קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה בגין זיוף מסמכים בלשכת רישום המקרקעין: הנתבע 3 זייף מסמכים, ועל פיהם נרשמו זכויות בעלות בדירה על שם הנתבע 3 אצל הנתבעת 1. על פי הרישום הכוזב בנתבעת 1 מכר הנתבע 3 את הדירה לתובע. התובע גילה את המרמה לאחר ששילם לנתבע 3 את רוב התמורה עבור הדירה. בתביעה זו תובע התובע את נזקיו מאת הנתבעים. כללי: בעלי הדין: 1. בכל זמן הרלוונטי לתביעה: התובע אזרח מדינת ישראל, אשר התגורר בארה"ב; הנתבעת 1 היא לשכת רישום המקרקעין בתל-אביב; הנתבעת 2 היא מדינת ישראל; הנתבע 3 וצד ג' 1 הוא מי שהעביר במרמה את הזכויות בדירה על שמו, ומכר אותה לתובע; צד ג' 2 הוא מי שלטענת הנתבע 3 ביצע את הזיוף בפועל; צד ג' 3 הוא אחיו של התובע, והיה שלוחו של התובע ברכישת הדירה מהנתבע 3. העברת הזכויות בדירה במרמה: 2. ביום 13.5.1996 נחתם חוזה מתנה בין גב' ג'לרדין רזן לבין אביה מר נחום חיים. על פי חוזה זה קיבלה גב' ג'לרדין רזן מאביה במתנה ללא תמורה את זכויות הבעלות בדירה בת 2 חדרים בשטח 49.50 מ"ר ברחוב בזל 30 בתל-אביב, הידועה כחלקה 369/6 בגוש 6214 (להלן-"הדירה"). הזכויות בדירה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין בתל-אביב על שם גב' ג'לרדין רזן ביום 5.9.1996 על פי שטר מס' 31487/96. 3. ביום 4.2.02 השכירה גב' ג'לרדין רזן את הדירה לנתבע 3. 4. בסמוך ליום 14.1.03 הוצע לנתבע 3 ע"י צד ג' 2, מר אברהם עיני (להלן-"עיני") להעביר במרמה את הבעלות בדירה על שמו, למכרה כדירה שבבעלותו, ולהתחלק שווה בשווה בכספי התמורה. הנתבע 3 נתן הסכמתו להצעת מר עיני, ומסר למר עיני את חוזה השכירות שבינו לבין גב' ג'לרדין רזל. לאחר מכן הוכן חוזה מזויף, שמועד החתימה נקוב בו הוא 5 בינואר 2003, לפיו מוכרת גב' ג'לרדין רזן את הדירה לנתבע 3 בתמורה לסך 138,000 דולר ארה"ב (להלן-"דולר"). בהסתמך על חוזה מזויף זה הוגשה בקשה ללשכת רישום המקרקעין בתל-אביב (להלן-"הטאבו") בקשה לרישום הערת אזהרה לטובתו של הנתבע 3, כאשר על הבקשה מצויה לכאורה חתימתה של גב' ג'לרדין רזל. בהסתמך על הבקשה והחוזה המזויפים נרשמה בטאבו הערת אזהרה לטובת הנתבע 3. 5. על סמך החוזה המזויף בין הנתבע 3 לבין גב' ג'לרדין רזל הוגש דיווח לרשות למיסוי מקרקעין, אשר הוציאה אישורים המיועדים לטאבו לצורך העברת הזכויות בדירה על שם הנתבע 3. כן הוגש החוזה המזויף לעיריית תל-אביב-יפו אשר הוציאה אישור לטאבו להעברת הזכויות בדירה על שם הנתבע 3. ביחד עם אישורים אלו ושטרי מכר מזויפים הועברו הזכויות בדירה על שם הנתבע 3, כל זאת בידיעתו של הנתבע 3 ובשיתוף פעולה מלא שלו. הזכויות בדירה הועברו בטאבו על שם הנתבע 3 ביום 16.3.03. 6. לאחר רישום הדירה על שמו, פנה הנתבע 3 למתווך על מנת שימצא קונה לדירה. באותה עת שהה התובע בארה"ב. אחיו של התובע, מר ראובן זוהר, עבד באותה עת בשגרירות ארה"ב. המתווך פרסם בעיתונות שהדירה עומדת למכירה. מר ראובן זוהר ראה את המודעה ביום 17.10.03 ופנה אל המתווך. המתווך זימן פגישה בין מר ראובן זוהר לבין הנתבע 3, וביום 18.10.03 נחתם זכרון דברים בין התובע באמצעות אחיו ראובן זוהר לבין התובע, לפיו רוכש התובע את הדירה מהתובע בתמורה לסך 153,000 דולר (הערה: בזיכרון הדברים נרשם בספרות כי התמורה היא 153 דולר ובמלים נרשם כי התמורה היא מאה חמישים ושלושה אלף דולר). התובע פנה אל עו"ד צבי קופמן על מנת שייצגו בעסקה זו, ואילו את הנתבע 3 ייצגו עו"ד מיכל אמודאי ועו"ד גיא לרנר. עורכי הדין הסתמכו בעסקה זו על נסח הרישום שקיבלו מהטאבו ובו היה רשום שהנתבע 3 הוא בעל זכויות הבעלות בדירה. ביום 17.11.03 נחתם חוזה בין התובע לבין הנתבע 3 בדבר מכירת הדירה לתובע. מאחר והתובע היה באותה עת בארה"ב, נשלח החוזה אליו לארה"ב, והוא חתם עליו בפני הקונסול. במעמד החתימה על החוזה מסר מר ראובן זוהר לנתבע 3 באמצעות באי כוחו שיק על הסך 110,887 ₪ וביום 15.1.04 לערך שילם התובע לנתבע 3 את הסך 486,694 ₪. ביום 19.1.04 נמלט הנתבע 3 לתאילנד, ואז התבררה לתובע כל התרמית. 7. הנתבע 3 חזר ארצה בחודש מרץ 2008 הועמד לדין פלילי בגין מעשה המרמה בתיק פלילי 2773/08 בבית משפט השלום בתל-אביב-יפו. הנתבע 3 הודה במעשה המרמה, אך טען כי עבריינים איימו עליו וכפו לבצע את המרמה. בהכרעת הדין נדחתה טענתו זו של הנתבע 3 והוא הורשע בדין. על התובע נגזרו חודשי מאסר מתוכם 24 חודשים לריצוי בפועל, והיתרה, 12 חודשים, על תנאי למשך שנתיים מיום שחרורו ממאסרו בגין כל עבירה בה הורשע. כן נגזר על הנאשם קנס בסך 7,500 ₪ או 45 ימי מאסר תמורתו. בית המשפט פסק כי על הנתבע 3 לשלם לתובע פיצוי בסך 180,000 ₪ נכון ליום מתן גזר הדין בגין הנזק שנגרם לו. הנתבע 3 הסכים כי מתוך הפיקדון שהפקיד בקופת בית המשפט להבטחת שחרורו בערבות, יועבר הסך 15,000 לתובע על חשבון הפיצוי. 8. לאחר שהנתבע 3 נעלם, גילתה גב' ג'לרדין רזל את מעשה המרמה ואת עובדת העברת הזכויות בדירה על שם הנתבע 3. מיד לאחר מכן הגישה גב' ג'לרדין רזל תובענה לבית המשפט המחוזי להחזרת רישום הזכויות בטאבו על שמה (ה"פ 432/04 מחוזי ת"א) . בסופו של יום נעתר ביהמ"ש המחוזי לבקשתה, והרישום של הזכויות בדירה הוחזר על שמה. טענות הצדדים: 9. ביום 12.6.07 הגיש התובע את תביעתו על הסך 1,682,873 ₪ כנגד הנתבעות 1 ו-2, בטענה שהן התרשלו ברישום הערת האזהרה על שם הנתבע 3 בדירה והעברת הזכויות בדירה על שמו ובקביעת נהלים שימנעו את המרמה. לאחר שב"כ הנתבעות 1 ו-2 טען כי יש לצרף כנתבעים נוספים את הנתבע 3 ואת כל מי שהיה מעורב בהעברת הזכויות בדירה על שם הנתבע 3 ואת כל מי שהיה מעורב בעריכת החוזה בין התובע והנתבע 3, תיקן התובע את כתב התביעה, וצירף נתבעים נוספים, וביניהם הנתבע 3 ועורכי דין ששמותיהם הופיעו על גבי המסמכים השונים שצורפו לתיק בית המשפט. הנתבעות 1 ו-2 הגישו הודעה לצד ג' כנגד הנתבע 3, מר עיני ומר ראובן זוהר. לאחר בירור שנערך בקדם המשפט נמחקו כל עורכי הדין מכתבי הטענות, ונותרו אך ורק הנתבעות 1 ו-2, הנתבע 3, מר עיני ומר ראובן זוהר. 10. בכתב הגנתן טענו הנתבעות 1 ו-2 כי הן לא התרשלו, ויש לדחות את התביעה כנגדן. כן הכחישו הנתבעות 1 ו-2 את כל סכומי הנזק להם טען התובע. 11. הנתבע 3 טען בכתב הגנתו כי הוא חפץ בהלוואה כספית, ולשם כך פנה למר עיני. מר עיני ביקש ממנו את חוזה השכירות, והוא מסר לו את חוזה השכירות בתום לב. מר עיני הביא לו מסמכים מזויפים לחתימה. משסירב הנתבע 3 לחתום על מסמכים אלו, הופיעו בביתו עבריינים, אשר כפו עליו לחתום על מסמכים אלו ולשתף פעולה עם מר עיני. בכתב הגנתו הודה הנתבע 3 בכל מעשה המרמה. כאמור, בהליך הפלילי נדחתה טענתו זו של הנתבע 3. 12. הנתבעות 1 ו-2 הגישו הודעת צד ג' כנגד הנתבע 3, כנגד מר עיני וכנגד מר זוהר ראובן. העדויות: 13. מטעם התובע העידו העדים כדלקמן: מר ראובן זוהר, אחיו של התובע, אשר נחקר חקירה שכנגד; התובע בעצמו, אשר נחקר חקירה שכנגד; מר עדי זוהר, אביו של התובע, אשר לא נחקר חקירה שכנגד. 14. מטעם הנתבעות 1 ו-2 העידה רשמת המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין בתל-אביב-יפו, גב' גילה שבת. הנתבעות 1 ו-2 לא הביאו לעדות את הפקידים שרשמו את הערת האזהרה על שם הנתבע 3 ואת הזכויות בדירה על שם הנתבע 3. הנתבעות 1 ו-2 לא הגישו לבית המשפט כל עדות אודות מעשיו או מחדליו של מר עיני, כפי שטענו בהודעה לצד ג', למרות שמר עיני כפר בכתב הגנתו את כל שטענו כנגדו הנתבעות 1 ו-2 ואת שטען כנגדו הנתבע 3 בכתב הגנתו. 15. הנתבע 3 ומר עיני לא התייצבו לדיונים, לא הגישו תצהירי עדות ראשית וממילא לא נשמעו עדויותיהם. טענות הצדדים בסיכומים: 16. התובע טען בסיכומיו כדלקמן: אחריותו של הנתבע 3 הוכחה על פי הכרעת הדין שהוגשה לבית המשפט. הנתבע 3 לא התייצב לדיונים, לא הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו, ולא העיד בבית המשפט. על כן יש לקבל את התביעה כנגדו במלואה; הנתבעת 2 התרשלה בכך שלא נקטה אמצעי זהירות למיגור תופעת הזיופים בעסקאות מקרקעין, ככל שהדבר נוגע לרישום הזכויות בטאבו. לדוגמה, מביא התובע את אמצעי הזהירות שנקטו הנתבעת 2 והבנקים בעת ביטול משכנתאות, את דבריה של גב' שבת שאכן יש לשנות את השיטה של הגשת המסמכים לטאבו וכו'. כן טוען התובע שהתקיימה ישיבה בלשכת עורכי הדין ועד מחוז תל-אביב ביום 26.12.06 בה נדונה תופעת זיופי המסמכים המוגשים לטאבו, אך מאז לא נעשה מאומה; הנתבעת 1 התרשלה בכך שלא שמה לב לפגמים שנפלו בטופס הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת שקדי, בשיכול האותיות בשם של גב' ג'רלדין רזן, בהחלפת השם הפרטי של גב' ג'לרדין רזן בשם המשפחה, באי תשומת לב לעובדה שבחוזה המזויף בין הנתבע 3 לבין גב' ג'לרדין רזן מופיע תאריך 30.2.03, שהוא תאריך שלא היה קיים, ברישום שמה של גב' ג'לרדין רזן במקום בו אמור להופיע שם מיופה הכוח, באי הוספת צילום תעודות הזהות של הצדדים וצילום רישיון עו"ד לבקשות לרישום הערת אזהרה ולרישום זכויות על פי שטר המכר וכן לא עיינו בשטרות קודמים של עסקאות עם גב' ג'לרדין רזן, שאז ודאי היו עולים על הזיוף של המסמכים. בסיכומיו הוסיף התובע פגם נוסף בכך שלא הוסף מס' רישיון עוה"ד בבקשה לרישום הזכויות בדירה על שם הנתבע 3. ב"כ הנתבעות 1 ו-2 התנגד לטענה אחרונה זו מכיוון שהיא מהווה שינוי חזית, שכן טענה זו לא נטענה לא בכתבי הטענות ולא עלתה בחקירה הנגדית של גב' שבת. 17. הנתבעות 1 ו-2 טענו בסיכומיהן כדלקמן: החובה לבדוק את הזכויות היא של התובע או של בא כוחו לפני החתימה על חוזה המכר עם הנתבע 3; לאור תופעת הזיופים, על התובע או בא כוחו היה לבדוק את שרשרת העברת הזכויות לפחות לגבי 3 עסקאות קודמות, ואז היה מגלה את הזיוף; הנתבעת 2 עושה כל אשר לאל ידה על מנת לגלות את הזיופים בעסקאות המקרקעין, אך אינה יכולה לגלות כל זיוף וזיוף; הנתבעת 2 משתפת פעולה עם לשכת עורכי הדין להילחם בתופעת הזיופים בעסקאות מקרקעין, אך יש לנקוט בשילוב פעולה מערכתי, העולה ממון רב. הבנקים נקטו יוזמה ומימנו אמצעי בטחון לגבי ביטול משכנתאות, אך ספק אם הציבור בכללותו יכול לעמוד בנטל כספי זה; אם אכן ימצא בית המשפט כי יש להטיל עליהן אחריות בנזיקין כלפי התובע, רובץ אשם כזה או אחר על צדדי ג', וביניהם על צד ג' 3, אחיו של התובע. 18. צד ג' 3, אשר יוצג ע"י ב"כ התובע, הגיש את סיכומיו וטען כי הן התובע והן הוא לא התרשלו, שכן פנו לעו"ד אשר יבדוק את הזכויות בדירה, ועוה"ד הסתמך על המרשם בטאבו, בהתאם לדין. דיון ומסקנות: התביעה כנגד הנתבע 3: 19. הנתבע 3 הודה בביצוע פעולות המרמה. טענתו כי כפו עליו לבצע את פעולת המרמה נדחתה בהכרעת הדין שניתנה כנגדו. הכרעת הדין מהווה ראיה לכאורה כנגדו (ראה סעיף 42א לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971). הנתבע 3 לא התייצב לדיונים ולא הביא כל ראיה לסתור את ממצאי הכרעת הדין. על כן יש לקבל את תביעת התובע כנגדו במלואה. יחד עם זאת יש לציין שסכום פסק הדין אינו נוסף על הסכום שנפסק לטובת התובע, אלא כולל את הסכום שנפסק לטובת התובע בהליך הפלילי. התביעה כנגד הנתבעות 1 ו-2: המישור הנורמטיבי: רשלנות רשות ציבורית: 20. תביעת התובע כנגד הנתבעות 1 ו-2 מבוססת על עוולת הרשלנות על פי סעיפים 35 ו-36 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], הקובעים כדלקמן: "35. רשלנות: עשה אדם מעשה שאדם סביר ונבון לא היה עושה באותן נסיבות, או לא עשה מעשה שאדם סביר ונבון היה עושה באותן נסיבות, או שבמשלח יד פלוני לא השתמש במיומנות, או לא נקט מידת זהירות, שאדם סביר ונבון וכשיר לפעול באותו משלח יד היה משתמש או נוקט באותן נסיבות — הרי זו התרשלות; ואם התרשל כאמור ביחס לאדם אחר, שלגביו יש לו באותן נסיבות חובה שלא לנהוג כפי שנהג, הרי זו רשלנות, והגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה. 36. חובה כלפי כל אדם: החובה האמורה בסעיף 35 מוטלת כלפי כל אדם וכלפי בעל כל נכס, כל אימת שאדם סביר צריך היה באותן נסיבות לראות מראש שהם עלולים במהלכם הרגיל של דברים להיפגע ממעשה או ממחדל המפורשים באותו סעיף." סעיף 2 לחוק הנזיקים האזרחיים (אחריות המדינה), תשי"ב-1952 קובע כי המדינה חבה בנזיקין, לרבות חבות בגין רשלנות, בכפוף לאמור בחוק זה. אמות המידה לבחינת התרשלות המדינה הינן אותן אמות המידה החלות על הפרט ראה ע"א 2906/01 עירית חיפה נ. מנורה חברה לביטוח בע"מ סעיף 18 לפסה"ד של כב' השופטת חיות). 21. ב-ע"א 3580/06, 3726/06 עזבון המנוח חגי יוסף ואח' נ. מדינת ישראל (להלן-"פס"ד חגי יוסף") סקרה כב' השופטת פרוקצ'יה את ההלכות שקבע ביהמ"ש העליון אודות עוולת הרשלנות בכלל, ובעוולת הרשלנות של רשות ציבורית בפרט (ראה סעיפים. 78 עד 83 לפסה"ד). לעניין עוולת הרשלנות נסקרו ההלכות כדלקמן: לקיום עוולת הרשלנות על-פי סעיפים 35 ו-36 לפקודת הנזיקין נדרשת חובת זהירות מושגית של המזיק כלפי הניזוק; חובת זהירות קונקרטית המוטלת על המזיק כלפי הניזוק; מעשה או מחדל רשלני המהווה הפרה של חובת הזהירות; וקיומו של קשר סיבתי בין הפרת חובת הזהירות לבין הנזק שנגרם (ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית, בית שמש, פ"ד לז(1) 113, 123 (1982) (להלן: ענין ועקנין); ע"א 9245/99 ויינברג נ' אריאן, פ"ד נח(4) 769, 800 (2004)). חובת הזהירות המושגית קמה על-פי מבחן הצפיות ועניינה בשאלה האם אדם סביר צריך היה לצפות את התרחשות הנזק במובן הנורמטיבי, מקום שניתן לצפות את הנזק כענין טכני (ע"א 862/80 עיריית חדרה נ' זוהר, פ"ד לז(3) 757, 768 (1983) (להלן: ענין עיריית חדרה); ע"א 243/83 עיריית ירושלים נ' גורדון, פ"ד לט(1) 113, 129-130 (1985) (להלן: ענין גורדון)). ההכרעה בשאלה זו נעשית על-פי שיקולים של מדיניות משפטית: האם ראוי להטיל על סוגי מזיקים מסוימים חובה כלפי סוגי ניזוקים מסוימים, ובאילו נסיבות ראוי לעשות כן (ענין עיריית חדרה, בעמ' 765; ע"א 2061/90 מרצלי נ' מדינת ישראל, משרד החינוך והתרבות, פ"ד מז(1) 802, 809 (1993); ע"א 915/91 מדינת ישראל נ' לוי, פ"ד מח(3) 45, 66 ואילך (1994) (להלן: ענין לוי); אהרן ברק "דיני נזיקין: עוולת הרשלנות" מבחר כתבים (כרך ב') 1083, 1086 (2000) (להלן: ברק)). בדרך כלל, מקום בו ניתן לצפות את הנזק באופן טכני או פיזי, קמה גם חובת זהירות מושגית, אלא אם כן קיימים שיקולים מיוחדים שבמדיניות חברתית המצדיקים את צמצום החובה או את שלילתה, חרף היכולת הפיזית לצפות את הנזק (ענין גורדון, בעמ' 130-132; ענין לוי, בעמ' 65). חובת הזהירות הקונקרטית נבחנת על רקע נסיבות המקרה הספציפי, ועניינה בשאלה האם בין צדדים ספציפיים, בנסיבותיו המיוחדות של המקרה, קמה חובה קונקרטית להוציא מן הכוח אל הפועל את החובה המושגית החלה ביחס לפעילות האנושית מהסוג הנדון. לענין זה יש לבחון האם אדם סביר, בנסיבות הקונקרטיות, יכול וצריך היה לצפות את התרחשות הנזק (ענין גורדון, בעמ' 129-130; ברק, בעמ' 1087). הפרת חובת הזהירות נמדדת על-פי אמת-מידה אובייקטיבית, הנשענת על מימד הסבירות, על-פיו נבחן האם סטה המזיק מסטנדרט ההתנהגות המוטל עליו. החובה היא לנקוט אמצעי זהירות סבירים ביחס לסיכון הקיים, ולנהוג כשם שאדם סביר היה נוהג. רמת הזהירות הסבירה נקבעת על-פי שיקולים שבמדיניות משפטית, המסייעים לקבוע מהם האמצעים הסבירים בהם יש לנקוט כדי לעמוד בחובת הזהירות, והדבר תלוי בנסיבות הענין (ענין ועקנין, בעמ' 122, 131; ברק, בעמ' 1087-1088). משנקבע כי קיימת על המזיק חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי הניזוק, יש לבחון אם חובה זו הופרה על-ידי המזיק, והאם התרשל בדרך התנהגותו. שאלה זו גם היא נבחנת על-פי אמת-מידה של סבירות. השאלה היא האם המזיק סטה מרמת ההתנהגות הנדרשת באופן סביר על-פי נורמות התנהגות ראויות בחברה. זוהי ביסודה שאלה של מדיניות משפטית (ע"א 5604/94 חמד נ' מדינת ישראל, פ"ד נח(2) 498, 506 (2004) (להלן: ענין חמד); ישראל גלעד "על יסודותיה של עוולת הרשלנות במשפט הנזיקין הישראלי" עיוני משפט יד 319, 321-322 (1989)). המזיק איננו נדרש לנקוט בכל האמצעים האפשריים, או אף באמצעים האופטימאליים להסרת הסיכון; הוא נדרש לנקוט באמצעים הסבירים, שאדם סביר במצבו היה נוקט בהם בנסיבות הענין (ע"א 2906/01 עיריית חיפה נ' מנורה חברה לביטוח בע"מ, פסקה 47 (, 25.5.2006) (להלן: ענין עיריית חיפה)). בקביעת האמצעים הסבירים לענין זה, על בית המשפט לאזן בין אינטרס הפרט הניזוק לאינטרס המזיק בביצוע הפעולה שגרמה לנזק, על רקע האינטרס הציבורי הכולל; על בית המשפט להתחשב בטיב הסכנה והיקפה, בחשיבות החברתית של הפעולה שגרמה נזק, ובאמצעים הנדרשים למניעתו (ענין ועקנין, בעמ' 131; ענין חמד, בעמ' 509; ע"א 217/90 הוועדה המקומית לתכנון ובניה קריות נ' ירמיהו עיני חברה לבנין בע"מ, פ"ד מז(2) 111, 128 (1993)). סבירות התנהגותו של המזיק נבחנת לעולם על-פי הנתונים הקיימים בעת ההתרחשות, ולא בראייה שלאחר מעשה (ענין חמד, בעמ' 507; רע"א 5277/08 עזבון המנוח אליקשווילי נ' מדינת ישראל-משטרת ישראל, פסקה 13 (, 28.7.2009); ע"א 1617/04 כים ניר שירותי תעופה בע"מ נ' הבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ, פסקה 24 (, 29.6.2008) (להלן: ענין כים ניר)). לבסוף, נדרש קשר סיבתי בין המעשה או המחדל הרשלני לבין הנזק שנגרם (סעיף 64 לפקודת הנזיקין). במסגרת זו, נבחן קיומו של קשר סיבתי עובדתי: האם היתה ההתרשלות בבחינת גורם-בלעדיו-אין להתרחשות הנזק, או שהנזק היה מתרחש גם אלמלא הופרה החובה, ואף אם היו ננקטים אמצעי זהירות מתאימים (ענין ועקנין, בעמ' 134; ע"א 8199/01 עזבון מירו נ' מירו, פ"ד נז(2) 785, 790 (2003); יצחק אנגלרד, אהרן ברק ומישאל חשין דיני הנזיקין - תורת הנזיקין הכללית 119, 193 (ג' טדסקי עורך, 1976) (להלן: תורת הנזיקין הכללית)). כן נבחן קיומו של קשר סיבתי משפטי: האחריות תוטל מקום שאשמו של המזיק הוא הסיבה, או אחת הסיבות, לקרות הנזק, אך לא יראו באשמו גורם לנזק אם אשמו של אחר היה הגורם המכריע להתרחשותו. הסיבה המכרעת לנזק נאמדת בעזרת מבחני הצפיות, הסיכון או השכל הישר (סעיף 64 לפקודת הנזיקין; ענין גורדון, בעמ' 144; ענין ועקנין, בעמ' 134).   לעניין עוולת הרשלנות בהקשר לרשות ציבורית נסקרו ההלכות כדלקמן: המדינה ועובדי ציבור אחראים בעוולת הרשלנות. בשנת 1952 זנח המשפט הישראלי את תפיסת החסינות של השלטון, שהורתה במשפט האנגלי, והשווה בחוק הנזיקים האזרחיים (אחריות המדינה), התשי"ב-1952 את מעמדה של המדינה למעמדו של כל גוף מאוגד אחר לצורך אחריות בנזיקין, בכפוף לחריגים האמורים בחוק (סעיף 2 לחוק; ענין עיריית חיפה, בפסקה 18; תורת הנזיקין הכללית, בעמ' 401-403). עוד קובע החוק כי המדינה אינה אחראית בנזיקין על מעשה שנעשה בתחום הרשאה חוקית, מתוך אמונה סבירה ובתום-לב בקיומה של הרשאה חוקית, אולם היא אחראית על רשלנות שבמעשה (סעיף 3). עוולת הרשלנות חלה על הפרט ועל הרשות הציבורית כאחד. הדבר מתחייב מעקרון השוויון בתחולת הדין על הרשות ועל הפרט (ע"א 209/85 עיריית קרית-אתא נ' אילנקו בע"מ, פ"ד מב(1) 190, 197 (1988)); אולם, התוכן הפנימי הנלווה למרכיבי האחריות עשוי להיות מושפע ממעמדה המיוחד של הרשות הציבורית, ומאופי סמכויותיה, תפקידיה וחובותיה, המקרינים על תוכן הנורמות החלות על דרך התנהלותה. ככלל, קיומה של חובת זהירות מושגית מושפע ממציאות משפטית המבקשת לאזן בין ערכים ואינטרסים שונים הרלוונטיים לענין. היות מזיק גוף ציבורי אינו טעם המשחררו מחובת זהירות (ענין גורדון, בעמ' 132-133; ענין לוי, בעמ' 70-71). פעולתה של הרשות הציבורית מכוח חובתה הסטטוטורית גם היא אינה שוללת ככזו את חובת הזהירות ברשלנות שהיא עשויה לחוב כלפי אדם שנפגע מהתנהגותה (ענין גורדון, בעמ' 134-135). קיומה של סמכות שלטונית בידי הרשות עשויה אף להוות גורם בעל משקל לגיבושה של חובת זהירות מושגית החלה עליה במישור האזרחי: "הסמכות השלטונית מעניקה שליטה, פיקוח וכוח. נוצרת מציאות של תיפקוד, הסתמכות וצפייה, העשויים להקים חובת זהירות מושגית" (ענין גורדון, בעמ' 135; ענין עיריית חדרה, בעמ' 763). קיום סמכות סטטוטורית הנתונה לרשות הציבורית לא רק שאינו מעניק חסינות או שולל את אחריותה האזרחית, אלא עשוי דווקא לשמש אבן-יסוד לקיומה של חובת זהירות מושגית על הרשות. סמכויות הרשות מכוח החוק מקרינות על קיומם והיקפם של יחסי הקרבה בין הרשות השלטונית והפרטים בחברה. הן מהוות מקור ממנו ניתן ללמוד על היקף חובותיה של הרשות כלפי הפרט בגין מעשה ספציפי (ענין לוי, בעמ' 84). העילות הנזיקיות מהוות תמריץ נוסף לעובדי הציבור להתנהג באופן נורמטיבי וסביר, ולהימנע מהתנהגות רשלנית. חובת הזהירות מאזנת בין השיקולים השונים, על-פי טיבם ומשקלם הסגולי (ע"א 1678/01 מדינת ישראל נ' וייס, פ"ד נח(5) 167, 182 (2004) (להלן: ענין וייס)). מן הצד האחר, אי-קיום חובה סטטוטורית על-ידי הרשות הציבורית, אין משמעו כי נלווית לו, בהכרח, גם עוולת הרשלנות, שהרי אמת-המידה הנדרשת לצורך הפעלת הסמכות הסטטוטורית אינה זהה בהכרח לאמת-המידה הנורמטיבית הנגזרת מחובת הזהירות הנזיקית (ע"א 8526/96 מדינת ישראל נ' פלוני, פסקה 32 (, 23.6.2005) (להלן: ענין פלוני)). בצד הנחות יסוד אלה, נדרשים שיקולים נוספים לצורך קביעה אם בנסיבות הענין חלה על הרשות הציבורית חובה מושגית בעוולת הרשלנות (ענין עיריית חדרה, בעמ' 763-765; ענין לוי, בעמ' 70-71; ענין פלוני, פסקאות 32-35; ע"א 343/74 גרובנר נ' עיריית חיפה, פ"ד ל(1) 141 (1975); ישראל גלעד "האחריות בנזיקין של רשויות ציבור ועובדי ציבור" משפט ממשל ב 339 (חלק ראשון), ג 55 (חלק שני) (1995-1996) (להלן: גלעד)). למאפייניו הייחודיים של הגוף הציבורי הספציפי משקל לענין שיקולי המדיניות התוחמים את היקף חובת הזהירות המוטלת עליו (ענין כים ניר, בפסקה 19; ענין גורדון, בעמ' 134-136, ענין ועקנין, בעמ' 124; עמוס הרמן מבוא לדיני נזיקין 288-290 (2006)). ניתן משקל לאינטרס להניא את הגוף הציבורי מהפעלת כוח מופרז בשימוש בסמכויותיו, ולהמרצתו לקבל החלטות מושכלות; מנגד, נלקחים בחשבון סיכונים כלליים מסוימים להם חשוף האזרח בחברה המודרנית, דרך שגרה, כתוצאה מפעילות שלטונית חשובה כשלעצמה; ונשקל החשש מפני הטלת עומס כבד מדי על גורמי השלטון והחשש המובנה מפני הרתעת-יתר, ומפני פגיעה בכושרם לפעול (ע"א 10078/03 שתיל נ' מקורות חברת מים בע"מ, פסקה 31 לפסק דינו של השופט לוי (, 19.3.2007); ענין כים ניר, בפסקה 19; ראו גם: ע"א 653/97 חברת מרכז ברוך וציפורה בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו, פ"ד נג(5) 817, 826-827 (1999); יואב דותן "האחריות הנזיקית של עובד-הציבור המפעיל סמכויות של שיקול דעת" משפטים טו 245, 246-250 (תשמ"ו)). שיקולי הרתעת-היתר נושאים משקל במיוחד במקום שבו מדובר בחובה כללית המוטלת על השלטון, המעניקה לרשות שיקול-דעת רחב, ובהפרה בעלת השלכה כללית על ציבור גדול ובלתי מסוים. שיקולים אלה נחלשים כאשר מדובר בהפעלת סמכות שלטונית שאינה כרוכה בשיקול-דעת רחב, וכאשר קיימים יחסי קרבה מיוחדים בין הרשות לבין ניזוקים מסוימים, וכאשר נזקם ניתן לצפייה (ענין וייס, בעמ' 182). חובת זהירות קונקרטית של הרשות הציבורית כלפי הפרט קמה בנסיבות ספציפיות שבהן החובה המושגית מקבלת ממשות מוחשית. הפרת החובה הקונקרטית על-ידי הרשות הציבורית מותנית במבחן הצפיות (ענין גורדון, בעמ' 137), אך היא אינה תלויה בהכרח במבחן התוצאה. עשוי להיות, כי חרף עמידתה של הרשות בחובה הקונקרטית, תוך הפעלת שקידה ראויה בפעולתה, עדין התוצאה הרצויה לא תושג וייגרם נזק לפרט. התוצאה המזיקה היא אמנם תנאי הכרחי לצורך גיבושה של עוולת הרשלנות, אך היא אינה תנאי מספיק לקיומה של הפרת חובת הזהירות. לצורך כך נדרש להראות, בין היתר, כי הרשות הפרה את החובה הקונקרטית שחלה עליה, ולא נקטה בנסיבות המקרה באמצעי הזהירות שנדרשו ממנה. המבחן לצורך כך הוא אובייקטיבי. שאלת עמידתה של הרשות בחובה החלה עליה נבחנת על-פי הנסיבות והנתונים בזמן אמת ולא בדיעבד (ע"א 6970/99 אבו סמרה נ' מדינת ישראל, פ"ד נו(6) 185, 189 (2002); ענין וייס, בעמ' 192). מרשם המקרקעין: 22. בהתאם להראות פרק ט' לחוק המקרקעין הוקם מרשם המקרקעין. בראש המרשם עומד הממונה על המרשם, שהוא אדם הכשיר לכהן כשופט בית משפט מחוזי (להלן-"הממונה"). תחת הממונה מצויים המפקחים על רישום המקרקעין, כאשר לתפקיד זה ממונה אדם הכשיר לכהן כשופט בית משפט שלום (להלן-"המפקח"). מתחת למפקחים על רישום מקרקעין מצויים רשמי המקרקעין (להלן-"הרשם"). בהתאם לסעיף 116(ב) לחוק המקרקעין, שר המשפטים רשאי להסמיך אדם בסמכויות של רשם, כולן או מקצתן. בהתאם לחוק המקרקעין, הממונה יכול ליתן הוראות למפקח, והמפקח יכול ליתן הוראות לרשם. מאחר והתביעה שבפני עוסקת בפעולות המנהליות של המרשם, אתייחס בפסק הדין אך ורק לפעולות אלו. 23. תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969 (להלן-"תקנות המקרקעין" או "תקנות הרישום") פירטו יותר מאשר החוק את תפקידי הממונה, המפקח והרשם. תקנה 2 קובעת כי הממונה יעמוד בראש המרשם ויפעל בסמכויות ובתפקידים שנקבעו לו בחוק ובתקנות. תקנה 3 קובעת כי סמכויותיו ותפקידיו של המפקח, בנוסף לסמכויות ולתפקידים שניתנו לו בחוק, הם: קביעת סדרי עבודתן של הלשכות שבאזור סמכותו בכפוף להוראות הממונה, פיקוח על העבודה והסדרים בלשכות שבאזור סמכותו, ופיקוח על ביצוע תפקידיהם של הרשמים שנתמנו ללשכות אלה, וכן ביצוע כל תפקיד שיטיל הממונה, אם על המפקחים ואם עליו אישית. תקנה 4 לתקנות הרישום קובעת כי סמכויותיו ותפקידיו של הרשם, בנוסף לסמכויות ולתפקידים שנקבעו לו בחוק, הם: ניהול הפנקסים בלשכה עליה נתמנה, פיקוח על עבודתם של עובדי הלשכה וביצוע כל תפקיד שיטיל הממונה אם על הרשמים כולם או עליו אישית. תקנה 4א לתקנות הרישום קובעת כי סמכויותיו של המוסמך בסמכויות רשם הן: חתימת השטר ואישור עסקה במקרקעין לרישום על פי תקנות 14, 15 ו-16, רישום הערות לפי חוק המקרקעין ותקנות הרישום, ביטול רישום משכנתא וביצוע כל תפקיד אחר שיטיל עליו הרשם. 24. לאור הוראות אלו התביעה כנגד הנתבעת 2, מדינת ישראל-משרד המשפטים, בגין מחדלי הממונה והמפקח בגין אי התוויית דרכי פעולה לרשם המקרקעין אשר יש בהן כדי למנוע רישום בפנקסי המקרקעין שהן תוצאה של זיוף ומרמה. והתביעה כנגד הנתבעת 1, לשכת רישום המקרקעין בת"א , הינה בגין אי בחינת המסמכים על פיהן נרשמו הערת האזהרה לטובת הנתבע 3 ורישום הזכויות בדירה על שם הנתבע 3 על פי מסמכים אלו. רישום הערת אזהרה: 25. סעיף 126 לחוק המקרקעין קובע כדלקמן: "(א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית. (ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור." בהתאם להוראת סעיף זה אין כל צורך בחתימת בעל הזכות שהתחייב לעסקה על הבקשה לרישום הערת אזהרה, אלא די בבקשת מי שכלפיו ניתנה ההתחייבות לעסקה במקרקעין. סעיף 126 הנ"ל מקל מאד בדרישה לרישום הערת אזהרה על ידי כך שקובע שאין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית. 26. בתקנות לא נקבע שהבקשה לרישום הערת אזהרה תהיה בטופס מסויים או בכתב. אם כי הנסיון מלמד שקיים טופס לרישום הערת אזהרה. טופס הבקשה לרישום הערת אזהרה שהגיש הנתבע 3 לנתבעת 2 הוגש כחלק מראיות הצדדים. הצדדים לא הבהירו את המקור לטופס זה, אם כי ייתכן שהמקור לטופס הינו הוראות הממונה. בכל אופן, אין כל חובה שטופס זה ימולא אך ורק בהדפסה במכונת כתיבה, כפי שקיימת הוראה בתקנות לעניין שטר עסקה. רישום עסקה במקרקעין: 27. פרק ג' סימן א' לתקנות הרישום (תקנות 8 עד 21) דן ברישום עסקאות. תקנה 8 קובעת כי: "רישום עסקה ייעשה על סמך שטר שנערך כדין על ידי הצדדים לעסקה ואומת ואושר כאמור בתקנות אלה (להלן - שטר עסקה); השטר יודפס או ייכתב במכונת כתיבה ויהיה לפי הטופס המתאים מן הטפסים שיקבע הממונה." ההדגשה שלי - י.ז.) 28. תקנה 9 לתקנות הרישום קובעת כי: "(א) בקשה לרישום עסקה במקרקעין תהא ערוכה לפי טופס 4 שבתוספת ותהא חתומה בידי בעל המקרקעין או בעל הזכות שהיא נושא העסקה, ותוגש לרשם הממונה על הלשכה שבה רשומים המקרקעין. (ב) לבקשה יצורפו - (1) שטר העסקה מוכן לחתימה, שיומצא במקור והעתק ובמספר עותקים נוסף כמספר הצדדים לעסקה; (2) נסח מרישום המקרקעין; רשם רשאי להתיר קבלת בקשה גם אם לא צורף נסח מרישום המקרקעין, אם ראה כי בנסיבות המקרה יהיה זה צודק ויעיל לעשות כן, ובתנאים שקבע; (3) מסמכים המוכיחים כשרותם של החותמים על השטר, אם הוא עומד להיחתם שלא בידי צד לעסקה; מסמכים כאמור יודפסו או ייכתבו במכונת כתיבה; הרשם רשאי להתיר קבלת מסמכים אף אם לא הודפסו או נכתבו במכונת כתיבה, אם ראה כי בנסיבות המקרה יהא זה צודק ויעיל לעשות כן, ובתנאים שקבע; (4) הוכחות כי שולמו כל האגרות, המסים, הארנונות ויתר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עסקה במקרקעין; (5) הסכמתו של צד שלישי לביצוע העסקה במקום שדרושה הסכמתו לפי דין או לפי תנאי ששימש יסוד לרישום קודם או על פי נתונים בפנקסים; הסכמתו של צד שלישי תהיה בכתב ותאומת כדרך שמאמתים חתימת שטר עסקה." (ההדגשות שלי -.ז.) מתקנה זו ניתן ללמוד כדלקמן: הבקשה לרישום העסקה אינה חייבת להיות מודפסת, אלא יכולה להיות בכתב יד, ובלבד שתהיה ערוכה בהתאם לטופס 4 לתקנות; לרשם יש שיקול דעת וגמישות לסטות מהכללים במקרים מסויימים בהם אין לו ספק באמיתות המסמכים הנקובים תקנת משנה 2 ו-3, על מנת שלא ליצור מצב של התעמרות בצדדים לעסקה; אם יש צורך בהסכמת צד שלישי לעסקה, הסכמה זו צריכה להיות בכתב, אך אין חובה שתהיה מודפסת. 29. אישור החתימות של הצדדים לעסקה על שטר העסקה יכול להתבצע או בפני הרשם או בפני עו"ד. מאחר ובמקרה שבפנינו לכאורה נחתמו הבקשה לרישום הערת אזהרה, הבקשה לרישום הזכויות בדירה על שם הנתבע 3 ושטר העסקה בפני עו"ד ואושרו על ידו, אתייחס אך ורק לאפשרות של חתימת השטר בפני עו"ד. באפשרות זו דנה תקנה 16 לתקנות הרישום, וקובעת כדלקמן: "(א) התייצבו בעלי העסקה לפני עורך-דין, יחתים אותם על שטר העסקה ויאמת חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם. (א1) לצד חתימת האימות האמורה בתקנת משנה (א) יאשר עורך-הדין, בכתב, כי בדק את הפרטים המופיעים בשטר העסקה והמסמכים שצורפו לה כאמור בתקנה 9 (בתקנה זו - המסמכים) ומצאם מתאימים וראויים לעסקה המבוקשת. (ב) נחתם שטר העסקה ואומת כאמור בתקנות משנה (א) ו-(א1) יצרף עורך-הדין את השטר לבקשה וליתר המסמכים ויגישם לרשם סמוך לאחר מועד האימות. (ג) נתקבל שטר העסקה, יבדוק הרשם, או מי שהממונה הסמיכו לכך, את הבקשה ואת המסמכים שצורפו אליה, ויברר אם העסקה כשרה לרישום ואם הנתונים בפנקסים מאפשרים את רישומה. (ד) נוכח הרשם כי הצדדים זכאים לבצע את העסקה וכי אין מניעה לביצועה ולרישומה, יתן הסכמתו לרישום, יאשר את העסקה לרישום, ימסור לעורך-הדין העתק מהשטר, והעסקה תירשם בפנקס." 30. אפשרות החתימה בפני עו"ד היא אחת הסמכויות שנתן המחוקק לעורך דין כחלק מובנה של עבודתו וחלק מכלי העבודה של עוה"ד. זאת אנו למדים מתקנה 18 הקובעת כי: "לא יהא עורך-דין מוסמך לאמת שטרי עסקה, אם שר המשפטים, על-פי המלצת הועדה שהוקמה לכך בהודעה ברשומות (להלן - ועדת ההמלצות), החליט לשלול ממנו את סמכות האימות לתקופה שקבע או לצמיתות ..." 31. בין אם שטר העסקה נחתם בפני הרשם ובין אם שטר העסקה נחתם ע"י עו"ד, על הרשם לבדוק את הבקשה ואת המסמכים שצורפו אליה, לברר אם העסקה כשרה לרישום ואם הנתונים בפנקסי המקרקעין מאפשרים את רישומה (תקנה 14(א) ותקנה 16(ג)). התקנות אינן מבהירות את כוונתן כאשר הן קובעות שעל הרשם לבדוק אם העסקה כשרה לרישום וכיצד עליו לבדוק שהעסקה כשרה לרישום. סבור אני שעל הרשם לבדוק את כשרות העסקה ואת אפשרות רישומה בהתאם למסמכים והמידע המצויים בפניו בעת הרישום, תוך שימת לב לפרטים, שכן גם לגבי הרשם ניתן להחיל את הכלל "אין לדיין אלא מה שעיניו רואות". 32. ב-ע"א 71/84 אלגרה לאלו נ. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה השרון ואח', פ"ד מ(2) 774, 779 קבע בית המשפט העליון כי כאשר נחתם שטר עסקה על פי תקנה 14(א) לתקנות הרישום, חייב הרשם להפעיל את סמכותו לבדוק את כשרות העסקה ואם היא ראויה לרישום אם לאו. לאור הניסוח הזהה של תקנה 14(א) ושל תקנה 16(ג), נראה שהוא הדין כאשר מקבל הרשם שטר עסקה שנחתם בפני עו"ד. 33. ב-ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל נ. זהבה לופו ואח', פ"ד נד(2) 559, 575 מול האות ח', קבע בית המשפט העליון כי כאשר בנק מקבל שטר משכנתא אשר הממשכן חתם עליו בפני עו"ד, ועוה"ד אישר אותו על פי תקנה 16 לתקנות הרישום, הבנק רשאי לצפות שהממשכן חתם על שטר המשכנתא לאחר קבלת הסבר מעוה"ד. קביעה דומה מצויה גם ב-ע"א 8533/06 נורית גילמן נ. הפועלים אמריקאי ישראלי בע"מ ואח' , שם נחתם שטר משכון בפני עו"ד אשר אישר אותו על פי תקנה 16 לתקנות הרישום. ביהמ"ש העליון קבע כי בפסיקה עקבית נקבעה החזקה כי חתימתו של אדם על מסמך מהווה אישור ועדות שהבין את תוכנו ונתן הסכמתו לאמור בו. חזקה זו מתעצמת שעה שמדובר במסמכים מהותיים כגון שטרי שעבוד ומשכנתא. על כן הבנק היה רשאי להניח כי בעת קבלת שטר המשכנתא החתום על ידי עורך הדין, כי הסברים אלה ניתנו על ידי עורך הדין. נראה שאת הלכות אלו ניתן להחיל גם על רשם המקרקעין. כאשר הרשם מקבל שטר עסקה שנחתם בפני עו"ד ואומת על ידו בהתאם לתקנה 16 הנ"ל, אם אין לו מקום לחשוד שמדובר בזיוף, רשאי הוא לצאת מנקודת הנחה שהכל נעשה כשורה. זאת ניתן ללמוד גם מהשוואת תקנה 14 לתקנה 16. בתקנה 14 (ב) נאמר שאחר שהרשם בדק זכאותם של הצדדים לביצוע העסקה ואין מניעה לביצועה ולרישומה יזהה את הצדדים, יסביר להם את מהות העסקה ואת התוצאות הנובעות ממנה, עליו להשתכנע שהצדדים לעסקה הבינו את דבריו כראוי וכי הם חותמים מרצונם על שטר העסקה, ורק לאחר מכן יחתים אותם על שטר העסקה. לעומת זאת, כאשר השטר נחתם בפני עו"ד, הרשם אינו בודק האם הצדדים הבינו את מהות העסקה ואת התוצאות הנובעות ממנה, אינו צריך לוודא כי הצדדים הבינו את דברים אלו וכי הם חותמים על שטר העסקה מרצונם. תפקיד זה מוטל על עורך הדין, הממלא במקרה זה חלק מתפקיד הרשם, ופוטר את הרשם מתפקיד זה. על הרשם מוטל לבדוק אך ורק את הבקשה, המסמכים שצורפו אליה, לברר את העסקה כשרה לרישום ואם הנתונים בפנקסים מאפשרים את רישומה. בחתימת השטר בפני עו"ד יש חלוקת עבודה בין עוה"ד לבין הרשם. אך יש לשים לב שבחתימה על שטר העסקה בפני הרשם בא תחילה שלב הבירור של הרשם האם ניתן לרשום העסקה, ורק לאחת מכן החתמת הצדדים על שטר העסקה. בחתימת הצדדים על שטר העסקה בפני עו"ד קיימת בדיקה כפולה של אפשרות רישום העסקה, האחת של עוה"ד, והשנייה של הרשם לאחר חתימת הצדדים על שטר העסקה ואימות החתימה ע"י עוה"ד. נכונות המרשם במקרקעין מוסדרים: 34. נקודת המוצא של הצדדים הייתה שהדירה מצויה במקרקעין מוסדרים. רווחת הדעה בציבור בכלל, ובקרב עורכי דין בפרט, כי מרשם המקרקעין המוסדרים הינו נכון ואין בלתו. מעיון בחיקוקים ובספרות המשפטית נראה שלא כך הדבר. 35. סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן-"חוק המקרקעין") קובע כי: "רישום במקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969." מעיון בסעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 עולה כי ייתכן שהמרשם לאחר הסדר זכויות במקרקעין לא יהיה נכון עקב מרמה, או עקב כך שזכות שהייתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, או עקב טעות סופר או השמטת סופר, או עקב טעות במדידות. 36. גם בסעיף 10 לחוק המקרקעין הקובע כי: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה יפה אף אם הרישום לא היה נכון." (ההדגשה שלי - י.ז.) הכיר המחוקק כי ייתכנו מקרים שהמרשם אינו נכון. המחוקק לא מנה את הסיבות לאי נכונות המרשם. מעיון בסעיף 12 להצעת החוק המקרקעין, תשכ"ד-1964 (הצע"ח 612, תשכ"ד, עמ' 173, 179) עולה כי כוונת המחוקק הייה לכלול אי נכונות המרשם עקב השגת הרישום במרמה, בכפייה, בטעות, במסמכים כוזבים או לא תקפים. כאשר המחוקק קבע את נוסח בסעיף 10 לחוק כתב את המלים "אף אם המרשם אינו נכון", בלי לקבוע את הסיבה לאי נכונות המרשם, הרחיב את מגוון האפשרויות של אי נכונות המרשם, כפי שיתגלה מפעם לפעם בהתאם למעשי או מחדלי בני האדם. 37. על הבעייתיות של הסתמכות על נכונות המרשם במקרקעין מוסדרים עמד ד"ר חיים זנדברג במאמרו "הסתמכות על מרשם הזכויות -חזון לעומת מציאות", עלי משפט כרך ב' (תשס"ב) עמ' 273. אם וכאשר ירבו המקרים של מקרי מרמה וזיוף במקרקעין, ייתכן ויהיה צורך להתחשב במאמר זה במסגרת השיקולים השונים שנלקחים בחשבון בהכרעה בשאלה האם יש להטיל חובת הזהירות של עורכי דין כלפי לקוחותיהם, גם כאשר מדובר בעסקאות במקרקעין מוסדרים. המקרה הנדון בפני בתיק זה עקב פעולות מרמה במקרקעין אינו המקרה הראשון. קדמו לו המקרה שנדון בתיק אז' (שלום רמלה) 1949/05 והמקרה שנדון בתיק אז' (שלום רמלה) 5795/06. תביעת התובע כנגד הנתבעת 2: חובת זהירות מושגית של הנתבעת 2: 38. הממונה על המרשם עומד בראש המרשם וקובע את סדרי עבודתן של הלשכות. הממונה קובע את שיטת ניהול הפנקסים ושיטת הרישום, ועל ביצוע הפעולות בפועל. דהיינו, הממונה אחראי בתחום המקרו על פעילות המרשם. לאור זאת על הממונה מוטל התפקיד לנקוט פעולות על מנת שהמרשם יהיה נכון ככל שניתן, ולהשתדל, עד כמה שאפשר, לגלות רישומים לא נכונים ולמנוע הישנותם בעתיד, עד כמה שמשגת ידו. כפי שראינו לעיל, גם המחוקק יצא מנקודת הנחה שייתכן והמרשם לא יהיה נכון עקב טעויות, מרמה, זיוף וכו', כפי שהבהרנו לעיל. על כן על הממונה לקבל נתונים מהרשמים אודות מעשי מרמה שהתגלו, להסיק מהם מסקנות וליתן הוראות בהתאם. חובת זהירות קונקרטית: 39. התובע נפגע כתוצאה ממעשה מרמה של הנתבע 3. ייתכן שאם הממונה היה מיישם את הצעות התובע למלחמה במעשי המרמה במקרקעין, היו נמנע רישום הזכויות בדירה על שם הנתבע 3, וממילא היה נמנע מעשה המרמה כלפי התובע. טוען התובע כי על הממונה היה לנקוט את אמצעי הזהירות כדלקמן: הגשת מסמכים לטאבו כמו המסמכים שמגישים הבנקים בעת ביטול רישום משכנתא. על מסמכי הבנק מוטבע סמל מסוים המועבר דרך מכונה מסוימת, ובאמצעות מכונה זו ניתן לדעת אם המסמך מזויף או לא; התקנת תוכנה לפיה יועברו שטרי העסקה והמסמכים לרישום ממשרדי עורכי הדין לטאבו באמצעות מדיה מגנטית, דוגמת מערכת נט המשפט; מתן הוראות כי לשטרי העסקה ולבקשות הרישום יצורפו צילומי תעודות הזהות של הצדדים וצילום רשיון עורכי הדין, כפי שנעשה בלשכת רישום המקרקעין בחולון; החזרת מסמכים אשר יתגלו בהם טעויות פעוטות ביותר, לרבות טעויות כתיב. 40. סבור אני שיש לדחות את טענות התובע כלפי הנתבעת 1, מהסיבות שיפורטו להלן: חובת הזהירות המוטלת על הנתבעת 1 היא חובת האדם הסביר. סבור אני שהתובע מבקש להטיל על הנתבעת 2 חובת זהירות אבסולוטית, באופן שכל מקרה מרמה ייחשף ע"י הרשם לפני ביצוע פעולת הרישום; הממונה מודע למקרים של הגשת מסמכים מזויפים לרישום בטאבו. בעניין זה הוא מקיים דו שיח מתמיד עם לשכת עורכי הדין. דווקא התובע הוא זה שהגיש את פרוטוקול הדיון של ישיבה שקיימה הממונה עם לשכת עורכי הדין ביום 26.12.04, אשר בה נדונה גם תופעת זיופי המסמכים, וניסיון למצוא פתרון משותף עם לשכת עורכי הדין לבעיה זו; הממונה אינה נמצאת לבד בחזית המלחמה בתופעת הזיופים. על הממונה לקיים שיתוף פעולה הדוק עם לשכת עורכי הדין, שכן רוב שטרות העסקה נחתמים בפני עורכי הדין ומאומתים על ידיהם. יש למצוא פתרונות אשר יהיו נגישים לכולם, ולא רק ליחידי סגולה. פתרונות שיהיו נגישים ליחידי סגולה בעלי ממון יביאו לפגיעה בתחרות במקצוע עריכת הדין, ויתנו עדיפות לעורך דין אחד על פני משנהו; עלות הפתרונות המוצעים ע"י התובע גבוהה מאד. לצורך כך יש לפתח תוכנה מיוחדת שתהיה נגישה גם עבור עורכי הדין. כל עו"ד שיחפוץ לעסוק במקרקעין יהיה חייב לרכוש תוכנה זו ומכשור זה. שאלה היא האם לשכת עורכי הדין מוכנה לשאת בהוצאה כספית זו. העובדה שהצעה זו לא הוצעה לממונה ע"י לשכת עורכי הדין מדברת בעד עצמה; הצעותיו של התובע בסיכומיו עלולה לגרום להעלאה של אגרות הרישום לסכומים גבוהים ביותר, על מנת לממן את הצעותיו של התובע בסיכומיו. שאלה היא האם מדובר בגזרה שהציבור יכול לעמוד בה; הצעתו של התובע לפיה בגין כל טעות קלה ולא מהותית (כגון טעות דפוס או שיכול אותיות בשם צד לעסקה) שיגלה הרשם, יוחזרו המסמכים למבקש או לעורך הדין שהגישם, תגרום להארכת הזמנים בין ביצוע עסקה במקרקעין לבין רישומה, זמן שהוא ממילא ארוך. בכך עלול הממונה לגרום לאי נכונות גדולה יותר של המרשם מזו שקיימת כיום; גם הצעתו של התובע כי על הממונה ליתן הוראות שיש להשוות את חתימת הצדדים לעסקה לחתימותיהם על מסמכים קודמים המצויים בטאבו אין לקבלה. בהתאם לתקנות המקרקעין, הרשם בודק את כשרות העסקה בהתאם לנתונים המובאים בפניו, ואין עליו לבלוש מעבר לנתונים אלו. את הבדיקות אשר ימנעו מעשי מרמה יש להטיל על עורכי הדין אשר מייצגים את הצדדים לעסקה. עורכי הדין מקבלים שכר מלקוחותיהם, בין היתר על מנת לבדוק את כשרות העסקה ואת זכויות הצדדים. למעשה, התובע מבקש להטיל על הרשם אחריות גבוהה יותר מזו של עו"ד של צד לעסקה. אין כל הצדקה להטיל על הרשם אחריות גבוהה מזו של עורך הדין המייצג צד לעסקה; התובע לא הוכיח את טענתו כי בחודש מרץ 2003, מועד בו נרשמו הזכויות בדירה על שם הנתבע 3, בלשכת רישום המקרקעין בחולון דרשו את צירוף צילום תעודות הזהות של הצדדים לעסקה ואת צילום תעודת עורך הדין. מחומר הראיות עולה כי דרישה זו של לשכת רישום המקרקעין בחולון החלה רק בשנת 2004, כפיילוט אשר אם יצליח, ינהגו על פיו כל לשכות רישום המקרקעין במדינת ישראל. יתירה מכך, גם חובה לא תפחית את הגשת המסמכים המזויפים לרשם, שכן ידועים לא מעט מקרים של זיוף תעודות זהות; אילו הצעות התובע היו ישימות ושוות לכל נפש, הייתה לשכת עורכי הדין מעלה אותן בפני הממונה ופועלת לקידומן. 41. לאור כל האמור לעיל, סבור אני שאין במקרה הנוכחי חובת זהירות קונקרטית של הנתבעת 2 כלפי התובע. במקרה וטעיתי ואכן קיימת חובה מעין זו, הממונה לא התרשלה, שכן עולה מהעדויות שהממונה ערה כל הזמן לאפשרות פעולות המרמה בעסקאות מקרקעין, מקבלת דיווח מיידי מהרשמים על כל פעולה שמתגלה. הממונה עושה כל אשר לאל ידה על מנת למנוע מקרים מעין אלו ע"י הגברת המודעות של רשמי המקרקעין והעובדים בלשכות רישום המקרקעין והידברות על לשכת עורכי הדין, שהיא חולייה חשובה במלחמה בפעולות המרמה הנ"ל. הצעות התובע למניעה מוחלטת של פעולות המרמה עולות ממון רב, אשר יש לקבוע להן הוראות מיוחדות בחוק התקציב או בסדרי העדיפויות של הנתבעת 2. לעניין סדרי העדיפויות לא הביא התובע כל ראיה שהיא. 42. אשר על כן, סבור אני שיש לדחות את התביעה כנגד הנתבעת 1. חובת זהירות מושגית של הנתבעת 1: 43. תקנה 16(ג) לתקנות המקרקעין קובעת כי כאשר מתקבל בלשכת רישום המקרקעים שטר עסקה שנחתם בפני עו"ד, יבדוק הרשם או מי שהסמיכו לכך את הבקשה ואת המסמכים שצורפו אליה, ויברר אם העסקה כשרה לרישום ואם הנתונים בפנקסים מאפשרים את רישומה. היוצא מתקנה זו הוא כי קיימת חובה על הרשם לבדוק כדלקמן: את הבקשה ואת המסמכים שצורפו אליה. נראה שכוונת מחוקק המשנה היא לבדוק את תקינות הבקשה והמסמכים שצורפו אליה מבחינה צורנית והאם הם ממלאים אחר ההוראות החלים עליהם; האם העסקה כשרה לרישום. נראה מתקנה 14(ב) שכוונת המחוקק המשנה היא לבדיקה האם הצדדים זכאים לבצע את העסקה, האם אין מניעה לביצועה ולרישומה, האם יש צורך בהסכמת צד ג', האם אין מניעה חוקית לביצוע העסקה או הרישום, כגון: הליכי הסדר מקרקעין וכו', האם מי מהצדדים מנוע מביצוע הפעולה עקב כשרותו המשפטית או מניעה חוזית שנרשמה אודותיה הערת אזהרה וכו'; האם הנתונים בפנקסים מאפשרים את רישום העסקה. כגון: שהזכות המועברת תואמת את הרישומים בפנקסים וכי אין הצד המעביר מעביר יותר זכויות מאשר יש לו. חובת זהירות קונקרטית של הנתבעת 1: 44. בעת העברת הרישום בדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם הנתבע 3, לא היה כל קשר בין התובע לבין הנתבע 3. מאחר ומתקיימות עסקאות במקרקעין על סמך המרשם, על הנתבעת 1 לצפות שמכל הפרת חובת זהירות שלה על פי התקנות עלול להיפגע כל מי שיחפוץ לרכוש את נכס המקרקעין לגביו הופרה חובת הזהירות. התובע נמנה עם סוג זה האנשים שנמצאים במעגל הצפיות של הנתבעת 1. על כן, סבור אני שקיימת חובת זהירות קונקרטית של הנתבעת 1 כלפי התובע. הפרת חובת הזהירות בעת רישום הערת אזהרה לטובת הנתבע 3: 45. משטר העסקה על פיו קיבלה גב' ג'לרדין רזן את הזכויות בדירה עולה שהשם ג'לרדין הוא שם המשפחה ואילו השם רזן הוא השם הפרטי. 46. טוען התובע כי בבקשה לרישום הערת האזהרה על שם הנתבע 3 נפלו מספר פגמים והם: בחוזה המכר המזויף בין הנתבע 3 לבין גב' ג'לרדין רזל נרשם תאריך 30.2.03, שאינו קייים ככל. דבר זה יכול להצביע על זיוף המסמך; שם המשפחה נרשם רזן והשם הפרטי נרשם ג'רלדין, דהיינו שם המשפחה נרשם כשם פרטי והשם הפרטי נרשם כשם משפחה; במקום השם ג'לרדין, נרשם השם ג'רלדין, דהיינו הוחלף המיקום בין האותיות ל' ו-ר'; במקום המיועד לתיאור החתימה של המתחייב לעסקה במקרקעין נרשם כי מי שחותם הוא מיופה כוח. במקום זה נרשם השם ג'רלדין רזן ולצדו חתימה שאינה זהה לחתימה שנחזתה להיות החתימה של גב' ג'לרדין רזן בחוזה המכר המזויף; בהצהרת המטפל ברישום הפעולה נרשם כי המטפל מאשר כי מי שחתם על הבקשה הוא מיופה כוח, דבר שאינו תואם את שם החותם. 47. סבור אני שצודק התובע לגבי פגם מס' 4 שפורט לעיל. לא רק שיש אי התאמה לגבי זהות החותם על הבקשה, אלא גם החתימה של מי שחתם על הבקשה שונה לחלוטין מהחתימה שנחזית להיות חתימתו על חוזה המכר המזויף. פגמים אלו היו צריכים להדליק נורה אדומה אצל הנתבעת 1, והיה עליה לעשות אחת משתיים: או לדחות את הבקשה לרישום הערת האזהרה עד שיתוקן הפגם המרכזי, או לברר עם עוה"ד את פשר הגשת הבקשה כמות שהיא, ולבצע תרשומת של הבירור ותוצאותיו. יש לשמור תרשומת זו בתיק בו מתויקת הבקשה לרישום הערת האזהרה, על מנת שאם יתברר בעתיד כי קרתה תקלה הרישום ההערה, נדע מה קרה באותה עת. 48. לגבי יתר הפגמים שמצא התובע בבקשה לרישום הערת אזהרה, דהיינו שיכול האותיות בשמה של גב' ג'לרדין רזן ושיכול שם המשפחה והשם הפרטי, אדון להלן. 49. אינני סבור שהתאריך 30.2.03 היה צריך להדליק נורה אדומה אצל הנתבעת 1, מהסיבות כדלקמן: לא פעם טועים בני אדם במספר הימים בחודש פברואר בכל שנה; בהתאם לחוק, בבואה לרשום הערת אזהרה, על הנתבעת 1 לבדוק אם קיימת התחייבות לעסקה במקרקעין. כאמור, התחייבות זו יכולה להיות מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית. על הנתבעת 1 לבדוק את הוראות החוזה המתייחסות להתחייבות, ואינה צריכה לנבור בכל הוראות החוזה. 50. יחד עם זאת אינני סבור שיש קשר סיבתי בין רשלנות זו לבין הנזק שנגרם לתובע, מהסיבות כדלקמן: רישום הערת אזהרה מונע אך ורק רישום פעולות הסותרות את הערת האזהרה ואינו מעביר זכויות. התובע חתם על חוזה המכר עם הנתבע 3 על סמך הרישום שנעשה על פי שטר העסקה על פיו נרשמו הזכויות על שם הנתבע 3, ולא על פי רישום הערת האזהרה; אין לקבל את טענת התובע כי אם לא הייתה נרשמת הערת האזהרה לא היה מתבצע רישום הזכויות בדירה על שם הנתבע 3. טענה זו לא הוכחה. בנוסף, הנתבע 3 היה יכול לזייף בקשה לרישום הערת אזהרה ללא כל טעות, ואזי הייתה נרשמת הערת אזהרה על פי בקשה תקינה לכאורה. המוטיבציה להגיש בקשה מתוקנת ומזויפת לרישום הערת אזהרה הייתה כה גבוהה לאור סכום הכסף הגבוה שהיה מקבל הזייפן בסופו של יום; הנתבע 3 היה יכול להגיש בקשה לרישום הערת האזהרה עליה יחתום הוא בלבד. במקרה זה לא הייתה מגלה גב' ג'לרדין רזן את התרמית, שכן הנתבעת 1 הייתה שולחת לה את ההודעה על רישום הערת האזהרה לדירה, מכיוון שבחוזה המכר המזויף נרשמה כתובתה בדירה. מאחר והנתבע 3 התגורר באותה עת בדירה, הוא היה מקבל את הודעת הנתבעת 1 על רישום הערת האזהרה, הודעה שהייתה מיועדת לגב' ג'לרדין רזן. העברת הזכויות על שם הנתבע 3: 51. טוען התובע כי הנתבעת 1 התרשלה בעת העברת הזכויות בדירה על פי שטר המכר שהוגש לה, לאור הפגמים כדלקמן: שם המשפחה נרשם רזן והשם הפרטי נרשם ג'רלדין, דהיינו שם המשפחה נרשם כשם פרטי והשם הפרטי נרשם כשם משפחה (שיכול שם משפחה ושם פרטי); במקום השם ג'לרדין, נרשם השם ג'רלדין, דהיינו הוחלף המיקום בין האות ל' לבין האות-ר' (שיכול אותיות); התובעת לא השוותה את החתימות של גב' ג'לרדין רזל המצויות על שטר המכר המזויף לחתימות שלה בעת העברת הזכויות בדירה על שמה. 52. אני שיש לדחות את טענות התובע, מהסיבות כדלקמן: שטר העסקה והמסמכים שהגיש הנתבע 3 לרשם להעברת הזכויות בדירה על שמו נחזו להיות תקינים. על כן, הנתבעת 1 לא הייתה צריכה לבדוק את כשרות החתימות, אלא לבדוק את הבקשה ואת המסמכים שצורפו אליה, לברר אם העסקה כשרה לרישום ואם הנתונים בפנקסים מאפשרים את רישומה. זאת אכן עשתה הנתבעת 2. השם ג'לרדין רזן הינו שם לועזי, שלא ידוע מהו השם הפרטי ומהו שם המשפחה. קיימים שמות רבים גם בשפה העברית שלא ניתן לדעת מראש מהו השם הפרטי ומהו שם המשפחה, כגון: יהושע יוסף, משה יצחק, נפתלי יעקב וכו'. במקרה זה רישום השם הפרטי במקום שם המשפחה ורישום שם המשפחה במקום השם הפרטי, כאשר שאר הפרטים בבקשה לביצוע העסקה ובשטר העסקה ובמסמכים הנלווים הינם תקינים, אינו משמעותי, ורישום העסקה אינו מהווה הפרת חובת הזהירות; שיכול (ש' שמאלית) האותיות ל' ו-ר' הינו טעות נפוצה. ראיה לכך ניתן למצוא בהכרעת הדין בהליך הפלילי כנגד הנתבע 3, ובאישור עיריית תל-אביב שצורף לבקשה לרישום הזכויות בדירה על שם הנתבע 3, בהם נרשם השם ג'רלדין ולא ג'לרדין. יש לציין שהתובע לא צירף את אישור העירייה למוצגים מטעמו, אם כי צירף אותו כחלק מנספח ג' לכתב התביעה; אין חובה על רשם המקרקעין להשוות חתימה של צד לעסקה לחתימותיו בעסקאות קודמות, מהסיבות שפירטתי לעיל כאשר דנתי באחריות הנתבעת 2 53. כל האמור לעיל, סבור אני שיש לדחות את התביעה גם כנגד הנתבעת 2. ההודעה לצד ג': 54. משנדחתה התביעה כנגד הנתבעות 1 ו-2, ממילא נדחית ההודעה לצד ג'. סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: התביעה כנגד הנתבעות 1 ו-2 נדחית. בנסיבות העניין בהן סבל התובע מנזקים עקב מעשה המרמה, מחוסר אשמתו בכל מעשה המרמה וברשלנות הנתבעת 1 ברישום הערת האזהרה על שם הנתבע 3, אין צו להוצאות לטובת הנתבעות 1 ו-2; על הנתבע 3 לשלם לתובע כדלקמן: את הסך 1,682,873 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (12.6.07) ועד ליום התשלום בפועל. סכום זה כולל את הסכום שנפסק לתובע בתיק פלילי 2773/08 בבימ"ש שלום בת"א; את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 100,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; ההודעה לצד ג' נדחית ללא צו להוצאות, שכן צדדי ג' 1 ו-2 לא התייצבו לדיונים, וצד ג' מס' 3 יוצג ע"י ב"כ התובע. לאור העובדה שהתביעה כנגד הנתבע 3 התקבלה, יש להחזיר לתובע הפיקדון בסך 1,500 ₪ שהפקיד בהתאם להחלטת כב' הרשם סעדון מיום 3.9.11 לאחר שיחלפו 60 יום מיום מתן פסק הדין בכפוף לכך הנתבע 3 לא יגיש ערעור על פסק הדין. מסמכיםמקרקעיןזיוף מסמכיםזיוףרישום מקרקעין