קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא זכאות להירשם כבעלים של קוטג' - פסק דין הצהרתי: זוהי תובענה למתן פסק דין הצהרתי שלפיו המבקשים זכאים להירשם כבעליו של קוטג' בן 8 חדרים עם חניה צמודה, הידוע כמחצית חלקה 107 בגוש 8018 ומצוי ברחוב הקשת 27 במועצה המקומית אבן יהודה (להלן:- "הנכס"), בכפוף לתשלום סך של 2,300,000 ₪ שישולם על ידיהם. המבקשים עותרים גם, כי בכפוף לתשלום דלעיל, יהיו זכאים לרישום זכויות הבעלות בנכס בלשכת רישום המקרקעין על שמותיהם. המבקשים עותרים שיותר להם להעביר חלק מהתשלום, בגובה חוב המשיבים לבנק לאומי לישראל בע"מ כדי להביא להסרת השעבוד הרשום על זכויות המשיבים בנכס. רקע: המשיבים הם בני זוג ובעלים של הנכס. זכויותיהם בנכס נרשמו בלשכת רישום המקרקעין בנתניה ביום 21.12.09. על פי הנטען בתובענה, ביום 2.8.08, עוד טרם רישום זכויות המשיבים, התקשרו המבקשים עם המשיבים בהסכם למכירת זכויות המשיבים בנכס לידי המבקשים (להלן:- "ההסכם" או "הסכם המכר"). המשא ומתן שקדם להסכם המכר וסגירת העסקה נעשו בין המבקשים למשיב 1 (להלן:- "מר טובי" או "המשיב"), לאחר שהאחרון הציג למבקשים ייפוי כוח שלפיו הוא מיופה כוחה של המשיבה 2 (להלן:- "גב' טובי") להשכיר או למכור את הנכס (העתק ייפוי הכוח - נספח ב' לתובענה). עוד נטען בתובענה, כי מאחר שהמשיבים נדרשו לסכום כסף ניכר עוד בטרם הסדרת רישום זכויותיהם בנכס, סיכמו הצדדים, כי בשלב הראשון ייחתם בין הצדדים חוזה שכירות ל - 27 חודשים שבמסגרתו ישלמו המבקשים 216,000 ₪ מראש כדמי שכירות. הכוונה הייתה שבתקופה זו יוסדר רישום זכויות המשיבים בנכס ותתאפשר השלמת מכירת הנכס וחתימה על הסכם מכר פורמאלי. כן סוכם, אליבא דמבקשים, שעם רישום הזכויות על שם המשיבים ייחתם הסכם מכר ודמי השכירות יקוזזו מהתמורה (סיכום זה שהועלה על הכתב על ידי מר טובי - נספח ג' לתובענה). משכך, חתמו הצדדים על הסכם שכירות (נספח ד' לתובענה) והמבקשים קיבלו אישור בכתב ידו של מר טובי כדי שיוכלו לקבל מידע מלא על מצבו התכנוני של הבית (העתק האישור - נספח ה' לתובענה). במעמד חתימת הסכם השכירות שילמו המבקשים לידי המשיבים סך של 216,000 ₪. כאן המקום לציין כי אמנם הסכם השכירות נושא תאריך 3.8.08 אולם לנוכח התאריכים בתכתובת שקדמה לחתימה על הסכם זה (כפי שאבהיר בהמשך), ככל הנראה חתמו עליו הצדדים מספר ימים לאחר מכן. כאמור, ביום 21.12.09 נרשמו זכויות המשיבים בנכס בלשכת רישום המקרקעין בנתניה. לטענת המבקשים בתובענה, ממועד רישום זכויות המשיבים, החלו המשיבים להציב תנאים שונים בלתי מקובלים לחתימה על הסכם המכר. כך, המשיבים עמדו על כך שהסכם המכר לא ייערך על ידי עורך דין ודרשו שלא יעלה על שני עמודים; המשיבים הטילו את האחריות לבדיקת חיוב במס שבח על כתפי המבקשים; דרשו ריבית נשך של 1/2 אחוז לחודש לתשלום יתרת התמורה; ובשלב מסוים ניסו אף ליצור את הרושם שמר טובי אינו מוסמך לפעול בשם גב' טובי, בניגוד לייפוי הכוח שהוצג להם. בתובענה נטען עוד על ידי המבקשים כי בהמשך הם אף הסכימו להגדיל את הסכום שישולם על ידם לצורך השלמת העסקה עד לסך של 2,300,000 ₪ (ללא קיזוז דמי השכירות) אולם המשיבים סירבו לחתום על טיוטת הסכם המכר שנשלחה אליהם. ביום 3.5.10 שעבדו המשיבים את זכויותיהם בנכס לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ להבטחת הלוואה בסך של 2,500,000 ₪ שקיבלו מהבנק וזאת ללא הסכמתם וידיעתם של המבקשים. המבקשים קיבלו באותו חודש אישור של הבנק שתמורת הפקדה של 1,500,000 ₪ יוסר השעבוד. עד למועד הגשת התובענה לא פעלו המשיבים להסרת השעבוד. עוד נטען בתובענה, כי לאורך כל התקופה שמיום כניסת המבקשים לנכס ועד למועד הגשת התובענה, הם השקיעו סכומי כסף גבוהים ביותר שכן בעת קבלתו הוא לא היה ראוי למגורים. המבקשים עשו כן על סמך הסיכום אליו הגיעו עם המשיבים שלפיו תועבר הבעלות בנכס למבקשים וכן על סמך סעיף 8.5 להסכם השכירות שלפיו אם לא תמומש האופציה על פי הסכם השכירות יוחזרו למבקשים השקעותיהם בנכס. הצדדים ניהלו תכתובת בנוגע להסכם ומשלא הגיעו להסכמה הגישו המבקשים התובענה דנן בד בבד עם בקשה לצו מניעה זמני במעמד צד אחד האוסר על המשיבים לבצע כל דיספוזיציה בנכס. בדיון שהתקיים לפני ביום 13.1.11 ניתן צו זמני כמבוקש וקבעתי ישיבה נוספת. בדיון שהתקיים ביום 2.2.11 הסכימו ב"כ הצדדים שהדיון יתקיים בתובענה עצמה ושלב"כ הצדדים תינתן אפשרות להגיש תצהירים נוספים. ביום 27.2.11 התקיים לפני דיון הוכחות. מטעם המבקשים העידו המבקשים בעצמם ועו"ד לנה קנטי, שייצגה את המבקשים מול המשיבים בהסכם. מטעם המשיבים העידו מר טובי ומר יעקב קוך, המתווך שדרכו הגיעו המבקשים למשיבים. טענות המבקשים נכרת הסכם מכר מחייב בין הצדדים. עובדה זו עולה בין היתר מההתכתבויות בין עו"ד קנטי לעו"ד פרנק-כהן (ב"כ המשיבים דאז). מהתכתבויות אלו ניתן לראות שכל פרטי המכר סוכמו בטיוטות החוזה שהועברו וזאת כמכר מותנה ברישום הזכויות על שם המשיבים. חוזה המכר לא נחתם רק מאחר שעו"ד פרנק כהן לא הסכימה להפקיד סכומים להבטחת תשלומי המיסים על ידי המשיבים ומאחר שמועד רישום הזכויות על שם המשיבים לא היה ברור (העתק מההתכתבויות - נספחים א'-ו' לתצהירה של עו"ד קנטי). עדותו של מר טובי היא עדות יחידה. גב' טובי שנכחה בבית המשפט בחרה שלא להעיד ועו"ד פרנק-כהן שניהלה את המגעים בשם המשיבים בנוגע להסכם לא הובאה לעדות. טענתו של מר טובי בחקירתו שעו"ד פרנק-כהן לא ייצגה אותו לעניין המכירה או השכירות ושהתכתובת שנערכה בינה לבין עו"ד קנטי נעשתה על דעת עצמה היא גרסה כבושה ומופרכת. מעבר לכך שהמשיבים לא זימנו לעדות את עו"ד פרנק-כהן כדי שתתמוך בגרסה זו, מר טובי כלל לא ידע להשיב על השאלה איך עו"ד פרנק-כהן ידעה על קיום המבקשים וניהלה איתם משא ומתן שעה שלא הייתה קשורה למכר או להשכרת הנכס. כמו כן, עדותו של מר טובי נסתרה מפורשות על ידי עדותה של עו"ד קנטי שלפיה הוא היה בישיבה שהתקיימה במשרד עו"ד פרנק-כהן בה נוהל המשא ומתן לרכישה. בניגוד לטענותיו של מר טובי בתצהירו, כל העיכובים בהשלמת העסקה היו בשל המשיבים שלא היו מוכנים לחתום על הסכם מכר מותנה. לא הייתה כל אי הסכמה לגבי מועדי תשלום התמורה למשיבים עם חתימתו של הסכם המכר או על כל נושא מהותי אחר. כך גם בניגוד לטענתו של מר טובי, ניתן לראות שהמשיבים ידעו היטב שרישום הנכס על שמם יימשך שנה (נספח ג' לתובענה). חרף טענות מר טובי שידע שאין בכוונת המבקשים לשלם את תמורת הנכס ולחתום על חוזה מכר, הוא המשיך לנהל משא ומתן ולהתכתב עם המבקשים ומבלי שהעלה טענה כלשהי לאורך כל ההתכתבויות שנעשו שהסיכום בין הצדדים בטל. רק לאחר הגשת התובענה לפתע דרש הוא 3 מיליון ₪. בשום שלב עד הגשת התובענה המשיבים אף לא הודיעו על ביטול ההסכם. טענת מר טובי שהמבקש רצה לקבל משכנתה מבנק לאומי מופרכת שכן המבקשים קיבלו הלוואה מבנק טפחות ולא היו צריכים את סיועו של מר טובי בבנק לאומי. שילובם של המסמכים הרבים שהוחלפו בין הצדדים מעיד שאף דרישת הכתב מתקיימת. כדי להימנע מהבעייתיות בנושא הפקדת הכספים בנאמנות הסכימו הצדדים לחתום בינתיים על חוזה שכירות ועל כך שיחתמו על חוזה מכר לאחר רישום הזכויות בפועל על שם המשיבים. בנסיבות אלו ברי כי דחיית החתימה על הסכם המכר אינה מונעת הכרה בתוקפה של עסקת המקרקעין עוד בטרם חתימה על החוזה הפורמאלי כאשר כוונת הצדדים נלמדת מהתנהגותם. טענות המשיבים לא נכרת הסכם מכר מחייב והמבקשים מנהלים את ההליך בחוסר תום לב. כך הסתירו מבית המשפט שהם ממשיכים להתגורר בנכס ללא כל זכות ונמנעים מלשלם דמי שכירות מאז תמה תקופת השכירות ושאין להם מסוגלות כלכלית לרכוש את הנכס, פרטים שנחשפו במהלך עדותם בבית המשפט. עד היום המבקשים לא שילמו את דמי התיווך שהתחייבו לשלם (1.5% + מע"מ) וכל ששילמו היה 6000 ₪. עובדה זו מצביעה על כך שהמבקשים בעצמם לא סברו שחתמו על הסכם מכר ושאף לא התכוונו לחתום על הסכם שכזה. המשיבים העבירו את הטיפול ברישום הנכס על שמם לעו"ד פרנק-כהן וביקשו מהמבקשים שידאגו לחתימתו המהירה על הסכם מכר. את כל הליכי המשא ומתן ניהלו בעצמם. טיוטת ההסכם שהועברה למשיבים הייתה ראשונית בלבד, לא נוהל לגביה כל משא ומתן בין הצדדים והיא לא שיקפה כל הסכמה שהיא בין הצדדים אלא שלב במשא ומתן. אף עו"ד קנטי העידה שהחוזה משנת 2010 היה שונה מזה שהוציאה בשנת 2008, דבר המלמד על כך שהטיוטה החדשה היוותה הצעה חדשה למתווה הסכם מכר שלא השתכלל לכדי חוזה מכר מחייב. המשיבים נאלצו למשכן את הנכס עקב מצוקתם הכספית ומשלא יצאה לפועל כל עסקה למכירתו עם המבקשים שינו המשיבים מצבם לרעה, שכן לא היו נוטלים הלוואה לו הייתה מתבצעת עסקה ובכך נגרם להם נזק כלכלי כבד. המבקשים סיכלו פעם אחר פעם כל ניסיון של המשיבים לחתום על הסכם מכר. העסקה נותרה בשלב המשא ומתן ולא השתכללה לכדי חוזה מכר מחייב. כך לא סוכמו פרטים מהותיים בעסקה - תנאי תשלום, אופן תשלום, בטוחות, חזקות, עצם מתן ייפוי כוח, נושא שעבוד הנכס למימון הרכישה, הוראות מיסים. מכאן אף לא התקיימה דרישת הכתב שכן הצדדים מעולם לא חתמו על טיוטת הסכם מכר אלא על הסכם שכירות בלבד. כמו כן, לא שולמה התמורה והעסקה לא דווחה לרשויות המס. במכתבה של ב"כ המבקשים מיום 15.7.10 (נספח ז לתובענה) בו נאמר כי המבקשים מוכנים לרכוש את הנכס בתנאים כדלקמן, יש ראיה מכרעת שאף המבקשים לא ראו מעולם במשא ומתן ככזה שהושלם לכדי הסכם מכר מחייב והמשיכו להציב תנאים לחתימתם על ההסכם. דיון והכרעה השאלה שעליי להכריע בה בענייננו היא: האם התגבש הסכם מכר מחייב בין המבקשים לבין המשיבים אם לאו, כאשר עובדתית אין מחלוקת על כך שהסכם שכזה מעולם לא נחתם על ידי הצדדים. המצב המשפטי חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן:- "חוק החוזים") קובע שכדי שהסכם יהיה סופי ומחייב עליו לקיים את היסודות של גמירת דעת ומסוימות. בנוסף, מאחר שבענייננו מדובר בעסקה במקרקעין צריך להתקיים תנאי נוסף והוא דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן:- "חוק המקרקעין"). התנאי המרכזי העומד ביסוד קיומו של חוזה הוא הדרישה למפגש רצונות בין הצדדים ולקיומה של הסכמה הדדית ביניהם להתקשר בהסכם מחייב, שבאה לידי ביטוי ביסוד גמירת הדעת. המבחן לגמירת דעתם של הצדדים הוא מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים, דברים שאמרו לפני כריתת החוזה ולאחריה ותוכן החוזה עצמו (גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 172-174 (2005)). לעניין יסוד המסוימות, כמו גם לעניין דרישת הכתב הכרוכה בה בעסקאות מקרקעין, נפסק בעבר כי נדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים וכתובים. פרטים אלה כוללים דברים הכרחיים כגון: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומיסים וכן חתימה על המסמך (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן, פד"י כח(2) 291 (1974)). ברם, עם השנים רוככה הדרישה בפסיקה, אשר הכירה בהסכם כבעל מסוימות מספקת גם כאשר לא ניתן היה למצוא בו את התנאים החיוניים לעסקה, וזאת כאשר פרטים אלו ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל (ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פד"י מד(1) 57, 66 (1989)). השלמה כאמור לא תיעשה כאשר בין הצדדים קיימת אי הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים (ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פד"י נב(4) 673, 682 (1998); להלן:- "עניין תמגר"). שני התנאים המצטברים הנדרשים להתגבשות הסכם מחייב - גמירת דעת ומסוימות - הם תנאים נפרדים אך קיימים ביניהם קשרי גומלין חזקים (עניין תמגר, בעמ' 682). לעיתים, העדה חזקה על גמירת דעת נתפסת כפיצוי על מסוימות חסרה או פגומה. מנגד, העדר מסוימות עשוי להעיד על פגם בגמירת דעתם של הצדדים (ע"א 7193/08 מנחם עדני נ' מרדכי דוד, לא פורסם 18.7.10). מן הכלל אל הפרט כדי להכריע בשאלה שבמוקד תובענה זו, עלי לבחון האם הגיעו הצדדים להסכמה הכוללת מסוימות וגמירת דעת ואף אם נותרו פרטים חסרים הניתנים להשלמה והסכם מכר לא נחתם, יכול שייקבע שההסכם השתכלל וקיבל תוקף מחייב, והכל כל עוד לא עולה כוונה אחרת של הצדדים באשר לפרטים החסרים. לשם בחינת המסוימות וגמירת הדעת אפנה לניתוח הראיות והעדויות: המסמך הראשון הרלוונטי לעניין הוא טיוטת הסכם המכר ששלחה עו"ד קנטי לעו"ד פרנק-כהן ביום 29.7.08 (נספח א' לתצהירה של עו"ד קנטי). זו טיוטה מוצעת שנשלחה לקראת התקשרות בהסכם המכר. על טיוטה זו כתבה עו"ד פרנק-כהן הערות. בין יתר ההערות ניתן לראות תיקונים בסעיף התמורה. כך מחקה עו"ד פרנק-כהן את השורות המתייחסות לרישום הערת האזהרה וכתבה שהתשלום הראשון בסך של 200,000 ₪ ישולם כנגד מסירת החזקה בנכס. הרושם המתקבל מהערות אלו הוא שתנאי ההסכם מקובלים, רובם ככולם והפרטים הטכניים החסרים אינם מהותיים. שישה ימים לאחר ששלחה עו"ד קנטי את הטיוטה האמורה, ולאחר שהתקיימה פגישה בין עורכות הדין בה נכחו אף המבקשים ומר טובי, שלחה עו"ד קנטי לעו"ד פרנק-כהן מכתב נוסף ובו העלתה מספר נקודות שהתבררו לה (נספח ג' לתצהיר עו"ד קנטי). בין היתר התברר לעו"ד קנטי שמס השבח הצפוי בעסקה יעמוד על סך של כ- 702,000 ₪ ולכן לדעתה נכון יהיה לשמור סכום בנאמנות המבטיח גם חיוב צפוי זה, אך לא רק אותו, שכן באותו מועד טרם היה ידוע אם יש חוב בגין עסקת הרכישה של מר טובי, כך אף לא היה ידוע האם חל מס בגין הסכם השיתוף שעו"ד פרנק-כהן אמורה הייתה להסדיר בין מר טובי לבעלים האחר של מחצית חלקה 107 בגוש 8018. לנוכח האמור דרשה עו"ד קנטי במכתבה זה שיופקדו בנאמנות לפחות 1,500,000 ₪ להבטחת תשלומים אלה. עוד עולה ממכתב זה, כי התברר לעו"ד קנטי שאם נמסרת החזקה בנכס יש לשלם את המיסים מיד אף כאשר מדובר בחוזה מותנה ולכן כתבה שיש לדון בכדאיות מסירת החזקה. יום למחרת משלוח מכתב זה השיבה עו"ד פרנק-כהן שנושא מס השבח בבדיקה על ידה ויש להמתין עד שתקבל תשובות לגביו. בנוסף הביעה עו"ד פרנק-כהן את התנגדותה לגובה הסכומים שעו"ד קנטי ביקשה שיופקדו בנאמנות (נספח ד' לתצהיר עו"ד קנטי). במכתב נוסף של עו"ד פרנק-כהן מיום 12.8.08 (נספח ו' לתצהיר עו"ד קנטי), הציעה עו"ד פרנק-כהן שהמבקשים ישקלו להשכיר את הנכס לשנה עם אופציה לשנה נוספת עד אשר יתברר נושא המיסוי. בנוסף הודיעה עו"ד פרנק-כהן במכתבה כי מר טובי לא מסכים להפקיד את הסכומים שהתבקשו על ידי עו"ד קנטי בנאמנות ולכן שוב הציעה שהמבקשים ישכרו את הנכס. מתכתובת זו עולה כי נכון לחודש אוגוסט 2008, עד לחתימה על הסכם השכירות, הייתה הסכמה על המכירה, הייתה הסכמה על המחיר - אך נותרו מספר שאלות ללא הכרעה:- נותרה פתוחה סוגית המיסים והבטחת תשלומם שכן היו שלוש עסקאות שטרם ניתנו אישורי מס בגינן, ולא היה ידוע מה גובה המיסים שיידרשו עבור עסקאות אלו. עו"ד קנטי ביקשה שיופקד בנאמנות סך של 1,500,000 ₪ להבטחת התשלומים, ואילו המשיבים ועו"ד פרנק-כהן לא הסכימו לדרישה זו. כאן המקום להתייחס לטענתו של מר טובי בחקירתו שלפיה עו"ד פרנק-כהן לא ייצגה אותו למטרת המכירה אלא אך למטרת הסכם השיתוף - הן עו"ד קנטי הן מר קוך העידו בחקירתם כי מר טובי נכח בישיבה שהתקיימה עם המבקשים במשרדה של עו"ד פרנק-כהן בה ניהלו הצדדים משא ומתן באשר למכירת הנכס. מר טובי אף נמנע מלזמן לעדות את עו"ד פרנק-כהן כדי שתתמוך בטענה זו ולעניין זה הלכה פסוקה היא שהימנעות מלהביא עדות רלוונטית תוביל את בית המשפט למסקנה שאילו הובאה אותה עדות היא הייתה פועלת לרעת הצד שנמנע מהגשתה (ע"א 27/91 שמעון קבלו נ' ק' שמעון, עבודות מתכת בע"מ, פ"ד מט(1) 450, 457 (1995)). די בטעמים אלה כדי לדחות טענתו זו. המבקשים הצהירו בתובענה כי הצדדים סיכמו שעם רישום הנכס על שם המשיבים ייחתם הסכם המכר בקיזוז דמי השכירות מהתמורה (2,300,000 ₪) ושסיכום זה הועלה על הכתב על ידי מר טובי. מעיון במסמך אליו הפנו המבקשים בתובענה (נספח ג) שנכתב בכתב ידו של מר טובי ניתן לראות כי סוכם מועד קבלת החזקה (3.8.08), סוכם גובה התשלום בגין השכירות (192,000 ₪ לשנתיים) וכן נכתב כי "כל יתרת הכסף נשארת אצלכם". כמו כן כתב מר טובי במסמך זה את המנגנון לביצוע הקיזוז של דמי השכירות ברגע שהעסקה תושלם, והדוגמא שהשתמש במנגנון זה הייתה בהתאם לסכום התמורה של 2,300,000 ₪ תוך ציון המילים "נניח שהעיסקא נסגרת בעוד שנה..." (כך במקור - ה"ג). עיון במסמך זה מלמד כי אכן הצדדים התכוונו להתקשר בהסכם למכירת הנכס, כאשר בשלב הראשון יושכר הנכס ודמי השכירות ישולמו מראש על חשבון התמורה ויתרת הכספים בגין רכישת הנכס תיוותר בידי המבקשים. עיון במסמך זה יש בו אף להעיד על הסכמת הצדדים במועד זה שהתמורה בגין הממכר תהיה 2,300,000 ₪ בקיזוז דמי השכירות ששילמו מראש. עדיין נותר לבחון האם מסמך זה בשילוב הראיות האחרות והשתלשלות האירועים שלאחר כתיבתו עשויים ללמד על כך שהייתה גמירת דעת ומסוימות מספקת כדי לקבוע שהצדדים אכן התקשרו בהסכם כאמור. כאן המקום לבחון את נושא התמורה - כאמור לטענת המשיבים, גובה התמורה ומועדי התשלום נותרו במחלוקת בין הצדדים, ואילו המבקשים גורסים כי סוגיה זו הוסכמה. לכתחילה הוסכם על תמורה בסך של 2,300,000 ₪ בקיזוז דמי השכירות ששולמו מראש ובהמשך הם הסכימו לדרישת המשיבים לשלם מחיר זה ללא קיזוז דמי השכירות ששולמו מראש. אזכיר כי הטיוטה הראשונה נשלחה עוד בחודש יולי 2008, לאחריה הוחלפו טיוטות נוספות כשהאחרונה נשלחה בשנת 2010 (נספח ח' לתובענה). עיון בטיוטה זו מעלה כי המבקשים הסכימו על תשלום של 2,300,000 ₪ אולם ביקשו לפרוס את תשלום התמורה על פני 4 תשלומים. מר טובי אף הוא מודה בחקירתו כי סכום התמורה הוסכם (למעט סוגיית דמי השכירות כמקדמה על חשבון התמורה, - סוגיה שאף לגביה הושגה בסופו של דבר הסכמה) אולם טוען כי לא הסכים על התשלומים וביקש לקבל את הכסף במזומן. דברים אלה אף עולים מהמכתב ששלח מר טובי למבקשים ביום 15.7.10 (נספח ז' לתובענה) בו כתב כי המשיבים היו זקוקים לכסף מיידית (דברים אלה מיוחסים לשנת 2008). לעניין התשלומים העידה המבקשת שהמבקשים היו מוכנים לשלם את כל הכסף במזומן ולסיים את העסקה כמה שיותר מהר אולם עוה"ד שלהם הסביר להם שיותר נכון יהיה לשלם בתשלומים (שורות 10-16 בעמוד 9 לפרוטוקול). המבקש אף הוא העיד בחקירתו כי לא היה לו משנה איך לשלם ושהיה לו אישור על משכנתה בסכום של 2 מיליון ₪ (שורות 16-17 בעמ' 12). ובהמשך החקירה:- "ש: האם נכון שמר טובי אמר לך שאם אתה רוצה לסגור איתו עסקה הוא דורש את כל הכסף במזומן או מרביתו בעת חתימת החוזה. ת. לא. כל התנאים עלו כאשר ישבנו אצל עורך הדין שלו. ש. האם הצגת מצב שמר טובי היה נסער ובכה בזמן ששוחחתם. ת. זה לא עניין שהוא בכה. הוא אמר שהוא חייב כסף...." (שורה 21 בעמ' 13 - שורה 14 בעמ' 14). כך אף השיב המבקש תשובה חיובית כאשר נשאל אם הוא מוכן היום לשלם למר טובי את הכסף ללא תנאי וזאת אם עורך הדין שלו יאשר לו את העסקה (שורות 23-24 בעמ' 14). מעדויות אלו מתקבל הרושם כי לא הייתה הסכמה סופית בנוגע למועדי התשלום. אמנם המבקשים העידו שמבחינתם אפשר היה לשלם את הכסף במזומן, כפי שמר טובי דרש, אולם ככל הנראה לנוכח המשכנתה שהייתה רשומה על הנכס בגובה של 2,500,000 מיליון ₪, המליץ להם עורך דינם לשלם בתשלומים. ברי, כי משקיבלו המבקשים את המלצת עורך דינם, אין זה רלוונטי עוד כי הם בעצמם היו מוכנים לשלם את הכסף במזומן. מסקנה זו מתחזקת אף בתכתובת נוספת שניהלו הצדדים בשנת 2010 (נספח יג לתצהיר עו"ד קנטי) ממנה עולה כי המבקשים הסכימו על רכישת הנכס במחיר עליו סוכם בפריסה של 4 תשלומים ואילו מר טובי הסכים שהתשלומים יתקבלו עד לסוף שנת 2010 אולם כל סכום שלא ישולם עד 15.8.10 ישא ריבית חודשית של 1/2% (דרישה שמשמעה בפועל הוא תשלום במזומן אם רוצים להימנע מהריבית הגבוהה). אף מהמכתב ששלחה המבקשת למר טובי ביום 2.8.10 (נספח ז' לתובענה) עולה כי קיימים נושאים שאינם סגורים בין הצדדים וביניהם סוגיית החזקה בנכס, מועדי התשלום והריביות. אמנם המבקשת כתבה במכתבה זה שלגבי נושאים אלה צריך להתחיל את המשא ומתן בין הצדדים כמקובל, אולם כאשר נשאלה על כך בחקירתה העידה כי מדובר רק על הפרטים הטכניים הקטנים ואף הביעה בטחון ואמונה שהצדדים יוכלו להגיע בנוגע אליהם להסכמה. אין לי ספק שהמבקשים האמינו בלב שלם שייחתם בין הצדדים הסכם. כך אף העידה המבקשת שמבחינתם זו הייתה עסקה סגורה וברורה (שורות 4 + 13 בעמ' 9 לפרוטוקול). מתוך אמונה שלמה שכך יהיה הם הסכימו לשלם את דמי השכירות לשנתיים מראש ואף השקיעו סכום רב בשיפוצו של הנכס לפי טעמם והתאמתו לצרכיהם. מתוך אמונה זו אף פנו המבקשים לבנק טפחות וקיבלו אישור עקרוני לקבלת הלוואה למימון רכישת הנכס בתחילת חודש אוגוסט 2008 (נספח ג' לתצהיר המשלים של המבקש 2). דווקא האימרה החוזרת כחוט השני במכתביו של מר טובי ובעדותו לפניי כי 90% מעסקיו הוא עשה בלחיצת יד מחזקת את סברתי זו, כי המבקשים היו בטוחים שהסכם מכר ייחתם בין הצדדים וכי אין להם סיבה אמיתית לדאגה שמשהו ישתבש בדרך. ככל הנראה הם באמת התרשמו שאפשר לסמוך על הדברים שהם סיכמו עם מר טובי והרגישו בטוחים להשקיע סכום כסף רב בנכס. בחינת הנושאים שלגביהם בסופו של דבר לא הייתה הסכמה מעלה שהסוגיה שנותרה במחלוקת הייתה מועדי התשלום ודרישת ריבית על תשלום מעבר למועד מסוים. סוגיה נוספת שנותרה ללא מענה בשלב זה הייתה שיעור החבות במס שבח. כל יתר הנושאים היו מוסכמים. המבקשים מחזיקים בנכס בפועל כבר מחודש אוגוסט 2008 בהתאם להסכם השכירות ואף השקיעו בו השקעות עצומות על בסיס ההסכמה העקרונית למכר מאוחר יותר. המשיב במכתביו העלה דרישות לא מקובלות - כך למשל דרש שהחוזה שייחתם לא יעלה על שני עמודים (דרישה שנולדה בשנת 2010 ואינה יכולה להכשיל את ההסכם) וציין שהצעתו האחרונה תקפה עד 31.7.10. נכון יהיה לבחון אם הנושאים שנותרו פתוחים מביאים למסקנה שלא הייתה גמירת דעת או מסוימות, או שאלה נושאים אותם יכול ורשאי בית המשפט להשלים. מודעת אני לכך שהמבקשת בעצמה העידה באשר למר טובי כי:- "אני לא חושבת שהייתה לו בעיה שנשלם בתשלומים. אני חושבת שהייתה לו בעיה בכלל למכור את הנכס. כל פעם שאנו הסכמנו והסכמנו, צצו מכשולים חדשים..." (שורה 31 בעמ' 9- ש' 1 בעמ' 10 לפרוטוקול). לכך מצטרפת עדותו של המבקש כי:- "היו לו כל כך הרבה גרסאות במשך השנתיים האלה, שהוא מוכר ולא מוכר..." (שורה 18 בעמ' 14). לכאורה עדויות אלו מחזקות את המסקנה בדבר העדר גמירת דעת מספקת מצד מר טובי אלא שמאמירותיו וכתביו של המשיב עצמו עולה דווקא ההיפך. כאן המקום לציין כי מר טובי עצמו אף שילם למתווך כבר בחודש אוגוסט תשלום בסך של 11,550 ₪ עבור התיווך (ראה מש/3), דבר שבהחלט מעיד על גמירת דעתו לביצוע העסקה וכן על כך שבאותו מועד ראה את העסקה כסגורה. סבורה אני כי התנהלות שני הצדדים בעסקה זו אינה ראויה לשבח. משא ומתן לגבי מכר נכס מקרקעין אינו אמור להימשך שנתיים ומעלה. שני הצדדים התעקשו, כל אחד בתורו, על נקודות מסוימות בהסכם, אך ניתן להתרשם שלשני הצדדים היה ברור שהנכס יימכר למבקשים. המשיבים לא דרשו בשום שלב את פינוי הנכס: בחודש מאי 2010 אישרה גב' טובי כי המחיר שהוסכם עם בעלה, מוסכם עליה, למרות חלוף שנתיים מעת הסיכום ובלבד שדמי השכירות לא יקוזזו. בחודש יוני 2010 כתבה גב' טובי לב"כ המבקשים כי הצעת המכר תקפה עד תום חודש יוני 2010 ובחודש יולי 2010 כתב המשיב לב"כ המבקשים כי ההצעה תקפה עד תום חודש יולי 2010 (שלושת המכתבים דלעיל - נספח ז' לתובענה). לא מצאתי בכל המסמכים שצורפו על ידי שני הצדדים כל מסמך של המשיבים המודיע למבקשים כי אין כל משא ומתן ביניהם או כי אין כל התקשרות ולכן ניתן להגיע למסקנה שהיה ברור לצדדים שאכן נקשרה ביניהם עסקה גם אם פרטיה הסופיים לא הוסכמו. טרם אסיים אציין כי עצם העובדה שהמבקשים לא דיווחו לרשויות המס על העסקה מאחר שהמתינו עד שייחתם הסכם מכר, אין בה כדי להשליך על העובדה שנכרת הסכם מחייב גם אם לא נחתם. המכתב האחרון ששלח מר טובי למבקשים היה ביום 23.7.10 ובו העיר מר טובי הערות באשר לטיוטת ההסכם שנשלחה אליו באותו החודש. במכתב זה הציע מר טובי הסכם בן מספר סעיפים: מכירת הבית בתמורה ל - 2,300,000 ₪; תשלומים שישולמו עד סוף השנה; ריבית חודשית של 1/2% בנוגע לכספים שיועברו למשיבים לאחר מחצית חודש אוגוסט; התחייבות של המשיבים להמציא למבקשים אישור שהם אינם חייבים במס שבח; וזכות הקיימת למבקשים לשנות דעתם עד לסוף השנה, כך שכל סכום ששולם למשיבים יוחזר למבקשים בתוספת 1/2% ריבית חודשית (נספח ז' לתובענה). לנוכח כל האמור בדיון דלעיל, אני קובעת כי בין הצדדים נכרת הסכם מכר מחייב, לפי הסעיפים הנזכרים דלעיל, בכפוף להסתייגויות שאבהיר מיד. מאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמה סופית על תנאי התשלום, תינתן להם ארכה לשלם את כל התמורה עד ליום 31.12.11. המבקשים יעבירו חלק מהתשלום בגובה חובם של המשיבים לבנק לאומי לישראל בע"מ כנגד הסרת המשכנתה הרשומה על הנכס לטובת הבנק. אם ישלמו המבקשים מלוא התמורה עד המועד האמור, יהיו זכאים להירשם כבעליו של הנכס בלשכת רישום המקרקעין. הדרישה בנוגע לריבית חודשית של 1/2% אינה מקובלת ואינה סבירה ולכן איני מקבלת אותה. יתר תנאי טיוטת ההסכם מחודש יולי 2010 יחולו ויחייבו את הצדדים, מלבד האמור לעיל. למען הסר ספק, בשל התמשכות המשא ומתן וההליכים ברור כי שני הצדדים רשאים להגיש תביעות כספיות זה נגד זה, בין היתר, לרבות זכאות המשיבים להגיש תביעה כספית נגד המבקשים שתכלול את הפרשי השווי משנת 2008 (המועד בו התקשרו לכתחילה הצדדים בהסכם) ועד למועד מימוש העסקה. והכל מבלי שאני מביעה דעה על זכאותו של צד זה או אחר לפיצוי כאמור, ומבלי שאני ממליצה להגיש תביעות כאמור. סוף דבר מכל האמור לעיל, אני מקבלת את התובענה וניתן פסק דין כמבוקש. בשל חוסר הנוחות מהתנהלות שני הצדדים איני עושה צו להוצאות. פסק דין הצהרתי