קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא זכות במקרקעין וזכות אובליגטורית - סמכות עניינית: 1. החלטה זו עניינה בשאלת סמכותו של בית משפט זה לדון במחלוקת נשוא התובענה, שבמרכזה עומדת עסקת מכר של זכות חכירה בנכס מקרקעין אשר הרישום לגביו מתנהל במנהל מקרקעי ישראל, מאחר והזכויות בו טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. 2. לאחר דין ודברים שהתנהל בין הצדדים לתובענה, הוסכם ביניהם על מחיקת הנתבע 3, מנהל מקרקעי ישראל, מן ההליך, ובמסגרת הודעה שהוגשה בעניין זה ע"י המנהל, מצא האחרון לנכון להציג תהייה בנוגע לסמכותו של בית משפט זה לדון בתובענה. בהודעה העלה המנהל טענה כי המדובר במחלוקת הנוגעת להעברת זכויות חוזיות שיש לנתבעת 1 כלפי המנהל, לקבל את זכות החכירה בנכס כאשר זה יירשם במרשם המקרקעין, ולפיכך אין המדובר ב"זכות במקרקעין" אלא בזכות אובליגטורית, שלאור שוויה, מסורה הסמכות לדון בה לבימ"ש השלום. בהחלטתי מיום 10.4.11 נתבקשה עמדת יתר הצדדים לשאלת הסמכות העניינית המוצגת בעמדת המנהל, אולם נתקבלה רק עמדת התובעים. לשיטת התובעים מבחן הסעד הנתבע הוא הנותן, ולא טיבו של העניין או עילת התביעה, ומאחר ועסקינן בעתירה לסעד של רישום זכויות החכירה בנכס ע"ש התובעים, עת היעד הסופי הינו רישום הזכות במרשם המקרקעין, נחשבת התביעה כתביעה הנוגעת למקרקעין ולפיכך הסמכות לדון בה מסורה לביהמ"ש המחוזי. 3. שורש המחלוקת בשאלה למי מסורה הסמכות לדון במקרים כגון דא, טמון בהגדרת חלוקת הסמכויות בין בית משפט השלום לבית המשפט המחוזי בכל הנוגע לענייני מקרקעין, כפי שהיא מנוסחת בסעיף 51 (א) 2 ו-3 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984 (להלן:"חוק בתי המשפט"), ובפרשנות שניתנה למינוח "תביעות הנוגעות למקרקעין", המהווה אבן יסוד בהגדרה האמורה: האם מכוון הוא לזכויות קנייניות בלבד או שמא מכיל הוא כל תביעה אחרת הנוגעת למקרקעין, דהיינו לרבות תביעה שעניינה זכויות חוזיות במקרקעין (מצב המתקיים תדיר מקום שהמדובר במקרקעין שאינם רשומים במרשם). חלוקת הסמכויות מנוסחת כאמור בסעיף 51 (א) 2 ו-3 לחוק בתי המשפט באופן שלהלן: 51. (א) בית משפט שלום ידון באלה: ... (2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 2,500,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך, הצמדה, ריבית, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין; (3) תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין; (ההדגשות אינן במקור - י.ש.) 4. אקדים ואומר כבר כעת, כי במחלוקת הגישות הקיימת בסוגיה האמורה, עמדתי כדעה הגורסת שמסורה לביהמ"ש המחוזי הסמכות לדון בכל תביעה שעניינה מקרקעין, בין אם רשומים הם ובין אם לאו, ובלבד כמובן שהסעד הנתבע בה אינו חזקה או שימוש במקרקעין או חלוקתם, או אז תהא הסמכות מסורה לבית משפט השלום. כאמור, ער אני לעמדה לפיה יש לפרש את המונח "הנוגעות למקרקעין" הקובע בשאלת חלוקת הסמכויות, בהתאם להבחנה שנעשתה לאורך השנים בפסיקה בין זכות במקרקעין (זכות קניינית) לבין זכות חוזית-אובליגטורית במקרקעין (שנדונה בהקשר של המחאת זכות). להבחנה זו ישנה אחיזה בסוגיות שונות בדיני מקרקעין, דוגמת דרישת הכתב שאינה חלה במקרקעין לא רשומים, תחולת תקנת השוק לפי חוק המיטלטלין על מקרקעין לא רשומים, ועוד כהנה. נטייתה הראשונית של הפסיקה כיוונה איפוא לבצע השאלה של ההבחנה האמורה גם אל דיני הסמכות העניינית במקרקעין, ולפרש על כן את המינוח הקובע - "הנוגעות למקרקעין" - כמתייחס לזכויות קנייניות בלבד. אלא, שפרשנות זו הובילה לחלוקה מלאכותית של הסמכות בית בתי משפט השלום לבתי המשפט המחוזיים, מקום שתביעות אשר הסעד הנתבע במסגרתן זהה פוצלו לשתי הערכאות רק משום שבחלקן הנכס רשום במרשם ובחלקן הוא טרם נרשם. האמור מתיישב היטב איפוא עם עמדת הפסיקה, לפיה המבחן להכרעה בשאלת הסמכות העניינית הינו מבחן הסעד ולא עילת התביעה, ומאחר והסעד הנתבע בכל התביעות מסוג זה, ללא הבדל באם הקרקע רשומה אם לאו, הינו אכיפה ע"י רישום הזכויות במקרקעין, נכנסות הן לגדרי המונח "תביעות אחרות במקרקעין" ולפיכך הסמכות לדון בהן מסורה לבית המשפט המחוזי. 5. בהחלטתו של כב' השופט י' עמית, בשבתו בבית המשפט המחוזי בחיפה, בה.פ. (חי') 119/08 שרה שווייצר נ' אילן רפאל (ניתנה ביום 6.7.08, לא פורסמה, ), נפרשו שתי הגישות הקיימות בסוגיה זו, על הנימוקים שבבסיסן, ונקבע כי ידה של העמדה שהוצגה לעיל על העליונה. בהחלטתו דוחה בית המשפט את הגישה "המייבאת" כלשונו את ההבחנה של המשפט האזרחי בין זכות במקרקעין לבין זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין, ממספר טעמים, אשר שילובם מוביל לדידי למסקנה ברורה, כי אין מקום להבחנה בין סוגי המקרקעין לכל הפחות בכל הנוגע לשאלת הסמכות לדון בתובענות הנוגעות להם. לגישה זו, לשון הסעיף ברורה ופרשנותה הנכונה אף מתיישבת היטב עם מבחן הסעד, כמפורט להלן. הוראת סעיף 51 (א) (3) רישא לחוק בתי המשפט מגדירה כתביעות בדבר "חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם..." כמסורות לסמכותו של בית משפט השלום, זאת, מבלי לערוך כל הבחנה האם מדובר במקרקעין רשומים אם לאו. מכאן, כי חזקה על המחוקק שעשה שימוש בביטוי מקרקעין בסייפת הסעיף באותו מובן, דהיינו, ללא הבחנה ("אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין"). כאמור, הפרשנות שאינה תוחמת את הביטוי "הנוגעות למקרקעין" ל"זכות קניין", בדומה לאי התחימה כשהמדובר בחזקה, שימוש וחלוקה, מתיישבת היטב עם מרכזיותו של מבחן הסעד בדרך לקביעת הסמכות העניינית, גם לפי נוסח הסעיף גופו. כך ניתן להבין בבהירות את חלוקת הסמכויות עפ"י האמור בחוק בהתאם לסעדים הנתבעים, באופן שסמכות הדיון תהא מסורה לבית משפט השלום רק בתביעות לסעדים של חזקה, שימוש או חלוקה, ואילו בכל תביעה אחרת הנוגעת למקרקעין תהא הסמכות מסורה לבית המשפט המחוזי, הכל בין אם המקרקעין רשומים ובין אם לאו וללא קשר לשווי הנכס. לתמיכה בעמדה זו ר' גם פסק דינו של כב' השופט נ' הנדל, בשבתו בבית המשפט המחוזי בבאר שבע, בבר"ע (ב"ש) 518/03 מגדלי גוש עציון בע"מ נ' יוסף בריינס (ניתן ביום 30.7.03, לא פורסם, ), ועוד אחרים. 6. בסיומם של דברים, ולא על רקע פחיתות חשיבותם, אציין כי תמים דעים אני עם עמדתו של בית המשפט בעניין שוויצר הנ"ל, לפיה נקיטת הפרשנות כמובהר לעיל סופה להביא ליציבות ולפשטות בשאלה המקדמית של הסמכות העניינית. כפי שציינתי ההכרח שבשאיפה לוודאות מרבית בסוגיה הנדונה הינו בעל חשיבות רבה, לאור העובדה כי ההכרעה בשאלת הסמכות חייבת להיעשות טרם תחילת כל דיון בתובענה. הגישה המפנה את הצדדים ואת בית המשפט לבדוק האם עסקינן אמנם בזכות במקרקעין או בזכות חוזית, על מנת שניתן יהא להכריע בשאלת הסמכות, עשויה לסרבל, לעורר קושיות עוד בשלב ההבחנה בין סוגי הזכויות ואף להותיר בסופו של דבר ספקות לגבי טיב הזכות, אשר סיווגה עשוי להיות תלוי בכוונת הצדדים, בירור אשר וודאי אין מקומו בשלב "ההקשה על הדלת טרם כניסה לטרקלין הדיון" ואשר תוצאתו התרוצצות של בעלי הדין מערכאה לערכאה. 7. נוכח כל האמור אני קובע כי הסמכות לדון בתובענה זו מסורה לבית משפט זה. 8. בתוך 15 יום מהיום יודיעו הצדדים בהודעה משותפת מבוקשם באשר להמשך ההליכים בבקשה למתן סעדים זמניים. ככל שטרם הוגש כתב הגנה מטעם הנתבעים, יעשו הנתבעים להגשתו בתוך 30 יום מהיום. סמכות ענייניתמקרקעיןזכות אובליגטורית