ויתור על דמי תיווך

האם יכול מתווך לוותר על דמי התיווך בעל פה ? בית המשפט ציין בפסיקתו כי ביטול הסכם תיווך אינו חייב להיות בכתב. בעניין זה ניתן להקיש מתחום המקרקעין, שם קיימת דרישת כתב מהותית ביחס להתחייבות לעשות עסקה (סע' 8 לחוק המקרקעין). לשאלה באם ביטול עסקה במקרקעין צריך להיעשות אף הוא בכתב ניתנה תשובה שלילית בפסיקה. בע"א 674/83 דניאלה דניאלסה ס.א. חברה זרה נ' "דג-שט" שותפות לבנין ולהשקעות, פ"ד מא (4) 113 (1987) נפסק כי אין הוראה בחוק, שהסכם לביטול עיסקת מקרקעין, להבדיל מהתחייבות לעשות עיסקה במקרקעין, חייב גם הא להיכרת בכתב. הרעיון ביסוד דרישת הכתב כדרישה מהותית הוא, כידוע, למנוע התחייבות פזיזה מצד המוכר ללא שיקול דעת זהיר תחילה... רעיון זה- של הרתעה מפני קלות דעת- אינו תופס בהסכמה לבטל את הקשר, שהיא בגדר "עסקה" בפני עצמה. בע"א 4841/00 אברהם ביטון נ' דני זק -ראש עיריית קרית ביאליק, נה (2) 26, נקבע ע"י כב' הנשיא ברק כי כאשר פעולה משפטית פלונית דורשת כתב, אין דרישה זו חלה גם על ביטולה של אותה פעולה משפטית. כך, למשל, עיסקה במקרקעין דורשת כתב, ביטול העיסקה אינו דורש כתב. כך גם נכתב בספרם של פרופ' פרידמן ופרופ' כהן "חוזים" : "הסכם לביטול התחייבות לעשות עסקה אינו התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, שכן הקונה, שהחוזה עמו בטל, משחרר את המוכר מכפיפות חוזית... אין הביטול מקנה למוכר זכות קניינית במקרקעין, ולכן אין העסקה כפופה לדרישת הכתב". קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ויתור על דמי תיווך / מה התוקף של הסכם תיווך: 1. לפני תובענה כספית ע"ס של 22,717.5 ₪ אשר הוגשה בסדר דין מקוצר ועניינה בדרישת התובע לתשלום דמי תיווך, אשר לטענתו זכאי לקבל מאת הנתבע, נוכח היותו הגורם היעיל בעסקת מכר, במסגרתה נרכשה דירת הנתבע. טענות התובע 2. התובע הינו מתווך נדל"ן במקצועו ובעל משרד תיווך בשם "להב נכסים". 3. בזמנים הרלוונטיים לתביעה, הנתבע היה בעל זכויות בדירת מגורים שברחוב הנוטר 43א בקרית חיים ( להלן: "הדירה"). 4. ביום 8/11/07 חתם הנתבע על הזמנת שירותי תיווך למכירת הדירה ובמסגרתה התחייב לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור של 2%, בתוספת מע"מ, ממחיר המכירה של הדירה. (להלן: "הזמנת התיווך"). 5. עפ"י הנטען בתביעה, הזמנה זו הינה הזמנת תיווך מחייבת ובעקבותיה ובהסתמך עליה, הציג התובע את הדירה לרוכשים פוטנציאליים, ובכלל זה הציג אותה לה"ה בן דוד אריה ומינה (להלן:" הרוכשים"), אשר לימים רכשו את הדירה מאת הנתבע בסכום של 975,000 ₪ (הסכם הרכישה נערך ביום 22.6.09). התובע טען כי הוא היה הגורם היעיל לעסקת המכר ומכאן הוא זכאי לקבל דמי תיווך בהתאם להזמנת התיווך - 2% מסך של 975,000 ₪, בתוספת מע"מ. 6. בטרם תוגש התביעה פנה התובע לנתבע בדרישה לתשלום דמי התיווך, ואולם אחרון זה דחה את דרישתו והשיב, באמצעות בא כוחו, כי אינו חייב לשלם דמי תיווך, בעיקר בשל שניים אלה: א. התובע ויתר על דמי התיווך והסכים כי בנסיבות בהן 'נסגרה העסקה', כפי שיפורט בהמשך, לא ישולמו לו דמי תיווך על ידי הנתבע; ב. בטופס הזמנת שירותי התיווך חסרים פרטים שחובה היה לציין על פי הוראות הדין. 7. בתביעה נטען כי מדובר באמתלות שווא בהן מנסה הנתבע להיאחז וכי מעולם לא הסכים התובע לוותר לנתבע על תשלום חלקו בדמי התיווך. אשר לפרטים שחסרים בזמנה נטען כי אלו ניתנים להשלמה . טענות הנתבע 8. במסגרת בקשת הרשות להתגונן אשר הגיש הנתבע טען כי אינו חייב לשלם כספים כלשהם לתובע. 9. הנתבע אינו חולק כי אכן נחתמה הזמנת התיווך, אך לטענתו, הזמנה זו אשר נחתמה ביום 8.11.07, נזנחה על ידי התובע, אשר לא הציג את הדירה למאן דהוא במשך שנה וחצי. משכך, טוען הנתבע, חל ניתוק במערכת היחסים שבין הצדדים ופג תוקפו של הסכם התיווך. הנתבע מבהיר כי רק בתחילת 06/09, או בסמוך לכך, פנה התובע אל הנתבע והציע שוב את שירותי התיווך שלו ואף טען כי יש לו לקוחות פוטנציאליים, קרי, משפחת בן דוד - אשר בסופו של יום רכשה את הדירה. מאחר והתובע לא הציג את הדירה לרוכשים פוטנציאליים משך זמן לא מבוטל, הוא לא הסתמך על הסכם התיווך עת הציגה לרוכשים. 10. לטענת הנתבע, הזמנת התיווך אינה עומדת בדרישות החוק, אשר רק בהתקיימם קמה למתווך הזכות לדמי תיווך, שכן בטופס ההזמנה מיום 8/11/07 חסר שמה ומספר זהותה של הגברת לאורינה חיים, חסר מספר זהותו של הנתבע וחסרה הדגשה כי פעולת התיווך המבוקשת הינה מכירה בלבד. כן טען כי התובע שינה ואף הוסיף פרטים בטופס ההזמנה, הכל בכדי להתאימו לדרישת החוק. 11. לחילופין - טוען הנתבע, לאחר שהציג את דירתו לרוכשים ולתובע, פנה אחרון זה אל הנתבע ואשתו וטען כי הרוכשים מסכימים לשלם סך של 975,000 ₪ לרכישת הדירה. אז הובהר לו כי סכום זה רחוק מהסכום אותו דרשו (בהזמנת התיווך נרשם 1,200,000 ₪) ועל כן, הודיע הנתבע כי אם יאות למכור את הדירה בסכום זה, אזי הסכמתו היא לסכום נטו ללא דמי תיווך. לגרסת הנתבע, במעמד זה, בו הבהיר לתובע עמדתו, נכחו אשתו והרוכשים, והתובע הסכים לדרישה זו. 12. הנתבע טוען כי לאחר שהוא ורעייתו שקלו את כדאיות העסקה, החליטו לבצע את עסקת המכר ובטרם חתימת הצדדים על הסכם המכר שילמו הרוכשים לתובע את דמי התיווך, ואילו הנתבע לא שילם, כאשר לטענתו לו היה התובע דורש את דמי התיווך, עסקת המכר לא היתה משתכללת. 13. טוען הנתבע כי בנסיבות הענין לתובע לא מגיע כלל תשלום דמי תיווך ורק לחילופין זכאי הוא לקבל סך של 9,750 ₪ - סכום המהווה 2% מחלקו בדירה. הדיון בבקשת הרשות להתגונן 14. בדיון שהתקיים בפני כב' הרשם, אישר הנתבע כי חתם על הזמנת התיווך וכי לא נערך הסכם ביטול הזמנת התיווך בכתב ואולם חזר על טענותיו העיקריות: התובע ויתר על דמי התיווך בגין עסקת המכר. הזמנת התיווך חסרה פרטים מהותיים, אשר בהעדרם, לא עמד התובע בחובת הפירוט על פי חוק המתווכים. הנתבע שב וציין בעניין זה כי פרטים מסוימים בהזמנת התיווך הושלמו ו/או זויפו ו/או מולאו על ידי התובע שלא כדין. אשתו של הנתבע אינה חתומה על הזמנת התיווך, ומאחר והיא הבעלים של מחצית מהזכויות בדירה נדרשת חתימתה על הזמנת התיווך. 15. התובע בתורו טען כי לשיטת הנתבע מדובר בהסכם מאוחר שמבטל הסכם קודם, קרי מבטל את הזמנת התיווך, ומשכך, לטענת התובע, על הסכם מאוחר זה להיות בכתב, כשם שהזמנת התיווך עצמה צריך שתהא בכתב. התובע המשיך וטען כי גם אם יחליט בית המשפט כי ניתן לשנות ולבטל הסכם תיווך בעל פה, הרי שאף לשיטת הנתבע נגוע הסכם זה בפגמים כגון: כפיה ועושק , ומשכך, גם אם נכונה טענה זו, אזי ההסכמה נגועה בפגם ואינה תופסת. 16. בהחלטת כב' הרשם מיום 23/3/2010 דחה כבוד הרשם את טענת התובע, על פיה כל שינוי בהסכם תיווך טעון אף הוא מסמך בכתב. כבוד הרשם ציין בהחלטתו כי הטענה לפיה היתה הסכמה מאוחרת בין הצדדים שלא ישולמו לתובע דמי תיווך, הינה טענה עובדתית אשר יש להכריע בה במשפט גופו. בסופו של יום ניתנה לנתבע רשות להתגונן כנגד התביעה. דיון ומסקנות 17. סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו- 1996 (להלן: "חוק המתווכים") מפרט את התנאים לפיהם זכאי אדם לדמי תיווך בגין עסקת תיווך, כדלהלן: 14. (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. (ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות. סעיף 9 (ב) לחוק קובע: " מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן- "בלעדיות") , ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה- (1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד (2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין ( בחוק זה- פעולות שיווק). תקנות המתווכים במקרקעין שהותקנו מכוח החוק קובעות בסעיף 1 לאמור: "בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים: (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; (2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון:"שכירות", "מכירה"; (3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה- 1975." 18. הטענה הראשונה שיש לדון בה הינה הטענה כי, נוכח פרק הזמן שחלף למן נחתמה הזמנת התיווך ועד להצגת הדירה בפני הרוכשים, חל נתק בין הצדדים ומשכך הזמנת התיווך בטלה. 19. מיד אומר כי בטענה זו לא מצאתי ממש. הזמנת התיווך עליה חתום הנתבע מראה כי אין היא מוגבלת לפרק זמן מסויים וכי במסגרתה לא נקבע מועד לפקיעת שירותי התיווך, ומכאן שכל עוד לא בוטל ההסכם בין הצדדים שריר הוא וקיים. 20. התובע אישר בחקירתו הנגדית כי לאחר חתימת הנתבע על הזמנת תיווך היתה "הפסקה ארוכה" והסביר כי הדבר נבע מכך שלא היו לו קונים במחיר שדרש הנתבע, לאמור 1,200,000 ₪ והוסיף "הוא דרש מחיר גבוה. היתה הפסקה של שנה וחצי. אני לא בלעדי אצלו, היו כמה מתווכים" (עמ' 6, שו' 32). עצם קיומו של פער זמנים בין מועד החתימה על הזמנת התיווך לבין מועד הצגת הדירה בפני רוכשים פוטנציאליים או מועד ההתקשרות בהסכם למכירת הדירה אינו מלמד, כשלעצמו, על ביטול היחסים החוזיים בין הצדדים והנתבע לא הניח לפני כל בסיס עובדתי היכול לתמוך בטענה זו. נהפוך הוא, הסבריו הנ"ל של התובע, התנהלותם של הצדדים, הצגת הדירה ע"י התובע לרוכשים פוטנציאליים והמגעים שהיו בין הצדדים, לאחר אותו מועד, מלמדים כי הצדדים ראו את עצמם כקשורים להסכם התיווך. 21. בנסיבות אלה, זכאותו של התובע לדמי תיווך תוכרע בהתבסס על השאלה אם היווה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם הרכישה, הכל עפ"י דרישת סע' 14 לחוק. מתווך ייחשב כגורם יעיל לקשירת העסקה רק אם קיים קשר סיבתי בין פעילותו לבין מימוש העסקה; ודוק, לא די בכך שמתווך היה גורם בשרשרת סיבתית, אלא עליו להיות הגורם היעיל. הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולות המתווך, ולא על ריבוי פעולותיו. לכן, די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות. 22. כעולה מהעדויות שנשמעו בתיק, התובע פנה לנתבע וביקש להציג את דירתו למשפחת בן דוד. התובע הפגיש בין הצדדים והציג את הדירה, הוא נכח בשלוש פגישות שונות שהיו בין הנתבע לבין הרוכשים, היה במגע איתם, היה מעורב במו"מ בין הצדדים ותרם להתקשרות ביניהם. לטעמי די בפעולות אלה, כשאין טענה מצד הנתבע לתרומה של גורמים אחרים לקידום העסקה ו/או כל טענה אחרת היכולה לשלול את פועלו של התובע, כדי להראות כי התובע היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. לאור האמור, אני דוחה את טענתו של הנתבע בדבר ה'נתק' החוזי וקובעת כי התובע פעל מכוח הזמנת התיווך עליה חתום הנתבע ובסופו של יום היווה "הגורם היעיל" לעסקת המכר. 23. טענה נוספת בפיו של הנתבע הינה כי הזמנת התיווך חסרה פרטיים מהותיים השוללים את זכאותו של התובע לדמי תיווך. 24. כידוע, בהתאם לסע' 14 לחוק קיומה של הזמנה בכתב הינה תנאי מקדמי לזכאותו של המתווך לתשלום דמי תיווך. בהעדרה של זו לא קמה זכות לקבלת תשלום ואין זה רלבנטי כלל אם המתווך אכן ביצע פעולת תיווך. אין מחלוקת שבמקרה בו עסקינן קיימת הזמנת תיווך בכתב, ואולם טוען הנתבע כי ההזמנה אינה עונה על דרישות החוק, וכי מספר תעודת זהות הנתבע הוסף לטופס ההזמנה על ידי התובע. עוד טוען כי כתובת הנכס שונתה על גבי הזמנת התיווך באשר נכתב על גבי ההזמנה במקום המיועד לכתובת הנכס: "קרקע" ואולם התובע שינה את הכתוב ורשם: "קרית חיים" (דומה כי הטענה בדבר כתובת הנכס הועלתה, לראשונה, בתצהיר העדות ראשית והיא לא נטענה בתצהיר התומך בבקשת הרשות להתגונן). 25. בחקירתו הנגדית נשאל התובע אודות הזמנת התיווך והפרטים שנכללו בה. הוא אישר כי בעותק לא רשום מספר תעודת זהותו של הנתבע והסביר "באותו יום נתתי לו את העותק וראיתי שחסר תעודת זהות והשלמתי את זה ולא רשמתי לו את זה בעותק. הוא חתם לי". הוא נשאל אודות כתובת הנכס ואישר כי"בעותק כתוב קרקע ובהסכם המקורי כתוב קרית חיים. עשיתי את זה באותו שלב שנתתי לו את העותק. אין פה משהו שונה. במקום שיחזיר את העותק ולשנות, שיניתי רק אצלי. זה לא דבר שחשבתי שיעשה לי בעיות. באותו יום שנתתי לו את העותק, תיקנתי אצלי". הוא נשאל למה לא תיקן את הדבר בעותק שנמסר לנתבע והשיב " לא עשיתי את זה מודה באשמה", ובהמשך : "באותו רגע שנתתי לו את העותק, הסתכלתי, ראיתי שטעיתי, כתבתי קרקע במקום קרית חיים. הנתבע היה עוד איתי בחדר, זה היה אצלו בסלון. ביקשתי ממנו תעודת זהות". התובע הוסיף "הנתבע לא פנה אלי בעניינו של נכס אחר. ההסכם היחיד בינינו זה בענין הדירה". (שם, עמוד 7 שורה 27 ) 26. השאלה שיש לבחון הינה באם ניתן היה להשלים את הפרטים החסרים בהזמנת התיווך? נקודת המוצא הינה, איפוא, כי עסקינן בחוק קוגנטי ואין חולק כי הדרישה לציון הפרטים לפי סע' 9 לחוק והתקנות הינה דרישה מהותית שתכליתה להבטיח את גמירות הדעת בעת החתימה על הסכם התיווך. עם זאת, קיימת בפסיקה מגמה של הקלה בדרישת כתב זו וזאת, תוך שנלמדת גזירה שווה מדרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, אשר אף בהקשר אליה חלה נסיגה דומה, ובעניין זה אני מפנה לדברים שנאמרו בע"א (ת"א) 2819/00 בן אור מרדכי נ' רוזן אבי לפיהם : "הסוגיה של הקפדה דווקנית על מילוי מלוא הפרטים הנקובים בתקנות, מזכירה באורח אנלוגי את הסוגיה של דרישת "מסמך בכתב" נשוא סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. בתחילה היתה הקפדה מוחלטת על דרישת הכתב על כל דקדוקיה, כאשר הטעם לכך הינו "רצינות העיסקה" וקביעה כי מדובר בדרישה קונסטיטוטיבית ולא ראייתית בלבד. אלא שבמהלך השנים, כאשר הסתבר כי דרישה זו עלולה להיות מנוצלת לרעה, חלה נסיגה במקרים המתאימים. הדברים נעשו בעקבות החקיקה בדיני החוזים לפיה ניתנים להשלמה פרטים חסרים בחוזה ע"י פניה לחוק או לנוהג" (סע' 9 לפסה"ד). ובהמשך : "במקרה דנן נטען כי לא מולאו דרישות הפירוט בכך שחסרים בהסכם התיווך מספרי הזיהוי של המתווך והלקוח, תאור הנכס נושא פעולות התיווך בצד הכתובת והמחיר המבוקש. הטענה הרצינית מתייחסת לענין אי מילוי המחיר המבוקש. אי מלוי מספרי הזיהוי אינו צריך כשלעצמו לאיין את הסכם התיווך, שעה שאין בעיית זיהוי של המתווך או הלקוח ולא הועלתה כל טענה מעין זו". 27. למעשה, עיון בפסיקה בנושא התיווך מלמד כי ישנן גישות שונות ביחס למידת הדקדקנות בקיום אחר תנאי ההזמנה בהתאם לחוק והתקנות, אולם דומה כי אין חולק כי יש לבחון את התקיימות התנאים במבחן של דיני תום הלב ועל רקע הנסיבות הספיציפיות של המקרה, כאשר ההכרעה תתבסס גם על כוונת הצדדים להסכם, תוך הקפדה שלא לפגוע בתכליתו של החוק אך מאידך לא לתת פתח להתחמקות מחבות מצד מי שחתם על הסכם תיווך. בעניין זה יפים הדברים שנקבעו בע"א (מחוזי ת"א) 1413/04 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ נ' מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ), לפיהם : "אולם הדרישה אינה דווקנית והמגמה העולה מן הפסיקה היא שלא להקפיד על ציון כל פרטיהן ודקדוקיהן של דרישות התקנות" (סע' 6 לפסה"ד). וכדברי המלומדים פרידמן וכהן בספרם "חוזים" תשנ"א-1991, כרך א' עמוד 394: "מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונאליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימאלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דיה באשר לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעת שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים שמאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא. מינון מאוזן זה צריך לבוא לידי ביטוי הן בעמדת החקיקה, הן בעמדת בתי המשפט". 28. ובחזרה לענייננו - נכונה אני לקבל את טענת הנתבע על פיה שונו ו/או הוספו פרטים בהזמנה, ואולם אינני סבורה כי העדר פרטים אלה בהזמנת התיווך (לפני הוספתם ו/או שינויים) מוביל למסקנה שההזמנה (המקורית) איננה כדין. בנסיבות דכאן, מאחר ולא היתה דירה אחרת אשר לגביה התקשרו הצדדים בהזמנת תיווך , ומאחר והנתבע אישר כי חתם על הזמנת התיווך שהתייחסה לבית בו הוא גר בקרית חיים (עמ' 10, שו' 11), ניתן בהחלט להשלים פרט זה בהזמנת התיווך ולזהות את הנכס נשוא הזמנת התיווך באופן ספציפי. בהקשר זה אני מפנה להערתו של ביהמ"ש (כב' השופטת לבהר שרון) בע"א 1691/09 לנדאו ואח' נ' קראסן הייטס בע"מ ואח' לפיה: "משמעות הפרטים החסרים במסמך צריכה להיבחן בכל מקרה לגופו, בהתאם לנסיבות. למשל אם נחתם מסמך בכתב, ובפרטי הנכס הנמכר צויין "מכירת הנכס שלנו", ללא ציון הפרטים המדויקים, ונטען שלמוכר יש רק נכס אחד - לא ניתן יהיה לסלק התביעה על הסף, ולקבוע שזהו פרט מהותי חסר, בטרם תיבחן השאלה אם אכן היתה מחלוקת לגבי כוונת הצדדים". כך בנוגע למספר תעודת זהותו של הנתבע - הדרישה לציון הפרטים כמפורט בתקנות מיועדת להבטיח זיהוי הצדדים וגמירות דעתם בהתקשרות, וסבורתני, כי בנסיבות דכאן - בהן אין מחלוקת כי הנתבע חתם על ההסכם אין אנו זקוקים לכל השלמה ומכל מקום, אין השלכה מעשית להשלמה שנעשתה ע"י התובע - אף אם היא נעשתה שלא בנוכחותו. 29. נסיון הנתבע להתחמק מהתחייבותו עפ"י ההסכם בשל אי ציון מספר תעודת זהותו ופרטיו של הנכס, למרות שאין מחלוקת כי הוא חתום על ההזמנה ואין מחלוקת אודות הנכס שעמד בבסיס הסכם התיווך, מנוגד לחובתו לנהוג בתום לב ואין מקום לאפשר לו להיאחז במחדלים טכניים אלה לצורך התחמקות מקיום התחייבותו עפ"י ההסכם. (לעניין הקביעה כי קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב - ראה ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעיל בניה בע"מ, פ"ד נו (3) 842). משכך, מסקנתי היא כי הזמנת התיווך עומדת בדרישות חוק המתווכים והמתווך זכאי לתבוע מכוחה. 30. הסכם מאוחר לביטול הסכם התיווך - האם כן ? ועתה לטענתו של הנתבע כי התובע ויתר על תשלום דמי תיווך. כאמור, הנתבע טען כי בכדי להביא לסגירת עסקה, ויתר התובע על קבלת דמי תיווך מהנתבע, והסתפק ככל הנראה בדמי תיווך מהרוכשים. התובע הכחיש טענה זו במישור העובדתי. משפטית, הוא טען כי ביטול הסכם תיווך טעון הסכם בכתב. 31. אקדים תשובה לטענה אחרונה זו ואומר כי לטעמי ביטול הסכם תיווך אינו חייב להיות בכתב. בעניין זה ניתן להקיש מתחום המקרקעין, שם קיימת דרישת כתב מהותית ביחס להתחייבות לעשות עסקה (סע' 8 לחוק המקרקעין). לשאלה באם ביטול עסקה במקרקעין צריך להיעשות אף הוא בכתב ניתנה תשובה שלילית בפסיקה, ובעניין זה אני מפנה לע"א 674/83 דניאלה דניאלסה ס.א. חברה זרה נ' "דג-שט" שותפות לבנין ולהשקעות, פ"ד מא (4) 113 (1987), בו נקבע : "אין הוראה בחוק, שהסכם לביטול עיסקת מקרקעין, להבדיל מהתחייבות לעשות עיסקה במקרקעין, חייב גם הא להיכרת בכתב. הרעיון ביסוד דרישת הכתב כדרישה מהותית הוא, כידוע, למנוע התחייבות פזיזה מצד המוכר ללא שיקול דעת זהיר תחילה... רעיון זה- של הרתעה מפני קלות דעת- אינו תופס בהסכמה לבטל את הקשר, שהיא בגדר "עסקה" בפני עצמה..." (שם, בעמוד 130 ). בע"א 4841/00 אברהם ביטון נ' דני זק -ראש עיריית קרית ביאליק, נה (2) 26, נקבע ע"י כב' הנשיא ברק : "כאשר פעולה משפטית פלונית דורשת כתב, אין דרישה זו חלה גם על ביטולה של אותה פעולה משפטית. כך, למשל, עיסקה במקרקעין דורשת כתב, ביטול העיסקה אינו דורש כתב" (שם, עמ' 34). כך גם נכתב בספרם של פרופ' פרידמן ופרופ' כהן "חוזים" : "הסכם לביטול התחייבות לעשות עסקה אינו התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, שכן הקונה, שהחוזה עמו בטל, משחרר את המוכר מכפיפות חוזית... אין הביטול מקנה למוכר זכות קניינית במקרקעין, ולכן אין העסקה כפופה לדרישת הכתב" (כרך א' 423-433 (1991)) (ראו גם פסה"ד שניתן ע"י ביהמ"ש המחוזי בחיפה בהפ 2903-02/08 חסן אבו ג'ומעה נ. מוחמד נג'יב ג'בארה ואח') . 32. מבלי להכביר במלים אומר כי הגיונם של הדברים והרציונאל העומד מאחוריהם מחייב קביעת דומה גם לעניין ביטול הסכם תיווך ומכאן שתיאורטית יכול היה התובע לוותר על דמי התיווך גם בעל פה. השאלה היא, אם הוא ויתר בפועל עליהם. 33. בטרם אגש לבחון את ראיות הצדדים לעניין זה, אזכיר כי הטוען טענה חשובה לעמדתו במשפט נושא בנטל השכנוע להוכחתה. הנתבע כאן מודה כי חתם על הזמנת התיווך, אולם טוען להגנתו כי התובע ויתר, במועד מאוחר יותר, על דמי התיווך המגיעים לו עפ"י ההסכם ומכאן שנושא הוא בנטל השכנוע להוכחת טענה זו. 34. כבר עתה אומר כי לאחר בחינה מדוקדקת לראיות והעדויות בתיק הגעתי למסקנה כי הנתבע לא עמד בנטל זה. אבאר; 35. הצדדים לא חלוקים בדבר התקיימותם של שלושה מפגשים בין הרוכשים, התובע והנתבע. הם גם אינם חלוקים כי במפגש הראשון הגיעו הרוכשים עם המתווך, עשו סיור בבית ולא דובר כלל על מחיר. לא כך לגבי המפגש השני; הנתבע העיד אודות נסיבות ההתקשרות עם הרוכשים והסכמת התובע, כך לטענתו, שלא ישולמו לו דמי תיווך. הוא נשאל על הפגישה השנייה והשיב : "... כל השיחות שהיו בפגישה השניה על מחיר ועל להוריד מחיר ועל להעלות מחיר, היו בנוכחותו של המתווך ולא כפי שהוא הצהיר לא פעם ולא פעמיים שאנחנו סיכמנו בינינו. הוא ישב איתנו בסלון ודיברנו והמחיר הסופי בטלפון לפני הפגישות שהוא אמר שהם רוצים 900,000 ₪ או 950,000 ₪ אמרתי לא בא בחשבון. בפגישה השניה עדיין אמרתי מיליון ₪ . בטלפון התובע אמר שאין להם כסף, רק 900,000 ₪ . אני אמרתי למשפחת בן דוד בנוכחות המתווך שפחות ממיליון אני לא ארד. ראיתי שזה לא הולך,... היתה התניה בסיסית שהמחיר הסופי שלי הוא 975,000 ₪ וזה קו תחתון וזה בתנאי שמבטלים את דמי התיווך. המשפט הזה נמסר לכולם בנוכחות כולם. כולם היו אמורים למלא אחר התנאי הזה, כי אחרת לא היתה עסקה, זה ברור, לא היתה עסקה. לא רק שאמרתי 975,000 ₪ לכיס שלי אלא אמרתי למתווך שהוא מוותר על דמי תיווך, כי אחרת לא הייתי יורד מהמיליון ₪. עוד הוספתי למתווך ואמרתי לו שאם הוא יכול להשיג 1,500,000 זה שלו, אני רוצה 975,000 ₪ נקי" (עמ' 11, שורות 27 ואילך). בהמשך העיד הנתבע כי הוא היה הראשון שהעלה את המספר של 975,000 ₪ (עמ' 13, שו' 5). 36. גרסתו של הנתבע מעלה מספר קשיים : ראשית אציין כי, גרסה זו אינה תואמת במדוייק את הגרסה שהובאה בתצהירו של הנתבע, ממנה ניתן להבין כי לאחר הצגת הדירה ולאחר שיחות בין המתווך לרוכשים, פנה הראשון לנתבע והודיע כי משפחת בן דוד מסכימה לשלם סך של 975,000 ₪. למעשה בגרסתו בתצהיר יש כדי לסתור את גרסתו בביהמ"ש לפיה הוא זה ש'זרק' לראשונה את המספר הזה (975,000 ₪), תוך שהבהיר כי הוא יהיה מוכן לקבלו כנגד ויתור התובע על דמי תיווך. שנית, בתצהיר לא ציין הנתבע כי הודיע לתובע כי כל סכום שישיג עבור הדירה מעל לסך של 975,000 ש"ח, הוא יהיה שלו. אי ציון פרט חשוב זה בתצהיר מטיל ספק בגרסתו של הנתבע. שלישית, בתצהיר לא פירט הנתבע באיזה אופן הסכים התובע לוותר על דמי התיווך. למעשה גם בביהמ"ש לא נתן הנתבע תשובה ברורה לשאלה, מה היה לאחר שהודיע כי הוא מוכן לקבל סך של 975,000 ₪, בתנאי שמבטלים את דמי התיווך ובאיזה אופן הביע התובע את הסכמתו להצעת הנתבע : לא לשלם דמי תיווך. תיאור תגובתו של התובע ל'הצעה'/דרישה זו חשוב למדי, שכן לשיטת הנתבע מדובר בויתור שבא עקב בקשתו שלו מהתובע לוותר על דמי התיווך. פעם אחת הוא השיב ואמר "הוא קיבל את זה. אם לא היה מקבל את זה, לא היינו חותמים על החוזה" (עמ' 13, שו' 18); הוא נשאל בשנית, אם התובע אמר "כן" או הנהן בראשו והשיב "הוא הסכים כי אחרת לא היה צורך שהוא יירד לקומת קרקע עם גב' בן דוד לקחת דמי תיווך ממנה...."(עמ' 13, שו 20). במקום אחר, הוא העיד "ביהמ"ש שואל אותי כשאמרתי שאני רוצה 975,000 ₪ ולא משלם בזה כלום (צ"ל - מעבר לזה כלום), מה הגיבו הנוכחים בשיחה, אני משיב שהתובע הסכים, הוא אמר "בסדר".." (עמ' 12, שו' 31), אלא שדווקא גרסה זו, אשר יש בה יותר מאשר הסכמה מכללא, לא הועלתה בתצהיר וגם לא העיד עליה הנתבע בתחילת החקירה ולמעשה רק לאחר שנשאל שוב, גם ע"י ביהמ"ש, אודות תגובתו של התובע טען הנתבע את אשר טען. אי העלאת גרסה זו במועד המוקדם ביותר, חרף חשיבותה, יש בה כדי להחלישה ולהטיל ספק אף בקיומה של הסכמה מכללא מצידו של התובע. רביעית - הנתבע העיד כי כל השיחה הזו התנהלה בפני משפחת בן דוד והוא נשאל מפורשות אם גב' בן דוד שמעה כי המתווך ויתר על דמי תיווך והשיב "בוודאי, כולם שמעו את זה" (עמ' 15, שו' 28). אלא שגב' בן דוד, כפי שיפורט בהמשך, לא אישרה את הדברים והעידה כי היא לא היתה עדה לויתור כזה. חמישית - הנתבע נשאל באיזה פגישה נחתם זכרון הדברים בינו לבין משפחת בן דוד, והוא השיב כי לא נחתם כלל זכרון דברים, אלא שגם בעניין זה גב' בן דוד מסרה גרסה שונה, עת העידה "...חתמנו על זכרון דברים עם הנתבע בבית הנתבע ביחד, בפגישה השלישית אני חושבת. עשינו זכרון דברים. רשמנו בינינו בכתב יד..."(עמ' 16, שו 4). גם התובע בעדותו אישר כי הנתבע והרוכשים חתמו על זכרון דברים בביתו של הראשון. התובע הסביר כי הנתבע לא הסכים למסור לו עותק מזכרון הדברים מפני שהוא היה חתום על הסכם בלעדיות עם מתווך אחר וכי היה מעוניין להמתין עם החוזה. עמ' 8, שו' 15 (על הסכם הבלעדיות העיד גם גב' בן דוד). בהקשר זה אציין כי גם גב' בן דוד העידה כי משיחות הצדדים הבינה כי הנתבע היה חתום על הסכם בלעדיות למתווכת אחרת. 37. התובע העיד בתורו, אודות נסיבות החתימה על הסכם המכר שבין הנתבע לרוכשים כך : "...הגיעו הקונים, ראו את הבית. הנתבע ביקש את המחיר שלו מליון חמישים, האישה גב' בן דוד הציעה 900,000 ₪, עד שהגענו למחיר של 975,000 ₪. זו כבר היתה פגישה שניה. ...לא דיברו על מחיר בשלב הראשון. גב' בן דוד שאלה על המחיר כשהיא באה לדירה, אמרתי שהנתבע מבקש מיליון חמישים והיא אמרה שהיא רוצה לראות את הבית...אמרתי אחרי הפגישה לנתבע לרדת במחיר בתקווה שיסתדרו. לא נקבתי בסכום. הנתבע אמר שהוא גמיש במחיר. גב' בן דוד אמרה בהתחלה שהיא מוכנה לשלם 900,000 ... הבאתי את גב' בן דוד לנתבע בפגישה השניה בנוכחותי ודיברה ישירות עם הנתבע על המחיר והגיעו למצב של 975,000 ש"ח... הנתבע עמד על המחיר שלו, הוא אמר "זה המחיר שלי"... פה הוא נתקע וזה מה שאמרתי לגב' בן דוד..." (עמ' 8, שו' 1-13). התובע נשאל אם הנתבע הוסיף תנאים כלשהם למחיר שהסכים לו (975,000 ₪) והשיב "שום דבר, כלום". על הגרסה כי הנתבע התנה קבלת סכום זה באי תשלום דמי תיווך, אמר התובע "לא היה ולא נברא" (עמוד 8 שורה 22). לגבי הפגישה השלישית העיד התובע כי לפני החתימה ביקשה גב' בן דוד הקטנת עמלת התיווך וכי הדבר היה בביתו של הנתבע ובנוכחותו. הוא המשיך "היא הורידה אותי החוצה במדרגות ואז ביקשה שאוריד לה במחיר, היה לי ויכוח איתה, היא לחצה אותי ממש לפני זכרון הדברים ובאתי לקראתה. היא אמר שאם אני לא מוריד לה היא לא קונה את הבית. הורדתי אותה ל- 13,000 ₪ במקום 20,000 ₪ ומשהו. היא שאלה אותי במקביל באותה שיחה, היא אמרה לי שאני גם לוקח מהם, הכוונה מהמוכרים. אמרתי לה שזה לא מעניין אותה אם אני מקבל 2%, 1% או במתנה. היא צריכה לדעת מה היא משלמת. היא החתימה אותי על העמלה". באופן כללי, ניתן לומר כי גרסתו של התובע לא נסתרה והיא נותרה בעינה. 38. גב' בן דוד הגישה תצהיר עדות ראשית וזומנה למתן עדות מטעמו של הנתבע. במסגרת התצהיר ציינה כי במהלך הפגישה השלישית שמעה כי התובע פנה לאשת הנתבע ושאל אותה, אם לא מגיע לו משהו עבור העסקה, וכי זו השיבה שעל פי הסיכום ביניהם לא מגיע לו דבר. היא גם העידה כי כשדברה עם התובע בנוגע לדמי התיווך שהיא צריכה לשלם, נשאלה אם לא נראה לה שמגיע לו "איזו מתנה" מהמוכרים. בביהמ"ש, חזרה גב' בן דוד מגרסה זו ! בהתייחס לנסיבות החתימה על התצהיר העידה כי אשת הנתבע התקשרה אליה וביקשה ממנה לחתום על תצהיר, ועקב כך היא כתבה את גרסתה בכתב יד והעבירה בפקס לעוה"ד, אשר שלח לה בפקס חזרה תצהיר לחתימה. היא העידה כי היא לא זוכרת אם קראה את מה שנכתב, אם לאו. לטעמי, בין אם תצהירה של גב' בן דוד שיקף את מה שהיא כתבה בכתב יד ובין אם לאו, הרי שנוכח עדותה בביהמ"ש, כפי שתפורט להלן, לא מצאתי ליתן לתצהיר זה כל משקל. מכל מקום, אין בעדותה בביהמ"ש כדי לתמוך בגרסתו של הנתבע. אדרבא, חלק מהדברים תומכים דווקא בגרסתו של התובע. היא אישרה כי היו דיבורים על עמלת תיווך בפגישה השנייה בין התובע לנתבע, אולם העידה כי לא היה מדובר על עמלת התיווך של התובע אם כי עמלת תיווך של מתווך אחר, שהתובע היה חתום אצלו בהסכם בלעדיות. היא העידה כי עניין המחיר נסגר בפגישה השנייה ואף לפני ובלשונה : "בפגישה השנייה ידעתי מראש שהנתבע רוצה 975,000 ₪ ולא מוכן לרדת מסכום זה, אמרנו לו בסדר נרכוש את הדירה. בזה הסתיים העניין אבל לא סגרנו שום דבר....אחרי כמה ימים הגענו עם אבא שלי ואחותי עם המתווך... בפגישה השלישית לא עלה עניין המחיר, זה כבר היה סגור". היא העידה כי שמעה את התובע דורש את עמלת התיווך שלו, בפגישה השנייה, אולם היא היתה למטה, בכניסה לביתה ולא שמעה מה הנתבע השיב. היא העידה מפורשות כי לא ידוע לה מה סוכם ביניהם. ובהמשך נשאלה אם התובע, בנוכחותה, ויתר על דמי התיווך והשיבה באופן שאינו משתמע לשתי פנים "אני לא שמעתי דבר כזה" (עמ' 16, שו' 27). בהמשך היא העידה כי לאחר החתימה על ההסכם התקשרה אליה אשתו של הנתבע ואמרה כי הנתבע דורש, 'בחוצפתו', כסף. גב' בן דוד נשאלה למה אשת הנתבע אמרה כי זו חוצפוה והשיבה "היא אמרה שלא מגיע לו, כי כעקרון יודעים שהם חתומים אצל מתווכת אחרת". 39. במכלול הדברים ניתן לומר כי למרות שגב' בן דוד לא זכרה את כל הפרטים, היא שללה מפורשות כי התובע ויתר בפניה על דמי תיווך, דבר הסותר את טענתו של הנתבע כי הויתור היה בנוכחות כולם, ובכלל זה גב' בן דוד. גם עדותה אודות האופן בו נסגר מחיר הדירה אינו עולה בקנה אחד עם טענתו של הנתבע (הגם כי עדותה בהקשר זה אינה ממש תואמת את גרסתו של התובע). כך גם עדותה בדבר החתימה על זכרון הדברים. העולה מהאמור הוא כי עדותו של הנתבע בדבר ויתור התובע על דמי תיווך הינה עדות יחידה, שלא נתמכה בכל מסמך ו/או ראייה ו/או עדות אחרת. אף אשת הנתבע, אשר כביכול היתה עדה לויתור, ושוחחה עם התובע בעניין (ראה בהקשר זה תצהירו של הנתבע) ואף עם גב' בן דוד (בשיחה טלפונית), לא מסרה עדות, ועניין זה יש לזקוף לחובתו של הנתבע. מעבר לאמור, וכפי שהבהרתי דלעיל, בעדותו של הנתבע נתגלו לא מעט בקיעים אשר מחלישים את גרסתו בדבר הויתור הנטען. בנסיבות אלה, וכאשר מנגד ניצבת גרסתו העקבית של התובע, לא הוכח בפני ויתורו של זה על דמי תיווך ומכאן אני דוחה את טענתו של הנתבע בכגון דא. 40. משהגעתי כאן אבחן את טענתו הנוספת והאחרונה של הנתבע, ביחס לגובה דמי התיווך, לפיה התובע אינו רשאי לקבל יותר מ- 2% ממחיר חלקו (של הנתבע) בדירה. טענה זו מתבססת על העובדה כי הדירה היתה בבעלותם המשותפת של הנתבע ואשתו וכי אחרונה זו לא חתומה על הסכם התיווך. טענה זו אין בידי לקבל. אכן, אין ספק כי לתובע אין עילת תביעה נגד אשתו של הנתבע, שכן אין היא חתומה על הסכם התיווך; הפסיקה אשר הפנה אליה ב"כ הנתבע בסיכומיו עניינה בחיוב בת הזוג בתשלום דמי תיווך כשאינה חתומה על הסכם התיווך, אלא שפסיקה זו אינה רלוונטית לענייננו ואין בה כדי להשליך על חיובו של הנתבע עצמו בשיעור של 2 % ממחיר המכירה, שכן זוהי התחייבותו עפ"י הסכם התיווך. בהסכם התיווך אין כל התייחסות לעובדה כי הנתבע הוא הבעלים של מחצית הדירה ו/או כל תנייה שניתן לפרשה כאילו הוא התחייב לשלם דמי תיווך בגין חלקו בדירה ואין כל סייג להתחייבותו, כלפי התובע, לשאת בדמי תיווך בשיעור של 2 % ממחיר המכירה. התחייבות זו היתה ברורה ונהירה גם לנתבע עצמו, ועל כך הוא העיד מפורשות בדיון (ראה עמ' 11, שו' 2-5). משכך נקבע בהסכם וכך גם התכוונו הצדדים, זה השיעור בו יחוייב הנתבע, כשהבסיס לחישוב הוא מחיר הדירה. לסיכום 41. אשר על כן ולאחר שדחיתי את טענות ההגנה של הנתבע, אחת לאחת וקבעתי כי התובע היה הגורם היעיל להתקשרות בהסכם המכר, אני מורה על קבלת התביעה במלואה ומחייבת את הנתבע לשלם לתובע סך של 22,717.5 ₪ (המהווה סך של 2% ממחיר הדירה, בתוספת מע"מ בשיעור של 16.5%, כפי שהיה נהוג ביום כריתת הסכם המכר - 22.6.09) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 22.6.09 ועד ליום התשלום המלא בפועל (הריבית בה ישא הנתבע עד ליום מתן פסה"ד הינה ריבית רגילה, במובחן מריבית פיגורים). הנתבע יישא בהוצאות התובע בגין אגרת משפט, על שני חלקיה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומה ועד התשלום המלא ובשכ"ט עו"ד בסך של 4,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. סכומים אלו ישולמו תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית פיגורים כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. תיווךדמי תיווך