קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא התנגדות לפירוק שיתוף במקרקעין: 1. זוהי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, דירה המשמשת כמשרד עורכי דין, המצויה ברח' החשמל 11 תל אביב, תת חלקה 15 בחלקה 15 בגוש 7443 (להלן - הדירה). המבקשים הם הבעלים הרשומים של 4/9 (2/9 כל אחד) חלקים בדירה. המשיב הוא הבעלים הרשומים של 5/9 חלקים בדירה. נסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין צורף כנספח א' לתובענה. המבקשים עותרים בתובענה זו להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הדירה וחלוקת התמורה, בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן - החוק). המשיב מתנגד, עקרונית לפירוק השיתוף, כשטענתו העיקרית היא שהבקשה מוגשת בחוסר תום לב. עוד טוען המשיב, כי ניתן לבצע את פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין בהתאם לשימוש הנעשה למעשה על ידי הצדדים בחלקי הדירה. להלן אדון בטענות הצדדים. 2. הדירה, המחולקת ל-4 וחצי חדרים, חדר המתנה ושירותים, שימשה כל העת כמשרד עורכי דין, כאשר הבעלים, שהתחלפו מעת לעת, משכירים את החדרים בנפרד לעורכי דין שונים. המשיב רכש 3/9 חלקים בדירה בשנת 1982 ו-2/9 חלקים נוספים הועברו לו בשנת 1990. חלקיו של המשיב משמשים את המשיב עצמו ואת בנו - שניהם עורכי דין - וחלק נוסף מושכר לעורך דין אחר. המבקשים רכשו את חלקיהם בדירה (4/9 כאמור) מאת בעליהם הקודמים, הזוג אמסטר, בחודש מרץ 2009. 3. המשיב האריך מאד בכתבי תשובתו בתיאור ההיסטורי של חילופי הבעלויות בחלקי הדירה וכן האריך בתיאור השימוש שנעשה בחלקי הדירה השונים, בעבר ובהווה. אין לכך כל רלבנטיות לתובענה זו. הדבר הקובע לענייננו הוא רישום הזכויות הנוכחי, כפי שהוא משתקף בנסח הנוכחי. כמו כן, כיוון שהדירה היא חלקת מקרקעין אחת, שיש לה מספר בעלים, חל לגביה האמור בסעיף 27 לחוק: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". 4. טוען המשיב, כי המבקשים רכשו מלכתחילה את חלקיהם בדירה במטרה לתבוע את פירוק השיתוף בה על דרך מכירתה, ובכך נעשה שימוש לרעה ובחוסר תום לב בזכות הנתונה לשותף במקרקעין לתבוע את פירוק השיתוף, ועל כן יש לדחות את הבקשה. המבקשים מודים כי רכשו את חלקיהם בדירה במטרה לפרק את השיתוף בה ולמכרה (המבקש, עמ' 7 לפרוטוקול וסעיף 5 לסיכומי המבקשים), אלא, שלדבריהם, הדבר אינו רלבנטי לעצם זכותם לדרוש את פירוק השיתוף. עוד טוענים המבקשים, כי המשיב עצמו פנה כשנתיים קודם לכן אל הזוג אמסטר, מהם נרכשו חלקי המבקשים, בדרישה לפרק את השיתוף בדירה, ולמעשה הם אף סמכו על כך כאשר רכשו את חלקיהם של אמסטר. 5. סעיף 37(א) לחוק קובע: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". כך נכתב בפסק דינו של בית המשפט העליון ב-רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6684 נ' ויסמן (2010), , סעיף 10 לפסק הדין: "התפיסה היא שקיומם של יחסי שותפות, מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי, שכן יכולתה של מערכת המשפט להשכין שלום בין שותפים השרויים במחלוקת, או לכפות עליהם שיתוף פעולה, היא מוגבלת. פירוק השיתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו... ביטוי לתפיסה זו נמצא בסעיף 37 לחוק המקרקעין המורה כי לכל אחד מהשותפים קיימת הזכות לפנות לבית המשפט בבקשה לפירוק השותפות" (ראו גם מראי המקום הנוספים הנזכרים שם). בספרו של פרופ' מיגל דויטש, קניין כרך א' (להלן - דויטש) נכתב (עמ' 596): "כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף ולקבל צו מתאים מבית המשפט. הזכות לפירוק שיתוף היא זכות שבדין, שאינה מותנית בהפעלת שיקול דעת על ידי בית המשפט. כך נפסק לא אחת... משמעות היעדרות של שיקול דעת לבית המשפט היא, בין היתר, כי שיקולים של תועלת כלכלית לא יוכלו לעכב את הפירוק... כך גם שיקולים שעניינים בדיני המשפחה לא ימנעו את הפירוק... עוד נפסק, כי קיומם של הליכים משפטיים מקבילים ביחס לנכס, לא יעכב את הליך הפירוק". 6. למרות זאת, הדעה השלטת בפסיקה ובספרות היא, שתביעה לפירוק שיתוף המוגשת שלא בתום לב עשויה להידחות, הגם שיש לנקוט בכך בגישה מצמצת על מנת שלא לפגוע בזכות הקניין (ראו: יהושע ויסמן, דיני קניין - בעלות ושיתוף, להלן - ויסמן, עמ' 280-281; דויטש, עמ' 597-598). אם כן, השאלה, האם רכישת חלק מהמקרקעין במטרה מכוונת מראש לדרוש את פירוק השיתוף בהם עשויה לגרום לדחיית התביעה לפירוק השיתוף מחמת חוסר תום לב ושימוש לרעה בזכות השותף לפירוק, היא שאלה ראויה. אולם, בענייננו אין מקום לדון בשאלה זו, מהטעם, שהמשיב מנוע מלטעון טענה זו, כאשר הוא ביקש בעצמו, כשנה וחצי לפני שהמבקשים רכשו את חלקם, לפרק את השיתוף באותה דירה. כך עולה ממכתב ששלח בא כוחו לבעלים הקודמים של חלקי המבקשים, אמסטר, ביום 12.8.07 (נספח ג' לתובענה). באותו מכתב דורש המשיב מאמסטר להסכים לפירוק השיתוף במקרקעין, שאם לא כן הוא יפנה לבית המשפט בתביעה לפירוק השיתוף. 7. המבקש ייצג את אמסטר מול המשיב בקשר לדרישתו של זה לפירוק השיתוף בדירה. בעדותו סיפר המבקש, כי פנה אל המשיב בבקשה לדחות את פירוק השיתוף בכשנתיים, אך נתקל בסירובו ובדרישתו לפרק את השיתוף מיידית. בעקבות כך הציע אמסטר למבקש לרכוש את חלקו וחלק אשתו בדירה, והמבקש ואשתו נענו להצעה ורכשו מהם את חלקיהם. המבקש (עמ' 7, שורות 17-22): "ש. זאת אומרת אתה מלכתחילה לא רכשת במטרה לקיים את השותפות אלא במטרה לפרק. ת. נכון. שקלתי לקנות את זה כדי לעשות מה שהוא רצה. אמרתי הוא רוצה לפרק גם אני נהפוך את זה לדירת מגורים. כאשר קניתי לא ידעתי שגבאי שינה את דעתו ולא ירצה לפרק. חשבתי שלא תהיה בעיה, כי אמסטר לא רצה לפרק, חשבתי לתומי, עכשיו לא תהיה בעיה. הופתעתי לשמוע מגבאי שהוא לא מוכן לפרק." 8. משגילה המשיב את רצונו בפירוק השיתוף בדירה, למרות שנמנע מלפנות בתביעה לבית המשפט לפירוק השיתוף במשך כשנה וחצי מאז פנייתו לאמסטר ועד לרכישת המבקשים את חלקי אמסטר, שוב הוא אינו יכול לטעון כנגד פירוק השיתוף. גם הסתמכותם של המבקשים על רצונו של המשיב בפירוק השיתוף, כפי שהתגלתה בפנייתו אל אמסטר, היא סבירה ונכונה. בנסיבות הללו, אין לראות בתביעות של המבקשים לפירוק השיתוף פעולה הנעשית בחוסר תום לב או תוך שימוש לרעה בזכותם. 9. המשיב טוען עוד כי ניתן לבצע את פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, אשר תשקף את השימוש הנעשה למעשה על ידי השותפים בחדרים השונים בדירה. בהעדר הסכמה בין השותפים על דרך פירוק השיתוף מעדיף החוק - בסעיף 39(א) - את הדרך של חלוקה בעין, אך זאת רק ב"מקרקעין הניתנים לחלוקה". הדירה, הרשומה כיחידת מקרקעין אחת בלשכת רישום המקרקעין, אינה ניתנת לחלוקה בעין. חלוקה בעין דורשת גם התאמה להוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה -1965 ואישור המפקח על רישום המקרקעין (סעיף 38(א) לחוק, וראו: ויסמן, עמ' 290-291, 300-301). המשיב לא הראה כיצד ניתן לבצע חלוקה בעין של הדירה הנדונה, ואין להניח שחלוקה כזו היתה מאושרת על ידי המפקח, כאשר כל שטחה הרשום של הדירה הוא 103 מ"ר, וכאשר ייעודה המקורי של הדירה הוא למגורים, כפי שמציין המשיב עצמו במכתב בא כוחו אל אמסטר (נספח ג' לתובענה, סעיף 8). 10. החלוקה הנעשית למעשה על ידי השותפים בדירה היא חלוקת השימוש במקרקעין, אם בהסכם שיתוף לפי סעיף 29 לחוק ואם בהסכמה למעשה על ניהול ושימוש במקרקעין לפי סעיף 30 לחוק. עצם השימוש הנעשה על ידי שותף א' בחלק א' של המקרקעין אינו פוגע בזכות הבעלות של שותף ב' באותו חלק א' (וכן ההפך), וכאמור, על פי סעיף 27 לחוק, בעלותו של כל אחד מהם מתפשטת בכל אתר ואתר במקרקעין. 11. המשיב הפנה לחוזה המכר שנעשה בחודש דצמבר 1992 בינו ובין הבעלים הקודמים של הדירה, חברת מגרשים בחוף השרון בע"מ, לרכישת 3/9 מחלקיה (נספח ב' לתשובה), כאשר ב"והואיל" השני של ההסכם מוגדר הנכס שנמכר: "½1 חדרים ומרפסת וכן חלק יחסי בהמתנה", כדי להוכיח שמכירת החלקים בדירה היתה פיזית, בעין, וכך יש להורות גם בפירוק השיתוף. אין כל ממש בטענה זו. ראשית, ההסכם אינו יכול לסתור את הזכויות הרשומות למעשה. הקובע אינו האמור בהסכם, שקרוב לוודאי שנוסח בצורה לקויה, אלא הזכויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין, ואלה מוגדרות כחלקים בדירה כולה. שנית, גם ההסכם עצמו ב"הואיל" הראשון מגדיר את "הנכס": "3/9 מדירה בת ½4 חדרים", ובסעיף המיועד להתחייבות המוכר להעברת הזכויות (סעיף 6) נכתב: "המוכר מתחייב להעביר את הדירה כיחידה נפרדת בבית משותף ולרשום על שם הקונה במשרד ספרי האחוזה 3/9 מהדירה בתור בעלים...". 12. המשיב מלין על כך, שפירוק השיתוף בדרך של מכירת הדירה תגרום לו לנזק כלכלי גדול עקב המס שיצטרך לשלם בעקבות כך (פרק 7 לסיכומים). אפילו אם חישוביו של המשיב הם נכונים, והיה על המשיב להראות זאת במסגרת הראיות ולא במסגרת הסיכומים, הרי ששיקולים של תועלת כלכלית אינם יכולים לעכב את הפירוק (ראו: דויטש, עמ' 613, 596, והפסיקה הנזכרת שם). כמו כן, המשיב מנוע מלטעון טענה זו, כאשר, כאמור לעיל, הוא דרש בעצמו לנקוט בדרך זו במכתבו הנזכר לעיל אל אמסטר (נספח ג' לתובענה, סעיפים 4-5). 13. טוען המשיב, כי המבקשים יכולים למכור את חלקם בלבד לאחר, ובכך יתמלא רצונם לפרק את השיתוף עמו. אך, כידוע, התמורה שניתן להשיג עבור חלק מסוים בנכס גדולה יותר כאשר כל הנכס נמכר בשלמותו והרוכש נהיה לבעלים של כלל הנכס, לעומת מצב שבו נמכר חלק מסוים בלבד בנכס (ראו: פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב: ע"א 3860/071 בעלי זכויות בגוש 6684 חלקה 10 נ' ויסמן, סעיף 13 לפסק הדין). 14. באיזה דרך יש להורות על פירוק השיתוף במקרה דנן? ברירת המחדל הקבועה בחוק - סעיף 40(ב) - היא מכירת הנכס ב"דרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל", כלומר בדרך של מכירה פומבית (ראו גם ויסמן, עמ' 314). אך בענייננו נראה, כי ראוי להקדים לכך הליך של התמחרות פנימית, משום ששני הצדדים גילו דעתם כי הם מעוניינים בדרך זו (המשיב במכתב הנ"ל, נספח ג' לתובענה, סעיף 5; המבקש - עמ' 7 לפרוטוקול). כמו כן, עשויה לצמוח מכך תועלת למשיב, אם יזכה בהתמחרות, אם אכן הוא דבק ברצונו להמשיך ולנהל משרד עורכי דין בדירה, כפי שנהג עד כה, וכפי שטען בסיכומיו. 15. המבקשים עתרו למנות את בא כוחם לכונס נכסים לצורך ביצוע הפירוק והמכירה. למרות שהמשיב לא ביקש זאת, ראוי בנסיבות הללו למנות את באי כוח שני הצדדים ככונסי נכסים למטרה זו. רק אם שניהם לא יוכלו לפעול במשותף, הם יהיו רשאים לדרוש למנות אחד מהם או אדם חיצוני אחר ככונס נכסים לביצוע הפירוק והמכירה. 16. תוצאה: אשר על כן, אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין, הדירה המצויה ברח' החשמל 11 תל אביב, תת חלקה 15 בחלקה 15 בגוש 7443. פירוק השיתוף יעשה בדרך של התמחרות פנימית. אם הדרך של התמחרות פנימית לא תצלח בתוך תקופה של 90 יום מיום מתן פסק הדין, יבוצע פירוק השיתוף בדרך של מכירה פומבית, בהתאם לסעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. אני ממנה את עורכי הדין דורון לפק וניר גבאי ככונסי נכסים לביצוע הפירוק, כאמור לעיל. על מנת שלא להקשות על שיתוף הפעולה בין הצדדים, אינני פוסק הוצאות. פירוק שיתוףמקרקעיןפירוק שיתוף במקרקעין