קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא זכות חכירה לדורות של קיבוץ: תביעה למתן סעד הצהרתי המורה כי לתובע, קיבוץ אילות, אגודה שיתופית חקלאית בע"מ, זכות חכירה לדורות בקרקע נשוא התובענה, המשתרעת על שטח של כ-800 דונם, ובשטח משבצת הקיבוץ התובע כולה, ולחילופין לקבוע כי הקיבוץ זכאי לקבל זכות כאמור, וכן למתן צו מניעה קבוע כנגד הנתבעת 1, מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל, האוסר עליה להעניק זכויות כלשהן בקרקע ובשטח המשבצת למאן דהוא, זולת הקיבוץ (להלן: "התובע" ו/או "הקיבוץ", "הקרקע" ו"הנתבעת" בהתאמה). רקע 1. השתלשלות העניינים אשר הביאה להגשת תובענה זו, ראשיתה בתכנונו של מיזם עסקי-תיירותי ייחודי ונרחב, אותו יזמה בזמנים הרלבנטים לתובענה הנתבעת 2, "אקוריה בע"מ" (להלן גם: "אקוריה"), והמכונה "פרויקט אקוריה". המדובר בתכנון לקראת הקמת פארק שעשועים ענק בקנה מידה בינלאומי שיכלול מגוון אטרקציות ומתקנים ואשר מיקומו המיועד הינו בצמידות לאזור המלונות בעיר אילת. בקשר עם הפרויקט נחתם ע"י מנהל מקרקעי ישראל הסכם הרשאה לתכנון ביחס לקרקע המיועדת להקים עליה את הפרויקט, קרקע אשר כללה בתוכה גם שטח מקרקעין בגודל של כ-800 דונם מתוך שטח המשבצת של התובע, היא הקרקע נשוא המחלוקת. על מנת שתתאפשר הוצאת הפרויקט אל הפועל, ביצעו רשויות התכנון שינוי בייעוד הקרקע, מייעוד חקלאי לייעוד לתיירות ולמסחר, וערכו תיקון נקודתי בתכנית המתאר המחוזית של מחוז דרום ובשתי תכניות מתאר מקומיות. 2. מלבד הגשת תובענה זו, נקט התובע בהליכים נוספים כנגד הקמת הפרויקט ותכנונו. תחילה, עתר התובע, עובר להגשת התובענה, כנגד המהלך התכנוני המתואר לעיל במסגרת בג"צ 1934/04, במסגרתו הושגה הסכמה לסילוק ההליך תוך שמירת זכותו של התובע לשוב ולעתור בתקיפת התכנית לגופה, זאת לאחר שיתמלא התנאי בדבר מציאת קרקע חילופית, תחת קרקע המשבצת שעברה שינוי ייעוד, או שיושג פתרון מוסכם אחר בעניין זה, ולאחר שהמועצה הארצית לתכנון ובניה תודיע כי התכנית אמנם בשלה למתן תוקף (החלטה מיום 12.1.05). בהמשך להחלטה הנ"ל בבג"צ 1934/04, ולאחר שניתנה הודעת המועצה הארצית לתכנון ובניה כי התכנית בשלה למתן תוקף, עתר התובע במקביל להגשת תובענה זו, בעתירה נוספת כנגד מוסדות התכנון, הנתבעת דכאן ו"אקוריה", במסגרתה תקף את אישור תכנית המתאר המחוזית, המאפשרת אישור התכנית המקומית הנדרשת להקמת פרויקט אקוריה (בג"צ 4265/05) . כאמור, במקביל הוגשה תובענה זו נגד שתי הנתבעות גם יחד, כאשר הסעד נגד אקוריה היה קבלת צו מניעה המורה לה להימנע מעשיית פעולה כשלהי בקרקע המשבצת וכל פעולה שיש בה ניסיון לקבלת זכויות כלשהן בקרקע ללא הסכמת הקיבוץ. אלא, שבינות להליכים שנפתחו ע"י התובע בבית המשפט העליון ובערכאה זו, הושג בין התובע לבין אקוריה - הנתבעת 2 - הסדר פשרה בהליך זה, שקיבל ביום 21.2.2010 תוקף של פסק-דין, ואשר לפי עיקריו הואיל ואקוריה שינתה עמדתה והיא מעוניינת בהקמת הפרויקט על קרקע שאינה נכללת בשטח משבצת הקיבוץ, מתחייבת היא להימנע מכל נגיעה בשטח משטחי המשבצת, ולפעול לשינוי תכניותיה בהתאם, ובתמורה להסתלקותה מתחייב הקיבוץ להסיר כליל כל התנגדות שהיא להקמת פרויקט אקוריה (במיקומו החדש). לאחר ההסדר האמור, ולאור העובדה כי בשל שינוי עמדתה של אקוריה בנוגע לשטח נשוא התובענה נותרו התכניות המקומיות בלתי רלבנטיות וטעונות תיקון או עריכה מחדש, הושגה הסכמה בהליך בבג"צ 4265/05, אשר קיבלה ביום 6.6.2011 תוקף של פסק-דין, ואשר עיקרה הינו מחיקת העתירה תוך שמירת זכות התובע להגשת עתירה חדשה כנגד אישור הועדה לשמירה על קרקע חקלאית והתכנית המחוזית, עם התקבל הודעה בעניין הרשאה לתכנון בקרקע הקיבוץ שבמחלוקת (נשוא התובענה דנן). 3. לאחר יציאתה של הנתבעת 2, אקוריה, ממסגרת התובענה, נותרו לדיון הסעדים המופנים כנגד הנתבעת כמפורט בפתח פסק-דין זה, להצהיר כי לתובע זכות חכירה לדורות בקרקע ובשטח המשבצת כולה ולחילופין לקבוע כי הקיבוץ זכאי לקבל זכות כאמור, ולמתן צו מניעה קבוע כנגד הנתבעת, האוסר עליה להעניק זכויות כלשהן בקרקע ובשטח המשבצת למאן דהוא, זולת הקיבוץ. תמצית טענות התובע 4. תמצית טענות התובע היא כדלקמן: העובדה כי התובע הינו בעל זכויות חכירה לדורות בקרקע ובשטח המשבצת כולה, או כי הוא זכאי לזכויות אלה, מבוססת על הודאות של הנתבעת, בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל, מס' 1 (מ- 5/1965) הקובעת כי קרקע חקלאית תוחכר בחכירה לדורות, בנוהגו של המנהל הלכה למעשה כלפי בני רשות ושוכרים כאל בעלים או חוכרים לדורות, וכן בהודאה מפורשת בסעיף 10 לכתב הגנתו. טענת הנתבעת כי לשם חתימה על הסכם חכירה קיים תנאי מקדמי לפיו יבשילו התנאים לכך, כלל איננה רלבנטית לסעד המבוקש, ומכל מקום הנתבעת הודתה כי המכשלות הוסרו. באשר לטענת הנתבעת בעדויותיה להפרות מצד התובע המציבות מניעות לחתימה על הסכם חכירה, מדובר בהרחבת חזית פסולה, שכן זו לא נטענה לכתחילה, אלא רק לאחר הגשת ראיות התובע ומבלי שניתנה לתובע הזדמנות להגיב לטענה. לגופה של טענה, הרי שאף הנתבעת אינה טוענת כי אותן הפרות פוגעות בעצם הזכויות להן עותר התובע, הפרות שלא הוכחו ו/או התיישנו זה מכבר ואף לא הוכח כי מדובר בתנאים שלובים. יתר על כן, הנתבעת ויתרה על טענה זו והיא מושתקת ומנועה מהעלאתה, לאור התנהגותה בבצעה פעולות לקידום הסדרת הסכם החכירה עם התובע, דוגמת המצאת תשריט לתובע, צירוף שטחים לשטח המשבצת, קבלת הסכמת הסוכנות היהודית לזכאות וכיוצ"ב. אין לדון כעת בעתירה למתן צו מניעה והתובע מוותר על סעד זה, זאת לאור פסק הדין שניתן בהסכמה בבג"צ 4265/05 אשר משמעותו הינה כי תקיפת כוונה פוטנציאלית לשלילת זכויות התובע בקרקע הינה מוקדמת מדי ולפיכך מדובר בסעד תיאורטי שיכול וכלל לא יבוא לעולם. בהסכמה נשוא פסק-הדין הנ"ל יש כדי להעיד הן על זכויותיו של התובע בקרקע, והן על העדר הצורך לדון בהגנה עליהן, בהעדר קיומו של איום. תמצית טענות הנתבעת 5. תמצית טענות הנתבעת היא כדלקמן: המקרקעין נשוא התובענה הינם קרקע בבעלות המדינה, המנוהלת ע"י מנהל מקרקעי ישראל מכח חוק מקרקעי ישראל, תש"ך-1960 והחלטות מועצת מקרקעי ישראל, והיא קרקע המשמשת לעיבוד חקלאי. היחסים בין התובע לנתבעת לגבי קרקע המשבצת שנמסרה לשימושו, מוסדרים מזה שנים במסגרת חוזה שכירות משולש אשר צד נוסף לו היא הסוכנות היהודית - הוא "הסכם המשבצת". החלטות מועצת מקרקעי ישראל קובעות כי קרקע שנמסרה לעיבוד חקלאי אך שינתה ייעודה, תושב למנהל, בעוד השוכר יהא זכאי לפיצוי ו/או לקרקע חלופית [כך בהחלטות מס' 1, 969 (מוקפאת) ו-1023]. שמירת זכותו זו של המנהל מקורה בראייה רחבה של צרכי המדינה ותושביה ומתוך כך מופעלים שיקולים שמטרתם פיתוח ברמה אזורית ואף ארצית, המחייבים לעיתים שינויים תכנוניים, לרבות שינויי ייעוד קרקעות. הסכם המשבצת שנכרת בין הצדדים מעגן במפורש, בסעיף 22א' בו, את זכות המנהל האמורה להביא לידי סיום שכירות במקרקעין עליהם חל החוזה, ככל שייעודם שונה, כפי שנעשה ככלל גם בחוזי השכירות והחכירה של היישובים החקלאיים במדינה, מתוך כך שממשיכים לחול העקרונות המצוינים לעיל. מדובר בחוזה מפורש, המצביע על כוונת הצדדים לו, ואין לקבל עדות בע"פ כנגד תוכנו. אמנם, המדיניות שנקבעה במנהל למסירת קרקע לעיבוד חקלאי הינה ככלל על דרך של חכירה, אולם מלבד העובדה כי טרם הבשילו התנאים לחתימה על הסכם חכירה עם התובע, הרי שממילא, אף לו היו מוסדרים יחסי הצדדים במסגרת הסכם חכירה, עדיין היתה נשמרת למנהל הזכות לסיום החוזה לגבי המקרקעין ששינו ייעודם. הדבר בא לידי ביטוי בסעיף מפורש גם בחוזי החכירה מהסוג עליו מבקש התובע לחתום. זכות זו של המנהל אושרה גם בפסיקה. בשל צורך אזורי ולאומי הוחל בתכנון פיתוח שטח לאטרקציות תיירותיות באזור אילת, אשר כלל גם את הקרקע נשוא המחלוקת, בשל מיקומה - צמידותה לשטחי המלונאות של אילת ולשטחים תיירותיים עתידיים. פיתוח כאמור חייב שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לתיירות ומסחר, ולפיכך הצריך ביצוע שינוי לתכנית המתאר המחוזית, אשר כתנאי לו הוצעה קרקע חליפית לתובע עבור הקרקע המושבת למנהל. לאחר דיונים ומילוי התנאים הנדרשים אושר כדין שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לתיירות ומסחר, בתיקון נקודתי לתכנית המתאר המחוזית של מחוז דרום, וביום 23.10.06 הועברה הקרקע לתחום המוניציפאלי של עיריית אילת. אין כל הרחבת חזית בעמדת הנתבעת בדבר הצורך בהבשלת תנאים טרם חתימה על הסכם חכירה, שכן העדות בעניין זה אך פרטה והרחיבה את אותם תנאים, להם ממילא הסכים התובע הסכמה שבהתנהגות לפי בקשתו להעדת עדים נוספים לאחר עיון בתצהירי הנתבעת, חקירתה של העדה הגב' ששפורטה בנוגע למילוי התנאים והעדר בקשה להבאת ראיות מפריכות בעניין זה, אף כי נתבקשו אלה בעניין אחר. אין לתת יד לטענתו הפתאומית והמפתיעה של התובע בנוגע לויתור בשלב זה על הסעד של צו המניעה, הוא לב לבה של התובענה, בהיותה ניסיון חסר תום לב לעקוף את החלטות בית המשפט מימים 14.3.2011 ו-15.5.2011. ההסכמה בבג"צ 4265/05 עניינה בשמירת זכות טיעון עתידית לתובע בענייני תכנון, אך אין כל קשר בין כך לבין הסוגיה הקניינית וסוגיית הזכות להשיב מקרקעין עקב שינוי ייעוד. הראיות 6. מטעם התובע העידו מר רוז'ה פולצ'וק, מזכיר הקיבוץ התובע, מר אביהו נלסון, לשעבר נציג משרד החקלאות ומנהל מקרקעי ישראל במחוז דרום, מר אסף גולן חבר וגזבר הקיבוץ, ומר יעקב אפרתי, מי ששימש כמנכ"ל מנהל מקרקעי ישראל בזמנים הרלבנטים לתובענה. מטעם הנתבעת העידה הגב' פאני ששפורטה, מנהלת מחוז דרום במנהל מקרקעי ישראל. מר אייל דידי, מודד מטעם הנתבעת, לא נחקר על תצהיר עדותו הראשית שעניינו בהגדרת שטחי המשבצת של התובע והגדרת שטח הקרקע שעבר שינוי ייעוד, בצירוף תשריט. כן, הוגשו מטעם הצדדים תיקי מוצגים. דיון ויתור על סעד צו המניעה 7. תחילה אסיר מעל דרכי את ניסיונו המאוחר של התובע, המובא במסגרת סיכומי טענותיו, להפסיק באופן חד צדדי את תביעתו, בכל הנוגע לעתירתו למתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעת הענקת זכויות כלשהן בקרקע ובשטח המשבצת למאן דהוא, זולת הקיבוץ. בסיכומיו מציין התובע כי "מוותר לעת עתה הקיבוץ על הסעד של צו מניעה", "והוא שומר על מלוא טענותיו לעת מצוא, אם וכאשר יקום הצורך להוכחתן" (ס' 6 לסיכומים), בטענה כי משמעות פסק הדין שניתן בהסכמה בבג"צ 4265/05 היא כי צו המניעה בתיק זה נותר כסעד תאורטי בלבד. אמנם, אין מחלוקת כי התכנון המקומי להקמת פרויקט אקוריה באזור העיר אילת אינו מתקיים עוד, לכל הפחות לא במתכונת אשר היוותה רקע להגשת התובענה. כן, במובן פועלה של חברת אקוריה אכן ניתן לומר כי היא אינה מהווה עוד "איום" על התובע, כהגדרתו, מכח הסתלקותה מן ההרשאה לתכנון בקרקע שבמחלוקת, כמעוגן בפסק הדין שניתן על ידי והמאשר את ההסדר שבין שני צדדים אלה, התובע ואקוריה, ומסיבה זו צומצמה המחלוקת בתיק זה לסעדים המופנים לנתבעת בלבד, והם: הכרה בזכות חכירה לקיבוץ ואיסור קבוע לגרוע קרקע ממשבצת הקיבוץ לטובת מאן דהוא. על רקע שינוי הנסיבות בנוגע לתכנון "פרויקט אקוריה", הסכימו הצדדים למחיקת ההליך בבג"צ 4265/05, בהעדר תכנית קונקרטית לקרקע שבמחלוקת, תוך שמירת זכות הקיבוץ לעתור נגד הרשאה לתכנון בקרקע זו, לכשתינתן הרשאה מחודשת. 8. אולם, יש להדגיש כי העתירה נשוא בג"צ 4265/05 עניינה בתקיפת ההליך התכנוני, בין אם ברמת התכניות המקומיות ובין אם ברמת התכנית המחוזית, ו/או תקיפת החלטות הגופים השונים בנוגע לתהליך התכנוני. לפיכך, ברי כי משהוסרו מעל הפרק התכניות בקרקע הנדונה, התייתרה תקיפתן, והעתירה נמחקה. שמירת זכותו של התובע לתקיפה מחודשת הינה פועל יוצא של פוטנציאל תכנון מקומי מחודש. לעומת זאת בענייננו, מתגוננת הנתבעת בטענה כי קיימת לה זכות עקרונית לגרוע משטח המשבצת קרקעות ששינו ייעודן, ללא קשר לתכנון הקונקרטי - אותו יש לתקוף בערכאה המתאימה. לעמדת הנתבעת תכנית המתאר המחוזית לפיה ייעוד הקרקע שבמחלוקת שונה מחקלאות לייעוד של תיירות ומסחר, עדיין בתוקף ובכוונת המנהל לשווק את הקרקע ולהמשיך בפיתוח על פי הייעוד החדש, הנדרש. מכאן, כי אף ששמורה לתובע הזכות לעתור בעתיד כנגד הליכים תכנוניים בקרקע (בטיעונים הרלבנטים למערך השיקולים הנכון להחלטות התכנוניות), וודאי אין בכך כדי לייתר את ההכרח להכריע בסוגיה המרכזית שבמחלוקת בתובענה זו - טיב זכויות התובע במקרקעין, ושאלת זכותו לקבל בהם זכויות של קבע כפועל יוצא מכך. יודגש, כי העובדה שיזם הפרויקט שינה עמדתו באשר למיקומו, או בכלל, אין בה אלא כדי להשליך על הסעדים המופנים כנגד היזם וכן על תקיפת ההרשאה לתכנון מן הפן המנהלי, אולם ודאי שאין בכך כדי להשפיע על שאלת מהות הזכויות בקרקע. ואכן בהתאם לאמור, נמחקה התביעה דנן נגד היזם, וכך גם ההליך המנהלי. להליכים בערכאה המנהלית לא יכולה להיות השפעה קובעת על טיב הזכויות של מאן דהוא במקרקעין ושאלה זו יש לבחון עפ"י הדין הקיים, לאור כלל הנסיבות. 9. כאן המקום להעיר כי טענה זו לוויתור על הסעד של צו המניעה, מהווה ניסיון נוסף בשרשרת ניסיונות מצד התובע לכל אורך התנהלותו, לשזור טענות המופנות כנגד ההליכים והגופים התכנוניים שעניינם מיזם אקוריה, לרבות ניסיונו הקודם להביא למחיקת הליך זה (להבדיל מחזרה מההליך בדרך של דחייתו) בעיצומה של שמיעת ראיות, בפתח ישיבת ההוכחות מיום 14.3.2011, ניסיון לו התנגדה הנתבעת נחרצות. במעמד זה ניתנה החלטתי, לפיה ניתן לאפשר עקרונית לתובע חזרה מן התובענה, אולם בנסיבות העניין יתאפשר הדבר אך בדרך של דחיית התובענה ולא ע"י מחיקתה. הנימוק המרכזי להחלטתי זו נתמך בחשש המסתבר, כי מחיקת התובענה באותה עת, בשלהי בירורה, יאפשר לתובע, עם היכנסו לתוקף של תכנון מקומי חדש, אשר עשוי להתרחש אף בעוד שנים, לשוב ולהגיש תובענות חדשות באותם העניינים הנדונים כעת, ונמצא שוב, כעבור פרק זמן רב, באותו מקום ממש. כאז אף כיום, אין כל יתרון למחיקת הסעד כעת ולבירורו בשלב מאוחר יותר, שכן השאלה שבמחלוקת, טיב הזכויות בקרקע, אינה צפויה להשתנות או לקבל פנים חדשות בהתאם לנשוא התכנון שיזום מאן דהוא בקרקע, ודחיית בירור זכויותיו הקנייניות הנטענות, או האחרות, של התובע בקרקע, לא תביא אלא לבזבוז משאבים רבים שהושקעו בשמיעת ובירור ההליך, ולאי וודאות מתמשכת באשר לסוגיות שבמחלוקת. טיב הזכויות בקרקע 10. ראשית ההכרעה במחלוקת הינה כאמור בליבון טיב זכויות התובע בקרקע, ולמעשה בשטח המשבצת כולה. עסקינן באדמות מדינה המנוהלות ע"י המנהל - על כך אין מחלוקת. כך, אין חולק כי נכון לזמנים הרלבנטים לתובענה הוסדרו היחסים בין התובע לבין המדינה בנוגע לשטח המשבצת באמצעות הסכם משולש, הסכם המשבצת, שנכרת בין התובע לבין המנהל והסוכנות היהודית. אלא, סבור התובע כי נוהלי המנהל המנהיגים בדרך כלל חתימה על חוזה חכירה בקרקע לעיבוד חקלאי, מהווים הודאה בזכותו לחכירה כאמור, כבר כעת וללא תנאי. המנהל מצידו אמנם אינו מכחד דבר הנוהל האמור ואף טוען בפה מלא כי אכן הכוונה העתידית היא לחתום עם התובע על חוזה חכירה כפי חפצו. במצב דברים זה, דומה כי התובע רותם עגלתו לפני הסוסים באשר זכותו העקרונית בהתאם לנוהלים מוסדרים של הגוף המנהל את קרקעות המדינה, לרבות הקרקע עליה הוא יושב, מוכרת זה מכבר. 11. אלא מאי? הנתבעת מבהירה כי אותה כוונה עתידית אינה ניתנת למימוש כבר כעת מחמת מניעות המתבטאת באי התקיימותם של תנאים מוקדמים בלעדיהם אין לעבור מחוזה משבצת, דהיינו הסכם שכירות, למסלול של חכירה. טענה זו נטענה עוד בכתב ההגנה מטעם הנתבעת, ולפיה על אף עקרונות המדיניות הקרקעית הכלליים לפיהם קרקע לעיבוד חקלאי תימסר בדרך של חכירה, ישנם יישובים חקלאיים רבים עימם מוסדרים יחסי הזכויות ע"י חוזה שכירות תלת שנתי, ועדיין לא ע"י חוזה חכירה, זאת "עד להבשלת התנאים לחתימת חוזה חכירה, ובהם ביסוס כלכלי, השלמת הפרצלציה לגבי המקרקעין, הגדרה סופית של גבולות המשבצת וכיו"ב תנאים טכניים ומהותיים שרק בהתמלאם ניתן יהיה לחתום על חוזה חכירה דו-צדדי" (ר' סעיף 17 לכתב ההגנה, ההדגשה אינה במקור). הטענה בכתב ההגנה בדבר ההכרח בהבשלת התנאים, מתייחסת אם כן באופן כולל לכל תנאי הסף הנדרשים, באשר הם, כמובן בכפיפות לנוהלי המנהל ולהחלטותיו, הכפופים כשלעצמם לכללי מנהל תקין, שאינם בגדר מסגרת דיוננו זה. כך לשם הדוגמה, כיצד זה ניתן יהא לחייב את המנהל לחתום על חוזה חכירה עם צד שאינו משלם חובותיו? ברי, כי תנאי סף בדמות כיסוי חובות או הפסקת הפרת התחייבויות אינם אלא חלק מאותם תנאים טעונים הבשלה, ואין בפירוט שניתן בתצהיר הגב' ששפורטה בעניין החובות והפרתן כדי להוות הרחבת חזית פסולה. ודוק, ככל שהיה בדעת התובע לתקוף טענת ההגנה בדבר המניעות למתן זכות החכירה, יכול היה לדרוש הרחבת הנטען בין אם ע"י דרישה למתן פרטים נוספים או בכל דרך דיונית אחרת. 12. הנתבעת הצביעה בראיות על הנסיבות המקימות לפי נוהלי המנהל מניעות לעת הזו מחתימה עם התובע על הסכם חכירה, ראיות שלא הובאה לגביהן עדות סותרת (מלבד עניין הסדרת הקרקע אשר בו חלה לאחרונה התפתחות שיש בה כדי להסיר את המניעות, לחלוטין או באופן חלקי). יתר הטענות הנוגעות לתנאים שטרם הבשילו המובאות בסיכומי התובע, נטענו בעלמא, ללא תימוכין, ומבלי שנדונו לגופן. כך למשל, בנוגע לטענת ההתיישנות לא ניתן לשלול את האפשרות כי המדובר בחובות ו/או הפרות מתמשכות ובתור שכאלה טרם התיישנו, למצער בחלקן. אין מחלוקת כי נושא הסדרת זכויותיו של הקיבוץ בהסכם חכירה אינו זר למי מהצדדים והיווה בעבר נושא לדיונים במנהל, כעולה מתיעוד שהוגש בעניין, לרבות סיכום ישיבה שנערכה במשרדי המנהל מיום 21.10.01, הנפקת תשריט טרם חתימה על חוזה חכירה (מוצג 19 למוצגי התובע) ועוד. אולם נוהלי המנהל וקביעותיו בנוגע למילוי התנאים, מילוי אחר חובות הקיבוץ והפרת התחייבויות על ידו, לא נדונו לגופם בהליך זה, ובחינת סבירותם כמו גם בחינת נוהל הכפפת חתימת חוזה החכירה למילויים, אין מקומן לדיון בערכאה זו. יש לזכור כי הנתבעת אינה טוענת למניעות מוחלטת ותמידית למתן זכות חכירה לתובע בשטח המשבצת, ולפיכך אין לראות בפעולת המנהל במשותף לכלל הגורמים הרלבנטים (ביניהם קבלת הסכמת הסוכנות היהודית ודרישה לשיתוף פעולה מצד הקיבוץ) כהודאה מסוג כלשהו. מכלל האמור לעיל עולה, כי למעשה ישנה אמנם זכות פוטנציאלית לתובע לכריתת הסכם חכירה למול המנהל (כשם שסבורה אף הנתבעת בעצמה), אלא שבנסיבות המובהרות לא הורם במסגרת תובענה זו הנטל להוכחת התגבשות הזכות כבר כעת. 13. לאור האמור, עתירת התובע לקבוע כי לקיבוץ זכות חכירה לדורות במקרקעין נשוא התובענה נדחית. עתירת התובע לקבוע כי הוא זכאי לקבל זכות כאמור, כפי המוסכם על הצדדים - בדין יסודה, אלא שאף עתירה זו לא תוכל להתקבל מחמת שטרם הגיע זמנה, כמובהר לעיל. צו המניעה 14. כאמור, אין מחלוקת כי יחסי הצדדים מוסדרים באמצעות חוזה שכירות תלת שנתי ומשולש (ייאמר במאמר מוסגר כי אף שהנתבעת מציינת כי החוזה המשולש למעשה פקע וטרם חודש, לא מצאתי כי יש לכך מקום מרכזי במחלוקת בין הצדדים וכפי הנראה המדובר בעניין טכני בלבד). הנתבעת הצביעה על הזכות השמורה לה לגרוע משטחי משבצת חקלאיים, ככל שאלה יעברו שינוי ייעוד כדין. זכות זו מעוגנת כעניין שבמדיניות בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל וכיישום בפועל היא באה לידי ביטוי מפורש בחוזי השכירות (סעיף22 א) ואף בחוזי החכירה הנכרתים בקשר עם קרקע לעיבוד חקלאי (ר' נספחים א' ו-ב' למוצגי הנתבעת). מפאת חשיבות הדברים יובא הסעיף הרלבנטי כפי נוסחו בהסכם: "אם ישתנה ייעודה של המשבצת או של חלק ממנה, על-ידי תכנית על פי חוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 או על פי כל דין, יהיה המשכיר רשאי להביא לידי סיום מוקדם את תקופת השכירות של המשבצת או של אותו חלק ממנה אשר לגביו שונה הייעוד - וזאת לאחר מתן הודעה מוקדמת למישבת ולאגודה על סיום השכירות והחזרת החזקה כאמור." כאמור, אף בחוזה חכירה המיועד לקיבוץ, בסעיף 18 א בו, מנוסחת הזכות לגריעת שטח שייעודו השתנה: "אם ישתנה ייעודו של המוחכר או כל חלק ממנו על-ידי תכנית בעלת תוקף או על-פי כל דין, למעט שינוי ייעוד לפי סעיף 9 (א) לחוזה זה, יהיה המנהל זכאי להביא את החכירה שלפי חוזה זה לסיומה לגבי אותו חלק שייעודו שונה, אף אם לא תמה תקופת החכירה או כל תקופה נוספת ולהחזיר לעצמו את החזקה באותו שטח." 15. המדובר אם כן בהסכמה מפורשת בדבר הצבת תנאי אשר בהתקיימו מופסקת השכירות (ואף החכירה במקרה מתאים), ומשלא הועלתה טענה כנגד כשרותו של ההסכם או תחולתו המחייבת על הצדדים, הרי שכל עוד עומדת בעינה החלטת הגופים התכנוניים לשינוי ייעוד הקרקע שבמחלוקת, בדין נגרע שטח זה משטח המשבצת. יודגש שוב, כי אין זה המקום להתייחס להחלטת שינוי הייעוד לגופה, מאחר והליך ביצועו של שינוי הייעוד הינו עניין לתקיפה מנהלית, כפי שאמנם עשה התובע, ולאור פסק הדין בבג"צ 4265/05 אף רשאי התובע לשוב ולתקוף את ההחלטות הרלבנטיות בערכאה המתאימה. אולם, משעה שלא נסתרה בהליך זה העובדה כי שונה ייעודה של הקרקע, חלות הוראות ההסכם שבין הצדדים על כל הנובע מכך. 16.זכותו של המחכיר (ובענייננו משכיר) לכרסם בזכויות החכירה הניתנות לחוכר במסגרת ההסכם עימו, הוכרה זה מכבר בפסיקה. הגישה השלטת היא כי תנאי החוזה הם אלה הקובעים את גדר זכויותיו של החוכר במקרקעין והמחכיר רשאי לקבוע תנאים והגבלות בקשר עם זכויות החוכר. עמד על כך בית המשפט העליון בע"א 1662/99 חיים נ' חיים, פ''ד נו(6) 295, בנוגע לקרקע המושכרת לאגודה שיתופית לשם עיבוד חקלאי ובהתייחס למגבלה בעבירות הזכות, כמתחייב מההסכם: "מערכת היחסים המשפטית בין גורמי המינהל, הסוכנות, האגודה וחבר האגודה בנויה על התשתית הזו: הקרקע היא קרקע מדינה המנוהלת בידי המינהל, המשכיר אותה לסוכנות היהודית בתורת גורם מיישב. הסוכנות מצדה מעניקה רשות שימוש במשבצת קרקע לאגודה שיתופית, והאגודה כבת-רשות מעניקה רשות שימוש לחבר אגודה בנחלה. מעמד חבר האגודה הוא כבר-רשות. ההלכה הפסוקה הגדירה זכות זו כזכות אישית שאינה קניינית, אשר אופייה וגדריה נקבעים בהתאם להסכמת הצדדים בהסכם הרישיון. הסכם הרישיון לצורך ענייננו הוא "ההסכם המשולש" המגדיר, בין היתר, את תנאי הרישיון המחייבים את חבר האגודה. על-פי הסכם זה, אף שרשות השימוש היא זכות אישית, היא עבירה בכפוף לתנאי ההסכמה בין מעניק הזכות למקבל זכות השימוש. יוצא מכך, כי בר-רשות רשאי לעשות דיספוזיציה בזכותו - הכול בכפוף להסכמת הצדדים בעת יצירת הרישיון". ר' גם האמור בעניין זה ברע"א 7783/00 בנק הפועלים בע"מ נ' יאיר כהן (ניתן ביום 9.12.01, לא פורסם ): "... גישת הערכאות הקודמות לגופה של השאלה שעלתה מתיישבת עם הגישה המקובלת בפסיקה לפיה כאשר בעל קרקע מחכיר את הקרקע או נותן לאחר זכויות שימוש בה ומטיל על מקבל הזכות תנאים מוקדמים באשר לעבירות הזכות, כי אז לא יוכל מקבל הזכות להעבירה לאחר בניגוד לאותם תנאים. המגבלה בעבירות הזכות הופכת להיות חלק מהותי מהזכות שהוקנתה עצמה ... הפרשה בענין ע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' רייך, (פד"י נג(2) 218), איננה באה לבטל את ההלכות הנזכרות אלא לאבחן בין סוגים שונים של הגבלות חוזיות בהתאם למטרות ולתכליות אותם התכוונו הצדדים לחוזה להשיג, ולאור הנסיבות שעל רקען נוצרו (שם, עמ' 233). הנסיבות בענייננו אינן מצדיקות סטייה מההלכות שנקבעו לאורך שנים, הפוסלות תוקפן של העברות זכויות במשק חקלאי שנעשו בניגוד להסכם המשולש ובניגוד להתחייבויות שהמתיישבים לקחו על עצמם, בלא קבלת הסכמת הגורמים המיישבים כנדרש. הצורך בהסכמות כאמור יורד לשורשה של המדיניות אשר נהגה במגזר ההתיישבות החקלאית במשך דורות, וטעמיה וגורמיה של מדיניות זו הוסברו בהרחבה בהלכה הפסוקה ואין צורך לחזור עליהם בהקשר זה." (כל ההדגשות אינן במקור - י.ש.) 17. אין ספק כי בענייננו נדונה מערכת חוזית מסוג שונה, המבוססת מחד על הוראות הסכמיות מפורשות וברורות, המחייבות ברגיל את הצדדים להסכם, ומאידך מושתתת על עקרונות שמטרתם קידום האינטרס הציבורי. המדיניות הקרקעית, על פיה מנהל המנהל את קרקעות המדינה, המוצאת ביטויה בהחלטות ובהסכמים מפורשים, מתבססת על שיקולים המביאים בחשבון צרכים בחתכי רוחב שונים, תוך מתן מענה פרטני בדמות זכות הפיצוי ו/או מתן קרקע חלופית, ולצורך ענייננו עומדת במבחן הסבירות, הנדון בערכאה זו מטבע הדברים באופן מצומצם ונקודתי. בעניין השיקולים המהווים בסיס להכרח שנוצר לעשיית שימוש בקרקע שאינו לחקלאות, העיד מר יעקב אפרתי, לשעבר מנכ"ל המנהל, בעמ' 29-30 לפרוט'. 18. כאמור, כלל ההחלטות אשר תולדתן בסופו של יום הינה השבת הקרקע למינהל, כפופות לכללי תקינות בדין המנהלי. מובן, כי מקומה של עתירה בעניין זה הינו בפני בית משפט מנהלי, ולפיכך אתייחס לסבירות העניין כאמור במצומצם וכפי שעולה מהראיות שבאו בפני והקשורות לעניין זה. כך, בנוגע לאיזון הנדרש בשל השבת הקרקע ששונה ייעודה, עולה מהראיות כי נוהל מו"מ בין הצדדים. ר' עדותו של מר פולצ'וק, מזכיר התובע, באשר למגעים שהתקיימו בין הצדדים וחלופות הקרקע המוצעות, בעמ' 13-14 לפרוט', ובעמ' 15 לפרוט' ש' 24-26: "ש. תסכים איתי שכשהמועצה הארצית קבעה שהתקיים התנאי לתכנית, לפיו הוצעו לקיבוץ חלופות מספקות, זה היה לאחר ששמעה את עמדת הקיבוץ? ת. זה היה לאחר שהקיבוץ השמיע את עמדותיו." ר' גם התיעוד שהוגש בעניין במצורף לתצהיר הגב' ששפורטה. העדות בדבר הפעלת המדיניות הקרקעית בשטח המשבצת הלכה למעשה, אשר הביאה משך השנים לנזילות במיקומו המדויק ואף להגדלת שטח המשבצת מעת לעת, מצביעה על העדר חד צדדיות בהפעלת השיקולים וביישומם בהתאם לנדרש בפועל בלבד. ר' עדותו של מר פולצ'וק בעניין זה, בעמ' 17 לפרוט' ש' 9-13: "ש. תסכים איתי שמיום הקמת הקיבוץ ועד היום, שטח המשבצת עבר שינויים וגדל בצורה משמעותית? ת. ברור, ואני מקווה שימשיך גם לגדול. ש. האם גם היו שינויים במיקום שטחי המשבצת? ת. כן." לאור כל המובהר לעיל, אין בידי התובע הזכות לאסור על המינהל הענקת זכויות בקרקע לאחר, ופעולת המינהל בקרקע תהא כפופה אך להחלטות גופי התכנון, לתכניות הסופיות ולנהליו, מבלי לגרוע כמובן מזכותו של התובע לפעול בהתאם לפסה"ד בבג"צ 4265/05, ומזכויותיו על פי כל דין. סיכום 19. סוף דבר - התובענה נדחית על כל סעדיה. התובע ישלם הוצאות הנתבעת בסך כולל של 30,000 ₪. המזכירות מתבקשת להמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים. זכות ערעור לבית המשפט העליון בתוך 45 יום מהמצאת פסק הדין. חכירה לדורותקיבוץחכירה