קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חוזה שכירות למראית עין: 1. התביעה שבפני הינה תביעת פינוי וסילוק יד הנתבע ממושכר בו מתנהל עיסקו, בית דפוס בשם "אות-ניר", המצוי בקומת הקרקע בבניין ברח' לבונטין 14, תל אביב, הידוע כחלקה 17 בגוש 7443. הבעלים של הבנין זה (להלן: "הבנין"), היו, בחלקים שווים, משפחת מזרחי ומשפחת פרל. בני משפחת מזרחי הרשומים בנסח המקרקעין, נכון לשנת 2009 הינן רחל ושפרה, ומי שניהל את הנכס בעבורן היה אביהן, מזרחי אליקים. בני משפחת פרל כנרשם בנסח, היו ישראל פרל, אליעזר פרל, ושמלמיץ ציפורה, האחים והאחות, והנתבע שלמה הינו בעלה של ציפורה שימלמיץ, ושניהם מתגוררים באחת מדירות הבנין. בשנת 2009 החלה משפחת מזרחי במאמציה למכור את חלקה, מחצית במושע בבניין, לאחרים. בינואר 2009 נחתם הסכם מכר בין משפחת מזרחי לתובעת, וזו כיום רשומה כבעלת מחצית מהזכויות בבניין. לקראת סוף שנת 2005, פנה אליקים מזרחי (להלן: "מזרחי"), לאליעזר פרל (להלן:"פרל"), מי שניהל בפועל את הבנין במשך שנים רבות, ובמיוחד כשמזרחי התגורר כל אותה תקופה בירושלים, וביקש ממנו את העתקי חוזי השכירות לפיהן מושכרים ומוחזקים רוב דירות הבנין בידי אחרים. בתאריך 22/10/09, כנרשם על גבי המסמך, שנשלח למזרחי הסכם השכירות הוא נספח 4 לכתב התביעה, הסכם השכירות שבהתאם לתנאיו שוכר הנתבע את המושכר, (להלן: "הסכם השכירות")" מעיון בהסכם זה עולה כי ההסכם נערך ונחתם בתאריך 1/3/07, ותקופת השכירות מסתיימת ב- 31/3/2014, דהיינו שכירות ל - 84 חודש או 7 שנים. דמי השכירות היום 1,600 ₪ לחודש, ללא כל מנגנון הצמדה או תוספת למשך כל תקופת השכירות. פרל הוא חתום בשם הבעלים על ההסכם. לטענת התובעת, ומזרחי מצטרף לעמדה זו, עניננו בחוזה שנכרת שלא בתאריך הרשום בו, אלא רק בשנת 2009, עת הבינו בני משפחת פרל, יחד עם הנתבע, כי משפחת מזרחי עומדת למכור את החלק בבניין לאחרים, ושתנאי הסכם השכירות הוכתבו מתוך רצונם לכפות את חזקת הנתבע במושכר למשך שנים רבות, ולמעשה - עד הגיעו לגיל הפרישה לגמלאות, בכך אף לתקוע מקל בגלגלי יוזמת משפחת מזרחי להעברת ומכירת החלקה בבניין לאחרים. 2. העילה המשפטית לתביעת פינוי הנתבע מהמושכר הינה מכוח הוראות חוק השליחות, תשכ"ה - 1965, חוק הנאמנות, תשכ"ט - 1979, וסעיף 30 ו -31 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969. הטענה היא כי פרל, כשלוח משפחת מזרחי, הפר בעריכת וחתימת הסכם השכירות את חובתו כנאמן כלפי שולחו, ובמעשיו אלו אף פגע בזכויות משפחת מזרחי, שהועברו במלואן לתובעת, לעשות את השימוש הסביר, כראות עיניו, במקרקעין. נראה לי, יד התובעת על העליונה בכל טענותיה, הן העובדתיות והן המשפטיות 3. ואכן, התאריך המופיע על ההסכם כתאריך חתימתו, 1/3/07, הינו כוזב, ואך למראית עין (סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי)), תשל"ג - 1977), וכבר מסיבה זו, לטעמי, חוזה זה - בטל. חוזה השכירות הראשון שנחתם בין פרל והנתבע, החוזה המקורי, הוא הסכם השכירות מחודש ינואר 1997, ההסכם שהועתקו נמצא ע"י ב"כ התובעת בתיקי עיריית תל אביב (הסכם זה יסומן עתה על ידי כ- ת/1). לא היה בידי הנתבע ולא ידי מר פרל להציג בבימ"ש כל הסכם שכירות נוסף מאז חתימת ת/1 ועד להסכם מ- 1/3/07. תקופת השכירות לפי ת/1 הינה לשנה אחת, עד לתאריך 31/3/98, ולאור יחסי המשפחה שבין הנתבע לפרל, גיסו, פעלו הצדדים להסכם כאמור בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א - 1971, שהצדדים ממשיכים בקיום יחסי השכירות ללא קביעת מועד סיום, שאז רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני, תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה. זה היה מצב הדברים עובר לחתימת הסכם השכירות. מעבר לעובדה כי אינני נותן כל אמון בעדותם של הנתבע ופרל, שהותירו רושם עגום מעל דוכן העדים, כשהשניים סותרים זה אל זה, שוב ושוב, ואין בפיהם תשובות ענייניות לשאלות שנשאלו ולמחדליהם השונים (ראה בענין זה את הפירוט שבסיכומי ב"כ התובעת). הרי הוצגו בפני אף ראיות עצמאיות נוספות המחזקות את גירסת התובעת בענין זה. בהסכם השכירות המקורי ת/1, נקבעו דמי שכירות בסכום של 300 דולר. בהסכם השכירות, דמי השכירות הינם 1,600 ₪, החל מ - 1/3/2007. אולם, במסמך שהכין פרל ומסר לשמאי עמית גרינברג, מטעם משפחת מזרחי, לצורך הערכת שווי הנכס לקראת מכירתו, ובו פירוט המושכרים, והשוכרים ודמי השכירות, מסמך מתאריך 4/2/08, דמי השכירות שמשלם הנתבע עדיין עומדים על 300 דולר! (אני מסמן עתה את המסמך כ-ת/2). בניגוד לאמור בהסכם השכירות, שם נקבע כי דמי השכירות ישולמו מידי חודש, הרי מדוחות ההכנסות וההוצאות של הבניין, שהגיש פרל למזרחי, שחלקם נמסרו לב"כ התובעת עם דרישתו לכך (נספח 6 לתצהיר מטעם הנתבעת), נראה שבשנת 2008, ובחלק משנת 2007, דמי השכירות לא שולמו מידי חודש כמוסכם, אלא שרק בדו"ח לחודש אוקטובר 2008, שהוגש למזרחי רק ב - 10.3.09, באיחור של כשנה וחצי (!) נרשם כי הנתבע שילם סך של 26,010 ₪, עבור כל שנת 2007 ועד 10/08. כלומר, הן הנתבע והן פרל אינם מייחסים כל חשיבות לתנאי הסכם השכירות, והחוב מסולק, כביכול, רק בשלב בו נכנסת התובעת לתמונה. (ראה נספח ח' לתצהיר מטעם הנתבע). גם תנאים יסודיים נוספים בהסכם השכירות לא מולאו, כמסירת שטר בטחון כערובה להתחייבויות הנתבע שבהסכם, או מסירת 12 שיקים מראש כדמי שכירות לשנה תמימה. פרל טוען בעדותו כי נחתמו הסכמי שכירות נוספים במהלך השנים שמאז סיום תקופת השכירות שבהתאם לת/1, אולם המחדל שבאי בהצגת מסמכים אלו, הן מחדלו והן מחדל הנתבע, שולל כל מהימנות מגירסתם זו. על הנתבע ועל פרל היתה החובה להבהיר מדוע נחתם לפתע הסכם חדש, דווקא במרץ 2007, וגרסת הנתבע בענין זה - אין בה כל ממש. לדבריו, בעדותו, רשיון העסק מתחדש מידי חמש שנים, ולצורך החידוש הוא נזקק להציג לנציגי העירייה הסכם שכירות לתקופה המבוקשת. לדבריו, חולפת ועוברת תקופה של כשנה וחצי מאז הגשת בקשה ועד לאישור רישיון העסק החדש, ורישיון העסק הקודם עמד לפוג בשנת 2009. לכן פנה לפרל לחתום עימו על חוזה חדש, שיבסס את זכותו כשוכר לתקופה של 5 שנים נוספות, דהיינו עד 2014. בנוסף לכך, כך לדבריו, הגיע הנתבע, בשנת 2007, לגיל 60, והוא ביקש להבטיח את זכותו כמשכיר המקום עד לגיל פרישתו לגמלאות, בגיל 67, דהיינו עד 2014. אולם הנתבע לא הציג כל פניה לעירייה לצורך חידוש רישיונו, לא מ- 2007, ולא מ- 2008, והוא הודה בחקירתו הנגדית כי למעשה כלל לא טרח להעביר לעירייה את העתק הסכם השכירות. הוא אף לא הציג את רישיון עסקו הקודם או הנוכחי! הנתבע אף לא הציג כל ראיה או עדות על כך שיש צורך בתקופה כה ארוכה של שנה וחצי על מנת לחדש רישיון עסק, המתחדש לאותה מטרה ובאותו מקום, כבר שנים רבות. גם הטענה לענין גיל הפרישה, אינה סבירה. אם במשך כל השנים המשיכו הצדדים ביחסי השכירות בניהם ללא קביעת מועד לסיום השכירות, מדוע דווקא שבע שנים טרם הגיעו לגיל 67, ולא שנה קודם ולא שנה אחר כך, עלה במוחו הרעיון שיש להבטיח בכתב את תקופת השכירות עד לשנת 2014, אלא אם נכנס לתמונה גורם זר כל שהוא. העדר כל עד או ראיה התומכת בגירסתם, ביודעם היטב את חשיבות ומשקל הנושא, מקימה את ההנחה שאין בידיהם כל ראיה שכזו. ברור, לטעמי, כי הצורך בעריכת בהסכם שכירות המקבע בכתב את תקופת השכירות עד לגיל הפרישה, עלה במוחם אך כשהחליט מזרחי למכור את חלקו בבניין וצד ג' עמד להיכנס בנעליו. הנתבע ביקש, בעצה אחת עם פרל, הן להבטיח את תנאי השכירות הנוחים לו, לפחות כל ימי עבודתו הצפויים, והן כשבכך פרל ובני משפחתו אף פוגעים בזכויותיהם של מזרחי ומקשים עליו בכוונותיו למכור את חלקו בבניין. כזכור, מזרחי רואה לראשונה את הסכם השכירות רק ב- 22/10/09. הנתבע אף הודה כי אינו רושם בספרי חשבוניותיו כל הוצאה בגין דמי שכירות. כדבריו, כלפי מס הכנסה - אינני עומד בכל בהוצאה בגין דמי שכירות. לטענתו, הוא מקזז את דמי השכירות מול תשלום הארנונה ודמי החשמל עבור מלוא כל הנכס בו הוא מחזיק אך חלקית, ששטחו כ- 70 מטר, בעוד שהוא בפועל מנהל את עסקו בשטח של כ- 27 מ"ר בלבד. לשיטת קיזוז זו אין כל סימן וזכר בדו"חות שמגיש המנהל, פרל, למזרחי, ומעולם לא הוזכר חישוב קיזוזים שכזה למזרחי ואף לא הוצג בתצהירים שהוגשו לבית המשפט. דברים אלו מחזקים את המסקנה העולה מהדו"חות שהוגשו למזרחי (נספח 6 לכתב התביעה ונספח ח' לכתב ההגנה), שתשלומי השכירות עם הנתבע, גיסו של פרל, נעשו, אם כלל נעשו, בדיעבד, על פי תחשיב לא ברור שהוסתר מעיני מזרחי, ובהעדר חשבונות בנק או צילומי שיקים, וללא שפרל יכול להציג בפני בית המשפט ניהול ספרים וחשבונות מסודרים. ברור שאין ליתן כל אמון בתמונה שמבקשים פרל והנתבע להציג. גם העובדה שמזרחי קיבל את הדו"חות החודשיים באיחור וללא בדיקה, אינה מלמדת דבר פרט לרשלנותו או מתן אמון עיוור בפרל. 4. פרל היה מיופה כוחו של מזרחי, בשם משפחת מזרחי, לנהל עבורם את חלקם בבנין. אין להבין אחרת את משמעות המסמך נספח ב' לכתב ההגנה, עליו חתומים פרל ומזרחי, לפיו יקבל פרל 10% מההכנסות נטו מחלקו של מזרחי מהבנין, בתמורה לניהול הבנין עבור כל בעליו. טענת ב"כ הנתבע כאילו יש לפרש מסמך זה כהסכם לתשלום שכר לפרל אך כעבור הגשת דין וחשבון פעם בחודשיים ובסוף השנה, לא תוכל להשמע, כאשר הן מזרחי והן פרל מודים בעדותם כי בפועל ניהל פרל את הבנין עבור כל בעליו, ומדוע יקבל שכר רק בעבור הכנת הדיווחים אך לא עבור שאר תפקידיו כהשכרת נכסים, מציאת שוכרים, פינוי דיירים ואף גביית כספים ותשלומי חובות. כשלוח משפחת מזרחי, חב פרל חובת נאמנות. בסעיף 8 לחוק השליחות נאמר כדלקמן: "קיבל אדם עליו להיות שלוח, חייב הוא לנהוג כלפי השולח בנאמנות ולפעול על פיו הוראותיו, ובאין כוונה אחרת משתמעת ממהות השליחות או מתנאיה יחולו עליו חובות אלו: (1). ...... (2)........ (3)........ (4)........ (5)......ובדרך כלל ימנע מכל דבר שיש בו ניגוד בין טובת השולח ובין טובתו שלו או של אדם אחר". באין כוונה אחרת משתמעת מיחסי הנאמנות והשליחות, מנוע פרל, השלוח, מלפעול בדרך שיש בה ניגוד בין טובת השולח, מזרחי, ובין טובתו שלו ושל אדם אחר - גיסו, הנתבע. הרי בחתימת הסכם שכירות לשבע שנים, בתנאים חריגים והנוחים ביותר לנתבע, הוא כופה על מזרחי, השולח, מגבלה של ממש ביכולתו למכור את חלקו בבניין, כאשר חזקתו של הנתבע כשוכר בחלק מהבנין מונע את שיפוץ הבנין והשכרת קומת הקרקע הריקה בחלקה, לאחר השיפוץ, למגורים, בדמי שכירות גבוהים באופן משמעותי מדמי השכירות המוסכמים לכאורה. ועניינו בבניין לשימור, בחלקה ההיסטורי של תל אביב, באיזור שיוזמת שיפוץ והעלאת ערך הנכסים באזור נפוצות וידועות לכל, ובמיוחד בבניין כה מיוחד כבנין הנידון. (ראה צילומי ותאור הבניין בנספח א' לכתב ההגנה). כאמור, יחסי השליחות יוצרים חובת נאמנות על השלוח, פרל. על הנאמן חובה חוקית כאמור בסעיף 13 לחוק הנאמנות:- "לא להפיק לעצמו או לקרובו טובת הנאה אחרת מנכסי הנאמנות או פעילותיה, ולא יעשה דבר שיש בו סתירה בין טובת הנאמנות לבין טובתו שלו או של קרובו". וכאמור בסעיף 13 (ב) לחוק זה, "קרוב" של נאמן הינו גם אח או אחות של הנאמן, או בן זוג של אח או אחות. הנתבע, הגיס, נכנס לגדר הגדרת "קרוב". ב"כ הנתבע טוען שהנתבע כלל אינו "קרוב", לאור האמור בסע"ק (ה), ופעולת הנאמן שנעשתה בתמורה, כלפי מי שאינו "קרוב" כאמור בסעיף (ב) (1) ו- (2), אינה בטלה, והרי הגיס הינו "קרוב" רק כאמור בסעיף (ב) (3) לחוק. אך נשכח לו לב"כ הנתבע, כי תנאי נוסף לחלות סע"ק (ה) הוא הדרישה לתום לב, ובתנאי יסודי זה, כפי שכבר קבעתי, לא עמד הנאמן פרל. היוזמה לעריכת וחתימת הסכם השכירות לא היתה אך קבלת התמורה, דמי השכירות, אלא למנוע ממזרחי, השולח, לסלק יד הנתבע מהמושכר בו הוא מחזיק, לצורך מכירת חלקו בבניין, כפנוי, במירב התמורה האפשרית, בשלילת תנאיו הנוחים של הנתבע בחזקתו במקום, תנאים שבפועל הטובים אף יותר מאשר אלו הנזכרים בסעיפי הסכם השכירות. וכאמור בסעיף 14 לחוק הנאמנות, לשולח הזכות לעתור לבימ"ש לביטול כל פעולה הנעשית בהפרת חובת הנאמנות, כשהצד השלישי, קרי, הנתבע, ידע על הפרת חובת הנאמנות. וכאמור בסעיף 9 לחוק השליחות, הפרת חובת הנאמנות שעל השלוח מזכה את השולח בתרופת ביטול החוזה כחלק מתרופותיו על פי החוק שבגין הפרת חוזה ובסעיף 9 (ב) לחוק זה נאמר: - "פעולה שהשלוח עשה כלפי צד שלישי, עקב הפרת החובה כאמור וההפרה היתה על דעת הצד השלישי זכאי השלוח, נוסף על התרופות כאמור בסעיף קטן (א), לבטל את הפעולה...". אין ספק לטעמי כי, הנתבע ופרל פעלו בצוותא חדא, כשהנתבע, הצד השלישי, יודע הייטב ומבין יפה את כוונתו הנסתרת, לכאורה, של פרל, יחד עם שאר בני משפחת פרל, כלל אשת הנתבע, לפגוע בזכויות מזרחי ובכוונותיו למכור את חלקו בבניין, לפחות בדחיית מועד המכירה הצפויה ככל האפשר. על כן, מכוח זכותו של מזרחי, שהועברה לנתבעת במכר זכויותיו בבניין, הנני קובע כי הסכם השכירות בטל מבוטל. בטלות זו אף קמה מהיותו "חוזה למראית עין" בכל הקשור למועד עריכתו, כשנושא זה הופך בנסיבות הענין לתנאי עיקרי ההסכם. אף יש מן הצדק בטענת ב"כ התובע כי פעולת פרל נעשתה בניגוד לאמור בסעיף 30 ו- 31 לחוק המקרקעין. שותפים במקרקעין קובעים יחדיו את תנאי השימוש הרגיל בהם (סעיף 30 (א) לחוק זה). דבר החורג משימוש רגיל, טעון הסכמת כל השותפים. (סעיף 30 (ג)). כל שותף רשאי, ללא הסכמת שותפיו אך ל"שימוש סביר" במקרקעין - "בלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר". (סעיף 31 (א) (1) לחוק זה). פרל והנתבע למדו ממזרחי , באמצע שנת 2009, על כוונתו למכור את חלקו בבנין. הם ראו את נציגי התובעת במקום וליוו את מגעי מזרחי עם נציגי התובעת. משפחת פרל לא יכלה שלא לדעת כי עניינו של מזרחי הוא ביכולתו לפנות מושכרים תפוסים בהתראה קצרה ככל האפשר, ואין לקבל כ"שימוש סביר" במקרקעין, בנסיבות אלה, גם השכרת חלק מהבנין לתקופה של שבע שנים, ללא קבלת אישורו והסכמתו של מזרחי עובר לעריכת הסכם השכירות, ובמיוחד בשלב המו"מ בין מזרחי ובין נציגי התובעת. יחסי השכירות שבין הנתבע לבעלי הבנין, המשכירים, ניתנים היו לסיום בהודעה, תוך זמן סביר, כאמור בסעיף 19 (ב) לחוק השכירות והשאלה. שינוי תנאים אלו להשכרה ל- 84 חודש, ובתנאים נוחים במיוחד לשוכר, ללא הסכמת השותף, מזרחי, איננה ולא יכולה להיות בבחינת "שימוש סביר". בנסיבות אלה, פרל היה מנוע מלערוך ולכרות את הסכם השכירות. במצב דברים זה, אף אין כל מקום או צורך לדון גם בטענת ב"כ התובעת על הפרת תנאי הסכם השכירות במחדלי הנתבע, כך שגם אלמלא היה הסכם השכירות מבוטל, כאמור בהחלטתי זו, היה אף מקום לסעד הפינוי בגין הפרתו. 5. אשר על כן, התביעה מתקבלת. הסכם השכירות בטל ומכאן שאין לנתבע כל זכות להמשיך ולהחזיק במושכר. עצם הגשת כתב התביעה משמשת כהודעה על סיום תקופת השכירות, ובמיוחד שמאז (14/6/10), ועד היום, חלפה תקופה סבירה ויותר לצורך פינוי המושכר. הנתבע יפנה את המושכר וישיב את החזקה בו לתובעת ולמשפחת פרל, וזאת לא יאוחר מיום 15/3/2011. כמו כן הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪, נכון להיום. חוזה שכירותחוזהלמראית עיןשכירות