קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפרת התחייבות לקנות דירה: א. עובדות 1. התובעים היו רשומים כבעלים (בחלקים שווים) של הדירה הידועה כחלקה 21/59 בגוש 5182 והמצויה בר"ח התזמורת 16 בראשל"צ (להלן - "הדירה"). 2. התובעים הציעו את הדירה למכירה. הנתבעת הגיעה לדירה בחנה אותה ולאחר מו"מ בין הצדדים הם חתמו ביום 1.5.08 על מסמך (נספח א' לכתב התביעה) הנושא כותרת זכרון דברים (להלן - "זכרון הדברים"), לפיו התובעים מוכרים את הדירה לנתבעת כקונה תמורת סך של 1,020,000 ₪. 3. סעיף 4 לזכרון הדברים קובע: "הצדדים מסכימים לחתום על הסכם מפורט עד ליום 10.5.08 אשר יחליף ויבוא במקום זכרון דברים זה". 4. במעמד חתימת זכרון הדברים הפקידה הנתבעת שיק משוך על חשבונה בבנק אוצר החייל סניף ראשל"צ בסך 180,000 ₪ (להלן - "השיק"), בידיו של מתווך העסקה בשם שלי. 5. אין חולק כי הסכם מפורט כאמור לעיל לא נחתם כאשר כל צד מאשים את זולתו במחדל זה. 6. סעיף 6 לזכרון הדברים קובע: "צד שיפר את הוראות זכרון דברים זה יפצה את הצד הנפגע בסך של 10% מערך הנכס. סכום זה יחשב כסכום פיצוי מוסכם וקבוע מראש ללא הוכחת נזק כלשהו". 7. התובעים הגישו כתב תביעה בסדר דין מקוצר ובו עתרו לחייב הנתבעת בסך 102,000 ₪ (סכום קרן) המהווה 10% מהסכום הנקוב בזכרון דברים. הצדדים הופיעו בישיבת יום 19.10.10 בפני כב' הרשמת (כתוארה אז) א. נוס ובתום חקירתה של הנתבעת שהגישה בקשה לרשות להתגונן הודיעו ב"כ הצדדים לביהמ"ש כי הם מקבלים את הצעתו למתן רשות להתגונן באופן שהתצהיר שצורף לבקשה לרשות להתגונן ישמש ככתב הגנה. ב. הדיון 1. התובעים טוענים כי: א. הנתבעת בקרה בדירה יותר מפעם אחת והתרשמה ממראה הדירה. דבר לא הוסתר ממנה ולאחר שגמרה בדעתה לרכוש את הדירה חתמה על זכרון הדברים. ב. חרף כותרתו של המסמך זכרון דברים, אם נבחן את תוכנו נגלה כי לפנינו חוזה מחייב לכל דבר ועניין. ג. הסכם מפורט שאמור היה להחתם בין הצדדים לא נחתם בשל סירובה העקש של הנתבעת לנקוב בהסכם את התמורה המלאה שסוכמה בין הצדדים והיא 1,200,000 ₪. סכום השיק הוא בדיוק סכום ההפרש בין המחיר האמיתי לבין המחיר שאותו נסתה הנתבעת לכפות עליהם. ד. על הנתבעת לפצותה בסך של 10% מסכום התמורה הנקוב בזכרון הדברים. 2. הנתבעת טוענת כי: א. התובעים הסתירו ממנה כי בדירה לקויי רטיבות חמורים. הם הסוו זאת בכך שטגנו בצל בכל פעם שהגיעה לראות את הדירה ע"מ להסוות את ריח הטחב מחד גיסא, ומאידך גיסא צבעו את הקירות הרטובים של הדירה. ב. התובעים לחצו עליה לחתום על זכרון הדברים ולהפקיד את השיק. ג. המחיר של הדירה לא סוכם סופית ולכן זכרון הדברים אינו חוזה מחייב, הראיה כי העסקה לא דווחה לשלטונות המס. 3. הצדדים הופיעו לפני בישיבת יום 14.9.11 בה העידו התובעים, ב"כ התובעים עו"ד פדלון מחד גיסא, ומאידך גיסא, הנתבעת ויונת אורן (להלן -"אורן"). 4. ראשית דבר יש לבדוק מהו כוחו המשפטי של זכרון הדברים. התובעים טוענים כי זכרון הדברים הינו מסמך משפטי מחייב, הנתבעת הפרה אותו ברגל גסה ועל כן תתכבד ותשלם פיצויים כנקוב בו. הנתבעת מאידך גיסא טוענת כי זכרון הדברים אינו מסמך משפטי מחייב, משכך היא לא הפרה שום חובה ודין התביעה להידחות. 5. ע"מ לבסס את הקביעה כי זכרון הדברים מסמך סגור ומחייב המעיד על גמירות דעת מפנה ב"כ התובעים לעובדה כי הנתבעת הפקידה את השיק בידי המתווך. ב"כ התובעים מודע לעובדה כי אין בזכרון הדברים מועדי תשלום של התמורה אך לטעמו נושא זה ניתן להשלמה ומפנה לפסה"ד המחייב של ביהמ"ש העליון ב- ע"א 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) פורסם בפדי לג(ד) עמ' 281. אם נעיין בטיוטות של הסכם מפורט לא נמצא מחלוקת בדבר מועדי התשלום ואלו היו מוסכמים. 6. ב"כ הנתבעת מבקש לבסס את טיעוניה של הנתבעת לכך שזכרון הדברים אינו מחייב לפסה"ד המחייב של ביהמ"ש העליון ב- ע"א 579/83 זוננשטיין נ' האחים גבסו פורסם בפדי מב(1) עמ' 278, וכן לפסה"ד בבית המשפט המחוזי בחיפה ה"פ 172+298/06 דוד מימון נ' עדני מנחם (לא פורסם). במוקד טיעונו של ב"כ הנתבעת העובדה כי בטיוטות שהוחלפו בין פרקליטי הצדדים הייתה קיימת מחלוקת באשר לגובה התמורה. כל עוד ענין יסודי זה לא סוכם, והוא לא סוכם, לא נוצר קשר מחייב בין הצדדים וילך לו כל צד לדרכו. 7. אם נסקור את פס"ד רבינאי הנ"ל שומה על ביהמ"ש הדן במחלוקת, דוגמת זו שלפנינו, לברר תחלה את נסיבות הענין קרי האם הצדדים התכוונו להתקשר בעסקה מחייבת. כצפוי, כל צד טוען למערכת עובדות הפוכה מזולתו ומכאן שהמסקנה אליה עלינו להגיע הפוכה. ע"מ להוכיח את כוונת הצדדים אין די בהעדתם, זאת בפרט נוכח העובדה כי במקרה דנן היה אדם שלישי שאינו צד ישיר, המתווך שכונה ע"י ע"י הנתבעת בשם שלי. בישיבת קדם משפט שהתקיימה לפני הודיע ב"כ הנתבעת כי ידאג להופעתו של אותו עד בשם שלי בביהמ"ש. עד זה לא זומן ולא הופיע והשאלה מחדל זה לפתחו של מי הוא רובץ. לטעמי, הואיל וחובת הראיה ונטל השכנוע על התובעים אזי צפיתי כי ב"כ יזמן את העד מטעמו לאחר שהאחרון לא זומן ע"י ב"כ הנתבעת. המתווך יכול היה בעדות קצרה לאשש או להרוס את גרסתו של מי מהצדדים ומחדל אי הופעתו יש לזקוף לחובת התובעים. כיון שכך יש להסיק ולקבוע כי התובעים לא עמדו במטלה שהפסיקה הטילה עליהם קרי הוכחת כוונת הצדדים. 8. כאן יש לעבור ולדון בטענה אותה העלה ב"כ התובעים לפיה ההסכם המפורט לא נחתם נוכח דרישתה הבלתי מתפשרת של הנתבעת לרשום את המחיר הנקוב בזכרון הדברים שהוא מחיר "מתחת לשולחן" לטענתה וכי המחיר האמיתי הוא 1,200,000 ₪. ההפרש בין המחירים גלום בסכום השיק שהופקד בידי המתווך והוא בדיוק 180,000 ₪. אומנם ביהמ"ש העליון בפרשת זוננשטיין קבע מפכי כב' השופטת (כתוארה אז) בן פורת כי מחיר מתחת לשולחן הינו מגונה אך אינו מעיד לכשעצמו על כך שמו"מ נוהל שלא בתום לב. כב' השופט בייסקי ז"ל הצטרף לדעתה של השופטת בן פורת ודחה את הערעור וקבע שהמסמך שם לא היה מחייב. אם נאמץ את האמור בפרשת זוננשטיין לעניננו אזי העובדה שהתובעים שנו את דעתם שהרי חתמו בשעתו על זכרון דברים שסכומו 1,020,000 ₪ ואח"כ היו מוכנים לחתום רק על הסכם שבו יהיה נקוב סכום של 1,200,000 ₪ עדיין לא הופכת אותם למי שנהלו מו"מ שלא בתום לב כפי שמבקשת הנתבעת לטעון. אולם מאידך גיסא, נושא זה מלמד שרכיב חשוב ביותר בכל עסקת מקרקעין לא מוצה ונשאר פתוח לוכוח בין הצדדים. משמע, זכרון הדברים לא בטא גמירות דעת ואי אפשר לומר שנכרת חוזה מחייב בין הצדדים. 9. אני מוכן לקבל לצורך דיוננו את עמדתו של ב"כ התובעים כי היתה הסכמה, שהתבטאה מאוחר יותר, על מועדי התשלום אך הבעיה היתה עם סכום שלא נסגר סופית. כך גם אני מוכן לקבל עמדתו של ב"כ התובעים בשאלת קיומה של סתירה ביחס לסכום של 180,000 ש"ח בין עדותה של הנתבעת בחקירה הנגדית בתיק העיקרי לבין האמור בתצהיר התומך בבקשת הרשות להתגונן. לטעמי, אין בכוחה של סתירה זו, כדי להטות את הכף לחובתה של הנתבעת, שכן היא לא זו שצריכה לשכנע את ביהמ"ש, נטל הראיה וחובת השכנוע היו ונשארו במגרשם של התובעים, והם כאמור כשלו במשימתם זו. 10. היה ויסבור הסובר כי טעיתי עד כה, והתובעים כן צלחו את מחסום 51% הדרושים בשכנוע ביהמ"ש, שומה עלי לבדוק את הנזק או בעניינו את סכום הפיצוי הנתבע ע"י התובעים. התובעים סומכים תביעתם על נוסחו של זכרון הדברים ותובעים 10% מהסכום הנקוב בו, קרי 102,000 ₪, סכום סביר ומקובל. מאידך גיסא, טוען ב"כ הנתבעת, כי אין להפוך מאומה לטובת התובעים שכן הדירה נמכרה לאחרים, משפחת אורן, תוך שבועיים באותו מחיר שהוצע בעסקת התובעים והנתבעת שלא מומשה. לפיכך, סבור ב"כ הנתבעת כי אין לפצות את התובעים בסכום כלשהו. ב"כ התובעים מפנה להוראות זכרון הדברים הקובעות, כי סכום פיצוי בגובה של 10% מהתמורה הנקובה בזכרון הדברים, סוכמה כבר בין הצדדים שכזו שאינה תלוית נזק ולכן הם זכאים לתבוע פיצוי זה. 11. אף במחלוקת זו, דעתי כדעתו של ב"כ הנתבעת, הופיעה באולמי הגב' אורן, מי שרכשה את הדירה במקום הנתבעת ואיששה את טענתה של הנתבעת, כי אכן הייתה בדירה בעיית רטיבות שהתובעים ניסו בכל כוחם להתעלם ממנה ולהרחיק עצמם מעצם קיומה. מעדותה של הגב' אורן שוכנעתי, גם כי הבעיה לא הייתה כה שורשית כפי שהנתבעת ניסתה להציגה, אך הבעיה כבעיה רחפה בחלל האוויר ובעיקר בחלל הדירה. 12. הוספתי את האמור בסע' 11, כדי לומר שבעניינו אין זה ראוי להעניק פרס למי שאינו מדייק בעובדות כלפי ביהמ"ש ולו יצויר שיהיה צורך להכריע בשאלה זו, אני סבור שעל פי התנהלות התובעים, אין מקום לפסוק להם מאומה, גם לו יצויר שטעיתי בשאלת החבות. ג. לסיכום 1. העולה מן המקובץ, כי דין התביעה להדחות. 2. כפועל יוצא מהתוצאה אליה הגעתי, הייתי אמור לחייב את התובעים בהוצאות ושכ"ט עו"ד. 3. על מנת להביע מורת רוח מהתנהלות הנתבעת, כאשר פעם אחת מוסרת גרסה לביהמ"ש בשאלת 180,000 ₪ ולאחר מכן בחקירתה באולם מוסרת גרסה אחרת - אני סבור שנכון כי כל צד יישא בהוצאותיו ושכ"ט עו"ד. חוזהזכרון דבריםמקרקעין