האחרונה של התובעים לנתבעת לעדכון דמי השכירות, הייתה ביום 14.2.93. יש לומר כי התובע, גם בהליך בפני לא הציב כל נתון סותר. אמנם מכוח סע' 147 לחוק לא כבול כאמור ביה"ד בתביעה לקביעת גובה דמי שכירות במימצאים עובדתיים קודמים של בימ"ש או בי"ד לגבי אותו מושכר - אפילו נקבעו בהליכים שבין אותם בעלי דין. ואולם הנטל להמחיש משלוח דרישה בכתב לנתבעת לעדכון דמי השכירות ואימתי נשלחה - מוטל על התובע הן כבעל הענין, הן כמוציא מחברו, והן כמי שבידיו הנתונים. הוא לא הציב כל נתון סותר, ולא צירף כל פניה בכתב. לפיכך (לכל היותר) ניתן להניח שדרישה אחרונה נשלחה, אם בכלל, ב 14.2.93. בית משפט השלום בפסק דינו דחה אפוא את עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131 (1) לחוק, שיסודה באי תשלום דמי השכירות (יש לציין כי למעט עילת הנטישה, מדובר ברשימה סגורה של עילות פינוי כלפי דייר מוגן הקבועה בסע' 131). בסעיף 9 לפסק הדין, נקבע כי אף אם נראה בהגשת התביעה משום דרישה לתשלום דמי שכירות מלאים, הרי שהתובעים אינם זכאים לסעד כלשהו בגין החודשים מאי - ספטמבר לשנת 2004 מן הטעם שחישוב הסכום הנדרש לתקופה הנ"ל לא הוכח. ביחס לעילת הפינוי השנייה שיסודה בעריכת שיפוצים או שינויים בדירה שלא הוסכמו, קבע בית משפט השלום בפסק דינו ממצא עובדתי כי התובע ידע על ביצוע העבודות לעת ביצוען ואיש מן התובעים (התובע ומר פיצ'יני) לא העלו הסתייגות והוסיפו לקבל את דמי השכירות, ובכך גילו דעתם כי הם הסכימו לביצוע העבודות (סעיף 10 של פסה"ד). בסעיף 11 של פסה"ד צוין כי חלק מן העבודות כגון החלפת מכסה אסלה וכיור, הם עניינים של מה בכך, ובכלל העבודות לא שינו את חזות המושכר או ייעודו. בסעיף 12 של פסק הדין נזכר כי אכן יש תניה בהסכם לפיה כל הפרה של הוראות ההסכם לרבות ביצוע תיקונים בלא הסכמת המשכיר, מזכים את התובעים בפינוי המושכר. ואולם ראשית, נקבע כי התובעים אכן הסכימו לאותן עבודות ושנית, נקבע כי מדובר בתניה גורפת שאין לה תוקף לפי סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). לפיכך, נדחתה גם עילת הפינוי השניה (למעשה יסודה של עילה זו בסעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר, לפיו מוקנית עילת פינוי משעה שהדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות שאי קיומו נזכר בהסכם, ככזה המעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי). ביחס לשינויים במושכר: התובע אמנם לא נחקר על תצהירו שהוגש בגדרו של הליך זה. והנתבעת לא הגישה ראיות ובחרה לסכם בסוגיות משפטיות. ואולם אין התובע מוסיף בתצהירו דבר אלא חוזר על העובדות שצוינו, ומפרט ההליכים שנוהלו. בסע' 12 לתצהיר מונה התובע את השינויים שהכניסה הנתבעת במושכר. אולם ככל שהדבר רלבנטי, אין בתצהיר, דבר וחצי דבר לענין הסכמת התובע לשינויים. התובע אינו טוען בתצהירו "לא הסכמתי". בהיעדר טענה - גם אין מה לסתור בחקירה, ולפיכך גם משעה שביה"ד אינו כבול למימצאים עובדתיים שבהליך הקודם שנוהל בבית משפט השלום, בהיעדר נתון חדש שממחישים או טעות עליה מצביעים הרי קביעות עובדתיות שבהליך הקודם תוספנה לעמוד בעינן, באין חולק. סע' 147 לחוק לא נועד לאפשר לייצר נתונים חדשים יש מאין, רק משום שביה"ד לשכירות אינו כבול בממצאי עובדה של ערכאה אחרת. אני מסכים עם העמדה שהביעה ב"כ הנתבעת בסיכומיה שהדברים עולים בקנה אחד עם העמדה שהובעה בע"א 1418/90 מרים נאור נ' אריה הרשנהורן ביחס לנפקות סע' 147 הנ"ל. מאידך, ביחס לנתונים העובדתיים שכן נכללים בתצהיר - אלו לא נסתרו. הנתבעת אינה חולקת על עצם העובדה שביצעה שינויים במושכר. פסה"ד לא מנה אותם שינויים בפירוט, אולם אלו נזכרו כאמור בגדרו של סע' 12 לתצהיר התובע בהליך זה, והנם כדלקמן: התקנה של תריסים חיצוניים בדירה. הגבהת קיר חיצוני של מרפסת בבלוקים וסגירת המרפסת. וכך נהפכה דירת שני חדרים לדירת שלושה חדרים. המשפט השני כאן אינו אלא מסקנה, ולא עובדה, ואף כזו שאין לקבלה כרלבנטית לצורך קביעת דמי השכירות (ראה להלן בהמשך). יש לקבל עובדתית שנסגרה המרפסת ולנפקות - אתייחס בהמשך. עבודות אינסטלציה וחשמל - לרבות אל המרפסת שנסגרה כחדר. פתיחת פתח בקיר והתקנת דלת המוליכה לאותה מרפסת. סגירת היציאה למרפסת שהיתה קיימת בחדר השינה. החלפת כיור ואסלה. בפסק הדין של בית משפט השלום נדחתה התביעה של התובע ומר פיצ'יני הן לפינוי והן לסעד כספי, ונדחתה אף התביעה שכנגד להחזר דמי שכירות ששולמו כביכול ביתר. כך משעה שלא הוכחה התביעה. נדחתה גם דרישת הנתבעת בתביעתה שכנגד לחייב בהשתתפות בעלות תיקונים משעה שלא פורטו אותם תיקונים. התובע ערער על פסק הדין האמור. ב 18.3.08 התקיים דיון בביהמ"ש המחוזי. ב"כ המערער (הוא גם ב"כ התובע בהליך זה), ציין כי הסכום העדכני של דמי השכירות (היינו לשיטתו הסכום המלא בהשמטת הנחת השליש משעור ההעלאות שבתקנות, החל מ 1/06) הינו 159 ₪ כאמור. בהמשך הגיעו הצדדים להסכם דיוני שהוכתב לפרוטוקול וקיבל תוקף של פסק דין (בחתימת ב"כ הצדדים ובעלי הדין עצמם). להלן נוסח ההסכם: "1. המשיבה/הדיירת תשלם למערער/בעל הבית לסילוק סופי גמור והחלטי של כל תביעות המערער נגדה וכן תביעותיה של המשיבה/הדיירת כלפיו סך של 10,000 ₪, וזאת ב 4 תשלומים חודשיים שווים ורצופים. התשלום הראשון ביום 10.4.08 ויתרת התשלומים בכל 10 לחודש קלנדרי עוקב. 2. בכל הנוגע לדמי השכירות החל מיום 1.1.06 מוסכם, כי בעל הבית יהיה רשאי לפנות לקביעת דמי השכירות בבית הדין לשכירות. כל טענות הצדדים בהתדיינות בבית הדין לשכירות, לרבות טענותיו של בעל הבית שיש להעלות את דמי השכירות מעבר לקבוע בתקנות, ומכל עילה שהיא לגבי התקופה שמיום 1.1.06, שמורות. לא תטען בביה"ד לשכירות טענת התיישנות או שיהוי לגבי התקופה החל מ 1.1.06. 3. בעלי הדין מבקשים לתת לפשרה הנוכחית תוקף של פסק דין מבלי לתת צו בדבר הוצאות בערעור. הערבון בערעור יוחזר למי שהפקידו." פסק הדין נשוא הערעור לא בוטל כחלק מן ההסכמה הדיונית ואף לא בהחלטת ביהמ"ש שנתנה לה תוקף של פסק דין. נקבע סך של 10,000 לתשלום מהדיירת לבעל הבית, לסילוק דרישות ותביעות אהדדי עד 1/06 ותו לא. לפיכך, הקביעות העובדתיות שבאותו פסק דין, בעינן עומדות. לרבות הקביעה לגבי המועד האחרון שבו באה דרישה אל הנתבעת לעדכון דמי השכירות, ולרבות הקביעה לגבי הסכמת התובע ומר פיצ'יני לשיפוצים והשינויים. ונשאלת השאלה מה מעמדן בתביעה בפני. כאמור מכוח סע' 147 אין תחולה במישרין לדוקטרינת מעשה - בי"ד. ואולם ככל שלא מתיימרים כלל לטעון בתצהיר טענה הסותרת קביעה עובדתית שנקבעה בהליך קודם בין אותם בעלי דין ממש - חזקה שאין משיגים עליה כאן. אני מוכן לראות בכתב התביעה שבפני שהוגש ב 15.2.09 משום דרישה להעלאת דמי השכירות תוך ביטול הנחת השליש והיזקקות לתקנות המעדכנות האחרונות שעובר להגשתו (ממילא כפי שיחוור אין לדבר משמעות לאור ההסכם הדיוני אליו הגיעו הצדדים בערעור). אלא שלא ניתן ליישם דרישה זו אחורה ולהחיל את העדכונים הקודמים, בהיעדר דרישה אחרת בכתב. מהלך כזה מאיין סע' 154 לחוק, ויש צורך בדרישה בכתב לגבי כל העלאה שחפצים שתבוא במנין. הדבר בואר בהלכת גרינץ שנזכרה לעיל , בקטע הבא: " ...ההסבר לשינוי זה על-פי הצעת החוק הנ"ל ניתן במבוא להצעה, ואתייחס לקטע החשוב לענייננו:   ' ואלה עקרונות היסוד שבתקונים המוצעים: א. לקבוע את דמי השכירות המשתלמים כיום למעשה בעד דירות כדמי השכירות הבסיסיים במקום השיעורים הקיימים שהיו שונים לגבי סוגים שונים של דירות; כן מוצע לקבוע לדירות שיעורי מקסימום ומינימום חדשים' (ההדגשה שלי - ד' ל'). החוק המשולב משנת 1972משלב בתוכו במקובץ את החוקים שעניינם הגנת הדייר את החוקים כפי שכבר תוקנו בחוק הנ"ל מתשל"א-.1971השיטה החדשה לחישוב דמי השכירות, שנקבעה כאמור בתשל"א ואומצה בחוק המשולב מתשל"ב, מבוססת על דמי שכירות יסודיים, שעתידים לשמש בסיס ונקודת התחלה לכל חישוב של דמי שכירות לדירות מאז והלאה. דמי השכירות היסודיים הללו נקבעו בצורה די שרירותית, וזאת על שום שהושתתו על דמי השכירות שהשתלמו בפועל ולמעשה בעד הדירות ערב כניסתם לתוקף של התיקונים משנת תשל"א. הכוונה לדמי שכירות מוגדרים, כפי ששולמו למעשה בתאריך הקובע. מאותו יום ואילך תבוא תוספת עתית על דמי השכירות, כל אימת שיותקנו תקנות משנות, והיא תיתוסף לדמי השכירות, המשתלמים בפועל ערב כניסתן לתוקף של התקנות המשנות. מכאן, שבעל בית, הדואג כראוי לענייניו ואינו ישן על זכויותיו, צריך היה להקפיד על כך, שבעקבות כל תקנות משנות ייערך חישוב מחודש של דמי השכירות, על-פי הכללים שנקבעו בחוק מתשל"א- 1971ובעקבות זאת בחוק המשולב משנת תשל"ב- .1972השיטה כפי שנקבעה מאפשרת חישוב פשוט וברור. בעל בית כזה היה צריך להגיע עם דייריו לכלל הסכמה בדבר שיעורי דמי השכירות החדשים, ואם לא, לדרשם בדרך שנקבעה בסעיף 157לחוק המשולב, בנוסח שבתוספת, ואם גם בכך לא היה מצליח להעמיד את דמי השכירות על שיעורם המוסכם, הייתה פתוחה בפניו הדרך להביא את עניינו לפני בית הדין לשכירות, שיקבע את שיעורם של דמי השכירות בדרך החישוב הסלולה שבחוקים הנ"ל. בעל בית, שלא דאג לענייניו בדרך הנ"ל, אפשר שימצא עצמו במצב נחות מבחינת שיעור דמי השכירות, שניתן יהיה לפסוק לטובתו, שעה שיתעורר "מתרדמתו" ויפנה אל בית הדין לשכירות, שכן בית הדין יהיה כבר כבול בהוראות הנקבעות בתקנות המשנות, הקובעות תמיד, על-פי הכללים שבחוק המשולב, כי התוספות תיקבענה באחוז מסוים מדמי השכירות שהשתלמו ערב תחילתן של התקנות (לדוגמה תקנות תשל"ח שצוטטו לעיל והן נושא דיוננו). לאור כל האמור לעיל, צריך היה בית הדין לשכירות, גם במקרה דנן, שעה שהתבקש לקבוע את שיעור דמי השכירות לדירה הנדונה על-פי התקנות המשנות מתשל"ח, להידרש בפשטות לדמי השכירות, שהשתלמו בפועל ולמעשה עובר לתחילת התקנות, בין אם הם משקפים כראוי את דמי השכירות היסודיים, שניתן היה להגיע אליהם תוך יישום נכון של כל התקנות המשנות מאז תשל"א ואילך, ובין אם לא. " בערכאת הערעור באו כאמור הצדדים לכלל הסדר דיוני מקיף מיום 18.3.08 לסילוק מחלוקות עד המועד של 1/06 בסכום חד פעמי של 10,000 ₪ שהשתלם מן הנתבעת לתובע. את הסדר הפשרה הדיוני שבערעור יש לפרש באופן הגיוני, כמבטא קניית סיכונים בהסכמת הצדדים, שנבלעה בפסק הדין שנתן לו תוקף. ואותה קניית סיכונים חזקה שיש לפרש באופן התואם הדין הקיים כהשתקפותו בהלכה: בהיעדר דרישות בכתב, ממילא לא היתה הנתבעת חשופה לסיכון שכל ההעלאות לכל אורך התקופה מינואר 2000 תבואנה במנין. לכל היותר ניתן היה לשאול אם יש להתייחס לכתב התביעה בהליך הקודם, שהוגש ב 2004, כמי שמציב גם דרישת עדכון על פי ההעלאה האחרונה שקדמה לו, במלואה, בלא הנחת שליש לגבי אותה העלאה. ולא לכל "ההעלאות שבדרך" מינואר 2000. לטעמי גם התשובה לשאלה אחרונה זו נענית ממילא בשלילה: שכן מי שאמור לקבוע דמי השכירות הנו בית הדין לשכירות, ובבית משפט השלום נדון הדבר כענין שבגררא, לצורך השאלה האם נוצר חוב שכירות ואם מוצדק לאורו ליתן הסעד המבוקש של פינוי שהנו בסמכות בימ"ש השלום. רוצה לומר: כאשר בוחר בעל בית להגיש כתב תביעה לפינוי דייר מוגן בבית משפט השלום , אין הוא יכול להיבנות מאותו כתב תביעה גם לצורך סיפוק הדרישה שמציב סע' 154 לחוק, של פניה בכתב לדייר לעדכון דמי השכירות. גם אם כלל אותו כתב תביעה גם סעד כספי לבד מתביעת הפינוי. להבדיל, אני מוכן לקבל שניתן לראות בכתב תביעה לקביעת דמי שכירות בביה"ד לשכירות כמספק דרישה זו, לגבי ההעלאה האחרונה שקדמה לו. שמא ואולי, היתה חשופה הנתבעת בערעור לסיכון של פינוי אם תתערב ערכאת הערעור בקביעת פסק הדין שהשינויים שביצעה במושכר היו מוסכמים. כך או אחרת - ההסכם בערעור היה משום "עסקת חבילה" דיונית כוללת, וכך יש להתייחס אליו. התובע רשאי אמנם לטעון בפני כחפצו לענין שעור דמי השכירות לאור ההסכם הדיוני שנבלע בפסה"ד, ואף לטעון לדמי שכירות בשיעור העולה על השעורים המקסימלים שבתקנות. אך הזכות לטעון אין פירושה שתתקבל הטענה. על פי ההסדר הדיוני שבערעור, התובע רשאי לפנות לביה"ד לשכירות לקביעת דמי השכירות מחודש ינואר 2006, וזוהי למעשה התביעה בפני. וההסכמה שזכתה לתוקף של פסק דין היתה שלא תיטען טענת שיהוי או התיישנות לגבי התקופה שמינואר 2006. לגבי התקופה שעובר לינואר 2006 ניתן אפוא לטעון לשיהוי. הביטוי "שיהוי" כאן צריך שיתפרש בקונטקסט המחלוקת הידועה שבין בעלי הדין: אי הפניה של התובע לנתבעת להעלאת דמי השכירות. לפיכך ומכוח סע' 154 וההלכה שפירשה אותו, ומכוח הסכם הפשרה שבערעור, תופסת טענת הנתבעת לגבי ההעלאות שעד ינואר 2006. ומינואר 2006 יש להביא בחשבון כל ההעלאות, גם בלא דרישה בכתב, וזאת עד למועד הגשת התביעה בהליך זה לביה"ד לשכירות (מכוח ההסדר הדיוני שלתקופה מ 1/06 לא ייטען לשיהוי). לא יכול אפוא התובע להידרש להעלאות שבתקנות המשנות שממועד הגשת התביעה בתיק אזרחי 10417/04 או לחלופין שמינואר 2000 ועד למועד של ינואר 2006. מינואר 2000 - אף בהיעדר אותו הסכם דיוני, שכן מכוח הדין אין הוא זכאי להעלאות שבתקנות מאחר ולא פנה לנתבעת לעדכון דמי השכירות. ומן המועד של הגשת התביעה בת.א. 10417/04 ועד לינואר 2006 - לאור ההסדר הדיוני בערעור שקיבל תוקף של פסק דין. ברור שאותו הסדר נועד להוות משום "מתיחת קו" בענין זה, עד למועד של ינואר 2006. אך גם אם טועה אני בענין אחרון זה הרי שלגוף הענין, אני סבור כאמור שאין לראות בכתב תביעה המוגש לבית משפט השלום לפינוי דייר מוגן משום סיפוק הדרישה של סע' 154 לחוק לפניה בכתב לעדכון דמי השכירות. היוצא שמן הגורן ומן היקב, יש להביא בחשבון רק ההעלאות שמינואר 2006. לא כל שכן שאין לנקוט בדרך החישוב בה נקט התובע שהביא בחשבון חישוב של כל ההעלאות שבתקנות המשנות מיום תחילת השכירות המוגנת ועד למועד הגשת התביעה (בלא הנחת שליש אף לתקופת 15 השנים "הראשונות", משל מרגע שפקעה בזכות להנחת השליש - פקעה היא לצורך החישוב אף בדיעבד לכל התקופה. איני סבור שיש ממש בדרך חישוב זו, אך ממילא כאמור יש להביא בחשבון רק ההעלאות שמינואר 2006). 23. התובעת שלמה 70 ₪ (בעגול של פחות משקל) נכון לינואר 2006. כאמור - בחלקים שווים לתובע ולמר פיצ'יני. התובע הגיש טבלת העלאות לפי התקנות שנערכה על ידי מנהל החשבונות ויועץ המס מר רמי נטר. הנתבעת כפי שהוצהר, אינה חולקת על הנתונים (רק על ישימות הטענה להעלאות לכל התקופה, ובענין זה כאמור הדין עמה).לפיכך ויתרה על חקירת מר נטר. בנוסף ויתרה גם על חקירת התובע על תצהירו ועל חקירת מר אטקין, שמאי מטעם התובע. ואולם יש לומר כי תצהיר התובע אינו מוסיף טענות עובדתיות חדשות אלא סוקר היסטוריית הסכסוך כפי שנזכר בהחלטה זו. יש אפוא להביא בחשבון כל ההעלאות החל מינואר 2006, בלא הנחת שליש, היינו במלואן. אך לא כל העלאה קודמת. חישובה של הנתבעת בסע' 16 לסיכומיה הנו חישוב ההולם הנתונים - בפער זניח הנובע מן ה"עיגול" ל 70 ₪ לחודש. ב 1.11.06 חלה העלאה של 2.45% שמעמידה את שכה"ד מאותו מועד על 71.71 ₪. ב 1.11.07 חלה העלאה של 0.33% המעמידה שכה"ד על 71.94 ₪. ב 1.11.08 חלה העלאה של 4.84% המעמידה את שכה"ד החודשי על 75 ₪ במעוגל. נכון למועד הגשת התביעה בבי"ד זה (2/09) עומד אפוא שעור דמי השכירות על 75 ₪. אני סבור שניתן "למתוח" את פרשנות ההסכמה הדיונית שזכתה לתוקף של פסק דין כך שביה"ד לשכירות יוכל להביא בחשבון גם ההעלאות "שבדרך" מיום הגשת התביעה ועד למועד פסה"ד. הסעד של קביעת סכום עדכני גם לתקופה שלאחר הגשת התביעה ועד מועד פסה"ד התבקש בסע' 23 לתביעה, גם אם ביחס לסכומים שונים בתכלית , ומשעה שנתונים הנצרכים לחישוב ידועים - אין מניעה להביא בחשבון מכוח ההסכמה הדיונית שבערעור גם ההעלאות שמיום הגשת התביעה ועד למועד פסה"ד, כך שפסה"ד ישקף שכה"ד העדכני (וראה באנאלוגיה סע' 16 לפסה"ד בעא 448/88‏ ‎ ‎בן יאיר השרון בע"מ‎ ‎נ' עיזבון יצחק הדסאי מורטנפלד, פ''ד מה(2) 036). ובכן, ב 1.11.09 חלה העלאה של 3.52% שתעמיד דמי השכירות על 77.6 ₪. וב 1.11.10 העלאה נוספת של 1.82% המעמידה דמי השכירות על 79 ₪. ביחס לדרישה להעלאת דמי השכירות מעבר לקבוע בתקנות, בשל שיפוצים שהעלו את שווי השימוש במושכר, לא מצאתי שהוכחה. בתביעה לקביעת גובה דמי השכירות בדירות מגורים פועל בית הדין מכוח סע' 51 לחוק שזו לשונו: (א) נתגלעו חילוקי דעות בדבר דמי השכירות שיש לשלם בתוקף סעיף 42 או התקנות המשנות, יכריע בית הדין. (ב) בית הדין רשאי לפסוק את דמי השכירות מחדש בכל אחד ממקרים אלה: (1) חל שינוי בהתאם לסעיפים 45 או 46; (2) הדירה חולקה לשתי דירות או יותר, או שתי דירות או יותר חוברו לדירה אחת; (3) בעל הבית הוציא הוצאות על שיפורים ניכרים או על שינוי המבנה של הדירה או של נכס שהדירה משתבחת משיפוריו או שינוייה; (4) חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על שיעור דמי השכירות, ובלבד שבקשה לפי פסקה זו לא תוגש יותר מאחת לשנים עשר חודש. מבין החלופות משתית התובע יהבו על ס"ק ב(4). אין תימה בכך, שכן החלופה בס"ק (3) דנה בהוצאות שהוציא בעל הבית על שינוי המבנה או השבחתו. במקרה זה - מדובר על שינויים שהכניסה הדיירת ושיפוצים ששיפצה, על חשבונה (ושלפי הסכם השכירות יהפכו ממילא לקניינו של בעל הבית, שייהנה מהם, כאמור אף בכתב התביעה המתוקן). איני שועה לטענת הנתבעת לפיהם ממילא מנוע התובע לתבוע בגין השבחה שיסודה בפעולות שיפוץ שנערכו לפני ינואר 2006 לאור ההסכם בביהמ"ש המחוזי שקיבל תוקף של פסק דין. ההסכם סילק בין היתר כל טענה לחוב עבר עד ינואר 2006. אך לא התיימר לקבוע המתווה לאורו ייקבעו דמי השכירות המגיעים לתקופה שמינואר 2006 ואילך. ונשמרה זכותו של התובע לטעון כל טענה בענין. השמאי אטקין לא נחקר, אך גם בלעדי חקירה מקובלות עלי חלק מטיעוניה המשפטיים של הנתבעת בסיכומיה, ולפיהם אין לקבל חוות דעתו. לשם כך איני נזקק להפניות שהפנתה ב"כ הנתבעת לפסקי דין אחרים שביקרו או לא קיבלו חוות דעת אחרות של השמאי הנ"ל, באותם תיקים. תיק תיק ונתוניו, ואין מקום לטענות מעין אלה כטענות גורפות, אלא יש להתמודד עם חווה"ד לגופה. ובכן, בחוות דעתו מניח השמאי שסגירת המרפסת צריך שתיחשב כמי שהפכה את הדירה מדירת שני חדרים לדירת שניים וחצי חדרים. ואולם בענין זה אין מקום להנחות ערטילאיות שכן נקבע בחוק דין ספציפי. כפי שציין השמאי תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות יסודיים ודמי שכירות בדירות) קבעו תקרה מקסימלית לדמי שכירות לדירת שני חדרים ותקרה גבוהה הימנה לדירת שלושה חדרים. על פי השוואת שתי התקרות, נכון למועד תחילת השכירות (1985) , בא השמאי לכלל מסקנה שהתקרה לדירת שלושה חדרים היתה כפולה מזו שנקבעה לדירת שני חדרים אותה עת; ומאחר שיש להתייחס לסגירת המרפסת כאל תוספת חצי חדר, הרי שדמי השכירות צריך שיהיו גבוהים ב 50% מדמי השכירות המתייחסים לדירת שני חדרים. אלא מאי?: בענין זה נקבע כאמור דין ספציפי בחוק עצמו לצורך החישוב של דמי השכירות המגיעים מדייר מוגן בדירת מגורים. סע' 41 המצוי בראש הפרק בחוק שעניינו בדמי שכירות של דירות, קובע כדלקמן: "לענין פרק זה - חדרי כניסה ששטחם פחות משמונה מטרים מרובעים, חדרי שירות ומטבחים אינה בכלל "חדר". חדר ששטחו אינו פחות מששה ואינו יותר משמונה מטרים מרובעים, וכן חדר כניסה ששטחו שמונה מטרים מרובעים או יותר הוא "חצי חדר". השמאי מזכיר מרפסת הפונה לחזית ונסגרה כחדר. אכן אין חולק כי אותה מרפסת אינה בגדר חדר כניסה. לכן החלופה היחידה שנותרה הנה חדר ששטחו נע בין 6 ל 8 מ"ר. רק חדר כזה ייחשב כ"חצי חדר" לפי ההגדרה בספציפית שנקבעה בחוק החרות לצורך חישוב דמי השכירות. והשמאי לא הראה ולא טען בחוות דעתו כי שטח אותה מרפסת כביסה שנסגרה ואליה הפנה, עולה כדי 6 מ"ר. אין מקום להיזקק לחישובים רעיוניים שעה שלא מתקיימת ההגדרה הסטוטורית עליה הם אמורים להיסמך. עוד מציין השמאי כי לבד מזאת (לבד מגורם סגירת המרפסת) השיפורים שנערכו בדירה משביחים אותה ב 30%. ראשית, נותן חוות הדעת אינו טורח לציין בחוות דעתו לאילו שיפורים הכוונה. אמנם יש לקבל כאמור השינויים (להבדיל מהמסקנות) שנזכרו בסע' 12 לתצהיר התובע, ככאלה שבוצעו בדירה על ידי הנתבעת. אולם מאידך אין לקבל קביעה גורפת של שמאי לפיה "השיפורים שבוצעו בנכס משביחים אותו בכדי 30%" - בלי שהשמאי יפרט מהם בכלל השיפורים שהביא בחשבון בקביעה מעין זו. שנית, השמאי גוזר גזירה שווה מהשפעת אותם "שיפורים" (יהיו אשר יהיו) על שווי דמי השכירות החופשית של הדירה הספציפית (היינו הדירה כפנויה) ומתיימר לגזור גזירה שווה על דמי השכירות המוגנים. ספק בעיני אם ניתן לגזור גזירה שווה שכזו. אם כן, התוצאה בשורה התחתונה הנה שדמי השכירות המגיעים מ 1/06 עד 10/06 הנם בשיעור של 70 ₪. מ 11/06 ועד 10/07 - 71.71 ₪. מ 11/07 ועד 10/08 71.94 ₪. מ 11/08 עד 10/09 - 75 ₪ . מ 11/09 עד 10/10 - 77.6 ₪. מ 11/10 עד מועד פסק הדין - 79 ₪. הפער בין מה ששלמה הנתבעת לבין סכומים אלה ככל שקיים - הנו זניח ובא לביטוי לכל היותר בכמה ₪ או עשרות ₪, אם נביא בחשבון הפרשי הצמדה וריבית. איני רואה צורך אפוא להיכנס לחישובים מעבר לכך. התובע עצמו צירף כנספח לתצהירו את תשובת הנתבעת מ 16.12.08 לפיה היא נכונה לשלם את הסך של 159 ₪ לחודש, כדי לייתר מחלוקת במידה ותקבל התחייבות שבכך נגמרה המחלוקת בענין גובה שכר הדירה (הסכום שהצהיר ב"כ התובע בערעור שהנו הסכום המגיע כדמי שכירות חודשיים נכון למרץ 08) . כך למרות שאין לה מושג כיצד חושב. בסופו של יום וכאשר בא ביה"ד לפסוק לפי חומר הדין והראיות שהוגשו, נמצא כי מה ששולם הוא מה שהיה צריך להשתלם, בפער זניח (לכל היותר, ככל שקיים). . בנסיבות, מן הראוי לחייב התובע בהוצאות ההליך, ואני מחייבו בהוצאות הנתבעת בסך כולל של 3000 ₪. דייר מוגן (הגנת הדייר)שכירותדמי שכירות