קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חזקה ייחודית - פירוק שיתוף במקרקעין: א. מבוא 1. בפניי תביעה לפירוק שיתוף. הצדדים לתביעה הינם שותפים למקרקעין הנמצאים ברחוב דגניה 15 בחדרה היודעים כגוש 134 חלקה 259 (להלן: "המקרקעין"). על פי נסח הטאבו, נספח א' לכתב התביעה, מחצית הזכויות במקרקעין רשומות על שם התובע והמחצית השנייה רשומה על שם הנתבעים בחלקים שוויים. 2. עוד אין מחלוקת בין הצדדים כי על זכויות הצדדים במקרקעין חל הסכם שיתוף מיום 14.6.95, נספח ב' לכתב התביעה, אשר נרשם כדין. 3. מדובר במקרקעין אשר מלכתחילה הזכויות בהם היו של מר צבי זהבי ז"ל. על המקרקעין נבנו שני מבנים האחד קדמי שנמצא כעת בחזקה ייחודית של הנתבעים והשני עורפי שנמצא כעת בחזקה ייחודית של התובע. אין מחלוקת בין הצדדים כי הבית הקדמי גדול מהבית העורפי. 4. עוד מוסכם בין הצדדים כי ביום 14.6.95 רכש התובע מאת צבי זהבי בהסכם שצורף כנספח א' לתצהיר ת/3 (להלן: "הסכם המכר") את הזכויות בגינן מוגשת התביעה דנן. לאחר הרכישה הפך התובע בעלים של המבנה המצוי במקרקעין המחזיק בו ובעל הזכויות בו ובשטח הצמוד לו. הזכויות במבנה הקדמי הבנוי בחלקה, החזקה בו ובשטח הצמוד לו נותרו בידי בתו של מר זהבי, הגב' רחל ברית. עוד מוסכם בין הצדדים כי ביום חתימת הסכם המכר נחתם בין התובע ובין גב' רחל ברית הסכם שיתוף לפי סעיף 29 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 (להלן: "החוק", להלן: "הסכם השיתוף" בהתאמה). הצדדים להסכם השיתוף הסכימו כי זכויותיהם במקרקעין כפופות לאמור בהסכם השיתוף. 5. אין מחלוקת בין הצדדים כי ממועד רכישת הזכויות על פי הסכם המכר לא התגלעה כל מחלוקת בין התובע לבין גב' רחל ברית, בתו של מר זהבי, באשר לזכויות הצדדים, במקרקעין. 6. ביום 3.5.96 מכרה גב' רחל ברית זכויותיה במקרקעין לנתבעים וזאת כעולה מהסכם המכר נספח ב' לתצהיר נ/2 (להלן: "הסכם מכר לנתבעים"). 7. בין הצדדים בתביעה שבפניי, שהפכו מכוח רכישת זכויות במקרקעין לבעלים משותפים במקרקעין ולמחזיקים ייחודיים של מבנים המצויים על המקרקעין ובשטח הצמוד להם, נתגלעו סכסוכים וזאת למרות שמדובר בשכנים. בגין סכסוכים אלה הוגשו תביעה ותביעה שכנגד לבית המשפט השלום בחדרה אשר נדונו לפני כב' השופטת אסיף. כב' השופטת אסיף נתנה פסק דין ביום 14.6.09 אשר צורף לתצהירים שהוגשו לי, נספח א' לנ/2. 8. לאחר סיום ההליכים בבית המשפט השלום בחדרה הוגשה התביעה שבפניי לפירוק השיתוף במקרקעין. אין מחלוקת של ממש בין הצדדים באשר לצורך בפירוק השיתוף והצדדים מסכימים כי יש לפרק השיתוף ביניהם. המחלוקת היחידה בין הצדדים הינה כיצד יש לפרק את השיתוף ועל מי יוטלו הוצאות פירוק השיתוף. 9. התובע טוען בתביעתו כי על פי הרישום בטאבו שני הצדדים הינם בעלים משותפים בחלקים שווים במקרקעין ולכל אחד מהם מחצית מן הזכויות במקרקעין. לטענת התובע המצב בפועל במקרקעין הינו כי הוא המחזיק הייחודי בשטח במקרקעין אשר סומן בתשריט שצורף להסכם השיתוף אשר אינו עולה כדי מחצית השטח הכולל של המקרקעין ובפועל קטן חלקו ב- 31.5 מ' ממחצית השטח במקרקעין. משכך טוען התובע כי יש לפרק את המקרקעין בהתאם לחזקה הייחודית בפועל של הצדדים בו ואולם יש לחייב הנתבעים לשלם לתובע תשלומי איזון בגין העובדה כי כתוצאה מפירוק השיתוף יוענקו לנתבעים זכויות במקרקעין בגודל העולה על מחצית הזכויות במקרקעין. לצורך הוכחת טענת התובע באשר לשווי תשלומי האיזון הנדרש צורפה חוות דעת שמאי מיום 7.3.2010 אשר קבעה כי שווי המקרקעין העודף, אשר יימסר על ידי הנתבעים בפירוק השיתוף, אשר יעשה על פי ההחזקה הייחודית בשטח של הצדדים בתביעה, זו הינו סך של 75,000 ₪ כולל מע"מ נכון ליום 7.3.2010. כן צורפה חוות דעת מודד באשר לגודל השטחים במקרקעין המוחזקים בחזקה ייחודית על ידי הצדדים. 10. הנתבעים מצידם טוענים כי פירוק השיתוף במקרקעין צריך שייעשה אך ורק בהתאם להוראות הסכם השיתוף המחייב את הצדדים. נטען כי בהתאם לסעיף 7 בהסכם השיתוף פירוק השיתוף צריך שייעשה בדרך של רישום בית משותף על פי החוק כאשר השטח המסומן בצבע צהוב על גבי התשריט הנספח להסכם השיתוף יוצמד לבית המגורים של הנתבעים שבחלקה א' (259/1) ואילו השטח המסומן בצבע אדום על גבי התשריט הנספח להסכם השיתוף יוצמד לבית המגורים של התובע שבחלקה ב' (259/2) ובנוסף השטח המסומן בצבע ירוק על גבי התשריט הנספח להסכם השיתוף יוצמד אף הוא לבית המגורים המצוי בחלקה ב' ואולם ישמש כמעבר בלבד. 11. שני הצדדים מודעים לשוני שבין רישום הזכויות במקרקעין בטאבו לבין האמור בהסכמי המכר ובהסכם השיתוף. לטענת הנתבעים זכויות הצדדים במקרקעין כפופות לאמור בהסכם השיתוף וכוונת הצדדים להסכם השיתוף הייתה להכפיף זכויות הצדדים במקרקעין להסכם השיתוף. הנתבעים טוענים כי התובע אשר היה צד להסכם השיתוף ידע כי הוא רוכש זכויות במקרקעין בנכס בגודל שאינו מחצית החלקה ובהתאמה ידע כי הזכויות הנרכשות על ידו במקרקעין יהיו פחותות מהזכויות אשר הוענקו על פי הסכם השיתוף לגב' רחל ברית, ואשר הועברו אחר כך בהסכם המכר לנתבעים. משכך טוענים הנתבעים כי אין כל מקום להורות במקרה של פירוק השיתוף על ביצוע תשלומי איזון ויש לבצע פירוק השיתוף רק בהתאם להוראות הסכם השיתוף בלבד. ב. ההליכים 1. במסגרת ניהול ההליכים בתיק זה נשמעו מטעם התובע עדות התובע עצמו והמומחים מטעמו: השמאי מר עינב לביא זלצר והמודד מר חאג יחיא. מטעם הנתבעים שמעתי עדות עו"ד יהודה זהבי, בנו של מר צבי זהבי ז"ל וכן עדות אחותו, גב' רחל ברית, בתו של מר צבי זהבי ז"ל, החתומה על הסכם פירוק השיתוף. עוד שמעתי עדות מר פרנקל אשר ביחד עם אשתו חתם על תצהיר עדות ראשית, נ/2. התובע ויתר על חקירת גב' פרנקל על תצהירה. כמו כן הנתבעים ויתרו על הצורך להביא חוות דעת מומחים מטעמם. 2. לאחר סיום שמיעת הראיות בתיק זה סיכמו ב"כ הצדדים טענותיהם בעל פה בפניי. ג. המסקנה 1. לאחר שעיינתי בכל החומר הרלוונטי, שמעתי עדות העדים בפניי והתרשמתי מהם נחה דעתי כי יש לקבל את התביעה בחלקה ולהורות על פירוק השיתוף במקרקעין רק בהתאם להוראות סעיף 7 בהסכם השיתוף. בהתאמה אין מקום להורות על תשלום תשלומי איזון לצורך ביצוע פירוק השיתוף. בהוצאות הנדרשות לצורך רישום פירוק השיתוף וזאת בדרך של רישום בית משותף על פי חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 כאמור בסעיף 7 להסכם השיתוף יישאו הצדדים בהתאם לחלקם במקרקעין. בנוסף ולמרות האמור לעיל משקיבלתי טענות הנתבעים באשר לזכויות הצדדים במקרקעין וקיבלתי טענותיהם כי התובע רכש זכויות במקרקעין בכפוף להסכם השיתוף, תחול חובת תשלום מס שבח והיטל השבחה, אם תקום חובה כזו, בשל הצורך להמציא אישורי מס נדרשים לצורך רישום פירוק השיתוף, רק על הנתבעים. זאת מכיוון שהנתבעים נכנסו בנעליה של גב' רחל ברית אשר רכשה זכויות אביה במקרקעין ככל שאלה מופיעים בחלק המסומן בצהוב בתשריט אשר צורף להסכם השיתוף. בהתאמה אין לראות את התובע כמוכר חלקים במקרקעין לצורך פירוק השיתוף שאינם החלקים במקרקעין בהם רכש זכויות קרי החלקים אשר סומנו בצבע אדום וירוק בתשריט שצורף להסכם השיתוף, וזאת לצורך רישום פירוק השיתוף. 2. המסקנה אליה הגעתי לעיל נובעת מנוסחו הברור של הסכם השיתוף, מהעובדה שהתובע רכש את זכויותיו במקרקעין בכפוף להסכם השיתוף ונהג על פיו תקופה ארוכה, עד לרכישת הנתבעים הזכויות במקרקעין מגב' ברית ועד להגשת ההליכים בפניי. מסקנה זו נובעת גם מההוכחות שהובאו בפניי ומהעובדה כי שוכנעתי כי עובר לרכישת הזכויות במקרקעין ידע התובע מהם הזכויות אותם הוא רוכש, חתם במודע ומתוך הבנה מלאה על הסכם השיתוף לרבות ובמיוחד על ההוראות הרלוונטיות למקרה פירוק השיתוף. כמו כן אין להתעלם מהעובדה כי התובע הודה בפניי כי שילם עבור רכישת הזכויות סכום נמוך בערכו משווי מחצית הזכויות במקרקעין, כפי שהעריך שווי זה מר זהבי ז"ל עובר לחתימה על הסכם המכר. בעמוד 17 לפרוטוקול הדיון מיום 17.3.11 הודה התובע כי מלכתחילה דרש מר זהבי סך השווה בשקלים ל - 410 אלף דולר תמורת מכירת כל זכויותיו במקרקעין לתובע, והתובע בשל חסרון כיס הסכים לרכוש רק זכויות מר זהבי בבית המגורים האחורי ושילם תמורת רכישת זכויות אלו רק סך השווה בשקלים 136 אלף דולר. סכום זה לא היה, אפוא, במועד חתימת ההסכם בין הצדדים שווי מחצית הזכויות במקרקעין. ד. דיון 1. בדיקת המסמכים הרלוונטיים אשר נחתמו בין התובע ובין מר צבי זהבי ז"ל ו/או גב' רחל ברית מגלה כי מדובר במסמכים ברורים בהם הבהירו הצדדים כי בכוונתם להעביר לתובע זכויות בנכס המורכב ממגרש אשר סומן בצבע אדום בתשריט אשר צורף להסכם השיתוף, מבנים הבנויים עליו, שטח הצמוד לו הכול כאמור בהסכם המכר, וכן זכות מעבר בשטח שסומן בירוק בתשריט הנספח להסכם השיתוף. בפתיח להסכם המכר בין הצדדים נרשם במפורש כי למרות שמר זהבי הינו הבעלים הרשום של מחצית הזכויות חלקה 259 בגוש 134 הרי שהוא בעל זכות חזקה ייחודית רק במגרש המצוי בחלקה זו ובמבנים הבנויים עליו אשר הוגדרו במונח "הנכס" ורק הזכויות בנכס נמכרו לתובע. 2. בהמשך הקפידו הצדדים להבהיר כי הזכויות הנמכרות לתובע הינם זכויות הכפופות להסכם שיתוף אשר נחתם בין הבעלים המשותפים של החלקה לאחר שזכויות מר זהבי בנכס נמכרו לתובע. על הסכם השיתוף חתם התובע מרצונו ובעדותו בפניי לא הכחיש כי הבין על מה חתם והסכים לאמור בהסכם השיתוף. עיון בהסכם השיתוף מורה בבירור כי הצדדים הסכימו שזכויות הבעלות המשותפת שלהם במקרקעין כפופות לאמור בהסכם השיתוף והסכימו במפורש כי במקרה פירוק השיתוף במקרקעין יחולו רק הוראות סעיף 7 להסכם השיתוף. לו ביקשו הצדדים במקרה פירוק השיתוף להביא בחשבון העובדה כי מדובר בבעלים משותפים במקרקעין שלכל אחד מהם מחצית הזכויות במקרקעין היה עליהם לציין זאת במפורש בהסכם השיתוף. משלא נעשה כן יש להניח כי הצדדים ביקשו להסדיר ביניהם אחרת את חלוקת הזכויות במקרקעין בהתאם לחזקה הייחודית של כל אחד מהם בנכסים שעל המקרקעין ובהתאמה ביקשו לאפשר פירוק השיתוף אם כזה יידרש על ידי מי מהם רק בהתאם לחזקה הייחודית של כל אחד מהם בנכסים שעל המקרקעין. 3 כוונה זו של הצדדים, כי זכויותיהם במקרקעין אינן שוות, נלמדת גם מהוראות אחרות בהסכם השיתוף לרבות האמור בסעיף 4 לעניין תשלום הוצאות ותשלומים שיחולו על המקרקעין ולרבות האמור בסעיף 5 בנוגע לזכויות בנייה. אשר לזכויות הבנייה, אציין כי כישלון התובע להציג בפניי בקשה להיתר בנייה שהגיש לצורך ביצוע עבודות בנייה בנכס שרכש ממר זהבי, ולסתור הטענה כי הסכים גם בבקשה להיתר שהגיש כי אחוזי הבנייה במקרקעין אינם שווים לשני בעלי המקרקעין, תומכת אף היא בקביעותיי הנ"ל. 4. בנוסף ללשון הברורה של ההסכמים בין הצדדים נשמעה בפניי עדות עורך הסכם השיתוף עו"ד זהבי אשר לא מצאתי כל סיבה שלא לקבל עדותו כמהימנה. עו"ד זהבי, בנו של צבי זהבי ז"ל מוכר הזכויות, הבהיר במפורש כי כוונת הצדדים הייתה להעביר לתובע זכויות במקרקעין כשהן כפופות להסכם השיתוף, ולא הייתה כל כוונה להותיר לתובע זכויות שוות במקרקעין לאלו שנותרו בידי גב' ברית ואחר כך הועברו לנתבעים. כוונה זו של הצדדים קיבלה תמיכה גם בעובדה כי הסכום ששילם התובע תמורת רכישת הזכויות במקרקעין לא היה סכום ששיקף שווי מחצית הזכויות במקרקעין, אשר נדרש מלכתחילה על ידי מוכר הזכויות מר זהבי ז"ל. על פי העדויות שהושמעו בפניי מר סופר שילם סכום פחות משווי מחצית הזכויות במקרקעין. 5. בנוסף יצוין כי בהסכם המכר עליו חתם התובע הצהיר התובע במפורש בסעיף 3 כי הוא בדק ביסודיות את כל מכלול הזכויות בנוגע לנכס אותו רכש. בנוסף חתם התובע ביום חתימת הסכם המכר גם על הסכם שיתוף מרצונו והכול לאחר שהוא מצהיר כי בידיו כל המידע הנדרש בנוגע למקרקעין. עדות התובע בפניי כי קיבל מידע אחר ממחלקת הנדסה בעיריית חדרה נותרה עדות בעלמא. לא הובאה כל ראיה מה טיב המידע שקיבל ומדוע באם מידע זה היה שונה מהמידע האמור בהסכם המכר ובהסכם השיתוף לא ביקש התובע לשנות האמור בהסכמים והסכים לחתום עליהם בנוסח שנחתם. 6. עוד לא נסתרה הטענה כי עובר לרכישת הזכויות בנכס ביקר התובע בנכס, ראה אותו בעיניו, ראה את ההבדל בין גודל הבית העורפי שאת הזכויות בו רכש וגודל הבית הקדמי שנמכר אחר כך לנתבעים וכן ראה את הבדלי השטחים במגרשים הצמודים לבתים הנ"ל. לטעמי הסתמכות התובע אך ורק על האמור בנסח הטאבו לצורך התביעה שבפניי תוך התעלמות מהאמור בהסכמים שנחתמו בין הצדדים, מהמצב בשטח והעדפתו את המידע הערטילאי שקיבל לטענתו ממחלקת הנדסה בעיריית חדרה על פני האמור בהסכמים אינה סבירה בעיני. אין די בהסתמכות הנ"ל כדי להוכיח טענתו של התובע לזכאותו במקרה פירוק שיתוף לזכויות מעבר לאלה האמורות בסעיף 7 להסכם השיתוף. 7. אכן קיים שוני בין הנוסח המתאר זכויות הצדדים האמור בהסכמים ביניהם ובין זה האמור בנסח הטאבו ובמבט לאחור אולי היה ניתן לנסח ההסכמים אחרת בצורה ברורה יותר אשר תמנע המחלוקת שהצריכה ההתדיינות בפניי. אין בכך די כדי להביא לקבלת תביעת התובע ולקבוע כי התובע זכאי במקרה פירוק שיתוף לתשלומי איזון בגין העובדה כי השטח אשר יוותר בידי הנתבעים לאחר פירוק השיתוף גדול יותר. יש בשוני הנ"ל די כדי לקבוע כי יש לפרק השיתוף בין הצדדים כאמור בסעיף 7 להסכם השיתוף ואולם יש לראות את הנתבעים כמי שחייבים לשאת בכל ההוצאות הדרושות לצורך המצאת אישורי המס הדרושים לרישום פירוק השיתוף ואין לראות את התובע דווקא כמי שמוכר חלק מחלקו במהלך פירוק השיתוף לצורך חישוב תשלום מס שבח, היטל השבחה וכדומה. 8. לאור קביעותיי הנ"ל אין כל צורך להתייחס לקביעות המומחים אשר הובאו והעידו בפניי מטעם התובע. הצדדים יהיו רשאים להסתייע באמור בחוות דעת המומחים לצורך רישום פירוק השיתוף אשר ייעשה בהתאם לסעיף 7 להסכם השיתוף. ה. סיכום לאור כל האמור לעיל אני מקבלת התביעה בחלקה ומורה על פירוק השיתוף בהתאם לאמור בסעיף 7 להסכם השיתוף בין הצדדים. בתשלום הוצאות מס שבח, והיטל השבחה לצורך רישום פירוק השיתוף יישאו הנתבעים. בתשלום הוצאות אחרות נדרשות לצורך רישום פירוק השיתוף יישאו הצדדים בהתאם לחלקם במקרקעין. פירוק השיתוף ייעשה בהתאם לדרישת החוק. התובע ישלם לנתבעים הוצאות ההתדיינות בפני בסך כולל של 3,500 ₪. כספים אשר הופקדו על ידי הנתבעים בקופת בית המשפט לרבות ערבויות יושבו לידיהם לאחר תשלום הוצאות מומחים ועדים. מכספים אשר הופקדו על ידי התובע בקופת בית משפט לרבות ערבויות ישולמו הוצאות מומחים ועדים על פי החלטות בית המשפט והיתרה תועבר לידי הנתבעים באמצעות בא כוחם לפירעון חוב התובע להם על פי פסק דין זה. יתרה אם תישאר תושב לתובע באמצעות בא כוחו. פירוק שיתוףמקרקעיןחזקה ייחודיתפירוק שיתוף במקרקעין