קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפקדת פיקדון לקבלת היתר בניה בבית משותף: המחלוקת שבפניי הובאה להכרעתי לאחר הגשת סיכומי התובעים ואלה עיקריהם: הצדדים לתובענה הינם בעלי דירות בבית משותף בין 2 קומות ברח' דניה 64 בחיפה, כידוע כגוש 12263 חלקה 101 אשר נרשם כבית משותף בשנת 1978 והוא מורכב משתי דירות כאשר בכל קומה דירה אחת בלבד. הבניין בנוי על חלקה בשטח של כ-776 מ"ר. הנתבעת הינה הבעלים של הדירה בקומה העליונה, הידועה כתת חלקה 2, מכוח ירושה מאימה. בדירה גר שוכר, ועל כך אין מחלוקת. התובעים הינם הבעלים והמחזיקים בפועל של דירה בקומת קרקע, אשר נרכשה על ידם ביום 9.1.94, והידוע כתת חלקה 1. לכל אחד מהצדדים בעלות משותפת במחצית מהרכוש המשותף, הרכוש המשותף כולל קומת מרתף (קומת עומדים לשעבר,) מקלט, עליית גג בקומה השנייה של המבנה והחצר סביב המבנה. החצר עצמה משתרעת על פני 3 מפלסים, חצר המפלס תת חלקה 1 בקומת הקרקע, (דירת התובעים) חצר לאורך השביל המערבי המחבר בין רח' דניה לבין רח' איטליה. וחצר בצד השמאלי במפלס קומת העמודים. הגישה לחצר מפלס קומת הקרקע היתה באמצעות גרם מדרגות מרכזי, יורד מהמדרכה של רח' דניה במדרגות רחבות ותקניות. מאחר ובשאר הסוגיות, חלוקים הצדדים. אתן לכך התייחסות בהמשך. אתמקד בסוגיית הממ"ד, והחוב שנוצר בעקבות בקשת הלגליזציה. בשנת 2008 ביקשו התובעים לבנות לדירתם ממ"ד כך שיוכלו במידת הצורך, הן נכדיהם הקטנים להגיע במהירות. התובעים הגישו לנתבעת בקשה והם קיבלו את הסכמתה. בחודש יוני 2008 חתמה הנתבעת על הסכמתה לביצוע עבודות וכי אין לה התנגדות לכך. הבקשה הוגשה לועדה המקומית לתכנון ובנייה ובישיבה 122 אישרה ועדת המשנה ביום 24.11.08 מתן היתר לבניית הממ"ד, אולם התנתה את ההיתר לכך שהוגשה לועדה תב"ע אשר תאפשר להסדיר את כל עבירות הבנייה שנוצרו בעבר. כמו כן, קבעה הועדה כי מאחר ובעלי הדירות בבניין ביצעו עבירות בנייה בקומת העמודים של הבניין, יש להפקיד בקופת העירייה פקדון בגובה היטל ההשבחה, אגרות והיטלים הנובעים לאישור העבירות הבנייה שנוצרו בקומת העמודים. לגרסתם של התובעים, על מנת שלא לעכב את ההיתר לבניית הממ"ד, שילמו התובעים ביום 3.8.09 את הסכום הנדרש בסך 128,345.80 ₪. עתה עותרים התובעים לתובעת, לשלם את חלקה היחסי סך של 60,240.2 ₪ נכון ליום 18.9.09. מכאן באה התנגדותה ונימוקיה העיקריים הם כדלקמן: באשר לקומת העמודים שנסגרה בהסכמה בשנת 1994, למעשה, חסרת שימוש בעקבות תלונה שהגישו התובעים על שימוש חורג שנערך, לכאורה, ביחידות הדיור. ובעקבות פנייה של עיריית חיפה בהתראה לנתבעת פינתה זו במהלך פברואר 2011 את השוכר אשר שכר את יחידת הדיור, והפסיקה את השימוש בה. כיום לדידה, עומדת יחידת הדיור ריקה. התובעים ביום 8.10.09 הרסו התובעים או מי מטעמם את גרם המדרגות המשותף, אשר הוביל ממפלס החנייה של דירת הנתבעת אל המפלס האמצעי המשותף בנסיון להשתלט על החצר המשותפת ולהפכה לחצר פרטית של התובעים בלבד, כך לגירסתה. הנתבעת טוענת כי בעבר ביקשו התובעים מהמנוחה של הנתבעת את הסכמתה להריסת המדרגות, אך המנוחה סירבה. בעקבות התערבות של המפקחת על בתים משותפים, יצא פסק דין ביום 17.8.10 בה קבעה חיוב של התובעים להקים מחדש את גרם המדרגות על חשבונם כאשר הנתבעת תישא במחצית העלויות להקמה כנגד אסמכתאות מתאימות. עד היום לא צייתו התובעים לפסק הדין, ולא הקימו מחדש את גרם המדרגות והכל על מנת להשאיר בחזקתם את החצר המשותפת בניגוד לכל דין, כך אמירתה. 4. במסגרת הסיכומים ציינה הנתבעת כי לא הביע מצידה כל התנגדות לבניית הממ"ד לבקשת התובעים וחתמה על היתר בנייה. במהלך חודש יוני 2008, או בסמוך לו. כאשר התברר לנתבעת שבכוונת התובעים לסגור את תחתית הממ"ד לחדר נוסף ובכך להפוך את מחסן התובעים לדירה נוספת, סוכם בין התובעים לנתבעת שבתמורה להסכמה זו מתחייב התובע לאפשר לנתבעת לבנות ממ"ד מעל הממ"דים אותם הוא מתכוון לבנות ללא עלות הנחת היסודות. מהסכמה זו, חזרו התובעים מאוחר יותר. 5. הנתבעת מייחסת לתובעים נסיון להשתלט על שטח של 32 מ"ר וכל מעשיהם למעשה אשר עשו בהריסת המדרגות, היה בהם כדי ליצור מצב אשר בסופו של דבר יותיר את התוספת בידיהם. לגישתה התובעים לא פנו לנתבעת מעולם בנושא הפקדת פקדון לטובת אגרות ו/או היטל השבחה. נושא זה עלה לראשונה בשלהי שנת 2009 או בסמוך לכך, ישיבה משותפת שנערכה בין הצדדים ועורכי דינם, כדי להגיע להסדר עם המפקחת על בתים משותפים, עת "שלף" (כך בסיכומים ש.ש. ) תובע 1 את נושא עלות הפקדות והאדריכלית. לא למותר לציין, כי בשלב זה הממ"ד הדו מפלסי כבר עמד על תילו. הנתבעת טוענת להעדר חוסר תום לב, זאת מאחר וידוע על דרישת העירייה כבר ביום 24.11.08 למעלה משנה, מהיום שבו הנושא עלה לראשונה. קיבלו את הדרישה המפורטת, ולמרות שידעו על סכום זה לא הציגו את הסכום לידיעתה של הנתבעת. באשר למסמך אשר נכתב ביום 18.9.09 מפקפקת הנתבעת אם המסמך נשלח אליה כלל, ובכל מקרה אין היא יודעת על כך דבר. עד כאן באשר לסוגיה העובדתית. אומר כי ציפיתי לניתוח משפטי מעמיק יותר מצד הצדדים, אך משלא עשו כן, אתייחס אני לסוגיה אשר בפניי. הצדדים לא תמכו ולא דנו בסוגיה של חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 ולא בזכויות של הצדדים בעקבות הוראות החוק. ולפיכך, משלא עשו כן, גם אני לאחר שעיינתי סברתי כי בפתרון לא ניתן למצוא בחוק זה. משאלה פני הדברים, סברתי לאחר קריאת הטענות כי השאלה האמיתית העיקרית הדורשת ליבון והכרעה, הינה בשאלה, האם היתה לנתבעת סיבה סבירה להתנגד לפרעון החוב? הפתרון לסוגיה זו מצוי בחוק "עשיית עושר ולא במשפט" התשל"ט - 1949. ובמיוחד בסעיף 4 לו שזה לשונו: "דין הפורע חוב הזולת" : מי שפרע חובו של אדם אחר בלי שהיה חייב לכך כלפיו, אינו זכאי להשבה אלא אם לא היה לזוכה סיבה סבירה לפירעון החוב, כולו או מקצתו, ואינו זכאי להשבה זו אלא כדי מה שנתן לפרעון החוב". אם כן, שלושה תנאים מצטברים דרושים, כדי לעמוד בזכות ההשבה: האחד, קיומו של חוב ופרעונו. השני, כי פורע החוב - לא היה חייב לעשות כן כלפי הזוכה והשלישי, כי לזוכה לא היתה סיבה סבירה להתנגד לפרעונו. זאת ועוד, הגם שנטל ההוכחה להוכחת התנאים שנקבעו, מוטל על פורע החוב ולא על הזוכה (פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט, כרך א', מהדורה שניה, עמ' 272, להלן: "פרידמן"), "…הרי הוא נטל מינימלי, באשר מבחינת המשלם - התובע, מדובר בהוכחת דבר שלילי ובפרטים המצויים בגדר ידיעתו המיוחדת של הצד שמנגד" (ע"א (י-ם) 6261/05 לוינגר אפרים נ' זלושינסקי ישראל - - 3/7/06). אכן נכון, העקרון הכללי בדין האנגלי, הוא שאדם הפורע חוב של חברו, מבלי שהתבקש לכך, נחשב כ"מתנדב" ובתוך שכזה, איננו זכאי להשבה (פרידמן, עמ' 260). אולם, ראוי להדגיש, כי פרעון חוב שונה באופן מהותי מהתערבות אחרת, בענייננו, של הזולת, שכן את החוב ממילא מוטל היה עליו לפרוע, אלא שבמקום לפרוע אותו לנושה המקורי, מבקש פורע החוב, כי סכום החוב ישולם לו ובעניין זה גישתן של שיטות משפט אחרות, נוחה בהרבה לפורע חוב של הזולת. בדין הגרמני והצרפתי זוכה פורע החוב כמעט בכל מקרה להשבה (שם, עמ' 262) וגם גישת המשפט האמריקאי ליברלית מזו הנוהגת בדין האנגלי ולפי הרייסטטמנט, זכאי הפורע להשבה ובלבד, שפעולתו, לא היתה בגדר התערבות לא מוצדקת (שם, עמ' 263). הוראת סעיף 4 מנוסחת על דרך השלילה ומלמדת לכאורה, על קיומו של עקרון כללי, השולל השבה וסייג לעקרון, כי הזכות קיימת בהעדר סיבה להתנגדות לפרעון. אולם, סייג זה רחב ביותר וכמעט מאפיל על העקרון עצמו (שם, עמ' 272), שכן, במקרה רגיל, אין לחייב עניין סביר ומוצדק, להתנגד לחילופי נושים ומכאן, אף פרשנותו הליברלית של סעיף 4 לחוק, המרחיבה את זכות ההשבה של פורע החוב (ע"א 188/84 צור חברה לביטוח נ' ברוך חדד פ"ד מ(3), 20-18). פורע החוב איננו חייב להיות "מתנדב", הוא גם יכול להיות מי שמכוח הדין חייב לשאת אף הוא בתשלום "...ובלבד שחובת הפרעון לא תהיה כלפי הזוכה - החייב שחובו נפרע" (ע"א 6261/05, לעיל, עמ' 7). כמו כן, "...אין מניעה עקרונית, ששניים יחובו כלפי פלוני בנפרד, בשל גורמי חבות שונים, אולם ביחסים השוררים ביניהם, יחול החיוב במלואו על האחד מהם בלבד" (שם, עמ' 5). התנאי העיקרי, הקבוע בסעיף 4 לחוק, עניינו, "בהתנגדות סבירה" של הזוכה לפרעון וזו נבחנת על בסיס מכלול השיקולים הרלוונטים, בנסיבות העניין ובכלל זה, אינטרס פורע החוב ותוך התחשבות בנסיבות בהן פעל. לפיכך, מקום בו ראה עצמו המשלם "אנוס" לפרוע את החוב, כדי להגן על אינטרס עצמי שלו, בעיקר בנסיבות בהן עומדת לנושה זכות שבדין לפעול כלפיו, לא ראו בהתנגדות לפרעון, בנסיבות אלה, טעם מוצדק וסביר ולאינטרס המשלם ניתן משקל מכריע, אשר הצדיק פרעון החוב והתעלמות בדרך כלל, מהתנגדות החייב (פרידמן, עמ' 276). אמת, במסגרת השיקולים הרלוונטים, יש להביא בחשבון, את אינטרס החייב, הגם שיש לבחון את הסיבה הסבירה להתנגדות, תוך התחשבות בנסיבות בהן פעל המשלם. בעניין זה, קיימים שני שיקולים מרכזיים: האחד, התנגדות החייב לנושה החדש (פורע החוב) וכאן, יצדק החייב בהתנגדותו אם מטרתו של המשלם לפגוע בו (פרידמן, עמ' 351) והשני, שקיום החיוב כלפי הנושה המקורי, עדיף מחמת טענת הגנה אפשרית שיש לו כלפיו (למשל טענת התיישנות, קיזוז ועוד) והתנגדות מפורשת של החייב, שנמסרה קודם לפרעון עשויה להוות שיקול מכריע נגד השבה (ע"א 1694/92 חברת אול שירותים נ' גבריאל מושיף פ"ד מט(2), 397), אך זאת אך ורק בתנאי שלא היה צידוק לפרעון ומכאן, אם היה אינטרס מוצדק אחר בפרעון, שאיננו אינטרס של החייב, יתכן מאוד שיהיה מקום להשבה, למשל, אם נעשה הפרעון להגנה על אינטרס המשלם. במקרים אלה, ניתן לומר כי לא היתה לחייב שהתנגד לפרעון סיבה סבירה לעשות כן (פרידמן, עמ' 303). ודוק - יש להכיר בזכות להשבה אפילו מדובר בחוב שנוי במחלוקת, מקום בו קיים אינטרס מספיק של המשלם, למשל בנסיבות של "אילוץ" בהן היה אנוס המשלם לפרוע את החוב מכוח הדין "...מכיוון שמול האנטרס שלו עומד האנטרס של הפורע" (ע"א 6261/05 לעיל, עמ' 9). לא זו אף זו, גם אם פעל המשלם בטעות, למשל מכיוון שטעה בהבנת הוראת החייב, יש להכיר בזכותו להשבה, אם כי, בגבולות מסויימים (פרידמן, עמ' 303, ש' 190 - לדיון בסוגיית פרעון בטעות של חוב הזולת והתנאים המזכים בהשבה מן החייב, ראה: פרידמן, עמ' 863-859) ואפילו עומדות לחייב טענות הגנה כנגד הנושה המקורי, לא תחשב התנגדותו לסבירה. מן הכלל אל הפרט: אומנם, הנתבעת טוענת כי גם אם הסכום אשר צויין על ידי התובעים נכון הוא, הרי מדובר בפקדון גרידא, אשר תשלומו מותנה באישור התוכנית שיזמו התובעים באופן חד צדדי, ללא כל שיתוף של הנתבעת, ומבלי שתצמח לה כל תועלת ממנה. לדידה, לא רק שלא צמחו לה זכויות, אלא רק נזקים. בסוגיה זו קיימת לכאורה סתירה בין האמור בכתב התביעה אשר מציין בסעיף 3 בפרק הרקע לתביעה כי הסכום הופקד בלבד ביום 3.8.09, ואילו בסיכומים מצויין כי הסכום שולם ביום 3.8.09. אומר כי אין דין פקדון כדין תשלום, אך לצורך הדיון המשפטי אניח כי התובעים אינם יכולים כרגע בסיטואציה זו להשיב את הסכום אותו הפקידו. באשר לתנאי השני, והתנאי השלישי, אדון בהם צוותא חדא: 1. האם קיימת באמת סיבה סבירה להתנגדות הנתבע לפרעון החוב?! ספרו של דניאל פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט, כרך א' מהדורה שנייה תשנ"ח - 1998 כותב בזו הלשון: "פרעון לשמירת אינטרס עצמי" המאפיין את הקטגוריה הנוכחית הוא כי המשלם רואה עצמו אנוס לפרוע את חוב הזולת כדי להגן על אינטרס שלו עצמו, ואכן בדין האנגלו - אמריקאי נכלל הנושא בגדר הסוגיה של אילוץ. במקרים רבים עומדת לנושה זכות שבדין לפעול כלפי התובע או רכושו ומשום כך מכונה הקטגוריה "אילוץ מכוח הדין". החייב עשוי לנצל את הלחץ שבו נתון המשלם (מחמת אינטרס עצמי) אשר בעטיו הוא מבקש לפרוע את החוב, ולהודיע על התנגדותו לפרעון. אולם כאשר האינטרס של המשלם הוא בעל משקל מספיק כדי להצדיק פרעו על ידו, ראוי להתעלם, בדרך כלל, מהתנגדות החייב. השאלה המכרעת איננה אם התנגד החייב, אלא אם היתה לו סיבה סבירה להתנגדות. את המושג "סיבה סבירה" שבס' 4 לחוק עשיית עושר יש לפרש בהתחשב בנסיבות, למרות מצבו של המשלם והאינטרס שיש לו בפרעון. העובדה שיש לחייב אפשרות לנצל מצב, שבו החוב "לוחץ" על המשלם יותר משהוא לוחץ על החייב, איננה בגדר "סיבה סבירה" להתנגדות. גם בעובדה שלנושה אמצעי לחץ זכות עיכבון, משכון וכו') עליו הוא סומך, ומשום כך הוא נמנע מהליכים נגד החייב, אינה בגדר "סיבה סבירה" להתנגדות החייב לתשלום. אף בגדר הקטגוריה הנוכחית יש ובידי המשלם אפשרות להסתמך על עקרון, שאיננו מיוחד לפרעון החוב. כך הדבר לגבי תשלום חוב הנעשה על ידי שותף לבעלות במקרקעין או מיטלטלין, כשהמטרה איננה רק להגן על אינטרס הזולת אלא בראש ובראשונה על האינטרס של מבצע הפעולה בנכס המשותף. תשלום כזה עשוי להוות פעולה או מעשה בגדר ס' 31(א)(2) או 31(א)(3) לחוק המקרקעין, ובהתמלא התנאים הדרושים יזכה המשלם בהשבה כאמור בסעיף 32 לאותו חוק (בדרך כלל תהיה זו, כמובן, השתתפות בתשלום ולא השבה מלאה). כפי שראינו, לעיתים אף התנגדות ממש של השותף האחר לפעולה לא תשלול השבה, וכאשר מדובר בפרעון חוב הרי הדברים קל וחומר". מהאי להכאי: לאחר שקלא וטריא של כל הטענות הן של התובעים והן של הנתבעים, הגעתי למסקנה כי סעיף 4 לא יכול לבוא לטובת התובעים על אף הפרשנות הליברלית, וכי ההתנגדות של הנתבעת הינה התנגדות סבירה. הטענה בדבר חוסר תום לב של הנתבעת אשר מופיעה בסעיף 23 לסיכומי התובעים, יש בה משום טעם לפגם, כיוון שמצגת העובדות כפי שעלו בפני ההתנהגות חסרת תום הלב דווקא משויכת לתובעים עצמם. על אף הדרישות המקלות הן של הפסיקה והן של המלומד פרידמן, אין אפשרות להתייחס לטענות של הנתבעת כדברים של מה בכך. מי שהפר את החוק לא הייתה הנתבעת בלבד אלא גם התובעים, ואם רצונם היה לשפר את מצבם, והדבר בהחלט היה לגיטימי, מן הראוי שהדברים יעשו תוך שקיפות גלויה ולא תוך כדי הסתרה שיש בה כדי ליצור חוב יש מאין. אני סבור כי הטענה בדבר החייאת חוב אשר התיישן יש בה ממש. גם הזכות להיות מעורבת בבחירת האדריכלית וכן בתשלומה אינם דברים אשר היו צריכים להיות מועלמים ממנה. גם הגשת התביעה ללגליזציה הייתה אמורה לעבור דרכה של הנתבעת על מנת שתוכל לומר את דברה ולקבל את ההסבר והמשמעות של בקשה מעין זו, כמובן שאינני מצדיק חלילה חריגות בניה או פעולות אשר אינן חוקיות, אך המצב היה קודם לכן ושנים רבות במצב שבו למעשה הגישו התובעים את בקשתם ולפיכך אין להם אלא להלין על עצמם. הסתרת העובדה במשך שנה ולמעלה מכך יש בה כדי ליתן לנתבעת את זכותה שלא לשלם את החלק הנדרש, מה עוד והדברים נאמרים בצריך עיון כי סוגיה זו אם היה כל תשלום אם לאו, יש בה גם להוביל למסקנתי הצריכה ליבון ותאור משפטי אשר הצדדים לא דנו בו והותירו חלל ריק, אשר הוביל לדחיית התביעה. כתאומו של טיעון זה יכול לבוא העקרון המשפטי גם מהכלל של תום הלב על פי סעיף 12 ו-39 לחוק החוזים, שהפכו עקרונות על בשיטתנו, ורק אומר בקצרה מאחר וחוק עשיית עושר הינו חוק אשר בסיסו בצדק, הרי הדורש צדק, מן הראוי כי ינהג בצדק, וינהג גם בדרך אשר לא תשים מחסום בפני אדם אשר יכול להיפגע וכאן אני קובע במפורש כי הנתבעת נפגעה כתוצאה מהפעולות אשר נקטו התובעים. אני מודע לכך כי התוצאה צורמת את העין, אך כנגד אמירה זו, יש לבחון את ההתנהלות כולה אשר הובילה אותי למסקנה כי אכן, לא טוב עשו התובעים לנתבעת, אלא הובילה אותה לפי פחת משפטית אשר שם אותה בסיטואציה שמסופקני אם תוכל לצאת במידה והייתי מחליט כי חובת ההחזרה חלה עליה, שעה שקיימות לה טענות הגנה טובות, כנגד הטענות של עיריית חיפה, וכן, בוודאי כנגד הטענות אשר עלו במסגרת פסק דין זה. סופו של יום, התביעה נידחת. אני מחייב את התובעים בתשלום סך 5,000 ₪ אשר ישאו הפרשי הצמדה וריבית מתום 30 יום ממתן פסק הדין. בניהבתים משותפיםפיקדוןהיתר בניה