קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפרת חוזה עם רוכשי חנויות בקניון: א. פתח דבר 1. הנתבע 1 ואחיו ז"ל [להלן: "היזמים"] בנו שוק מקורה מודרני באזור התעשייה בראשון לציון ובו כ- 180 חנויות [להלן: קניון "ראשון שוק"]. הנתבעים 2-6 הינם יורשיו של היזם אברהם כהן ז"ל . התובעים בתביעה רכשו מהיזמים 16 חנויות בשוק המקורה. אחד מהרוכשים הלך לבית עולמו, ובמקומו באו התובעים 5-9. התביעה הוגשה ב- 17.12.97 [ת .א. 1705/97], נמחקה ב- 20.12.05, והוגשה בשנית ב- 20.12.06 [התביעה נשוא הדיון], והועברה לדיון בפני בדצמבר 2009. 2. עפ"י הפרסומים של היזמים קניון "ראשון שוק" יועד להיות מיזם עסקי של שוק מקורה מודרני, שמאפייניו העיקריים: חלוקה לשדרות לפי סוגי ממכר, שוק מקורה עם מיזוג אוויר, וחניה חינם [ראו ת/1]. קניון "ראשון שוק" כלל: קומת קרקע סגורה וממוזגת, שיועדה ל- 180 חנויות שוק מקורה, וחולקה לשדרות לפי סוג סחורה [פירות וירקות, מעדניות, הלבשה והנעלה וכיוצ"ב]; קומה ראשונה יועדה למחסנים וחניון מכוניות; קומה שניה יועדה לתעשייה קלה ומלאכה או משרדים [ראו המבוא להסכמי המכר]. עם החתימה על הסכמי המכר, הרוכשים חתמו גם על הסכמי ניהול ואחזקה עם חברת האחזקה "ראשון שוק - שוק העתיד בע"מ" [להלן: "חברת הניהול"]. בעלי המניות והמנהלים של חברת הניהול היו היזמים. חברת הניהול הופקדה על ניהול, תחזוקה ומתן שירותים לקניון "ראשון שוק" לאחר גמר בנייתו. עם החתימה על הסכמי הניהול שילמו הרוכשים דמי ניהול עבור שנה מראש. קניון "ראשון שוק" נפתח לציבור ב- 28.3.95 [ראו מכתב מ- 9.7.95 שצורף לכתב התביעה] וב- 1.11.98 העבירו היזמים את תחזוקת השוק והפעלתו מחברת הניהול לידי הועד של בעלי החנויות [ראו פרוטוקול המסירה - נספח ג' לתצהיר כהן יעקב]. 3. התובעים טענו בסעיף 33 לכתב התביעה שכתוצאה מהפרות של היזמים ושל חברת הניהול, שהייתה בבעלות היזמים וניהלה את השוק עד 1.11.98 - הם זכאים לביטול הסכמי המכר ולהשבת סכומי הרכישה, ולחילופין לפיצוי עבור ירידת ערך החנויות. התובע 2 תבע בנוסף לאמור גם פיצוי בגין אובדן הכנסה מדמי שכירות בשל חוסר יכולת להשכיר את החנויות שרכש. עיקר ההפרות שהתובעים מייחסים ליזמים בתביעה: ראשית, היזמים הפרו את התחייבותם שהשוק יחולק לשדרות לפי סוגי ממכר, כאשר כל שדרה תהיה בעלת מאפיין מסחרי ייחודי [ראו מוצג ת/2 - תרשים חלוקת השוק לשדרות לפי סוגי ממכר]; שנית, היזמים הפרו את הבטחתם שמעל קומת הקרקע של השוק יפתח מרכז תאורה; שלישית, מערכת המיזוג לא פעלה כראוי בשוק המקורה מיומה הראשון, ולאחר שנתיים שותקה לחלוטין; רביעית, הובטחו כ- 700 מקומות חניה, בחוזים נרשמו 400 מקומות חניה ובפועל הוקצו בפרויקט 280 מקומות חניה; חמישית, היזמים לא שילמו דמי ניהול לחברות הניהול עבור החנויות שנותרו בבעלותם. אי התשלום הביא לחוסר יכולת של חברת הניהול לתת שירותי תחזוקה הולמים. התביעה הוגשה בשנית בדצמבר 2006, כ- 11 שנים לאחר פתיחת השוק ומסירת החזקה לרוכשי החנויות, וכ-8 שנים לאחר שניהול השוק הועבר מחברת הניהול שבבעלות היזמים לועד בעלי החנויות, וכשנה לאחר פטירת היזם שהיה פעיל במיזם [הנתבע 1 העיד, שאחיו כהן אברהם ז"ל היה הפעיל יותר מביניהם בהקמת הקניון שוק]. בתביעה נתבקש ביהמ"ש לחייב את הנתבעים לשלם לתובעים 3,387,280 ₪ לפי הפירוט כדלקמן: שם התובע הממכר פיצוי עבור אובדן דמי שכירותבש"ח הפיצוי הנתבע בש"ח עבור ירידת ערך החנויות הערות תובעת 1אליס אבן חנות + מחסן - 223,760 תובע 2 ז'אן אסוס 4 חנויות 627,194 781,286 תובע 3יעקב קאופמן חנות - 120,000 תובעת 4שושנה גוטסמן חנות - 120,000 תובעים 5-9יורשי עיזבוןאברהם עטרז"ל חנות - 310,000 תובע 10ניסים מוגילבסקי חנות + מחסן - 160,000 תובע ים 11-12אריה וחנהטובי חנות - 167,360 תובעת 13מד מט חברהלהשקעות בע"מ חנות - 264,000 תובעים 14-15גבריאל ותמרה חזני חנות+ מחסן - 120,000 תובע 16גלאם אליעזר חנות - 160,000 תובעים 17-18חיים ואלון חזן חנות - 125,680 תובע 19אליהו כחלון 2 חנויותמחוברות - 208,000 סה"כ 3,387,280 ₪ 627,194 ₪ 2,760,086 ₪ 4. הנתבעים 2-6 כאמור הינם יורשיו של היזם אברהם כהן ז"ל. עפ"י דיני הירושה היורשים אחראים עד כדי הנכסים שקיבלו מהעזבון או שווי העיזבון במועד החלוקה [ראו סעיפים 128-127 לחוק הירושה]. נטל ההוכחה על הנתבעים 2-6. הנתבעים לא הוכיחו את שווי העיזבון ואת שיעור הנכסים שקיבלו מהעזבון. ב"כ הנתבעים לא טרח בסיכומיו להתייחס להיבט זה. בנסיבות אלה לא תעמוד לנתבעים 2-6 הגנה עפ"י דיני הירושה. חברת הניהול לא נתבעה בתביעה.התובעים מבקשים לחייב את היזמים בהשבה או בפיצוי הן בכשירותם כיזמים ובעלי הקניון והן בכשירותם כבעלי מניות ומנהלי חברת הניהול באמצעות קונסטרוקציה של הרמת מסך. ב. הפרת ההסכם על ידי הנתבעים- נסיגה מהקונספט של חלוקת הקניון שוק לשדרות לפי סוגי ממכר. 5. בהסכמי המכר שנחתמו בין היזמים לבין רוכשי החנויות נקבע באופן מודגש שהשוק, שבו כ- 180 חנויות, יחולק לשדרות כאשר כל שדרה תיוחד לסוג עיסוק או מסחר מסוים ומותחם. הייתה כוונה להביא ליצירת סביבה מסחרית ייחודית, שבה ימוקמו חנויות לפי סוג מוגדר. במבוא להסכם נאמר: "הקומה המסחרית הנ"ל תחולק לאזורים... שבכל אחד מהם סוג עיסוק או מסחר מיוחד ומותחם". בסעיף 11(א) להסכם [ראו לדוגמא הסכם עם הגב' אליס אבן] הודגש: "...הבניין מיועד להוות מרכז מסחרי בצורת יריד מסחרי, וכי היחידות והחנויות שתימכרנה בו... ישמשו למטרות מסוימות ומוגדרות על פי חלוקה לאזורים ותחומים. אין לאף אחד מהרוכשים הזכות לשנות או לסטות מהמטרות הקבועות". בסעיף 15(ו) להסכמי המכר נאסר למכור חנות שלא למטרה שנקבעה להפעלת החנות. בכל הסכם מכר שנחתם עם הקונים נקבע מפורשות בעמ' הראשון: "מטרת העסק שינוהל בממכר ותחום העסקי של האזור בו מצוי הממכר הינו... ולא יותר בממכר כל שימוש אחר" [ראו הסכם המכר בין היזמים לבין הקונה מוגליבסקי ניסים]. מטרת העסק הוגדרה על ידי היזמים בהסכמי המכר לפי הקטגוריות הנ"ל של חלוקת השוק לשדרות: בשר ודגים, מעדניות, פירות וירקות, מזון יבש, קסטות וצעצועים, מזון כללי, הלבשה והנעלה, כלי בית, חומרי ניקוי ופרפומריה [ראו תרשים חלוקת השוק לשדרות- ת/2]. בסעיף ה' למפרט שצורף לחוזה המכר הודגש: "אזורי המסחר יחולקו ויופרדו לתחומי מסחר מסוימים. לא יאופשר לנהל עסק מסוג אחד באזור המיועד לעסקים מסוג אחר". בהסכמי הניהול והאחזקה, שנחתמו בד בבד עם חתימת הסכמי המכר, נקבע במפורש בסעיף 19(א): "הקונה מתחייב שלא לנהל ביחידה המסחרית שלו כל עיסוק החורג מן המטרה שלשמה קנה את הנכס כמפורט בחוזה [ראו לדוגמא הסכם ניהול ואחזקה שנחתם בין היזמים וחברת הניהול לבין הקונה גוטסמן שושנה - התובעת 4]. עיון בחוזי המכר של התובעים מלמד שבחוזים נקבע עבור כל חנות מה יהיה סוג הממכר בה, לפי חלוקה לשדרות, כמפורט להלן: שם התובע תובעת 1אליס אבן תובע 2ז'אן אסוס תובע 3יעקב קאופמן תובעת 4שושנה גוטסמן תובעים 5-9יורשי עיזבוןאברהם עטרז"ל תובע 10ניסים מוגילבסקי מיקום חנותבשדרהעפ"י החוזה מעדניות הלבשה והנעלה [3 חנויות]קסטות וצעצועים [חנות אחת] הלבשה והנעלה הלבשה והנעלה מעדניות מזון כללי שם התובע תובעים11-12אריה וחנהטובי תובעת 13מד מטחברה להשקעות בע"מ תובעים14-15גבריאל ותמרה חזני תובע 16גלאם אליעזר תובעים 17-18חיים ואלוןחזן תובע 19אליהו כחלון מיקום חנות בשדרהעפ"י החוזה מזון יבש,קסטות וצעצועים דגים מזון יבש פירות וירקות פרחים, פרפומריה, כליבית, אביזריאופנה, ביגוד פירות וירקות 6. חלוקת השוק לשדרות לפי סוגי ממכר היתה מאפיין מרכזי ויסודי בשלב מכירת החנויות על ידי היזמים, באשר היזמים ביקשו לשוות למיזם אפיון של שוק מודרני. חלוקת השוק לשדרות לפי סוגי ממכר נועדה להשיג מספר יעדים: ראשית, להקל על לקוחות השוק למצוא את מבוקשם במהלך הקנייה בשוק. שנית, להגדיל את אפשרויות הבחירה של קהל הלקוחות ביחס לכל סוג ממכר. שלישית, למנוע סמיכות של עסקים שתוצרי הלוואי של פעילותם עלולים להזיק לעסקים מענף ממכר אחר , לדוגמא חנות בשר ודגים ליד חנות בגדים. רביעית, ליצור תחרות שווה והוגנת בין אותם עסקים מאותו ענף כאשר עסקים אלו ירוכזו באותה שדרה ובאופן זה תנוטרל העדיפות של מיקום החנות בשוק. חמישית, להבטיח סדר ואסתטיקה בשוק. באמצעות מימוש מטרות אלו ביקשו היזמים להביא להגדלת אוכלוסיית הקונים בשוק, ולהגדלת רווחי בעלי החנויות. מאפיין מרכזי זה השפיע בהליכי המכירה גם על האטרקטיביות של החנויות בקניון ראשון שוק. בע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבנייה 1992 בע"מ נ' ישי טהוליאן תקדין עליון 2009 [3] 3574 הדגישה כב' השופטת נאור בסעיף 48 לפסק הדין: "רעיון ההפרדה לנושאים שונים... השתלב בקונספט הכללי של השוקניון, ועל כן היה זה סביר מצד המתקשרים בחוזה להניח כי ההפרדה לשדרות עפ"י נושאים תשמר". 7. היזמים היו מודעים לתנאי מרכזי ויסודי זה - חלוקת השוק לשדרות לפי סוגי ממכר. קיום תנאי זה חייב את היזמים גם כאשר חתמו על הסכמי המכר כמוכרי החנויות בשוק וגם כאשר פעלו כבעלי ומנהלי חברת הניהול שניהלה את השוק. היזמים משיקולים עסקיים, באשר נותר בידם מלאי של חנויות שטרם נמכרו, הותירו בידם את הבעלות ואת הניהול של חברת הניהול, שנקבע שתטפל בניהול ותחזוקת השוק. במבוא להסכם הניהול והאחזקה נקבע מפורשות שהניהול והתחזוקה הבלעדיים בשוק יבוצעו על ידי חברת הניהול שתוקם על ידי היזמים. היזמים הקימו ב- 22.1.95 חברת ניהול כדי לנהל את השוק. שם החברה: ראשון שוק - שוק העתיד בע"מ. מטרת החברה - אספקת ביצוע שירותים. בעלי המניות היו: שני היזמים- כהן אברהם ז"ל וכהן סלומון [הנתבע 1]. מנהלי החברה היו כהן אברהם ז"ל וכהן סלומון [הנתבע 1] - ראו מוצג ת/3 תדפיס רשם החברות. 8. היזמים וחברת הניהול הגישו בת.א. 3710/95 תביעה כנגד ערן אוחיון, שנדונה בבית משפט השלום ברחובות [בפני כב' השופטת בית-נר]. בפסק הדין שניתן ב- 26.9.96 , כשנה וחצי לאחר פתיחת השוק, קבע בית המשפט: א. "מר יעקב קליין מטעם התובעים [היזמים וחברת הניהול - י.ג.] פרט בתצהירו את העקרונות שהנחו את התובעים בהקמת שוק ראשון. עקרונות שמצאו את ביטויים בהסכם עם רוכשי החנויות במקום... המצב החוזי שהוצג בפניו עובר לכריתת ההסכם היה הקפדה על חלוקה לאזורים [של סוגי ממכר- י.ג.] ואי התרה של פעילות מכירה כלשהי בניגוד לחלוקה זו". ב. "מתצהירי התובעים ומחקירתם הנגדית עולה כי בשוק ראשון נכון להיום [ספטמבר 96 - י.ג.] קיימות חריגות מעיקרון העל, עליו הצהירו התובעים... שינוי יעודן של חנויות... כמו חנות 21א- 21ב הפועלת כמעדניה ברחוב פירות וירקות, חנות מספר 27ג המוכרת מוצרי מאפה ברחוב פירות וירקות, חנות מספר 25 המוכרת תבלינים ויינות ברחוב פירות וירקות, חנות 28 ב-ג המוכרת דברי מתיקה ברחוב פירות וירקות, וחנות הלבשה הפועלת ברחוב מעדניות". ג. "עדי התביעה ניסו ליתן הסבר להיתרים שנתנו לחנויות בודדות... ההסברים שניתנו הינם דחוקים, בלתי הגיוניים ואינם מתקבלים על הדעת. חנות 21א-ב מחוברת אמנם בגבה לרחוב המעדנים אך מחקירתו הנגדית של מר קליין עלה כי מדובר בשתי חנויות נפרדות ללא מעבר ביניהן... החריגה בחנויות מספר 27ג ו- 25 אושרה "כסוכריה" לרוכשי החנות לאור ההוצאה הכספית שהוציאו ... באשר לחנות 28ב-ג אישר מר קליין כי מדובר בחריגה, אך זו לגרסתו פשוט אינה צורמת לעין. מפי מר סמי כהן נודע לבית המשפט על חריגה נוספת בדמות חנות הלבשה הפועלת מזה 3 חודשים ברחוב המעדנים... הוכח כי הם [התובעים- י.ג.] גם לא עשו דבר, וכי אין בכוונתם לעשות דבר על מנת להסיר את החריגה". ד. "התרשמותי מעדויות עדי התביעה [היזמים וחברת הניהול - י.ג.] כי אותם היתרים שניתנו, בין במפורש ובין מכללא, לחנויות בודדות במסגרת השוק לא ניתנו במסגרת שיקול הדעת שקיים להם על פי ההסכם אלא כהטבות לאנשים שונים בטובתם רצו או משיקולים זרים אחרים שהיו להם". ה. "התרשמתי מעדותו של מר קליין [מנכ"ל חברת הניהול שבבעלות היזמים - י.ג.] כי כבר היום המצב במקום הוא בבחינת "כל דאלים - גבר", והעקרונות היפים שהציבו התובעים עם הקמת הקניון נעלמו זה מכבר... הנזקים עליהם מצביעים התובעים... מקורם באשמם שלהם שלא השכילו לעמוד על העקרונות שקבעו לעצמם. ניסיונם של התובעים לפרש את ההסכם באופן שמאפשר להם לנהל את שוק ראשון ככל העולה על רוחם אינו אלא ניסיון לחפות על חוסר יכולתם לשמר את עקרונות התכנון שלהם". ו. "החלטה על הפסקת אותה פעילות חריגה שהותרה לחנויות אחרות הינה גם לא מעשית ויש בה כדי להביא למצב של הפרות חוזים בין התובעים [היזמים וחברת הניהול- י.ג.] לצדדי ג' ". 9. התובעים בסעיף 20 לתביעה טענו: "הנתבעים או חברת הניהול בניהולם ובבעלותם הבלעדית נתנו יד לכך [ להפרת העקרון של חלוקת השוק לפי סוגי ממכר- י.ג. ] במסגרת "הטבות" ו"מתנות" שנתנו לרוכשים שונים בגין נכונותם לשלם כסף רב יותר עבור יחידתם לתובעים ובגין שיקולים זרים אחרים". גם על פי חומר הראיות הנוסף שהונח בפני ביהמ"ש בתביעה זו ניתן לקבוע, שהיזמים הפרו את הקונספט שהיה ליבת חוזי המכר בעניין הקניון שוק: א. היזמים מכרו חנויות בניגוד לקריטריון שקבעו בדבר חלוקת השוק לשדרות לפי סוגי ממכר. ב. היזמים השכירו חלק ממלאי החנויות שנותרו בידם [כ- 25 חנויות] בניגוד לקריטריון שקבעו בדבר חלוקת השוק לשדרות לפי סוגי ממכר. ג. חברת הניהול שבבעלות היזמים, ושהיזמים היו גם מנהליה, לא אכפו את הקריטריון שקבעו בדבר חלוקת השוק לשדרות לפי סוגי ממכר, גם כאשר חלק מבעלי החנויות בשוק פתחו חנויות בניגוד לקריטריון הנ"ל. הרושם המתקבל הוא שהיזמים זנחו את הקריטריון העיקרי הנ"ל שנקבע בחוזי המכר, וזאת על מנת להקל על מכירת החנויות או השכרת החנויות שנותרו בבעלותם. ד. גם כאשר ביקשו היזמים וחברת הניהול לאכוף את הקריטריון הנ"ל ביחס לשוכר ספציפי - התביעה נדחתה לאור העובדה שהיזמים וחברת הניהול פעלו בניגוד לקריטריון הנ"ל ברציפות ולא ניתן לאכוף באופן לא שיוויוני קריטריון זה. כתוצאה מהתנהלות היזמים, דחה בית משפט השלום ברחובות [כב' השופטת בית נר] בת.א. 3710/95, תביעה פרטנית שהגישו היזמים וחברת הניהול כנגד בעל חנות שפתח חנות לממכר ירקות ופירות בשדרת המעדניות. עיקר הנמקת פסק הדין הייתה שעקרונות התכנון הנ"ל של היזמים לא נשמרו על ידי היזמים עצמם, ולכן לא ניתן היה לאכפם כנגד אותו בעל חנות. כתוצאה מהתנהלות היזמים נמנעה אפשרות לאכוף בעתיד את הקריטריון הנ"ל, וכך הקריטריון של חלוקת השוק לשדרות לפי סוגי ממכר שבק חיים. מר חקק העיד מטעם התובעים בעמ' 38 שורות 21-27: "הבטיחו שוק מסודר. שינו [היזמים - י.ג.] את כל התמהיל". היזמים פגעו במרקם העסקי של הקניון שוק בכך שנסוגו מהקפדה על חלוקת השוק לשדרות לפי סוגי ממכר . לעניין אי אכיפת הקריטריון של חלוקת השוק לשדרות נעשה גם שימוש לרעה בחברת הניהול, שבבעלות היזמים ושהיזמים היו מנהליה. היזמים חייבו את הקונים לחתום במועד החתימה על הסכמי המכר גם על הסכמי ניהול - על פיהם החברה שבבעלות היזמים תנהל את השוק, אולם חברת הניהול הפרה את תנאי חוזי המכר בדבר חלוקת השוק לשדרות לפי סוגי ממכר, וזאת כפי שנהגו היזמים הן בעת שהמשיכו למכור את החנויות והן בעת שהשכירו את החנויות, שנותרו בבעלותם. ניתן להרים את מסך ההתאגדות כאשר נעשה שימוש וניצול לרעה בעיקרון האישיות המשפטית הנפרדת של החברה. ראו: ע"א 4403/06 שפירא נ' עיריית תל-אביב [טרם פורסם] סעיף 6 לפסק דינו של כב' השופט ריבלין. 10. הנתבעים הפרו את הקונספט של פרויקט קניון-שוק בדבר הפרדת שדרות חנויות השוק לסוגי ממכר. קביעה זו מתבססת גם על העדויות שיובאו להלן ושלא נסתרו בחקירה נגדית. התובע 2, מר ז'אן אסוס, הצהיר בסעיף 15 לתצהירו שלא נסתר: "הנכסים שלי שימשו להלבשה והנעלה היו ממוקמים בשדרת ההלבשה וההנעלה... מיד לאחר פתיחת השוק נפתח ממש לידי עסק למכירת מזון יבש [פיצוחיות קטניות, תבלינים] שהפיץ ריח עז [בעיקר עקב התבלינים] וגרם להדרת רגליהם של לקוחות...". התובעת 1, הגב' אליס אבן, הצהירה בסעיפים 18-19 לתצהירה, שלא נסתר: "הנתבעים בעצמם, שבבעלותם היו יחידות מסחריות בשדרת הפירות והירקות, השכירו אותן לשוכרים שפתחו עסקים לממכר גבינות, נקניקים וחמוצים, והפרו בכך את הסדר האמור... אפשרו הנתבעים לאדם בשם משיח לרכוש יחידה מסחרית לשם הפעלת מעדנייה בה באיזור שנועד למכירת פירות וירקות ובכך גרמו ללקוחות רבים הבאים לקנות מוצרים בסיסיים כמו ירקות ופירות לסור אל המעדניה ולא לנסות ולהגיע כלל אל איזור המעדניות ובכך גרמו לירידה במכירות של המעדניות ברח' המעדניות... ביום הראשון לפתיחת השוק הבחנתי שיש מעדניה ברח' הירקות. פניתי לנתבעים אישית... הבטיחו לי שתוך חודש - חודשיים - שלושה מקסימום אנשים מעיפים אותו, אלא שהמציאות הייתה אחרת לגמרי ועד לפני 4 שנים עוד פעלה במקום מעדנייה". התובע 14, מר גבריאל חזני, הצהיר בסעיף 14 לתצהירו שלא נסתר: "השדרה בה היה הנכס שלנו הייתה מיועדת לממכר מזון ברם הנתבעים אפשרו פתיחת סנדלריות, חנויות לממכר תמונות, מסגריות חנויות לממכר צמחים. מאחר והנכס שלנו מוקם בסוף השדרה... ולפניו נפתחו עסקים רבים שלא היו שייכים כלל למזון, נפגעה תנועת הקונים לעסקנו וקונים רבים כלל לא הגיעו לאזור החנות שלנו". נציג התובע 13, מר משה חקק , הצהיר בסעיף 16 לתצהירו שלא נסתר: "... נפתח עסק למכירת כלי בית בסמוך לחנות הדגים שלי... הם [הנתבעים - י.ג.] לא התאמצו יתר על המידה על מנת לדאוג שחלוקה לפי אותו סדר תשמר... חודשים ספורים לאחר תחילת פעילותו של השוק החלו עסקים שונים להיפתח במקומות שונים ללא סדר תוך פגיעה בעסקים אחרים". התובע 10, מר ניסים מוגליבסקי, הצהיר בסעיף 18 לתצהירו שלא נסתר: "הנתבעים אפשרו לבעלי יחידות אחרות לפתוח ממש בכניסות המערבית והמזרחית לראשון שוק שתי חנויות גדולות לממכר מזון יבש, כמובן לא בשדרה בה הייתה ממוקמת יחידתי, שזה היה המקום המיועד לכך... מי שחפץ לקנות מזון יבש עשה זאת כבר בחנויות אלה ולא המשיך לכיוון שדרת המזון היבש". התובע 15, אריה טובי, הצהיר בסעיף 16 לתצהירו שלא נסתר: "הנכס שלנו שהיה ממוקם בשדרת הקלטות והצעצועים... מצא עצמו בסמוך לחנויות שעשו מסגרות לתמונות, מזנון, ממכר פרחים". התובע 17, מר חיים חזן , הצהיר בסעיף 14 לתצהירו שלא נסתר: "נפתחו 2 חנויות לריתוך ומסגרות ברח' המעדניות, שעקב הרעש והלכלוך העצום שעשו גרמו לסגירתה של חנותו של... אברהם עטר ז"ל - מעדניית ירושלים, שהיתה סמוכה אליהם, כמו גם סגירת מעדנייה נוספת. כמו כן אפשרו הנתבעים לאדם בשם משיח לרכוש יחידה מסחרית לשם הפעלת מעדנייה באיזור שנועד למכירת פירות וירקות". התובע 19, אליהו כחלון, הצהיר בסעיף 14 לתצהירו שלא נסתר: "הנתבעים בעצמם שבעלותם היו יחידות מסחריות בשדרת הפירות והירקות השכירו אותם לשוכרים שפתחו עסקים לממכר גבינות, נקניקים וחמוצים... אפשרו הנתבעים לאדם בשם משיח לרכוש יחידה מסחרית לשם הפעלת מעדנייה בה באזור שנועד למכירת פירות וירקות". מר כהן יעקב הצהיר מטעם הנתבעים בסעיפים 14-15 לתצהירו: "התכנון היה שכל המכירות יתבצעו בתוך החנות... התקבל [לבקשת היזמים וחברת הניהול - י.ג.] אישור של העירייה לחריגה של 60 ס"מ למעברים... רוכשים הכניסו שוכר משנה. השכירו את הזכות לצאת 60 ס"מ מהחנות, ואותו שוכר מכר מוצר שלא התאים לאזור". ג. טענות על הפרות נוספות של ההסכם על ידי היזמים 11. א. לא הוכח שהמיזוג בשוק המקורה הותקן בצורה לקויה והמדובר במיזוג מרכזי שהיה מתוכנן לקרר או לחמם שטחים נרחבים. לא הובא מטעם התובעים עד מומחה לעניין מערכת המיזוג ולא ניתן לקבוע שהאשם רובץ לפתחם של היזמים. הייתה בעיה קשה של גביית דמי ניהול מבעלי החנויות, ולא ניתן לשלול את האפשרות שהפסקה זמנית של הפעלת המיזוג או העדר תחזוקה נאותה נבעו מהעדר כספים בקופת ועד בעלי החנויות. לעניין זה יודגש שניהול השוק הועבר לידי ועד בעלי החנויות החל מנוב' 98 ואילך, וחוות הדעת של השמאי מטעם התובעים בדבר ירידת ערך החנויות ניתנה באוקטובר 2006. עוד נוסיף שהעד חקק מטעם התובעים העיד בעמ' 38 שורות 9-16: "ש. כשאתה קנית האם ידעת שיש בעיות עם המיזוג? ת. ראיתי שהחנות עובדת וכל השוק עובד והכל כיף. ש. איך אתה כותב בסעיף 14 לתצהירך שמערכת המיזוג לא פעלה כראוי מיומה הראשון? ת. כי באמת לא היה מיזוג אח"כ ". ב. עפ"י חוות הדעת השמאי מטעם התובעים, תעודת גמר ניתנה ב- 2.3.97 . לא הוכח שלא נפתחו חנויות בשוק עקב אי מתן תעודת גמר או אי מתן רישיון עסק בסמוך לפתיחת השוק במרץ 95'. בפועל החנויות בשוק נפתחו עם פתיחת הקניון שוק. לא הובאו בצורה פרטנית דוגמאות ספציפיות לעסקים שלא נפתחו עקב אי קבלת תעודת גמר או תעודת רישוי עסק. לא הוכח שעיכוב במתן תעודת גמר או מתן רישיון עסק גרם לירידת ערך החנויות נשוא הדיון. מר חקק העיד בעמ' 39 שורות 26-27: "ש. האם נכון לומר... הקניון שקק והמה פעילות...? ת. אמת ויציב". ג. לא הוכח שהיזמים לא שילמו דמי ניהול עבור מלאי החנויות שנותרו בבעלותם. עוד בפסק הדין שניתן בת.א. 3851/96 בבית משפט השלום ברחובות, קבע בית המשפט [כב' השופט הרן פינשטין] בעמ' 10: "ישנה גם טענה כי התובעת, בהיותה בעלים של 25 חנויות, אינה משלמת בעצמה את דמי הניהול. טענה זו הוכחשה ע"י עד התביעה מר יוסף כהן, ועדותו הייתה אמינה. אין הפרכה של עדות זו ואין בקשה של הנתבעים להציג עדות הזמה". גם במשפט זה טענה זו לא הוכחה. מר חקק העיד מטעם התובעים בעמ' 47 שורות 5-7, שבמשך כל השנים ועד בעלי החנויות לא הגיש תביעה כנגד היזמים בעניין אי תשלום דמי ניהול בגין החנויות שנותרו בבעלות היזמים. הנתבעים הכחישו את טענת אי התשלום [ראו עדות מר כהן יעקב בעמ' 138 שורות 12-13]. התובעים לא הרימו את נטל ההוכחה המוטל עליהם בעניין זה. ד. היזמים לא התחייבו בחוזי המכר להקים מעל השוק המקורה מרכז תאורה. במבוא להסכמי המכר נאמר במפורש שמעל השוק המקורה "יבנו מחסנים וחניון למכוניות, ומעליהם קומה לתעשיה קלה, מלאכה או משרדים". לא הוכח שהייתה התחייבות בחוזי המכר להקמת "חנויות עוגן" של תאורה בקומות מעל הקניון שוק כדי להגביר את תנועת המבקרים לטובת בעלי החנויות בשוק. בסעיף 21 להסכמי המכר נקבע במפורש: "חוזה זה בא להסדיר ולקבוע את היחסים שבין הצדדים, וכל התקשרות, הבטחה או מסמך עד כמה שנעשו או ניתנו, לפני חתימת חוזה, בטלים ומבוטלים בזה". גם אם היזמים ניסו לשווק את הקומות מעל השוק המקורה למרכז תאורה ולא הצליחו [ראו תצהיר כהן ראובן] - אין הדבר מעמיד עילת תביעה לתובעים כנגד היזמים. הפרוספקט שהוצא בעניין הניסיון השיווקי למכור את הקומה מעל הקניון שוק למרכזי תאורה [צורף לכתב התביעה] לא היה מופנה לרוכשי החנויות בשוק. הפרוספקט לא היה חלק מחוזי רכישת החנויות ולא היה בגדר הצעה לניהול מו"מ שהופנה לרוכשי החנויות בשוק . לא הוכח שאי פתיחת מרכז תאורה הביא לירידת ערך החנויות בשוק המקורה, שמוקמו בקומה נפרדת מתחת לקומות שניסו לשווקם למרכז התאורה. גם שימושים נוספים שנעשו בקומה שניה מעל השוק המקורה אינם מלמדים בהכרח שהם גרמו לירידת ערך של החנויות שמוקמו בקומה נפרדת מתחת לקומות הנ"ל. בניית מגורים לעובדים זרים בקומה שנייה מעל הקניון שוק נעשה בהיתר רשויות התכנון והבנייה בסעיף 6 להסכמי המכר נקבע במפורש: "מוסכם במפורש כי נתונה למוכרים הזכות לבנות ולהקים על הקרקע ו/או כל חלק ממנה מבנה/ים נוסף/ים לפי כל ... תכנית שתאושר או לפי כל היתר שיקבל המוכר מפעם לפעם... הקונים מתחייבים להימנע מלעשות כל מעשה אשר יעכבו או יפריעו לביצוע האמור". ה. בחוזי המכר של הרוכשים ובמפרטים שצורפו לחוזים לא צוין מס' מקומות החניה, למעט החוזה עם התובעת 1- הגב' אליס אבן. רק בחוזה עם הגב' אבן צוין "מינימום 400 מקומות חניות בבניין". בפועל, על פי דו"ח השמאי בקניון נבנו 280 מקומות חניה. רק לעניין החוזה עם גב' אבן - הוכחה הפרה בעניין אי הקצאת 400 מקומות חניה שהתחייבו היזמים בחוזה שנחתם עם התובעת 1. ו. עניין התיקונים בתקופת הבדק - לא נדונו בחוות דעת השמאי מטעם התובעים. השמאי התייחס אך ורק לסוגיה של ירידת ערך החנויות נכון לאוקטובר 2006. ז. לא הוכח שהיזמים העבירו את הניהול מחברת הניהול שבבעלותם לועד בעלי החנויות בניגוד להסכם. בסעיף 24 להסכם הניהול נקבע במפורש: "חברת הניהול תהא רשאית להפסיק את מתן השירותים ו/או כל חלק מהם ו/או לגבי חלק מהמבנה המסחרי ו/או להפסיק את ניהול השירותים כולם או מקצתם לפני תום תקופת הסכם ניהול זה". היזמים היו רשאים להעביר את הניהול לועד בעלי החנויות על ידי מתן הודעה של 180 יום מראש, וכך עשו. ח. לא הוכח שהיזמים לא ביצעו פרסומים כדי לקדם את המכירות בשוק. בתקופה הראשונה לפתיחת השוק בוצעו מבצעי שיווק, והיה אף אוטובוס שהיה מביא ללא תשלום קונים לשוק. ט. לא הוכח שועד בעלי החנויות,שניהל את השוק מנובמבר 98' ואילך, לא יכול היה לאכוף את אי חסימת המעברים בשוק ע"י הפעלת פקחים מטעם העירייה. אין לגלגל ליקוי זה לפתחם של היזמים. ד. טענות התובע 2 בעניין חוסר יכולת להשכיר את החנויות שבבעלותו עקב הפרות של היזמים. 12. לא הוכח שהיזמים גרמו בהתנהלותם לכך שהתובע 2 לא יוכל להשכיר את החנויות שבבעלותו. עפ"י חוות הדעת של השמאי מטעם התובעים בחלק מהתקופה החנויות של התובע 2 הושכרו. חנות 54ג + חנות 46ג [1] תקופת שכירות 10.11.95 עד 10.11.2006 - גובה דמי שכירות 1,500 ₪ לחודש. [2] תקופת שכירות 1.4.2003 עד 30.8.2004 - גובה דמי שכירות 1,180 ₪ לחודש. [3] נכון לאוקטובר 2006 החנויות מושכרות בסך 750 ₪ לחודש. חנות 54ב [1] תקופת שכירות 14.7.2003 עד 14.7.2004 - גובה דמי שכירות 779 ₪ לתקופה של 3 חודשים. [2] תקופת שכירות 14.7.2004 עד 13.7.2005 - גובה דמי שכירות 790 ₪ לתקופה של 3 חודשים. [3] תקופת שכירות 14.7.2005 עד 13.7.2006 - גובה דמי שכירות 790 ₪ לתקופה של 3 חודשים. חנות 61א [1] תקופת שכירות 1.4.2003 ועד 28.3.2004 - גובה דמי שכירות 825 ₪ לתקופה של 3 חודשים. 13. התובע 2 הגיש בתיק 1255/99 תביעה נגד היזם בגין דמי שכירות. בפסק הדין נאמר: "עוד טוען התובע כי בשל מחדלים של הנתבע המקום עומד בשיממונו ולא ניתן להשכיר חנויות". התביעה נדחתה. הנתבעים טענו לעניין זה בסעיף 36 לכתבי ההגנה, והתובעים לא התנגדו לצירוף פסק הדין כראיה. ה. התביעה לביטול הסכמי המכר ולהשבת התמורה 14. התביעה לביטול הסכמי המכר ולהשבת התמורה - דינה להידחות מהטעמים הבאים: א. חוזי המכר נחתמו בשנים 93-95 . השוק נפתח במרץ 95. סעיף 8 לחוק החוזים [תרופות בגין הפרת חוזה] מורה: "ביטול חוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה". הודעת הביטול לא ניתנה תוך זמן סביר לאחר שנודע על ההפרה ולפיכך הביטול אינו כדין . במשך שנתיים ו-9 חודשים ממועד פתיחת השוק ועד הגשת התביעה הקודמת שנמחקה- לא ניתנה הודעת ביטול של ההסכם על ידי התובעים. ב. בשנת 96 הגישה חברת הניהול שבבעלות היזמים תביעה כנגד 68 בעלי חנויות בקניון "ראשון שוק" בגין אי תשלום דמי ניהול לחברת הניהול. התביעה נדונה בבית משפט השלום ברחובות בת.א. 6851/96 בפני כב' השופט הרן פינשטיין. בית המשפט קבע בפסק הדין: "אין בכל המכתבים [ששלחו הקונים לחברת הניהול וליזמים- י.ג.] הודעת ביטול של ההסכם מטעם הנתבעים [הקונים- י.ג.] או מי מהם". ג. צורפו לכתב התביעה מכתבים מ- 9.7.95, מ- 1.11.96, מ- 5.12.96, ומ- 2.1.97 - מכתבים אלה אינם מהווים הודעת ביטול. לא הוצגו בפני בית המשפט מכתבים אחרים של התובעים לעניין טענת הביטול. ד. ההפרה היסודית של היזמים שהוכחה בתביעה [פגיעה בקונספט שאמור היה להיות סממן מרכזי של הקניון שוק- הפרדה לשדרות של חנויות לפי סוגי ממכר] אין לה כלל התייחסות במכתבים שצורפו לכתב התביעה. הודעת ביטול צריכה להתייחס להפרה הנטענת . המכתבים שצורפו אינם בגדר הודעת ביטול חוזה, שכן אינם מתייחסים כלל להפרה המפורטת לעיל. ה. כאמור בסעיף 8 לפסק הדין, עוד ב- 26.9.96 קבעה כב' השופטת בית נר בת.א. 3710/95, שנדון בבית המשפט השלום ברחובות, שהנתבעים הפרו את עקרון חלוקת בשוק לשדרות לפי סוגי ממכר. הסטייה מעקרון חלוקת השוק לשדרות לפי סוגי ממכר היה בולט וגלוי לעין התובעים עם פתיחת השוק [ראו גם הקביעות בסעיף 10 לפסק הדין]. חרף כך במשך שנה ו-3 חודשים ממועד מתן פסק הדין על ידי כב' השופטת בית נר בת.א. 3710/95 ועד הגשת התביעה הראשונה שנמחקה - לא הוגשה הודעת ביטול כדין. ו. חנות אחת של התובע 2 וחנות של התובעים 14-15 -נמכרו, ולא ניתן עוד לבטל את החוזה לאחר המכירה. ז. גם כאשר מדובר בהפרה יסודית עלול ביטול של חוזה להיחשב כפעולה חסרת תום לב. עוד נזכיר לעניין זה, התביעה הראשונה לביטול ההסכם הוגשה ב- 17.12.97, ונמחקה ב- 20.12.05. התביעה המחודשת הוגשה ב- 20.12.06 - כ- 11 שנים לאחר פתיחת השוק ומסירת החזקה לרוכשים, כ- 8 שנים לאחר שניהול השוק הועבר מחברת הניהול לועד בעלי החנויות, וכשנה לאחר פטירת היזם שהיה הפעיל במיזם. ח. הזכות לפיצוי אינה מותנית בסעד הביטול. נפגע זכאי לפיצוי גם אם נמנע מלבטל את החוזה כדין. ו. הנזק - ירידת ערך החנויות בקניון ראשון שוק [חוות דעת השמאי מטעם התובעים]. 15. השמאי מטעם התובעים, מר אשר בן ישי, ערך ביקור בקניון "ראשון שוק" ב- 30.8.06. בעמ' 20-21 בחוות דעתו לעניין החנות של הגב' אבן אליס, מביא השמאי את ממצאיו: "מערכות המיזוג לא פעלו כהלכה, וכיום ברובן מושבתות ובחלקן מפורקים. כמו כן נמסר לי כי נגנבו. אציין כי אף בחוות הדעת מאוקטובר 2000 היה המצב כך. במיפוי שנערך לצורך עבודות שנערכו בשנת 2000 ע"י הח"מ עולה כי עשרות חנויות היו סגורות... המרכז אינו מנוהל כפי שאמור להיות מנוהל מרכז מסחרי... דוכנים רבים הועמדו בשטחי המעבר הציבוריים... חנויות רבות עדיין ריקות. רמת תחזוקת הנכס נמוכה, חנייה מוזנחת, ניקיון במעברים לקוי. מערכת התאורה לקויה, וכן היו מצבים בהם חברת החשמל ניתקה את אספקת החשמל בשטחים הציבוריים. השירותים הציבוריים לא פעילים... בפועל קיימים כ- 100 מקומות חניה מקורים וכ- 180 לא מקורים על הגג. הגנרטור לא נמצא בחדר גנרטור". 16. השמאי מטעם התובעים העיד בחקירתו: "הצלחה של מרכזים מסחריים בין השאר תלויה... בניהול המקום" [עמ' 6 שורות 2-4]; "אני לא עסקתי בחברת ניהול" [עמ' 6 שורה 16]; "לא עשינו מחקר השוואתי בין התקופות" [עמ' 10 שורה 15]; "ש. לא ניסית לבדוק למה קרתה את אותה נפילה" [ירידת ערך של החנויות בשוק - י.ג.]? [עמ' 12 שורות 21-24]; "הדבר לא נמדד. אני לא הייתי רוצה להתייחס ולומר שזה מה שקרה כי אני אומר דבר שהוא לא נבדק על ידי" [עמ' 13 שורות 17-18]; "ש. שאלת וביררת למה לא הביאו חברת ניהול מקצועית? ת. לא נכנסתי לזה... לא עשיתי בדיקה בנושא" [עמ' 15 שורות 9-13]. 17. לא הוגשה שמאות נגדית מטעם הנתבעים. חוות דעת השמאי מטעם התובעים לא נסתרה בחקירה נגדית, וניתן לאמצה. על פי חוות דעת השמאי מטעם התובעים, הנתונים לעניין ירידת ערך שווי החנויות נכון ל- 10/06 הם כדלקמן : שם התובע תאריך חוזה סוג מכר שווי ליום הרכישה בדולר מועד מסירת חזקה לפי חוזה שווי החנות בדולר עפ"י השמאות נכון ל- 10/2006 סה"כ ירידת ערך בדולרים תובעת 1אליס אבן 10.8.9310.8.93 חנותמחסן 64,0005,000 30.11.94 5,500840 62,600 *תובע 2 ז'אן אסוס 2.8.934.8.9312.10.931.9.93 חנותחנותחנותחנות 52,00052,00052,00052,000 30.11.9430.11.9430.11.9430.11.94 5,2505,2005,2505,200 187,000 תובע 3יעקב קאופמן 12.4.95 חנות 68,000 30.1.95 4,500 63,500 תובעת 4שושנה גוטסמן 12.4.95 חנות 68,000 30.1.95 4,700 63,300 תובעים 5-9יורשי עיזבוןאברהם עטרז"ל 31.1.95 חנות 108,000 30.1.95 7,600 100,400 תובע 10ניסים מוגילבסקי 24.4.94 חנות מחסן 80,0006,000 30.1.9530.1.95 5,400840 79,760 תובעים 11-12אריה וחנהטובי 10.1.94 חנות מחסן 61,0006,000 30.1.9530.1.95 5,250840 60,910 *תובעת 13מד מט חברהלהשקעות בע"מ 25.5.95 חנות 110,000 9,200 100,800 *תובעים14-15גבריאל ותמרהחזני 13.6.93 חנות מחסן 70,0006,000 30.11.9430.11.94 מכר את החנות והמחסן ב- 15.1.04 תמורת 28,925 ₪ - 6,551 דולר 69,449 תובע 16גלאם אליעזר 17.1.94 חנות 63,000 30.1.95 5,700 57,300 תובעים 17-18חיים ואלוןחזן 3.2.94 חנות 58,000 30.1.95 5,200 52,800 תובע 19אליהו כחלון [אלון אליהו] 29.11.9329.11.93 חנות חנות 67,00067,000 30.1.9530.1.95 5,7005,700 122,600 *התובעים גבריאל ותמר חזני מכרו את החנות והמחסן ב- 15.4.04 תמורת 28,925 ₪ - ראו סעיף 5 לתצהירם והחוזה שצורף כנספח ט'9 לחוות דעת השמאי מטעם התובעים. במועד המכירה השער היציג של הדולר היה 4.415. לפי ערכים של יום הגשת התביעה [שער יציג של הדולר 4.178] התביעה הועמדה על סכום הנמוך מירידת הערך נכון ליום המכירה [סכום ירידת הערך נכון למועד המכירה: 6,551 $ = 4.415: 28,925 ₪; 69,449 $ = 6,551 $- 76,000$. הסכום הנתבע - 28,727$ = 4.178 : 120,000]. *התובעת 13 לא מכרה את החנות - ראו הצהרת ב"כ התובעים בעמ' 6 לפרוטוקול. לא הוכח שהתובעת מכרה את החנות. *התובע 2 מכר חנות אחת [ראו הצהרה בעמ' 6 לפרוטוקול]. לא צורף אמנם חוזה, אולם ממסמכי המכירה של התובעים 14-15 ניתן ללמוד שהסכום הנתבע ע"י התובע 2 הינו עדיין בגדר ירידת הערך של החנות. כמפורט בסעיף 34 לכתב התביעה, הפיצוי הנתבע עבור ירידת ערך החנויות הועמד בתביעה לצורכי אגרה על סכום הנמוך מהסכום שנקבע על ידי השמאי מטעם התובעים [ראו טבלה בסעיף 3 לפסק הדין]. 18. לעניין מועד תחשיב הנזק, אין מניעה לאמץ את חוות דעת השמאי שהעריך את שווי ירידת הערך נכון לאוקטובר 2006, גם אם השוק נפתח במרץ 1995 וחברת הניהול הועברה לניהול ועד בעלי החנויות בנובמבר 98 . לעניין ההפרה - הנסיגה מעקרון החלוקה לשדרות של חנויות לפי סוגי ממכר- ההפרה הייתה בלתי הפיכה והקריטריון הנ"ל שבק חיים - לאור האמור בסעיף 9(ד) לפסק, ולא ניתן היה עוד להחזיר את המצב לקדמותו. לעניין ההפרה בנושא מס' החניות בפרויקט - בהיבט של החוזה שנכרת עם התובעת 1 - גם נושא זה לא ניתן היה לשינוי על ידי התובעת 1. שני סוגי ההפרות הן הפרות שלתובעים לא הייתה יכולת לשלוט בהן ולשנותן , גם לאחר שניהול השוק הועבר לידי ועד בעלי החנויות. לעניין הערכת הנזק - ניתן לראות בשתי הפרות אלו בגדר משתנים קבועים. פרופ' טדסקי [ג. טדסקי "על קביעת מועד להערכת הנזק" מסות נוספות במשפט, תשנ"ב 82-87] מדגיש את הגישה לפיה מועד חישוב הנזק הוא גמיש, בהסבירו כי בכך מתקיימת המטרה של העמדת הנפגע במצב שבו היה נמצא אילו לא הייתה מתרחשת ההפרה.לפיכך יש לדחות לדעתו את הגישה לפיה הנזק הוא רק מה שהתגבש ביום היווצרות העילה. בקביעת המועד על בית המשפט לפעול על מנת להגן על האינטרסים של הצד הנפגע. 19. בית המשפט מאמץ את קביעת ירידת הערך של החנויות כפי שנקבעה על ידי השמאי מטעם התובעים נכון לאוקטובר 2006, וזאת באשר חוות הדעת לא נסתרה בחקירה נגדית ולא הוגשה חוות דעת נגדית. היזמים הפרו את הסכמי המכר כבר בשלבים הראשונים של פתיחת השוק. העקרון של חלוקת השוק לשדרות לפי סוגי ממכר, שהינו מאפיין של שוק מודרני - נזנח וגרר אחריו אי סדר בניהול השוק. מצב זה הונצח לאור העובדה שהיזמים הכתיבו את הטון במשך כ- 3.5 שנים ממועד פתיחת השוק במרץ 95 ועד נובמבר 98- מועד העברת הניהול בשוק לידי ועד בעלי החנויות. לאחר נובמבר 98 לא ניתן היה להחזיר את המצב לקדמותו גם כאשר הניהול עבר לידי ועד בעלי החנויות. יחד עם זאת הוכח במשפט שירידת ערך החנויות נבעה גם מהזנחה בתפעול השוק במשך כ-8 שנים [ לאחר מסירת הניהול לידי ועד בעלי החנויות ב- נובמבר 98' ועד הגשת חוות הדעת של השמאי באוקטובר 2006] כתוצאה מגבייה נמוכה ביותר של דמי ניהול מבעלי החנויות [ראו עדות הגב' אליס אבן בעמ' 26 שורות 13-14], ומהשתלטות גורמים עבריינים על השוק. לגורמים אלה אין קשר סיבתי לנתבעים. לאור ריבוי הטענות על הפרות, שהעלו התובעים בתביעה , לא ניתן היה לכמת את שיעור הנזק שלו אחראים הנתבעים בעניין ירידת ערך החנויות [הפרת העקרון של חלוקת שדרות השוק לחנויות לפי סוגי ממכר- ביחס לכל התובעים, והפרת ההתחייבות כלפי התובעת 1 בעניין מס' החניות בקניון שוק] בטרם יקבע בית המשפט אלו הפרות הפרו התובעים את חוזי המכר ואלו הפרות דינן להידחות. יש צורך להיעזר בשמאי מטעם בית המשפט או לאפשר הגשת שמאויות משלימות של הצדדים כדי שניתן יהיה לקבוע אם שתי ההפרות הנ"ל הביאו לירידת ערך החנויות נכון לאוקטובר 2006, ומה השיעור שגרמו ההפרות הנ"ל לירידת ערך החנויות, כפי שקבע השמאי מטעם התובעים [קביעה שאומצה על ידי בית המשפט]. השמאי מטעם התובעים העיד בעמ' 3 שורות 10-11: "אם היה ניתן לעשות את זה אז רק בבידוד של משתנים, ופילוח של הדבר הזה". לא ניתן לקבוע בעניין זה קביעות נוספות על פי אומדן שיפוטי מבלי שיובאו נתונים נוספים לחישוב גובה הפיצויים בגין ירידת ערך החנויות נכון לאוקטובר 2006. ז. סוף דבר 20. א. התביעה לביטול הסכמי המכר מהשנים 93-95 ולהשבת התמורה ששולמה - נדחית. ב. התביעה של התובעים לפיצוי בגין ההפרות שפורטו בסעיפים 11(א),11(ב), 11(ג), 11(ד), 11(ה) - לעניין החוזים עם התובעים, למעט החוזה עם התובעת 1 , 11(ו) , 11(ז) , 11(ח), 11(ט)- נדחית. ג. התביעה של התובע 2 לפיצוי בעניין חוסר יכולת להשכיר את החנויות שבבעלותו- נדחית. ד. מוצהר בזה שהנתבעים הפרו את חוזי המכר שחתמו עם התובעים בעניין יישום הקונספט של חלוקת שדרות השוק לחנויות לפי סוגי ממכר. מוצהר בזה שהנתבעים הפרו את חוזי המכר עם התובעת 1 בעניין התחייבותם להקצות 400 חנויות לפרויקט הקניון שוק בה בשעה שהוקצו 280 חניות בלבד. נקבע בזה שירידת ערך שווי החנויות נכון לאוקטובר 2006 [בסמוך להגשת התביעה] הייתה כמפורט בחוות דעת השמאי מטעם התובעים [ראו פירוט סעיף 17 לפסק הדין]. ה. יש צורך למנות שמאי מטעם בית המשפט או לאפשר לצדדים להגיש שמאות משלימה לעניין הסוגיה האם 2 ההפרות הנ"ל גרמו לירידת ערך החנויות כפי שקבע השמאי נכון לאוקטובר 2006 ואם כן- באיזה שיעור, בטרם יקבע בית המשפט את שיעור הפיצויים שעל הנתבעים לשלם לתובעים. לאור ריבוי הטענות על הפרות, שרובן נדחו, לא ניתן היה לבודד את ההפרות שאותן ניתן לכמת בהתייחס לנזק שנגרם- ירידת ערך שווי החנויות לפי הנתונים שהובאו נכון לאוקטובר 2006. ו. נקבע להמשך דיון ליום 29.6.11 בשעה 14:30. ב"כ הצדדים יודיעו תוך 30 יום אם יש הסכמה שבית המשפט ימנה מומחה מטעמו במקום הגשת חוות דעת משלימות של מומחים מטעם הצדדים או שברצונם להגיש חוות דעת משלימות של מומחים מטעמם. ז. הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪. בפסיקת ההוצאות הובא בחישוב שחלק גדול מהעתירות נדחו ושתובענה קודמת נמחקה והוגשה מחדש במסגרת התביעה נשוא הדיון. הפרת חוזהחוזה