קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא זכות ניצול זכויות בניה לפי הסכם מכר: פתח דבר התביעה שבפניי נסבה על הסכם מכר מיום 1.9.72, בעניין מקרקעין הידועים כחלקה 384 שבגוש 6417 ברמת השרון, במסגרתו מכרה הנתבעת לתובעים חלקים מסוימים מן המקרקעין, וזאת תמורת בניית בית מגורים על המגרש (שהתבצעה ע"י התובעים)(להלן: "ההסכם"). לטענת התובעים, סמוך להגשת התביעה נודע להם שבכוונת הנתבעים 2 ו-3 לרכוש את זכויות הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") במקרקעין, להרוס את ביתה הקיים, ולהגדילו תוך שימוש באחוזי בנייה נוספים. עוד טענו התובעים כי הביאו לידיעת נתבעים 2 ו-3 כי בהתאם לאמור בסעיף 15 להסכם המכר, אחוזי הבנייה הנוספים שייכים לתובעים בלבד. כתגובה לטענות התובעים, טענה הנתבעת כי תקנון הבית המשותף שנחתם בשנת 1977 (להלן: "התקנון") לרבות סעיפים 2 ו-4 לתקנון, מבטל את האמור בהסכם, ומקנה לנתבעת כל זכות בנייה נוספת במקרקעין, כאשר התובעים מנגד טוענים כי התקנון אינו מקנה לנתבעת חלק כלשהו בזכויות בנייה נוספות, וכי אין לשלול או להקנות זכויות במקרקעין, אלא במפורש ובמסגרת התקנון. במסגרת תביעתם עתרו התובעים לאסור על הנתבעת לעשות כל שימוש בזכויות לבנייה נוספת במקרקעין, ולקבוע כי מלוא זכויות הבנייה הן רכוש משותף והשימוש בהן ייעשה אך ורק בהתאם להוראות סעיף 71 לחוק המקרקעין. לחלופין, ונוכח בעייתיות הפסיקה בדבר ראיית אחוזי בנייה כרכוש משותף, עתרו להצהיר כי מלוא הזכויות לבנייה נוספת שייכות אך ורק להם. במהלך ניהול התיק, ביום 11.2.07 הוגשה הודעה ובקשה בהסכמה למחיקת הנתבעים 2-3 מן התביעה וזאת לאור ביטול חוזה המכר שבין הנתבעת 1 לבין הנתבעים. עוד באותו יום, הרשם (בתוארו אז) שמואל ברוך ז"ל קיבל את הבקשה האמורה, וזאת לאור העדר כל יריבות בין התובעים לנתבעים בשל הביטול האמור. משכך נותרה הנתבעת 1 הנתבעת היחידה בתיק (אשר בשל היותה חסויה, יוצגה במהלך ההליך שבפניי ע"י ילדיה - עדה בוך וישי אולשוונג, אשר מונו כדין כאפוטרופסיה עפ"י צו בית משפט). ביום 26.5.09 הוגשה בקשה לדחיית התובענה על הסף מפאת חוסר סמכות עניינית, וזאת בטענה כי הסמכות העניינית הייחודית מוקנית למפקח על רישום הבתים המשותפים (בש"א 10729/09). ביום 9.8.09 דחה הרשם (בתוארו אז) אבי זמיר את הבקשה בקובעו כי "אין מדובר במקרה סטנדרטי של סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם עפ"י התקנון, אלא זהו סכסוך הנסב על היקף זכויות הבעלות, וככזה, הוא מצוי בסמכות בית משפט זה". טענות הצדדים טענות התובעים: התובעים טוענים כי אין לקבל את פרשנות הנתבעת את הוראות התקנון לפיה התקנון המאוחר מבטל את ההסכמה החוזית המוקדמת בין הצדדים, וכי בשל כך נוצר הסדר משפטי חדש על פיו הזכויות לבניה נוספת מסורות לידי הנתבעת והיא היחידה אשר ביכולתה לנצלן. לטענת התובעים, אין בכוחו של תקנון לשלול, להקנות, או להפקיע זכויות קנייניות מן הצדדים אלא בצורה מפורשת וברורה וכי הסכם המכר הוא שגובר בנסיבות. אשר על כן, הזכויות הנטענות שנמסרו לצדדים מכוח התקנון (סעיף 2), אינן מקנות לנתבעת את הרשות לעשות בקניינם של התובעים (קרי - הזכויות לבניה נוספת) כראות עיניהם. כל שמאפשר התקנון מבחינת הנתבעת הינו החופש לעשות שימוש בזכויות שניתנו לה ללא צורך בהסכמת שניהם, אך הוא אינו מקנה כל זכויות נוספות. התובעים טוענים, כי אף אם יש לקבל את טענת הנתבעת לפיה התקנון גובר על ההסכם החוזי בין הצדדים וכי הזכויות לבניה נוספת מהווים רכוש משותף, הרי שלכל היותר, הפכו זכויות אלה לרכוש משותף; כאמור, התובעים עותרים לסעדים כפי שפירטתי לעיל. טענות הנתבעת לטענת הנתבעת, התובעים ידעו מזה זמן רב או שהיה עליהם לדעת כי עפ"י תוכנית מפורטת משנת 1981 ומתוכנית מתאר משנת 2003 הוגדלו זכויות הבניה המותרת מ-40% (כפי שהיו עד שנת 1981) ל-50% ומאוחר יותר ל-80%. כפי שעולה מתצהירו של ארנון אלגביש (בנה של הנתבעת), אשר ליווה את המו"מ ואת כריתת ההסכם, הצדדים דיברו על מכירת זכויות הבניה הקיימות וכי כוונת הצדדים עוברת לחתימת ההסכם הייתה למכור לתובעים את הזכויות כפי שהיו ידועות לצדדים באותו זמן וכפי שהיו קיימות באותה עת. לדידה של הנתבעת, כוונת הצדדים לא הייתה (וכך גם סוכם לטענתה) כי זכויות שיצמחו ויולדו בעתיד יהיו של התובעים (כפי שקרה במקרה זה לטענתה). עוד נטען בתצהירו של אלגביש כי לצורך רישום הבית המשותף, הציגו התובעים מצג בפני הנתבעת כי היא (כמו התובעים בעצמם) זכאית לבנות בשטח הצמוד לדירתה ללא קבלת הסכמה עתידית (ככל שבנייה זו תותר ע"י הרשויות). הנתבעת טוענת כי זכויות הבניה בין הצדדים הוסדרו עפ"י התקנון, ומהאמור בסעיפים 2 ו-4 לתקנון, אין תוקף להוראת סעיף 15 להסכם, והתקנון המוסכם ביטל למעשה את הוראת הסעיף. לטענת הנתבעת, פירוש סעיף 15 להסכם בהתאם לכוונת הצדדים ולאומד דעתם (ובהעדר הסכמת הנתבעת לוותר על זכויות בניה עתידיות שלא היו ידועות לצדדים ו"שלא נולדו" עובר להסכם), בא הלכה למעשה לחלק את עוגת אחוזי הבניה אשר היו ידועות לצדדים באותה העת. כך, עפ"י פירוש זה של הנתבעת, הרי שאין כל סתירה בין הוראת התקנון והוראות ההסכם, שהרי הוראת התקנון באה רק לאחר שמוצו זכויות הצדדים באחוזי הבנייה שהיו קיימים בחתימת ההסכם. כך עפ"י סעיפים 2 ו-4 לתקנון, הנתבעת זכאית לבנות ככל שיותר לה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה, וכי מה שיבנה על ידה כתוספת יהיה (עפ"י סעיף 4 לתקנון) בבעלותה בלבד. הנתבעת טוענת כי בעל דירה רשאי לנצל אחוזי בנייה בחלקה ללא הסכמת יתר בעלי דירות במקרה שבו הסכמה שכזו מצוינת בתקנון שנערך ע"י כל בעלי הדירות. מכאן טוענת הנתבעת כי היתר שניתן בתקנון לבעל דירה לבנות על החלק הצמוד לדירתו כולל בחובו הסכמה לניצול אחוזי הבנייה שנותרו בחלקה שעליו נמצא הבניין, כפי שקרה במקרה זה, כך לטענת הנתבעת ולפי האמור בסעיפים 2 ו-4 לתקנון. לטענת הנתבעת, התובעים הם שניסחו את התקנון ורשמו את הבית המשותף, ועל כן באם "פירושם" היה הנכון, חזקה הייתה עליהם להשמיט את הוראת סעיף 2 לתקנון ולכלול במקומה הוראה הקובעת כי זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בחלקה יהיו שייכות רק להם, אך כך לא היה. לדידה של הנתבעת, העובדה שלא נכללה כל הוראה אחרת בתקנון המאוחר השוללת מהנתבעת זכות לבניה נוספת, מחייבת את דחיית התביעה. עוד טוענת הנתבעת כי התובעים כלל אינם יכולים לנצל את אחוזי הבניה הנטענים וזאת משום שקווי הבניין ומספר הקומות הקיימים בשטח לא מאפשרים את ניצול האחוזים עפ"י התב"ע. בנייה נוספת (בהתייחס לאחוזי הבניה שנוספו מאז 1972), כך לטענת הנתבעת, אפשרית רק בשטח הצמוד לדירתה. דיון בראשית דבריי אציין כי הצדדים הסכימו כי המחלוקת תוכרע על יסוד כתבי הטענות, התצהירים וסיכומי הצדדים, וזאת ללא צורך בחקירת המצהירים. המחלוקת בין הצדדים הינה משפטית בעיקרה, כאשר לצדדים אין השגות על המסכת העובדתית בתיק. על כן, השאלה המרכזית העומדת לדיון הינה היחס בין ההסכם לבין התקנון. מתן מענה לשאלה זו תכריע למעשה את המחלוקת בין הצדדים ותקבע למי מן הצדדים הזכות לנצל את זכויות הבניה הנותרות. ההסכם במסגרת ההסכם, מכרה הנתבעת לתובעים (בעלת מלוא החלקה המקורית) שלושה רבעים מן חלקה 384 שבגוש 6417 אשר ממוקם ברחוב סיני 4 ברמת השרון. בתמורה למכר התחייבו התובעים לשלם לנתבעת סכום של 95,000 ל"י ובנוסף "לתכנן ולבנות למסור ולרשם כיחידה נפרדת בית מגורים בשטח 113.54 מ"ר ברוטו שייבנה על רבע מהמגרש שיישאר בבעלות המוכרת (היא הנתבעת) בהתאם למיקום שצוין בתשריט" [סעיף 5 להסכם המכר]. הסעיף האמור אינו שנוי במחלוקת מבחינה עובדתית, ואף התובעים הודו כי "במשך עשרות שנים קוימו הוראות הסכם המכר באופן סביר ע"י כל הצדדים המקוריים לו" [סעיף 10 לכתב התביעה]. המחלוקת העיקרית בין הצדדים נסובה על פרשנותו של סעיף 15 להסכם, שלשונו כדלקמן: "כדי למנוע כל ספק מוצהר בזה, כי להוציא את אחוזי הבניה שינוצלו לשם בניית הבית כאמור בסעיף 5 לעיל, יעמדו כל יתרת אחוזי הבניה לרשות הקונים בלבד ואלה יהיו רשאים לנצלם כראות עיניהם ובמועדים שייראה להם וזאת אף לאחר מסירת הבית לידי המוכרת" [הדגשות אינן במקור - ח.כ]. מעיון בלשון החוזה ובניסוחו, והן מטענות הצדדים בנוגע אליו, נראה כי לא קיימת מחלוקת בנוגע לרישא הסעיף, קרי: התובעים זכאים לקבל את יתרת הזכויות שיישארו לאחר ניצול אחוזי הבניה שנדרשו לשם בניית דירת הנתבעת. במקרה שלפני, אכן נוצלו זכויות הבניה על מנת לאפשר את בניית דירת הנתבעת, בהתאם לאמור בהסכם ועל כך אין ויכוח. עם זאת, לטענת הנתבעת, כוונתם של הצדדים לא הייתה כי זכויות שיצמחו בעתיד, יהיו של התובעים [סעיף 14 לתצהיר ארנון אלגביש]. במסגרת תצהירו מטעם הנתבעת [סעיף 8 לתצהיר], טוען ארנון אלגביש כי "התובעים ידעו זמן רב ואף היה עליהם לדעת לפני הגשת תביעתם, בהיות מי מהם אדריכל ו/או מהנדס (שהכינו את התשריט והתקנון לרישום הבית המשותף), כי עפ"י תוכנית מפורטת 541 מיום 21.5.81 ותכנית מתאר רש/900 מיום 24.6.03 הוגדלו זכויות הבניה המותרות מ-40% ל-50% ומאוחר יותר ל-80% וכי בדעת אימי לנצל זכויות אלה השייכות אף לה". בהתאם לאמור לעיל, טוענת הנתבעת כי עפ"י פירושו בהתאם לאומד דעת הצדדים ולנסיבות המקרה, ובהעדר הסכמה של הנתבעת לוותר על זכויות בניה עתידיות שלא היו ידועות לצדדים "ושלא נולדו" טרם החתימה על ההסכם, כל שמורה סעיף 15 להסכם הוא חלוקת אחוזי הבנייה שהיו ידועות לצדדים באותה העת ותו לא. בשל כך, טוענת הנתבעת כי רשאית היא (ורק היא) לנצל את זכויות הבניה שנוספו לאחר החתימה על ההסכם המוקדם. [הדגשות אינן במקור - ח.כ]. עוד בטרם אדרש לבחון את אחת משאלות היסוד בנוגע למחלוקת וזו והיא תוקפו של ההסכם המוקדם משנת 1972 ביחס לתקנון הבית המשותף המאוחר משנת 1977, קיים הצורך לבחון את נפקותו של ההסכם בנוגע לסוגיות שבמחלוקת. כפי שהתובעים טענו, בתי המשפט בישראל התחבטו רבות בנוגע לסוגיית ההגדרה של המונח "אחוזי בנייה", בשאלה האם הם חלק מן הרכוש המשותף אם לאו, ואכן סוגיה זו טרם הוכרעה עד תום. השאלה הנוגעת לענייננו הינה האם ניתן להצמיד זכויות בניה לדירה פלונית. שאלה זו ככלל קשה לפתרון כאשר לא נקבע בפסיקה האם מדובר בזכות שבמקרקעין, זכות המהווה זיקת הנאה במקרקעין או שמא מדובר כלל בזכות חוזית גרידא (ראה: ע"א 10322/03 לביא ישעיהו ואח' נ' אליעזר שטרייכר, פ"ד נט(6) 449). בנוסף, נידונה רבות בפסיקה השאלה האם ניתן לראות בזכויות הבניה בגדר "רכוש משותף" כהגדרתו בחוק המקרקעין. בעניין זה ראה דברי השופט טירקל בע"א 19/81 ביבי נ' הורברט, פ"ד לז(2) 497, 501: "אחוזי בנייה בלתי מנוצלים יש להם ערך כלכלי לבעלי הדירות בבית משותף, הגם שאין לראותם כחלק מ"הרכוש המשותף". ניצול זכויות אלה על- ידי אחד השותפים בבניין בהכרח שהוא מקטין את ערך הדירות הקיימות. לפיכך, הענקת "זכויות בנייה" לבעל דירה פלונית, תוך שלילה למעשה של זכות כלכלית זו מבעלי דירות אחרים, מן הדין שתיעשה בהסכמה או על דעתם... בעלי הדירות בבית המשותף יכולים להסכים או להשלים עם שלילת זכויות בנייה מהם והעברת הזכות לאחד מהם, אם בהתנאה בתקנון המוסכם לבית המשותף ואם בתנאים מוסכמים בחוזים אישיים רגילים, או בדרך נאותה אחרת". אבהיר כי אינני נכנס לבחינת סוגיית הסיווג של זכויות הבניה ולשאלה האם הינם חלק מהרכוש המשותף אם לאו וזאת לאור הנוסחים הברורים מההסכמים שבפני שמתוכן עולה בבירור זכותם של התובעים. מעיון בלשונו הברורה של החוזה ומנסיבות המקרה בכללותם ניתן להיווכח כי ניצול אחוזי הבנייה לטובת הנתבעת וע"י התובעים נעשה למען מטרה ברורה וספציפית והיא בניית דירתה של הנתבעת בהתאם לאמור בהסכם בין הצדדים. בהקשר זה, מודגשת ההבחנה בין אחוזי בנייה אלו, לאחוזי בנייה פוטנציאלים אשר עשויים להתווסף בעתיד. הבחנה זו עולה מסיפא סעיף 15 להסכם האמור אשר קובע כי יתרת אחוזי הבנייה יעמדו לרשות התובעים בלבד, וניצולם יתאפשר אף לאחר מסירת הבית לידי הנתבעת. אקדים ואומר כי אין לקבל את טענת הנתבעת לפיה סיפא סעיף 15 מתייחס אך ורק לאחוזי הבניה שיישארו לתובעים לאחר ניצול אחוזי הבנייה לטובת בניית ביתה של הנתבעת, ולא לאחוזי בנייה עתידיים פוטנציאליים. סעיף 15 להסכם מציין במפורש כי יתרת אחוזי הבניה יעמדו לרשות הקונים אף לאחר מסירת הבית למוכרת. ניסוח שהיה אומר במפורש שזכויות בנייה עתידיות שייכות לתובעים היה מייתר את התביעה. עם זאת, גם לשון החוזה כפי שהיא וכן לשון התקנון, אליו אתייחס בהמשך, ויתר נסיבות התיק המפורטות נוטות לגרסת התובעים. בנסיבות אלה, אף אם תינתן פרשנות מרחיבה ללשון ההסכם, לא יהיה בכך על מנת להקנות זכויות בניה לנתבעת, זכות שלא הוזכרה אפילו במרומז מלשון ההסכם. הנתבעת טענה כי לא ניתן לפרש את ההסכם האמור בצורה הקובעת כי ויתרה על זכויות עתידיות, זכויות אשר לטענתה לא היו ידועות, צפויות או חזויות למי מן הצדדים. טענה זו אינני מקבל. ראשית, זכויות הבניה האמורות לא היו מנת חלקה של הנתבעת מלכתחילה, שהרי נקבע במפורש כבר בהסכם המכר כי יתרת אחוזי הבניה יעמדו לרשות התובעים, ועל כן אין לומר כי נעשה ויתור כלשהו מצידה של הנתבעת. שנית, ולעניין ציפיות הצדדים, אין בידי לקבל את טענת הנתבעת לפיה היא לא ויתרה על זכויות שלא היו ידועות לה או לתובעים ואשר לא באו לעולם במועד החתימה על ההסכם. הנחת היסוד, כפי שבוטאה גם בפסיקת בית המשפט לאחרונה, הינה כי האפשרות שאחוזי בנייה יוגדלו בעתיד אינה תיאורטית או קלושה, אלא ממשית ואפשרית, ויש לראותה כצפויה במציאות החיים המודרנית בארץ (בעניין זה ראה: ע"א(י-ם) 25959-05-10 שפירא לוי נ' שלומית יקיר (פורסם ב"נבו", ניתן ביום 22.3.11). קבלת טענת הנתבעת בכל הקשור ליכולת הצפייה של הגדלת אחוזי הבנייה תוביל לתוצאה אבסורדית, לפגיעה בוודאות המשפטית, ביציבות השוק וכיוצ"ב. באופן טבעי, שוק הנדל"ן בהיותו דינאמי ומתפתח נתון לשינויים רבים, לרבות בכל הקשור לשינויים באחוזי הבנייה, אשר יכולים להתרחש גם שנים רבות לאחר רכישת הנכס וחתימה על הסכם המכר. לפי הרציונאל כפי שעולה מטענות הנתבעת, תיווצר אי וודאות תמידית בכל מקרה ובו צד יוותר על זכויותיו בנכס וכעבור זמן מסוים ישתנו אחוזי הבנייה בנוגע אליו. מצב שכזה הוא בלתי נסבל ועל כן אין לקבלו. עוד טוענת הנתבעת, במסגרת סיכומיה, כי ללא קשר לשאלת הבעלות בזכויות הבנייה, אין ביכולת התובעים לנצל כלל את אחוזי הבנייה האמורים, וזאת בנימוק לפיו קוו הבניין ומספר הקומות הקיימים בשטח אינם מאפשרים זאת עפ"י התב"ע, ואפשרות הבנייה היחידה הינה בשטח הצמוד לדירת הנתבעת. טענה זו, על אף שיש בה כדי להשפיע על שאלת מימוש הזכויות והבנייה, אין לה כל נפקות לשאלת הבעלות בזכויות. ההלכה הנוהגת, כפי שעולה מהפסיקה, הינה כי אין חשיבות לשאלה מי מבעלי הדירות יכול לנצל בפועל את זכויות הבנייה, שכן בעל דירה אשר מסיבה כלשהי אינו יכול לנצל את הזכויות שהוקנו לו כדין, רשאי לפעול למכרן או להעבירן לאחר (אם דרך הסכם פרטני, דרך תקנון הבית המשותף, ואם בדרך אחרת). וממילא שאלת יכולת המימוש אינה רלבנטית לדיון שבפניי. מהאמור לעיל, ולאור בחינת לשון ההסכם ומכלול נסיבות המקרה אני קובע כי זכויות הבניה שנותרו, לרבות הזכויות העתידיות שהתווספו שייכות לתובעים. תקנון הבית המשותף על אף קביעתי האמורה בנוגע להסכם, לרבות זכויות הבניה המוקנות לתובעים, יש צורך להמשיך ולבחון את התקנון המאוחר להסכם. לטענת הנתבעת, זכויות הבניה בין הצדדים הוסדרו עפ"י התקנון המוסכם שנחתם. לעניינו רלבנטיים שני סעיפים עיקריים, כדלקמן: "2. כפוף לקבלת הרישיונות הדרושים מהמוסדות המוסמכים, בכל מקרה שרישיון כזה דרוש - רשאי כל אחד מהבעלים לנהוג בדירתו הוא ובשטחים הצמודים לו כמנהג בעלים ברכושם ומבלי צורך בהסכמתו ו/או חתימתו/תם של הבעלים האחרים להגיש ולקבל את הרישיונות הדרושים, להכניס כל שינוי בדירתו, להרוס, לבנות, להוסיף בניה, לשנות הבניה שיוסיף, בתנאי שכל פעולה כזאת תעשה על חשבונו הוא ועל אחריותו ויהיה עליו לנקות כל פסולת שיגרום על חשבונו הוא, ולפצות את הבעלים האחרים מדי פעם, עבור כל נזק מכל מין שהוא שיגרם, אם יגרם לבעלים האחרים של הבית המשותף. 4. כל מבנה או תוספת למבנה הנ"ל ע"י בעל דירה בבית המשותף יהיה בבעלותו הוא בלבד". הנתבעת טוענת כי הוראות התקנון, שנחתם מאוחר יותר, גובר על הוראת סעיף 15 להסכם. ההסכם, לפי פירושה של הנתבעת, מחלק את אחוזי הבנייה אשר היו ידועים לצדדים באותה העת, בעוד הוראת התקנון, אשר נחתמה לאחר שמוצו זכויות הצדדים באחוזי הבנייה שהיו קיימים בעת החתימה על ההסכם, מזכה את הנתבעת באחוזי בנייה שיתווספו ממועד ההסכם והלאה. בדיון אודות פרשנותו הרצויה של ההסכם, קבעתי כי זכויות הבנייה, לרבות אחוזי הבנייה שהתווספו ברבות השנים לאחר החתימה על ההסכם, שייכות לתובעים. מנקודת מוצא זה, אין לקבל את טענת הנתבעת לפיה הוראות התקנון וההסכם מתקיימות זו לצד זו, ללא כל סתירה בניהן. הוראות ההסכם, אשר מעניקות באופן ברור כל זכות בנייה נותרת (לאחר בניית ביתה של הנתבעת בהתאם להסכם), מתקיימות ותקפות כל עוד אין הסכמה מאוחרת יותר הסותרת את תוכנו. באשר כך, יש לבחון את תוכנו של התקנון האמור ולשונו ולקבוע האם יש בכוחו בכדי לבטל את ההסכם המוקדם בין הצדדים. הנתבעת, במסגרת טענותיה בסוגיה זו, מסתמכת בעיקרה על לשון סעיף 2 לתקנון לפיו רשאי כל אחד מהבעלים לנהוג בדירתו הוא ובשטחים הצמודים לו כמנהג בעלים ברכושם ומבלי צורך בהסכמתם או חתימתם של הבעלים האחרים, לרבות בכל הקשור לתוספות בנייה. התקנון, על אף העובדה כי מאוחר הוא להסכם בין הצדדים, מנוסח בצורה רחבה ולשונו כללית ביותר. בהקשר זה, כלל לא ברורה טענת הנתבעת לפיה התקנון מאיין את ההסכמה החוזית המוקדמת. הלכה ידועה היא כי ויתור או הקניית זכות בנייה, לאור ההשלכה הכלכלית הטמונה בכך, צריכה להיעשות בצורה ברורה. בעניין זה ראה דבריה של השופטת דורנר במסגרת ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי-רפול, פ"ד נ"ד(3) 389, 394: "גישה פרשנית זו אף מתחייבת מן הפסיקה המשקפת מדיניות משפטית המגנה על בעל דירה בבית משותף, ושלפיה ויתור על זכות הנובעת מבעלות בדירה בבית המשותף, בין שהמדובר בזכות ברכוש משותף ובין שמדובר בהסכמה לבנייה (היינו, ויתור על אחוזי בנייה) חייב להיות מפורש". הנתבעת טוענת מחד כי לא ניתן להסיק מההסכם המוקדם הקניית זכויות בנייה עתידיות לטובת התובעים, אך מאידך מסיקה כי התקנון המנוסח במעורפל דווקא מעניק לזה זכויות מסוג זה; לאור האמור בתצהיר הנתבעת, הגדלת זכויות הבנייה נעשתה החל משנת 1981, קרי: 4 שנים לאחר ניסוח התקנון, על כן גם התקנון עצמו, לדידה של הנתבעת, מקנה לה זכויות עתידיות בלבד שטרם באו לעולם במועד ניסוחו. הרציונאל של הסעיף האמור וחשיבותו ברורים ועל כך אין מחלוקת - מניעת סחבת ועיכובים מיותרים במקרה שבו בעל דירה רוצה לעשות שינוי כלשהו בדירה, לרבות שיפוץ המבנה, הוספת חדרים, בניית מחסן וכיוצ"ב (בכפוף לקבלת אישורים מתאימים), אך אינו רוצה להמתין זמן רב עד לקבלת הסכמת הבעלים האחרים. עם זאת, לא ניתן להסיק ואין זאת כוונת הסעיף (בניסוחו הנוכחי) לסתור הסכם קודם בין הצדדים, או להעביר זכויות בין צדדים, כפי שטוענת הנתבעת. התוצאה המתקבלת במקרה זה הינה כי הנתבעת אינה יכולה לנכס לעצמה זכויות בנייה אלה, לאחר שויתרה עליה (אם במפורש ואם במשתמע) בחוזה המכר. טענה נוספת שמעלה הנתבעת הינה כי התובעים הם שניסחו ורשמו את התקנון ואת הבית המשותף, ועל כן אם פירושם הוא היה הנכון בנסיבות העניין, חזקה הייתה כי היו משמיטים את הוראת סעיף 2 לתקנון והיו כוללים בו הוראה הקובעת כי זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בחלקה יהיו רק שלהם. כך לא עשו התובעים, ומכך ניתן להסיק כי יש לדחות את טענות התובעים בסוגיה זו. אין אני מקבל טענה זו. ראשית, עצם הטענה כי התובעים הם שהיו אמונים על ניסוח התקנון עשויה לעבוד דווקא לטובתם ולרעת הנתבעת, שהרי אין זה הגיוני כלל ועיקר כי צד המנסח הסכם, יחליט מיוזמתו לוותר על זכויות ולהעניקן לצד אחר. ומכל מקום, כפי שדנתי, כוונת הצדדים בהסכם המכר ברורה. לאור האמור לעיל, אני מקבל את התביעה וקובע כדלקמן: א. זכויות הבנייה הנוספות במקרקעין שייכות לתובעים. ב. הנתבעת תישא בהוצאות התובעים בסך של 25,000 ₪ הכוללים שכ"ט עו"ד ומע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל חוזהבניההסכם מכרזכויות בניה