קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפקעת מקרקעין שהתקבלו בירושה עניינה של תובענה זו בקביעת סכום הפיצויים לו זכאים המבקשים בגין הפקעתם של מקרקעין שירשו מאביהם המנוח. טענתם העיקרית של המבקשים היא, כי יש לערוך את שומת הפיצויים למועד בו נודע להם לראשונה על ההפקעה, ביום 26.7.96; לחלופין, חולקים המבקשים על שומת הפיצויים שערך השמאי הממשלתי למועד פרסום ההודעה על ההפקעה, ביום 11.1.68, ומבקשים להעדיף את השומה שערך השמאי מטעמם. רקע עובדתי 1. ואלה העובדות הצריכות לענייננו: אביהם המנוח של המבקשים, דוד סולימנוף ז"ל, נרשם ביום 2.11.64 כבעליה של חלקה 17 בגוש 30099, המצויה בסמוך לשכונות פאג"י וסנהדריה בירושלים (להלן: המקרקעין). ביום 11.1.68 פירסם שר האוצר הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה) בדבר הפקעתם של המקרקעין. בעקבות ההודעה תפסה המדינה חזקה במקרקעין וכיום הם מצויים בשכונת רמת אשכול בירושלים. ביום 11.4.68, סמוך לאחר פרסום ההודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה, שלח מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) הודעה על הפקעת המקרקעין למר דוד סולימנוף (להלן: המנוח) בדואר רשום, לפי הכתובת רחוב זיו 11 בירושלים. דבר הדואר חזר בציון "לא ידוע". על פי האמור בתצהירו של מר ליאור אלה (מטעם המשיבה) מיום 24.2.10, "בשל הזמן הרב שחלף לא ברור למינהל מנין אותרה כתובת זו ככתובתו של המנוח. אולם... מעיון בהודעה על צו עיקול אשר נשלחה מעירית ירושלים למינהל בשנת 1971, עולה, כי גם בעירית ירושלים בתאריך סמוך (אך מאוחר) לתאריך שליחת ההודעה על ההפקעה הכתובת הרשומה של המנוח בעיריה היתה כתובת זו" (בסעיף 5). המנוח נפטר ביום 3.2.77. כתובתו הרשומה במשרד הפנים הינה רחוב עבאס אברהם 11 בתל-אביב, ולא רחוב זיו 11 בירושלים. על פי המסמך ת/1, שהתקבל מן הארכיון העירוני בעירית ת"א, בשנת 1970 הוחלף שמו של רחוב זיו בת"א לרחוב עבאס. היינו, במועד משלוח ההודעה על ההפקעה התגורר המנוח ברחוב זיו בת"א ולא ברחוב זיו בירושלים, לשם נשלחה ההודעה. המבקשים, יורשיו של המנוח, טוענים כי דבר ההפקעה לא היה ידוע למנוח עד יום מותו. על פי האמור בתצהירה של המבקשת 1 (להלן: המבקשת) התגורר המנוח במועד פרסום ההודעה על ההפקעה ועד שנה לפני מותו ברחוב זיו 11 בתל אביב. המנוח לא ידע קרוא וכתוב ולא שמר על קשר פיסי עם המקרקעין. המבקשים מוסיפים וטוענים, כי דבר ההפקעה נודע להם לראשונה רק במחצית שנת 1996. סמוך למועד זה פנה אל המבקשים אדם בשם אריה עמוס, אשר מסר להם כי איתר את המקרקעין וכי "יוכל לטפל באיתור הזכויות בחלקה ובמימושן" (סעיף 7 לתצהיר המבקשת). המבקשים התקשרו עם מר עמוס בהסכם מיום 24.7.96, במסגרתו התחייב הלה לאתר את זכויות המנוח במקרקעין "ולנקוט בכל ההליכים למימושם בפועל של הזכויות". לאחר מכן נודע למבקשים כי המקרקעין הופקעו והם פנו למינהל בתביעה לתשלום פיצויים. ביום 3.1.97 שם השמאי הממשלתי את שווי המקרקעין למועד פרסום ההודעה על ההפקעה (11.1.68) בסך 17,700 לירות, וביום 2.3.97 הודיע המינהל לב"כ המבקשים באותה עת, כי ועדת הבעלות הכירה בזכותם של המבקשים (כיורשי המנוח) לקבל את פיצויי ההפקעה בכפוף להצגת מסמכים. ביום 9.2.98 פנתה המבקשת למינהל, כמנהלת עזבון המנוח, וביקשה לדעת מה סכום פיצויי ההפקעה, ונענתה ביום 19.3.98. בחלוף שנתיים, בשנת 2000, פנה עורך-דין אחר בשם המבקשים למינהל וביקש לקבל את סכום הפיצויים עבור חלק מן היורשים. לאחר התכתבות העביר המינהל לב"כ המבקשים נוסח הסכם שכלל הוראה לפיה מוותרים המבקשים על זכותם לתבוע תביעה כלשהי בגין ההפקעה. ב"כ המבקשים הודיע למינהל ביום 30.10.00 על סירוב המבקשים לחתום על ההסכם וביקש לקבל באופן מיידי את סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת. לאחר שהודע למבקשים כי הסכום שאינו שנוי במחלוקת הוא הסכום שצויין בשומת השמאי הממשלתי מיום 3.1.97, סירבו המבקשים לקבלו, ובמכתב מיום 2.1.01 (נספח טו לתשובת המשיבה) ביקשה המבקשת "להעביר שומה נגדית ע"י מעריך מצידנו". שומה נגדית של השמאי יעקב פטל נערכה רק ביום 28.8.03. ביום 26.11.03 שלח המינהל למבקשת את התייחסות השמאי הממשלתי לשומת השמאי פטל וביקש לקבל את התייחסות המבקשים לתשלום הפיצויים (נספח יג לתשובת המשיבה). רק בחלוף חמש שנים, ביום 24.8.08, חידשו המבקשים את פנייתם לקבלת פיצויי ההפקעה, באמצעות בא כוחם הנוכחי. ביום 16.8.09 נחתם בין המינהל למבקשים הסכם לתשלום סכום הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת בסך 1.77 ₪ למועד הקובע, 11.1.68, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: החוק המתקן), לפני קיזוז 10% בגין תשלום מיסים לפי סעיף 11 לחוק המתקן (נספח כ' לתשובת המשיבה). מועד שומת הפיצויים על פי הוראות הפקודה 2. כאמור, טענתם המרכזית של המבקשים היא, כי יש לשום את פיצויי ההפקעה למועד בו נודע להם לראשונה על ההפקעה, בשנת 1996, ולא למועד הקבוע בסעיף 12(ב) לפקודה - "בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה...", וזאת בשל כך שהמשיבה חדלה מלמלא את החובה המוטלת עליה בדבר מתן הודעה אישית על ההפקעה למנוח או ליורשיו. לפי הטענה, במועד משלוח ההודעה ביום 11.4.68 לכתובת השגויה ברחוב זיו בירושלים לא היתה מניעה לאתר את כתובתו הנכונה של המנוח ולשלוח את ההודעה לרחוב זיו בתל-אביב. ההודעה מעולם לא הגיעה ליעדה, וכך אירע שהמנוח לא ידע על ההפקעה. ב"כ המבקשים, עו"ד מ' קמר, הטעים כי המנוח לא יכול היה ללמוד אודות ההפקעה מן הפרסום ב"רשומות" שכן הוא לא ידע קרוא וכתוב, והפרסום התייחס לחטיבת קרקע גדולה מבלי לציין את מספרי הגוש והחלקה. המנוח נפטר בשנת 1977 והותיר אחריו אלמנה ושבעה ילדים, הם המבקשים, שהבכורה שבהם היתה בת 22 שנים בלבד. האלמנה והמבקשים היו עסוקים בהתמודדות עם המכה שניחתה עליהם ועם הצורך לשרוד מבחינה כלכלית, וכך אירע שרק בשנת 1996 נודע להם לראשונה דבר ההפקעה (אציין, כי האלמנה נפטרה בשנת 2007). עו"ד קמר טען, כי עריכת השומה למועד פרסום ההודעה בשנת 1968 תפגע במבקשים, אשר לא יוכלו לרכוש בכספי הפיצויים נכס מקרקעין חלופי לנוכח העליה במחירי המקרקעין באזור. עוד נטען, כי ממועד ההפקעה ועד היום חלו שינויים בשיעורי ההצמדה והריבית המיתוספים לפיצויי ההפקעה לפי הוראות החוק המתקן, כאשר במשך שנים רבות לא היה בשיעורי הריבית וההצמדה כדי לשמור על ערכם הריאלי של הפיצויים. 3. המשיבה חולקת על כך שעלה בידי המבקשים להוכיח שהמנוח לא ידע על הפקעת המקרקעין. המבקשת אמנם הצהירה כי המנוח לא שמר על קשר עם החלקה, אך בחקירתה הנגדית אישרה כי למנוח היה עסק של הובלות בקו תל-אביב - ירושלים וכי במסגרת עיסוקו היה מגיע לירושלים פעמיים בשבוע (בעמ' 9 לפרוטוקול, שורות 13-8). המבקשת טענה גם, כי המנוח לא ידע את מיקום המקרקעין, ואולם בחקירתה התברר כי נסיבות רכישת הקרקע כלל אינן ידועות לה (בעמ' 10, שורות 13-11). במצב דברים זה, כאשר מדובר במי שרכש את המקרקעין לפני מלחמת ששת הימים, ואשר נהג להגיע לירושלים לעיתים קרובות ונוכח בשינויים המשמעותיים שהתרחשו בה ובהיקף הבניה באזור קו התפר לאחר המלחמה, קשה לקבל את הטענה שלא ידע על ההפקעה. הוא הדין במבקשים, אשר שמעו מפי המנוח על קיומה של קרקע בירושלים מאז היו ילדים, וערב התקשרותם עם מר אריה עמוס הוא הבטיח להם "להחזיר לנו את הקרקע" (בעמ' 8, שורה 21). היינו, המבקשים ידעו שמדובר במקרקעין שהופקעו. בהיבט המשפטי הפנתה ב"כ המשיבה, עו"ד לסר, להוראות סעיף 12(ב) לפקודה הקובעות באופן ברור ומפורש, כי "בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או נבנו או תעשינה או שתבנינה על אותה קרקע", וכן לפסיקה שחזרה וקבעה זאת, גם לפני חקיקתו של סעיף 8(א) לחוק המתקן, טרם נקבע מנגנון לשערוך סכום פיצויי ההפקעה, ובוודאי לאחר מכן. 4. המבקשים סומכים את טענתם בדבר העתקת מועד עריכתה של שומת הפיצויים לשנת 1996 על שני פסקי דין. האחד, ה"פ (ת"א) 509/02 אשכנזי נ' מינהל מקרקעי ישראל, מיום 13.11.03, שם קבעה כב' השופטת גרסטל כי בנסיבות אותו ענין שהוגדר "מקרה יוצא דופן בכל קנה מידה" ייעשה עוול גדול למבקשת אם הפיצוי יחושב לפי הערך הנכון ליום הפרסום ברשומות, ולכן יש לקבוע את מועד גילוי דבר ההפקעה, בשנת 1998, כמועד הקובע לצורך הפיצוי. פסק דין זה בוטל בבית המשפט העליון בהסכמה (ע"א 1730/04 מדינת ישראל נ' אשכנזי, מיום 7.11.05), ובית המשפט ראה לציין כי "פסק דינו של בית המשפט המחוזי ונימוקיו קשים עלינו ועל כן הצענו שהערעור יתקבל". פסק הדין השני ניתן ב-ה"פ 215/06 שרותי בריאות כללית נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, מיום 23.10.07. באותו ענין היה מדובר בהפקעה שנעשתה בטעות בשלהי שנת 1985, כאשר המשיבה לא היתה מודעת לכך שהנכס נכלל בהפקעה, וכך גם המבקשת אשר המשיכה להפעיל במקום מרפאה במהלך כעשרים השנים שחלפו מאז ההודעה על ההפקעה, ללא הפרעה. המשיבה הסכימה לבטל את ההפקעה, אך המבקשת, אשר הפסיקה להפעיל מרפאה בנכס, העדיפה לקבל את פיצויי ההפקעה. הצדדים הסכימו על מינוי שמאית מוסכמת ועל עריכת שומת הפיצויים ליום הקובע, 19.2.86, והמחלוקת ביניהם התייחסה לשאלה אם יש להוסיף לסכום הפיצויים הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 (להלן: חוק פסיקת ריבית והצמדה), כפי שטענה המבקשת. בית המשפט דחה את טענת המבקשת וקבע, כי על פי סעיף 12(ב) לפקודה יש להעריך את הפיצוי על פי שווי המקרקעין במועד הקובע ועל סכום זה יש להוסיף ריבית והצמדה על פי הוראות סעיף 8(א) לחוק המתקן. כב' השופט עמית הביא בהסכמה דברים שאמר כב' השופט גרוניס ב-ע"א 9749/03 הוועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא נ' אליהו, מיום 22.8.07, כי "חוק זה [החוק המתקן], אשר נועד ליצור הסדר שלם ואחיד לשערוך הפיצוי על הפקעת קרקעות על ידי רשות שלטונית, כולל בחובו מנגנון הצמדה וריבית מיוחד אשר חל על הסדרי רכישת הקרקעות השונים ואשר גובר על כל הוראה כללית אחרת לעניין פסיקת ריבית (ראו: ע"א 2912/93 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב הורוביץ, פ"ד נא(5) 23, 55-51 (1997); ע"א 7809/01 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ ואח' נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד נט(1) 701, 710-708 (2004); ע"א 7225/03 אלפתיאני נ' מדינת ישראל (טרם פורסם), , בפיסקה 14 לפסק דינה של השופטת ביניש (2005))". בשולי הפסק ראה בית המשפט להוסיף, כי פסיקת פיצוי על דרך המלך - כפי שהסכימו הצדדים - אינה מתאימה מקום שהחזקה בנכס לא נמסרה למשיבה, המבקשת המשיכה להפעיל בו מרפאה, ולא חל כל שינוי במחיר הנכס בשל ההודעה על ההפקעה. בנסיבות כאלה מן הראוי היה לקבוע את ערך הנכס לצורך שומת הפיצויים לפי שוויו ביום התשלום בפועל - "דא עקא, ששני הצדדים יצאו מנקודת הנחה שיש לילך בדרך המלך ולקבוע את שומת הפיצויים על פי שווי הנכס ליום הקובע". בענייננו, המצב העובדתי שונה ומדובר בהפקעת מקרקעין שהיתה חלק מהפקעה רחבת היקף שנעשתה לאחר מלחמת ששת הימים. החזקה במקרקעין נמסרה, ההפקעה מומשה, ובמקום הוקמה השכונה רמת אשכול. אין המדובר, אפוא, בהפקעה שנשכחה ובמקרקעין שניתן לראותם כאילו הופקעו במועד עריכת השומה, כפי שהיו פני הדברים בפסק הדין הנ"ל, אלא בהפקעת מקרקעין שמומשה בסמוך לפרסום ההודעה על ההפקעה שהפיצויים בגינה משולמים במועד מאוחר יותר. 5. נתתי דעתי לטענותיהם של המבקשים, ואולם מסקנתי היא כי אין לסטות ממושכלות ראשונים בדיני ההפקעות, המעוגנים בהוראות סעיף 12(ב) לפקודה ובפסיקה, כי המועד הקובע לקביעת שווי המקרקעין המופקעים הוא מועד פרסום ההודעה בדבר הכוונה להפקיעם. כפי שנקבע, "אלה הם אפוא עיקרי העקרונות לתשלום פיצויים: ראשית לכול, הערכת שווייה של קרקע תיעשה על-פי התמורה המשתלמת עבור קרקע הנמכרת בידי מוכר מרצון לקונה מרצון. שנית, הערכת שווייה של הקרקע תיעשה כשווייה ביום פרסום ההודעה ברשומות על כוונת שר האוצר לרוכשה" (ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, פ"ד נא(5), 23, 33 (1997) (להלן: ענין הורוביץ), מפי כב' השופט חשין; ראו: אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך שני (מהדורה שביעית, בעריכת עו"ד משה י' קמר, 2008), בעמ' 493-492). בפסק הדין ב-ע"א 226/62 בנינסון נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד טז 2355, 2358 (1962), הסביר בית המשפט מדוע נקבע מועד זה ולא אחר: "... מכיוון שעם היות כוונה זו ידועה בקהל המעוניינים, יוצאת הקרקע מן השוק ושוב אינה עוברת לסוחר. מן הרגע הזה דין הוא שיתגבש שוויה ולא תהיה עוד כפופה לתנודות ההיצע והביקוש הקיימות לגבי מקרקעין אחרים. לא עליית המחירים ולא ירידתם אין להם השפעה על קרקע העומדת להפקעה, ואילו ירידת ערך הכסף שבין אותו תאריך ובין תשלום הפיצוי אינה מן השיקולים שחוק זה מביא בחשבון, ואף אנו אין אנו רשאים להתחשב בה" (ראו גם דבריו של כבוד השופט גרוניס ב-ע"א 5964/03 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עירית פתח תקווה, פ"ד ס(4) 437, 519 (2006)). העובדות שעמדו ביסוד פסק הדין ב-ע"א 57/73 יוסף נ' מדינת ישראל, פ"ד כט(2) 486 (1975) התייחסו להפקעה שבענייננו שההודעה עליה פורסמה ביום 11.1.68. למערערים שם היו מגרשים בהר הצופים שהופקעו ובית המשפט נדרש לקביעת סכום הפיצויים. המערערים קבלו על עריכת שומת הפיצויים לפי שווי המקרקעין במועד פרסום ההודעה על ההפקעה. וזו היתה טענתם, מפי בא כוחם עו"ד א' שפאר: "הביטו-נא וראו איזה עוול נגרם לבעל הקרקע בזמנים אלה של אינפלציה מואצת, דוקא משום שהקרקע מוצאת מן השוק מיד עם פרסום ההודעה על הרכישה, אך את הפיצוי שצריך היה לאפשר לבעל הקרקע לרדת לשוק ולקנות לעצמו קרקע אחרת תחתה, כאילו מכר זה עתה את הקרקע שלו לקונה מרצון - את הפיצוי הזה הוא מקבל, אם אין הוא מוכן להיכנע לתכתיב האוצר ולקבל את ההצעה שהאוצר מוכן להציע לו, רק אחרי גמר ההתדיינות הארוכה בבית-המשפט, בלירות שערכן הריאלי ירד בינתיים כגודל פגעי האינפלציה הנמשכת והולכת ללא הפוגה" (בעמ' 489). בית המשפט דחה את הטענה חרף אי הצדק שבהסדר הקיים וקבע, כי "ידינו כבולות על ידי נוסח החוק עד כדי כך ששום מאמץ פרשני לא יועיל להתיר את הכבלים" (בעמ' 490). הוא הדין בעובדות פסק הדין ב-ע"א 3964/97 מדינת ישראל נ' בורז'יקובסקי (מיום 20.11.01) (להלן: ענין בורז'יקובסקי). גם שם היה המשיב בעלים של מקרקעין באזור התפר שבשכונת שמואל הנביא בירושלים, שההודעה על הפקעתם פורסמה ביום 11.1.68, וטען כי יש לשום את הפיצויים על פי שווי השוק של המקרקעין במועד התשלום. בית המשפט דחה את הטענה וקבע, כי "פקודת הרכישה קובעת אפוא, בלשון ברורה, שאין להביא בחישוב הפיצויים עליית ערך בשל השבחה הנובעת מן ההפקעה, וכי יש לחשב את ערך הקרקע ביום פרסום ההודעה. כך גם נכתב בפסיקה... פירוש הוראה זו כפשוטה אף משתלב במכלול התחיקה שלענין" (מפי כב' השופטת דורנר). הנה כי כן, בתי המשפט אינם נכונים להעתיק את מועד שומת הפיצויים למועד מאוחר, לעתים צודק יותר, ורואים עצמם כבולים בהוראות הפקודה לפיהן יחושב הפיצוי על פי "ערכם ההסטורי" של המקרקעין במועד הקובע, הוא מועד פרסום ההודעה על ההפקעה. זאת, גם בתקופות של אינפלציה דוהרת ובמציאות משפטית טרום החוק המתקן שלא איפשרה הצמדת סכום הפיצויים ופסיקת ריבית. 6. החקיקה והפסיקה קבעו שתי דרכים חלופיות לתיקונו של העוול הנגרם על ידי פסיקת פיצויי קרן, בגין שוויה ההוני של הזכות במקרקעין גופה, כשהם מחושבים בערך נומינלי למועד פרסום ההודעה בדבר ההפקעה. הדרך האחת, תוספת פיצויי פירות על פיצויי הקרן. בפסק הדין בענין הורוביץ הסביר בית המשפט את ההבחנה בין פיצויי הקרן לפיצויי הפירות הקבועים בפקודה. לפי האמור שם, בפקודה שני סוגי הוראות לענין פיצוי הבעלים של זכות במקרקעין שהופקעה: האחד, שבסעיף 12 לפקודה - עניינו בפיצוי כשווים של המקרקעין גופם, והוא "פיצוי קרן" (או "פיצוי הון"), החל במקום שבו הפיצויים ניתנים לאלתר, שאז מדמה המחוקק הפקעתה של קרקע למכירתה, ועל כן מורה על שומת שוויה כבעסקת מכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ביום פרסום ההודעה על ההפקעה; השני, שבסעיף 13(1) לפקודה - טפל לפיצוי הקרן ועניינו בפיצוי עבור פירות שהמקרקעין מניבים ("פיצוי פירות"), במקום שהתמורה בגין ההפקעה אינה משולמת לאלתר, שאז מדמה המחוקק את תפיסתה של הקרקע בידי המדינה לחכירתה מידי בעליה עד לתשלום הפיצוי בעבור הקרקע, ועל כן מחייב את המדינה לשלם לבעלים דמי חכירה כאילו חכרה את הקרקע מבעליה (שם, בעמ' 35). הדרך השניה, על פי הוראות החוק המתקן. סעיף 8(א) לחוק המתקן (שהוסף לחוק בתיקון משנת 1977) מזכה את הבעלים בפיצוי בסכום שווי המקרקעין במועד פרסום ההודעה על ההפקעה וקובע מנגנון שערוך "מודרני" של סכום זה באמצעות הצמדתו למדד המחירים לצרכן, בתוספת ריבית, כקבוע שם. כפי שכבר הוזכר, בית המשפט שלל את האפשרות להוסיף לפיצויי ההפקעה הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה. וכך נאמר בנושא זה בפסק הדין בענין הורוביץ: "המסקנה: משנקבע 'סעד אחר' לפיגור בתשלום פיצויי ההפקעה, שוב אין הבעלים זכאי להפרשי הצמדה וריבית לפי חוק הריבית [חוק פסיקת ריבית והצמדה]. העובדה המצערת כי מציאות חיינו שחקה אותו 'סעד אחר', אין בה כשהיא לעצמה, כדי למחות את התו של 'סעד אחר' מעל מצחה של הוראת סעיף 13(1) לפקודת ההפקעות. בוודאי כך, ביודענו כי הבעלים זכאי גם להפרשי הצמדה גם לריבית צמודה (באורח חלקי) על פי הוראות החוק המתקן" (בעמ' 59-58). יישומן של אמות מידה אלה לענייננו מוביל לכלל מסקנה כי לא ניתן לסטות מהוראות הפקודה ולשום את שווי המקרקעין בשנת 1996 או בכל מועד אחר שאיננו מועד פרסום הודעה על ההפקעה, היינו 11.1.68 (לאותה מסקנה בנסיבות דומות, ראו: ת"א (נצרת) 191/08 אלברג נ' מדינת ישראל, מיום 12.10.09, מפי השופט א' קולה). עילות התביעה מחוץ לדיני ההפקעות 7. הפסיקה איפשרה "לפרוץ" את המגבלות הקבועות בדיני ההפקעות והכירה בזכות לתבוע פיצויים מכוח דיני הנזיקין, למשל, בגין הפרת חובה חקוקה, מקום שלא נמסרה הודעה לבעל הנכס והבעלים לא ידע על ההפקעה בדרך אחרת (ע"א 457/64 מנטל נ' ראש עירית פתח תקווה, פ"ד יט 540 (1965) (להלן: ענין מנטל)), או בגין רשלנות (ת"א (ת"א) 1020/01 הקדש שערי תורה נ' מדינת ישראל, מיום 11.9.05, מפי השופטת ר' רונן). בענין מנטל קבע בית המשפט, כי המועד הקובע לשומת הפיצויים הוא תאריך פרסום ההודעה על ההפקעה ביום 15.11.45, אך איפשר הוכחתה של עילת תביעה נוספת, מחוץ לגדרי הפקודה, כי המשיבה לא קיימה את החובה המוטלת עליה להודיע לבעל הקרקע על ההפקעה "ועקב זאת הם עומדים עתה לסבול נזק, מפני שמידת הפיצויים הקבועה בסעיף 12 של הפקודה, והמחזירה אותם לשנת 1945, נעשתה זעומה ביותר, עקב ירידת ערך הכסף מאז ועד הגשת התביעה. נזק זה נגרם להם מפני שהמשיבה הפרה את חובתה להציג את העתק ההודעה ולשלוח העתק ממנה אל מוריש המערערים במועדה הנכון. בכך קמה להם, לפי טענתם, עילת תביעה בנזיקים..." (בעמ' 543, מפי כב' השופט לנדוי). עוד יש להזכיר בענין זה את פסק הדין ב-ת"א (י-ם) 1572/98 ג'אעוני נ' מדינת ישראל, מיום 8.8.04, מפי השופט זילברטל, שם נאמרו הדברים הבאים בנוגע לאופן חישוב הפיצוי בגין ביצוע עוולה של הפרת חובה חקוקה: "נראה, כי השאלה כיצד יחושבו פיצויים אלה, האם מדובר אך בפיצוי על ירידת ערך הכסף (שעוכב, לכאורה, בידי הרשות ובינתיים ירד ערכו) או שמא גם בפיצוי בגין עליית ערך הקרקע (אם ערכה עלה מעבר לעליה הנובעת מירידת ערך הכסף), נותרה פתוחה כמפורט בע"א 57/73 דב יוסף ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד כט(2) 486, בעיקר בעמ' 491-494, בפסק דינו של כב' השופט לנדוי. לכאורה, על פי דעת הרוב בפסק הדין הנ"ל, מתקבל הרושם כי הפיצוי צריך לבטא רק את ירידת ערך הכסף ולא את עליית ערך הקרקע, כאשר חישוב ירידת ערך הכסף ייעשה על ידי הצמדתו למדד המחירים לצרכן. לענין זה ראו גם: ע"א 254/75, 257/75 מדינת ישראל נ' קרשינסקי, פ"ד ל(3) 85; ת"א (נצ') 269/96 עזרתי נ' מדינת ישראל ואח', דינים-מחוזי, כרך לב(4), 411. נראה כי הסוגיה לא הוסיפה והתלבנה מאז שבית המשפט העליון דן בה בפסקי הדין הנ"ל לנוכח תיקון החוק המתקן, אשר מאפשר הצמדת פיצויי ההון למדד בתוספת ריבית מסוימת, כך שאם אכן מדובר אך בפיצוי בגין ירידת ערך הכסף, נמצאה לענין תרופה (חלקית) בהוראות החוק המתקן" (ההדגשה הוספה). בענייננו, התיישנה עילת התביעה הנזיקית, ובישיבת קדם משפט מיום 26.1.10 הסכים ב"כ המבקשים למחוק את הטענה בענין זה האמורה בסעיף 15 סיפא להמרצת הפתיחה. 8. בסיכומיו טען ב"כ המבקשים לראשונה ובאורח כללי, כי המבקשים זכאים לפיצוי בגין מחדליה של הרשות המפקיעה במסירת ההודעה על הפקעת המקרקעין מכוח עילה חוקתית או מנהלית, תוך שהפנה לפסיקה שעסקה בסוגיות אלה שלא בקשר עם דיני ההפקעות (למשל, ע"א 6296/00 קיבוץ מלכיה נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(1) 16 (2004), ע"א 9185/03 טננבוים נ' הוצאת עיתון הארץ בע"מ, פ"ד נח(1) 359 (2003) ואחרים). ואולם, עיון בפסקי דין בתחום דיוננו מעלה, כי בית המשפט העליון אינו נכון לעת הזו לסטות מן ההלכה שנקבעה בענין הורוביץ באשר לעקרונות השומה בקביעת פיצויי הפקעה. כך, למשל, נאמר בענין בורז'יקובסקי: "אכן, הפקעה ללא תשלום פיצוי שווה-ערך פוגעת בזכות הקניין במידה העולה על הנדרש, תוך פגיעה בשוויון ... אלא שהתחיקה שכוחה נשמר אף לאחר חוק היסוד, כוללת הוראות - ובמרכזן סמכות ההפחתה - המצמצמות את הפיצויים שלהם זכאי בעל הנכס המופקע. אמנם, החוק המתקן, שעניינו בהצמדה ותשלום ריבית ופיצויים, קובע עקרונות שלאורם ניתן היה לפסוק פיצוי ראוי. אלא שבתיקון מס' 8 צומצמה הריבית, תוך סטיה מן ההוראות הכלליות שבחוק הריבית, החלות על חוב ששולם בפיגור. תיקון מס' 8 הוסף לחוק המתקן לאחר חקיקת חוק היסוד, והוא כפוף לו אפוא" (מפי כב' השופטת דורנר). בפסק הדין ב-ע"א 7809/01 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד נט(1) 701, 710-709 (2004), נאמרו דברים דומים: "אמנם, ראוי הוא כי פיצוי יינתן בערכים ריאליים... אך הפקודה והוראות אחרות בדיני ההפקעה, כפי שפורשו בפסיקה זה שנים רבות, אינן מאמצות את עקרון הפיצוי הריאלי באופן מלא. המצב מחייב בחינה מחודשת ומקיפה של כל הסוגיה. ענין זה הוא ענין למחוקק לדון בו בשלב זה" (מפי כב' הנשיא ברק). כך ככלל, ובמיוחד בענייננו, מקום שהטענה לפיצוי מלבר לדיני ההפקעות נטענה לראשונה כטענה חלופית בסיכומים. 9. הוא הדין בטענה נוספת של ב"כ המבקשים, שאף היא נטענה לראשונה בסיכומים, כי יש לשערך את סכום הפיצוי שאינו שינוי במחלוקת על פי הוראות חוק פסיקת ריבית והצמדה, מיום עריכת השומה בדבר שווי המקרקעין על ידי השמאי הממשלתי - ביום 3.1.97 - ועד לתשלום המלא בפועל. טענה זו נסמכת על פסק דינו של השופט ר' סוקול ב-ה"פ (חיפה) 619/04 ח'אזן נ' מדינת ישראל, משרד הבינוי והשיכון (בפסקה 27), שם נקבע כי "כאשר רשות מפקיעה נמנעת מלשלם את הפיצוי במועד הקבוע, ואף אינה משלמת את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, הרי שמאותו רגע יש לצרף לחוב הפרשי הצמדה וריבית כחוק על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה... מרגע שהוצע סכום פיצוי שאינו שנוי במחלוקת יש לראותו כסכום פסוק הנושא הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית". טענה זו המבקשת לראות ברשות המפקיעה "רשות שיפוטית", ככל הנראה על פי החלופה בדבר "רשות אחרת המוסמכת על פי דין לפסוק תשלום לבעל דין, או לקבוע סכום המשתלם לבעל דין" (בסעיף 1 לחוק פסיקת ריבית והצמדה) היא טענה מעניינת, ואולם מאחר שהועלתה לראשונה בסיכומים לא ניתנה למשיבה ההזדמנות להתמודד עימה להשיב לה באופן רציני ומפורט. כך, למשל, לא נבחנה השאלה שמא חל על הסכום שפסקה הרשות המפקיעה האמור בסעיף 6(ב)(3)(א) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, על פיו אין לפסוק ריבית על פי "חוק זה" אם נקבעה בחיקוק "הוראה בדבר תשלום הפרשי הצמדה או סעד אחר, למעט ריבית, מחמת פיגור בתשלום". אזכיר, כי בענין הורוביץ נקבע שבכל הנוגע לפיגור בתשלום "למיום פרסום ההודעה על ההפקעה ועד ליום התשלום בפועל" - ולא עד ליום קביעת סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת - "זיכה אותנו המחוקק - בחוק המתקן - בסעד של ריבית מוצמדת (באורח חלקי) ובסעד של ריבית. נוסחת פיצוי זו שבחוק המתקן עומדת לכל הדעות במבחן הקבוע בסעיף 6(ב)(3)(א) לחוק הריבית. זו המהות, זה העיקר" (בעמ' 60, מפי כב' השופט חשין). כמו כן, לא ניתנה למשיבה ההזדמנות לטעון טענת התיישנות בשים לב למשך התקופה שחלפה ממועד קביעת הסכום שאינו שנוי במחלוקת ועד הגשת התביעה. זאת ועוד. בענייננו, הוצע לב"כ המבקשים סכום פיצויי ההפקעה כבר ביום 2.3.97. לאחר מכן נהגו המבקשים בגרירת רגליים. המבקשת סירבה לקבל את סכום הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת (ראו מכתבה מיום 2.1.01 - נספח ט"ו לתשובת המשיבה) וביקשה לערוך שומה נגדית, אשר נערכה רק בשנת 2003. בהמשך הזניחו המבקשים את הטיפול בנושא הפיצויים וחידשו את פנייתם לקבלת פיצויי הפקעה רק בשנת 2008. נראה, אפוא, כי אין המדובר במצב בו עיכבה הרשות בידה את סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת שלא כדין, אלא למבקשים לא אצה הדרך לקבל את הפיצויים. זאת, זולת ביחס לשנת 2000 (או חלק ממנה), שאז התנתה המשיבה את הסכמתה לשלם את סכום הפיצויים בויתור המבקשים על תביעות בגין ההפקעה. ואולם המדובר בתקופה קצרה יחסית שאין בה כדי לשנות מן התמונה הכללית. בשולי הדברים אעיר, כי בתום ישיבת הסיכומים הצעתי לצדדים להגיע לפשרה שתכלול, בין היתר, פסיקת הפרשי הצמדה וריבית על פי הוראות חוק פסיקת ריבית והצמדה ממועד עריכת שומת הפיצויים על ידי השמאי הממשלתי ועד לתשלום בפועל. משלא הסתייעה הפשרה, יש לפסוק גם בסוגיה זו על פי הוראות הדין ולדחות את טענת המבקשים בענין זה. סיכום ביניים 10. סיכומה של נקודה זו. נסיבות המצאת ההודעה על הפקעת המקרקעין למנוח; קביעת פועלה ונפקותה של הטעות שנעשתה במשלוח ההודעה על ההפקעה לרחוב זיו בירושלים ולא בתל-אביב; מתן מענה לשאלה אם המנוח ידע על ההפקעה אם לאו - כל אלה יכולים להיות רלבנטיים לדיון בעילות תביעה שלא על פי דיני ההפקעות ומחוץ לגדריו של סעיף 12(ב) לפקודה, שאינן עומדות למבקשים בענייננו. בקביעת גובה הפיצויים על פי הוראות הפקודה המועד הקובע הוא המועד ההסטורי, מועד פרסום ההודעה על ההפקעה, ושערוך הפיצויים נעשה - באופן חלקי - על דרך של פסיקת פיצויי פירות או על פי הוראות החוק המתקן. לפיכך, איני רואה מקום לקבוע ממצאים בשאלות אלה, אשר, כאמור, לא יהא בהם כדי לקדם את דיוננו המצוי ב-ד' אמות הפקודה. יש לפנות, אפוא, להכרעה במחלוקת הנוספת בין הצדדים בדבר הערכת שווי המקרקעין במועד הקובע, ביום 11.1.68. הערכת שווי המקרקעין במועד הקובע 11. כזכור, ענייננו בהערכת שוויה של חלקה 17 בגוש 30099 - חלקה בעלת צורה מלבנית - בשטח של 771 מ"ר. השמאי חיים בן-ארי, בחוות דעת שערך מטעם המבקשים, העריך את שווי המקרקעין ליום 11.1.68 (כולל הפחתה לפיתוח וללא דחיה למימוש) בסכום של 65 לירות למ"ר. בהערכתו הביא השמאי בן-ארי בחשבון את הנתונים הבאים: מיקום המקרקעין בתחומי הקו הירוק במרחק של כ-100 מ' מבתי שכונת סנהדריה שהיו בנויים באותה עת לאורך חלקת דרך, המהווה המשך לדרכים קיימות בשכונת סנהדריה; ייעוד המקרקעין למגורים והפוטנציאל למימוש הבניה על פי תוכנית המתאר לירושלים מס' 62 שאושרה בשנת 1959 (ללא חובת תשלום מס השבחה בגינה); עסקאות השוואה למכירת קרקע בשכונת סנהדריה הישנה בייעוד זהה למקרקעין בענייננו (פירוט העסקאות בין התאריכים 23.2.65 - 12.2.69 מופיע בפרק ד' לחוות הדעת); והיתרון שיש למקרקעין בשל היותם באזור לבניה חדשה לעומת חלקות ההשוואה שבשכונת סנהדריה הישנה המצויות בשכונה ותיקה הבנויה ברמת בניה נמוכה. על פי האמור בחוות הדעת, "תוספת השווי הנגזרת מיתרון זה מוערכת בגבולות 25%" (בעמ' 8). 12. השמאי גיל בלולו, שמאי המקרקעין המחוזי באגף שומת מקרקעין לשכת ירושלים והדרום, ערך חוות דעת למשיבה, לפיה שווי המקרקעין ליום הקובע הוא 20 לירות למ"ר. על פי האמור בחוות דעתו, המקרקעין ממוקמים צמוד וממערב לגבול, במרחק של כ-125 מ' מצפון-מזרח לבתים הקיצוניים של שכונת פאג"י, שהיתה שכונה עניה וסבלה מחוסר התפתחות והתרחבות. בשנת 1968 ביצעה המדינה הפקעות בשני מתחמים - בשמואל הנביא ובהר הצופים - הצמודים זה לזה, "כך שבפועל, מדובר בחטיבת קרקע אחת" (בעמ' 5). עוד נאמר בחוות הדעת, כי בתקופה הקצרה שחלפה מאז מלחמת ששת הימים ועד לפרסום ההודעה על ההפקעה כמעט שלא התבצעו עסקאות במקרקעין, ובהעדר עסקאות השוואה בסמוך למועד הקובע נתקלו השמאים בקושי להעריך את שווי השוק לצורך תשלום פיצויי ההפקעה. עיקר הקושי היה בקביעת מקדם ההתאמה ביחס לעסקאות שהתבצעו לפני מלחמת ששת הימים, לאור שינוי המציאות לאחר המלחמה. בתי המשפט נדרשו לקביעת גובה הפיצויים בפסקי דין רבים, לרבות בנוגע למתחם ההפקעה שבסמוך לשכונת פאג"י, מושא ענייננו. בהמשך חוות הדעת סקר השמאי בלולו את פסקי הדין שניתנו ביחס לחלקות הסמוכות למקרקעין, תוך הפניה למפה טופוגרפית מיום 10.11.67, עליה סומנו כל אותן חלקות וגם המקרקעין (נספח 4 לחוות הדעת). כך, בהמ' 996/68 הרב נאה נ' היועץ המשפטי לממשלה, מיום 27.10.71, מפי השופטת מ' בן-פורת (להלן: ענין הרב נאה) נדונה תביעה לפיצויים בגין הפקעת החלקות 14-11 ו- 32-30 בגוש 30099, הממוקמות במרחק של 150-50 מ' מצפון לבתיה הקיצוניים של שכונת פאג"י ובמרחק של כ-100 מ' ממערב ומדרום-מערב למקרקעין. בית המשפט קבע כי שווי מ"ר לשנת 1964 בשכונת פאג"י היה 15 לירות למ"ר וכי עליית המחירים בגוש 30099 מאז ועד למועד ההפקעה היתה בשיעור של 50%. לפיכך נקבע שווי בסיס למ"ר בגוש 30099 למועד הקובע בסכום של 22.5 לירות למ"ר. בהתחשב במרחק החלקות משכונת פאג"י נפסקו 20 לירות למ"ר בגין החלקה הרחוקה ביותר (חלקה 11), 22 לירות למטר בגין החלקות 14-12, ו-25 מ"ר בגין החלקות הקרובות ביותר (חלקות 32-30) (אציין, כי בענין הרב נאה השמאי בר-נר מטעם המדינה הסתמך בין היתר על העסקה בה רכש המנוח את המקרקעין בשנת 1964 במחיר של 5 לירות למ"ר. בית המשפט קבע כי מחירה הנמוך של החלקה הושפע מהיותה צמודה לגבול ולכן לא ראה להסתמך עליו); בהמ' 994/69 כהנוב נ' מדינת ישראל, מיום 7.7.70 (להלן: ענין כהנוב) הגיעו הצדדים לפשרה ביחס לחלקה 54 בגוש 30099, הממוקמת כ-100 מ' ממזרח לשכונת פאג"י וכ-200 מ' מדרום למקרקעין, לפיה סכום הפיצוי יעמוד על סך 23 לירות למ"ר; בהמ' 1306/69 קסיר נ' מדינת ישראל ו-15 תיקים נוספים התברר עניינן של 23 חלקות בגוש 30099, המצויות בסמוך למקרקעין ולחלקות שבענין הרב נאה. תוך כדי התנהלות ההליכים ניתן פסק הדין בענין הרב נאה, על רקעו ניהלו הצדדים משא ומתן לפשרה שהבשיל לכלל הסכם פשרה מיום 15.4.75. על פי הסכם הפשרה הפיצוי בגין כל החלקות חושב לפי 25 לירות למ"ר; בהמ' 615/72 יחזקאל נ' מדינת ישראל, מיום 19.8.77, מפי השופט ד' איתן ז"ל (להלן: ענין יחזקאל) התבררה תביעה לפיצויים בגין הפקעת חלקות 9, 11, 12 ו-24 בגוש 30010 וחלקות 4 ו-11 בגוש 30245. החלקות בגוש 30100 ממוקמות בצמוד וממזרח לגבול, במרחק של כ-150 מ' ממזרח לבתים הקיצוניים של שכונת פאג"י ובמרחק של כ-60 מ' מדרום-מזרח למקרקעין. החלקות בגוש 30245 ממוקמות כ-300 מ' מצפון לשכונת פאג"י ובמרחק של כ-250 מ' מצפון-מערב למקרקעין. בפסק הדין קיבל השופט איתן את חוות דעתו של שמאי התובעים, אך ערך בה מספר שינויים. שווי הבסיס שנקבע היה 43 לירות למ"ר; בוצע ניכוי בגין דחיה (השהייה) לנוכח היותן של החלקות טרשיות וללא פיתוח (ארבע שנים לגבי גוש 30100 ושש שנים לגבי גוש 30245); נעשתה הפרשה לצורכי ציבור בשיעור של 40% (כטענת המשיבה); והתאמת מקום בשיעור מדורג של 3.5% עבור כל 50 מ' של מרחק מהמרכז ומאזור הבניה הקיימת. בפסק הדין חושב סכום הפיצוי עבור כל חלקה בנפרד החל מסך של 12.7 לירות למטר עבור חלקה 11 בגוש 30245 ועד ל-18.4 לירות למטר עבור חלקה 9 בגוש 30010; בהמ' 752/72 טייבי נ' מדינת ישראל, פסק דין מיום 15.9.77, מפי השופט ד' איתן ז"ל (להלן: ענין טייבי) נדון עניינן של חלקות 1 ו-20 בגוש 30099 הנמצאות בקצה המערבי של מתחם ההפקעה, במרחק של 250 מ' ממערב למקרקעין. החלקות ממוקמות בתפר שבין שכונת פאג"י ושכונת סנהדריה, במרחק של כ-70 מ' מהשכונות הנ"ל. השופט איתן ראה לאמץ את השווי שנקבע בענין הרב נאה לגבי חלקה 32, שלה נתונים דומים לחלקות 1 ו-20. עקב שיכתוב טעות נרשם הפיצוי בסכום של 29 לירות למ"ר על אף שהשווי שנקבע לחלקה 32 היה 25 לירות למ"ר. השמאי בלולו ראה לערוך את שומתו על פי גישת ההשוואה ביחס לערכי הפיצוי שנקבעו בפסקי הדין ביחס להפקעה מושא ענייננו, תוך התאמתם לנתונים הספציפיים של המקרקעין. השמאי בלולו מנה בחוות דעתו את השיקולים הבאים שהנחו אותו: המקרקעין ממוקמים בצמוד וממערב לגבול, באזור טרשי ובלתי מפותח שעמד שומם כ-20 שנים; על פי תוכנית המתאר מס' 62 מצויים המקרקעין במתחם המסומן כאזור מגורים 3 בו ניתנה אפשרות לבנות על 90% משטח המגרש. עם זאת, אין המדובר באזור מגורים קיים ומפותח שכל שנדרש הוא הוצאת היתר בניה, אלא יש צורך ליזום רה-פרצלציה באמצעות תכנון המתחם וחלוקתו למגרשים לבניה וכן לפתח את האזור פיתוח סביבתי כולל, לרבות הקמת תשתיות ביוב, ניקוז, חשמל, מים, כבישים וכו'; נכון למועד הקובע לא התבצעו עסקאות בסביבה המיידית של המקרקעין (השוואה ישירה), ולכן נערכה בדיקה של כל העסקאות בשכונת פאג"י ובשכונת סנהדריה (השוואה עקיפה) בהתבסס על הדיווחים לרשויות המס. אעיר, כי השמאי בלולו ערך השוואה ישירה ביחס לעסקה אחת שנערכה בחודש מרץ 1964, ביחס לחלקה 44 בגוש 30099, שם השווי למ"ר היה 12 לירות. בהתאמת מושע וזמן ובהפחתת מיקום, נמצא שווי מותאם של 20 לירות למ"ר. בדיקת העסקאות העלתה 16 עסקאות מכר בתנאי שוק חופשי שרוכזו בטבלה (נספח 11) והוצגו על גבי מפה (נספח 12). על פי נתוני העסקאות השווי הממוצע לפני המועד הקובע ביום 11.1.68 (בין התאריכים 11/1963 ו-3/1965) היה 40 לירות למ"ר, ולאחר המועד הקובע (בין התאריכים 11/1968 ו-2/1969) היה 73 לירות למ"ר. בין מרץ 1965 ונובמבר 1968 לא התבצעו עסקאות כלל, לנוכח המיתון שפקד את שוק המקרקעין והשינויים הדרמטיים בירושלים לאחר המלחמה. על פי האמור בחוות הדעת נעשתה בשלב הראשון קביעה של שווי מגרש זמין לבניה ביום 11.1.68 בשכונות פאג"י וסנהדריה, על פי קביעת בית המשפט בענין הרב נאה ("לדעתי סביר לקבוע, וכך אני קובעת בזה, שהעליה במחיר בגוש הנדון [גוש 30099] ממרץ 1964 עד אמצע ינואר 1968 התבטאה ב-50%"), בסכום של 60 לירות למ"ר, כולל פיתוח (לפי שווי בסיס של 40 לירות למ"ר בתוספת 50%). בשלב השני התאים השמאי בלולו את השווי של מגרש זמין לבניה בשכונות פאג"י וסנהדריה למקרקעין, וזאת תוך הפחתת הסכומים הבאים: סך של 20 לירות למ"ר בגין עלויות פיתוח, כפי שנפסק בענין יחזקאל; ניכוי 24% בגין דחיית המימוש, כפי שנפסק בענין יחזקאל (זמן דחייה של ארבע שנים ושיעור היוון של 6%); והפחתה של 6% בגין מיקום, בדומה להפחתה שנעשתה בענין יחזקאל ביחס לחלקה 9 בגוש 30100. תוצאת התחשיב על פי שיטת ההשוואה העקיפה, כאמור לעיל, היא שווי של 17 לירות למ"ר. לסיכום, השמאי בלולו העמיד את שווי המקרקעין על סך 20 לירות למ"ר, תוך הבאה בחשבון של תוצאות ההשוואה הישירה והעקיפה ושל פסיקת בתי המשפט במתחם ההפקעה (בענייניהם של הרב נאה, יחזקאל וטייבי) ממנה עולה שווי מתואם של 20 לירות למ"ר. לשם השוואה רוכזו גם נתוני הפשרות שהושגו בין המדינה לבין בעלים רבים במתחם ההפקעה, שמהן עולה שווי מתואם בסך 25-23 לירות למ"ר. השמאי בלולו ראה לציין (בעמ' 14 לחוות הדעת), כי אין מדובר בפשרות שהושגו בין המדינה לבין בעל מקרקעין בודד, המצוי בנחיתות, אלא בין המדינה לבין עשרות בעלי קרקע, אשר יוצגו על ידי טובי עורכי הדין והשמאים, לאחר התדיינות משפטית ממושכת. 13. השמאי בן-ארי הגיב לחוות הדעת של השמאי בלולו. בין היתר התייחס השמאי בן-ארי לעניינים הבאים: ראשית, לפי הערכתו, ביחס לנתונים שבטבלת העסקאות להשוואה בשכונות פאג"י וסנהדריה (נספח 11), באשר לתקופה שלאחר ההפקעה, יש לקבוע שווי ממוצע של 75.3 לירות למ"ר לקרקע זמינה לבניה בשכונות פאג"י וסנהדריה (ולא 73 לירות למ"ר). בהקשר זה נטען, כי עליית השווי בשכונות אלה בין התקופה שלפני מלחמת ששת הימים לתקופה שלאחריה היתה בשיעור של 82.5% (או 88% על פי התיקונים שראה השמאי בן-ארי להכניס בטבלה נספח 11) ולא 50% כפי שנקבע בענין הרב נאה. לפיכך, יש להניח כי נתוני העסקאות שהביא השמאי בלולו לא היו לנגד עיני בית המשפט שדן בענין הרב נאה, ולכן לא הובאה בחשבון באותו ענין מלוא עליית ערכם של המקרקעין באזור. השמאי בן-ארי סבור, אפוא, כי בשלב הראשון יש לקבוע שווי של 73.5 לירות למ"ר (לפי שווי בסיס של 40 לירות למ"ר בתוספת 88%) ולא 60 לירות למ"ר (לפי אותו שווי בסיס בתוספת 50%). שנית, בגין עלויות פיתוח יש להפחית סכום של 10 לירות למ"ר (ולא 20 לירות), שכן הפיתוח בשכונת פאג"י היה חלקי בלבד. שלישית, אין מקום לנכות מן השווי הפרשה לצורכי ציבור, שכן במועד הקובע היה בגוש 30099 מערך דרכים קיים ובשכונת סנהדריה ניתן היה לקבל היתרי בניה לפי מצב החלקות ללא הפרשות נוספות. לכן, "מאחר וחלקה 17 [המקרקעין] היוותה חלק ממרקם החלקות בסנהדריה והיתה מיועדת לבניה, סביר להניח, כי אלמלא ההפקעה הגדולה יכלו בעלי הקרקע לממש את הבניה בה ללא גריעת שטח ציבורי ממנה" (בעמ' 5). עם זאת, "לצורך זהירות" הופחת שיעור של 10% בגין הפרשה לצרכי ציבור; רביעית, אין מקום להפחתה בגין דחיה, שכן המקרקעין מצויים ליד דרך רשומה (חלקה 60) המהווה המשך לרחוב שאול המלך בשכונת סנהדריה. חמישית, יש להוסיף 10% בגין מיקום (ולא לגרוע 6% כפי שקבע השמאי בלולו) בשל כך שהקשר התכנוני והפיסי של המקרקעין עם שכונת סנהדריה גדול וחזק יותר מהקשר שלהם לשכונת פאג"י. עוד נטען, כי המקרקעין יכלו ליהנות מן הפיתוח הנרחב באזור לאחר מלחמת ששת הימים ומעליית ערך המקרקעין כתוצאה ממנו, אשר היה בהם כדי להעלות את שווי המקרקעין גם בשכונות הותיקות פאג"י וסנהדריה, לרבות שווים של המקרקעין המופקעים. 14. גם השמאי בלולו ערך השלמה לחוות דעתו, ואלה עיקריה: ראשית, אין יסוד לסברה שהעסקאות ששימשו אותו לצורך ההשוואה העקיפה, אשר פורטו בנספח 11 לחוות הדעת, לא היו ידועות לבית המשפט שדן בענין הרב נאה. רשימת העסקאות מופיעה בתצהירו של השמאי אברהם משעלי מטעם המדינה שהוגש בענין כהנוב, אשר נדון בפני אותו מותב (השופטת מ' בן פורת). ענין כהנוב אף מוזכר בפסק הדין בענין הרב נאה (בעמ' 5). שנית, בענין ההפחתה בגין דחיה, חלק השמאי בלולו על קביעת השמאי בן-ארי כי אלמלא ההפקעה ניתן היה לבנות במקרקעין באופן מיידי, ולכן אין להפחית מן השווי בגין דחיית המימוש. השמאי בלולו הפנה לתצלום האוויר נספח 3 לחוות דעתו, שם נראה מיקום המקרקעין באזור טרשי ובלתי מפותח שעמד שומם 20 שנה, וכן לתיאור החלקות הסמוכות בהליכים אחרים כחלקות בלתי מפותחות שלא ניתן היה לבנות עליהן. לדבריו, על אף הייעוד למגורים על פי תוכנית המתאר נותרה הקרקע שוממה ובלתי מפותחת שנים רבות בשל כך שלא נוצרו התנאים הכלכליים אשר איפשרו את פיתוח האזור. שלישית, בענין התאמת המיקום ציין השמאי בלולו, כי בכל ההליכים שסקר בחוות דעתו הפחיתו השמאים - משני הצדדים - בשל גורם המיקום ביחס לאזורים מפותחים לרבות השכונות סנהדריה ופאג"י, ומעולם לא נטען, במסגרת הפקעה זו, כי יש להוסיף לשומה בשל גורם המיקום כפי שטוען השמאי בן-ארי. השמאי בלולו הזכיר, כי מדובר במקרקעין הממוקמים בקרבת הגבול, ולכן יש להפחית מן השווי בשל גורם המיקום ביחס למקרקעין הממוקמים ביתר חלקי העיר. רביעית, השמאי בלולו הפנה לשוני בין המועד הקובע (11.1.68) ומועדי העסקאות המאוחרות שהובאו על ידו לצורך חישוב שווי המקרקעין על פי שיטת ההשוואה העקיפה (בין התאריכים 11/1968 עד 2/1969) והטעים, כי בתי המשפט לא קיבלו את השווי של העסקאות שלאחר מועד ההפקעה כשווה-ערך לשווי במועד הקובע ונדרשו לקבוע מקדם זמן "בשל אי הוודאות אשר היתה קיימת במועד הקובע הנובעת מסמיכות הזמנים למלחמה כאמור" (בעמ' 10). חמישית, בענין הפחתת עלויות הפיתוח, אין לקבל את הטענה כי השכונות סנהדריה ופאג"י היו מפותחות באופן חלקי. המדובר בשכונות מאוכלסות, שהפיתוח בהן היה מלא. זאת, לעומת המקרקעין שהיו בגדר קרקע בתולה הממוקמת באזור טרשי ובלתי מפותח. שישית, אשר להפרשה לצורכי ציבור, המקרקעין נכללו במתחם בלתי מפותח שהיה מיועד למגורים על פי תוכנית המתאר, ולכן נדרשו ייזום פרצלציה וחלוקה מחדש למגרשים באמצעות תכנון מפורט, לרבות התוויית דרכים, קביעת מגרשי מגורים, מבני ציבור, שטחים פתוחים וכו'. כך נפסק גם בענין יחזקאל. 15. השמאים בן-ארי ובלולו נחקרו על חוות הדעת שערכו וכל אחד מבעלי הדין ביקש כי שומת הפיצויים תיערך על פי חוות הדעת של השמאי מטעמו. לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים הגעתי למסקנה, כי חוות הדעת של השמאי בן-ארי אינה יכולה לעמוד וכי יש להעדיף על פניה את חוות דעתו של השמאי בלולו, הערוכה כדבעי. להלן אבאר טעמי לכך. בחוות דעתו קבע השמאי בן-ארי את שווי המקרקעין בסכום של 65 לירות למ"ר. השמאי בן-ארי מנה את השיקולים שהנחו אותו בדבר מיקום המקרקעין, זמינותם למימוש וכדומה, אך לא ציין מה מקור הערכת השווי שקבע ומדוע נקבע סכום זה ולא אחר. רק בחקירתו הנגדית אמר השמאי בן-ארי לראשונה, כי על יסוד 5-4 עסקאות שנעשו לאחר מלחמת ששת הימים, שלא פורטו, התקבל שווי ממוצע של 80 לירות למ"ר (בעמ' 17, שורות 4-2). שווי זה הופחת על ידו ל-65 לירות למ"ר (בעמ' 18, שורות 14-13). במקום אחר הסביר, במענה לשאלה: "איך מ-80 מגיעים ל-65", כי "מה שאמרתי זה כזה דבר. מבחינת שווי של סנהדריה זה 80 לירות למ"ר. מזה אני מפחית 10 לירות למ"ר. זה ענין הפיתוח. עוד 5 לירות למ"ר זה ענין של זמן, זמן תכנון. וכל יתר הפרמטרים דומים ולכן אין מה לעשות להם הפחתות" (בעמ' 20, שורות 19-17). רק בחקירה הנגדית ראה השמאי בן-ארי להבחין בין השכונות פאג"י וסנהדריה מבחינת שווי המקרקעין וטען, לראשונה, כי שווי המקרקעין בסנהדריה גבוה יותר מזה שבפאג"י, ובענייננו מהווים המקרקעין "המשך של שכונת סנהדריה" דווקא (בעמ' 17, שורה 24). בחוות הדעת שערך נאמר, כי למיקום המקרקעין יתרון המעלה את שווים ב-25% ביחס לחלקות ההשוואה. כאשר נשאל ביחס לאיזו שכונה יש לערוך את ההשוואה, השיב כי מדובר בהשוואה לשכונת פאג"י ולא לשכונת סנהדריה (בעמ' 18, שורה 26) והבהיר, כי "התוספת נדרשת לגבי פאג"י ולגבי סנהדריה לא נדרשת תוספת כלל" (בעמ' 19, שורות 5-4). ואולם, בחוות הדעת נאמר, כי למקרקעין יתרון בשיעור 25% לעומת "חלקות ההשוואה שבשכונת סנהדריה הישנה", ללא אזכור של שכונת פאג"י" (בעמ' 8). ואכן, בתשובה לשאלה אחרת אמר השמאי בן-ארי כי התוספת של 25% היא ביחס לשכונת סנהדריה ו"לפאג"י היה צריך עוד יותר. לא זוכר כמה" (בעמ' 30, שורה 10). בהמשך הסכים, כי על פי חוות דעתו המשלימה די בתוספת של 10% בגין מיקום המקרקעין, אך הוסיף כי "יכול להיות שהפחתתי פה [בחוות הדעת המשלימה] בתוספת ההתאמה למקום. יכול להיות שצריך לעשות תוספת התאמה יותר גבוהה. השתדלתי להיות זהיר" (שם, בשורות 20-19). בהמשך חקירתו אישר השמאי בן-ארי, כי בחוות הדעת לא חידד את האבחנה בין השכונות פאג"י וסנהדריה - "יכול להיות שהייתי צריך להיות יותר חד באמרה אך אין לי ספק שזו ההתייחסות הנכונה" (בעמ' 29, שורות 15-14, בשורות 29-27). זאת ועוד. בעמוד 6 בחוות דעתו של השמאי בן-ארי מובאים נתונים ביחס לשמונה עסקאות השוואה בין התאריכים 23.2.65 עד 12.2.69 בגושים 30106 ו-30099. באופן מפתיע ממוצע המחירים ביחס לעסקאות אלה הוא 65 לירות למ"ר, ואולם השמאי בן-ארי אמר בחקירתו כי לא קבע את שווי המקרקעין באופן זה בסכום של 65 לירות למ"ר וכי "אם יצא כך מתמטית אז יצא" (בעמ' 35, שורה 2). לדבריו, הנתונים של שמונה עסקאות ההשוואה לא נבדקו על ידו באופן אישי אלא נלקחו as is ממפה שערך עו"ד אריה קמר (מוצג נ/1) - "הוא ערך מפה שעליה הוא סימן את סיכום המחירים. המפה הזו זה המחירים שקבועים אצלי" (בעמ' 24, שורות 7-6). היינו, מדובר בעדות שמיעה - נתונים שהתקבלו ללא כל בדיקה ואימות - ושימשו בסיס לחוות הדעת. ואכן, בהמשך החקירה התברר, כי העסקה בחלקה 55 בגוש 30106 מחודש ספטמבר 1967 איננה מופיעה בספרי המקרקעין (בעמ' 24; מוצג נ/2) וכך גם העסקה בחלקה 39 בגוש 30106 מחודש מרץ 1967 (בעמ' 26-25; מוצג נ/3). אשר לעסקה בחלקה 67 בגוש 30106 מיום 9.2.66 - מדובר בירושה (בעמ' 25, שורות 18-17). ביחס לאותן עסקאות השוואה אמר השמאי בן-ארי - גם בענין זה לראשונה ומבלי שניתן לכך ביטוי בחוות הדעת - כי למעשה יש להתחשב רק בשתי העסקאות ביחס לשכונת סנהדריה, בחלקות 39 ו-49 בגוש 30106, שנעשו לאחר ההפקעה בימים 13.1.69 ו-12.2.69, בהתאמה (בעמ' 20, שורה 21). ואולם, ממוצע אותן עסקאות בסנהדריה מביא לשווי של 96 לירות למ"ר ולא לשווי של 80 לירות למ"ר כפי שנטען לכתחילה. על כך השיב השמאי בן-ארי, כי "... יש הפרשים של זמן. צריך לעשות הפחתה בגלל הזמן מבחינת המועד הקובע. זו ההפחתה שעשיתי. מ-96 הגעתי ל-80 בגלל הפחתת גורם הזמן" (בעמ' 21, שורות 4-3). גם ענין זה אינו מוצא ביטוי בחוות הדעת ואינו מוסבר על ידי השמאי בן-ארי במסגרתה. אגב, במקום אחר אמר השמאי בן-ארי כי התאמת הזמן לא נעשתה על דרך של הפחתת 16 לירות מן השווי של 96 לירות אלא הפחתת 15%, ובאופן זה הגיע לשווי של 75 לירות למ"ר במועד הקובע (בעמ' 27, שורות 17-15). כאשר עומת השמאי בן-ארי עם העובדה שהנתון של 75 לירות למ"ר מהווה ממוצע של עסקאות לאחר ההפקעה ואינו כולל התאמת זמן למועד ההפקעה, השיב: "זה יצא אותו דבר כי בשערוך של כל העסקאות מופיעות שתי השכונות גם פאג"י שהיא יותר נחותה וגם סנהדריה שהיא יותר גבוהה. לקחתי את הנתונים ואיחדתי אותם, מה שאני לא חושב שצריך לעשות, והגעתי ל-75" (בעמ' 27, שורות 27-29). 16. התמונה המצטיירת מן המקובץ היא, כי לא ניתן לסמוך את קביעת שווי המקרקעין על חוות הדעת שערך השמאי בן-ארי. נראה, כי חוות דעת זו נערכה על יסוד עריכת ממוצע בין נתונים שלא נבדקו וחלקם אינם מדוייקים, שהביא לתוצאה אקראית ומקרית לפיה נקבע שווי המקרקעין בסכום של 65 לירות למ"ר. בדיעבד בעת החקירה הנגדית נעשה נסיון להסביר תוצאה זו בעזרת הנחות מקצועיות שונות (כגון, האבחנה בין השכונות פאג"י וסנהדריה, השוואה עם עסקאות מאוחרות, תוך התאמה בזמן "לאחור" למועד הקובע, וכדומה). ואולם, ההסברים שניתנו לא היו אחידים ועקביים, נמצאו סתירות ושינויים בהתאם לשאלות, כך שבסופו של יום נותרה חוות הדעת ככלי ריק. לעומת זאת, השמאי בלולו ערך חוות דעת מקיפה, יסודית ומפורטת. חוות הדעת נשענת על אדנים יציבים, הן מבחינת הנתונים ששימשו את השמאי בלולו והן מבחינת עקרונות השומה. בחקירתו הנגדית הגן השמאי בלולו בהצלחה על חוות הדעת ונתן מענה בהיר ומדוייק לכל השאלות שנשאל. להלן אתייחס לרכיבי חוות הדעת. 17. שומתו של השמאי בלולו נשענת על שלושה אדנים: האחד, פסקי דין שניתנו ביחס לשווי המקרקעין במתחם ההפקעה בענייניהם של הרב נאה, יחזקאל וטייבי, במסגרתם נפסק שווי ממוצע של 20 לירות למ"ר. יש לציין, כי החלקות בענין הרב נאה נמצאות בסמיכות רבה למקרקעין, ובענין טייבי ראה בית המשפט לאמץ את השווי שנקבע בענין הרב נאה לחלקה 32 ולהחילו ביחס לחלקות 1 ו-20 בגוש 30099 המצויות בגבול שכונת סנהדריה (אזכיר בהקשר זה, לצורך התרשמות כללית, גם את נתוני הפשרות ביחס לחלקות רבות בתחום ההפקעה, כמסוכם בעמ' 21 לחוות הדעת, בהן הוסכם על שווי ממוצע של 25-23 לירות למ"ר). המדובר בפסקי דין שניתנו סמוך למועד ההפקעה, שלא כבענייננו, כאשר לבית המשפט היה יתרון של קרבה לאירועים הרלבנטיים, התרשמות ישירה מפועלם והיכרות עם "התנהגות" מחירי המקרקעין. סביבת העבודה של בית המשפט היום רחוקה מרחק רב, בזמן, במושגים ובהלך הרוח, מאותה הוויה שבה פעל בית המשפט דאז. לרשותנו, אמנם, מאגר נתונים וכללים שמאיים, אך לא ניתן להקל ראש בהחלטות שקיבלו בתי המשפט דאז, בזמן אמיתי. הבסיס השני לשומה הוא השוואה ישירה לעסקה אחת, ביחס לחלקה 44 בגוש 30099 מחודש מרץ 1964, המוזכרת בענין הרב נאה. התאמת נתוני העסקה לענייננו מובילה לשווי מתואם של 20-17 לירות למ"ר, כמפורט בנספח 10 לחוות דעתו של השמאי בלולו. איני סבורה כי יש לתת משקל מכריע למסקנה העולה מהשוואה עם עסקה בודדת שהתבצעה ארבע שנים לפני ההפקעה, אפילו מדובר בהשוואה ישירה עם חלקה המצויה בסמיכות למקרקעין, אם כי נתוני ההשוואה הישירה מצטרפים לשאר רכיבי השומה. הבסיס השלישי לשומה הוא השוואה עקיפה המסתמכת על נתוני עסקאות שנעשו בשכונות פאג"י וסנהדריה תוך התאמתן לנתוני המקרקעין. נראה, כי גם המבקשים והשמאי בן-ארי מסכימים ששוויים הממוצע של המקרקעין על פי העסקאות שנעשו לפני המועד הקובע ביום 11.1.68, הוא בסך של 40 לירות למ"ר. השמאי בלולו סבר, כי התאמת הזמן למועד הקובע היא בשיעור של 50%, כפי שנפסק בענין הרב נאה, כך ששוויו המתואם של מגרש זמין לבניה בשכונות פאג"י וסנהדריה נכון ליום 11.1.68 יהא 60 לירות למ"ר. המבקשים טוענים, כי יש לבצע את התאמת הזמן בשיעור גבוה הרבה יותר (122% או 85%) כעולה מנתוני עסקאות ההשוואה בתאריכים 11/1968 עד 2/1969, אשר לפי הטענה לא היו לפני בית המשפט בענין הרב נאה. במחלוקת שהתגלעה בין הצדדים בענין זה אני רואה לבכר את עמדת המשיבה. בית המשפט בענין הרב נאה הסביר מדוע קבע התאמת זמן בשיעור של 50%. ואלה דבריו: "אף בהנחה שבמרץ 1964 לא החל עדיין המיתון לתת אותותיו - גירסה שאני מטילה בה ספק, לאור נסיוני בתיקים אחרים - אין לדעתי יסוד למסקנה שקונה לא יהא מוכן לשלם בינואר 1968 הרבה יותר עבור חלקות שהתנערו במדה רבה מאימת הסביבה. אכן, אינני סבורה שבינואר 1968 היו יהודים מוכנים לנהור מיד לקירבת הקו הירוק ולהקים שם את ביתם. ברם, קבלן בנין עשוי היה בהחלט להתעניין ברכישת אדמות אלה המסווגות כאיזור מגורים, עם אחוזי בנייה גבוהים, בהשקעה שיש לה סיכוי טוב בעוד שנים מספר. גם השקעה זו היא אולי ספקולטיבית, אך בניגוד לקודמתה היא נראית לי מסחרית ומציאותית. לדעתי דווקא מקומות שהתפתחותם הופסקה מחמת קרבתו של הגבול, הם שהתאוששו עם השחרור, מבחינת ערכם בשוק... בתיק אחר (המרצה 915/68, סטלה סיטון ואח' נ' מדינת ישראל, , שהערעור עליה נדחה) קבעתי, כי למן שנת 1963 ועד ל-11.1.68 (התאריך הקובע גם לענייננו) חלה בגוש 30339 (גבעת-רם) עליה של 40%, ואם שם בלב העיר היהודית הרחק מהקו הירוק כך, בחלקות נשוא הדיון, שהמציאות לגביהן השתנתה תכלית שוני, על אחת כמה וכמה! אכן, ערה אני להבדלים במיקומם של שטחים אלה בסיכוייהם להתפתח, אך אין בכך כדי לגרוע מהמסקנה שחלה בהכרח עליה בשווי החלקות לעומת השנים 1964/5. לדעתי סביר לקבוע, וכך אני קובעת בזה, שהעליה במחיר בגוש הנדון [גוש 30099] ממרץ 1964 עד אמצע ינואר 1968 התבטאה ב-50%" (בעמ' 4-3). כפי שנטען בצדק ובפירוט רב על ידי ב"כ המשיבה, אין לזקוף את כל העליה בשוויים של המקרקעין אחרי מלחמת ששת הימים לתקופה הראשונה, עד למועד ההפקעה, ויש להניח כי גם לאחר מכן היתה עליית מחירים גדולה. כך, שוק המקרקעין במועד הקובע אופיין בהססנות ובהמתנה, ועסקת ההשוואה הראשונה לאחר המועד הקובע היתה רק בחודש נובמבר 1968. מבחינה זו, אין כל הכרח להידרש לשאלה אם בית המשפט בענין הרב נאה היה ער לעסקאות ההשוואה המאוחרות, אם לאו, שכן המדובר בעסקאות שלאחר המועד הקובע בתקופה שהתאפיינה בעלייה מתמדת בשווי המקרקעין. כפי שצויין בהמ' 803/70 ויינגרטן נ' מדינת ישראל, מיום 30.11.79, מפי השופט ע' נתן (להלן: ענין ויינגרטן), בתקופה שמסוף שנת 1968 ועד תחילת שנת 1970 היתה עליית מחירי המקרקעין במרכז השכונות סנהדריה ופאג"י בשיעור של 6% בחודש. גם בע"א 730/77 מדינת ישראל נ' זיו וקלייברג (או קליינברג), כמובא בחוות הדעת של השמאי בלולו ובסיכומי ב"כ המשיבה, נקבע בענין זה: "... מאידך הסתמכו המשיבים על עסקאות שחלק מהן נעשו בתאריכים מאוחרים בהרבה מינואר 1968. אבל אין לעשות השוואה באופן זה כי במשך שנת 1968 ובשנים שלאחריה היו עליות חדות ומרחיקות לכת במחירי המקרקעין". על יסוד כל האמור לעיל, יש לקבל את התאמת הזמן שנעשתה בענין הרב נאה בשיעור של 50% ואת דברי ב"כ המשיבה בסיכומיה, כי "הקביעה שהיתה עליית מחירים של 50% מהעסקאות המוקדמות למועד הקובע היא בהחלט סבירה והיא גם זו שמביאה אותנו לעליית מחירים של 50% נוספים בין המועד הקובע לבין שנת 1969", ולאמץ את קביעת השמאי בלולו כי שווי הבסיס של המקרקעין, לפני הפחתות, יעמוד על הסכום של 60 לירות למ"ר. 18. אשר להפחתות וההתאמות הנוספות של השווי הבסיסי, הנדרשות לקביעת שווי המקרקעין, יש להתייחס לנושאים הבאים: הפחתת עלויות פיתוח - השמאי בלולו הפחית סכום של 20 לירות למ"ר בעוד שהשמאי בן-ארי בחוות דעתו המשלימה סבר כי יש להפחית סכום של 10 לירות למ"ר בלבד. בעשותו כן סמך השמאי בלולו, בין היתר, על הסכום שקבע בית המשפט (שנסבה על הסכמת הצדדים) בענין יחזקאל ועל דברי בית המשפט, אגב אורחא, בענין הרב נאה. המבקשים טענו כי אין ללמוד מענין יחזקאל לענייננו, לא בשאלת עלויות הפיתוח ולא בעניינים אחרים, שכן החלקות (בגוש 30245 ובגוש 30100) היו חלקות לא רגולריות, גדולות, בבעלות בעלים רבים, במבנה טופוגרפי תלול, ובחלקן מן העבר המזרחי של קו הפסקת האש ומחוץ לתוכנית המתאר מס' 62. זאת, לעומת המקרקעין שלהם מבנה רגולרי והם מצויים ממערב לגבול, בתחומי תוכנית המתאר 62 ובסמוך לשכונות פאג"י וסנהדריה. השמאי בלולו נחקר בענין זה והצביע, תוך הסתייעות בתצלום האוויר נספח 3, על הדמיון בין החלקות בענין יחזקאל בכל הנוגע לגוש 30010 לבין המקרקעין. "אני לא חושב שזה מתלול אלא שיפוע מתון [בהמשך - 4.7%]... מהכביש מסתעפת דרך עפר והחלקות הן מעל דרך העפר... החלקות בגוש 30100 נמצאות מעל דרך העפר... ועוד רואים שחלקות אלה קרובות לשטח בנוי שנמצא מדרום מזרח בתצ"א" (בעמ' 43, שורות 21-16). כמו כן, עמד השמאי בלולו בחקירתו על המרחק של כל החלקות (בשני הגושים) מגבול הבניה של שכונת פאג"י ועל היותן - כולן - מחוץ לגבולות השטח הבנוי, בשטח טרשי לא מפותח, אשר חייב פיתוח חדש ללא יכולת להסתייע בפיתוח הקיים ו"למשוך" אותו לעבר החלקות הבלתי מפותחות. "אם מדובר בתכנון לחטיבת קרקע באזור חדש, לרוב אי אפשר להסתמך על הפיתוח הקיים, הישן במקרה שלנו שכונת פאג"י וסנהדריה ולכן היה צריך לבצע פיתוח חדש שאלו הם עלויותיו" (בעמ' 40, שורות 24-21). ובמקום אחר: "מעיון בתצ"א נספח 3 לחוות דעתי רואים שלא הגיע שום כביש לחלקה הנדונה [המקרקעין]. לא ראיתי גם כל פתוח בחלקה שבנדון ובסביבתה... מאחר שסביר להניח שהיה צריך לבצע פיתוח חדש למתחם הזה ובימ"ש דן ביחס לאותו מתחם וקבע שעלויות הפיתוח הן 20,000 לירות לדונם אז אלו הן עלויות הפיתוח. אם השטח היה מרוחק יותר ביה"מ היה קובע עלויות גבוהות יותר" (בעמ' 41, שורות 5-1). זאת ועוד. הפחתת סך של 20 לירות למ"ר בגין עלויות פיתוח לא נקבעה רק בענין יחזקאל, אלא, כאמור, גם בענין הרב נאה (אגב אורחא); בענין סיטון (נספח 13 לחוות הדעת של השמאי בלולו, המתייחס להפקעה באזור גבעת רם ביום 14.3.68); בענין ויינגרטן, שם הופחת סך של 22 ל"י למ"ר ביחס למקרקעין בסנהדריה המורחבת - הר חוצבים. לדברי השמאי בלולו, "אלה היו העלויות המקובלות באותה תקופה" (בעמ' 42, שורות 18-17). כמו כן, הסתייגותו של השמאי בן-ארי מקביעת סכום של 20 לירות למ"ר והעמדתו על 10 לירות נבעה מן הטעם שלסברתו בשכונת פאג"י היה פיתוח חלקי ולא מלא כפי שקבע השמאי בלולו. טענה זו אינה מתיישבת עם עמדתו של השמאי בן-ארי, מחד גיסא, כי המקרקעין היו יכולים "להישען" על הפיתוח הקיים בשכונות פאג"י וסנהדריה בלא צורך בפיתוח חדש, וכן, מאידך גיסא, עם טענתו (בחוות הדעת המקורית) כי המקרקעין היו באזור שיועד לבניה חדשה, לעומת השכונות פאג"י וסנהדריה שהיו "ברמת בניה ואיכות מגורים נחותים", ולכן יש לקבוע תוספת שווי בגין התאמת מיקום בשיעור של 25%. על יסוד כל האמור לעיל, אני מחליטה לאמץ את קביעתו של השמאי בלולו בדבר הפחתת סך של 20 לירות למ"ר בגין עלויות פיתוח. 19. הפרשה לצורכי ציבור - השמאי בלולו קבע הפרשה לצורכי ציבור בשיעור של 40% בהסתמכו על ענין יחזקאל, שם נאמרו הדברים הבאים: "אני סבור, וקובע בזה, כי לאור המגמות המודרניות של תכנון איזורי מגורים חדשים סביר להניח שרשויות התכנון אכן היו ממצות את זכותן לקבל הפרשה של 40% לצורכי ציבור, ובכל אופן לו היה מדובר בעסקות בין מוכר מרצון לקונה מרצון היה כל קונה מרצון עומד על כך שיש לחשב את המחיר על יסוד ההנחה שההפרשה שתידרש תהיה בגובה של 40%". בחקירתו הנגדית הסביר השמאי בלולו, כי "...לצורך תכנון מודרני של חטיבת הקרקע הבלתי מפותחת, ישנו צורך להפריש לפחות 40% לצרכי ציבור לצורך דרכים, בנייני ציבור, פארקים. ואני רוצה להוסיף, שבפועל בתכניות המתאר שאושרו לאחר מכן, הופרשו למעלה מ-50%..." (בעמ' 44, שורה 28 - עמ' 45, שורה 2). זאת, גם בהנחה שכבר נעשו הפרשות לצורכי ציבור בגוש 30099, על פי הכלל "שגם אם הופרשו מחלקת המקור אחוזים מסוימים ונוצרו חלקות-בת מסוימות, ניתן להפריש מחלקת הבת שיעור של 40% לצרכי ציבור, כל עוד ההפרשה המצטברת של חלקת האם לא עולה על שיעור 40%" (בעמ' 45, שורות 18-20). ובמקום אחר: "אני לא בטוח שבפאג"י היו הפרשות לצרכי ציבור. שנית, גם אם תבוא ותגיד שהיו הפרשות לצרכי ציבור - אין ספק, כפי שפסה"ד אומר, שתכנון מודרני של האזור שלנו מאחר שהחלקה שלנו הייתה בלב אזור בלתי מפותח, אין ספק שתכנון מודרני של חטיבת הקרקע הזאת היה מצריך לפחות 40% הפרשה לצרכי ציבור" (בעמ' 46, שורה 27 - עמ' 47 שורה 2). השמאי בלולו הופנה לאמירה בפסק הדין בענין ויינגרטן ממנה עולה כי בשכונות פאג"י וסנהדריה כבר היתה הפרשה לצורכי ציבור בשיעור של 20% (בעמ' 16 לפסק הדין), ותשובתו היתה ברורה וחד משמעית: "זה שהיו שירותים קיימים כמו שפסק הדין בעניין ויינגרטן אומר לגבי שכונות פאג"י וסנהדריה, זה מצב שהיה קיים בפועל. אפשר לראות מהתצ"א שאכן היו דרכים. האם אותם שירותים קיימים הופרשו במסגרת הפרשות לצורכי ציבור, אמרתי שאינני יודע כי לא ראיתי את חלקת המקור, וגם אם תרצה לומר לשיטתך שזה הופרש במסגרת צורכי ציבור, תכנון מודרני של המתחם שכולל את החלקה שלנו היה מצריך הפרשה של 40% לצורכי ציבור. האזור שלנו לא מפותח, צריך דרכים, בתי ספר, שירותים ציבוריים, ההפרשות האלה הן לפחות בשיעור של 40%. דבר שני, אני אומר, גם לשיטתך, כשאתה אומר שבשכונות פאג"י וסנהדריה הייתה הפרשה קודמת, זה לא אומר שעדיין אי אפשר להפריש 40% מהחלקה שלנו לצורכי ציבור גם לפי החוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור מאחר ולפי הלכת צייג אפשר להפריש מחלקת הבת שיעור של 40% לצורכי ציבור כל עוד סך ההפרשות לא עולים על 40% לצורכי ציבור מחלקת המקור. גם לגבי גוש 30100, שעליו מדבר פסק דין יחזקאל, שגם לגביו הייתה הפרשה של 40% לצורכי ציבור, אם תסתכל במפת הגוש, תראה שם גם בתים של שמואל הנביא וגם היו דרכים. ועדיין קבע בית המשפט שיש מקום להפריש 40% לצורכי ציבור" (בעמ' 48, שורות 22-7). השמאי בן-ארי סבר, "לצורך זהירות", בחוות דעתו המשלימה, כי יש להפחית 10% בגין הפרשה לצורכי ציבור. לטענתו, לא הובא בחשבון מערך הדרכים שהיה קיים בגוש 30099 המוערך בכ-20% משטח הגוש והעובדה כי המקרקעין היוו "חלק ממרקם החלקות בסנהדריה" והיו מיועדים לבניה. עיון בתצלום האוויר (נספח 3 לחוות הדעת של השמאי בלולו) מעלה, כי המקרקעין, כמו גם החלקות בענין יחזקאל בגוש 30100, היו מצויים מחוץ לתחום הבנוי בשכונות פאג"י וסנהדריה וללא דרכי גישה. במצב דברים זה, היה טעם רב בהערכתו של בית המשפט בענין יחזקאל כי לצורך תכנון מודרני תידרש מלוא ההפרשה של 40% לצורכי ציבור, גם אם נעשו הפרשות מסוימות לצורכי ציבור במסגרת הבניה הותיקה בשכונות פאג"י וסנהדריה. במהלך חקירתו הנגדית עומת השמאי בלולו עם האפשרות שגוש 30099 עבר הליכי הסדר ומדובר בגוש רשום. השמאי בלולו התייחס לענין זה ואף אמר כי בירור שערך העלה שהמדובר בגוש שלא עבר הליכי הסדר. בכל מקרה, על המבקשים - המעוניינים להיבנות לצורך קביעת שווי המקרקעין מן ההנחה שהמדובר בגוש מוסדר - היה להוכיח ענין זה, ומשלא עשו כן לא ניתן להפליג במשמעויות של נתון מסופק זה. ב"כ המבקשים קבל בסיכומיו על כך שהמבקשים לוקים פעמיים - גם בקביעת שווי נמוך למקרקעין ("נטו"), לפי הטענה, וגם בהפחתה של 40% לצורכי ציבור ("ברוטו") (בעמ' 62). התשובה לכך היא, שבקביעת שווי הבסיס של המקרקעין בתוספת התאמת זמן בשיעור של 50% הובא שווי המקרקעין לערך "ברוטו", וקביעת שווי הבסיס באופן זה אינה מונעת הפחתה בגין ההפרשה לצורכי ציבור בשיעור המבטא את הצפי לבניית אזור מגורים חדש ומודרני. 20. הפחתה בגין דחיה - השמאי בלולו התבסס על קביעת בית המשפט בענין יחזקאל, ביחס לחלקות בגוש 30100, שיש להפחית מן השווי הבסיסי 24% בגין דחיית המימוש לארבע שנים בשיעור היוון של 6%. בפסק הדין בענין יחזקאל נאמר בהקשר זה, כי "אני סבור כי במצב זה, ולאור הראיות הקלושות שהובאו יהא זה נכון לומר כי בממוצע היתה הדחיה הכוללת מגיעה לכדי ארבע שנים לגבי גוש 30100...". השמאי בלולו לא נחקר בסוגיה זו על ידי ב"כ המבקשים. השמאי בן-ארי טען, בחוות דעתו המשלימה, כי אין להפחית מן השווי כלל בגין דחיית המימוש שכן המקרקעין מצויים ליד "דרך רשומה", חלקה 60, המהווה המשך של רחוב שאול המלך בשכונת סנהדריה. עוד טען - גם בחוות דעתו המקורית - כי על בסיס תוכנית מתאר מס' 62 שחלה בכל מרחב התכנון של ירושלים ניתנו היתרי בניה בכל רחבי העיר ללא צורך בעריכת תוכנית מפורטת. מן האמור משתמע, כי מדובר במקרקעין בעלי פוטנציאל למימוש מיידי. בחקירתו הנגדית הסכים השמאי בן-ארי כי יש להפחית משווי המקרקעין חמש לירות בגין דחיה (בעמ' 20, שורות 19-18). לדבריו, "בגוש 30099 הגוש היה מפורצל עם מערך דרכים שמתקשר לשכונת סנהדריה. לא היו צריכים להכין שום תכנית. היתה תכנית 62 שזו תכנית המתאר לירושלים שלפיה נתנו היתרי בניה וניתן היה לקבל היתרי בניה מי שהיה מגיש לחלקה המסוימת הזו, היו צריכים לתת לו היתרי בניה" (בעמ' 32, שורות 6-3). בהמשך אמר, כי גם בשכונת סנהדריה נעשתה בניה על יסוד תוכנית המתאר, ללא צורך בתוכנית מפורטת. השמאי בן-ארי הטעים, כי קיים הבדל גדול בין המקרקעין לבין החלקות המופקעות בגוש 30100 בענין יחזקאל. חלק מאותן חלקות היו ממזרח לגבול ומחוץ לגבולות תוכנית המתאר מס' 62, והחלקות היו גדולות מאד ובלתי מתוכננות. זאת, לעומת המקרקעין המהווים חלקה סדורה המצויים בגדרי תוכנית המתאר וכ"המשך למרקם של שכונת סנהדריה הישנה" (בעמ' 33, שורות 9-8). עם זאת, הסכים השמאי בן-ארי כי יש מקום לקבוע דחיה של שנה-שנתיים "זה הטווחים ורואים את זה אח"כ איך הקצב היה גדול כאשר עשו תכנון לכל האזור של צפון ירושלים מחדש, ותוך שנתיים התחילו לבנות שם" (בעמ' 31, שורות 4-2). השמאי בן-ארי הסכים, כי התוכנית המפורטת לשכונת רמת אשכול אושרה בשנת 1971. בסיכומיו, הפנה ב"כ המבקשים לענין ויינגרטן, שדן בחלקות בשכונת סנהדריה המורחבת - הר חוצבים, שם נקבעה הפחתה של 15% בגין דחייה, כאשר היה מדובר בחלקות גדולות וזמינות פחות לבניה. לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים בענין זה, הגעתי למסקנה כי יש לקבוע דחיה של 18% לפי שלוש שנים, חלף ההפחתה בגין דחיה שקבע השמאי בלולו. הטעמים לכך הם אלה: ראשית, לא ניתן להתעלם מקיומם של הבדלים בין המקרקעין לבין החלקות שהופקעו גוש 30100 בענין יחזקאל, לגביהן נקבעה דחיה של ארבע שנים. השמאי בן-ארי עמד על כך בחקירתו ואין טעם לחזור על כך. שנית, המשיבה לא התמודדה במועד עם טענתו של השמאי בן-ארי, המופיעה כבר בחוות הדעת הראשונה, כי ניתן היה לקבל היתרי בניה על יסוד תוכנית המתאר מס' 62, ללא תוכנית מפורטת גם לאחר חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. הנסיון לעשות כן במסגרת הסיכומים (בעמ' 71) איננו יכול להחליף טיעון מסודר והבאת ראיות בענין. שלישית, גם השמאי בן-ארי הסכים שיש להפחית משווי המקרקעין 5 לירות בגין דחיה או לקבוע דחיה של שנה-שנתיים. רביעית, תכנונה של שכונת רמת אשכול עד לשלב קבלת היתרי הבניה ארך שלוש שנים. אכן, מדובר בתוכנית להקמת שכונת מגורים, אך מדובר ביוזמה ממשלתית ובמהלך של גופים ציבוריים. אלמלא ההפקעה, היה נדרש בעל המקרקעין הבודד לממשם בכוחות עצמו. הטעם החמישי, שאיננו אחרון בחשיבותו, הוא כי השמאי בלולו לא נחקר בנושא ההפחתה בגין דחיה ולא ניתנה לו הזדמנות לתת מענה לטענותיו של ב"כ המבקשים בסיכומיו בדבר שיעור ההפחתה שיש לקבוע בענייננו. שקלולם של כל אלה הביאני למסקנה כי יש להעמיד את שיעור ההפחתה בגין דחיה על תקופה של שלוש שנים, ובהתחשב במרכיב ההיוון - על שיעור של 18%. 21. התאמת מיקום - השמאי בלולו ראה להפחית בחוות דעתו משווי המקרקעין "הפחתה סמלית" בשיעור של 6% (בעמ' 19), בדומה להפחתה שנעשתה בענין יחזקאל לגבי חלקה 9 בגוש 30010. איני רואה לאמץ הפחתה זו, אשר אינה נתמכת בהבדלים בין החלקות בגוש 30100 בענין יחזקאל לבין המקרקעין, ואין לה הצדקה. כמו כן, איני רואה לאמץ את השיעורים המשתנים של התוספת בגין התאמת מקום שראה השמאי בן-ארי להוסיף לשווי המקרקעין. כמבואר לעיל, הערכותיו בענין זה לא היו עקביות ולא עמדו במבחן החקירה הנגדית. סיכום 22. על פי כל האמור לעיל, יש לתקן את קביעת השווי על ידי השמאי בלולו על פי גישת ההשוואה העקיפה בשניים אלה: ההפחתה בגין דחיה תעמוד על 18%; ולא תיעשה הפחתה בגין התאמת מקום. ככל שתיקונים אלה יעמידו את סכום הפיצויים על סכום העולה על 17.7 לירות למ"ר, תערוך המשיבה את חישוב הפיצויים בהתאם. אם ייווצר סכום לתשלום למבקשים יבוצע התשלום תוך 30 יום, יראו בו חלק מ"שווי הנכסים" לפי הוראת סעיף 5 ל"חוזה לתשלום פיצויים" מיום 16.8.09 (נספח ו.11 להמרצת הפתיחה) ויחולו עליו הוראות סעיף 6 לחוזה זה. בכפוף לאמור לעיל, התובענה נדחית. המבקשים ישאו בשכר טרחת המשיבה בסכום של 10,000 ₪. ירושהקרקעותמקרקעיןהפקעה