קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא זכות שימוש ברכוש המשותף של שוכר חנות בבית משותף: מבוא 1. לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בנתניה, הגב' עדה פרנקל (להלן: "המפקחת"), אשר ניתן ביום 17.1.2010 ועניינו הפעלת סניף סופרמרקט של מערערת 1 (להלן: "החנות"), בנכס אותו היא שוכרת מידי המערערים 2-7, בנכס הידוע כחלקות 2-3, הבנוי על חלקה 1368, גוש 6668, שכתובתו בשדרות זוהר טל 34 בהרצליה (להלן: "הנכס"). העובדות הדרושות לעניין 2. הבית המשותף נשוא הערעור נרשם בפנקס הבתים המשותפים ביום 19.5.1982, ולו תקנון מוסכם שנרשם לבית המשותף (להלן: "התקנון"). בבניין 3 קומות, קומת קרקע ומרתף, בהן חנויות ושתי קומות מגורים. הבית נבנה במקור ככזה המשלב שטחי מגורים ושטחי מסחר, כפי שמעידים עליו מסמכי הבית המשותף. בנוסף לחנות המופעלת על ידי מערערת 1 פועלים בקומת הקרקע עסקים נוספים, ואופי פעילות זה מאפיין את הבניין מאז הקמתו, והיה ידוע לבעלי הדירות והדיירים המתגוררים בהן. 3. החנות מופעלת בנכס מזה כשלושים שנה. טרם בניית הבית המשותף, בשנת 1976, התקשר הקבלן עם "קו אופ הרצליה-רמת השרון אגודה שיתופית בע"מ" שלימים באה המערערת בנעליה, בהסכם שכירות. הנכס הנזכר בהסכם שכירות ראשוני זה, נרשם בשלב מאוחר יותר כתת חלקה 2 בבית המשותף. השכרת תת חלקה זו נעשתה ברציפות מאז סיום תקופת השכירות על פי ההסכם הראשוני. החנות הינה חנות מרכזית ויחידה באיזור מגורים זה, ונמכרת בו סחורה טרייה כמו גם סחורה לה תאריך תפוגה ארוך, חומרי ניקוי וכו', והאספקה נעשית על ידי משאיות בתדירות משתנה. 4. תלונות דיירי הבית המשותף טופלו על ידי המערערת 1 במשך השנים, במטרה ליצור יחסי שכנות טובה. המערערת 1 משתתפת בהוצאות הבית המשותף בנוסף להוצאות נוספות כדי לשמור על תחזוקה נאותה, גיזום צמחייה ופינוי אשפה. לצורך תחזוקה הציבה המערערת 1 דחסן קרטונים וכלוב לאיחסון קרטונים בקצה חצר הבניין, ואף בנתה פרגולת עץ לבקשת מי מדיירי הבית המשותף. 5. תלונות הדיירים כנגד מערערת 1, כפי שהם עולים מכתב התביעה נגעו ל- 6 נושאים עיקריים: דחסן הקרטונים וכלוב הרשת; פרגולת העץ שנבנתה לבקשת מי מהדיירים; חסימת המעבר לחצר האחורית על ידי משאיות; פריקת סחורות בחצר הבית והצבתן לאורך כל שעות היום באופן שחוסם את המעבר לחנייה ומפריע לשימוש בחצר הבית המשותף; שמירה על ניקיון החצר והשימוש בפחי האשפה ובחדר האשפה המהווה רכוש משותף. ההליך בפני המפקחת 6. בכתב התביעה ביקשה המשיבה להורות על סילוק ידה של מערערת 1 מחצר הבית המשותף והסרת המתקנים שהונחו בחצר ואשר מהווים הסגת גבול, לאחר שנטען כי זו השתלטה על חלקים בחצר הצמודה לבית, ומעשיה מונעים שימוש סביר בחצר הבית מבעלי הדירות, העולים כדי פגיעה בקניינם, תוך שחצר הבית המשותף נחסמת על ידי כניסת משאיות ופריקת סחורות המשמשות את מערערת 1. 7. בפסק הדין קבעה המפקחת כי מערערת 1 אינה בעלת זכויות שימוש ברכוש המשותף, הנתונה רק לבעלי הדירות ולא "לבאים במקומם", ואין לה מעמד עצמאי מול בעלי הדירות. עוד קבעה המפקחת כי זכות השכירות, היא זכות חוזית ולא זכות קניינית, משום שלשיטת המפקחת הפרשנות הראויה של התקנון היא זו המעניקה זכות ברכוש המשותף רק למערערים 2-7 ולא למערערת 1 כשוכרת. עוד עולה מפסק הדין כי השימוש הנעשה ברכוש המשותף על ידי מערערת 1, אינו סביר. בהתאם, חויבו המערערים לפנות את החצר המשותפת, להסיר מתקנים, להימנע מהנחת משטחי מזון ומצרכים, עגלות וכל דבר השייך לחנות בשטחי החצר הבית המשותף או שביל הגישה אליה, וכן להימנע מכל הפרעה לשימוש. על פסיקה זו הוגש הערעור, נשוא פסק דין זה. טיעוני המערערים 8. המערערים טוענים כי ביסוד פסק הדין עומדות חמש שגיאות משפטיות מהותיות ויסודיות, המחייבות התערבות בית משפט של ערעור. הראשונה, כי שגתה המפקחת בקובעה שמערערת 1 אינה בעלת מעמד עצמאי בהליך מול בעלי הדירות, הואיל ואין לה זכויות עצמאיות היוצרות לה יריבות מול בעליה דירות בבית המשותף, זאת בשל ניתוח משפטי מוטעה מיסודו כי זכות השכירות הינה זכות אובליגטורית ואינה קניינית; השנייה, הינה טעות בקביעה כי זכות השכירות של מערערת 1 אינה כוללת זכות לעשיית שימוש בבית המשותף; השלישית, כי נפלה טעות בקביעה כי הוראות תקנון הבית המשותף אינן מעניקות למערערת 1 זכות כלשהי בבית המשותף ואין קיומו וצרכיו של הסופרמרקט מעוגנים בתקנון; הרביעית, שגתה המפקחת בקובעה כי השימוש שעושה החברה בחצר הבית המשותף חורג ממתחם הסבירות ואינו שימוש סביר, ככל שבוחנים את השימוש שסניף סופרמרקט נדרש להשתמש ברכוש המשותף; החמישית הינה כי נפלה טעות בקבלת פרוטוקול ביקור המפקחת במקום כראיה, מבלי להראותו לצדדים טרם שלב ההוכחות, למרות דרישותיהם בעניין זה ומבלי לאפשר למערערים להשלים עדותם של עדים בסוגיות העולות ממנו. תגובת המשיבה 9. המשיבה טוענת כי דין הערעור להידחות לאור העובדה שפסק הדין מעמיק, יסודי ומסתמך על חומר ראיות רב, תוך בחינת העדויות והראיות שהובאו בפני בית משפט קמא וניתוחן. בהתאם להלכה פסוקה, ערכאת ערעור נמנעת מלהתערב בממצאים עובדתיים, ואף לא תבטל בנקל קביעות עובדתיות של ערכאה ראשונה, אשר העריכה מהימנותם של עדים וקבעה ממצאים עובדתיים, אלא אם מתקיים מקרה חריג וקיצוני, ולא כך הוא מקרה זה. עוד טוענת המשיבה כי המערערים מנסים ליתן פרשנות קיצונית לפסק דינה של המפקחת, ואין ספק כי הנימוק העיקרי להגשת הערעור הינה קביעת המפקחת לאחר בחינת כל הממצאים העובדתיים, כי השימוש שעושה מערערת 1 ברכוש המשותף הינו בלתי סביר. 10. לגופו של עניין, טוענת המשיבה כי זכות השכירות משלבת היבטים אובליגטוריים וקנייניים, ובהתאם לסעיף 4 לתקנון המוסכם, זכות השימוש ברכוש המשותף הוענקה רק לבעלי היחידות ולא "לבאים במקומם" ומכאן שהמערערת 1 כשוכרת אינה יכולה לזכות לעשות שימוש ברכוש המשותף כבעלים. יש לפעול בהתאם ללשון תקנון הבית המשותף, הקובע הנחיות מפורשות לגבי יחידות המשנה 2-3, והמפקחת בפסק דינה, לא יצקה פרשנות חדשה, אלא הסתמכה על הוראותיו הברורות והחד משמעיות, וקביעותיה נכונות ומוצדקות. 11. המשיבה טוענת כי טענת המערערים לפיה המפקחת בחנה את מהות השימוש שעושה המערערת 1 ברכוש המשותף לפי אמות מידה המתאימות לבניין מגורים ולא לבניין המשלב מגורים ומסחר, מוטעית, שכן המפקחת בחנה אם מדובר בשימוש סביר ברכוש משותף בהתאם לאופיו של הבניין המיועד למגורים ומסחר, בהתאם לתקנון הבית המשותף, התנהלות הצדדים, והכל כפי שעולה מעמ' 4 ו - 12 לפסק הדין, ולמעשה הוכח שמערערת 1 עושה שימוש בלתי סביר ברכוש הבית המשותף ואף תפסה חזקה ייחודית בחלק מן השטחים. הוכחה זו היא על סמך תשתית עובדתית, כפי שגם המפקחת מפרטת ומנמקת בהרחבה במסגרת פסק הדין, לאחר שמסקנותיה נסמכות על עדויות הצדדים שנשמעו בפניה. 12. בהתייחס לביקור במקום, טוענת המשיבה כי המפקחת הודיע במהלך הדיונים לצדדים כי בכוונתה לערוך ביקור במקום בהיעדר הצדדים וללא ידיעתם באשר למועד הביקור כדי לחזות במצב לאשורו. המשיבה טוענת שיש לביקור פתע במקום חשיבות רבה, כדי שממצאי הביקור ישקפו נאמנה את המתרחש בבניין יום יום, ודי בדברי המפקחת בפסק דינה כדי לחזק זאת. עוד מתייחסת המשיבה לכך שלא היה צורך לחקור עדים אודות העובדות העולות מן הפרוטוקול, הואיל ותיאור המפקחת היה אובייקטיבי. דיון 13. בפתח הדיון , אני מוצאת לציין, כי בית משפט עשה מאמץ כן ואמיתי להביא הצדדים להבנות שיאפשרו המשך יחסי שכנות טובה תוך שכל אחד מהצדדים ינהג בדרך של "חיה ותן לחיות" ומתוך הרמוניה עד כמה שניתן. לצערי, גם בעבור מספר הזדמנויות ואורכות שניתנו לצדדים,לא השכילו להגיע להבנות. 14. לאחר עיון מעמיק בכתב הערעור, עיקרי הטיעון מטעם הצדדים, תיק המוצגים וסיכומי הצדדים, הגעתי לכלל דיעה כי דין הערעור להידחות. לא מצאתי כי נפלה שגגה בהכרעת המפקחת, המנומקת, היסודית המבוססת על חומר ראיות רב, ועל התרשמות מעדויות הצדדים וביקור שערך בית משפט במקום, ואסביר טעמיי; חלק ניכר מטענות המערערת 1מתיחסות לממצאים עובדתיים, שנקבעו על ידי המפקחת, לאחר שהונחה בפניה מלוא התשתית הראייתית, ונחקרו עדים. פסק הדין נשוא הערעור ניתן על פי התרשמותה הישירה והבלתי אמצעית מן העדויות שנשמעו בפניה, וכן מיתר הראיות, אשר נבחנו על ידה, כמו גם התרשמותהמביקור שערכה במקום, ביקור פתע עצמאי. הלכה פסוקה היא שאין זה מדרכה של ערכאת ערעור להתערב בממצאים עובדתיים, שנקבעו ע"י הערכאה הדיונית, למעט מקרים חריגים, בהם מתגלה על פני הדברים התעלמות מראיה בעלת משקל מכריע, ניתוח עדות שגוי או שגיאה עקרונית היורדת לשורש העניין. יפים לעניין זה הדברים האמורים בע"א 3601/96, עמית בראשי ואח' נ. עיזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל, פ"ד נב (2) 582: "לא בנקל תבטל ערכאת הערעור קביעות עובדתיות של הערכאה הראשונה, אשר בידיה הופקדה הערכת מהימנותם של העדים וקביעת הממצאים העובדתיים..." כן ראה ע"א 2254/09, צ.נ. בנייני איכות בנתניה בע"מ נ' עו"ד גונן קסטנבאום, אשר ניתן ביום 3.1.2011: "כידוע, הלכה פסוקה היא שערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, והתערבות שכזו שמורה למקרים חריגים בלבד בהם נפל פגם היורד לשורשו של עניין או כאשר הדברים אינם מבוססים על פניהם. הטעם לכך הוא שלערכאה הדיונית היכולת והאפשרות להתרשם מהעדים ומחקירתם הנגדית ולבחון לעומק כל ראייה וחוות דעת ועל כן היא בעלת יתרון מובנה על פני ערכאת הערעור במישור זה [ראו: אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 668 (מהדורה עשירית, 2009) (להלן: גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי); ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון בראשי, פ"ד נב(2) 582, 594 (1998) (להלן: עניין בראשי); ע"א 4839/92, גנז נ' כץ, פ"ד מח(4) 749, 755 (1994); ע"א 989/03, א' חטר-ישי, משרד עורכי-דין נ' חיננזון, פ"ד נט(4) 796, 807 (2005)]. יתרה מכך, בעניין בראשי נפסק כי יש ליישם הלכה זו ביתר שאת כאשר פסק הדין של הערכאה הדיונית מושתת במידה רבה על מידת המהימנות שייחס בית המשפט לעדים שהתייצבו לפניו" 15. יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מהכרסום בהלכה זו אשר לה אנו עדים בשנים האחרונות. בתי משפט של ערעור נוטים יותר להתערב בממצאים שקבע בית משפט של דיון על יסוד רשמי עדויות וראיות, באותם מקרים בהם עולה ספק מהגרסה העובדתית שאימץ בית משפט קמא, וכאשר מצליח המערער להראות בקיעים במסקנות, וטיעוניו מחייבים בחינה מחודשת של הראיות והעדויות. מסקנות שהסיק בית משפט קמא מן העובדות שהוכחו, להבדיל מקביעת העובדות עצמן, חשופות לביקורת של ערכאת הערעור, שכן כאן, אין לערכאה הדיונית יתרון על פני ערכאת הערעור כפי שנקבע מפי כב' השופטת פורת בע"א 43/83, עיזבון כהן נ' ליננברג, פ"ד לח(3) 488: "בהשתיתי את מסקנתי על העובדות, כפי שהובאו לפני בית המשפט קמא, אני פועלת על פי הסמכות, השמורה לערכאת הערעור להעמיד את המסקנות של בית משפט קמא במבחן ההיגיון..." כן יפים לעניין זה דברי כב' השופט עמית בע"א 4814/09, טמפו תעשיות בירה בע"מ נ' מדינת ישראל, שניתן ביום 14.10.2010, . לא זה המקרה שבפני, שכן אני סבורה שאין מקום להתערב בקביעות המפקחת, ולא מצאתי שהמערערת 1 הצליחה להראות בקיעים במסקנות פסק הדין, שעל בית משפט של ערעור לבחון בחינה מחודשת של הראיות והעדויות. יחד עם זאת, מצאתי לנכון להתייחס לכמה מהטענות גופא. 16. אין חולק כי זכות השכירות הינה זכות במקרקעין, בה שלובים יחדיו היבטים חיוביים וקנייניים, בהיותה זכות יסוד, המעוגנת בסעיף 3 לחוק יסוד: חופש האדם וחירותו. אני מסכימה כי שגתה המפקחת כאשר קבעה שאין למערערת 1 זכות שימוש ברכוש המשותף, שעה שזכות זו לא הייתה שנויה במחלוקת, כאשר לא הועלתה טענה מטעם מי מהצדדים לסכסוך בדבר היעדר זכות זו. טענת המערערת 1 כי זכותו של שוכר לעשות שימוש ברכוש המשותף לאור לשון 55 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), נכונה. 17. התקנון מגדיר את התנהלות כלל בעלי הזכויות בבתי המשותף, לשונו ברורה, והוא מהווה למעשה הסכם שנכרת בין בעלי היחידות בבית המשותף, וייחודו בכך, שמשעה שנרשם הרי הוא מחייב אף את אלה שירכשו יחידות בבית המשותף בעתיד, הגם שלמעשה לא היו צד לכריתתו, כמו גם שוכרים עתידיים. יש לתת לסעיף הרלבנטי בתקנון המוסכם פירוש לשוני המגשים תכלית משותפת של הצדדים מתוך שתיוחס להם סבירות והוגנות (ראה לעניין זה ע"א 5043/96, נחמיה גלמן נ' עזרא הררי-רפול ואח', פ"ד נד (3) 389, ראה לעניין זה ספרו של ע' כהן, בתים משותפים בנייה, שימוש וניהול הרכוש המשותף (תשס"ד - 2004), מהדורה שנייה בעמ' 103). 18. אני סבורה כי פרשנות המפקחת לפיה מהתקנון עולה כי רק למערערים 2-7 תהא זכות שימוש ברכוש המשותף שגויה היא.עובדה כי במשך כ - 30 שנה, עושה המערערת 1 שימוש ברכוש המשותף, ולא עלתה כל טענה בדבר שימוש אסור. איני סבורה כי הייתה זו כוונת הצדדים כפי שהיא משתקפת בהסכם השכירות ותקנון הבית המשותף. מסקנת המפקחת למעשה מרוקנת מתוכן את האפשרות של מי שמחזיק ביחידות המשנה בשכירות לעשות בהן שימוש, אם עליו להדיר רגליו מהרכוש המשותף. מסקנה זו עומדת בניגוד ללשון תקנות 3-4 לתקנון. מסקנה זו לא מאפשרת למעשה הפעלת כל עסק במסגרת יחידות המשנה, ואף המפקחת עצמה קובעת בפסק דינה כי שימוש ברכוש משותף הוא צורך הכרחי לקיומה וניהולה של החנות, ומכאן שבסופו של יום, מסקנתה שגויה. אם שוכרי יחידות המשנה משתתפים בעלות אחזקת הבניין, ומשלמים מסי ועד בית, הרי שלא הייתה כוונה באמצעות התקנון להדיר רגליהם לחלוטין מלעשות שימוש סביר והולם בשטחים הציבוריים, ועל כן נכונה טענת מערערת 1 בדבר זכויותיה. 19. יחד עם זאת, אין מקום לקבל את הערעור בהתייחס לסוגיית השימוש ההולם ברכוש המשותף. לא ניתן להתעלם מכך שפרשנות מתאימה לזכות שימוש סביר ברכוש המשותף, הינה שימוש לצרכיי הפעלת החנות, על כל המשתמע ממנו, מבלי שצרכים אלו יתנגשו בצרכי בעלי הדירות האחרים, ומבלי שיהוו מפגע. אני מסכימה עם מסקנת המפקחת כי לא עולה מהתקנון כל הוראה המעניקה למערערת 1 זכויות שימוש מיוחדות או זכויות ביתר ברכוש המשותף, ובמקום בו חפצו מנסחי התקנון להקנות זכויות מיוחדות לשוכרים, נכתבו הדברים מפורשות. העובדה כי מערערת 1 מפעילה את החנות כ - 30 שנה, ובין הצדדים מתנהלת מערכת יחסים ארוכת שנים, אינה מקנה לה זכות יש מאין. 20. יתרה מכך, על מנת לעגן את זכויות בעלי הדירות, קובע התקנון מפורשות כי ניהול העסקים ביחידות המשנה מותר, בתנאי שלא יגרום למיטרד של רעש בלתי סביר, עשן או ריחות. לא מצאתי כי התקנון מקנה למערערת 1 זכויות אחרות, לפריקה וטעינה בתחום החנייה המשותפת, או, חסימה חלקית של שביל הגישה אל החצר האחורית או, הנחת דוחס וכלוב לקרטונים בשטח המשותף, המהווים מטרד והסגת גבול מבחינת בעלי הדירות בבניין, זכאי בעל מקרקעין או מי שזכאי להחזיק בהם, לדרוש את סילוקו של כל דבר שיש בו משום הפרעה לשימוש סביר במקרקעין, יפים לעניין זה דברי כב' השופט חיים כהן בע"א 782/70, שושנה רדומי לסקי נ' יצחק פרידמן, פ"ד כה (2) 523: "אין להתיר את השימוש בזכות הבעלות כעילה לגרום נזק או אי נוחות אפילו למסיג גבול, מקום שהשימוש בעילה זו אינו דרוש באורח סביר למימוש זכות הבעלות עצמה או למטרה חוקית אחרת." 21. איני מקבלת את טענת מערערת 1 כי השטח שנתפס על ידה בחצר הבית המשותף הינו "שטח חסר תועלת" לבעלי הדירות האחרים, ואין בו כדי לפגוע במשתמשים אחרים. בהיותה גוף מסחרי היונק זכויותיו מכוח הסכם שכירות בינו לבין בעלי היחידות, ולא הסכם עם בעלי הדירות האחרות בבית המשותף, לא קיבלה מערערת 1 זכות לעשות שימוש חריג ברכוש הבית המשותף, לא במפורש ולא מכללא. איני מקבלת גם את הטענה כי גידור השטח ותפיסת חזקה ייחודית בחניות, הינה זכות בלתי הדירה שהוענקה לה על ידי בעלי הדירות בבית המשותף בדרך של התנהגות. אין בהימנעות הדיירים מלהתלונן על תפיסת השטח, כדי להוות הסכמה פוזיטיבית, שכן זכות שימוש לעולם ניתן לחזור ממנה. 22. פריקת סחורות בשטח החנייה המשותפת,והשארת הסחורות עד להכנסתן אל פנים החנות,ולעיתים מדובר בשעות ארוכות (לא מדובר בפרקי זמן קצרים של 5-10 דקות) וחניית משאיות הפורקות סחורה במעבר, אינן יכולות להיחשב כשימוש סביר ברכוש המשותף וגם לא כשימוש משותף. לאור התקנון ולאור אופי הפעילות,יש בפעילות גופה פגיעה ביכולת השימוש ברכוש המשותף, תוך גרימת אי נוחות לדיירים האחרים. יתכן והשימוש שנעשה ברכוש המשותף לפני 30 שנה, בעת הקמת הנכס נשוא הערעור, היה סביר והולם צורכי כולם. אולם, בחלוף השנים, ועם השינויים שחלו בהרגלי הצריכה של קהל לקוחות החנות, היקף הסחורות המגיע למערערת 1 גדל, והליך פריקת סחורות ושינוען אל מחסן החנותאינו תואם את היקף השימוש הסביר שניתן לעשות בחצר המשותפת, על ידי כלל בעלי הזכויות לשימוש ברכוש המשותף. 23. המפקחת, הגדילה לעשות ולמלא אחר האימרה "טוב מראה עיניים מאלף מילים" ובצעד מבורך ערכה בקור פתע במקום, ראתה את המצב בזמן אמת, והשימוש הנעשה על ידי המערערת 1 בחצר הבית המשותף בזמן אמת מבלי לאפשר למי מאנשי המערערת 1 להתכונן מראש לביקור. ידיעה מראש אודות הבקור הצפוי של בית משפט היתה מאיינת מטרת הביקור. בית משפט בסיום פסק הדין קבע כי השימוש אינו סביר. קביעת בית משפט קמא נכונה, אין בדעתי להתערב בפסק הדין. 24. לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה. הוצאות בסך -.20,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק, תשלם המערערת 1 למשיבה, בתוך 30 יום מהיום. שכירותרכוש משותףבתים משותפים