קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפרה יסודית של הסכם מכר - אי העברת תשלום בזמן: 1. התובעים הינם בעלי זכות החכירה במקרקעין הידועים כחלק מחלקה 13 בגוש 18702, מגרש מס' 3 (להלן: "המקרקעין"). זכויות התובעים נרשמו במנהל מקרקעי ישראל, על פי הסכם חכירה מהוון, ועל זכויותיהם רובצת משכנתא לטובת "משכן"-בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (האישור הוגש וסומן נ/4). 2. ביום 18/07/04 נערך בין הצדדים הסכם מכר (להלן: "ההסכם"), במסגרתו התחייבו התובעים למכור לנתבעים את זכויותיהם במקרקעין הנ"ל, לרבות דירה בת 3 קומות, ששטחה 186.77 מ"ר, הבנויה על המקרקעין, (להלן: "הדירה"). 3. על פי ההסכם, התמורה עבור הממכר תהא בסך 390,000 ₪ ותשולם באופן הבא: 77,000 ₪ ישולמו עם חתימת ההסכם. יתרת התמורה, בסך 313,000 ₪ תשולם תוך 90 יום מחתימת ההסכם, כאשר מרבית היתרה תשולם מתוך כספי הלוואה, אותה מתכוונים הקונים לקחת מבנק טפחות למשכנתאות. 4. במסגרת תביעה זו, שהוגשה מלכתחילה בדרך של המרצת פתיחה, עתרו התובעים, המוכרים, לקבוע כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית, כאשר לא שילמו את התשלום השני במועד הקבוע בהסכם, ולכן בוטל ההסכם כדין על ידי התובעים, באופן המזכה אותם, גם בקבלת הפיצויים המוסכמים, בסך 50,000 ₪. 5. בכתב התשובה שהוגש על ידי הנתבעים, טענו אלה, כי על הדירה רבצה משכנתא לטובת בנק הפועלים בע"מ, אותה התחייבו התובעים לסלק בתוך 30 יום מחתימת ההסכם, או לחלופין להמציא מסמך כוונות מבנק משכן, שיאפשר לנתבעים לקבל משכנתא מבנק טפחות. עוד טענו הנתבעים, כי שלמו במעמד חתימת ההסכם סך של 77,000 ₪ וקיבלו באופן מיידי את החזקה בממכר, כפי שסוכם בחוזה. הנתבעים טענו בנוסף, כי עם קבלת הדירה, החלו לשפצה והשקיעו מכספם, כדי לבצע בה תיקונים ושיפוץ. מיד לאחר חתימת ההסכם, כך לטענת הנתבעים, פנו אליהם התובעים וביקשו כי הנתבעים יבנו עבורם שלד של בית בכפר שיבלי, כאשר עלות הבנייה תקוזז מהחוב בגין הסכם הרכישה. בפועל, בוצעו עבור התובעים עבודות בעלות כוללת של כ-160,000 ₪, אותם יש לקזז מיתרת החוב עבור התמורה. עוד נטען כי כנגד חיוביהם של התובעים על פי הסכם הרכישה ולהבטחת תשלום הוצאות הבנייה, הפקידו התובעים בידי הנתבעים 2 המחאות בסך כולל של 250,000 ₪ (ללא תאריך פירעון). הנתבעים מוסיפים וטוענים, כי ניסיונם לקבל מסמך כוונות מבנק הפועלים לא צלח, מאחר והטיפול בנושא המשכנתא שנטלו התובעים מן הבנק, הועבר לטיפול משפטי, עקב פיגור ממושך בתשלום המשכנתא. הבנק הפנה את הנתבעים אל עורך הדין המייצג אותו, אך זה לא היה מוכן למסור להם כל מידע אודות הטיפול, בטענה כי מידע כזה יימסר רק לתובעים או לבא כוחם. התובעים לעומת זאת, לא סייעו לנתבעים, ישבו בחיבוק ידיים, חרף האמור בהסכם, לא סילקו את המשכנתא שרבצה על הדירה ולא אפשרו לנתבעים לקבל משכנתא לצורך תשלום יתרת התמורה. נוכח טענות אלו, מבקשים הנתבעים לקבוע, כי התובעים הם שהפרו את הסכם המכר, התנערו ממנו וכן מהתחייבותם לשלם עבור בניית השלד, שבנו עבורם הנתבעים. 6. התביעה הוגשה כאמור בדרך של המרצת פתיחה. בהמשך, הועברה התביעה לפסים של תביעה בסדר דין רגיל, על פי בקשת הצדדים ובהסכמתם. דיון ומסקנות: 7. אין מחלוקת בין הצדדים, כי הסכם המכר מיום 18/07/04 נערך ונחתם ביניהם ותנאיו מחייבים את הצדדים. יחד עם זאת, התברר כי התובעים נמנעו מלפרט כבר בכתב המרצת הפתיחה ובתצהיר התומך בה, כי ההסכם הנ"ל איננו כולל את מלוא ההסכמה בין הצדדים, וכי קדמו לו שני מסמכים: זיכרון דברים שנערך עוד ביום 20/07/02 (להלן: "זיכרון הדברים"), ומסמך השלמה לזיכרון הדברים שנערך בסמוך לאחר מכן. התובעים גם לא ציינו, כי בניגוד למה שניתן ללמוד מן ההסכם, החזקה בנכס נמסרה לנתבעים עוד בשנת 2002, כנגד תשלום חלק מן התמורה. 8. קיומו של זיכרון הדברים צוין באורח אגב בכתב התביעה המתוקן שהוגש לצורך צירוף צד נדרש, בנק הפועלים בע"מ. בהחלטה על הגשת כתב תביעה מתוקן, נקבע רק כי על התובעים לצרף את הבנק כמשיב בהמרצת הפתיחה. למרות זאת, בכתב התביעה המתוקן הוכנסו תיקונים נוספים, לרבות אזכורו של זיכרון הדברים (ללא ציון מועד עריכתו - בסעיף 8ג. להמרצת הפתיחה המתוקנת). בנוסף, נאמר בכתב התביעה המתוקן כי החזקה בנכס הועברה כבר לנתבעים, מבלי לציין מועד המסירה. 9. גם המשיבים מצידם, לא טרחו לפרט בכתב התשובה את העובדה שבין הצדדים נערך זיכרון דברים ומסמך השלמה לזיכרון הדברים, כשנתיים עובר לעריכת הסכם המכר. המשיבים אף טענו בתשובתם, כי הדירה נמסרה להם מייד לאחר הסכם המכר, כלומר בשנת 2004, למרות שבהמשך התברר כי טענה זו איננה נכונה. 10. התובע, שבלי ח'ילף, הגיש תצהיר עדות ראשית (נוסף על התצהיר התומך בתביעה), ובתצהירו מיום 29/08/06 התעלם שוב מקיומו של זיכרון הדברים. 11. ביום 12/11/07 הודיע ב"כ התובעים, כי הוא מבקש להגיש תצהיר נוסף של התובע, תוך השמטת הטענות המשפטיות, שהיו כלולות בו, וזאת לאור הערת בית המשפט. התצהיר החדש (מיום 26/08/07), כולל אף הוא טענות עובדתיות חדשות, שלא נכללו בתצהירים הקודמים. לראשונה, במסגרת תצהיר זה, התייחס התובע לזיכרון הדברים שנערך ביום 20/07/02, במשרדו של עורך הדין רביע ג'השאן. המסמך לא צורף לתצהיר זה או לתצהיריו הקודמים של התובע, אולם בפתח עדותו, ביקש ב"כ התובעים להגיש מסמכים נוספים, ביניהם זיכרון הדברים וכן השלמה לזיכרון הדברים. המסמכים הוגשו בהסכמה, תוך שב"כ הנתבעים שמר על זכותו לטעון כנגד הגשתם במסגרת סיכומיו. 12. זיכרון הדברים (ת/8), נערך, כאמור, עוד ביום 20/07/02. מדובר במסמך הדומה מאוד להסכם המכר שנחתם בסופו של דבר, כולל את פרטי העסקה, ומציין את סכום התמורה - 390,000 ₪. בין היתר, סוכם בזיכרון הדברים כי הסכם סופי יערך בין הצדדים בתוך 10 ימים, לאחר שעורך הדין ג'השאן ישלים את בדיקת מצב הזכויות בנכס ברשויות המוסמכות. 13. מאוחר יותר נערך מסמך השלמה לזיכרון הדברים, (ת/9), בגדרו סוכם כי הנתבעים ישלמו לתובעים, במעמד החתימה על נספח ההשלמה, סך של 150,000 ₪ על חשבון העסקה, וזאת ב-6 שיקים, כשחתימת התובעים על המסמך מהווה אישור לקבלת הכספים בפועל. 14. עוד הוסכם, כי עם התשלום הנ"ל יפקידו התובעים בידי הנתבעים שתי המחאות, אחת בסך 150,000 ₪ והשנייה על סך 100,000 ₪, וכי החזקה בנכס תועבר לידי הנתבעים באותו מעמד, כדי שאלה ימשיכו בבניית השלד לדירת המגורים. 15. על פי סעיף 4 למסמך ההשלמה לזיכרון הדברים: "לאחר השלמת הבנייה, על ידי הקונים, יערכו הצדדים הסכם סופי למכירת הדירה, אשר באמצעותו תושלם העסקה, תועבר יתרת התשלום ותשתכלל העסקה". 16. על פי המנגנון שיצרו הצדדים בזיכרון הדברים, אם לא יחתמו המוכרים על כל המסמכים הנדרשים לשם עריכת ההסכם הסופי, יהיו הנתבעים רשאים להגיש לפירעון את שתי ההמחאות שנמסרו להם, כשההמחאה על סך 150,000 ₪ תשמש להבטחת החזר התשלום ששולם במעמד עריכתו של המסמך על חשבון התמורה, וההמחאה השנייה, על סך 100,000 ₪ מהווה ביטחון להחזר ההוצאות שידרשו לנתבעים להשלים את בניית הדירה. בנוסף, הצדדים חזרו ואישרו את כל יתר תנאי זיכרון הדברים שנערך ונחתם ביום 20/07/02. מסמך ההשלמה איננו נושא את תאריך חתימתו, אך מצילום השיקים שנמסרו לתובעים באותו מעמד עולה, כי השיק הראשון ניתן לפירעון ביום 02/08/02, כלומר מסמך ההשלמה נחתם קודם למועד זה. 17. מתוך המפורט לעיל, ניתן לראות, כי הסכם המכר שנערך ביום 18/07/04 הוא חלק ממערכת הסכמית, שהחלה עוד בשנת 2002, שהצדדים העדיפו שלא לפרטה בפני בית המשפט, עד לרגע שמיעת ההוכחות, תוך יצירת מצג כי החזקה בדירה נמסרה לנתבעים, רק לאחר עריכת ההסכם, התשלומים עבור הדירה שולמו לאחר עריכתו, והשיקים שהופקדו בידי הנתבעים, נועדו, כביכול, להבטיח את קיומו של הסכם המכר או את עלויות שיפוצו של מבנה אחר. בפועל, השיקים נועדו להבטיח קיום התחייבויות התובעים, על פי זיכרון הדברים ומסמך ההשלמה, מאחר והתובעים כבר קיבלו לידיהם תשלומים עבור המכר ובהסכמתם, קיבלו הנתבעים חזקה בדירה, במטרה לבצע עבודות להשלמת השלד. ביטול ההסכם: 18. הסכם ניתן לביטול בהודעת הנפגע לצד המפר, תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול (סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, (להלן: "חוק החוזים") וסעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, (להלן: "חוק התרופות")). בהקשר זה, יש להפנות גם לסעיף 21(א) לחוק התרופות באשר למתן ההודעה בדרך שנקבעה על ידי הצדדים ובהעדר קביעה כזו, בדואר רשום או בדרך אחרת המקובלת בנסיבות העניין. בענייננו, קובע סעיף 14 להסכם דרך למשלוח הודעות בדואר רשום. 19. בסיכומי הנתבעים הם טוענים, כי מעולם לא ניתנה להם על ידי התובעים הודעת ביטול, וכי התובעים לא פעלו בהתאם לסעיף 20 לחוק החוזים, להודיע תוך פרק זמן סביר על ביטול ההסכם. 20. לטענת התובעים, הפרת ההסכם על ידי הנתבעים באה לידי ביטוי באי עמידתם בתנאי ההסכם, אשר חייבם לשלם עד ליום 18/10/04 סך של 313,000 ₪. התובע הדגיש בתצהירו, כי הוא הבהיר לנתבעים שלא תהיינה דחיות או ארכות לביצוע התשלום. 21. על פי תצהירו, הודיע התובע לנתבעים ובא כוחם, על ביטול ההסכם בעקבות ההפרה. מתי ובאיזה אופן הודיע התובע על ביטול ההסכם, לא פירט בתצהירו, אין כל ראיה כי אכן הודע לנתבעים כי ההסכם בוטל ועל כל פנים על התובעים מוטל הנטל לשכנע, כי הודיעו על הביטול בתוך פרק זמן סביר. 22. את טענת התובעים, כי הודיעו לנתבעים בשלב כלשהו, טרם הגשת התביעה, על ביטול הסכם המכר לא ניתן לקבל; התובעים לא הגישו ולו פנייה אחת בכתב שנעשתה לנתבעים בדרישה, כי יפרעו את יתרת החוב או התראה כי אם לא ישלמו את יתרת התשלום, הם עלולים לבטל את ההסכם. התנהגות התובעים, לאחר עריכת ההסכם, מלמדת כי השלימו עם העובדה שהנתבעים אינם יכולים לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא, וסוכם על קיזוז החוב בדרכים אחרות. לכך יש להוסיף את העובדה, שכאמור, התובע נמנע מלפרט את הטענה בתצהירו והסתפק בהעלאת הטענה בעלמא. 23. כאמור, דרך מתן הודעת הביטול, לפי סעיף 21(א) לחוק התרופות, הינה קודם לכל, בהתאם למה שסוכם בין הצדדים, ואם לא סוכם, הרי על פי הסיפא, ניתן להודיע בדרך המקובלת. על פי הפסיקה הגשת התביעה כשלעצמה יכולה להוות הודעת ביטול בדרך המקובלת, (ע"א 186/77 סוכנויות השכרת רכב בע"מ נ. טרבלוס, פ"ד ל"ג(1) 197). 24. גם אם אצא מתוך הנחה שההסכם לא התווה דרך מוסכמת ומחייבת למתן הודעת ביטול, באמצעות משלוח ההודעה בדואר רשום, הגשת התביעה 9 חודשים אחרי המועד בו אמור היה להיות מקוים התנאי, איננה עונה אחר דרישת הזמן הסביר למתן ההודעה. לא ניתן כל הסבר על ידי התובעים לכך שהודעת הביטול לא ניתנה קודם להגשת התביעה, והתנהגותם במהלך התקופה מאז מועד ההפרה הנטענת ועד הגשת התביעה איננה מלמדת על כך שהם עמדו על קיום החוב או ראו באי תשלום יתרת התמורה הפרה של ההסכם. 25. ביטול ההסכם צריך להיעשות, כאמור, תוך זמן סביר ונפגע שאיננו מממש את זכותו לבטל את ההסכם כאשר קמה לו עילה לביטולו, מאבד את ברירת הביטול. "אין מדובר בדרישה טכנית גרידא. תכליתה של הוראה זו להגן על אינטרס ההסתמכות והציפיות הלגיטימיות ...." (ע"א 512/08 שופרסל בע"מ נ. מחמד עבד אלקאדר) . 26. הקביעה מהו זמן סביר משתנה מעניין לעניין ותלויה בנסיבות הכוללות של המקרה. בענייננו, כאשר התובעים מדגישים כי הבהירו מראש שלא תינתן כל ארכה לביצוע התשלומים ועמידה על המועדים שנקבעו בהסכם הינה מהותית, ושעה שאין בפיהם כל הסבר מדוע המתינו, ולא מסרו לנתבעים כל הודעת ביטול עד להגשת התביעה, ניתן לקבוע כי התובעים לא פעלו לביטול ההסכם בתוך פרק זמן סביר. הפרת ההסכם: 27. סימן ב' לחוק התרופות, מבחין בין שני סוגי הפרה לצורך ביטול החוזה: הפרה יסודית, שיש שהיא מוסכמת ויש שהיא מסתברת, אשר מקנה לנפגע זכות לבטל את החוזה, ללא מתן ארכה, והפרה שאינה יסודית אשר זכות הביטול בגינה כפופה לכך שהנפגע נתן למפר ארכה לקיום החוזה וזו לא נוצלה וכן לשיקולי צדק (סעיפים 7-6 לחוק התרופות). 28. במקרה דנן, אין חולק, והדבר אף נקבע בסעיף 12 להסכם המכר, כי סעיף 8 הדן בתמורה ובמועדי התשלום הינו סעיף מהותי, אשר הפרתו מהווה הפרה יסודית של ההסכם. אי לכך, אם ייקבע כי הנתבעים הפרו את ההסכם, בכך שלא שילמו את יתרת התמורה במועד, מדובר בהפרה יסודית, שזיכתה את התובעים בביטול ההסכם. 29. הזכויות בנכס הנמכר במקרה זה שועבדו לטובת משכן, בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, כנגד הלוואה שנטלו התובעים, ואשר אותה התחייבו לסלק כחלק מהחיובים שקיבלו על עצמם בהסכם. 30. סעיף 3 להסכם המכר קובע כדלקמן: "הצהרות המוכרים המוכרים מצהירים ומתחייבים כי הדירה נקייה מכל חוב ו/או עיקול ו/או כל חוב אחר ו/או צו פינוי ו/או צו הריסה ו/או משכנתא, למעט משכנתא לטובת בנק משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ סעיף עפולה, אשר תסולק על ידי המוכרים באמצעות תשלום התמורה כמפורט בסעיף 8 להלן. המוכרים מתחייבים ומצהירים בזאת כי הם יסלקו את המשכנתא הרשומה על הדירה הנ"ל תוך 30 יום מיום חתימת הסכם זה ולא יאוחר מיום קבלת יתרת התמורה מהקונים כאמור בסעיף 8 להסכם זה". 31. סעיף 8 להסכם המכר מסדיר את נושא תשלום התמורה וקובע כי יתרת התמורה, מעבר לסכום של 77,000 ₪, תשולם בדרך הבאה: "8.2.2 יתרת התמורה על סך של 313,000 ₪ תשולם על ידי הקונים למוכרים תוך 90 יום מיום חתימת ההסכם כאשר מרבית הסכום הנ"ל ישולם מכספי משכנתא אותה יטלו הקונים מבנק טפחות למשכנתאות". 32. הצדדים סיכמו, אם כך, ואין על כך חולק, שמרבית היתרה, תשולם מתוך כספי ההלוואה, שהתכוונו הנתבעים לקחת מבנק טפחות בע"מ, כנגד שעבוד הדירה. מתוך כספי ההלוואה הזו אמורה הייתה להיות מסולקת יתרת ההלוואה שנטלו התובעים. 33. הנתבעים החלו בהליכים לקבלת ההלוואה, על פי תעודת זכאות, אותה חידשו לאחר מכן מעת לעת (נ/3). הנתבעים קיבלו גם אישור עקרוני לקבלת ההלוואה, (נ/1), בכפוף לתנאים שפורטו באישור. נ/1 הוצא עוד ביום 05/05/04 (כחודשיים לפני שנערך ההסכם). 34. פאתן סעיב, נציגת בנק טפחות, שהעידה כעדת תביעה, מסרה בעדותה, כי למיטב זיכרונה מה שעיכב את קבלת המשכנתא היה, אי קבלתו של מסמך הכוונות מבנק משכן. העדה אישרה גם, כי הנתבעים פנו לבנק פעמים רבות כדי לקדם קבלת המשכנתא. 35. עדותה של הגב' סעיב עולה בקנה אחד עם עדותו של מר צבי רייס, נציג בנק הפועלים, שהוזמן אף הוא כעד תביעה, אף שעדותו איננה מסייעת כלל לגרסת התביעה ואף מחזקת את גרסת הנתבעים. מעדותו ניתן ללמוד כי עקב התנהלות התובעים היה קושי לקבל מבנק משכנתא מסמך כוונות, שהיה תנאי הכרחי לקבלת ההלוואה בבנק טפחות. 36. מר רייס העיד, כי נכון למועד עדותו 07/01/08 לא שולמו 87 תשלומים חודשיים בגין ההלוואה שנטלו התובעים מבנק משכן. לפי עדות זו, מדובר בפיגור של למעלה מ-7 שנים, ולא כטענת התובעים כי הפסיקו לשלם את תשלומי המשכנתא רק בשנת 2002, לאחר חתימת זיכרון הדברים. 37. חובם של התובעים לבנק משכן, (לא כולל חיוב בשכר טרחה), עמד נכון לאותו מועד על 184,400 ₪. 38. מר רייס העיד, כי תיק ההלוואה עבר לטיפולו של עורך דין חיצוני, ומרגע זה ואילך מסור היה שיקול הדעת לעורך הדין, כך שלא ניתן היה להוציא מסמך כוונות באמצעות הסניף, אלא רק באמצעות עורך הדין. 39. מר רייס הבהיר, כי במקרה כזה שבו נדרשת פנייה לעורך הדין החיצוני לשם קבלת מסמך הכוונות, הפנייה נעשית באמצעות סניף הבנק. מעדותו לא ניתן היה להבין האם בפועל נעשתה פנייה כזו לעורך הדין שטיפל בהליכים נגד התובעים. 40. התובעים לא זימנו את עורך הדין עידן מרדכי, שייצג את בנק משכן בהליכים כנגדם להעיד מטעמם, ואין בפני כל ראיה באשר למעורבותו בבקשה לקבלת הלוואה מבנק טפחות, פרט למסמכים שהוגשו על ידי הנתבעים, (נ/2(ו)), מהם עולה, כי ב"כ הנתבעים הוא שפנה לעורך הדין כדי לקדם את הטיפול במסמך הכוונות, אך נדחה בטענה שלא ניתן לשתפו בפרטים. 41. ב"כ הנתבעים פנה לעורך הדין עידן מרדכי, במכתבו מיום 16/01/05 בו הודיע לו כי נבצר ממרשיו לקבל מסמך כוונות מבנק הפועלים בשל החוב שבטיפולו, והציע, כי מרשיו יפעלו להסדרת החוב, לשם כך ביקש לקבל פרטים לגבי גובה היתרה והאפשרות להגיע להסדר. בתשובה, הודיע לו עורך דין מרדכי כי הואיל ואיננו מייצג את הלווים, אין באפשרותו לספק לו נתונים אודות המשכנתא. 42. מנגד, לא הוצג בפני ולא נטען, כי נעשה ניסיון כלשהו מצד התובעים להסדיר את חובם לבנק משכן, או לקדם בדרך אחרת את הוצאת מסמך הכוונות, אשר בלעדיו לא היה באפשרות הנתבעים לקבל הלוואה מבנק טפחות. 43. הנתבעים מנועים היו לפיכך, מלקיים את התחייבותם על פי ההסכם, בשל מחדלם של התובעים, שבא לידי ביטוי באי סילוק יתרות החוב של המשכנתא, שהיו באותה עת בטיפול משפטי ובאי קיום התחייבותם על פי ההסכם, לסייע בכל הנדרש כדי להסדיר סילוק החוב בבנק משכן. 44. בעניין זה, העיד הנתבע, כי לא היה מודע לכך שקיים חוב עבור המשכנתא שלקחו התובעים, ולו היה יודע על כך, לא היה קונה את הדירה (עמ' 16 לפרוטוקול, שורות 3,2). תשובה זו איננה מתיישבת עם תנאי הסכם המכר, בו צוין במפורש קיומו של החוב ואף הוזכרו פרטי ההליכים המשפטיים שננקטו כנגד התובעים, (סעיף 8.2.4 להסכם). בנוסף, הצדדים סיכמו, כי הנתבעים יהיו רשאים לקזז מן התמורה כל תשלום שישלמו, במקום התובעים, לעורך הדין עידן מרדכי, בגין חוב הפיגורים לבנק משכן. 45. את דברי הנתבע, כי לא היה רוכש את הדירה לו ידע על הקשיים הצפויים בשל חובם של התובעים לבנק הפועלים, ניתן להבין, עם זאת, על רקע זיכרון הדברים וההשלמה, שנערכו עוד בשנת 2002. אכן, בזיכרון הדברים ובמסמך ההשלמה, שנערך בשלהי שנת 2002, לא צוין דבר לגבי קיומו של חוב עבור המשכנתא, למרות שלפי עדותו של נציג בנק הפועלים, התובעים הפסיקו לשלם את תשלומי המשכנתא כבר בשנת 2000. 46. בשנת 2002, הועברה החזקה בדירה לנתבעים, ולפי מסמך ההשלמה והשיקים שניתנו מנגד, באותו מעמד, גם שולמו לתובעים כספים על חשבון התמורה, כך שהנתבעים רכשו למעשה את הדירה עוד בשנת 2002, וטענת הנתבע בנוגע להיקף הידיעה שלו, לגבי הפיגור במשכנתא רלבנטית לאותו מועד ולא למועד עריכת הסכם המכר. 47. לעומת זאת, גרסת הנתבע בתצהירו (פסקה ט') כאילו עובר לעריכת הסכם המכר, הסתירו התובעים מעיני הנתבעים את קיומו של ההליך המשפטי שנוהל כנגדם בגין הפיגורים ואת עצם קיומו של החוב, איננה מתיישבת, בבירור, עם תוכן ההסכם, כמפורט לעיל. 48. התובע העיד, כי הפסיק לשלם את תשלומי המשכנתא רק לאחר החתימה על זיכרון הדברים, כאשר הנכס עבר לחזקתם של הנתבעים, וזאת בהתאם להסכמה בין הצדדים. על פי עדותו (בעמ' 7 לפרוטוקול), עד לחתימת זיכרון הדברים בשנת 2002 לא היה פיגור בתשלומי המשכנתא. לאחר מועד זה, אמרו לו הנתבעים כי יעביר להם את שוברי התשלום והם ידאגו לשלם עבורו את התשלומים החודשיים. "כל שובר שהייתי מקבל, הייתי מוסר להם כדי שישלמו, אחרי כמה זמן אני מקבל מעורך דין מהוצאה לפועל, שהם לא משלמים את התשלומים שאני מוסר להם, אז אני אמרתי להם שאני לא מקבל כסף, אתם אומרים שאתם צריכים לקבל משכנתא, אתם אמרתם שאתם תשלמו, הבית הולך להיות שלכם ... לא יכול להיות שאני כל הזמן אשלם את המשכנתא והם גרים בבית הזה. אחרי שהם שילמו, אחרי שנכתב זיכרון הדברים, הם נכנסו למצב כספי קשה ...". 49. גרסה זו הועלתה לראשונה בחקירתו הנגדית של התובע והוא נמנע מלפרטה בתצהיר העדות הראשית שלו (שבו גם הועלמה מבית המשפט הידיעה על קיומו של מסמך ההשלמה). טענת התובע, כאילו הנתבעים התחייבו לשלם את התשלום השוטף עבור המשכנתא שנטלו התובעים מבנק משכן, החל משנת 2002, הוכחשה על ידי הנתבעים. לטענה זו לא הובאה כל ראיה, פרט לעדותו הכבושה והבלתי מהימנה של התובע, שלא ידע גם להסביר, מדוע אם כך חתם על הסכם המכר, מבלי להסתייג או לפרט את העובדה, שסילוק החוב הוא באחריות הנתבעים. 50. בהסכם המכר אף סוכם, כי כל תשלום עבור חוב הפיגורים, שישולם על ידי הנתבעים, יקוזז מיתרת התמורה, קרי, בתשלום החוב, כולל ריבית הפיגורים וכל ההוצאות שנלוו להליך המשפטי, צריכים לשאת התובעים, למרות שלפי גרסת התובע, נתווספו אלה ליתרת החוב בשל מחדלם של הנתבעים. 51. המסקנה, כפי העולה מן העדויות, בפרט מעדותה של הגב' פאתן סעיב, היא, שהמכשול מפני קבלת המשכנתא ותשלום מרבית יתרת התמורה, הייתה נעוצה בקושי לקבל מסמך כוונות מבנק הפועלים בע"מ, וקושי זה נבע מאי סילוק חוב הפיגורים על ידי התובעים. חרף זאת, התובעים לא עשו דבר כדי להסדיר את החוב, למרות שרק להם ולבא כוחם הייתה האפשרות לשאת ולתת עם עורך הדין מרדכי, נציג הבנק, במטרה להשיג ממנו את מסמך הכוונות. בכך הפרו התובעים את ההתחייבות שנטלו על עצמם בהסכם המכר, לסלק את המשכנתא, לסייע לקונים בכל שיידרש, ולהתייצב במשרדו של עורך הדין מרדכי ו/או בבנק לשם סילוק חוב הפיגורים (סעיף 8.2.4 להסכם). 52. בעניין זה, אין התובעים יכולים להסתמך על ייפוי הכח שחתמו לטובת עורך הדין סאמי שיבלי, בטענה כי הנתבעים יכולים היו לקדם את נושא המשכנתא, גם ללא עזרתם. עורך דין שיבלי ייצג את התובעים בעסקה, בעוד הנתבעים היו מיוצגים על ידי עורך הדין ניזאר עבוד (סעיפים 8.4+8.5 להסכם). 53. ייפוי הכח ניתן על ידי המוכרים לעורך דין שיבלי, לצורך ביצוע הוראות ההסכם בלבד, והותנה (בסעיף 7.3 להסכם), כי עורך הדין יפעל לפי ייפוי הכח רק לאחר שיוכח לשביעות רצונו המלאה, כי הקונים שילמו את מלוא התמורה במועדים הנקובים בהסכם וכן מלאו אחר יתר ההתחייבויות שנטלו על עצמם בהסכם. מכאן ברור כי מדובר היה בייפוי כח שנועד לאפשר רישום הזכויות על שם הקונים, לאחר שיקיימו הם את כל המוטל עליהם. 54. אם לא די בכך, קובע ההסכם (בסעיף 7.4) כי אין בחתימת המוכרים על ייפוי הכח כדי לשחררם מהופעה בפני הרשויות השונות כדי לחתום בעצמם על כל מסמך שיידרש. 55. התובעים מסתמכים בנוסף, על ייפוי כוח שנחתם על ידם לאחר הגשת התביעה, לטובת עורך הדין ניזאר עבוד, ייפוי כוח שלא הוגש כראיה, וכמובן איננו יכול לסייע בידי התובעים בטענתם כי היו זכאים לבטל את ההסכם לפני הגשת התביעה. 56. לאור המסקנות דלעיל, לפיהן, לא הוכיחו התובעים כי הם זכאים לביטול ההסכם, עקב הפרתו היסודית על ידי הנתבעים, אין צורך לדון ולהכריע בטענות הנתבעים כי מיתרת התמורה, צריך לקזז סכומים שבהם נשאו לשם בניית ביתם של התובעים בכפר שיבלי. הראיות שהובאו בסוגיה זו, אף מחזקות את הרושם, כי הצדדים בחרו שלא לפרוס בפני בית המשפט תמונה מלאה באשר למערכת היחסים וההסכמים ביניהם, וכן תומכות במסקנה כי התובעים לא פעלו לביטול ההסכם, בטרם הגישו את התביעה, בשל כך שבין הצדדים הושגו הסכמות נוספות לגבי יתרת הסכום, הסכמות שלא נכללו בהסכם ביניהם ולא הובאו לידיעת הבנק למשכנתאות. 57. התובע הודה בחקירתו הנגדית, כי סיכם עם קבלן בשם ריאד אבו חנין, שיבנה עבורו תוספת לבית בכפר שיבלי. התובע התחמק ממתן תשובות ברורות לשאלות שהוצגו בפניו, בנוגע לגורם המממן את החומרים ואת עבודת הקבלן. מעדותו עלה כי הבנייה הסתיימה בשנת 2005-2006, למרות זאת לא יכול היה לומר כמה כסף שילם, אם שילם, לקבלן. לטענת התובע הוא צריך עדין לשבת עם הקבלן ולסכם את המחיר, אף שהמבנה כבר הושלם, נמסר לחזקתו והוא משתמש בו (עמ' 9 לעדות התובע). 58. לעומת זאת, הנתבע העיד, כי על פי סיכום בין הצדדים, שלא קיבל ביטוי בהסכמים הכתובים, ביצע עבור התובעים עבודות בניית שלד בכפר שיבלי ומימן את חומרי הבנייה, כשהוסכם שעלויות הבנייה יקוזזו ממחיר הדירה. העבודות בוצעו, לפי הנטען, לאחר עריכת ההסכם. 59. לתצהיר העדות הראשית שלו צירף הנתבע תיעוד, המוכיח, לטענתו, את חלק מן העלויות בהן נשא, שסכומן הכולל עומד על כ-160,000 ₪. סכום זה יש לקזז, לעמדת הנתבעים, מכל יתרת חוב, אם יקבע כי הם חבים לתובעים, עבור הדירה, כפי שהוסכם בין הצדדים. לכך, יש להוסיף, לגרסת הנתבעים, את הסכומים שהשקיעו בדירה, שרכשו מן התובעים במצב שלד, כדי להשלים את בנייתה, וגם זאת לפי ההסכם בין הצדדים. 60. הקבלן ריאד אבו חנין העיד מטעם ההגנה ותמך בגרסת הנתבעים, לפיה ביצעו הנתבעים עבודות בניית שלד עבור התובעים, עלפי בקשתם וכחלק מן התמורה, אותה התחייבו לשלם בגין רכישת הדירה. בחקירתו הנגדית הסביר מר אבו חנין, כי הנתבע עבד אצלו כשכיר בשנים 99-98. לטענתו, את בניית הבית עבור התובעים ביצע הנתבע בעצמו, כשאבו חנין מלווה את העבודה, כמי שתיווך בין הצדדים. 61. למר אבו חנין היה תפקיד נוסף בבניית הבית. לפי עדותו, עבודות הבנייה בוצעו ישירות על ידי הנתבע אך מר אבו חנין הוא ששילם את החשבוניות לרכישת חומרי הבנייה. לדבריו, קיזז את הסכומים ששילם עבור חומרי הבניין מחוב שהוא חב לנתבע, כך שהנתבע נשא בסופו של דבר בתשלום עלויות הבנייה של בית התובעים וכן ביצע את עבודות הבנייה בעצמו. 62. מעדויות אלו, ניתן ללמוד כי הצדדים סיכמו על דרכים אחרות לפירעון יתרת החוב של הנתבעים כלפי התובעים, בגין רכישת הדירה, והתובעים לא עמדו על כך שיתרת התמורה תשולם רובה ככולה מתוך כספי המשכנתא, בפרט שעקב חובם לבנק, לא עלה בידי הנתבעים לקבל את ההלוואה מן הבנק. מעבר לדרוש יוער, כי לאחר שתמה הבאת הראיות, והואיל ובנק משכן פעל למימוש השעבוד שרבץ על הדירה, שילמו הנתבעים סך של 115,000 ₪ לבא כוח הבנק, כחלק מהסדר כולל, שבמסגרתו התחייבו לסלק את יתרת חובם של התובעים לבנק. על פי ההסכם, זכאים הנתבעים לקזז כל סכום ששילמו על חשבון חובם של התובעים לבנק מתוך יתרת התמורה המוסכמת. לסיכום: 63. שני הצדדים בחרו להציג בפני בית המשפט תמונה חלקית, מעוות ומיתממת של מערכת היחסים ביניהם, במטרה שלא לחשוף קיומם של הסכמים קודמים, ומאוחרים יותר, שכללו מסירת החזקה בנכס, כשהיה במצב של שלד, שנים לפני עריכת ההסכם, תשלום על חשבון התמורה, התחייבויות נוספות שנטלו הנתבעים על עצמם, כחלק מפירעון יתרת התמורה, וכיוצ"ב. 64. התובעים כאמור, לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח את עילת התביעה, קרי, כי הנתבעים הפרו את ההסכם שנכרת בין הצדדים ביום 18.7.04 הפרה יסודית, שזיכתה אותם בביטול ההסכם, או כי הודיעו לנתבעים כדין על ביטול ההסכם עקב הפרתו. עקב כך, אני דוחה את התביעה ומחייבת את התובעים לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין, מהיום ועד התשלום המלא בפועל. הפרת חוזהחוזההפרה יסודיתהסכם מכר