קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חובות ארנונה של נכס משועבד: מונחת בפני מחלוקת אשר התעוררה בין כונסת נכסים האחראית על מכר דירה משועבדת בהליך חדלות פרעון, לבין עיריית גבעת שמואל, וזאת בדבר חיובי הארנונה החלים על הנכס ומתן אישור למכר שאושר בבית המשפט בשנת 2007. אלא שמאז, לא הגיעו הצדדים לידי פתרון מוסכם, והעברת הבעלות מתעכבת מאז ועד היום. מכאן הבקשה שבפני. עניינה של המחלוקת אשר בפני הינה אודות נכס אחד: דירה אשר הוצאה מחזקתו של חייב פושט רגל והתגלגלה למכר במסגרת הליך חדלות פרעון. זאת, כאשר סביב אותו נכס נוצר עימות משפטי ולמעשה "משולש" של יחסים משפטיים. צדדיו הינם: א. כונסת הנכסים, אשר תפקידה לטפל בנכסי הקופה עד מכירתם, ולמקסם (בכפוף לכל דין ולחובת הגינות מוגברת החלה עליה) את התועלת לנושים, כולל הנושה המובטח; ב. עירייה, אשר טוענת לחבויות ארנונה כלפיה, כאשר עיקר הטענות והמחלוקת נסבה על התקופה שלאחר מינוי הכונסת; ג. רוכשת, שביקשה להסתמך על החלטת בית משפט (עליה לא ערער איש), להעביר אליה את הנכס לפי סעיף 34א לחוק המכר, כשהוא נקי מכל חוב וזכויות צד ג'. הבעלות טרם הועברה אליה, עקב סירובה של הרשות להעניק אישור, וזאת עד לפירעון חובות הארנונה. במסגרת זו, עולות למעשה שתי מחלוקות עיקריות: אא. האחת, מחלוקת משפטית טהורה, שעניינה מעמד החבויות הנטענות כלפי העירייה במהלך התקופות הרלוונטיות - טרם מינוי הכונס, בין מינוי הכונסת לחתימת עסקת המכר, ולאחר חתימת עסקת המכר. במסגרת זו חלוקים הצדדים על האבחנה בין חוב עבר לחוב, שהוא במעמד הוצאות כינוס, וכן על נפקות התנהלות העירייה בכל הנוגע לדרישות התשלום. בב. האחרת, שאלה בעלת מרכיב עובדתי, נוגעת למצבה של הדירה. עניין לנו בדירה אשר החייב, פושט הרגל, חילקה, בשלב בו החזיק בה עדיין ונהג בה מנהג בעלים, לשתי יחידות נפרדות. זאת, במהלך אשר חוקיותו מוטלת ביותר משמץ ספק. כיום, לאחר הדין והדברים שנערכו בין הצדדים במסגרת כתבי הטענות, מודה אף העירייה בכך שחלקה העיקרי של הדירה מצוי מזה שנים במצב שאינו מאפשר שימוש, קל וחומר שלא מגורי אדם. בין הצדדים נטושה מחלוקת מסוימת אודות חוות הדעת (אליה אתן דעתי בהמשך החלטתי זו), אולם דומה כי כיום אין עוד מחלוקת לגבי מצבו העגום של חלק זה של הדירה, המהווה למעלה מ-50% משטחה. עולה לכאורה, כי לשם הפיכת חלק זה מן הדירה לראוי למגורים (ואי לכך, אף "בשל" לחיובי ארנונה), ישנו צורך הן בתיקון יסודי ופינוי פסולת בניין, כאשר עסקינן בדירה המצויה בקומה ה-12, ויתכנו אף בעיות משפטיות הנוגעות למעשיו והתנהלותו של החייב. הצדדים חלוקים, לעומת זאת, על החלק הנותר של הדירה - כ-64 מ"ר, אשר הופרד ככל הנראה על-ידי החייב בניסיון לשוות לו מראה של דירת מגורים. לטענת העירייה, עליה חולקת הכונסת באורח נחרץ, עסקינן ביחידה נפרדת שניתן וראוי לחייבה בארנונה. יוצא, כי בעוד השאלה הראשונה דנה במצבם המשפטי של החובות הנטענים כלפי העירייה, הרי השאלה השנייה עניינה עצם "זכות הקיום" העובדתית של החיוב בארנונה. אף כאן, קיימת חשיבות לשאלה, אימתי דרשה העירייה, אם בכלל, את תשלום הארנונה, ומה ניתן ללמוד מכך על אומד דעת הצדדים "בזמן אמת". הוגשו תגובות הצדדים וכונס הנכסים הרשמי, ולאחר שכל הניסיונות להביא את הצדדים לידי פשרה לא נשאו פרי, ניתנת החלטתי זו. טרם אגש להכרעת המחלוקות לגופן, ראוי להעיר הערה מהותית בכל הנוגע להתנהלות העירייה לעניין חוות הדעת. העירייה הביאה, בתגובתה הראשונה לבקשה, בניסיונה לטעון כי אין מחלוקת אודות מצבו של החלק המפוצל בדירה, עמוד אחד בלבד מתוך חוות-דעת מטעם הכונסת, הכולל הערה לפיה "החלק שפוצל לדירה נוספת, בנייתו הסתיימה בגימור מלא". אלא מאי? מתגובתה של העירייה נשמטו חלקים אחרים של חוות-הדעת, מהם עולה תמונה עגומה למדי של מצב הנכס בכללותו. זאת ועוד; נוכח העובדה כי העירייה מעולם לא הגישה חוות-דעת נגדית, ולמעשה לא העלתה כל טענה כנגד אמינותו של השמאי ותוכן חוות דעתו, אלא אף הסתמכה על חלקים ממנה לצרכיה, הרי שאין העירייה יכולה, בשלב מאוחר, לשנות טעמה ולהפיק תועלת מן הטענה כי "אין זו חוות-דעת מטעמה". התנהלות כזו הינה בעייתית הן מהותית והן ובעיקר דיונית, באשר יש בה כדי להרחיב את חזית המחלוקת בשלב מאוחר מאד של ההתדיינות, לאחר שכבר הוגשו כתבי הטענות והצדדים לא נדרשו אלא למספר הבהרות בעניינים אחרים, וזאת ביוזמת בית המשפט. יוצא, כי בנסיבות המקרה - ובעיקר נוכח העובדה כי העירייה עצמה הסתמכה למעשה על אותה חוות-דעת וביקשה לפרשה באורח ההולם את עמדתה, הרי שזו הפכה לחלק מן התשתית העובדתית ואין כל מקום לסרבל את הדיון ולפתוח מחדש נושא זה. כך, אף מכוח קל וחומר נוכח העובדה כי לב ליבה של המחלוקת נוגע למצב הדירה בשנים עברו, ובעיקר בתקופה הקודמת לעסקת המכר. ייאמר כבר כאן; חוות-הדעת נראית על-פניה מאוזנת, וככזו אשר אינה "עושה הנחות" לאיש מן הצדדים. מחד גיסא, היא מעירה את אותה הערה עליה נסמכת העירייה. קרי, כי אותו "חלק מחלוקת" בדירה, אשר פוצל למעשה למעין דירה נפרדת בעלת כניסה נפרדת, "הושלם בגימור מלא". מאידך גיסא, הוא מתאר שורה של מפגעים קשים בדירה, אשר תיקונם דורש עבודה רבה, בחלקה תוך העזרות במנוף הרמה מיוחד. אדגיש, כי אין מדובר אך ורק בפינוי אשפה ופסולת בניין, אלא גם בהתקנת צנרת ותשתית. כמו כן, נוכח העובדה כי עסקינן בהפרדה לא חוקית שביצע פושט הרגל אשר יש להסירה, יש לבצע הריסת קיר; עבודות ריצוף והתקנת מתקנים סניטריים, ועוד כהנה וכהנה. השאלה המהותית הראשונה שיש להכריע בה, הינה כאמור שאלה משפטית אשר אינה קשורה במישרין למצב הדירה או אחד מחלקיה. שאלה זו נוגעת, הלכה למעשה, למעמד המשפטי העקרוני של חיובי ארנונה בעת השלבים השונים של חדלות פירעון, והתחרות בינם לבין כונסת הנכסים וקופת הכינוס. הצדדים, במסגרת הטענות המקיפות שהעלו, ציטטו פסיקה רבה - כל אחד לפי שיטתו, ולא אחזור על אשר צוטט על-ידם בהרחבה רבה - אף אם לא תמיד באורח הקשור לחלוטין לנסיבות הספציפיות של המקרה. לענייננו; די אם אעיר כי אין ולא תתכן מחלוקת על ההלכה הבסיסית שקבע בית המשפט העליון בעניין קהילת ציון ובפסקי דין נוספים, כי סעיף, 324 לפקודת העיריות אינו משנה את סדרי הקדימות המהותיים בהליך חדלות פירעון; וכן פסיקה מאוחרת יותר כי אותה הלכה חלה גם מקום בו מדובר על הליך כינוס לטובת נושה מובטח. אלא מאי? יש ממש בטענת העירייה, המבקשת לטעון כי הלכת "קהילת ציון" אינה יכולה "להושיע" את הכונסת בכל הנוגע למה שהתרחש לאחר מינויה. לשון אחר; הלכת קהילת ציון וההלכות שבאו בעקבותיה יפות אכן למצב של חובות עבר. קרי, חובות שבאו לעולם טרם "המועד הקובע" של תחולת דיני חדלות הפירעון. בנקודה זו, דומה כי הדין עם עמדת העירייה: בנסיבות המקרה, העירייה אינה דורשת (ואף אינה יכולה לדרוש) חובות ארנונה מן התקופה שטרם מינוי הכונסת, אשר הינם חובות עבר בגינן יש להגיש תביעת חוב (וזו ממילא הייתה עשויה להימצא נחותה במעמדה מן החוב המובטח). לעומת זאת, הרי שבאורח עקרוני, חובות שוטפים על נכס משועבד המופקד בידי הכונסת הינם אכן חובות במעמד הוצאות כינוס, אשר באורח עקרוני קודמים לתשלום החוב המובטח, על כל המשתמע מכך. אמנם, קיימים להלכה זו סייגים - למשל, אין צד ג', או בעל תפקיד אחר, השולט הלכה למעשה על הנכס, אף אם בכפוף לחיוב עקרוני לשלם לנושה המובטח תחילה מתוך דמי המכר; וחשוב יותר לעניינו, הנכס ניתן באורח סביר לניצול. בלא צורך לקבוע מסמרות בדבר, הרי דומה כי פסקי הדין שהביאו הצדדים, כל אחד לפי שיטתו, אינם סותרים זה את זה, אלא מצביעים על שני צידיה של מגמה אחת: חיוב בארנונה אכן מושת על "הגורם הקרוב ביותר" לנכס, בין אם הוא מתגורר בנכס בפועל ובין אם לאו, כטענת העירייה; מכוח עקרון זה, מקום בו איש אינו גר בנכס המצוי בהליכי כינוס, הרי קמה חזקה לפיה גורם זה הוא הכונס, וככזה הוא חב בחיובי ארנונה שוטפת על הנכס במעמד הוצאות כינוס, החל ממועד מינויו ועד למכר הנכס. דין זה, לשיטתי, לא רק שאין בו פסול אלא שהוא אף מביא תועלת חשובה בכל הנוגע להכוונת התנהגות של בעלי תפקיד, וזאת על-ידי "תמרוץ" שלהם שלא להותיר נכסים עזובים וחסרי שימוש לאורך שנים, אלא למהר ולמוכרם, כולל הסדרת הסוגיות והבעיות המשפטיות הכרוכות בכך. לעומת זאת, החילה הפסיקה חריג חשוב - וזאת מקום בו הנכס אינו ניתן באורח אובייקטיבי לשימוש. יוצא, כי "קו פרשת המים" החשוב עד מאד לענייננו, הינו האבחנה בין מצב של נכס שאינו ניתן באורח סביר לשימוש ההולם את ייעודו המקורי (ובענייננו - דירת מגורים), לבין מצב בו נכס אכן ניתן לשימוש באורח סביר, אולם בעל התפקיד בוחר שלא לעשות בו שימוש מטעמיו שלו. עולה אם כן, כי בעוד על התקופה שטרם מינוי הכונסת אין ולא תתכן מחלוקת כי לא ניתן לחייב בארנונה (ולא בכדי, לא טרחה העירייה להגיש תביעת חוב אודות תקופה זו), הרי שבכל הנוגע לתקופה השנייה, קרי - החל ממינוי הכונסת ועד לחתימת החוזה מול הרוכשת, קיימת מחלוקת המתחברת אל הסוגיה העובדתית שהוזכרה קודם לכן. האם ניתן לאמץ בדיעבד את ההפרדה (הבלתי חוקית לכשעצמה) שביצע פושט הרגל טרם שפונה, ולהתייחס אל חלק מהדירה אשר "הסתיים בגימור מלא" כאל נכס עצמאי שיש בעניינו מקום לחיוב ארנונה נפרד, וזאת חרף העובדה כי הוא נגוע בבעיה משפטית קשה אשר ספק אם הייתה מאפשרת לכונסת למכור אותו באורח נפרד; זאת ועוד, נוכח העובדה כי הוא "גובל" לכל הפחות בחלק דירה זרוע באשפת בניין, נעדר תשתיות ומקור "בלתי אכזב" לנזילות ובעיות תשתית אחרות, סביר אף סביר להניח כי אף "ברירת המחדל" של השכרה זמנית הייתה נמצאת קשה למדי, וזאת בלשון המעטה; והרי אין העירייה מצפה, וודאי, כי הכונסת עצמה או מי מטעמה יעברו להתגורר במבנה בכדי לייצר דרך לתשלום הארנונה... נקודה אחרונה זו מתחברת לשאלה מהותית נוספת, אשר עניינה התנהלות העירייה עצמה ב"זמן אמת", ומה ניתן ללמוד מכך על הדרך בה ראתה את המקרה טרם הגיע לשערי בית המשפט. כונסת הנכסים, מהלך כל כתבי טענותיה, חוזרת ומעלה את הטענה כי העירייה לא טרחה כלל ועיקר לנסות ולגבות את הארנונה לכל אורך הדרך, אלא רק לאחר שדווח לה על עסקת המכר. העירייה, לאחר שתחילה לא טרחה להגיב כלל ועיקר לטענה עקרונית זו, שינתה טעמה אך במאוחר - במסגרת הבהרה שביקש בית המשפט, וטענה כי "לכל אורך הדרך שלחה דרישות גביה לכונסת"; אלא שלמעשה, אף מעמדת העירייה מסתבר כי דרישות הארנונה החלו אך ורק בשנת 2008 - קרי, כאשר הכונסת הודיעה על עסקת המכר וביקשה אישור עירייה, ולא קודם לכן. על התנהלות זו, במלוא הכבוד הראוי, אין לי אלא לתמוה: היכן הייתה העירייה בכל השנים שקדמו לפניה זו של הכונסת? שהרי, אין מדובר בנכס ש"צץ יש מאין", אלא בנכס המצוי במבנה מוכר וידוע בתחום שיפוטה של העירייה, ואשר לטענתה היא ניתן לו שנים קודם לכן טופס 4, ובו לא הוחרגה הדירה נשוא המחלוקת. היכן היו העירייה ופקידיה, אם כן? למי נשלחו דרישות הגביה השוטפת, אותן "זוכה" לקבל כל אזרח מן השורה אחת לחודשיים? אוסיף ואעיר, כי אף אם אניח, לטובת העירייה, כי לא ידעה מאומה על הפיצול ושאר המהלכים שחוקיותם מוטלת בספק שביצע פושט הרגל, הרי מהלכם הטבעי של הדברים היה, כי הייתה מניחה לפתחה של הכונס - מיד או למצער חודשיים לאחר מינויה, דרישת ארנונה שגרתית המתייחסת למלוא שטח הדירה, כפי שהוא מופיע בטופס 4 של הבניין. במצב דברים כזה, הרי נקל לשער כי הכונסת הייתה זו שעליה היה למהר לעירייה, להבהיר את מצב הדברים המשפטי ולבקש פטור, במידה וישנה זכאות לכזה. זאת ועוד; נקל אף לשער כי לו הייתה מתעוררת מחלוקת, היו דרישות אלו הראיה הראשונה אותה הייתה העירייה מצרפת לכתבי טענותיה; אלא שבנסיבות המקרה, לא מני ולא מקצתי. הלכה למעשה, דומה כי העירייה "התעוררה" אך ורק בשנת 2008, לאחר שהבינה כי מבוצעת עסקת מכר בנכס, וזאת בעוד קודם לכן "שקטה על שמריה". אכן, יתכן מאד כי אף הכונסת הייתה מטיבה לעשות, לו פנתה אל העירייה מיד לאחר מינויה לתפקיד ובחינת הנכס; אלא שכך או אחרת, התנהלות זו של העירייה מחזקת דווקא את ההנחה שאינה מטיבה עם האחרונה כלל ועיקר - כי קודם לכן, לא ביקשה לגבות משום שידעה כי "אין ממי ואין ממה"; קרי, מדובר בנכס בעייתי אשר לא ניתן להפיק ממנו הרבה, אם בכלל. רק במאוחר, משהבינה כי הכונסת נזקקת לאישורים להשלמת העסקה, שינתה טעמה בכל הנוגע לתקופה הקודמת, וזאת באורח אשר יתכן - ואני זהירה בלשוני - כי הוא מעורר תמיהה. משהגענו לנקודה זו, הרי מן הראוי לפנות לשלב השלישי - והוא השלב שבו נכנסה הרוכשת לתמונה. מן הראוי ליתן את הדעת לשתי נקודות עקרוניות, בכל הנוגע למעמדה של הרוכשת. האחת: אדם מן הישוב, הרוכש דירה מבעל תפקיד במסגרת עסקה אשר כתוב עליה במפורש - והדבר מקבל גושפנקא בהחלטת בית משפט (!) כי היא חוסה בצילו של סעיף 34א לחוק המכר, מסתמך ובצדק על העובדה כי אין הוא נדרש ולא יידרש לשלם חובות קודמים על הנכס; וודאי שאין הוא נדרש לגלות בקיאות ב"רזי" עבודתו של בעל התפקיד המוכר, שהוא "ידו הארוכה של בית המשפט", ובטיב יחסיו הקודמים עם הרשויות, לרבות העירייה. הערתי, בעניין זה, עוד בהחלטת הביניים מיום 31.3.2011, כי אין לסבול מצב בו רוכש אשר שילם את מיטב כספו, מוצא עצמו ב"מצב קפקאי", שבו הוא הופך לבן ערובה במחלוקת בין העירייה לנושה המובטח או הכונס, אשר עשויה להתברר בערכאות השונות במשך שנים. השניה: מהסכם ההתקשרות ומה ששולם בעבורו בנסיבות המקרה, עולה מסקנה מפורשת וחד-משמעית, כי הרוכשת התקשרה בהסכם בכדי לרכוש את הדירה השלמה, כפי שהיא קיימת במובנה המלא והחוקי, להבדיל מאותו פיצול בעייתי שביצע החייב בזמנו. יוצא, כי אף אם הייתה הרוכשת מודעת למצב המוזנח של הדירה באותה עת, הרי אך ברור הוא כי לא היה בכוונתה לרכוש דירת חדר "מוגמרת" שהורתה בפיצול לא חוקי, ו"גובלת" בהררי אשפת בניין, תשתיות רקובות או לא קיימות (בחלקיה האחרים של הדירה, למצער), ועוד כהנה וכהנה. דומה, כי אף העירייה אינה טוענת טענה כזו, וטוב היא עושה כאשר נמנעה מכך. אלא מאי? המסקנה המשפטית העולה מכך אינה נוחה לעירייה כלל ועיקר. בכל שאמור ברוכשת, הרי כל עוד לא ניתנו בידה האישורים כדין, באורח המאפשר לה לתפוס חזקה אמיתית בנכס המלא, לערוך בו שיפוץ מהמסד עד הטפחות אשר יהפוך את כולו לראוי למגורי אדם (והרי אף העירייה מודה כיום, כי רוב-רובו אינו הולם מגורים, ואף לא ניתן לגבות בגינו ארנונה נוכח מצב זה), הרי שלא קיבלה את הנכס לחזקתה במובן הרלוונטי להפיכתה ל"בעלת החזקה הקרובה ביותר" לנכס, ואין העירייה יכולה למנוע ממנה אישור לעצם רכישת הדירה בידה האחת, ולדרוש ממנה ארנונה בידה השנייה, כאילו כבר קיבלה את האישור והיא מתמהמהת מטעמים השמורים עימה. למעשה, הרי שבמצב דברים כזה אף אם נחתם הסכם מכר, הרי שכל עוד מונעת העירייה את העברת הבעלות, הרי שהזיקה הקרובה יותר לנכס נשמרת בידי הכונסת, ובוודאי שלא בידי הרוכשת, אשר גילתה במאוחר כי זכתה ל"חתול בשק" (ושמא "פיצול בשק") בעבור כספה. זאת ועוד; ניסיון מלאכותי לגלגל על הרוכשת את תשלום הארנונה בעד "החלק המוגמר" של הדירה (אף אם ניתן היה לראות בו, עובדתית, מעין יחידה נפרדת שמצבה טוב יותר), בעייתי אף מעצם העובדה כי מהלך כזה מהווה, בעקיפין, ניסיון של העירייה להבנות מפיצול דירה שנעשה בניגוד לדין שלה עצמה. אמנם, יתכן ולא היה בכך פסול לו עסקינן היה בפלוני אשר מתעקש להתגורר באותו חדר, מתנגד לצו הריסה והשבת מצב לקדמותו, וכופה על העירייה "הר כגיגית". אלא שלא כן הוא המצב מקום בו מדובר דווקא על ניסיון לשפץ את היחידה כמכלול ולהסיר את הבניה הלא חוקית (ואף לא בידי הגורם אשר אחראי לה במקור, וניתן היה לחייבו מניה וביי). נקודה משפטית נוספת, העולה בנסיבות המקרה, הוא כי התנהלותה של העירייה מהוות, בעקיפין, התעלמות מהחלטה חלוטה של בית משפט, אשר מכילה את סעיף 34(א) לחוק המכר על העסקה. אכן, אין ספק כי עירייה זכאית (ולעיתים אף חייבת) להשמיע עמדתה בבית המשפט, ולהתנגד התנגדות נחרצת לכוונת בעל תפקיד לבקש אישור שכזה על נכס, עליו לא טרח לשלם חבויות שוטפות לעירייה; זאת ועוד: במידה בה טוענת העירייה כי הדבר לא גולה לה מבעוד מועד ומנע ממנה להביע את התנגדותה בפני בית המשפט טרם אישור המכר לפי סעיף 34(א) דנן, הרי שעליה להגיש במהירות האפשרית ובלא דיחוי בקשה לביטול או עיון מחדש בהחלטה, וזאת נוכח העובדה כי השימוש בסעיף 34(א) עשה לה עוול וגרע מקופתה הוצאות שופטות להן היא זכאית על פי כל דין. אלא שהעירייה, בנסיבות המקרה שבפני, לא עשתה דבר משני אלו, אלא בחרה "לשקוט על שמריה", ולהתנהל כמי שזמנה בידה. למעשה, לא הובא עניינה לבית המשפט אלא בשלהי שנת 2010 (!) - למעלה משנתיים לאחר מעשה, ולאחר התכתבות ענפה בין הצדדים, וזאת לאחר שהכונסת החליטה כי "כלו כל הקיצים", והגישה בקשה לבית המשפט. עם התנהלות שכזו, במלוא הכבוד הראוי לעירייה ובמלוא ההבנה למניעיה ולשאיפתה לגבות את המגיע לה, לא אוכל להשלים. זאת, באשר בשלב זה, ודאי וודאי שהעירייה איחרה את המועד להגיש בקשה לבטלות או תיקון הסכם המכר - דבר אשר היה עליה לעשות ללא דיחוי, בכדי למזער את נזקיה ואת הסתמכותה של הרוכשת (למצער). יוצא, כי בשלב זה בו הונחה הבקשה בפני, הרי שקיימת החלטה שיפוטית חלוטה, אשר מורה על העברת הדירה לרוכשת כאשר הינה נקייה מחובות כלשהם. החלטה זו, אשר זה מכבר עבר הזמן לערער עליה או לבקש את ביטולה, מחייבת הלכה למעשה את העירייה במתן אישור כדין אשר יעביר את הדירה לרוכשת, ויאפשר לה לתפוס בה חזקה, לבצע בנכס את העבודות הדרושות כדי להופכו לראוי למגורים - ואי לכך, אף לתשלום ארנונה; ודאי וודאי, שכל עוד לא נעשה כך, הרי שאין העירייה זכאית לבוא אל הרוכשת בדרישה כלשהי. להשלמת התמונה, ראוי להבהיר כי קביעה זו אינה סותמת את הגולל על דרישות העירייה מן הכונסת, אלא אך "מתעלת" אותן אל התחום המתאים - דרישת תשלום מן הקופה המיועדת לנושה המובטח, אשר היה והיא או חלקה יתקבלו, הרי שיהיו קודמות לכל תשלום לנושה המובטח או לשכר-טרחת הכונסת עצמה. אוסיף, בשולי הדברים ואעיר; לעיתים קרובות מדי, נתקל בית המשפט במצבים בהם רשויות מקומיות בוחרות שלא להבחין בהבדל בין הסכם מכר "רגיל" הנעשה בין שני פרטים סולבנטיים, לבין הסכם מכר שנעשה לפי דיני חדלות הפירעון. די אם אעיר, כי קיים הבדל תהומי בין סוג העניינים הראשון, בו מדובר במוכר פרטי אשר יכול "להעלם", קל וחומר מתחום שיפוטה של הרשות, הרי שבמקרה השני עסקינן בבעל תפקיד מטעם בית המשפט, אשר אינו רשאי לחלק כספים בלא אישור בית המשפט; אי לכך, הרי ככל שהוא חב כספים לרשות בגין הוצאות שוטפות, הרי כל עוד תפעל הרשות במועד ובזריזות סבירה, אין החייב יכול "להעלם", ויש קופה לגבות ממנה, בלא לגרום נזקים לצדדי ג', וזאת באמצעות פניה והגשת בקשה מתאימה למתן הוראות לבית המשפט של חדלות פירעון. דבר זה משפיע, בעקיפין, על הרציונל והכוונת ההתנהגות שבבסיס סעיף 324 לפקודת העיריות; טוב יעשו הרשויות המקומיות ובאי-כוחן אם יתנו לכך את דעתן, קודם שנוצרות תסבוכות משפטיות מזיקות מן הסוג שהובא לפני במסגרת בקשה זו. נוכח כל האמור לעיל, הנני פוסקת כדלקמן: א. חיובי הארנונה השוטפת לתקופה שבין מינוי הכונסת לבין הגשת הבקשה הראשונה מטעמה לאשר את הסכם המכר, אינם חובות עבר אלא הוצאות כינוס, ובמובן זה דין עמדת הכונסת להדחות. עם זאת, ונוכח ההלכה בדבר נכסים ריקים מיושב, הרי שקיימת מחלוקת בדבר שיעור הארנונה הראוי לתקופה זו. זאת, כאשר עולה שאלה עד כמה ניתן להתייחס "לחדר המוגמר" שהולדתו ככל הנראה בעוולה, כיחידה עצמאית שראוי לגבות עליה תשלום יחסי, אף שהכונסת לא עשתה בה שימוש, וככל הנראה הייתה מתקשה מאד לעשות כן - הכול, כפי שפורט בהרחבה בהחלטתי זו. זאת ועוד; לטובת הכונסת עומדת אמנם גם טענת שיהוי, אשר כפי שהוער קודם לכן מרמזת היטב על אומד-דעתה של העירייה בתקופה הרלוונטית. מנגד, לטובת העירייה עומד הדין שאין להתעלם ממנו, כי הגורם המקורב ביותר לנכס שאינו ראוי לשימוש, ואשר היה מחויב בארנונה לו היה הנכס ראוי לשימוש, הוא זה שחב בהגשת בקשת פטור, וזאת בזמן אמת - ואין זה בטוח כלל ועיקר כי ניתן לעשות זאת למפרע. כזאת, לא עשתה הכונסת, ואין לי אלא להצר על כך. יוצא, כי לכאורה היה עלי, לאחר תחימת תקופת המחלוקת למועד שבין מינוי הכונסת לבקשה הראשונה לאישור המכר, להורות לעירייה להגיש בקשה מנומקת למתן הוראות מול הכונסת והנושה המובטח, במסגרתה היה נערך הבירור (אף כי נראה כי אינו מורכב עובדתית ואינו דורש יותר מאשר חקירה של עורך חוות הדעת) בדבר היכולת להפיק שימוש סביר מאותו 'חדר מוגמר', וכמה היא שווה, אם בכלל; כמו כן, היה ראוי ליתן את הדעת על שני הדינים שנמנו לעיל - קרי, על העובדה כי התנהלות שני הצדדים לא הייתה מיטבית. אלא, שבנסיבות המקרה, דומה כי שני הצדדים אינם מעוניינים בהמשך ההתכתשות המשפטית, והעירייה אף ביקשה במפורש, בכתב טענותיה האחרון, כי אכריע את המחלוקת באורח סופי ואמנע את המשך התפתחותה של ההתכתשות המשפטית (שלא לדבר על ההוצאות שנגרמות לשני הצדדים עקב כך, וזאת עוד בטרם יושתו הוצאות משפט בסופו של יום). אי לכך, החלטתי כי בנסיבות המקרה, ראוי וצודק כי שני הצדדים - העירייה והכונסת גם יחד, ישאו במידה חלקית בתוצאות ובהוצאות ההתנהלות הבעייתית דנן. אך ברור הוא, כי העירייה אינה זכאית, וככל הנראה מעולם לא ראתה עצמה באמת ובתמים כזכאית, לתשלום כלשהו עבור החלק העיקרי של הדירה, שלא היה ודומה כי עודנו בלתי ראוי למגורים. אי לכך, הנני מחליטה לחייב את קופת הכינוס לשאת במחצית מתשלום הוצאות הארנונה על "החלק המוגמר" לכאורה של הדירה, לתקופה של החל מיום מינויה של הכונסת, וכלה ביום הגשת הבקשה הראשונה לעירייה, כשנתיים מאוחר יותר. ב. בהתאם לאמור בגוף החלטתי, על העירייה ליתן לרוכשת את האישורים המתאימים לאלתר וללא כל דיחוי נוסף, וזאת באשר עסקינן במכר שאושר בבית המשפט בהתאם לסעיף 34א לחוק המכר, והמועד לערער עליו או למצער לבקש את ביטולו או תיקונו, חלף לכל היותר בשנת 2008, בתקופה שמיד לאחר המועד בו "נודע" לעירייה (אם לא ידעה על כך קודם לכן) אודות הנכס והעובדה כי הכונסת מכרה אותו באישור בית המשפט. אך ברור הוא, כי מרגע בו יינתנו לרוכשת האישורים והנכס יעבור לבעלותה, תעבור האחריות לנכס ולתיקונו אל כתפיה; בהתאם לכך, תהא העירייה זכאית לדרוש ממנה חיובי ארנונה שופטים מכאן ואילך, ואילו התדיינות אפשרית אודות פטור כזה או אחר תהא מאותו רגע והלאה התדיינות בין רשות מנהלית לבין רוכש סולבנטי, אשר אינה מסורה לשיפוטו ולסמכותו של בית המשפט של חדלות פירעון. סוף דבר; דין הבקשה להתקבל בחלקה. בנסיבות המקרה, וחרף הבעייתיות הרבה תנהלות העירייה, לא מצאתי לחייבה בתשלום הוצאות משפט לטובת הכונסת והנושה המובטח. זאת, אף באשר האיזון הכספי הנכון בין הצדדים, לשיטתי, נעשה במסגרת גוף החלטתי. מאידך גיסא, הרי נוכח השתהותה של העירייה והנזק שנגרם לרוכשת עקב כך, תשא העירייה בהוצאות הרוכשת ובשכר-טרחת עורך-דין בסך של 7,500₪, אשר ישאו ריבית והצמדה כדין מהיום ועד ליום התשלום בפועל. ארנונה (חובות)שעבודחובארנונה