קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חוזה בלתי חוקי עם העירייה: 1.         תביעה לאכיפת חוזה ותביעה כספית, שעניינה הסכם בין הצדדים להקמתו של חניון ולהפעלתו ולרישום בעלות משותפת בחניון. עיקרי העובדות 2.       חברת קריסטל צריכה בע"מ (להלן - קריסטל), חברה ציבורית העוסקת  בייבוא ובשיווק מוצרי חשמל לשימוש ביתי, היא גם בעלת נכסי מקרקעין, ובהם 2/3 חלקים בלתי מסויימים במגרש המצוי בפינת הרחובות הרצל והאבות בבאר שבע, הידוע כחלק מחלקה 31 בגוש שומה 38004 (על-פי רישומי מינהל מקרקעי ישראל (נספח א1 לתצהיר העדות הראשית מאת עו"ד יואב לוי)). בחלק הנותר מן המגרש החזיקה חברת נציבים נכסים וציוד בע"מ (להלן - נציבים). עובר לתחילת האירועים הרלוונטיים, שימש מגרש זה לחנייה. עיריית באר-שבע יזמה בסוף שנות ה-90 את הקמתו של "מרכז בית הצעירים", בתוכנית מתאר מקומית מפורטת 77/177/03/05 (להלן - התוכנית). התוכנית כללה את הקמתם של מבנה ציבורי לצעירים, אולם קולנוע, רחבה פתוחה, גן ציבורי וחניון תת-קרקעי. השטח אשר עליו חלה התוכנית כולל את המגרש. בעלות המגרש, קריסטל ונציבים, הגישו לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז הדרום את התנגדויותיהן לתוכנית. בעקבות ההתנגדויות, החל משא ומתן בין העירייה לבין המתנגדות. ביום 5.2.01, נחתם בין הצדדים הסכם עקרונות שבו נקבע בין היתר כי קריסטל ונציבים ימשכו את התנגדויותיהן לאישור התוכנית, ומנגד התחייבה העירייה, בין היתר, כי החניון התת-קרקעי החדש שיוקם במסגרת התוכנית יהיה בבעלות משותפת, כך שבבעלותה של קריסטל יהיו 40 מקומות חנייה. עוד נקבע כי העירייה אחראית לדאוג על חשבונה לרישום זכויותיה הקנייניות של קריסטל כפי שנקבע בהסכם; כי העירייה תהיה אחראית לתחזוקתו ולניהולו של החניון, בתיאום ובהסכמה עם קריסטל ונציבים; כי בניית החניון תושלם בתוך 24 חודשים; כי רווחי החניון יחולקו לפי שיעור הבעלות היחסי; כי הסכם מפורט יגובש בתוך 30 יום. כמו כן הסכימו הצדדים כי אם הסכם זה לא יבוצע, תוחזר ההתנגדות לדיון בוועדה. בעקבות משיכת ההתנגדות, החליטה הוועדה בו ביום, 5.2.01, על אישור התוכנית. מסיבות כלשהן, התמהמה מועד החתימה על החוזה, עד שביום 7.11.01, נפגשו נציגי קריסטל עם היועץ המשפטי של עיריית באר שבע דאז, עו"ד אלישע פלג, אשר אישר בחתימתו מסמך הכולל מספר שינויים בכתב-יד על גבי חוזה מודפס (להלן - החוזה). מעמדו של חוזה זה שנוי במחלוקת. מאז ועד היום, לא נחתם חוזה הכולל בתוכו את השינויים שהוכנסו לתוכו בכתב-יד, על-ידי מי מנציגי העירייה, על אף פניות חוזרות ונשנות מטעם קריסטל. כיום, החניון אינו מופעל כחניון מסחרי באופן מלא. עיקרי טענות הצדדים 3. לטענת קריסטל, היא מילאה את חלקה בהסכם בין הצדדים ומשכה את התנגדותה לתוכנית, אך בה בעת מתנערת העירייה ממילוי חובותיה ואינה עושה דבר כדי להעביר לידי קריסטל את הזכויות בחניון ואת חלקה ברווחים כפי שהוסכם. עוד טוענת קריסטל כי העירייה הפרה את החוזה בכך שלא השלימה את בנייתו של החניון התת-קרקעי בתוך 24 חודשים מיום מתן ההיתר, אלא באיחור של 10 חודשים, ובכך שאינה מפעילה את החניון בצורה מסחרית וגורמת לקריסטל הפסדים כספיים ניכרים. קריסטל מבקשת כי ייפסקו לטובתה הסעדים הבאים: פיצויים בסך הרווחים שהיו מגיעים לה אילו היתה מקבלת את חלקה ברווחי החניון למן היום שבו התחייבה העירייה להשלים את הקמתו; פיצויים על הפגיעה בזכות הקניין; להורות לעירייה לייחד לתובעת 40 מקומות חנייה ולרשום מקומות אלה על-שמה אצל רשם המקרקעין. 4. מנגד טוענת העירייה כי החוזה, שעליו חתם היועץ המשפטי של העירייה, הריהו פסול. זאת, מכיוון שנעדרים ממנו חתימותיהם של ראש העירייה וגזבר העירייה, כמתחייב מהוראת סעיף 203 לפקודת העיריות [נוסח חדש]. לעניין זה טוענת העירייה כי חתימתו של היועץ המשפטי אינה אלא אישור כי החוזה "בשל" לעבור להליך אישור בעירייה. כמו כן, אפילו היה הסכם זה אכיף, הרי שמדובר בעסקה במקרקעין הטעונה אישור שר הפנים, כמתחייב מהוראת סעיף 188 לפקודת העיריות [נוסח חדש]. לגופו של עניין, מבקשת העירייה לדחות את טענת קריסטל לזכויות במגרש, בטענה כי הזכויות הועברו אליה שלא כדין וכי הקרקע הועברה לעירייה עוד לפני שנחתם הסכם העקרונות בין הצדדים. עוד מבקשת העירייה לדחות את טענות קריסטל שלפיהן מגיעים לה פיצויי קיום על רווחי החניון, בטענה כי הפעלתו של חניון בתשלום באזור זה של העיר באר שבע אינה משתלמת מבחינה כלכלית וממילא אין בו כדי להניב רווחים כלשהם. דיון והכרעה זכויותיה של קריסטל במגרש 5. במסגרת הדיון בתביעה הנדונה, הושמעה למעשה לראשונה מפי העירייה הטענה כי המגרש שייך לה ולא לקריסטל. טענה זו לא נזכרה בתביעה קודמת שהגישה קריסטל נגד העירייה בנוגע לשימוש במגרש, הליך שהסתיים במתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה בין הצדדים (ת"א (ב"ש - מחוזי) 2087/96 טופליין נ' עיריית באר שבע) . טענה זו לא נזכרה גם בתוכנית המתאר המקומית להקמת מרכז הצעירים, הקובעת בהוראותיה כי יש להפקיע מגרש זה השייך לקריסטל ולנציבים (ת/3). טענה זו אף לא נזכרה במגעים שבין הצדדים לקראת החתימה על החוזה, ונעדרת אף מכל חלופת המכתבים שבין העירייה לבין קריסטל שקדמה להגשת תביעה זו. למעשה, העירייה לא הראתה מתי העלתה טענה זו קודם לכן, בכל הליך שהוא, ואילו קריסטל הראתה מקרים שונים שבהם גרסה העירייה כי קריסטל או חליפיה הם בעלי המקרקעין (בנספחים לתצהיר המשלים של עו"ד יואב לוי). הפעם הראשונה שבה נזכרה טענה זו היא בכתב ההגנה של העירייה, והיא נתמכה בתצהירו של שמאי המקרקעין, מר בן-ציון גולדשטיין. מדבריו של מר גולדשטיין, בתצהירו ובחקירתו הנגדית, עולה כי בשנות ה-60 של המאה הקודמת, התקיימו מגעים בין העירייה לבין בעלי המגרש באותה העת, ומגרש זה הועבר לעירייה לצורך חנייה ציבורית, כתחליף כופר חנייה עבור עבודות פיתוח בחלקה סמוכה. 6. מבלי לקבוע האם יש אמת בטענה זו והאם יש די במסמכים שהציגה העירייה לביסוסה, נראה כי מועד העלאתה של הטענה והאופן שבו נטענה נעשה בשיהוי רב ובחוסר תום לב. אם אכן מדובר בנכס בבעלות העירייה, עמדו לרשותה כארבעים שנה על מנת לוודא כי הרישום ישקף מצב עניינים זה ובכך למנוע מהציבור שעל קופתו היא מופקדת, ומקריסטל, לשאת בהוצאות ובנזקים שנגרמו לאורך השנים. אף ההליכים המשפטיים הנוכחיים היו נחסכים מאיתנו. משכך, ומבלי לקבוע מסמרות לגופו של עניין הבעלות במגרש, יש לקבוע כי העירייה מושתקת מהעלאת טענה זו כעת. סעיף 203 לפקודת העיריות 7. המחלוקת המשפטית העקרונית בין הצדדים נסובה על טיבה של ההוראה הקבועה בסעיף 203. האם, כטענת העירייה, היעדר חתימותיהם של ראש העירייה והגזבר על החוזה בין הצדדים מביא לבטלותו, או שמא, כטענת קריסטל, יש בהתנהלותה של  העירייה כדי לרפא פגם זה, או לפחות כדי להטיל על העירייה לקיים חלק מחיוביו. 8. סעיף 203(א) לפקודת העיריות קובע לאמֹר: "חוזה, כתב התחייבות, הסדר פשרה המוגש לבית משפט או לבית דין על מנת לקבל תוקף של פסק דין או תעודה אחרת מסוג שקבע השר בתקנות ושיש בהם התחייבות כספית מטעם העיריה, לא יחייבוה אלא אם חתמו עליהם בשם העיריה, בצד חותמת העיריה, ראש העיריה והגזבר ...". חתימותיהם של ראש העירייה וגזברהּ אינן נצרכות רק כדרישה פורמלית-דיונית. חוזה שאינו עומד בתנאי סעיף 203 לפקודה, אינו מחייב את העירייה, אינו חוקי והוא חוזה בטל. בפרשת בית הרכב, חזרה כבוד השופטת נאור על הלכה זו בהבהירהּ: "מלשון הסעיף ("לא יחייבוה") ומתכליתו כפי שפורשה בפסיקה ניתן לקבוע כי כוונת סעיף 203 היא לאסור על כריתת חוזים מינהליים בניגוד לפרוצדורה הקבועה בו. דרישת הצורה המהותית היא מחייבת. אי-קיום דרישת הצורה המהותית הקבועה בסעיף 203 בהתאם לפרשנות לעיל משמעה סיווג החוזה כחוזה בלתי חוקי... על החוזה הבלתי חוקי חל גם הדין הכללי הקבוע בסעיף 30 לחוק החוזים. סעיף זה קובע כי חוזה שכריתתו היא בלתי-חוקית הוא חוזה בטל" (ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עיריית ירושלים, פיסקה 23 לפסק דינה של השופטת נאור (ניתן ביום 22.1.09)). 9. בפרשת בית הרכב פסק בית המשפט העליון כי תוצאתה של אי-חוקיות זו כפופה להוראת סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, המקנה לבית המשפט שיקול דעת רחב בקביעת תוצאת בטלותו של חוזה בלתי חוקי; כמו כן כפופה תוצאת אי החוקיות לכללי הבטלות היחסית מהמשפט המינהלי. שיקולי צדק, ובהם תום לבה של רשות המבקשת להתנער מחוזה מכוח סעיף 203, יכולים לגבור על תוצאת הבטלות המוחלטת כאשר "זעקת ההגינות" מצדיקה זאת: "מסגרת שיקולי הצדק היא המקום המתאים לבחינת קיומה של 'זעקת הגינות' המצדיקה סטיה מעקרון דרישת הצורה המהותית... קביעה גורפת כי סעיף 203 'גובר' עלולה להוליך לתוצאות שרירותיות ולסיכול המגמה הבסיסית של עשיית צדק בין המתקשרים; קביעה גורפת כי עקרון תום הלב וההגינות 'גוברים' עלולה להוליך לפגיעה בוודאות המשפטית, בכושר התכנון של הצדדים ובמדיניות הניצבת בתכלית דרישת הצורה... במסגרת שיקולי הצדק מקובל עלי כי יש ליתן משקל גם לעקרון תום הלב. במסגרת שיקולי הצדק אין לאפשר לעיריה להשתמש בסעיף 203 באופן המקנה לה 'חומה' בצורה שאינה משקללת את התנהגותה ואולי אף את רשלנותה בנסיבות העניין... המסקנה הסופית בעניין זה תיעשה תוך שקלול שיקולי הצדק כולם: השיקולים לריכוך דרישת הצורה, החוסים תחת עקרון תום הלב עשויים להיות אשמת הצד המתנער והסתמכות הצד המתקשר... בעוד שהשיקולים להקשחת דרישת הצורה, החוסים תחת תכלית דרישת הצורה החקיקתית, עשויים להיות האינטרס הציבורי בדבר שלטון החוק וחוקיות המינהל, כמו גם הרצון להרתיע מפני כריתת חוזים מינהליים בלתי-חוקיים" (פיסקאות 53-54 לפסק הדין). 10. באותה פרשה, אשר עסקה בחובת ההשבה בעקבות בטלות החוזה, העירה כבוד השופטת חיות כי במצבים אחרים ייתכן כי משיקולים דומים תחוייב עירייה אף בקיום חיוביה כפי שמאפשר סעיף 31 לחוק החוזים, ועל אף הוראות סעיף 203: "אבקש להדגיש, אף שסוגיה זו לא התעוררה במקרה שלפנינו, כי לדידי אין להוציא מכלל אפשרות שבמקרה מתאים יוכל בית המשפט להטיל על הרשות חובה לקיים את חיוביה כלפי הצד האחר על-פי החוזה הפסול, כולם או מקצתם, מקום שהצד האחר ביצע את חיוביו על-פי אותו החוזה. זאת מכוח תחולתו הרחבה של עיקרון תום הלב ומכוח שיקול הדעת המסור לבית המשפט בעניינים אלה על-פי סעיף 31 לחוק החוזים סיפא" (פיסקה 1). 11. בפרשה אחרת, שפסק דין בעניינה יצא זה לא מכבר מתחת ידיו של בית המשפט העליון, קבע כבוד השופט דנציגר כי במקרים שבהם נתבע קיום חוזה, יכול בית המשפט, במקרים חריגים, לשקול את חובות הרשות הנובעות מהגינות, צדק ותום לב. ואולם, בית המשפט אינו יכול להורות לרשות לשלם את מלוא החיוב הנקוב בחוזה, שכן הדבר מהווה מתן משמעות מלאה להסכמה בין הצדדים, בניגוד לתכליתו של סעיף 203 (באותו מקרה דוּבּר בהוראה דומה הקבועה בסעיף 232 לצו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות) תשי"ח-1958): "המסקנה המתבקשת, איפוא, היא כי הקביעה האם להורות על רשות לקיים באופן חלקי את חיובה הכספי תעשה בשים לב למכלול נסיבות המקרה. במסגרת הפעלת שיקול הדעת ייתן בית המשפט את דעתו לתום ליבם של הצדדים ולמידת אשמתם בהתקשרות הבלתי חוקית, להתנהלות הצדדים ולרקע לכריתת ההסכם... מנגד, על בית המשפט לשוות לנגד עיניו את התכלית החברתית שבבסיס סעיף 232 לצו וסעיף 30 לחוק החוזים המבקשת להרתיע צדדים מכריתת חוזה בלתי חוקי, וכן לתכלית הפרטיקולארית של סעיף 232 לצו המבקשת לשמור על כספי הציבור ולחייב פיקוח על הוצאתם... אמות המידה שהתווה בית משפט זה בעניין בית הרכב צריך שתשמשנה כמסגרת להפעלת שיקול הדעת כאמור, אך זאת בשים לב לשוני בין המקרה שנדון שם למקרה שנדון כאן. שוני זה מחייב מתן משקל רב יותר לתכלית שבבסיס סעיף 232 לצו מאשר לשיקולי עשיית הצדק הפרטני בין הצדדים... בבחינת נסיבות המקרה, על בית המשפט לעמוד על התנהלות הצדדים ולקבוע: האם נותן השירות או מבצע העבודה היה תם לב, או ידע כי היה עליו לעמוד בדרישות סעיף 232 לצו... האם הרשות פעלה בתום לב, הייתה רשלנית או יצרה מצג שווא כלפי נותן השירות או מבצע העבודה לפיו די בהתקשרות כפי שנעשתה כדי לחייבה... האם התמורה החוזית אושרה במסגרת התקציב לתקופה הרלבנטית; והאם הפגם שנפל בהתקשרות הינו שולי או מהותי. לאחר בחינת כל אלו, עליו לקבוע כיצד יש לאזן בין התוצאה שנראית כתוצאה הצודקת במישור היחסים בין הצדדים הקונקרטיים לסכסוך לבין התוצאה המתבקשת בשים לב לתכליות הכלליות עליהן עמדתי לעיל. בסופו של דבר, על בית המשפט לקבוע על מי מהצדדים לשאת בתוצאות אי העמידה בדרישות סעיף 232 לצו בנסיבות המקרה הקונקרטי. הכרעה זו אינה הכרעה דיכוטומית, וניתן לאזן בין אשמתם של הצדדים, בקביעת הסכום שעל הרשות לשלם, אם בכלל" (רע"א 5210/08 עו"ד זרח רוזנבלום נ' מועצה מקומית חבל מודיעין, פיסקה 34 לפסק דינו של השופט דנציגר (20.12.2010)). כבוד השופט רובינשטיין, הצטרף לדעתו של כבוד השופט דנציגר בעניין זה, בהבהירו: "נקודת המוצא בענייננו חייבת להיות, כי על רשויות והמתקשרים עמן חלות הוראות הדין, סעיף 203 לפקודת העיריות (נוסח חדש) וסעיף 232 לצו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), תשי"ח-1958. על כן שובה לב על פניה גישתו הבינארית של בית המשפט המחוזי בנידון דידן; ברור גם כי לאחר אי קיומן של דרישות פורמליות, משמתחילה התדיינות, הנטל על התובע כבד, ובית המשפט, האמון על כספי הציבור, חשדן כלפי מי שפועלים שלא כדין (וכמובן בתוכם גם הרשות עצמה). חשוב לומר זאת ברחל בתך הקטנה, כדי שלא ישמשו דברינו יתד ופינה למי שיתקשרו באופן בלתי ראוי ויבקשו ליהנות מתשלום על יסוד שכר ראוי ועשיית עושר שלא במשפט, בחינת ההפרת וגם קיבלת. אדרבה, עלולים הם להיות כמי ששם עבודתו על קרן הצבי. ואולם, מנגד, לא מן המידה שהרשות, שהיתה שותפה להסדר הלא תקין, תימלט כליל מתשלום בעבור עבודה שבוצעה, שבכך עלול להיגרם עוול, בחינת הקיבלת עבודה ולא שילמת. לא בקלות איפוא נענינו לבקשת רשות הערעור, אך הערעור נתקבל באורח חלקי בלבד; וההפרש המשמעותי בין מה שנפסק למבקש בבית משפט השלום לבין פסיקתו של בית משפט זה מצביע על השדר שביקשנו לאותת... השופטת נאור בע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עירית ירושלים (לא פורסם) הטעימה את תכלית דרישת הצו שבסעיף 203, ובלשונה העדינה דיברה על הצורך בבקרה כי המתקשר נהג בזהירות הראויה, והרצון להבטיח חוקיות. אוסיף לכך בלי כחל ושרק את המאבק בשחיתות, שכן כל מה שאינו נעשה 'על השולחן' באופן גלוי, שקוף, כתוב וחתום בשניים ומוחתם כדרישת הדין, עלול - ואיננו מדברים דווקא בענייננו - להדיף ניחוח של שחיתות, ואולי יש במקרים מסוימים מאחורי הניחוח גם שחיתות בפועל. על כן, ככל שהופרו הוראות הדין, הפירוש יהיה לרעת המתקשר. ועם זאת מסכים אני גם, כפי שציטט חברי (פסקה 26 לחוות דעתו) מפי השופטת נאור בעניין בית הרכב (פסקה 54), כי אין מקום לדיכוטומיה, ולעקרון תום הלב ונגזרותיו ישנן משקל בכגון דא; והדברים תואמים את הלכת בג"ץ 6231/92 זגורי נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד מט(4) 749, שם פרס הנשיא ברק את מגוון השיקולים הרלבנטיים לבוחן היחסי, וכלשונו 'עשיית צדק (חלקי)' (עמ' 795). על כן נכוחים דברי חברי (פסקה 29 לחוות דעתו), כי הכלל הוא - וחריגיו יהיו נדירים עד מאוד - שאין להורות לרשות לשלם מלוא התמורה בעד מה שהוסכם שלא על פי דין, ומעבר לכך נפרס מגוון השיקולים שעל פיהם ישולם חלקית אשר ישולם. המסר מדברינו הוא ברור: המתקשר שלא כדין נוטל סיכון; הרשות אינה יכולה, גם כדי שלא תעשה עושר שלא במשפט, להתנער כליל מן התשלום. אך  התשלום יפחת בהרבה מן המצופה, שכן אין ליתן פרס למי שלא פעל כדין, ואין לחייב את כיס הציבור במלוא גחמות שלוחיו ומחדליהם" (פיסקה ב'-ד'). שאלה נוספת, שטרם הוכרעה בפסיקה, אם כי ניתנו לגביה ציוני דרך בעקרונות שהותוו, היא האם בהתקיים נסיבות מתאימות רשאי בית משפט לפסוק אף פיצויי קיום בגין הפרתו של חוזה בלתי חוקי (עניין רוזנבלום הנ"ל, פיסקאות 23 ו-36). 12. בעניין דנן אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי בידי קריסטל אין חוזה הנושא את חותמת העירייה ואת חתימותיהם של ראש העירייה ושל הגזבר. על כן, בהתאם ללשונו הברורה של סעיף 203, יש לקבוע כי החוזה שבגינו הוגשה תביעה זו - הריהו בטל. לאור זאת, ממילא אין צורך לבחון את טענת העירייה כי סעיף 188 לפקודה חל גם הוא על ההתקשרות הנדונה, ומשהעירייה לא השיגה את אישור שר הפנים, אין היא מחוייבת על-פי החוזה. מהי תוצאת בטלות זו והאם יש ממש בטענת התובעת כי התנהלות העירייה לקתה בחוסר תום לב? 13. מהראיות שהוצגו ומהעדויות שהובאו, עולה כי החתימה על החוזה התעכבה פעמים רבות. הסכם העקרונות שנחתם ביום 5.2.01, קובע בעמוד 3 כי "הסכמים מפורטים יגובשו בתוך 30 ימים" (נספח ג' לתצהיר עו"ד יואב לוי מיום 27.11.08). התחייבות דומה מצויינת במכתב הנושא את חתימתו של ראש העיר דאז, יעקב טרנר (ת/1), שנכתב באותו היום ממש: "לכב' חברת קריסטל בע"מ בהמשך לדיון שהתקיים היום במסגרת הוועדה המחוזית ב"ש - אני שב לאשר ההתחייבות (כפי שבוטאה על-ידי וכפי שסוכמה ביניכן לבין מהנדס העיר והיועמ"ש) לפיה אם ההסכמים שנחתמו ביננו  היום לא יאושרו במועצת העיר בתוך 30 ימים, אנו נפעל להגשת תכנית חדשה לגבי מתחם "מרכז הצעירים" באופן שיתאפשר לכם הגשת התנגדות חדשה". 14. ואכן, החוזה בין הצדדים נדון על-ידי מועצת העירייה בישיבה מן המניין מספר 33 מיום שני י"ט בשבט תשס"א 12.2.01 (פרוטוקול הישיבה ת/2). בישיבה זו השתתפו בין היתר ראש העיר וגזבר העירייה. בסוף הדיון אושר ההסכם על-ידי מועצת העירייה. 15. אף-על-פי-כן עיכבה העירייה את התייחסותה לטיוטות חוזה שקריסטל העבירה אליה במשך זמן רב (מכתב ב"כ קריסטל לעירייה - נספח ה לתצהירו של עו"ד לוי מיום 27.11.08). רק ביום 7.11.01, תשעה חודשים אחרי שנחתם הסכם העקרונות, נחתם החוזה על-ידי היועץ המשפטי לעירייה, עו"ד פלג (נספח ו' לתצהיר עו"ד לוי מיום 27.11.08). מאחר שחוזה זה היה רק "נוסח לחתימה", ניסו קריסטל ונציגיה לקבוע מועד לחתימה על נוסח חוזה מתוקן (נספחים ח1-יב3 לתצהיר עו"ד לוי מיום 27.11.08). אחד המועדים לחתימה בוטל לבקשת קריסטל, אך התמונה הכללית העולה מחליפת המכתבים בין הצדדים היא של התנהלות איטית של העירייה, בלשון המעטה. 16. התנהלות זו נמשכה עד שביום 7.1.07 כתב מר יאיר נגיד, מנהל מרכז הצעירים לעו"ד לוי: "הריני להודיעך כי, ע"פ החלטת ראש העיר, נפתח חניון מרכז הצעירים, בתשלום, לרווחת תושבי העיר. ככל הידוע לי, חברת קריסטל קשורה לחניון זה, בדרך זו או אחרת. אבקשך ליצור קשר עם היועץ המשפטי של עיריית ב"ש, עו"ד אלישע פלג, ליישום חלקכם בחניון (נספח י"ג לתצהיר עו"ד לוי מיום 27.11.08)". 17. בסופו של דבר, חוזה מתוקן וסופי מעולם לא נחתם. איש מהעדים, ובהם בכירי העירייה, לא הצליח להסביר כיצד התגלגלו הדברים כדי כך (עדותו של ראש העירייה לשעבר, יעקב טרנר, עמוד 5 לפרוטוקול הדיון מיום 15.4.10). למעשה, עד למועד הגשת התביעה לא טענה העירייה כי אין בכוונתה למלא אחר חיוביה או כי לקריסטל אין כל זכויות בחניון המדובר. לעניין זה אף העיד עו"ד פלג, כי נכון לעת שבה שימש בתפקיד היועץ המשפטי של העירייה לא כפרה העירייה בחיוביה על פי החוזה (עמודים 74-75 לפרוטוקול הדיון מיום 2.9.10). בסיכומו של דבר, קשה לומר מתי החליטה העירייה כי אין בכוונתה לחתום על החוזה, ומה הניע אותה לקבל החלטה זו. 18. מכל האמור לעיל, נראה כי קריסטל עשתה מאמצים רבים על מנת שייחתם חוזה מחייב בין הצדדים. קריסטל מילאה את התחייבויותיה לפי החוזה באופן מלא, ולא מנעה מאת העירייה לקדם את תוכנית מרכז הצעירים, שהיתה חשובה ביותר לעיריית באר שבע, לרווחת התושבים ולפיתוח אזור העיר העתיקה. מן העבר השני, התנהלות העירייה, אשר הביאה לכך שהחוזה לא נחתם על-ידי הגורמים המוסמכים, והתנערותה כעת מההסכם, היתה שלא בתום לב. 19. האם חוסר תום לבה של הרשות יש בו כדי לחייבהּ בהשבה או אף בביצוע חיוביה על פי ההסכם, למרות האמור בסעיף 203 ועל אף תכליתו של סעיף זה, כפי שפורשה בפסיקתו של בית המשפט העליון? סעיף 203 לפקודת העיריות נועד למנוע מעירייה להשתמש בכספיה מבלי שהגורמים המופקדים על קופתה שקלו את העניין לעומקו על כל צדדיו והקצו לכך את המשאבים הדרושים. בעניין שלפנינו, נחתם הסכם העקרונות על-ידי היועץ המשפטי לעירייה ומהנדס העירייה. החוזה אושר על-ידי ראש העירייה, והובא על-ידו לאישור המועצה, בישיבה שבה נכחו גזבר העירייה, חברי המועצה ובעלי תפקידים רבים אחרים. אין מדובר בהתחייבות שנעשתה במחשכים ואשר לא נבחנה על-ידי הגורמים המוסמכים. אם כן, האינטרס הציבורי אשר בא לידי ביטוי בסעיף 203 אינו מונע באופן מוחלט הטלת חובות על העירייה מכוח התקשרות זו. ההגינות, בנסיבות העניין דנן, מחייבת זאת. העירייה נהגה בקריסטל בחוסר תום לב. הסעדים 20. קריסטל מבקשת כי ייפסקו לזכותה פיצויי קיום בגין הפרת החוזה או לחלופין פיצויים מכוח חובת ההשבה או דמי שימוש ראויים. עוד מבקשת קריסטל להורות על קיום החיוב שבחוזה לרשום את המבנה כבית משותף, להקצות בו ארבעים מקומות חנייה על שמה, ולהפעיל את החניון באופן מסחרי. לטענת קריסטל, פיצויי הקיום או דמי השימוש הראויים, הם סך הרווחים שהיו מגיעים לה אילו היה החניון שהוקם במרכז הצעירים מופעל באופן מסחרי. 21. מנגד טוענת העירייה כי התחשיב המפורט שערכה קריסטל באשר לרווחיות החניון, מבוסס על הנחות שגויות, וכי בעקבות נסיון הנפל שעשתה העירייה, התברר כי אין אפשרות להפעיל חניון מסחרי רווחי במקום. זאת, במיוחד לאור החלטת העירייה שלא לגבות תשלום עבור חנייה בעיר העתיקה, כחלק מהמאמצים 'להחיות' איזור זה. שני הצדדים הגישו חוות דעת של מומחים בתחום הפעלה וניהול חניונים ומומחים אלה נחקרו באריכות בחקירה נגדית בבית המשפט. 22. ייתכן כי אילולא היה החוזה בטל, ניתן היה לחייב את העירייה להפעיל את החניון באופן מסחרי ואולי אף לוודא את רווחיותו באמצעות הטלת חובת תשלום על חנייה בעיר העתיקה, מכוח חובתה לקיים את חיוביה על-פי החוזה בתום לב. אך משקבענו כי החוזה אינו חוקי ובטל, ומשלנגד עינינו עומדת הוראתו הברורה של סעיף 203 לפקודת העיריות המורה שלא לאכוף חוזים שלא אושרו על-ידי הגורמים המוסמכים, אין בידי בית המשפט לעשות כן. מחובתה של העירייה להתנהל לטובתם של תושביה באופן הנראה לה נכון ומתאים, ו'החייאת' העיר העתיקה בבאר שבע נגזרת מחובתה זו. בית המשפט לא יאכוף את קיומם של חיובים העומדים בניגוד לכך, שכן הדבר עומד בסתירה מהותית לתכלית הקביעה בדבר אי חוקיות החוזה לפי סעיף 203. מטעם זה, קבלת בקשתה של קריסטל, שמשמעה פסיקה כי על העירייה להפעיל את החניון באופן מסחרי או לתת לקריסטל את חלקה ברווחי החניון כאילו הופעל באופן מסחרי וכאילו החליטה העירייה על גביית תשלום עבור חנייה, מהווה פגיעה חמורה בשיקול דעתה של העירייה מכוח הוראותיו של חוזה בטל, ועל כן בקשתה זו של קריסטל אינה יכולה להתקבל. 23. בהתבסס על אותם טעמים, יש לדחות גם את בקשתה של קריסטל כי מבנה מרכז הצעירים יירשם כבית משותף וכי יירשמו על שמה 40 מקומות חנייה. פסיקה כזו תהווה למעשה אכיפתו של חוזה בלתי חוקי, באופן המשנה את רישום הבעלות בנכס שאותו מבקשת העירייה להפעיל באופן עצמאי. 24. בהתחשב בחוסר תום הלב של עיריית באר שבע אשר העבירה לידיה את המגרש מבלי שנתנה תמורתו דבר לבעלים הרשום, ובשים לב ליעדים הציבוריים שסעיף 203 נועד להשיג, אשר מונעים במצב הדברים שלפנינו פסיקת פיצויי קיום או הוראה על קיום חיובים מן החוזה - יש להורות על השבה לפי סעיף 31 לחוק החוזים ולפי סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979. לפיכך, על העירייה להשיב לקריסטל את שוויו של המגרש וכן לשלם לה דמי שימוש ראויים. 25. אשר לשוויו של המגרש. לדברי שמאי המקרקעין שהגיש את חוות דעתו מטעם העירייה, מר בן-ציון גולדשטיין, התוכניות אשר חלו על מגרש זה קבעו כי הוא יכול לשמש לחנייה בלבד, והתוכנית שחלה עליו כיום, להקמת מרכז הצעירים, קובעת כי הוא חניון תת-קרקעי ושטח ציבורי פתוח. מכאן, מסקנתו היא כי "מהטעמים הנ"ל ניתן לקבוע שרמת סחירותה של הקרקע הנידונה בשוק החופשי שואפת לאפס" (סעיף 7.4 לחוות הדעת). ואולם, ניתן להניח כי בעת עריכת הסכם העקרונות היה שוויו של המגרש רב יותר. זאת ניתן ללמוד מהסכם הפשרה בין הצדדים בתביעה משנת 1996 (ת"א (ב"ש - מחוזי) 2087/96 טופליין נ' עיריית באר שבע) , אשר לפיו באותה שנה הניב המגרש רווחים של כ-25 אלף שקל בכל חודש (נספחים ט"ז ו-י"ז לתצהיר עדות ראשית של עו"ד לוי). כמו כן, הערכת הרווחיות של המומחה מטעם קריסטל, מר עדי נ. הלפרן, יוצאת מנקודת הנחה כי בסביבות החניון קיימת חנייה בחינם (עמוד 5 לחוות הדעת), אך מר בני מגרלשוילי, מנהל אגף הפיקוח בעיריית באר שבע, העיד כי מצב זה צפוי להשתנות וכי העירייה פועלת להסדרת חנייה בתשלום באיזור העיר העתיקה (עמוד 3 לפרוטוקול הדיון מיום 2.9.10, שורות 7-10). מכל אלה עולה כי על אף טענות העירייה, ערכו של המגרש אינו אפסי ואין זה מן הנמנע כי בעתיד יופקו רווחים מהפעלת החניון. עוד נראה כי עבור העירייה היה המגרש חשוב ביותר, לצורך בניית המרכז ולמימוש התרומה שהעמידה לכך הקהילה היהודית בשווייץ (עדותו של ראש העירייה, יעקב טרנר, עמוד 4 לפרוטוקול הדיון מיום 15.4.10, שורות 19-23).  26. מנגד, הערכת הרווחיות שהציג המומחה מטעם קריסטל, מר אבי בראון, גבוהה עשרות מונים ממה שהצליחה העירייה לגבות בפועל בזמן הקצר שבו הופעל החניון. תחשיב שערכה קריסטל ובו מכפלה של 51 חודשים (10 חודשי איחור בהשלמת הבנייה + 41 חודשים מיום סיום הבנייה עד למועד הגשת התביעה) x 24 ימים בממוצע בחודש x 12 שעות ביום x 5 ₪ לשעת חניה x 40 חניות, ובסך הכל 2,937,600 ₪ (לא כולל הפרשי הצמדה וריבית), תחשיב זה איננו ריאלי כלל וכלל. התפוסה הפוטנציאלית שניתן לשערהּ רחוקה עד מאד מן המספרים הללו. אין בסיס במציאות לחוות דעת המומחה מטעם קריסטל, מר בראון, להכנסה חודשית צפויה לגבי 40 חניות בשיעור שבין 68,800 ₪ לבין 71,444 ₪ (כולל מע"מ), כשלתקופה של 51 חודשים מסתכמת הכנסה זו לסך שבין 3,508,800 ₪ לבין 3,643,644 ₪. הוּכח כי אין שחר למספרים הללו, בעיקר בהתחשב בכך שנכון להיום החנייה באזור העיר העתיקה היא בחינם, ומרבית הנהגים יעדיפו להחנות את מכוניותיהם חינם אין כסף מחוץ לחניון במקום לשלם טבין ותקילין בחניון פנימה. הערכת המומחה מטעם קריסטל גבוהה לאין שיעור מן הפוטנציאל הקיים בחניון, גם אילו ניגבו דמי חניה בחניות ברחובות שמחוצה לו. כאמור לעיל, אף אם יוכח כי הפעלת החניון יכולה היתה להיות רווחית, אילו נעשתה באופן אחר, מקצועי יותר משנעשה בפועל על-ידי העירייה למשך תקופה קצרה, אין בכוחו של החוזה הבטל להטיל על העירייה חובה לשנות מדרכי פעולתה. משכך, אף אין לדרוש מן העירייה לשלם לקריסטל כאילו היה על העירייה לעשות כן. אין ניתן לכפות על העירייה לגבות תשלום עבור חניה מחוץ לחניון, על מנת להעלות את רווחיותו. דמי השימוש הראויים שייפסקו לטובת קריסטל לא יהיו אפוא בשיעור חלקה של קריסטל ברווחים אילו היו מופקים, אלא בשיעור מוערך של טובת ההנאה שקיבלה העירייה מעצם השימוש במגרש, קרי, מניעת התנגדות קריסטל לתוכנית המתאר, הקמתו של המבנה ואפשרות הפעלתו לפי ראות עיני העירייה. 27. מכל האמור לעיל עולה כי אין ניתן לקבל את בקשת קריסטל כפי שהיא ולפסוק פיצויים בשיעור של פיצויי קיום. מנגד, גם אין ניתן לקבל את טענת העירייה שלפיה לא נגרמו לקריסטל נזקים כלל. חוות דעת המומחים מטעם הצדדים, שתיהן היו כאמור קיצוניות ואינן יכולות לעמוד. שורת הצדק מחייבת תשלום פיצויים מאת העירייה לקריסטל, כך גם על-פי הדין וההלכה הפסוקה. הערכת סכום הפיצויים נעשתה אפוא בדרך של אומדן בהתבסס על כל השיקולים שנמנו לעיל, עובדתיים ומשפטיים, הערכה בדרך של אומדנא דדיינא ובהתאם להלכות המנחות הנ"ל של בית המשפט העליון בפרשת בית הרכב ובפרשת רוזנבלום. גם אם היינו צועדים בתלמי המשפט המינהלי, היינו מגיעים לאותה מסקנה. החוזה בטל, מכיוון שאינו עומד בדרישות סעיף 203 לפקודת העיריות, אך בטלות מוחלטת היתה מביאה לתוצאה שאינה ראויה ולא צודקת, כביכול "זעקת ההגינות" לא נשמעה. העירייה לא עמדה בחובת תום הלב המוטלת עליה והביאה בהתנהגותה לכך שהחוזה לא נחתם בהתאם להוראות החוק. כרשות ציבורית, החבה בחובת תום לב מוגברת, על העירייה לשאת בהשלכות של התנהגותה זו. בהתאם לדוקטרינת היחסיות, צירוף הוראת סעיף 203 לפקודת העיריות בד בבד עם חוסר תום לבה של העירייה יביא לבטלותו היחסית של ההסכם בין הצדדים, ויחייב את העירייה בהשבה חלקית כנ"ל. 28. סכום הפיצויים משקף אפוא את שווי ההשבה ואת דמי השימוש הראויים, כפי הערכתם על סמך החומר שלפניי והשיקולים שפורטו לעיל, והריהו פיצוי הוגן לקריסטל בהתחשב בנזקיה, בהתנהלותה של העירייה ובתכליתו של סעיף 203. סוף דבר 29. החלטתי לקבל את התביעה בחלקה ולהורות לעירייה לשלם לקריסטל פיצויים בסך של 500,000 ₪ להיום. העירייה תישא בהוצאות המשפט (חרף הפער בין הסכום הפסוק לבין סכום התביעה, מכיוון שהתנהלות ראויה והגונה של העירייה בתחילת המשפט יכלה לחסוך את ניהולו) וכמו כן תשלם העירייה לקריסטל שכ"ט עו"ד בסך של 80,000 ₪. חוזהחוזה בלתי חוקיעירייה