קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חוב לחברת ניהול: 1. התובעת, חברת ניהול של מרכז מסחרי המצוי בשדרות הנשיא 109 חיפה הידוע בשם "מרכז פנורמה" (להלן: חברת הניהול או החברה). במועד הרלוונטי לתובענה היתה הנתבעת 1 הבעלים של נכס בשטח 36 מ"ר המצוי במפלס 2.80- של המרכז המסחרי בו תוספת גלריה בשטח 12 מ"ר (להלן: גב' בנארי והנכס בהתאמה). גב' בנארי קבלה את הנכס בירושה מבעלה המנוח. הנתבעים 2 ו-3 היו אותה עת השוכרים של הנכס (להלן: לביא ומזרחי בהתאמה). 2. אין חולק כי בגין תקופה בת שלושים ואחד חודשים, בה היה הנכס מושכר ללביא ומזרחי, לא שולמו דמי ניהול, כך שנותר חוב בסך 14,725 ₪ (קרן). סכום זה בצירוף הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן וריבית חח"ד חריגה הנהוגה בבנק לאומי לישראל בע"מ בעת חיוב בריבית או בגין הפיגור, לפי שיקול דעת החברה (ראה סעיפים 11 ו-12 לחוזה הניהול עליו ידובר בהמשך) מסתכם בסך 18,562 ₪, נכון ליום הגשת התובענה. 3. חברת הניהול הגישה תובענה זו לתשלום החוב נגד הבעלים של הנכס, גב' בנארי, ומי שהיו השוכרים בתקופה הרלוונטית, לביא ומזרחי. מזרחי לא הגיש כתב הגנה וביום 4.2.10 ניתן נגדו פסק דין על פי צד אחד. כתב התביעה הוגש בסדר דין מהיר ועל כן תהא ההנמקה תמציתית, כמצוות הדין. 4. ביום 31.1.86 נכרת בין בעלה המנוח של גב' בנארי לבין החברה חוזה מכר של הנכס. ביום 23.2.86 נכרת בין השניים חוזה ניהול לפיו התחייב האחרון להשתתף בתשלום ההוצאות הקבועות הדרושות לצורך תחזוקת המרכז המסחרי וכן דמי ניהול בשיעור 15% (ראה סעיף 8 לחוזה הניהול) בהתאם לחשבוניות שיוגשו לו על ידי החברה (ראה סעיף 9 לחוזה הניהול). הוצאות ודמי הניהול ייקרו להלן: דמי ניהול. 5. לפי סעיף 13 לחוזה הניהול, במקרה של העברת הזכויות לצד שלישי - לרבות השכרת הנכס - "..בכפוף למילוי התנאים להעברת הזכויות כמצוין בחוזה שלפיו רכש או שכר הדייר את הנכס, מתחייב הדייר, בנוסף לאמור בחוזה הנ"ל לגרום לכך כי הנעבר יחתום אף הוא על הסכם ניהול, כמו הסכם זה, עם החברה". כל עוד לא חתם הנעבר על הסכם ניהול כאמור עם החברה, ישאר הדייר אחראי כלפי החברה, אף לאחר העברת הזכויות בנכס לנעבר, למילוי כל התחייבויותיו של הדייר בהסכם זה". בהתאם לסעיף 20 לחוזה המכר חייב הרוכש (במקרה זה גב' בנארי שבאה בנעליו של בעלה המנוח) לדאוג לכך שהנעבר (השוכרים, לביא ומזרחי במקרה דנן) יקבלו על עצמם את כל חיוביו כלפי החברה והוא "..יהא אחראי וערב למילוי התחייבויות מקבל הזכותכלפי החברה" (סעיף 29(2) לחוזה המכר). 6. ביום 25.1.06 נחתם חוזה שכירות בין גב' בנארי לבין לביא ומזרחי. אין בחוזה השכירות התחייבות מפורשת של השוכרים לחתום על חוזה ניהול עם חברת הניהול. עם זאת, ישנה בו תניה לפיה התחייבו לשאת בהוצאות שונות החלות על הנכס, ובין היתר, דמי "ועד בית". 7. גב' בנארי אינה חולקת על זכותה של החברה לקבלת דמי ניהול ברם לדעתה חובה זו מוטלת על לביא ומזרחי, השוכרים של הנכס, ולא עליה. לדעתה, לא זו בלבד שאינה צד לחוזה הניהול שנחתם עם בעלה המנוח אלא שבחוזה השכירות התחייבו לביא ומזרחי כי בתקופת השכירות יישאו בדמי הניהול. כמו-כן, היא עשתה את המוטל עליה ודרשה מהשניים לחתום על חוזה עם חברת הניהול, ללא הועיל שכן אף כי נפגשו עם מנהל החברה מטעמים השמורים עמם סירבו לחתום על החוזה. 8. לביא סבור כי אינו חב בתשלום דמי ניהול הן משום שלא חתם על חוזה עם חברת הניהול והן משום שחוזה השכירות לא חייבו לעשות כן, שהרי אין בו זכר לדמי ניהול אלא נאמר בו כי עליו (ועל מזרחי) לשלם דמי "ועד בית" שפשרם לא הובהר. בעדותו ציין כי דמי ועד בית נועדו לכיסוי הוצאות נקיון, ושירות זה לא ניתן לנכס. 9. טענת גב' בנארי כי אינה חבה בתשלום דמי ניהול היות שאינה חתומה על חוזה הניהול אינה יכולה להתקבל. גב' בנארי ירשה מבעלה המנוח את הנכס וכיורשת באה בנעליו. הזכויות והחובות הנובעות מהחוזה חלות גם עליה, ובין היתר, גם החובה לשלם דמי ניהול. גב' בנארי אף לא הכחישה כי כל אימת שהנכס לא הושכר נשאה בעצמה בתשלום דמי הניהול. גב' בנארי אף לא התכחשה לחובתה - שמקורה בחוזה המכר - לגרום לכך ששוכרי הנכס יחתמו על חוזה ניהול עם החברה. מעדותה אף עולה, כי פנתה ללביא ומזרחי בהזדמנויות שונות בדרישה כי יחתמו על החוזה, וכאשר שמעה כי אחד השוכרים חתם על חוזה ניהול הניחה כי בכך יצאה ידי חובה והנושא סודר. למותר לציין כי לא הוכח שאכן מי מהשוכרים חתם עם החברה על חוזה ניהול. נהפוך הוא, הן מנהל החברה והן לביא העידו כי התקיימה פגישה ביניהם ברם בסיומה לא נחתם חוזה מחמת סירוב השוכרים לעשות כן. 10. כל אימת שלא נחתם חוזה ניהול בין השוכרים לבין החברה נותר חיוב הבעלים של הנכס על כנו והוא אף ערב לחיובי הנעבר (ראה סעיף 29(2) לחוזה המכר הנזכר לעיל) . 11. מעבר לכך, מקור החובה לשאת בדמי הניהול נובעת גם מעצם היותה בעלים של הנכס, שהרי דמי ניהול מהווים למעשה השתתפות בעל דירה בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה ולניהולו של הרכוש המשותף בבית משותף (ראה סעיף 58(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 [להלן: חוק המקרקעין]). 12. אין חולק כי מרכז פנורמה מהווה בית משותף. אמנם נכון, במועד הרלוונטי לתובענה טרם נרשם כבית משותף (ראה עדות מר עמי אשכנזי מטעם התובעת בעמ' 5 ש' 3-1). עם זאת הוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין המסדירות את החובה לשלם הוצאות אחזקה וניהול הרכוש המשותף הוחלו גם על בית שיש בו לפחות שתי דירות, אך אינו רשום כבית משותף (ראה סעיף 77ב לחוק המקרקעין). מכאן, גם לולא חוזה הניהול רשאית היתה נציגות הבית המשותף - המנוהלת באמצעות חברת ניהול - לדרוש מגב' בנארי, כבעלים של הנכס, תשלום דמי ניהול. 13. שקלתי אם חרף האמור לעיל מן הראוי לפטור את גב' בנארי מחיובה. חוזה הניהול מטיל על בעל הנכס חובה "לגרום לכך" שהנעבר - השוכרים במקרה דנן - יחתום על חוזה ניהול עם החברה ועם מילוי חיוב זה פטור המעביר - גב' בנארי במקרה דנן - מתשלום דמי ניהול. השאלה הנה האם רק חתימה בפועל על חוזה ניהול משחרר את הבעלים - המעביר - מהחיוב. בענייננו, אין חולק כאמור כי גב' בנארי פנתה פעמים אחדות לשוכרים בבקשה שיפנו להנהלת חברת הניהול ויחתמו עמה על חוזה ניהול. אין גם חולק, כי השניים פנו למנהל חברת הניהול, היה דין ודברים בינם לביניהם בקשר לסעיפים מסוימים של החוזה (בעיקר סביב דרישת החברה כי ימציאו ערבות בנקאית) בסופו סירבו לחתום על החוזה, אם כי לא התכחשו לעצם חובתם לשלם דמי ניהול. בעניין זה אין נפקא מינה אם הפגישה האמורה התקיימה בתחילת תקופת השכירות או לקראת סיומה. 14. ניתן היה לומר, על דרך של היקש, כי חובת גב' בנארי "לגרום לכך" שהשוכר יחתום על חוזה ניהול נועדה ליידע את חברת הניהול בדבר קיומו של שוכר. משידעה זו כי יש שוכר בנכס ואף ניהלה עמו משא ומתן לחתימה על חוזה ניתן לראות בידיעה זו ידיעה קונסטרוקטיבית הפוטרת לכאורה את גב' בנארי מחבותה, בין אם נחתם חוזה עם השוכרים ובין אם לאו. ראה בעניין זה סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] ופרשנותם בהלכה הפסוקה (נקבע כי ידיעת העירייה בדרך אחרת על שינוי מחזיק, גם אם לא נמסרה לה הודעה בכתב על ידי המחזיק היוצא מהווה ידיעה קונסטרוקטיבית, הפוטרת את המחזיק היוצא מהחובה לשלם ארנונה). ראה בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ [2008] (לא פורסם) וכן בעע"מ 2611/08 שאול בנימין נ' עיריית תל-אביב [2010] (פורסם באתר נבו). 15. ואולם, בשונה מנושא הארנונה ישנה במקרה דנן תניה חוזית ברורה שלא זו בלבד שמציינת מפורשות כי רק לאחר חתימה על חוזה ניהול בין החברה לנעבר פטור המעביר מחבותו אלא שנקבע כי כל אימת שלא נחתם חוזה ניהול עם הנעבר נותר המעביר ערב לחיובי הנעבר. 16. היות שגב' בנארי לא עשתה את המוטל עליה - או לא עשתה די - ובפועל השוכרים לא חתמו על חוזה ניהול עם החברה, נותר חיובה לשלם דמי ניהול יחד ולחוד עם השוכרים, שהחזיקו בפועל בנכס. 17. חיובו של לביא כלפי חברת הניהול מושתת בראש ובראשונה על דיני עשיית עושר ולא במשפט, שהרי בתקופה בה החזיקו בנכס נהנו, הוא ומזרחי, מהשירותים שסיפקה חברת הניהול ואשר נועדו לאחזקה התקינה ולניהול הרכוש המשותף במרכז המסחרי (ראה סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979). 18. לביא אף אישר בעדותו כאמור את חובת השוכרים לשאת בהוצאות אלו, שהרי הודה כי היה עליו (ועל מזרחי) לשלם דמי "ועד בית". אמנם נכון, לדבריו דמי "ועד בית" משמעותם הוצאות חשמל בלבד, ברם לא זו בלבד שהמדובר באמירה בעלמא אלא שחוסר ידיעתו את המרכיבים של דמי "ועד בית" אינו פוטר מהחובה לשאת בכלל ההוצאות הדרושות לאחזקה ולניהול המרכז המסחרי. 19. מעבר לכך, לביא הודה כי מנהל חברת הניהול הזמין אותו ואת מזרחי על מנת לחתום על חוזה ניהול, שלא נחתם בשל התניות דרקוניות שהכיל, להן לא הסכימו. במילים אחרות, הסיבה לאי חתימה על החוזה לא נבע מסירוב השניים לשלם דמי ניהול אלא מחוסר הסכמה לתנאיו האחרים של החוזה. לביא חב אפוא בתשלום דמי ניהול בגין התקופה בה החזיק בנכס. 20. לא ראיתי לחייב את הנתבעים בריבית חח"ד חריגה. לביא לא חתם על חוזה ניהול ומכאן התניה בסעיף 11(א) לחוזה הניהול אינה חלה עליו ויש לחייבו בריבית והפרשי הצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 (להלן: חוק פסיקת ריבית) בלבד. מאחר שחיובה של הגב' בנאררי נובעת למעשה מחיובו של לביא, אין לחייבה בריבית החוזית. 21. אשר על כן, אני מחייבת את הנתבעים 1 ו- 2 לשלם לתובעת סך של 14,725 ₪ כשסכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה לפי חוק פסיקת ריבית החל מיום הגשת התובענה (ה-13.5.09) ועד היום. כן ישלמו הנתבעים 1 ו- 2 הוצאות משפט בסך 2,000 ₪. חיובי הנתבעים 1 ו-2 ביחד ולחוד בינם לבין עצמם ובינם לבין הנתבע 3, נגדו ניתן פסק דין על פי צד אחד. הסכומים הללו ישולמו תוך שלושים יום מהיום, שאם לא כן ישא הסכום שאיחרו בתשלומו ריבית והפרשי הצמדה לפי חוק פסיקת ריבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל. מרכז מסחריחובחברת ניהול